（工商管理专业论文）c市a住宅小区建设项目可行性研究.pdf

硕i 论文c 市a 住宅小区建设项目口 - 】：性研究 摘 随着我国经济的快速发展，城市化进程的加快，居民生活水平的不断提高，人们 对改善性住房需求随之提高。但基于我国地少人多的基本国情，人民币升值、政府对 房价过快上涨和投资性住房需求政策性抑制等经济政策因素，以及房地产开发项目具 有不可逆性、投资额大、建设周期长等特点，易受经济、政策、购买者的心理预期等 因素影响，在投资前必须对以上影响因素进行分析，确定项目的可行性。 本文从全国和地方两个角度对房地产投资环境和市场供求状况进行全面分析。以 a 住宅小区项目为研究对象，对项目进行定位分析和区域楼盘竞争情况分析；介绍项 目建筑设计和规划设计方案，对项目施工进度、销售资金回笼计划作出安排；从静态 和动态两个方面分析项目财务评价指标；采用定性方法对项目产生的社会效益进行评 价：采用临界点分析、敏感性分析、项目s w o t 分析方法对项目投资风险进行分析。 研究后认为，项目具有较好的经济效益和社会效益，项目可行。 本文采取定性与定量的分析方法，对项目的经济效益进行深入地研究，论证项目 的口】行性，对解决房地产开发项目尤其是普通商品房、经济适用房和政府限价房等住 宅建设项目中的投资决策问题具有借鉴作用。 关键词：住宅项目，可行性研究，效益评价 a b s t r a c t 硕七论文 a b s t r a c t w i t hc h i n a sr a p i de c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，a c c e l e r a t e du r b a n i z a t i o np r o c e s s ，t h e i m p r o v e dl i v i n gs t a n d a r d so ft h er e s i d e n t s ，t h a tp e o p l e sd e m a n dt oi m p r o v eh o u s el i v i n g c o n d i t i o nw i l lb ei n c r e a s e d h o w e v e r ，t h e r ea r em a n yp e o p l eb u tf e wi s l a n d si nc h i n a , t h e a p p r e c i a t i o no fr m b ，t h eg o v e r n m e n t sp o l i c yo fr e s t r a i n i n gh o u s ep r i c er i s i n ge x c e s s i v e l y a n dp o l i c y r e l a t e ds u p p r e s s i o nt ot h ei n v e s t m e n to fp e o p l e sh o u s i n gn e e d s t h er e a le s t a t e p r o j e c ti si r r e v e r s i b l e ，a l s on e e d sl a r g e s c a l ei n v e s t m e n ta n dal o n gc y c l ec o n s t r u c t i o n p e r i o d ，i ti sa l s oi m p a c t e db yt h ef a c t o r so fe c o n o m i c ，p o l i c ya n dp s y c h o l o g y h e n c e ，t h e a n a l y s i so ft h ea b o v ef a c t o r s s h o u l db ep e r f o r m e da n daf e a s i b i l i t ys t u d ys h o u l db e c o n d u c t e db e f o r et h ei n v e s t m e n ti nr e a le s t a t ep r o j e c t s t h i s p a p e r c o n d u c t sac o m p r e h e n s i v e a n a l y s i s o ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t ，s u p p l ya n dd e m a n di nt h em a r k e tf r o mb o t hn a t i o n a la n dl o c a lp e r s p e c t i v e s t a k i n g ah o u s i n gp r o j e c ta s s t u d yo b j e c t s ，t h ep a p e rp e r f o r m sa n a l y s i s o fp r o j e c t o r i