（工商管理专业论文）非自住性购房问题研究——由温州购房团现象引发的思考.pdf

内容摘要 随着中国政府开始实施并不断深入住房制度的改革，中国房地产 近年来取得了令人瞩目的发展，并由于其产业关联度高以及对国民经 济强有力的拉动作用，成为了国民经济的支柱产业，其健康发展对国 民经济的健康发展和社会的不断进步起着举足轻重的作用。2 0 0 4 年 年初，新闻媒体对温州购房团进行了一系列报道，同时，社会各界关 于房地产市场发展是否过热的讨论也非常激烈，一时间，有关温州购 房团和非自住性购房的话题和讨论成为了社会关注的焦点。在这样的 背景下，对非自住性购房问题进行研究也就具有不同寻常的意义。 本文主要从五个方面对非自住性购房问题进行了研究、分析和探 讨： 第一个方面是案例背景。这部分内容主要介绍了2 0 0 4 年年初以 中国中央电视台经济半小时以及成都本地媒体居周刊为代表 的新闻媒体对温州购房团的相关报道以及社会各界对温州购房团的 主要观点。 第二个方面是非自住性购房概述。从中国住房制度改革和房地产 市场的发展历程来看，个人购房行为已经成为了房地产消费市场的主 体，而从购房行为的动机来划分，个人购房行为主要可以分为两类： 一类是自住性购房，另一类是非自住性购房。与自住性购房行为相比， 非自住性购房行为在购房行为动机、用途和购房对象、对银行信梦的 依赖程度、对风险的认识和承担能力等方面都存在很大的差异，这种 差异也直接决定了非自住性购房行为发生的原因以及对房地产市场、 金融体系和国民经济所带来的一系列风险。 第三个方面是非自住性购房的原因。非自住性购房并非中国房地 产市场与生俱来的现象，而投资利润存在的空间则是产生非自住性购 房的根本原因。非自住性购房的利润主要来源于土地的增值、房产的 自然增值、房产炒作行为产生的房价增值以及房产租赁收益等。同时， 由于我国住房总需求量将长期保持在较高的水平上，因此，非自住性 购房将是我国房地产发展过程中长期需要面对的现象。 第四个方面是非自住性购房的风险分析。对房地产市场供应而 言，以温州购房团为代表的非自住性购房会导致地价和房价的过快上 涨，导致房地产投入规模出现爆发式增长，从而影响房地产市场的供 求平衡，导致房地产泡沫的产生，以及导致房地产供应结构发生扭曲； 对房地产市场消费而言，供应结构的变化会让中低收入房地产消费者 无法购买适用的住房，无法解决和改善自身的居住条件，过快上涨的 房价还会提高消费者的居住和生活成本：对金融体系而言，非自住性 购房存在相对更高的违约概率，金融体系会因房地产泡沫的加剧和破 灭承担巨大风险；对国民经济而言，以温州购房团为代表的非自住性 购房会抬高劳动力成本，削弱国民经济整体竞争力，进一步加剧社会 贫富差距，对社会的安定产生影响，扭曲整个国家的产业结构：这些 都将为房地产市场、金融体系和国民经济的健康发展带来较大的风 险。 第五个方面是非自住性购房的风险控制。从维护资本流动的正当 需求、维护房地产业、金融体系和国民经济的安全运行出发，应当从 疏导、调节和限制三个方面来加强对非自住性购房的风险控制。疏导 包括一方面应建立多元化的投资渠道，解决整个国民经济的平衡发展 的问题，避免资本在房地产流通领域过度集聚所产生的风险，另一方 面，应拓宽房地产行业的融资渠道，让民间资本从房地产消费流通领 域进入房地产开发建设领域。调节包括从政府和金融机构两个方面努 力，通过调节房地产市场的供求关系来调节房价，进而调节非自住性 购房。限制则是指通过政府和金融机构的共同努力，提高非自住性购 房的进入l - j 槛和投资成本，控制非自住性购房的投资利润率，从根本 上对非自住性购房现象的产生和存在的空间加以控制。 关键词：房地产非自住性购房问题研究 a b s t r a c t e v e rs i n c ec h i n e s eg o v e r n m e n ts t a r t e dt h eh o u s i n gr e f o r m ，c h i n e s e r e a le s t a t ei n d u s t r yh a s g a i n e d s u b s t a n t i a l d e v e l o p m e n t r e a le s t a t e i n d u s t r yi sh i g h l yr e l a t e dt om a n yo t h e ri n d u s t r i e s i tc a na l s os t r o n g l y s t i m u l a t et h ee c o n o m y t h u s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sn o wp l a y i n ga v e r yi m p o r t a n tr o l ei nc h i n e s ee c o n o m y t h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fi t h a sg r e a ti n f l u e n c eo nt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m ya n d t h ep