（产业经济学专业论文）中央商务区（CBD）理论与实践研究.pdf

中央商务区cbd理论与实践研究 摘 要 中央商务区是指集中大量金融商业贸易信息及中介服务 机构拥有大量商务办公酒店公寓会展文化娱乐等配套设 施具备完善的市政交通与通讯条件便于现代商务活动的特定区 域它是经济发展到一定阶段的产物是城市的经济活动中心目 前在国际化的大都市中都建有中央商务区其内的经济活动对全球 经济的发展起着举足轻重的作用中央商务区已成为国际化城市的 重要标志之一近些年随着我国经济的持续发展产生了对中央商 务区的迫切需求因此结合城市的特点借鉴国外的建设经验进 行中央商务区的理论与实践研究成为亟待加以解决的重要课题本 文的研究不仅是对中央商务区理论的丰富和充实而且给中央商务 区的实践建设提供了有益的参考具有重要的理论与实际意义 中央商务区首先是一个经济的概念本文正是从这一角度出发 采取从一般到个别的和比较的分析方法首先从中央商务区概念的 由来分析其形成的内部原因与外部条件明确指出中央商务区既 是现代城市在发展中形成的一种特殊的空间结构更是现代经济生 活在当代的一个新的表现它体现了生产力的发展要求是经济发 展到一定阶段的产物再结合四个典型的中央商务区发展战略分 析影响中央商务区发展的几个关键问题包括区位如何确定规模 2 大小功能构成开发运作交通等问题并分析了新经济下中央 商务区的存在的必要性和发展趋势最后结合北京中央商务区的规 划建设过程分析北京建设中央商务区的优势所在以及商务区建 设对北京发展的重大意义并结合前面提出的影响商务区发展的几 个关键问题来分析探索北京中央商务区在发展过程中存在的问题并 有针对性地提出一些建议 关键词中央商务区cbd 区位 规模 功能构成 开发运作 交通 3 abstract central business district(cbd) is a zoned business space where offices , apartments , technology centers, traffic networks and communications facilities are constructed for financial, commerce and trade service agencies, allowing for highly profitable and productive business activities. it develops as the economy develops and become the center of economic activity. there are cbds in many modern international metropolises. the business activities in them play an important role .the cbd has become an important mark of a modern international metropolis. the flourishing chinese economy is calling its own central business district. so the article has academic and practical signification. central business district is an economic concept. first, the article analyze the natural origination of the cbd, stated its economic signification. next, some key problems included zoning characteristic of cbd, function and functional evolution of cbd, and operations of commercial development are studied combining with four-representative cbd expanding stratagem. at last, detailed analysis was made based on first hand results from survey of beijings cbd, and suggestions and recommendations were made. key words: central business district (cbd), expanding stratagem, zoned characteristic, scale, function, operation, traffic - 1 - 一中央商务区概念的由来及成因分析 一中央商务区概念的由来 c b d为英文 c e n t r a l b u s i n e s s d i s t r i c t的缩写通常译为中央商务区或中心商务区 商务中心区这一概念最初是由城市地理学者提出 