（技术经济及管理专业论文）我国商业银行房地产信贷的风险管理研究.pdf

中文摘要 i 摘 要 近几年来我国房地产业迅速发展并逐渐成为国民经济新的增长点和消费 热点众所周知房地产业是典型的资金密集型行业其发展需要大量资金支持 目前我国房地产企业很少能通过资本市场直接融资绝大部分是通过银行间接融 资另外个人住房消费资金支持的主要渠道也还是银行所以房地产业的发展越 来越依赖商业银行的信贷支持可是由于我们目前信用制度的不完善以及我国目 前商业银行内部信贷制度的不完善房地产业对银行的高度依赖性势必会带来潜 在的房地产信贷风险如果宏观经济政策以及市场变化也可能就会给银行造 成资产损失形成不良资产所以加强对银行房地产贷款业务的风险管理研究 对防范和化解银行房地产贷款风险提高银行房地产贷款资产质量促进银行经 营状况的根本好转保障房地产业健康稳定发展都具有十分重要的意义 论文首先从分析我国房地产信贷风险现状入手把商业银行房地产信贷风险 管理分为房地产开发贷款风险管理个人住房贷款风险管理和商业银行内部操作 风险管理三个方面然后利用信息经济学原理经济周期波动理论以及房地产泡 沫形成模型分析风险形成的深层原因最后依据风险识别风险评估以及风险防 范和处理的程序对以上三方面根据各自特点分别论述 在房地产开发贷款风险管理中先用实证法分析主要风险类型然后利用贷 款风险度对房地产开发贷款风险进行评估借助贷款风险示警图进行对风险大小 进行直观分析最后提出房地产企业融资渠道的多元化信贷资金的封闭式管理 等防范与化解措施在个人住房贷款风险管理中着重通过对借款人违约行为和 违约机理进行数理分析提出从宏观和微观两个层面建立评估模型对个人住房贷 款风险进行评估最后通过构建个人实际支付能力分析框架及我国商业银行住房 抵押贷款证券化运作模式等措施来防范和分散贷款风险在商业银行内部操作风 险管理中分析了目前商业银行房地产信贷内部操作中存在的问题提出通过房 地产信贷流程的再改造操作全过程严格管理房地产信贷人员激励机制的设计 银行信息共享与房地产信贷风险控制联动体系建立来控制银行内部房地产信贷的 操作风险 关键词房地产信贷风险管理开发贷款个人住房贷款操作风险 英文摘要 iii abstract in the recent years, the real estate industry in our country develops very quickly and gradually become the new increasing and consumption point of our national economy. it is believed that the real estate industry is the typical fund-intensive industry and it needs abundant funds to support it. at present, our real estate enterprises can seldom finance directly through the capital market, but most of them finance indirectly through banks. furthermore, the main channel of the individual housing fund is also banks. in one word, the development of the real estate industry depends on the commercial banks m ore and more. however, because of the incomplete credit system outside and inside the commercial banks, the problem is that this strong dependence on the banks must result in the potential risks, for example, if there are some changes of the macro-economic policy or of the market, there may be some losses to the banks and some bad assets may incur. consequently, the risk research of real estate loan is full of significance to the following things, including avoiding and handing the credit risks, improving the quality of the real estate loan assets from banks, prompting the active change of the banks management, ensuring the exuberance and stable development of the real estate industry and so on. beginning