r o g r e s so ft h es o c i e t y e a r l y2 0 0 4 ，n e w sm e d i ac o v e r e dt h ew e n z h o uh o u s e - p u r c h a s i n gg r o u p ，w h i c ha r o s et h ed i s c u s s i o na b o u tt h eo v e r h e a to fr e a le s t a t em a r k e t t h ei s s u er e l a t e dt ot h ew e nz h o u h o u s e p u r c h a s i n gg r o u pa n dh o u s ep u r c h a s i n gw i t hn o n - l i v i n gp u r p o s e b e c a m et h ef o c u so ft h es o c i e t y u n d e rs u c hb a c k g r o u n d ，t h er e s e a r c ho n t h ei s s u eo fh o u s ep u r c h a s i n gw i t hn o n l i v i n gp u r p o s eh a s s i g n i f i c a n t m e a n i n g t h i sp a p e rs t u d i e st h i si s s u ef r o mf i v ep e r s p e c t i v e s t h ef i r s to n ei sc a s eb a c k g r o u n d t h ep a r tb r i e f l yi n t r o d u c e dt h e n e w sc o v e r a g eo nw e nz h o uh o u s ep u r c h a s i n gg r o u p e a r l y2 0 0 4b y e c o n o m i c3 0m i n u e t s ”o fc c t v , a sw e l la sc h e n g d ul o c a lm e d i as u c h a s w e e k l yh o u s i n g ”t h em a j o rp o i n t sh e l do nt h i si s s u eb yt h es o c i e t y a r ea l s op r e s e n t e d t h es e c o n do n ei st h eb r i e fd e s c r i p t i o no fh o u s ep u r c h a s i n gw i t h n o n l i v i n gp u r p o s e b a s e do nt h ep r o g r e s so fc h i n e s eh o u s i n gr e f o r ma n d r e a le s t a t em a r k e t ，i n d i v i d u a lp u r c h a s i n gh a sb e e nt h em a j o rf o r c eo ft h e r e a le s t a t em a r k e t c o n s i d e r i n gt h ep u r p o s eo ft h ep u r c h a s i n g ，i n d i v i d u a l h o u s ep u r c h a s i n gc a r lb e c a t e g o r i z e da sl i v i n gp u r p o s ea n dn o n 1 i v i n g p u r p o s e c o m p a r i n gt o t h e l i v i n gp u r p o s ep u r c h a s i n g ，t h eh o u s e p u r c h a s i n gw i t hn o n - l i v i n gp u r p o s eh a s d i f f e r e n tm o t i v a t i o n ，u s e ，a n d t a r g e t i ta l s oh a sd i f f e r e n tl e v e l so f r e l i a n c eo nb a n kl o a n ，r e o r g a n i z a t i o n o fr i s k s ，a n dt h ea b i l i t yt ot a k er i s k s + s u c hr i s k sd e t e r m i n et h er e a s o no f i t se x i s t e n c ea n dt h er i s k st h a ti t c a nb r i n gt ot 1 1 er e a le s t a t e sm a r k e t ， f i n a