现在不同学者从不同角度对它的理 解或解释多种多样 美国城市地理学家伯吉斯 e . w . b u r g e s s 在他著名的同心圆城市地域结构模式中第一 次提出 c b d 概念 他认为城市是以同心圆方式由内向外扩展其空间结构可分为五个圈层 其中最核心的区域即圈层结构的中心称为 c b d 其余四层依次由内向外是转换区职工 住宅区高级住宅区和城市边缘转换区继伯吉斯之后霍依特h o m e r . h o y t 运用地租 分析居住区用地结构及变化时提出了与伯吉斯不同的城市空间发展模式他认为城市空 间发展模式不是同心圆结构而是扇形模式土地使用的基本倾向是沿轴向发展即城市在 空间结构发展上方向性比放射距离更为重要各城市由于其特点的差异在扇形幅面的方 向和大小上各不相同 同心圆和扇形城市空间发展模式基本上还是建立在同一核心的基础之上 1 9 4 5年哈里 斯和乌尔曼c . d h a r r i s & e . l . u l l m a n 进一步研究认为城市空间结构的发展并非都是单 一核心的同心圆或扇形结构模式许多情况下是多核心的共同发展模式或先单一核心 后多核心的发展模式 不过以上这三种城市空间发展模式其含义比较宽泛大致等同于城市中心区 d o w n t o w n 的发展模式城市中心区不一定就是 c b d 早期的城市中心区往往是城市的 商业中心区中心零售区即 c r d c e n t r a l r e t a i l d i s t r i c t , 特别在早期的城市中心 区里c b d 功能往往并不明显c r d 和 c b d 可能重叠在一起只是随着社会经济的发展特 别是现代化大生产的发展服务业的发展科技进步等c b d功能才逐步凸现出来c b d 逐步成为一些大城市的核心功能区 以上对 c b d 含义的探讨应该说是城市地理学者的观点主要是从城市空间发展模式 的角度来探讨的c b d概念最初也是以此为起点的但是仅以城市空间结构来描述 c b d 显然不完全比如说 c b d到底包含什么内容什么样的城市中心区才算 c b d c b d与 c r d - 2 - 有什么不同c b d 为什么会形成等等这些仅用城市空间发展模式的说法是难以解释的 从历史上看有了生产的社会分工和人口的集中居住与消费就会存在集市贸易承 载集市贸易的场所就是集市几乎每个地方都有自己或大或小的集市随着社会化大生产 的发展特别是城市化的发展商品交换规模日益扩大交易方式日益复杂于是形成了 现代商业贸易在一些经济繁荣的城市里商业贸易集中的区域逐渐形成了中心商业区 从集市到中心商业区是社会经济发展的结果也是社会生产力进步的表现随着社会分工 的进一步发展特别是现代产业结构的分化与升级科技的进步等围绕生产与消费出 现了与传统商业贸易不一样且内容广泛许多的新的经济现象这就是现代商务活动现代 商务活动的主要内容包括 典型商务功能类如金融保险类办公展览类物流通讯类中介服务类法 律会计科技人才等 非典型商务功能类如零售餐饮文化娱乐等 其它如居住等 在城市中承担大多数现代商务活动的组织或媒介一般都聚集在一个特定区域内这个 区域地理位置优越交通发达基础设施完善这个聚集区就是现代城市的 c b d 因此 现代 c b d 是指集中大量金融商业贸易信息及中介服务机构拥有大量商务办公酒 店公寓会展文化娱乐等配套设施具备完善的市政交通与通讯条件便于现代商务 活动的特定区域 当前现代商务活动以其空前的发展速度迅速成为现代经济生活的主宰c b d也因此 成为一些大城市的经济活动中心 为什么 c b d 会成为一些大城市特别是一些国际化大都市的经济活动中心呢这与现 代商务活动在现代经济生活中所发挥的核心作用有关如金融它是现代经济生活的神经 中枢它为各类企业提供融资投资等服务关系到企业的发展前途如同企业的血脉 特别是那些挤身于 c b d 的金融企业更是这些中枢的中枢同时 c b d 是一些大企业特 别是跨国公司总部或区域总部的驻扎地企业的营销策划投融资管理运营控制甚至 包括产品开发等核心经济活动都在这里进行这里也是企业精英的聚集地是管理和控制 活动中心至于零售和服务也是现代商务活动不可或缺的部分它增长迅速体现了现代 经济生活的丰富细致和人性化的目标和方向随着全球经济一体化的发展某些世界级城 市中的 c b d 如纽约伦敦和巴黎和东京的 c b d的商务活动与全球经济活动有着密切的关 - 3 - 系这些 c b d 也因此成为全世界的经济活动中心 从以上的分析可以看出c b d既是现代城市在发展中形成的一种特殊的空间结构更 是现代经济生活在当代的一个新的表现它体现了生产力的发展要求是经济发展到一定 阶段的产物 以上对 c b d 的分析应该说还局限于 c b d 本身的表现及其内容还没有说明形成 c b d 的 根本原因只有弄清了形成 c b d 的内部原因外在条件才能更好地把握 c b d 的成长规律 及其发展趋势 二中央商务区形成的内部原因与外部条件 1内部原因 现代经济活动的基本单位是企业 企业的运行和发展是形成一切新的经济现象的主体 要剖析 c b d 的成因首先必须从剖析现代企业的新发展入手 生产的社会分工是生产力进步的源泉同时也是企业借以实现利润目标的有效手段 