from the present credit risks of our real estate, this paper will divide this risk management of the commercial banks into three kinds, including the risk management of the real estate developing loan, of the individual hosing loan and of the interior operation of the commercial banks. then, make use of the information economics principle, the theory of business cycle fluctuation as well as the formation of the realty bubbles analyze the deep reason that risk formation, identify according to the risk identification, the risk evaluate and the risk guard against and processed procedure, to above three aspect according to each discuss respectively from the characteristics. in the risk management of real estate developing loan, this paper analyzes the main risk types through the substantial evidence method first, then evaluate the real estate development loan risk by the degree of credit risk and analyze them directly through the warning picture of these risks. finally to avoid and handle these risks, the paper offers the suggestion about the various financing channel of real estate development enterprise, the closed administration of credit assets etc.meanwhile, about the risk management of the individual housing loan, the paper emphasizes to analyze the borrowers behavior 重庆大学硕士学位论文 iv and principles when they default by the mathematics analysis methods and form some models to evaluate the risks of the individual housing loan on the macro and micro levels. finally it thinks that, through building an analyzing frame of the evaluation of the individual ability to pay for the loan and operative model of the commercial banks housing loan by mbs, people can avoid or handle the loan risks.the last part is about the interior operation of the commercial banks. after analyzing the present interior problems in the operation of the banks credit loan, it thinks that through the following methods, it may control the credit risks in the interior credit of the banks, including the reform of the realty credit procedure, the rigid administration of the whole operative procedure, the spirit-up methods of the credit personnel in the real estate loan, the combing system of the sharing of the bank information and the control of the realty