e n t a t i o na n ds i t u a t i o no ft h ec o m p e t i n gf l a t si nt h es a m er e g i o n ；i n t r o d u c i n gt h ed e s i g n p r o g r a m a n dp r o j e c t p l a n n i n gd e s i g n ，m a k i n ga r r a n g e m e n t f o r c o n t r o l l i n gp r o j e c t c o n s t r u c t i o ns c h e d u l ea n dc o l l e c t i o ns a l e sf u n d ；a n a l y z i n gf i n a n c i a le v a l u a t i o ni n d i c a t o r f r o mb o t hs t a t i ca n dd y n a m i ca s p e c t s ；a d o p t i n gq u a n t i t a t i v ea n a l y s i st oe v a l u a t es o c i a l b e n e f i tf r o mt h ep r o je c t ；a d o p t i n gb r e a k - e v e np o i n ta n a l y s i s ，s e n s i t i v i t ya n a l y s i s ，s w o t a n a l y s i st oe v a l u a t ep r o je c ti n v e s t m e n tr i s k af i n a lc o n c l u s i o n ：t h a tt h i sp r o j e c tw i l lh a v e s i g n i f i c a n te c o n o m i ca n ds o c i a lb e n e f i t s ，t h ep r o j e c td e v e l o p m e n t i sf e a s i b l e b yt h ec o m b i n a t i o no fq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sa n dq u a l i t a t i v ea n a l y s i s ，t h i sp a p e rh a s m a d ead e e p l yr e s e a r c ho nt h ee c o n o m i cb e n e f i t so ft h ep r o j e c t ，af e a s i b i l i t yd e m o n s t r a t i o n o ft h ep r o j e c tc a nd r a w nar e f e r e n c ei ns o l v i n gt h ei n v e s t m e n tp r o b l e m si nt h er e a le s t a t e p r o j e c t s ，e s p e c i a l l yi nt h ec o m m e r c i a lh o u s i n g ，a f f o r d a b l eh o u s i n g ，e v e np o l i c y - r e l a t e da n d p r i c e l i m i th o u s i n g k e yw o r d s ：h o u s i n gp r o j e c t ，f e a s i b i l i t ys t u d y , b e n e f i t se v a l u a t i o n i i 图表日录 硕t ：论文 图表目录 图1 1 论文框架结构图8 图2 1c 市2 0 0 5 2 0 0 9 年总g d p 、人均g d p 、人均可支配收入增长图1 6 图2 2c 市2 0 0 7 2 0 0 9 年投资对比图1 7 图2 3c 市2 0 0 6 。2 0 0 9 年市区住宅供需与成交价走势图1 9 图2 4c 市2 0 0 9 年成交土地楼面地价结构示意图2 3 图2 5c 市2 0 0 9 年各区域成交土地楼面地价示意图2 3 图2 - 6c 市历年住宅市场供需价格关系示意图2 4 图2 7c 市消费者户型面积需求变化图2 4 图3 1 项目实施进度星号图3 8 图6 1 敏感性分析图6 0 图6 2s w o t 矩阵图6 l 表1 1 可行性研究各阶段的深度要求4 表2 1小区主要技术经济指标9 表2 2 小区公建配套面积指标l o 表2 32 0 0 6 2 0 0 9 年c 市货币政策变动一览表1 4 表2 42 0 0 6 2 0 0 9 年c 市商品房税收政策变动一览表1 4 表2 52 0 0 5 2 0 0 9 年c 市人均住房面积1 