企业间分工和企业内分工的不断深化不仅促进产业结构的分化与升级而且极大地提高 企业利润水平和促进企业的全面发展 其中企业内部分工的外在化是形成 c b d 的首要因素 企业内部分工的外在化是指企业在生产经营投资管理产品研发人力资源开 发等方面根据资源优化配置的要求实现在空间上的分离与整合过程 传统企业生产 经营 管理等职能的分离是一种内部的专业分工与协作但在空间位置上并不分离随着企业规 模的扩大特别是经济全球化的影响一些企业为了开拓市场降低成本提高竞争力 根据要素禀赋的不同实现了跨区经营甚至跨国经营使企业内部的专业分工与协作实 现了在空间上的分离与整合从而在更大范围内实现了资源的优化配置比如企业的生产 基地可以建在偏远的郊区这里地价较低劳动力便宜而经营策划产品研发等机构 则可以建在大城市里这里市场辐射力强融资投资方便人才聚集信息灵通这种 企业内部分工的外在化是现代企业的一种创新这种创新不仅给企业带来了前所未有的机 遇而且创造了新的经济现象即大量的管理机构营销机构产品研发机构集中于大城 市中 一开始这些机构可能只是出于方便的原因不约而同的选址在交通发达基础设施完 善的城市某个中心区域并因此享受到聚集带来的经济利益主要包括第一降低交易 成本获得规模经济利益在现代经济中不同企业的经营活动是紧密相联的它们或互 - 4 - 为供求关系或互为服务关系或存在其它的功能联系区位上的靠近与聚集使得相互之 间的距离缩短了不仅降低了交易成本提高了效率而且扩大了供求量为达到规模化 的生产服务创造了条件第二获得信息经济利益种种社会经济活动在城市地区的空间 集中大大促进了信息的交换和技术扩散这种状况一方面提高了市场机制的有效性使 得交易成本大为降低另一方面与城市聚集相联系的信息交换与技术扩散不仅有利于 新技术的采用 而且有助于激发技术发明和革新从而为经济发展提供更有效的技术手段 第三获得劳动力市场经济利益大量机构的聚集也带来了劳动力的聚集特别是高级人 才的聚集 因此在聚集经济的吸引下更多的企业为它们的高级职能机构选址在此并将其发展 成为公司总部它们聚集在一起既独立运作又相互联络形成一种独特的经济现象 而承载这些经济活动的区域就是 c b d 的雏形 有了大量的企业管理机构营销机构产品开发机构等聚集于大城市它们必然需要 相应的配套服务如需要大量的办公场所需要展厅需要便捷的通讯交通工具需要 公寓及餐饮服务需要购物及娱乐休闲等随着这些配套服务的健全一种独特的经济区 就日趋成形 同时企业在不断发展壮大的过程中面临生产利润的积聚不能满足企业快速发展的要 求于是产生了在外部筹集资金的需求这促使了这一区域金融业的发展和聚集而且随 着企业规模不断扩大经营日益多元化组织机构复杂化管理和控制与生产等职能在区 域上的分离使得管理也更加复杂化因此产生了对如广告会计法律咨询等专业化 生产服务支持的需要而专业化水平的日益提高和全时专家工资费用的高昂使得企业内 部产生各种高度专业化的服务已经越来越困难独立于企业的专业化的生产服务业也因此 而逐步发展并壮大起来并聚集在企业高级职能机构聚集的区域至此现代意义上 c b d 的基本要素就具备了 最后政府的重视和介入通过加强规划和引导出台各种政策和措施主动加强市 政及基础设施建设等使得真正意义上的 c b d 在不断完善中逐步成形 2外部条件 在分析 c b d 的成因时 我们还应看到当前社会经济发展为 c b d 的形成提供了外部条件 如第三产业的迅速发展金融保险渗透到社会经济生活的方方面面房地产及物业蓬勃 - 5 - 兴起信息产业突飞猛进服务行业迅速扩展等等使现代经济的性质发生了部分质变 由物质经济时代进入服务经济时代各种商务活动成为现代经济生活的主宰第三产业的 迅速发展为 c b d 的形成提供了广泛的社会基础 科技进步是当今社会的一个显著特征为 c b d 的形成创造了客观条件通讯信息技术 的发展使空间分离成为可能并变得无足轻重异地指挥网上办公大量信息的收集 与处理特别是生产加工技术的成熟使得大批量生产在偏远的郊区变得简便易行与此 同时随着现代教育的普及大批有文化的劳动者和高素质人才的提供使得企业内部分 工的外在化有了可能而建筑技术发展使得建筑物的垂直扩展的空间加大使得在 c b d 内 有限的土地能够聚集大量的办公设施为大量机构的聚集提供了可能性 另外随着各国的市场化改革特别是贸易自由化的推动使得资源在更大范围内甚 至全球范围内实现优化配置成为可能大量跨国公司的总部或分部设立于一些世界性的大 城市在这些大城市逐渐形成了区域性或世界性的 c b d 相应的这些 c b d也成为区域或世 界的经济活动中心 由此可见c b d是社会经济发展到一定历史阶段的产物是与经济发展相适应的经济 现象因此仅从 c b d 本身的外在表现即城市空间发展模式来论 c b d 问题显然是不够的必 须从历史的角度从经济社会的广阔背景来分析探讨 c b d 问题只有这样才能更深入地 把握 c b d 的本质才能更好地把握它的运行规律和发展方向 三中央商务区的发展阶段 很显然c b d有一个萌芽发展和成熟的过程在不同阶段它有不同的外在表现这 些都是要受企业进步和社会经济发展所制约的 超前或滞后都会影响 c b d 的健康发展 c b d 的发展主要经历了小商业点以商业为中心传统商业中心商业办公业混杂 