credit risks and so on. key words: real estate credit, risks administration, developing loan, individual housing loan, operative risks 1 绪 论 1 1 绪 论 1.1 研究背景 改革开放以后随着我国国民经济的持续增长同时在国家住房制度改革和 持续扩大内需政策的引导下我国房地产业得以迅速发展不仅整个市场一片繁 荣而且由房地产带动的国内其他产业及整个社会经济也在快速升涨房地产业 已成为拉动 gdp 增长的重要力量和国民经济新的增长点 众所周知房地产业涉及面广投资规模大一般在几百万乃至上亿元属 于非常典型的资金密集性行业近年来我国房地产业的迅速发展离不开国内商 业银行体系的金融支持正如央行的2004 中国房地产金融报告中所指出的那 样1998 年以来我国金融业对房地产业的支持由过去单纯的企业开发贷款支持转 变为对投资和销售两个方面支持特别是对个人的信贷支持成了目前房地产发展 最大动力 1998年到2004年 我国银行用于房地产开发贷款从2028.92亿元至7800 亿元增长了 3.8 倍多同期个人住房消费信贷从456.17 亿元至 19878.51 亿元 增长了 37 倍多1 房地产市场的巨大容量和发展潜力以及近年来的蓬勃发展的确为商业银行 拓展房地产信贷业务提供了巨大的商机但房地产业是先天具备的高风险性的行 业其和金融业的天然联系决定了房地产信贷风险的必然存在房地产信贷风险 既来自房贷的过快增长也来自银行系统以及房地产信贷业务的自身缺陷信用 体系缺失借贷者信息不真实各银行信息互相不联通都增加了房贷的风险房 地产资金过度依赖银行信贷存短贷长流动性差不可控因素多一旦房贷出 现借款人财务危机而无力还款时再加上目前变现渠道的不通畅和存在法律障碍 银行信贷资金本金按时按质回收的能力受到很大制约这对有 2 万多亿元房地 产贷款存量的银行业来说潜在压力和风险显而易见 2003 年央行相继出台了关于进一步加强房地产信贷业务的管理的通知和 商业银行房地产贷款风险管理指引从宏观政策上对银行房地产信贷风险加强 了管理和引导但由于目前我国商业银行信贷风险管理还处于初级阶段对于在 新一轮的房地产热中出现的房地产信贷风险是不容忽视的 本文正是基于上述原因和背景力图从银行如何规避房地产信贷风险的角度 根据房地产信贷风险管理的基本程序对具体的房地产信贷业务和银行自身操作 业务中存在的风险进行论述和构想以此希望对银行房地产信贷业务的风险防范 有所帮助 1 国家统计局.2004 年中国统计年鉴 重庆大学硕士学位论文 2 1.2 国内外银行房地产信贷风险管理现状 1.2.1 国外及我国香港地区银行房地产信贷风险管理 这里主要介绍比较典型的美国瑞典和我国香港地区商业银行房地产信贷风 险管理的现状12 美国 20 世纪 80 年代以来美国银行贷款损失不断增加引起银行管理层的重视 他们认识到贷款的不合理做法包括不安全和不合理的放贷不尽职的管理 不合格的人员贷款风险的集中和未经常性的审查贷款等是造成危机的主要原 因所以他们从贷款程序入手从各个阶段入手发现和预防贷款损失而且 在商品经济的条件下对于客观存在的风险贷款如果预防无效就采取转移风 险的方法因此美国银行预防和控制贷款风险的经验主要有两个方面如图 1.1 所示 图 1.1 美国银行贷款风险管理的经验 fig 1.1 the experiences of american bank loan risk management 其中对于风险贷款出售这种新方法许多银行己发觉它非常有利于贷款风 险的及时转嫁据统计美国 1997 年风险贷款的成交量达 100 亿美元事实上 美国的一些银行已采用了每季出售一定比例组合资产的方法由此保证银行本身 掌握的资产的高质量特别地在房地产贷款风险管理方面除了采用以上措施外 美国商业银行一个最成功的经验则是房地产抵押贷款证券化美国是世界上实行 房地产抵押贷款证券化最早最成功的国家从 70 年代开始到现在其房地产抵押 1 李恩辕,王妙英. 国内外商业银行房地产贷款风险管理比较研究. 学术交流 2003199101 2 叶 瑛 胡海龙. 香港房地产贷款风险防范经验借鉴. 西安金融2004739 预防和控制贷款风险 加强贷款过程的监控 控制贷款风险的选择 审批一第一道防线 重视各种警告信号 预防和检测的综合控制 积极设法收回贷款 风险贷款出售 1 绪 论 3 市场已成为世界规模最大的房地产金融市场并拥有发达的抵押贷款二级市场 还有三个抵押市场中介以增强抵押券的流动性和偿还力目前美国以房地产抵 押为基础的证券化倾向越来越强90 年代初该种证券发行额为 1000 亿美元到 1993 年底增加到 14000 亿美元 截止 1992 年底全部尚存未付的 30000 亿美元抵押 贷款中 40%己经证券化 1999 年 11 月 4 日美国国会最后通过了金融现代化法案为美国金融业引入 了新的竞争机构使美国商业银行可以拓宽业务领域为其预防和化解贷款风险 提供了新的机遇 瑞典 瑞典银行实行总分行制总行和分行都是独立核算中心其中总行主要负责 贷款的批发业务即大型工商企业的贷款各分行主要负责贷款零售业务即小 型工商企业的贷款并有责任向总行提供当地大型工商企业的信息各分行在当 