8 表2 - 6c 市市区住宅需求量变化预测2 1 表2 72 0 0 7 2 0 0 9 年c 市市区住宅供求情况2 1 表2 8c 市2 0 0 9 年成交土地楼面地价分析表2 2 表2 - 9 小区周边拆迁安置房情况表2 7 表2 1 0 小区周边已售商品房情况表2 7 表3 1a 小区户型面积比例表3 3 表3 2a 小区套型数量表3 4 表3 3 销售收入计划安排表3 9 表4 1土地费用估算表4 0 表4 2 前期工程费用估算表4 0 表4 3 建筑安装工程费估算表4 1 表4 4 基础设施配套费估算表4 1 v i 硕 论文c 市a 住宅小区建设项目町行性研究 表4 5 表4 6 表4 7 表4 8 表4 - 9 表4 1 0 表4 1 l 表4 1 2 表4 1 3 表5 1 表6 1 表6 2 开发期相关税费估算表4 2 丌发间接费估算表4 3 总投资估算表4 4 销售收入与经营税金估算表4 5 投资计划与资金筹措表4 5 借款还本付息表4 6 损益表4 7 全部投资财务现金流量表4 9 项目资本金财务现金流量表5 0 社会影响分析表5 4 售价变动敏感性分析表5 9 建设投资变动敏感性分析表5 9 i 硕卜论文 c 市a 住宅小区建设项目町行性研究 1 绪论 1 1 研究背景和意义 1 1 1 研究背景 2 0 0 5 年以来，我国的房地产调控从“国八条”到“国六条 再到“国十五条 ， 政府接二连三的“狠招”依然难控房价上涨。持续高涨的房价，成为备受关注的重大 民生问题之一。虽然，房地产市场在2 0 0 7 年底到2 0 0 8 年期间经历了低迷，但伴随着 一系列购房优惠政策的实施，到2 0 0 9 年房价再次迅速上涨。房地产领域存在众多问 题，诸如房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、房地产市 场秩序比较混乱等。2 0 0 9 年底，政府连续出台政策进一步收紧土地信贷及开发商资 本市场融资。相关政策导向增加普通商品住房的有效供给，继续大规模推进保障性安 居工程建设，抑制投资投机性购房，支持改善性住房需求。 c 市政府为改善居民居住条件，加大了对人均住宅面积供应量的保障力度，并出 台相关政策确保人均住房问题的落实，全面规划住房目标力争到2 0 1 2 年城镇居 民人均住房建筑面积达到3 5 平方米，普通商品住房供应量占比8 0 。a 小区是为解 决c 市中低收入家庭的住房问题而兴建，以建设经济适用房和普通商品房为主，项 目列入市政府为民办实事的名单中，作为市重点建设项目，并列入国家康居示范工程 实施项目。 a 小区由z b 房地产开发有限公司实施建设，项目在申报国家康居示范工程i ； 政 府就以项目平衡为原则，以工程成本加上适当的管理费为依据进行定价，核定经济适 用房房价比同地段商品房低1 5 0 0 元m 2 左右，而创建国家康居示范工程增加的工程费 用2 0 0 0 多力元就成为一个缺口，加之物价上涨的因素使得缺口更大。由于面向的消 费群体是中低收入家庭，经济条件比较困难，市政府、市房管局明确指示创建康居示 范工程增加的成本不得通过提高房价来消化，这部分资金缺口只能通过小区内配建的 普通商品房的销售利润来弥补。在这种情况下，z b 公司只能通过加强成本控制，降 低建设周期成本，向管理要效益，向时间要效益。 本文以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价 指标为结果，处理两方面的问题：一是要确定项目在技术上能否实施；二是项目实施 后的经济效益和社会效益如何。 1 1 2 研究意义 随着我国经济的快速发展，城市化进程的加快，居民生活水平的不断提高，人们 对改善性住房需求随之提高。同时，房地产保值和增值的特性，吸引人们的投资性需 1 i 绪论 硕士论文 求。改善性和投资性需求的提高，使得未来对房地产需求的空间将进一步释放。但基 于我国地少人多的基本国情，人民币升值、政府对房价过快上涨和投资性住房需求政 策性抑制等经济政策因素，以及房地产开发项目具有不可逆性、投资额大、建设周期 长等特点，易受经济、政策、购买者的心理预期等因素影响，在对房地产项目投资前 必须对以上影响冈素进行分析，确定项目的可行性，为投资决策提供依据【l 】。 本文以c 市a 住宅小区为研究对象，对项目市场定位、效益评价、组织安排等 进行深入研究，结合c 市经济适用房政策对项目的影响，理论联系实际，论证项目 的可行性，对解决房地产开发项目尤其是普通商品房、经济适用房和政府限价房等住 宅建设项目中的投资决策问题具有借鉴作用。 1 2 国内外研究状况 1 2 1 国内研究状况 我国建国以来颁发的第一个关于项目的基本建设程序和管理文件是财政委员会 在1 9 5 2 年颁发的基本建设工作暂行管理办法。 我国的可行性研究工作在进入8 0 年代以来，受到了更多的重视和应用，至今可 以划分为两个阶段： 第一，是可行性分析和研究理论正式形成的初始阶段，时间段在8 0 年代到9 0 年代初。1 9 8 3 年，由国家计委编写的国家计委关于建设项目进行可行性研究的试 行管理办法，对编制可行性研究所需遵循的原则、程序和可行性研究的内容等都做 了具体的规定，并且规定了大中型工业交通项目、重大技术改造项目等都必须进行可 行性研究。