现代 c b d 以商务办公为中心这样一个由初级向高级过渡的过程 1初级发展阶段以商业为中心 c b d发展的初期主要是以商业为中心兼有仓储业批发业服务业娱乐业等其 往往多项功能高度集中并且也是城市的功能中心因而称其为d o w n t o w n初期的 c b d 发展特点是城市功能较为集中交通便利人流车流量大昼夜间人口数量变化大城 市地处于峰值状态土地利用率极高并保持有向 c b d 外围地带急速扩展的趋势 - 6 - 2中期演化阶段商业办公逐步分化 随着城市的进一步发展商业办公等城市功能的过分集中已渐渐显露出其弊端即 功能的集中导致用地的紧张人口过于集中交通拥挤建筑十分密集等诸多的缺陷因 而办公等商务功能应逐步脱离城市的功能中心 3现代cbd的发展商务功能的独立 随着城市产业信息化商贸化和金融地位的持续提高要求城市提供更多环境良好的 商务空间 而城市中心区无法满足需要时 城市外围地区将产生大规模集中化的商务空间 如巴黎德芳斯的形成c b d作为城市的经济活动中心已经成为一个国际化大城市的重要标 志之一发展历程可由图 1 1 表示 四中央商务区的基本特征 c b d作为一个城市乃至区域及全世界的经济活动中心有着明显的特征主要表现土地 使用与地价分布建筑容量与建筑形态功能构成与功能分布交通等方面 1 产业特征以第三产业为主导工业制造业逐渐搬出 c b d 区取而代之的主要是第 1 商业和办公相混杂 城市中心区 商业中心 办公 商业中心 cbd 2cbd 与商业中心分 化 城市中心区 城市中心区 3cbd 脱离城市中心区 商业中心 cbd 图 11 - 7 - 三产业而且不是传统的第三产业应该是那些代表了当今时代最先进最发达的第三产 业比如金融保险证券中介会计等等这是核心的特征 2 功能特征功能活动聚集度高中心性强聚集了城市中大部分的商务办公金融 和服务类功能对城市区域甚至世界的经济具有支配控制作用公司总部金融中心 和专业化生产服务如会计法律等构成了当今 c b d 的核心职能 3 用地特征c b d 的土地价格一般是全市最高价格土地开发和使用强度也最高可 以用寸土寸金来形容 c b d 的土地价格 4 交通特征c b d 应具有城市和区域中最发达的内部交通和外部交通联系保证最高 的交通可达性但同时由于区内大的人口流动量使得 c b d 内拥挤程度有可能是较高的 这更突出了交通便利的重要性 5 人口特征白天人口流量大在核心区内一般无常住人口昼夜人口变化大特别 是在早期建设的 c b d注重于办公职能更是夜晚人迹罕见被戏称为鬼城但现代的 c b d 已经注意到体现人文关怀这种现象有所改观 6 建筑特征为了充分利用 c b d 内狭小的昂贵的土地区内建筑物的容积率大建 筑密度高建筑形态呈垂直发展这体现在外观上就是 c b d 内高楼耸立气势壮观 c b d内以上六大特征是相互关联的如功能特征主要取决于产业特征而其它特征是 为满足功能特征所必需的或所引起的 二中央商务区几个基本问题 c b d 本质上是社会经济发展到一定历史阶段的产物 是与经济发展相适应的经济现象 城市空间发展模式从长远来讲它的发展受经济发展的制约是不能人为操控的但具体 到一段时期一个成功的 c b d 是与以下几个问题密切相关的 一中央商务区发展战略问题 c b d的发展是根据各个城市的具体情况选择适合自己的发展战略有规划有组织 的进行没有固定的模式但也有一定的规律可循下面是四个典型发展战略它们各具 特色具有借鉴意义 - 8 - 1自由市场机制与曼哈顿战略 纽约是美国最大的城市是全球的金融中心和经济中心曼哈顿是纽约市的中心区 集中了全市大部分的办公活动 面积 7 0 平方公里 曼哈顿 c b d 大部分办公楼集中在纽约的 两个区下曼哈顿区和中城区下曼哈顿是金融区拥有著名的华尔街集中了几十家大 银行保险公司交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口成为世界上就业密度 最高的地区中城区是跨国企业总部办公区著名的帝国大厦克莱斯勒大厦洛克菲勒 中心等一些著名的建筑都坐落在这个区 依靠 c b d 的影响 纽约市确立了其国际城市形象 国际性和跨国性行业组织在纽约市如鱼得水 纽约的城市建设是强大的自由市场机制与地方政府规划部门的区划法规相互作用的结 果在纽约房地产经济市场化程度很高而且从一定程度上讲这种自由市场是规划所依托 的支点规划工作的任务是给私人投资者创造一个良好的市场条件目的是把那些希望得 到开发同时也是值得开发的项目推销给私人开发商以实现预期的城市发展与更新区划 通过提供更高的密度和降低税收等法规政策来为开发商营造富有吸引力的规划及经济条 件使开发商能够有利可图从而促进开发的成功 在这种背景下远离现有的优势区位将意味着承担巨大的风险因此纽约的 c b d 发 展被称为曼哈顿战略 一种中心区高强度开发的同义词巴特利花园城是曼哈顿 战略中最具有代表性的计划它位于下曼哈顿金融中心边缘与原先的世界贸易中心遥相 呼应这种区位一定程度上保证了开发的成功在曼哈顿岛已有的中城区与下曼哈顿 c b d 原基础上开发完全依据自由市场机制高层化以及码头区地更新等方式进行 2抑制性区划与自由企业区战略 