地的零售贷款不受总行的直接干预总行对各分行贷款风险的干预由不良贷款的 制约机制通过利益再分配表现出来即如果各分行的贷款逾期 60 天则该笔贷款 的全部债权债务都移交到总行由总行的资产保全部处理其认真分析后区分贷 款不同情况则分别采取积极催缴债务重组风险贷款出售和诉诸法律等方式努 力清收逾期贷款但同时各分行要向总行交纳一笔罚金作为贷款管理不善的惩 罚由于各分行是独立核算的实体因此这种利益制约机制的有效性是相当明 显的正是在这种利益制约机制的作用下借助完善的金融市场体系瑞典银行 的贷款风险得到了有效地控制保证了对不良贷款的及时处理不良贷款是指按 照国际惯例以风险为基础的贷款五级分类中的次级可疑和损失三类贷款 一般国外各商业银行对房地产信贷风险管理一般具有如下三种做法 1风险贷款出售为了保证银行本身掌握高质量的资产降低贷款风险国外 商业银行采取的重要措施中一般都是将风险贷款从自身剥离出售给市场上愿意 承担风险者如金融资产管理公司 2利用完善的金融市场体系国外商业银行都非常重视依靠金融市场体系来 预防和化解贷款风险正是由于金融市场体系的健全和完善才使得商业银行能 及时有效地防范贷款风险处理不良贷款例如在转移贷款风险时房地产抵押 贷款证券化是一种普遍和成功的作法 3银行跨业经营随着世界经济的空前繁荣金融服务的自由化全球化和国 际化将成为 21 世纪金融业发展的新趋势现阶段银行业竞争空前激烈合并重 组狂潮迭起顺应经济形势的发展日本美国相继通过法案允许金融机构跨 业经营使商业银行预防和化解贷款风险寻找到了新途径 香港地区 重庆大学硕士学位论文 4 90 年代以来香港银行贷款质量一直相对稳定不良率保持在较低水平特 别是 1997 年到 2003 年香港的房价下跌了 65%但是银行的房地产贷款并未出现 大量不良这与内地银行近年来房地产类贷款不良率居高不下风险突出的状况 形成鲜明对比香港银行对房地产类贷款的风险管理首先在房地产企业贷款上按 照建筑进度分批拨付资金有效控制信贷资金运用同时要求房产销售收入首先 用于还贷各家银行制定严格的贷款比例界限确保有资质开发商入围降低贷 款风险在个人住房贷款中除了考察抵押物房屋的质素外更加重视对借款 人还款能力的考察这是香港个人住房贷款风险防范的重要经验另外香港金管 局对房地产信贷实施严格的监管其不仅在房地产贷款的相关指引中规定各种比 例限制而且还对各家银行每年的房地产贷款的增长预算行审批避免房地产信 贷过快增长另外香港地区有良好的外部环境香港各家公司的贷款情况每一 处物业有没有抵押抵押给谁都可以在公司登记处和土地登记处查询 1.2.2 内地银行房地产信贷风险管理 与国外和我国香港地区商业银行房地产信贷风险管理状况相比我国内地地 区商业银行房地产信贷风险管理还处在初级阶段与他们存在着较大差距主要表 现在 对房地产信贷风险被动式管理 国外和香港地区银行强调贷款风险管理是一种主动的预防性的管理而不 是被动的事后的管理他们在发放房地产贷款前会采用各种有效方法从多个 渠道收集有关借款人的各方面资料在放贷后仍会随时密切关注借款人所发生的 可能会影响到贷款安全的事情而我国银行业的贷款风险管理比较被动主要表现 贷款前对借款人了解不够深入贷后对企业经营动向很少关心风险意识薄弱 房地产信贷风险防范和化解方式单一 国外和香港地区银行房地产贷款风险防范和处理方式比较灵活多样比如将 房地产贷款证券化出售风险贷款跨业经营分散风险利用信贷衍生交易转移 风险等而内地商业银行防范和化解风险手段落后一般靠积极催缴近几年来 才加大了拍卖和担保力度来防范和化解风险 房地产信贷风险管理缺乏良好的外部协调环境 国外和香港地区金融市场体系比较完善信息化程度较高银行之间信息联 络信息共享方便而国内金融市场体系比较落后信息化程度较低各个银行 的之间没有或很少有联络和信息反馈, 往往给某些企业利用同一抵押物在不同银 行房信部取得抵押贷款造成可乘之机同时银行与各房地产管理部门之间在办 理各类手续时各自独立, 缺乏相互联系和制约, 使某些企业已在银行办理抵押的 抵押物, 往往又向房地产管理部门申请挂失并补办产权证, 用于重复抵押或转让, 1 绪 论 5 导致银行的抵押权出现重叠纠纷或形成无效抵押 1.3 国内外银行房地产信贷风险管理研究现状 从风险管理研究来看 管理风险(非回避风险)在国际上被确认为银行的中心职 能一般地风险被划分作信用风险市场风险流动性风险利率风险操作 风险和跨国风险等这其中国外银行更重视对信用风险和市场风险的管理并 擅长使用金融工程方法研究建立技术模型对信贷风险进行定量分析和评估测 量结果用作风险管理策略制定的依据信贷风险测量是为国外银行信贷风险管理 的基础和核心我国在风险计量模型研究上的成果与国外比较就显得相当落后 特别表现在信用风险计量评估贷款定价资产证券化技术等方面对信贷风险 的技术性控制是我国银行的一大不足导致了国内银行管理策略制定的科学性与 国外差距较大 在房地产信贷研究方面从掌握的资料来看目前国内外研究的都是房地产 金融和住房金融这种大概念并且侧重于房地产开发投融资问题房地产信贷的 研究比较少针对房地产信贷风险虽然国外银行房地产信贷风险研究的较早 但由于不够重视而发展非常缓慢有关这方面的专门研究不多专著也比较少见 仅仅在进入 20 世纪 90 年代后因为金融危机频频发生尤其是 1997 年春夏之交的 东南亚金融危机及其扩散带来了巨大危害国内外才掀起房地产贷款风险研究热 