n c i a ls y s t e m ，a sw e l la sn a t i o n a le c o n o m y t h et h i r di st h er e a s o no ft h ee x i s t e n c eo fh o u s ep u r c h a s i n gw i t h n o n 1 i v i n gp u r p o s e i tw a sn o tb o r nw i t hc h i n e s er e a le s t a t e sm a r k e t ，b u t t h ep r o d u c to fi t sa t t r a c t i v ei n v e s t m e n tp r o f i tm a r g i n t h es o u r c eo ft h e p r o f i t si n c l u d e st h en a t u r a la p p r e c i a t i o n o fl a n da n dh o u s e ，t h ep r i c e i n c r e a s eb yb i d d i n g ，a n dt h ei n c o m eo ft h er e n t m e a n w h i l e ，t h ed e m a n d o ft h eh o u s i n gh a sb e e nk e p ta tv e r yh i 曲l e v e l t h u s ，t oc h i n e s er e a l e s t a t ed e v e l o p m e n t ，t h eh o u s ep u r c h a s i n gw i t hn o n l i v i n gp u r p o s ew i l lb e al o n g t e r mp h e n o m e n o n t h ef o u r t hi st h er i s ka n a l y s i s o ft h eh o u s ep u r c h a s i n gw i t h n o n 1 i v i n gp u r p o s e c o n s i d e r i n gt h es u p p l yo fr e a l e s t a t e s ，t h eh o u s e p u r c h a s e so fi n v e s t o r ss u c ha sw e nz h o uh o u s i n gp u r c h a s i n gg r o u pw i l l p u s ht h ep r i c eo fl a n da n dh o u s e st os h a r p l yi n c r e a s e i tw i l l l e a dt h e e x p l o s i v ei n c r e a s eo fi n v e s t m e n ti n t ot h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t 。a sa r e s u l t ，t h eb a l a n c eo fd e m a n da n ds u p p l yo nr e a le s t a t e sm a r k e tw i l lb e c h a n g e d ，l e a d i n g t ot h em a r k e tb u b b l ea n dt h ed i s o r d e ro fs u p p l y s t r u c t u r e c o n s i d e r i n gt h er e a le s t a t e sc o n s u m p t i o n ，t h ed i s o r d e r o f s u p p l ys t r u c t u r ew i l lm a k em e d i u ma n dl o wc l a s s u n a b l ea f f o r dt h e a p p r o p r i a t eh o u s i n g ，o r u n a b l et o i m p r o v et h e i rl i v i n g s i t u a t i o n m e a n w h i l e ，t h ef a s tg r o w i n gh o u s ep r i c ew i l li n c r e a s ec o n s u m e r s l i v i n g c o s t c o n s i d e r i n gt h ef i n a n c i a ls y s t e m ，t h e r e i s a l w a y sh i g h d e f a u l t p r o b a b i l i t yr e l a t e dt ot h eh o u s ep u r c h a s i n gw i t hn o n l i v i n gp u r p o s e t h e w h o l