伦敦是英国的首都是世界上最古老的金融中心伦敦的金融保险就业人员达到 8 5 万人近一半集中在 c b d 居全世界第一位占全市 g d p的三分之一伦敦还是世界最大 的外汇交易市场保险市场黄金市场贷款中心债券市场和股票交易中心伦敦的 c b d 由伦敦城t h e c i t y 和西敏寺城w e s t e n d 两个相对独立的城市中心区构成老 c b d 从 2 0 世纪 6 0 年代起这个地区的制造业就业和居住人口不断流失而商务办公活动聚集 不断增强职能不断更新升级国际商务活动主要包括金融保险等有显著增长已无 可争议地成为国际金融中心但由于用地竞争地价上升公共交通城市空间形态历 史文化风貌保护要求较高等制约性因素 限制其进一步发展 促使其结合码头区城市更新 - 9 - 开发道克兰开辟堪纳瑞为 c b d 新中心 伦敦发展一直以来沿引阿伯克隆比的规划思想这是一种典型的英国传统思想以保 守均衡为目标为此伦敦市区范围一直有严格的规划控制避免高密度影响社区模式 高层化破坏空间环境这导致了抑制性区划战略的形成目的是防止过热开发对绿化 空间及居住社区产生影响保持城市环境半城市环境和非城市环境所具有的不同特征 其做法是实行大伦敦区划控制通过规划形成的法规把伦敦划分为内城和外城内城面积 约 3 2 0 平方公里外城面积 1 3 0 0 平方公里这一法规的核心内容在于外城部分通过创造 距中心 1 0 1 5 英里的绿化带环绕内城绿带不是片段的而是平均约为 1 0 英里宽的连续空 间大伦敦委员会不断重申绿带的重要性政策上就十分重视其完整性抑制战略很强的 保护和保留现存城市肌理的性质 应该说对于旧城保护而言其作用是积极的和值得肯定的 但另一方面它也一定程度上制约了城市的更新及后工业经济的发展使城市失去了一些 增长的活力和商机 为了推进这一地区全面的开发活动1 9 8 1 年在伦敦内城东部的道克兰全区实行自由 企业区战略成立伦敦码头区开发公司l d d c目的是为了促进其衰败废弃的码头区进 行开发与更新道克兰堪那瑞港口c a n a r y w h a r f 被规划为中央商务扩展区从 9 0 的年 代的反思可以看出规划控制过度宽松采取框架式开发以替代传统意义上的规划控 制放权过大缺乏市场控制政府经济能力与战略目标不符造成对前期投入不够以致 基础设施不足或建设滞后等这些已成为开发发展的主要障碍 3多核多圈层地域结构商务区扩展战略 东京是日本的首都面积 2 1 6 2 平方公里是日本的金融经济和商业中心都心包括 三个区即千代田区中央区和港区千代田区的丸之内是东京的金融中心集中了 东京 7 0 % 的银行总部和 2 5 % 的企业总部为减轻都心区办公需求的持续高压上世纪 7 0 年 代规划建设新宿副都心8 0 年代规划并正在建设临海副都心现在新宿建设已日趋成熟 临海副都心的规划是作为商务信息城故未来东京 c b d 将由丸之内金融区新宿办公区及 临海副信息港三者构成而幕张副都心与横滨 m m 2 1属于东京湾开发的一部分是外圈层 c b d 由于东京所面临的大城市问题突出分散城市职能的战略由来已久从上世纪 5 0 年代末至今的总体规划中一直贯穿着分散城市过度集中的思想8 0 年代完整地提出多核 - 10 - 城市结构发展战略替代一级依存结构形成有多个核心和圈域的多核多圈层结构在 东京都城区周边建设包括新宿和临海部副都心在内的 7 个副都心在都心区采取抑制和引 导方式促使企业迁往都心区以外的在规划上准备发展成为业务功能区的商务区位但由 于担心过分的抑制会妨碍东京固有的活力未能采取像伦敦巴黎的有效的抑制措施在 1 9 8 7 年以后的五年都心区增长的办公面积是前五年增长量的 1 . 8 倍这现象说明在都心 地区商务功能的强大吸引力大于要寻求控制和分散商务功能的政策其最为直接的影响是 大大削弱了临海部开发的吸引力并且开发手法对临海部副都心的建设也有消极的影响 临海部开发以地价上涨为前提计划通过进驻企业的租金来筹措约 1 兆亿元的基础设施费 用在 9 0 年代初日本泡沫经济崩溃后其受挫也就不难理解了 4公共控制与轴线扩展战略 巴黎是法国的首都是法国的政治和经济文化中心巴黎 c b d 是指巴黎中心区和德芳 斯副都心是明显的双核心结构这与巴黎政府制定的由东向西发展的构想是一致的 巴黎中心区面积 2 0 平方公里有近 1 0 0 0 万平方米办公楼1 0 0 多万就业岗位集聚 了巴黎的大部分纪念馆博物馆剧院商店机关和商务服务机构德方斯区位于巴黎 市的西北部巴黎城市主轴线的西端是巴黎最大的副都心拥有现代化的商务办公楼 公寓和各种商业服务设施目前已建成写字楼 2 4 7 万平方米其中商务区 2 1 5 万平方米 公园区 3 2 万平方米法国最大的企业 5 0 % 和 1 1 % 的银行总部已经落户在这里 与伦敦相比法国的规划运作有它自己的特色政府职能相对而言是高度集中的地 方与国家政府职能相结合 共同控制房地产市场巴黎对内城大规模开发的控制行之有效 至今巴黎的天际线仍然保持不变同时将发展引向九个卫星城商务区扩展战略是在中心 区之外创建全新的现代化商务办公设施 德芳斯作为商务扩展区位于巴黎核心轴香榭利舍大街的西端延长线 是城市核心职能 发展的最主要部分通过在特定地点的环境营造成功地吸引投资并且大量有效的交通 