潮所以无论从研究的深度和广度上说都远远不够而且主要著作和文章国内外 研究无论深度还是角度都不大相同国外重点是从技术层面开展研究主要分析 金融工具的运用国内则做的是定性研究流于浮表就房地产信贷风险的风险 管理来说笔者虽经多方查找都未能获得国外这方面的系统性研究资料而国 内尽管有越来越多的人开始认识到房地产信贷的真实风险这方面的文章也很多 但大多停留在规范分析和实务研究的层次上很少见到深入研究文章内容多重 复浅显对开展风险管理必要性的说服力不强风险管理实施战略的轮廓也不够 清晰完整而且理论和实务界更多关注的是银行外围制度环境建设始终围绕 如何消解存量风险做文章没能将重点放在防止新的不良债权的产生上提出的 方案很少触及银行内部控制制度尤其是贷款风险前期测评这种研究视角有失 偏颇有必要加以纠正 1.4 研究的目的与意义 本文研究的目的旨在通过论述和分析目前我国商业银行中的房地产信贷业务 风险状况风险形成的深层成因以及这些风险的防范与管理问题具体对我国房 地产贷款中主要业务及其风险点的分析提出在新一轮房地产热中商业银行 重庆大学硕士学位论文 6 如何对房地产信贷主要业务风险和银行内部操作风险进行管理以保障我国房地 产市场健康有序发展 由于本文试图解决目前我国商业银行如何进行房地产信贷的风险管理问题 所以本文具有以下几方面的意义 首先加强商业银行在房地产信贷中的风险管理有利于保证商业银行的资金 安全增强商业银行抵御风险的能力 其次规范商业银行在房地产信贷中的风险管理实施科学的管理降低非经 营成本减少非正常损失提高商业银行的经济效益 最后形成商业银行在房地产信贷中的风险管理有利于稳定房地产业和金融 业的经营基础保障我国房地产业和金融业的健康发展 1.5 论文研究方法 本论文主要采用了如下研究方法 1) 分类分析方法论文根据目前我国商业银行房地产信贷风险状况从借款 人和贷款人的角度将房地产信贷风险管理分为三类即房地产开发贷款风险管理 个人住房贷款风险管理和商业银行内部操作风险管理然后逐个对各自面临的风 险类型或问题以及管理方法与策略进行分析论述 2层次分析法在对具体的信贷业务风险控制方面 2环境分析法在分析风险产生原因方面 3系统分析法在信贷市场参与主体配合及银行内部评价体系构造方面 4比较分析法在分析我国风险管理现状方面 1.6 论文研究的内容结构 本文除绪论第 1 章和结论第 6 章外主要包括 4 章内容第 2 章 商业银行房地产信贷风险管理基础综述第 3 章我国商业银行房地产开发贷款 风险管理第 4 章我国商业银行个人住房贷款风险管理第 5 章我国商业银 行房地产信贷银行内部操作风险管理 绪论部分主要包括研究背景通过介绍当前我国商业银行房地产信贷状况 阐述商业银行房地产信贷管理的必要性国内外银行房地产风险管理现状介绍 了目前国外及香港地区银行风险管理现状通过对比分析找出目前我国房地产信 贷风险管理中与国外及香港地区先进管理的差距国内外银行房地产风险管理研 究现状总结了目前国内外银行房地产风险管理研究现状研究的的目的和意义 阐述本文具有一定的前沿性和实践性研究方法综述本文采用的研究方法和手 段最后介绍本文的主要研究内容 1 绪 论 7 第 2 章商业银行房地产信贷风险管理基础综述首先介绍了房地产信贷 概念发展历程和主要业务以及风险现状接着分析商业银行房地产信贷风险形 成的深层原因最后阐述商业银行房地产信贷风险管理的概念和管理程序 第 3 章我国商业银行房地产开发贷款风险管理首先进行商业银行房地 产开发贷款的风险识别主要是阐述商业银行房地产开发贷款面临的主要风险类 型接着论述房地产开发贷款风险如何评估最后提出房地产开发贷款风险化 解与防范措施 第 4 章我国商业银行个人住房贷款风险管理首先进行商业银行个人住 房贷款的风险识别主要阐述商业银行个人住房贷款面临的主要风险类型分析 个人住房贷款风险然后论述个人住房贷款风险如何评估最后提出个人住房 贷款化解与防范措施 第 5 章我国商业银行房地产信贷银行内部操作风险管理首先介绍商业银 行操作风险的定义然后分析目前我国商业银行房地产信贷内部管理中存在的主 要问题最后提出加强我国商业银行房地产信贷内部管理风险管理的主要措施 第 6 章结论总结本文的主要结论探讨本课题的进一步研究工作以及研 究前景 2 商业银行房地产信贷风险管理基础综述 9 2 商业银行房地产信贷风险管理基础综述 2.1 房地产信贷的基本概念 信贷是一种价值的让渡它是以偿还和付息为条件的货币借贷行为是价值 运动的特殊形式信贷业务活动从广义上讲包括吸收存款发放贷款两个方面 狭义上仅指发放贷款银行信贷是商业银行为保证贷款业务开展而从事的与之有 关的经营活动是银行进行资金营运活动的主要业务 房地产信贷是指银行以房地产为服务对象围绕房地产再生产各环节发放贷 款的活动这一借贷活动的具体实务是指银行或其他金融机构通过各项信用手 段把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地及房屋的开发经营 者和购房者1 2.2 我国房地产信贷业务发展历程 我国房地产信贷业务的发展是随着改革开放的深入伴随城市住宅制度与 土地使用制度的改革以及房地产业的复苏和发展而逐步发展起来的它是房 地产业和金融业有机结合的产物其发展大致可以分为以下几个时期2 ?