（德语语言文学专业论文）德国住宅所有权问题研究.pdf

德国住宅所有权问题研究 （摘要） 本论文主要是以德国住宅所有权法为核心，研究该法在德国住宅所有权 问题上的具体应用。此处的住宅，尤其是指个人高层住宅，而不是一般的独立房 屋。德国于 1 9 5 1 年 3 月 1 5 日制定住宅所有权暨永久居住权法（简称为德 国住宅所有权法），由此建立了自己的建筑物区分所有权制度。该法共分四章、 6 4 条，内容相当详尽。德国 1 9 5 1 年住宅所有权法的实施，使得德国的建筑 物区分所有权在 2 0 世纪 6 0 年代初期和中后期得到了急剧飞跃的发展， 但是新的 问题也随之产生。在住宅所有权法颁布 2 0 余年后，德国在 1 9 7 3 年两度对其 予以修正，即 1 9 7 3 年 3 月 3 0 日的修正和 7 月 3 0 日的修正。此后该法一直伴随 着历史的脚步不断的更新，2 0 0 7年德国再度对其进行了修正，新的住宅所有 权法于 2 0 0 7 年 7 月 1 日正式施行，并已经获得各界好评。 作为一部特别法，德国住宅所有权法一方面遵从了德国民法典物权 编里的基本原则， 另一方面也在建筑物区分所有权的具体问题上有更加详尽的规 定。 建筑物区分所有权及其构成、专有所有权、 共同所有权、成员权这些都是德 国住宅所有权法里的重要概念，它们与德国民法典物权编里的所有权概念 有着紧密的联系，但因为其在所有权客体、所有权内容以及所有权人的法律责任 等方面的独特规定而区别于一般意义上的所有权。业主委员会的设置和权限、业 主之间的关系、管理者的职责权限，这些具体问题在德国住宅所有权法中也 有明确的规定，在本论文中都会具体加以论述。此外，本人还单独探讨了一些较 有争议的内容和对中国实践有较大借鉴意义的内容，如德国民法典物权编与 德国住宅所有权法在专有所有权问题上规定之矛盾，住宅所有权人大会以及 住宅所有权人的多数决定权，管理人的权责等内容。 新近修改过的德国住宅所有权法和修订前的法律在框架上是没有根本 性的区别的，只是结合了实际操作中的问题进行了必要的删减和修改，更好地维 护了住宅所有权人的权益并简化了很多复杂的程序。在 1 9 7 3年的修正之后，德 国法律界曾几度想对德国住宅所有权法进行修订都因为各方意见不统一而没 有实施。2 0 0 7修订之前的德国住宅所有权法已无法适应时代的需求。与此 同时，在最近几年里，德国房地产业的高投资回报率吸引了越来越多海外炒房团 和投机商人到德国投资。目前在德国房地产投资市场上，海外资本总额已经超过 了德国本土的资本量，并且海外投资资本仍在逐年递增。这样的局面促使德国政 府下定决心改革金融、法律等方面的政策，为国民购房扫清障碍，提供更多的便 利。新的德国住宅所有权法就是在这样的背景下产生。该法此次改革包括如 下重点内容：住宅所有权人在更多的问题上获得了多数决策权，住宅所有权人能 够更快更便捷地了解到与自己相关的法院判决、住宅所有权人大会决议， 住宅所 有权人与住宅所有权人共同体以及其债权人之间的关系得到了更加清晰的界定 等。其中，本人着重关注了该次改革中两项具有重大实际意义的内容，即住宅所 有权人共同体的法律地位定性问题和住宅所有权剥夺的程序简化问题。 由于新法于 2 0 0 7 年 7月 1 日刚刚正式施行，因此很难在短时间内找到根据 新法判决的具体判例， 在本论文中采用的是德国一则关于住宅所有权管理人的判 例，该判例为 2 0 0 6年德国联邦最高法院的判例，具有一定的时效性和代表性， 本人希望通过该案例的分析能够从实践角度探讨德国住宅所有权法的应用， 明确其地位和具体的操作流程。在综合了该案几次判决结果的基础上，本人也结 合了新法的内容给出了自己针对该案事实构成的几点分析。 值得关注的是，在刚刚实行的中国物权法中也有关于建筑物区分所有 权制度的规定，即中国物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”。中国 物 权法 拿出专门的章节规制建筑物区分所有权问题是与中国房地产业发展现状和 长期的立法空白紧密相连的， 这样明确的法律规定对我国相关领域的发展具有重 大意义。在结合法条的基础上，本人研究了中国物权法在建筑物区分所有权 问题上的具体内容，如专有所有权的界定、业主大会的设定以及其权限等内容， 还关注了小区的停车场问题和物业管理问题，并在这两方面与德国住宅所有权 法进行比较分析，指出我国立法上的不足并提出德国住宅所有权法值得我 国学习和借鉴的经验。 最后本人对全文进行了概括， 总结了 德国住宅所有权法 改革发展的历程。 该法的这次更新虽然历经曲折，但是最终取得了很好的效果，因为德国立法者适 时地关注了社会发展新变化并及时调整了相应的法律规定， 这样的做法顺应了法 制建设必须适应社会发展的内在要求，也确保了德国住宅所有权法是一部充 满生命力的“活法” 。同时，本人也结合中国物权法对建筑物区分所有权问 题的规定，对比了中德两国在该领域的发展，讨论了德国住宅所有权法对我 国立法方面的借鉴价值和对实际问题的指导意义。 关键词：德国住宅所有权法，建筑物区分所有权，专有所有权， 共有所有权， 成员权 abstract diese magisterarbeit konzentriert sich auf das deutsche wohnungseigentumsgesetz (weg) und die konkreten probleme in der umsetztung des weg. der begriff wohnung“ hier bezieht sich vor allem auf die pers nlichen wohnungen, nicht die selbst ndigen h user. das erste deutsche weg, im vollen wortlaut: gesetz ber wohnungseigentum und das dauerwohnrecht, trat im m rz 1951 in kraft. dieses gesetz bestand aus 4 kapiteln, 64 artikeln. und damit wurden umfangreiche probleme in der praxis geregelt. nach dem inkrafttreten entwickelte sich das deutsche weg dauernd in den folgenden jahren, um die neuen probleme in der praxis zu l sen. dazwischen wurden viele nderungen am weg vorgenommen, z.b. wurde das deutsche weg im jahr 1973 zweimal revidiert. im jahr 2007 wurde das deutsche weg nochmal novelliert und das neue weg trat am 1. juli 2007 in kraft. diese arbeit wird aus 5 kapiteln zusammengesetzt. in der einleitung wird die allgemeine entwicklungsgeschichte des weg dargestellt, insbesondere die historischen hintergr nde und die vernderungen des deutschen weg in den letzten 50 jahren. eine kurze zusammenfassung der letzten novellierung des deutschen weg wird auch gegeben. dabei wird das hauptthema meiner magisterarbeit eingeleitet. kapitel 1 handelt von dem entwicklungsweg, dem wesen, den bedeutungen und den wichtigen grundbegriffen des weg. zuerst werden die engen verbindungen und die gegenseitigen einfl