es y s t e mh a st ob e a rt h eh i 曲r i s ko fb u s to fr e a le s t a t eb u b b l e c o n s i d e r i n gt h en a t i o n a le c o n o m y ，t h eh o u s ep u r c h a s i n gw i t hn o n - l i i n g 2 p u r p o s ew i l li n c r e a s et h el a b o rc o s t ，w e a k e nt h ec o m p e t i t i o nc a p a b i l i t yo f t h ee c o n o m y ，d e e p e nt h ew e a l t hg a p ，e n d a n g e rt h es o c i a ls e c u r i t y ，a n d d e s t r u c tt h ei n d u s t r ys t r u c t u r e a l lt h e s ew i l lb r i n gb i gr i s kt ot h er e a l e s t a t e sm a r k e t ，f i n a n c i a ls y s t e m ，a n dt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fn a t i o n a l e c o n o m y t h ef i f t hi sr i s kc o n t r o lo fh o u s ep u r c h a s i n gw i t hn o n - l i v i n gp u r p o s e f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fk e e p i n ga p p r o p r i a t ec a p i t a lf l o w , p r o t e c tt h er e a l e s t a t e i n d u s t r y , f i n a n c i a ls y s t e m a n ds a f e d e v e l o p m e n t o fn a t i o n a l e c o n o m y , i t i s n e c e s s a r y t o s t r e n g t h e n t h er i s kc o n t r o lo fh o u s e p u r c h a s i n gw i t hn o n - l i v i n gp u r p o s ei n f o r m so fl e a d ，a d j u s t m e n t ，a n d c o n s t r i c t i o n t ol c a di st ob u i l dm u l t i p l ei n v e s t m e n tc h a n n e l ，e n s u r et h 6 b a l a n c e d d e v e l o p m e n t o fn a t i o n a l e c o n o m na n da v o i d t h eo v e r a c c u m u l a t i o no fc a p i t a li n t ot h er e a le s t a t em a r k e t m e a n w h i l e ，i ti s n e c e s s a r yt ob r o a d e nt h ec a p i t a lm a r k e t f o rr e a le s t a t ei n d u s t r ya n d e n c o u r a g ep r i v a t e i n v e s t m e n ti n t ot h er e a le s t a t e d e v e l o p m e n t t h e a d j u s t m e n tm e a n s t h a tg o v e r n m e n ta n df i n a n c i a li n s t i t u t i o n ss h o u l da d j u s t t h er e l a t i o n s h i po fs u p p l ya n dd e m a n dt oa d j u s tt h eh o u s ep r i c e ，s ot h a t t h eh o u s ep u r c h a s i n gw i t hn o n - l i v i n gp u r p o s ec a nb ea d j u s t e d t h e r e s t r i c t i o nn e e d s g o v e r n m e n t a n df i n a n c i a li n s t i t u t i o n ss h o u l dw o r k t o g e t h e rt