萌芽阶段19491956 年 建国初期由于那时的上海天津等大城市金融业比较发达不少银行都介 入房地产贷款业务向居民提供一定的住房信贷1956 年国家鉴于当时工矿企业 职工居住条件艰苦的情况决定实行自建公助的办法鼓励职工自己建造住宅 改善居住条件对于自建住宅资金不足的企业职工由建设银行给予一定的住宅 贷款支持这项贷款的发放需由职工所在单位统一向建设银行办理申请手续出 具借据并由企业负责按期归还建设银行不直接对职工个人这项贷款业务当 时在辽宁四川内蒙古河北北京山东等 18 省市区试办了一年贷款 总额 400 万元这次开办贷款虽然范围窄时间短额度小但己是中国房地产 信贷业务的有益尝试 ?停滞时期19571977 年 从 20 世纪 50 年代中后期到党的十一届三中全会以前我国实行计划经济和 住房供给体制一方面城镇住房建设改由国家财政拨款投资建设造成房地产资 金运动过程简单化使银行对房地产资金的管理也简单化各项同房地产有关的 信用功能信用业务日益萎缩最终几乎消亡另一方面住房被作为福利近似无 1 廖昌开.商业银行房地产信贷.北京 中国金融出版社1999 2 黎永.房地产信贷管理 硕士学位论文.广西广西大学2005 重庆大学硕士学位论文 10 偿分配和使用造成房地产市场不复存在使得银行对房地产生产交易消费 活动的金融支持也失去了任何意义 ?复苏时期19781987 年 党的十一届三中全会以后我国开始了一系列投资体制和金融体制的重大改 革与此同时城镇住房制度也开始进行改革提出了住房商品化的观念住房商 品化的政策开始实施为银行房地产贷款业务的复苏和发展带来了机遇1980 年 广州市建设银行率先开设商品房贷款业务办理土地及商品房开发贷款和房地产 开发企业流动资金贷款同时中国建设银行上海石家庄东北三省和山东等地 分支行还试办了与住宅建设存款结合的住宅贷款业务贷款对象是难以单独建房 的企事业单位1982 年为配合国务院批准的在常州沙平四平郑州 4 城市 进行公有住房补贴出售试点中国人民银行对城市居民个人并对少数企业单位 试办了购房建房存货款业务1984 年国务院印发了关于基本建设和建筑业管 理体制改革座谈会纪要该纪要提出各地应组建房地产综合开发公司对城市建 设实行综合开发并规定房地产综合开发公司所需周转资金由建设银行提供按 照国务院的要求建设银行于 1985 年将其该年初开始发放的土地开发和商品房贷 款单列计划把支持房地产开发推行房屋商品化作为一项主要业务进行开拓 1987 年中国人民银行颁布了住宅储蓄和储蓄借款试行办法建设银行对需要 建房买房的单位和个人开办了住房储蓄吸收存款发放商品房贷款启地产信 贷业务有了长足的发展在这期间中国人民银行还批准烟台蚌埠先后成立 了住房储蓄银行同时建设银行和工商银行均设立了房地产信贷部专门为住房 等建设筹集和融通资金 ?调整时期19881996 年 80 年代末在整个经济发展过热的影响下房地产业一度超越自身条件和客 观要求片面追求速度盲目发展在建设规模产品结构以及市场等方面造 成了一些隐患整个经济发展过热的影响下房地产业也一度超越自身条件和客 观需求片面追求速度盲目发展在建设规模产品结构以及市场等方面造 成了一些隐患1988 年国家采取了各项经济治理整顿措施特别是紧缩信贷和整 顿清理公司的措施出台后这些隐患逐渐暴露了出来资金短缺生产下降产 品积压市场萧条的局面这样房地产信贷业务受到直接影响信贷业务回落 投资业务和经营活动受到限制这种状况一直持续 1990 年下半年房地产业逐步 稳定房地产信贷业务逐步有所好转从 1992 年起部分省份房地产市场高速发 展房地产市场再度活跃同时出现了房地产市场结构不合理土地使用权出让 和转让行为失控房地产业管理制度和管理手段落后等问题因此1993 年下半 年起国家通过实施各项宏观调控政策使房地产市场降温房地产信贷业务发 2 商业银行房地产信贷风险管理基础综述 11 展大幅减缓再度进入调整时期1994 年国务院开始推出安居工程计划为期 5 年的安居工程于 1995 年正式开始实施银行的房地产信贷结构转向重点支持城 市一般性经济适用房地产项目以及职工住房抵押贷款和商品房抵押贷款 ?规范时期1997至今 1997 年以前中国人民银行和有关部门就先后颁布了政策性住房信贷业务 管理暂行规定政策性住房信贷业务管理暂行规定1997 年 4 月中国人民银 行颁布了个人住房担保贷款管理试行办法这是我国建国后第一个可以适用于 全国的有关房地产金融方面的部门规章这几个办法的出台标志着以商业银行 自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷模式基本确立 1998 年 5 月颁布了个人住房贷款管理办法对 97 年的个人住房担保贷 款管理试行办法进行了补充对个人住房贷款的对象和条件程序期限和利 率担保房屋保险以及抵押物和质押物的处分等方面作了详细的规定随后 各国有商业银行都颁布了实施细则以担保贷款为特征的住房贷款开始形成 2001 年针对房地产金融业务尤其是住房金融业务发展中出现的一些问题 中国人民银行在当年 6 月发布了关于规范住房金融业务的通知明确了商业银 行在开展住房金融业务中所应遵守的有关规范整顿了房地产信贷市场的秩序 维护了金融机构的公平竞争从而促进了房地产金融业务的快速健康发展 2002 年中国房地产继续发展部分地区出现房地产投资过高商品房空置 面积增加房价上涨过快以及贷款住房供不应求和高档住宅空置率较多的结构性 