建设形成与巴黎市中心直接的强有力的联系塑造出轴向发展走廊这包含着城市空 间上的卓越价值将城市的历史现在及未来完美地组织在一起德芳斯轴线扩展的 杰出典范被誉为当今最具典型意义的以空间形态发展为重要依据的商务扩展战略这种 战略需要强有力的规划控制及政府在前期大规模的资金投入为代价巴黎的方法要求规划 必须是详尽全面的事先有周详的规划设计并且要控制市场力量如果曼哈顿战略是要 与已经存在的市场相顺应那么巴黎的战略就是在创造全新的开发热点但在巴黎具有这 - 11 - 样的条件首先巴黎的规划不需要迎合投资者只为政治决策提供理想化的规划战略同 时政府本身具有相当大的经济实力来实施或推动商务区的开发巴黎政府传统上担负着控 制职能参与规划乃至单体设计以及进行直接的大量资金投入并控制房地产市场巴 黎德芳斯是在几乎完全空旷的郊外建立起来的这并非很符合投资者的愿望开发初期政 府进行大量的土地及基础设施开发6 0 年代起步1 9 7 4 1 9 7 8年负债累累在过去的二十 几年中政府承担了巨大的风险但截止 8 0 年代最终依靠道路系统和有轨交通的建设已 做到将这座全新的后工业化的孤岛与巴黎紧密相连在这里创造了一个房地产开发的 新的市场私人投资者踊跃地从公共开发公司手里购买办公面积公寓以及土地使用权 由以上发展战略可见适当的战略选择决定了 c b d 开发的实际效果而发展战略的选 择主要取决于各自的土地利用规划控制以及开发方式三方面问题三者之间的协调性 最终影响 c b d 发展实效这三方面问题又具体体现在 c b d 的区位规模控制功能构成 交通以及开发运作五个方面 二中央商务区区位问题 1cbd的区位选择 c b d 作为一个国际商务办公职能高度聚集的特定区域是城市乃至国家的经济发展中 枢其区位的选择非常重要关系到 c b d 乃至城市国家的发展前景因此 c b d 的规划建 设首要问题是区位的选择这个区位不是一般的区位而是具有城市宏观发展战略意义的 区位要求开发前可以看到明显的区位优势开发后呈现出强劲的增长势头c b d区位的 确定依赖于城市用地性质条件交通结构来源于城市的宏观空间发展战略区位的选择 大体主要考虑以下方面 1 与城市总体格局和主导发展方向相协调 这一点是 c b d 区位选择的首要条件 现有的城市总体格局对 c b d 的区位选择有重要的 影响而且 c b d 的本身也应是城市总体格局的一部分因此使 c b d 开发与城市的主导发 展方向相适应融入城市的总体格局里才有可能使开发达到预期的目的并具有持续发 展的潜力一般情况下c b d会选择商务设施已经初步聚集的区域这样既可以利用已有 条件加快 c b d 的建设又避免形成重复建设造成资源浪费 2 用地条件便于开发实施 用地条件包括两方面一是可获得大量且相对集中的可开发用地以使 c b d 获得持续 - 12 - 的发展达到应有的规模效应是否有足够的用地决定了 c b d 开发的强度是影响 c b d 扩 展战略的重要因素 尤其对于在城市中心区开发而言 如曼哈顿战略二是土地利用方式 用地有多种形式码头区城区内工业区非城市土地开发这关系到用地条件的复杂程 度如区域内现有的土地使用者是企业还是居民是否易于搬迁等这与能否迅速展开 c b d 的建设关系密切 3 规划约束方式是否适合大规模的开发 规划约束方式是指为达到城市空间结构调整历史文化风貌保护等目的而形成的一系 列规划条件它将直接影响 c b d 的区位选择很多大城市都具有悠久的历史传统有着独 特的城市历史风貌是人类文明史上宝贵的财富因此为了保护城市历史风貌巴黎或 者为了保护城市的生态居住环境伦敦城市内有严格的规划控制不能突破只能选择远 离受到规划限制的区域进行大规模的商务办公设施的建设 4 交通地理位置优越 交通便利是进行各种商务活动的基本条件c b d的特征之一是高的交通可达性内外 交通便利在此主要考虑与外界交通的便利即与国际空港交通上的便捷联系以及与城市 之间骨干交通系统的便捷联系或是当时可能不便利但通过一定的规划建设可以尽快达 到这个条件 5 有发展余地 由国外 c b d 的发展过程来看c b d 作为经济发展到一定阶段的产物也随着经济的发展 而在不断的扩展中要保证 c b d 充满活力有长远的增长势头在区位选择上要保证将来 有扩展的潜力 2区位选择的规律 c b d 的发展并没有一定的模式城市的具体情况不同发展的目标不一样采取的方 式也会不相同但其中也有一点规律可循即 c b d 的区位最初一般在城市中心区因为城 市中心区交通四通八达而且聚集了一定量的商务设施但随着 c b d 的发展超出交通等基 础设施承受能力同时引起地价高涨环境恶化c b d会存在扩展的要求形成副中心甚 至多中心的形式目前主要是世界级城市的 c b d 如纽约巴黎伦敦和东京的 c b d 存在这 种要求这些扩展出的中心在区位上与原有的中心处于同一轴线上如巴黎的德芳斯或 呈环状分布如东京 c b d 的发展而大多数区域性经济中心城市的 c b d 主要根据各城市的 - 13 - 具体情况发展在中心区原有设施基础上进行调整来达到 c b d 建设目标或是加强开发 强度进行补充来达到 c b d建设目标但对一些具有发展为区域中心潜力的城市c b