oi n c r e a s et h ei n v e s t m e n tc o s to ft h eh o u s ep u r c h a s i n gw i t h n o n l i v i n gp u r p o s e ，c o n t r o li t sp r o f i tm a r g i n ，a n df u n d a m e n t a l l yc o m r o l t h ee x i s t e n c eo ft h eh o u s ep u r c h a s i n gw i t hn o n l i v i n gp u r p o s e k e yw o r d ：r e a le s t a t e s ，t h eh o u s ep u r c h a s i n gw i t hn o n - l i v i n g p u r p o s e ，r e s e a r c h 西南财经大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑羹声强：所星交的学位论文，楚本人在导师的指导下，独 立避行调查和研究工作所取得的成果。学位论文中赊正文对于直接引 用的文字、数据或事实资料已经热以注释外，本学位论文不包吉他人 已经发表或撰写过的研究成果，也不包含他人为获彳罨函南财经太学或 其他教弯机构等的学位谖书而使用过的材料。对本学位论文做出重要 贡献蛉单位、团体、企韭和个人，均己在文中以明确方式表明。因本 学位论文弓| 起的知识产权纠纷概由本人负责，弗承担由此引起的法建 后果。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此申明 学位论文作者签名：郭江 2 0 0 4 年1 1 月2 8e j 日l j吾 1 9 7 9 年，中国政府在不全面触动传统住房分配体制的前提下， 开始了局部性的房改试验，悄悄地拉开了中国房地产业发展的帷幕。 1 9 9 4 年，国务院印发了我国住房制度改革的纲领性文件国务 院关于深化城镇住房制度改革的决定。1 9 9 8 年，全国深化住房制度 改革和加快住房建设工作会议召开，随后国务院颁发了关于进一步 深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知，明确提出：住房投 资体制由国家和企业主要负担住房建设维修资金变为国家、企业和个 人合理负担，渐以个人为主；改变单位建房、分房、维修管理体制为 社会化、专业化运行体制；改变住房的实物福利分配为货币工资性分 配体制：建立以一般收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用 住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立规范化 的住房交易市场和维修管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性 循环，促进房地产和相关产业的发展。此举把中国房地产业推向了市 场化发展的道路，中国房地产业由此迎来了发展的春天。据统计，2 0 0 3 年末，全国完成房地产开发投资已达1 0 1 0 6 亿元，占国民生产总值和 全社会固定资产投资的比重分别达到8 7 和1 8 3 。2 0 0 3 年8 月， 国务院下发国发 2 0 0 3 1 8 号文国务院关于促进房地产市场持续健 康发展的通知，明确提出要充分认识房地产市场持续健康发展的重 要意义，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产 业。这是中国政府首次将房地产业放到了国民经济支柱产业的地位。 由此可见，房地产市场的持续健康发展对于维系国民经济的安全运行 有着举足轻重的作用。 从走向市场化发展开始至今，随着国民经济的不断发展和人民生 活水平的不断提高，中国房地产市场历经了不同的发展阶段。从消费 者的购房动机来看，主要经历了消费者自住性购房到自住性购房与非 自住性购房并存的发展历程。相比而言，自住性购房与非自住性购房 在购房行为的动机、用途和购房对象、对银行信贷的依赖程度、对风 险的认识和承担能力等多方面都存在着不同。近来，以温州购房团为 代表的非自住性购房行为引起了新闻媒体、学术界乃至宏观决策层的 高度关注，也引发了房地产市场是否过热等一系列激烈的讨论。由此 可见，对非自住性购房问题进行研究和探讨，正确对待和处理当前房 地产市场中出现的非自住性购房现象，在当前的市场环境下显得尤为 必要。 笔者以温州购房团现象为案例，试图通过对房地产市场的发展历 程和趋势、房地产供求关系的特点以及市场机制的作用与弊端等方面 对非自住性购房现象对房地产市场的影响进行探讨和分析，力求对非 目住性购房现象的特点、成因、风险及其控制有一个较为系统的阐述。 论文基本内容分为四个部分：( 一) 非自住性购房概述，包括购房行 为的分类和非自住性购房的主要特点；( 二) 非自住性购房产生的原 因；( 三) 非自住性购房的风险分析，包括非自住性购房对房地产市 场的风险分析、对金融体系的风险分析和对国民经济的风险分析； ( 四) 非自住性购房的风险控制，包括非自住性购房风险控制的必要 性和非自住性购房风险控制方式探讨。 