问题部分地区的商业银行为了抢占市场份额违反有关规定放松信贷条件 在一定程度上助长了部分地区房地产投资过热的倾向为此2003 年 6 月中国人 民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(第 121 号文件)规范 了商业银行对房地产企业的贷款遏制了房地产投资过快结构失衡的势头两 个月后在国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发 18 号文)中 又确立中国房地产业发展的长期目标和长期任务 2004 年 9 月 2 日中国银行业监督管理委员会公布并开始实施的商业银行 房地产贷款风险管理指引对土地储备贷款房地产开发贷款个人住房贷款 商业用房贷款等进行了明确的原则性的指导其规定商业银行不得违反个人住房 贷款政策中有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定应通过借款人的 聘用单位税务部门工商管理部门及征信机构等独立的第三方进行调查了解 审核贷款申请人及其家庭的资产负债情况信用记录等应通过借款人的年龄 学历工作年限职业在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行 业发展对收入水平的影响在房地产开发贷款风险方面提出商业银行对未取得 国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许 重庆大学硕士学位论文 12 可证的项目不得发放任何形式的贷款房地产开发企业的开发项目资本金比例不 得低于 35%应对房地产开发企业的性质股东构成资质信用等级等基本背景 近三年经营管理和财务状况以往开发经验和开发项目情况与关联企业业务往 来等进行调查审核对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行 监控在收回贷款本息前防止将销售款挪作他用密切关注房地产开发企业的 开发情况确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后房屋能 在合理期限内交付使用 尽管人民银行和国务院相继出台了 121 号文件和 8 号文件对房地产信贷业务 进行调控但房价上涨过快的问题未得到有效解决2004 年新建商品房平均销售 价格上涨 14.4%其中住宅类上涨 15.2%远高于其他各类物价指数的涨幅一些 地方出现了较为严重的现象引起了社会各界高度关注温家宝总理在今年的政 府工作报告中提出要重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨从 2005 年 3 月 17 日起中国人民银行调整了商业银行个人住房贷款政策利率改按商业 性贷款利率执行开放上限实行下线管理下限利率水平为相应档次贷款利率 的 0.9 倍对房价上涨过快的城市或地区将个人住房贷款最低首付款比例由 20% 提高到 30%这次调整是从调控需求入手引导社会对未来房地产价格形成较合 理的预期抑制投机性需求保护自营性购房通过平抑非理性价格维护最广 大人民群众的切身利益同时又有利于促进商业银行进一步提高资金使用效果和 流动性管理水平而且有利于理顺中央银行的利率关系推进利率市场化进程 增强货币政策操作的科学性和有效性 2.3 我国商业银行开展的房地产信贷主要业务介绍 2.3.1 房地产开发类贷款业务 房地产开发类贷款是商业银行房地产信贷最主要的业务种类之一是指银行 向房地产企业发放的用于房屋建造土地开发过程中所需建设资金的贷款该项 贷款的具体使用范围是开发项目的土地征用及拆迁补偿工程前期基础设施建 设房屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用支出房地产开发类贷款一般 包括房地产业流动资金贷款和房地产开发贷款两种 房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发企业流动资金贷款是银行向从事房地产开发的企业发放的用于房 地产项目开发建设所需流动资金周转的贷款 房地产开发贷款 房地产开发贷款是银行向从事房地产开发的企业发放的用于其所开发的房地 产项目所需建设资金的贷款包括住房开发贷款商业用房开发贷款经济适用 2 商业银行房地产信贷风险管理基础综述 13 房贷款科教文卫单位住房开发贷款高等院校学生公寓贷款和其他房地产开发 贷款等 凡经有权机关批准经营城镇土地开发及商品房建设的企业拥有一定的自有 资金具有健全的管理机构和财务管理制度能够独立承担民事责任经主管机 关批准登记取得了法人资格并按规定办理年检手续可向建设银行申请房地产 开发企业流动资金贷款或和房地产开发贷款其中房地产开发贷款是本文这 里主要讨论的内容 2.3.2 个人住房贷款业务 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买建造和大修理各类型住 房的贷款是商业银行房地产信贷另一最主要的业务种类其主要包括政策性个 人住房抵押贷款自营性个人住房抵押贷款和个人住房组合贷款三种 政策性个人住房抵押贷款 政策性个人住房抵押贷款业务是为推进城镇住房制度改革运用住房公积金 