d是 一个全新的城市建设问题发展是从无到有的过程谈不上 c b d 的扩展而且也不能单纯 地从城市中心区调整补充来达到创建 c b d 的目的因此区位的选择尤其重要 三中央商务区规模确定问题 从城市规划角度看c b d 的规模从其建筑总量面积和用地面积两个方面来衡量主要 包括各类金融办公公司办公信息通讯等专业化服务办公以及会议和贸易展示等公共 设施的建筑面积和用地面积同时还可能包括相关的配套性服务设施商业零售公寓和 文化娱乐设施等 商务办公建筑面积规模从城市总量上看城市间明显存在较大差异主要可以分为两 类世界级城市如东京纽约伦敦和巴黎其建筑面积大于 2 0 0 0 万区域级城市如 多伦多 悉尼 休斯顿 新加坡以及我国上海 北京等 其建筑面积在 1 0 0 0 万以下 c b d 的规模也因此对应分为1 5 0 0 2 5 0 0 万和5 0 0 万两级而且同时可以看出当 全市总规模超过 2 0 0 0 万时 商务中心区往往扩散成多中心形式 其余的主要为单一中心 形式具体划分见表 2 1 这是因为在总规模较大的情况下c b d是以网络形式存在即 c b d 用地规模的扩展方式是首先发展中央商务中心区 当老中心不能满足商务发展需求时 再建立新中心形成多中心c b d 以网络形式存在前面所述四种发展战略中各城市的 c b d 发展实质上从单中心向多中心的扩展过程 商务办公建筑面积规模划分 表 2 1 类别 城市 全市商务办公总规模 c b d 规模 级 别 规模构成 一类 东京 纽约 巴黎 伦敦 2 0 0 0 万 1 5 0 02 5 0 0 万 世 界 级 多中心 二类 芝加哥 休斯顿 1 0 0 0 万 约 5 0 0 万 区 域 单中心 - 14 - 多伦多 悉尼 新加坡 香港 级 由此可以看出 c b d的自然发展历程应该是从单一中心向多中心过渡的过程在初级发 展阶段呈单中心状态以利于高效益运作过早的分散可能会导致无序发展状态单一中 心是 c b d 网络的构成单位是 c b d 发展的最初表现形式如果进行 c b d 规划首先要确定 单一中心用地规模其次再结合城市空间发展战略确定 c b d 网络的副中心布点及用地规 模c b d 的总用地规模一般大致在 1 . 5 k- 3 . 5 k 但建筑规模的差别就大得多这主要 是建筑规模要取决于商务活动量的大小和城市建设中对容积率建筑密度的控制而且还 存在新区的 c b d 建设的用地规模一般比城市中心区的 c b d 建设的用地规模要大的规律 因为单一中心是 c b d 网络的构成单位而且单一中心的用地规模差别不大因此本文 主要从建筑面积规模的角度来研究单一中心规模的确定 1影响cbd规模的因素 一个城市能支持多大规模的 c b d 是受到客观条件限制的而不是单纯地靠主观规划所 决定的因此规划时必须充分考虑各方面的因素来确定一个适当的规模 适当的规模应是由社会经济发展供求关系用地潜力和基础设施容量支撑及开发时 序开发能力综合作用所决定的影响 c b d 规模的因素主要有 1 城市及其辐射区域的经济实力城市及其辐射区域内的经济总量规模产业结构 发展趋势和城市自身的经济发展水平产业结构特征第三产业的发展程度等以及由此 产生的中心金融贸易生产专门化服务设施的需求成为制约 c b d 发展规模的主要因素 区域需求越大c b d发展规模相应越大城市的综合实力或竞争力越强其 c b d发展潜力 也越大 2 开发潜力指 c b d 的发展规模受 c b d 内土地开发供应总量和供给时序的制约获 得土地的难易程度和经济成本是 c b d 实际开发进程的主要影响因素之一 3 支撑设施条件 道路交通容量和市政工程设施支撑及其服务水平是 c b d 健康发展 与高效运作的基本条件一定量的 c b d 规模要求相应的基础设施作为支撑由于技术经 济等原因一定时限内基础设施的支撑能力是有限的因而 c b d 发展规模应注意在时序上 的基础设施的制约 - 15 - 4 开发强度和建筑密度c b d 建筑面积规模在利用面积相同的条件下主要取决于 开发强度和建筑密度的大小 适度的容积率和建筑密度制约着 c b d 的建筑规模和环境形态 5 房地产市场c b d开发从规划到完成一般需要 2 0 3 0年甚至更长因此 c b d 规模是动态的从房地产角度看c b d 开发受投入回报和市场销售率的制约 2规模控制中注意的问题 由于 c b d 开发历时较长不定因素较多实施过程中需要对规划进行不断调整最终 实施的规模可能与规划相差甚大因此 c b d 的规模控制显得比较困难规模控制中要注意 以下两点 第一规模的确定要保留弹性要分阶段确定规模c b d 的开发不仅是一种政府行为 更是一种市场行为因此具有市场的特性而且作为 c b d 开发主要内容的商务设施的开发 是一种高风险高回报高竞争性的商业行为投机性强虽然长期内会受到市场供求规 律的支配但在短期内也会被市场调节的盲目性和滞后性左右因此在无法正确预测市场 变化的情况下开发的规模会产生波动但只要控制在适当的范围内不会对开发造成大 的影响因此在规划中要对 c b d 的规模的确定要保留相应的弹性并将总规模适当的划分 为几个阶段分阶段确定规模这样既可适时的根据实际情况调整规划为开发活动提供 