由于非自住性购房对于中国房地产市场而言仍是一个新的现象， 社会各界报道多，争论多，但系统性研究则相对较少。笔者力求对该 问题做较为系统的研究，并结合自身的工作实践，力求有所创新和对 实践有所参考作用。不妥之处，敬请批评指正。 i 案例背景 社会各界密切关注非自住性购房问题开始于2 0 0 4 年年初新闻媒 体对温州购房团的一系列报道，此时，也正值关于房地产市场发展是 否过热的讨论正酣的时候，一时间，有关温州购房团和非自住性购房 的话题和讨论成为了社会关注的焦点，同时，也促使笔者对非自住性 购房问题进行研究和探讨。 2 0 0 4 年2 月，中国中央电视台经济半小时栏目以探密温 - 1 i 购房团为题对温州购房团进行了报道： 九十年代中期，一些早一步富裕起来的温州人买了几套房子之 后，就开始转手出卖，从中第一次尝到了炒房的甜头。后来，越来越 多的温州人跟着加入了炒房的队伍，现在温州的房价已经高达每平方 米6 0 0 0 元到7 0 0 0 元，直追北京、上海这些大都市。悟透了炒楼赚钱 的道理后，温州人更是把目光投向了外地市场。 温i 1 人选择的第一站是距离温州比较近的上海市。2 0 0 1 年8 月 1 8 日，第一个温州购房团1 5 7 人浩浩荡荡开进上海，1 5 7 个人整整坐 满了三节火车车厢，三天买走了1 0 0 多套房子，把5 0 0 0 多万元砸向 了上海楼市。这批人也成了全国房地产市场的第一批炒家。 两个月后，温州购房团1 0 7 人乘飞机再度来到上海，又抛下8 0 0 0 万元的订单。有媒体报道“温州旋风”再袭上海。此后，温州购房团 频频光顾上海，到目前为止，仅温州晚报社一家就组织了5 6 次赋旁 团到上海炒楼。这还不包括个人组织的亲友团或者中介机构组织的购 房团。 根据温州驻上海的商会统计，现在大约有2 0 0 亿元的温州民间资 金注入了上海的楼市。上海房价近几年一路飙升，给温州人炒房带来 的回报率都超过了2 0 。 在上海赚了大钱的温州人开始把目光投向了全国。2 0 0 2 年春天， 温州购房团2 0 多人北上横扫北京城，第一单生意就成交了2 0 0 0 万元。 这在当时的北京引起了不小的波澜。媒体称“京城楼市刮来温州旋 风”、“添朔番虏霞丈量外地天鬣照市场”。 隧后，澡髑购房困鲍热渡一渡接液圭氇袭囱全懑楼市。 2 0 0 3 年8 月，温州购房阴3 0 人在徐州买下价值3 2 0 0 万元的房 产。 l 胃，唾0 个滋翊入在武汉下浚4 0 0 0 万元，瀑炒葳汉房遗产市场。 当月，4 0 个温州人奔赴青岛，两天成交2 5 0 0 万元。青岛的半岛都市 报头版头条报道，淀髑人花千万元妥买走青岛条衡。 l i 月，奎8 0 个久缰藏翁瀛娴购痨瀚潦浩荡荡奔赴深绸，投入6 0 0 0 万元开炒深圳楼市。 目前，淀州购艚圜的足迹已经遍布全中莺。j 羲上沈阳，南下海口， 蔼进成都，东至上海等缝。裰摇统计，温娜现在有大约l o 万人在移 楼，动用的民间资金高达1 0 0 0 亿元。 w 蛩濒言膏多少溢势瀚痨匿在全国备地炒房，谯也说不清楚。毽经 济半小时的记者在和这些购房团里的温，i , i 入接触的丑寸候发现，几乎 每个人手上都有凡把外地房产的钥匙。 记者在温州房产交翕会中发现参震的9 7 个磺舀当中没有一骞是 滠州本地的楼盘，全都来自外地。似乎金固的楼盘都汇聚在温州，向 溢州入进行兜售。记者农堍场对赡房学进行了一个调整，其中膏9 0 麓入瀚房是为了投资，在选择上，更喜欢稍低于硒部魄区平均房价丽 有丹馑潢力的住宅或藏镳煺羼。有4 0 的人已经在外地购买了囊以 上的房屋：有7 2 的参观者曾缝到外地看房。 但凡温州购房蓬i 所到之处，必定念掀起购房热潮，房价一路飙升。 2 0 0 0 年以后，长江中下游地区的上海、苏州、杭州、厦f 了、南京、 九江、扬州、镇江成为温州购房燕最为集中的琏区。这些地方的商晶 房价格在3 年多聪闺里也一直是现上升的趋势。 2 0 0 4 年4 月，成都本地媒体膳阁刊也对溢州购房熙避行了 报道： 随着温州人在成都熊猫万国商城、大地城市脉搏等大单的签订， 2 0 0 3 年下半年温州人在成都的购房行为越发活跃。有数据显示，2 0 0 2 年，温州人在成都市区的购房合同3 0 8 份，2 0 0 3 年上升到6 9 8 份， 增长1 2 6 6 ，其中2 0 0 3 年下半年增长速度最快，同比增长1 0 7 5 ， 翻了一番多。市区交易面积2 0 0 3 年达到5 5 8 1 5 平方米，比2 0 0 2 年增 长近3 2 ，交易金额同比增长1 1 0 。2 0 0 3 年，温州人购买的成都市 区住房面积、成交金额分别比2 0 0 2 年增长3 2 6 、8 6 6 ，非住宅成 交面积、金额分别增长2 8 1 2 、1 4 3 9 ，其中商业项目尤为突出， 仅2 0 0 3 年下半年，非住宅成交面积、金额就比上半年分别增长了 8 6 5 、2 5 9 8 。 