住房售房款和住房补贴存款为房改单位的职工购买建造翻建和修葺自住住 房而发放的贷款政策性个人住房贷款的资金由专门机构负责运营并承担风险损 失银行担当中介角色负责归集和发放所以对银行来说属于无风险业务 自营性个人住房抵押贷款 自营性个人住房抵押贷款也称住房按揭贷款是银行运用自身的本外币存款 自主发放的住房抵押贷款这种贷款方式涉及到业主借款人房地产开发企业 担保人和银行贷款人三个方面其特点是业主先向开发企业支付房产 的首期款剩余款项由银行贷款垫付并直划给开发企业贷款期间业主所购房 产的权益抵押给放款银行并按月份期向银行还本付息开发企业要为业主借款 担保自营性个人住房抵押贷款是本文着重研究的重点 个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是种政策性和自营性贷款相结合的贷款方式指银行在为 房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时如果这笔贷款不足以支付购房款 银行向借款人同时发放部分自营性贷款来弥补购房款的不足 2.4 商业银行房地产信贷业务基本操作流程 房地产信贷业务的基本操作流程包括受理调查评价审批发放和贷后 管理五大阶段 第一阶段受理自客户向银行提出信贷申请就进入受理阶段在此阶段 对客户进行资格审查要求客户提交有关资料对客户提交的材料进行初步审查 第二阶段调查评价受理客户申请后经初步审查合格进入调查评价阶段 重庆大学硕士学位论文 14 调查评价包括 客户评价对客户的资信状况进行分析和评估对客户的偿债能力作出全面 的评价并估算出客户授信额度控制总量 业务评价对客户申请信贷业务的风险点和成本效益进行分析对房地产开 发类贷款则进行项目评估 担保评价对客户为申请信贷业务而提供的担保措施的合法性和可靠性进行 评价 第三阶段审批在审批阶段对申报材料进行合规性审查并根据合规的申 报材料对客户申请的信贷业务进行审批 第四阶段发放对审批决策意见为同意的信贷业务如果需要落实贷前条 件则与客户协商落实后签订各类信贷业务有关合同如贷款条件无法落实确 需变更条件的有权申请复议人员按规定程序申请复议 第五阶段贷后管理贷后管理包括对信贷资产的检查回收展期重组 及不良信贷资产经营管理等内容 图 2.1 房地产开发贷款操作流程图 fig 2.1 the operation flow figure of real estates developing loan 借 款 人 借款人申请 信贷员初审 借款人提交申请材料 贷前调查评估 借款人评价项目评价 担保方式评价贷款评价 权利部门审批 不同意 通知借款人签定贷款合同 核定贷款指标提款 借款人检查资产质量评估 展期 贷款本息回收不良贷款管理 2 商业银行房地产信贷风险管理基础综述 15 图 2.2 个人住房贷款操作流程图 fig 2.2 the operation flow figure of individual housing loan 2.5 商业银行房地产信贷风险的概念及其特征 信贷风险是商业银行风险之一商业银行风险是指商业银行在经营活动过程 中由于事前无法预料的不确定因素的影响使商业银行的实际收益与预期收益 产生偏差从而有蒙受经济损失或获取额外收益的可能性因为贷款是银行的主 要或唯一的授信业务活动所以信贷风险成为商业银行经营中最主要和最常见风 险类型 贷前调查评估 开发企业及项目评价 借款人评价 抵押担保物评价 贷款评价 权利部门审批 不同意 通知借款人 与开发企业签定合作协议 签定贷款合同 借款人开户 办理抵押保证质押和保险手续 借 款 人 借款人申请 信贷员初审 借款人提交申请材料 核定贷款指标 资金划入开发企业账户 借款人和开发企业检查 资产质量评估 展期 贷款本息回收解抵押保证除 不良贷款管理 借款人按月还款 重庆大学硕士学位论文 16 房地产信贷风险是指商业银行在房地产信贷资产经营活动中因不确定因素 的单一或综合的影响使商业银行房地产信贷资产遭受损失的可能性即借款人 不能按约偿付贷款的可能性房地产信贷风险除了有一般信贷风险的特征外还 有其个性特征 ?一般信贷风险的特征 1客观性 房地产信贷风险的存在是房地产业开发经营变化过程中的固有特性不以人 的意志为转移房地产信贷风险作为一种经济现象也是客观存在的无论借款人 的信用等级有多高经营管理有多完善都有可能由于各种不确定因素的影响而 不能按期还本付息也就是说对商业银行而言每个借款人都存在风险只是 风险程度不同而已只要商业银行从事房地产信贷业务房地产信贷风险就是客 观存在的人们对它只能防范和控制尽可能使其最小化而不可能消除 2潜在性 由于房地产信贷风险只是一种可能性其转化为现实的风险需要一定的外部 条件并且还带有很强的隐蔽性很难让人察觉因此有必要深入地分析观测 合理调整信贷安排发现这些风险隐患趋利避害避免风险条件的成熟从而 使房地产信贷风险得以化解 3不确定性 客观经济活动不断变化所导致的不确定性是构成房地产信贷风险本质的一个 重要方面一方面借款人经营过程中面临着大量的市场风险其内部的运行机 制领导层等也都存在着大量的未知因素另一方面银行也要面对政策风险 内控风险等一系列的重重矛盾因此银行的信贷计划与策略往往难以反映信贷资 金市场所存在的大量的不可测因素这就要求我们在银行开展的房地产信贷风险 业务中必须树立动态的风险观随时关注和分析风险状况的变化有效防范合