1 9 8 7 年，国家计委颁布了建设项目经济评价方法与参数( 试行) 。这 些理论方法和应用指南的形成和颁布，标志着我国已经进入了工程项目投资决策科学 化的初级阶段【2 j 。 第二，9 0 年代初至今，可行性研究理论开始由原来的只在工业项目领域应用扩 展为向交通、水利、船舶等专业领域渗透。 2 0 0 1 年9 月，由国家计划委员会主持编写的投资项目可行性研究指南，为我 国备类项日在投资决策前的可行性研究指明了方向，是目f j i 指导可行性研究工作的纲 领性文件。 在可行性研究应用指南不继完善的过程中，许多研究人员在可行性研究的各个分 支领蜮中，也在不断地丰富和发展着可行性研究的理论。1 9 8 8 年，吴德强、李善平 出版的投资项目经济分析中，丰富了项目经济评价理论，对投资项目可行性研究 中经济分析的内容做了详细、具体的阐述；1 9 9 9 年，徐玖平对经济效果评价函数制 作了优化模型：2 0 0 4 年，魏星、夏恩群和李全兴对项目决策中的投资风险进行了综 2 硕i 论文c 市a 住宅小区建没项目口行性研究 合的评价。另外，在可行性研究的指标、参数、选址和方案设计等内容上，许多的专 家和研究者都根据自己的专业特点发表了各自的见解，丰富了可行性研究的理论【3 】【4 】。 1 2 2 国外研究状况 从1 9 世纪到2 0 世纪5 0 年代中期这一段时间里，国外在项目的投资决策之前， 大多使用简单的财务效益分析方法来评价投资项目的可行性。1 8 4 4 年，法国工程师 让尔杜比在公共工程效用的评价中，指出了财务评价指标的局限性，提出公共 事业项目的社会效益不能通过财务评价指标来衡量，产生了“消费者剩余的思想。 该思想随之发展成为“社会净收益 的概念，成为目前费用效益分析的基础，从而 构建了可行性研究的初级形态【5 j 。 大多数西方国家在此之后的2 0 年时间罩，主要采用了财务评价指标和效益指标 来进行项目的可行性研究。 1 9 7 7 年，联合国工业发展组织与阿拉伯国家工业发展中心出版的工业项目评 价手册( 1 9 7 7 ) ，使可行性研究理论更进一步地得到了发展。手册把项目投资评价分 为商业获利性评价和国民获利性评价两个部分，并首次提出了社会分析的概念。1 9 7 8 年，联合国工业发展组织又出版了工业可行性研究编制手册( 1 9 7 8 ) ，手册里正式 对可行性研究的内容和计算办法提出了规定，标志着可行性研究的理论框架已经初步 形成，并且成为世界各国订立可行性分析标准的基础。 进入8 0 年代后，可行性研究理论开始在各个专业领域内得到使用，向多种专业 渗透和交融。许多研究者结合自己的专业特点，对项目投资决策的不确定性和风险进 行了详细地分析，具有一定代表性的有g e o r g ew u & r i c h a r dg o n z a l e z ( 1 9 9 9 ) ， b m u l h o l l a n d & j c h r i s t i a n ( 19 9 9 ) 等；j a m e ses m i t h ( 19 9 4 ) ，c r a i gr f o x & a m o s t r o t s k y ( 1 9 9 8 ) 等，是研究者对项目投资决策的经济评价进行研究后发表的著作； s p y r o sm a k r i d a k s 和s t e v e nc w h e e l w r i g h t 发表的预测方法及应用，对预测的理论 方法和优缺点进行了详细科学地论证，并提出了预测应用的指导方法【6 】【7 】【8 】【9 】。 在项目投资决策各专业领域中，各国对财务分析、社会分析、投资风险、预测方 法等方面做出了深入地研究和探索，为可行性研究的进一步发展奠定了理论基础。 1 3 房地产项目可行性研究的内容 1 3 1 房地产项目可行性研究的概念 房地产项目可行性研究是指在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调 查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项 目是否可行的综合研究【1 0 1 。 对拟投资项目进行可行性研究，其目的是为项目的实施和控制提供依据或者参 3 l 绪论硕t 论文 考，并使投资决策有序化、更为科学，达到提高决策可靠性的目标【n l 。具体来讲，房 地产项目的可行性研究是对投资项目建设的必要性、实施项目时所处的市场环境、项 目选址和建设规模、项目开发的方式和建设经营周期、开发单位的投资及融资的能力、 项目建成后预计达到的投资效益等情况进行全面的调查分析，并作深入地技术经济论 证和研究。通过分析论证，确定是否对拟开发项目进行投资，且以最少的成本，达到 最佳效益包括经济和社会效益的科学分析方法。 可行性研究是投资者进行项目策划和投资决策的重要依据，是项目立项的必备文 件，是项目筹集资金、规划设计、申请市政配套和建设执照的依据，是政府有关职能 部门进行社会、环境评价的依据，也是项目投资和实施有序性的重要保证。 