适度的余地也可避免规划受市场冲击而出现突破和失控局面 第二规模要避免过大c b d的开发是个复杂的系统工程耗资巨大资金的筹措是 个关键问题根据已实施的情况看这一大笔资金不可能一次筹措到很多是依靠前期投 资的回收来支持后期的建设但由于开发周期长会受到经济呈周期发展的影响在经济 萧条期前期的投资很可能得不到如期的回报没有资金的支持不仅会影响后期开发还 会影响对 c b d 开发的信心就会越难筹措资金形成恶性循环造成已开工项目被迫中断 导致大量已投入资源的浪费因此如果 c b d 开发中规模过大多个项目同时实施一旦经 济环境发生不利的变化如经济萧条就会更容易发生上述情况东京湾海岸线开发陷入困 境规模过大是主要原因之一东京湾海岸线开发是为了满足东京国际商务活动剧增对空 间的需求据统计共有开发项目 9 9 个其中仅 1 6 % 得以完成由于资金筹措困难仅上了 钢筋工程就中断的大楼被迫无限延期的办公大楼也为数不少 1 但开发中各阶段规模也不 易太小因为基础设施一般要优先进行并且需要一次性整体开发规模太小会造成基础 设施的闲置造成浪费 1 王晓华 王莉编译 东京湾海岸开发失利1994.2 国外城市规划 - 16 - 四中央商务区功能构成问题 1cbd的主要职能 现代 c b d 主要由商务办公金融和服务类三大职能设施构成同时也不同程度包含一 定量的传统零售类职能设施c b d既是经济运作管理中心同时也是金融中心和生产服务 中心管理金融服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地 1 管理和控制职能 在 c b d 中公司总部办公或分支机构的集聚使其获得对区域经济和世界经济的支配 能力 在当今世界经济一体化进程中对经济和市场运作的管理和控制提出了更高的要求 管理和控制成为 c b d的主导职能c b d功能构成中需要优先考虑具备这种管理与控制职 能的商务办公设施的开发和建设 2 金融市场运作职能 在区域和世界经济一体化进程中生产办公和服务显现出地域分散化趋势金融业 运作的全球一体化标志着金融证券资本运作机构和职能的一体化管理和控制着在 地域上分散的生产系统和经济活动因而市场经济中不断繁衍的多样化非银行的金融服 务行业和国内国际专业性银行在 c b d 集聚形成金融中心与商务办公设施一起承担着管 理与控制职能 3 专业化生产服务职能 在 c b d中一般称商务办公和金融业以外的支持生产活动的专业化服务业为专业化生产 服务业它既是第三产业的组成部分之一又有别于传统意义上的一般服务行业的特征 它源于大公司或其它经济部门规模扩大销售经营和生产的复杂化与多样化包括法律 广告仓储运输技术培训等其中商务法律会计事务和广告设计制作等是历史最 悠久的生产服务行业在全球化经济的发展进程中这些从早期大企业内部分离出来逐 渐形成社会化市场化服务的专业化生产服务设施在现代经济中的地位日渐提高以其中 间产品服务构成经济供应能力的一部分是 c b d 主导职能的衍生性活动而以商业零 售 休闲娱乐为主的生活性服务设施在现代 c b d 职能机构中则主要被视为配套性服务设施 主要承担生活服务功能 - 17 - 2cbd功能设施的开发构成 c b d的建设是一个长期的过程从规划到完成在开发构成上一般会根据实际情况不 断地变化调整但分析已经实施和正在实施的 c b d 开发构成可以看出开发构成从性质上 与其职能相对应大体划分为三大类 办公类办公及其衍生性设施即会议和展览设施 服务类主要是酒店零售餐饮娱乐及文化设施其中酒店比较特殊兼有综合服 务和居住双重功能以及临时办公等功能 居住类公寓和住宅公寓是出租给高收入就业人员的就近住所 c b d 的开发主要以办公设施为主但具体到某个 c b d 办公空间占全部开发项目的比重 有所差别从开发构成上可将 c b d 分为核心型和综合型两种类型 核心型商务区主要以办公设施为主在办公区内公寓及零售建筑面积比重极低其 服务及居住功能主要由邻近地区提供如伦敦道克兰d o c k l a n d 的堪那瑞沃尔夫中心 c a n n a r y w h a r f占地 2 8 . 4 h 总面积约 1 1 2 万包括 9 3 万办公空间还有超 过 1 0 万展示酒店零售及娱乐等 综合型商务区开发规模较大具有较强的综合性除办公职能仍占绝对高的比重外 还有相当数量的服务配套设施一定数量的公寓以及数量众多种类齐全的公共设施自 身比较完善 而且往往在一定程度上还起着作为周围地区商业和城市公共生活中心的作用 如巴黎的德芳斯新城占地 2 5 0 h 其中商务区 1 6 0 h 公园区 9 0 h 居住总建筑 面积约 3 5 0 万住宅共约 1 . 6 万套就业人口 1 2 万居住 3 . 9 3 万人 3cbd的发展趋势 从现代 c b d 的发展过程来看综合性商务区的开发是 c b d 的发展趋势虽然核心型商 务区的开发是为了提高办公效率形成办公设施最大程度的聚集但随着 c b d 的发展它的 弊端也逐渐显现出来最为显著的问题有两点一是交通问题因为 c b d 内不能解决绝大 多数就业人员的居住问题这些人员只能在区外居住造成上下班时刻交通拥挤而区 内市政设施也因晚间完全停用形成浪费二是社会问题由