表一 2 0 0 2 及2 0 0 3 年湿州人在成都市区购房情况 金额：万元面积：平方米 总计住宅非住宅 时间 合同数面积金额面积金额面积金额 2 0 0 2 企3 0 84 2 3 8 01 3 7 4 83 3 6 8 08 1 1 68 7 2 05 6 3 2 2 0 0 3 盆6 9 85 5 8 1 52 8 8 8 04 4 6 4 41 5 1 4 31 1 1 7 11 3 7 3 7 在温州人购房的历程中，不乏许多有代表性的案例： 一温州市的洞头县是一个1 0 万人左右的海岛小县，2 0 0 2 年温州 市政府规划建造跨海大桥与温州陆域连接成“半岛”，2 0 0 2 年底的洞 头县房价为每平方米9 0 0 元，2 0 0 3 年6 月房价已升至每平方米3 0 0 0 元；( 成都居周刊) 一据温州市委政策研究室、温州市人民政府经济研究中心李伟力 介绍：“温州人的购房投资冲动已使温州的房价变得并不理性起来， 目前温州本地普通商品房价格每平方米开始向8 0 0 0 元至1 0 0 0 0 元看 齐，而像北京、上海这样g d p 更高的中心城市的房价甚至都还没有达 到这一水平。”( 成都居周刊) 一由于温州购房团的进入，杭州当地的商品房价格从1 9 9 9 年开始 e 暴涨，平均每年涨幅超过了2 0 ，中高档商品房的平均价格超过了每 平方米7 0 0 0 元；( 成都居周刊) 一2 0 0 1 年，温州购房团在上海3 天买走1 0 0 多套房子，导致世茂 滨江花园房价迅速上涨3 成。( 成都居周刊) 在对温州购房团的购房历程、特点和典型案例进行报道的同时， 新闻媒体也表示出了对温州购房团现象的担忧。 中国中央电视台经济半小时栏目担心：炒房子似乎和接鼓传 花一样，最终还是要有真正购房者接手的，房子都飘在空中，进行炒 卖，一旦价格被炒到脱离了市场真实价值的时候，被炒高的这些楼房， 就会成为购房团手上的包袱。到哪个时候，个人吃亏，银行受损，市 场也面临动荡的局面。温州购房团现象现在越来越引起大家的关注， 如何引导投资者在房地产市场上进行良性的投资，如何保持房地产市 场的稳定，的确是目前市场主管部门值得注意的一个问题。 成都居周刊更是以“谁来承担风险”为题指出：购房本来是 一种消费需求，居住需求，炒房者进去以后，增加了投资需求，很容 易造成房地产的泡沫，楼价就会越炒越高，这个泡沫也会被越吹越大。 如果这个泡沫不断膨胀导致最后的破灭，房价就会出现大幅下滑的情 况。按照现在的房地产模式，只要首付三分之一甚至更少的钱，就可 以拥有一座完整的房产，那么温州人1 0 0 0 亿元的炒房资金，即使只 有一半是通过贷款方式炒楼，那么它托起的就是一个规模达2 0 0 0 亿 一2 5 0 0 亿元的房地产市场，加上跟进的炒作资本，银行实际在承担着 大部分风险。假如有一个环节出现问题，银行必然要遭遇还贷风险， 所以必须在炒房的领域做出限制。 与此同时，社会各界对以温州购房团为代表的非自住性购房现象 做出了不同的反映： 有的人认为，温州购房团是现象资源市场配置的结果，温州选中 了一个地方集中购房，说明该地的投资环境好、投资风险低、投资成 本低而收益高、房地产市场发展正常，恰恰成为了判断市场预期的外 力，恰恰成为市场活跃经济的动力。 有的人认为，温州购房团是民间资本的代表，资本的循环增值是 资本的必然结果，如果让蕴藏在民间的巨额的社会游资因国内投资渠 道单一而流失国外，对国民经济的发展是百弊而无一利。 但也有人认为，以温州购房团为代表的非自住性购房行为抬高了 当地房价，损害了低收入者利益，不仅将导致房地产泡沫的产生，并 且还将给作为中国房地产业发展重要依托的中国房地产金融体系产 生重大的风险隐患。 i i 非自住性购房概述 一、个人购房行为的分类 随着国家住房分配制度改革的不断深入，在房地产金融的支撑 下，我国房地产市场取得了长足的发展，房地产投资规模也越来越大。 根据统计，2 0 0 3 年末，全国完成房地产开发投资已达1 0 1 0 6 亿元， 占国民生产总值和全社会固定资产投资的比重分别达到8 7 和 1 8 3 ，而随着房地产市场的不断发展，个人已经成为了房地产市场 中的绝对消费主体。2 0 0 3 年，全国个人购买商品房3 0 3 7 0 万平方米， 占商品房销售建筑面积的9 4 1 8 ，较2 0 0 2 年提高2 4 5 个百分点， 购房金额7 0 9 3 亿元，占商品房销售金额的9 2 4 6 ，较2 0 0 2 年提高 1 1 6 个百分点，其中：在住宅市场，个人购买丽积占比达到了9 6 1 2 ， 购房金额占比达到9 6 ；商业营业用房中，个人购买面积占比达到 8 8 1 6 ，购房金额占比达到8 5 0 2 1 。 衣一 1 9 9 8 至2 0 0 3 年个人购房面积、占比情况 个人购房面积商品房销售面个人购房面积 时间 ( 万平方米)积( 万平方米) 占比 1 9 9 87 7 9 31 2 1 8 5 6 3 9 6 1 9 9 91 0 4 0 91 4 5 5 7 7 1 5 1 2 0 0 0 1 4 4 6 41 8 6 3 77 7 6 1 2 0 0 11 8 2 5 1 2 0 7 7 98 7 8 3 2 0 0 2 2 2 9 0 4 2 4 9 6 99 1 7 3 2 0 0 33 0 3 7 0 3 2 2 4 79 4 1 8 资料来源：中国统计年鉴 、 资料来源：中国房地产市场形势分析报告。中国建设银行房地产金融业务部，2 0 0 4 。 8 从购房行为的动机来划分，个人购房行为主要可以分为两类：一 类是自住性购房，这类购房者所购房产主要以个人自住为主要特点， 这是一种消费性的购房行为；另一类是非自住性购房，这类购房者所 购房产并非为了解决或改善自身的居住条件，更重要的是通过所购房 产的出租、转让等方式获取盈利。