1 3 2 可行性研究的阶段划分 对于投资额较大、建设周期较长、内外协作配套关系较多的建设工程，可行性研 究的工作期限较长。为了节省投资，减少资源浪费，避免对早期就应淘汰的项目做无 效研究，一般将可行性研究分为三个阶段，即投资机会研究阶段、初步可行性研究阶 段和详细可行性研究阶段。投资机会研究证明效果不佳的项目，就不再进行初步可行 性研究；同样，如果初步可行性研究结论为不可行，则不必再进行详细可行性研究【1 2 1 。 在机会研究阶段，政府机构或行业主管部门根据国家、地区、部门经济发展战略 规划和市场要求提出投资意向，企业根据这种意向，结合自身发展和经营规划，提出 具体投资项目的设想，并对设想进行粗略分析。初步可行性研究和详细可行性研究的 基本内容相同，只是研究的详细程度、深度与精度不同，有时两者可合并进行，尤其 是中小型项目更是如此。可行性研究各阶段的深度要求可参照表1 1 。 表i - i可行性研究各阶段的深度要求 可行性研究基础数据研究费用占投所需时间 工作深度 阶段划分估算精度资总额的( )( 月) 住若干个可能的投资机会中进行鉴 机会研究 3 0 0 1 1 0l 2 别和筛选 初步可行性 对选定的投资项目进行市场分析， 进行初步技术经济评价，确定是否 2 0 0 2 5 1 2 52 3 研究 需要进行更深入的研究 对需要进行更深入可行性研究的项 详细可行性目进行更细致的分析，减少项目的 大项目0 2 1 0 l o 3 6 或更长 研究 不确定性，对可能出现的风险制定小项目1 0 - 3 0 防范措施 4 硕l 论文c 市a 住宅小区建设项目町行性研究 1 3 3 可行性研究的内容 虽然不同的房地产项目有不一样的条件、环境、目的和购买对象，但是通常来说， 房地产项目可行性研究主要包括九个方面的内容，其中又以市场调查分析和财务评价 两部分内容最为重型1 3 j 。 ( 1 ) 项目概况分析。包括项目基本情况介绍、项目开发企业介绍、项目产生背 景和建设必要性介绍等。 ( 2 ) 市场调查分析。项目市场调查分析主要包括项目投资环境分析、项目市场 状况分析、项目客户群分析、项目s w o t 分析和项目定位。 项目投资环境分析，包括全国和城市的政策环境分析、全国和城市的经济环 境分析、城市社会文化分析( 包括自然地理、历史文化和人口情况) 、宗地现状分析 ( 包括用地情况、周边环境、地上和地下情况分析、配套设施分析、城市规划分析以 及基础设施分析) 。 项目市场状况分析，包括全国和城市的房地产市场分析、板块竞争对手分析 和楼盘竞争对手分析。 项目客户群分析，包括客户群购买能力分析、客户群消费动机分析、客户群 年龄结构分析、客户群家庭人口因素分析等。 项目s w o t 分析，包括项目优势分析、项目劣势分析、项目机会分析和项目 威胁分析。 项目定位，包括项目客户定位、项目产品定位和项目价格定位。 ( 3 ) 项目规划设计建议与进度安排。就是对房地产项目产品的规划设计提出建 议，对各项技术方案提出说明，并对项目的开发进度、施工进度和销售进度作出安排。 ( 4 ) 项目费用估算。主要包括项目开发成本估算和项目开发费用估算，以及开 发期经营税费的估算，并编写投资成本费用估算表。 ( 5 ) 项目资金筹措。主要是对资金来源的计算和对资金运用的分析。 ( 6 ) 项目财务评价。是在房地产市场调查与分析、项目策划、费用估算、资金 筹措等基本资料和数据的基础上，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表，对房 地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，其中最重要的就是项 目盈利能力分析。 ( 7 ) 项目风险分析。包括定量分析和定性分析。定量分析即不确定性分析，主 要是通过数学方法来计量风险的情况，它主要包括敏感性分析、临界点分析及概率分 析等三大部分：定性分析即用文字阐述及说明项目的各种风险影响因素，如法律政策 风险、市场风险、经营管理风险、金融财务风险等。 ( 8 ) 项目社会评价。是从影响区域社会经济发展的方面，通过计算和分析投资 项目对区域社会经济产生的成本和效益，对投资项目的社会经济性和合理性做出判 5 l 绪论 硕士论文 断，考量投资项目在区域社会经济中做出的净贡献。 ( 9 ) 结论与建议。是对可行性研究分析作出总结并提出相关建议，对项目在技 术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出来结论性意见和建议。 1 4 本文研究的主要内容和方法 1 4 1 研究的主要内容 主要从以下八个方面的内容来分析和研究： 第l 章绪论。主要介绍项目研究的背景和意义，综述国内外可行性研究的状况、 对房地产项目可行性研究的概念、阶段划分和内容进行了阐述。 第2 章c 市a 住宅小区建设项目市场分析。介绍项目基本情况和建设背景，从 全圆和地方两个角度对房地产投资环境和市场供求状况进行全面分析；介绍c 市经 济适用房概况，分析其政策和供求情况；对项目楼盘进行定位分析和区域楼盘竞争情 况分析。 第3 章c 市a 住宅小区建设项目设计方案与实施计划。设计方案包括规划设计 和建筑设计方案，其中：规划设计主要介绍小区规划结构、住宅群体、道路交通、绿 化环境、公建配套等内容；建筑设计主要介绍住宅平面、立面、空间设计和户型设计 方案等内容。项目组织实施计划，主要介绍项目实施各阶段的管理控制重点、项目实 施进度安排、销售周期安排和资金回笼计划。 第4 章c 市a 住宅小区建设项目经济效益分析。由开发直接费、间接费和不可 预见费等汇总编制项目总投资估算，对资金筹集和借款进行计划安排，预估销售收入， 编制损益表和现金流量表，从静态和动态两个方面分析项目财务评价指标，得出项目 可行的经济效益综合评价。 第5 章c 市a 住宅小区建设项目社会效益分析。通过社会影响、与社会的相互 适应性等分析内容和社会影响分析表得出项目具有较好的社会效益的分析结论。 第6 章c 市a 住宅小区建设项目投资风险分析。包括成本风险分析及对策，不 确定性分析，s w o t 分析等。 第7 章研究结论与展望。主要对项目可行性研究进行归纳和总结，提出结论及 论文的不足与展望。 1 4 2 研究的主要方法与技术路线 ( 1 ) 文献阅读、总结。阅读有关房地产项目可行性研究、市场调研、项目管理、 财务分析等方面的书籍文献，对房地产项目可行性研究理论的发展做深入的学习。 ( 2 ) 收集整理与房地产项目相关的资料，运用统计学、市场调研等相关知识进 行房地产市场供给与需求的调研、分析，确定项目市场定位。 6 硕 论文c 市a 住宅小区建漫项目可行性研究 ( 3 ) 运用工程设计和管理学原理规划项目设计方案，用项目管理知识编制施工 进度安排表，销售与资金回笼计划。 ( 4 ) 运用财务知识进行项目财务评价，编制投资估算表、现金流量表、损益表 等财务报表，通过报表对投资利润率、财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等 财务指标进行静态和动态分析，考察项目的盈利能力。 ( 5 ) 用定性分析方法对项目的社会效益进行评价。 ( 6 ) 用临界点分析、敏感性分析等不确定分析方法对项目的投资风险进行分析， 通过项目s w o t 矩阵图对项目的内外部条件、优劣势、机会和威胁进行综合和概括， 并提出相应的对策。 本文依据的数据和信息主要来源于国家统计局、c 市统计局和建设局、实地调查、 行业协会等，大量的数据和资料均由本人亲自收集、整理而成。 7 8 上苎兰二一一一一 望：兰垒窒 一一一一一一_ 一w l 屺工 1 4 3 论文框架结构 图l 一1 论文框架结构图 硕 论文 c 市a 住宅小区建没项目町行性研究 2c 市a 住宅小区建设项目市场分析 2 1 项目概况分析 2 1 1 项目基本情况 ( 1 ) 工程概况 工程位于c 市城区西南部，东靠南运河，南为z j 西路，西为b y 路，北临q t 路延伸段。用地规划范围内建设普通商品住宅、经济适用房和公建配套设施。土地获 取方式为：普通商品住宅及营业性公建用地为交纳土地使用权出让金后获取；经济适 用房及非营业性公建用地为划拨方式取得。 根据有关主管部门的立项批复，小区规划用地面积2 3 5 9 公顷，总建筑面积 3 2 6 5 0 3 7 8m 2 ，可销售住宅面积2 4 7 0 1 3 0 2 时，其中：经济适用房1 2 5 4 2 7 5 2m 2 ，商品 房1 2 1 5 8 5 5m 2 ；营业性公建面积5 0 4 6 4 7 2m 2 ；非营业性公建面积2 9 0 2 6 0 4 时。可销 售住宅共2 2 1 0 套，其中：经济适用房1 2 7 2 套，商品房9 3 8 套。住宅由l l + l 2 f 、l l f 、 6 + 1 2 f 、6 f 、5 f 等多种楼层建筑产品组成。工程分二期实施，项目建设资金由开发 单位自筹。 ( 2 ) 项目主要技术经济指标 表2 1小区主要技术经济指标 序号指标名称指标单位 1 占地面积 2 3 5 9 公顷 2 居住户( 套) 数 2 2 1 2户 3居住人数6 9 5 0人 4 户均人口 3 1 人| 产 5 总建筑面积 3 2 6 5 万平方米 6 住宅建筑面积 2 4 7 0万平方米 7 公建建筑面积 7 9 5 万平方米 8 容积率 1 3 8 万平方米，公顷 9 绿地率 3 0 1 0 日照间距满足大寒e t2 小时日照标准 l l 1 机动乍及杂物间 1 4 5 7 平方米 9 2c 市a 仲它小b 建设项日市场分析 硕卜论文 表2 2 小区公建配套面积指标 项目 安置去向配套指标 中学 就近配套解决 小学就近配套解决 幼托就近配套解决 防保站地块内1 0 4 3 3i n 文化中心地块内4 7 1 5 4m 2 非 居委会、社区服务中心地块内 7 5 6 7 4m 2 营 体育活动场地地块内 业 地块内 1 0 2 1 2 5m 2 物业管理 性 配电房地块内 2 4 6m i 公 电信机房、小区变地块内 2 2 2 2 2m 建 设备用房( 水池、风机房等)地块内 7 1 1 4m ? 公共厕所设置在会所内和北侧沿街 3 5i 盱 垃圾中转站地块外配套增建 街道办事处地块外配套增建 派出所地块外配套增建 营业性 商业服务地块内3 8 1 6 3 5m 2 公建 农贸市场地块内4 7 0 1 4 7m 。 