非自住性购房又可以分为三类：第 一类是购买房产用来出租以获取相应的租金收益；第二类是购买房产 期待资产的保值、增值；第三类则是通过低价买进房产，待房价“炒 高”后再高价抛出，纯以投机获利为目的。温州购房团则是最后一类 非自住性购房行为的代表。据成都居周刊报道，温州购房团中有 位张女士，2 0 0 3 年1 月在上海市市中心以6 0 0 0 元每平方米的价格购 得l 套8 0 平方米的住宅，2 0 0 3 年9 月抛售，房价是每平方米8 1 0 0 元，短短8 个月，她就在这套房产上获利1 6 万多元，利润率高达 3 3 7 5 。以张女士为代表的对市场有天然敏感性的温州人，买房主要 是为了炒作，在几度炒作转手的过程中，房地产就升值了，通过这样 短、平、快的投资项目，迅速获取高额利润。 由于取决于购房者的主观购房动机，上述三类非自住性购房行为 在实际生活中很难严格加以区分。有的购房者最初的购房目的是为了 出租所购房产以收取一定的租金收益，但由于房地产市场销售火爆， 转让房产可以获取较为丰厚的利润，则变成了短期内高价抛出的投机 获利者；也有的购房人是为了短线操作获取价差利润，但由于房地产 市场的变化导致其预期利润在短期内难以获得，则变成了购房期待资 产的保值增值者或将所购房产用来出租以获取相应的租金收益者：更 有的购房者甚至三种动机均有，视房地产市场的变化和所购房产价值 的变化待价而沽。 二、非自住性购房的主要特点 与自住性购房相比，非自住性购房行为主要存在以下几个方面的 不同： 1 购房行为动机、用途和购房对象不同 以出租、转让等为购房用途和以盈利性为购房动机，是非自住性 q 购房行为最主要的特点。因此，此类购房者在选择购房对象时更注重 对区域性房地产市场发展状况、价格水平、市场规划等进行研究，以 判断所购房产是否具有一定预期的增值潜力，周边同类房产是否具有 一定预期的租金水平和出租率，其中短线操作者更看重所购房产在短 期内是否能够有一定的涨价空间。相比较而言，自住性购房者则更看 重所购房产的小区环境、生活配套、房产质量、物业管理等一系列关 系其生活居住质量的问题，以期望通过购房置业满足其解决或改善自 身的居住条件的需求。相比较而言，自住性购房行为是一种基础性的 购房行为，而非自住性购房行为则是在购房人居住问题已经得到较好 的解决或满足后产生的购房行为。 以温州购房团为例，他们将全国房地产市场划分为了四个不同级 别的市场，一级市场是北京、上海、深圳、杭州等处于全国经济发展 前列的中心大城市，城市基础好，交通便利，信息发达，包括经济、 人文、居住环境、城市竞争力等各方面指标在全国均处于领先水平， 房价在5 5 0 0 元平方米以上；二级市场为东部沿海地区起步较早、经 济较发达的地区性大城市，地理位置优越，投资环境好，房价早期相 对较低，上升空间较大，如大连、烟台、南京、苏州、福州等城市， 房价4 0 0 0 至5 5 0 0 元平方米；三级市场为东西部结合地带的省城或 西部经济发达城市，这部分地区由于起步相对较晚或历史包袱较重等 问题，与东部地区有一定差距，地产市场发展还不尽成熟，但后劲较 足，投资空间较大，如呼合浩特、武汉、芜湖、长沙、合肥、南昌、 乌鲁木齐等，房价2 5 0 0 至4 0 0 0 元平方米；四级城市为位置比较特 殊的省会周边城市，如广西桂林、安徽黄山等一些地级城市，由于位 于著名风景旅游名胜地，得天独厚的自然环境盘活带动了当地的旅游 经济，旅游是当地经济的主要支柱，经济形式较为单一，房价i 0 0 0 至2 5 0 0 元平方米1 。在同一城市里，温州购房团也对购房对象有较 强的选择性，以成都为例，商业用房由于附加值高、升值空间较大等 特点倍受温州购房团的青睐，2 0 0 3 年，温j , i - 1 人购买的成都市区非住 据成都居周刊。 宅面积、金额分别较2 0 0 2 年增长了2 8 1 2 和1 4 3 9 ，尤其是2 0 0 3 年下半年，非住宅成交面积、成交金额比上半年分别增长了8 6 5 和 2 5 9 8 ，其中，温州购房团非常看中春熙路、盐市口、骡马市等基础 配套完善、商业氛围浓厚的传统商圈，由于这些商业项目位于市区内 黄金地段，有较大的价格升值空间，因此吸引了大量温州购房人的关 注：在住宅方面，温州人则特别留意未来城市规划和市政建设对住宅 物业市场的影响，尤其是成都市向东向南发展的战略规划，使得温州 人对该区域的房产项目表现出了较大的兴趣。 2 对银行信贷的依赖程度不同 商业银行个人住房信贷产品的推出和不断完善，为房地产市场的 发展和改善中国国民的居住水平起到了巨大的推动作用，成为了个人 购房行为最强大的金融服务支撑。个人住房贷款、个人商业用房贷款： 个人再交易住房贷款、个人住房贷款债务转移、个人住房公积金贷款、 个人住房组合贷款等一系列产品的推出，为个人购房行为的实现提供 了极大的便利，成为了城乡居民圆自己住房梦的重要工具，而个人购 房也呈现出了对银行信贷较强的依赖性。以美国为例，1 9 8 3 年，美 国住房购买总值为1 2 8 6 亿美元，1 9 8 3 年卜1 1 月，商业银行住房贷 款余额累计为1 2 1 0 亿美元1 ，这也充分说明在住房购买与抵押信贷之 间所存在的密切的联系。而来