停1 r 营业性公共车库地块内4 4 6 9 7 6 时 乍 1 营业性公共汽车车库地块内 1 4 9 4 1 6 5m 4 泊 1 r 营业性公共1 机动车车库地块内6 3 0 5 9 9 时 位 营业性乍库地块内7 5 9 9 8m ? 2 1 2 项目开发单位基本情况 项目歼发单位为“z b 房地产开发公司”( 以下简称为“公司 ) ，成立于2 0 0 2 年7 月。公司主要开发、建设c 市市区范围内的政策性限价商品房、保障性住房和 普通商品住宅，满足广大中低收入家庭的住房需求。公司内设总经理室、副总经理室、 总师室、前期综合部、工程部、计划财务部、结算审计部、营销部、资产管理部等科 室和部门，组织结构完善，内控制度健全。公司先后被评为市级文明单位、市建设系 统工程建设先进集体、市“十五”建设科技先进集体、市重点工程重大技改项目创优 立功竞赛优胜单位、市“五一”劳动奖状、省经济适用房建设先进单位等荣誉称号。 1 0 硕l 论文 c 市a 住宅小区建设项目町行性研究 自公司成立以来，完工和在建住宅的总建筑面积已达到近8 0 万平方米。已建成 的l h 三村一期、l t 花园等的项目，为c 市低收入家庭提供了七千余套保障性住房： l h 三村二期、l t 新苑、i x 世家、f l 新苑等项目总建筑面积约6 8 万平方米，正在 建设过程中：j x 华庭、x t 桥农科场地块等五个保障性建设项目正在前期筹划阶段。 公司始终以“建房者为购房者着想为宗旨，建造品质优良、价格适中的住宅， 满足广大中低收入家庭改善住房条件的需求。经过多年的开发经营，公司在市民心目 中树立了良好的信誉和口碑，获得了较好的经济效益和社会效益。即将建设的a 住 宅小区，就是要让中低收入家庭从“安居 走向“康居 。 2 1 3 项目建设背景分析 ( 1 ) 经济适用房建设需要 根据c 市政府有关住房保障的工作要求和c 市市区住房保障规划( 2 0 0 7 年一 2 0 1 1 年) 的规定：2 0 0 7 年_ 2 0 0 9 年，把低收入住房困难家庭全部纳入经济适用住 房和公共租屋的保障范围；2 0 1 0 年一2 0 1 1 年，在解决最低收入家庭、低收入家庭住 房困难的基础上，通过经济适用房、公共租屋等形式，逐步解决中等偏低收入家庭的 住房困难。开发建设经济适用住房继续坚持政府组织实施、总量保证、统一规划、合 理布局、因地制宦、综合开发、配套建设的原则，做到保本微利、控制对象、限价销 售、公丌公平。确保每年开发建设量不低于当年住宅开发建设总量的1 0 ，每年不少 于5 0 万平方米【1 4 】。公司作为c 市市政府组织建设经济适用房和廉租房的开发单位， 在五年规划中，承担市政府每年不少于5 0 万平方米的建设任务，a 住宅小区作为完 成规划的开发量之一列入2 0 1 0 年年度计划。 ( 2 ) 推进城市建设需要 2 0 1 0 年是c 市实施“十一五规划和第三轮城市建设三年行动计划的决战 之年，城市建设加快推进，北部新城全面启动，南部新城初具规模，完成东部地区发 展规划研究。市政建设、旧城改造、新城区建设都需要安置用房，a 住宅小区还将为 城市建设提供拆迁安置房源。 ( 3 ) 建设要求 根据有关主管部门要求，在a 住宅小区的建设过程中，配建商品房，通过商品 房的建设和销售争取利润空间，达到不需政府财政补贴，通过自身资产运作，弥补限 价销售经济适用房可能造成的亏损，形成资金的良性循环。 现小区初步方案设计已完成，项目建议书已经主管部门批准，各项前期准备相继 开展。 2 2 投资环境分析 2c 市a 住宅小k 建故项目市场分析硕士论文 2 2 1 政策环境分析 ( 1 ) 金融政策【1 5 j 金融政策在2 0 0 8 年下半年尤其是四季度，由“从紧转为“积极”，多次下调存 款准备金率，五次降息。2 0 0 8 年1 0 月，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限 扩大为贷款利率的0 7 倍，最低首付款比例调整为2 0 ；1 2 月中央经济工作会议将 2 0 0 9 年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展 ：“1 3 1 号文提出了 若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之 后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压 力等促进住房消费的优惠措施，这些都成为促使2 0 0 9 年楼市快速回暖的重要原因。 2 0 0 9 年3 月，央行提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6 月银监会 关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知中明确坚持重点支持借款人购买首套自 住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。7 月，银监会主席刘明 康在“2 0 0 9 年第三次经济金融形势通报会 上强调：要控制房地产贷款风险，严格 执行“二套房 标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付比例和贷款利率。对投资性 住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款 人1 0 0 “面谈、“面签制度，采取切实有效措施防范“假按揭 、“假首付”现象 的发生。二套房贷政策，由年初的适度宽松，到逐渐严格遵守、严格执行，多家银行 上调贷款利率、缩小利率浮动范围或严格执行二套房贷利率优惠。2 0 0 9 年l o 月，由 于忧虑部分优惠政策年底到期，赶搭政策“末班车 的购房者甚多，部分城市出现恐 慌性购房行为。引起中央高度关注，连续出台政策，表明政府已在酝酿出手调控。预 计中央在未来针对土地信贷及开发商资本市场融资方面将进一步收紧，这将有利于抑 制地价上涨，控制房地产信贷风险。 ( 2 ) 土地政策【1 6 1 加大对批而未用土地的监管。国土资源部在2 0 0 9 年下发了三个加强对批而未用 土地监管力度的文件，对各地方政府清理批而未用土地，加强批后监管提出了要求， 土地从原来的重审批向现在的重监管转变，土地政策将禁止闲置浪费土地资源和低效 利用土地行为。 限制囤地，严格供地政策。国土资源部关于开展土地储备制度建设和运行情况 调查的紧急通知中，对建设用地的供应结构、总量和储备土地的来源情况均作为调 查的内容，囤地问题是调查的重点。同时，国土资源部制订了限制和禁止用地项目目 录，对小城市、中等城市和大城市的商品住宅用地出让面积规定了宗地出让面积上限， 加强了对土地供应的控制和监管。 土地政策趋紧。国土部等五部委联合发布关于进一步加强土地出让收支管理的 通知，明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比 1 2 硕i 论文c 市a 住宅小区建设项目a 阡于性研究 例不得低于全部土地出让价款的5 0 。这一政策要求地方政府停止放宽土地出让金缴 纳期限，标志着宽松的土地政策已经终止，有利于土地市场的降温。 ( 3 ) 房地产市场政策 2 0 0 9 年2 月，国务院会议提出要稳定住房、汽车等大宗消费。5 月，国务院关 于调整固定资产投资项目资本金比例的通知对项目最低资本金比例作出规定，普通 商品住宅和保障性住房项目为2 0 ，其余房地产开发项目为3 0 。1 0 月住建部等七 部门联合发出关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见， 提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将5 0 以内 的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房 公积金贷款利率上浮1 0 执行。“公积金”和“保障房 实现“对接。 2 0 0 9 年1 2 月中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政 策：继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求；恢复营业税征免时限至5 年：抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上 涨：“国四条”出台。房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。 保障性住房建设历来是政府房地产调控强调的重点，国务院总理温家宝接受新华 社专访中提到：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造，对这两项工作，在 资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。此外，全国人大财经委员会将住房保 障法纳入十一届全国人大常委会立法规划。足见国家对保障性住房建设的重视。 从相关政策来看，增加普通商品住房的有效供给、继续大规模推进保障性安居工 程建设，抑制投资投机性购房是房地产市场发展的趋势。 ( 4 ) 地方政策 2 0 0 8 年，商品房销售比上年有所减少，可售余量持续攀升，房地产企业资金链 紧张，涉房纠纷逐渐增多。c 市在全省率先出台关于促进房地产市场稳定健康发展 的若干二意见，引导市场、控制增量、盘活存量、规范管理、防范风险、落实保障。 接着又出台关于支持居民住房消费的意见，进一步减免住房交易环节税费，并在 全省率先实行购房返还个人所得税的住房消费激励政策。下发关于加强商品房预销 售管理的通知，要求对于分期开发的房地产项目在后续项目申请预售时，必须由监 管银行提供上期预售专用账户内预售资金的缴存、使用、余额情况证明，同时，进一 步加强对预售资金使用的监控1 1 7 j 。 2 0 0 9 年上半年，出台了c 市房地产业突发公共事件应急预案，在全省率先构 建房地产市场风险应急机制；加强对商品房预售许可项目的跟踪检查，全面开展经营 风险排查和非法集资风险