sse zwischen dem deutschen weg und dem dritten buch des bgb, n mlich dem sachenrecht, kurz zusammengefasst. demnach konzentriert sich der teil auf die grundstruktur des weg und die grundlegenden begriffe, wie z.b. das wohnungseigentum, sondereigentum, miteigentum, rechte und pflichten des wohnungseigentmers sowie die wohnungseigentmergemeinschaft u.s.w. spezielle aufmerksamkeit wird beispielsweise den folgenden punkten gegeben, nmlich dem widerspruch zwischen den regelungen im bgb und den im weg ber das sondereigentum, der entziehung des wohnungseigentums sowie den aufgaben des verwalters. im kapitel 2 geht es um die neue weg- novelle. das neue weg- recht zur nderung des weg und anderer gesetze gibt dem deutschen weg ein neues antlitz. zuerst wird die situation des immobilienmarkts in deutschland kurz dargestellt. dann werden die konkreten probleme von dem deutschen weg in der praxis aus verschiedenen aspekten erkl rt und damit sind die novellierungshintergrnde des deutschen weg deutlicht gezeigt. danach werden die stichp nkte der neuen novelle, wie z.b. die teilrechtsf higkeit der wohnungseigentmergemeinschaft, die st rkung der handlungsf higkeit einer mehrheit der wohnungseigentmergemeinschaft durch neue beschlusskompetenzen, sowie die praktischen probleme dieser reform, hier dargestellt und diskutiert. die berschrift vom kapitel 3 lautet fallstudie. der fall handelt von der frage, ob eine gbr (gesellschaft b rglichen rechts) wohnungseigentumsverwalterin werden kann. weil das neue weg- recht am 1. juli 2007 in kraft trat, habe ich hier nur den fall k rzlich vor dem inkrafttreten des neuen weg gesammelt. der beschluss wurde am 26. januar 2006 von dem bundesgerichtshof verabschiedet. und ich habe auch meine eigenen initiativen ber den sachverhalt und die beschl sse hier gegeben. im kapitel 4 geht es um das wohnungseigentum im rahmen des chinesischen eigentumsgesetzes (insbesondere kapitel 6 teileigentum der hausherren an gebude” ), die aktuellen probleme in dem bereich in china und die anderen regelungen ber das wohnungseigentum in china. nach der erl uterung der gesetzlichen regelungen werden zwei themen weiter behandelt, nmlich die pkw- stellpl tze und die hausverwaltung in china. und dar ber wird ein vergleich zwischen den deutschen regelungen und den chinesischen regelungen gemacht. f r das schlusswort habe ich neben der zusammenfassung der ganzen arbeit versucht, einen vergleich zwischen dem deutschen weg und den entsprechenden chinesischen regelungen zu machen und die mglichen vorschl ge zu geben. es ist ziemlich notwendig, dass die chinesische regierung, insbesondere der gesetzgeber mehr ber das deutsche weg und die gesetze anderer lnder erfahren kann. damit werden sich die chinesischen wohnungseigentumsregelungen weiter entwicklen und die angemessenen lsungen in der aktuellen chinesischen immobilien- praxis knnen auch gefunden werden. das wohnungseigentum ist ein komplexes und weites forschungsfeld. in meiner arbeit konnte ich nur selektiv vorgehen. mit meiner arbeit hoffe ich, dass ich f r die entwicklung der forschung des wohnungseigentums in china meinen eigenen beitrag leisten knnte. stichwrter: wohnungseigentum sondereigentum miteigentum wohnungseigentmergemeinschaft 1 einleitung das wohnungseigentumsgesetz (weg) im vollen wortlaut: gesetz ber wohnungseigentum und das dauerwohnrecht vom 15. m rz 1951 regelt im falle einer entsprechenden formellen teilung eines grundst cks durch teilungserkl rung das eigentum an den einzelnen wohnungen oder gebuden (wohnungseigentum), an nicht zu wohnzwecken genutzten r umen oder fl chen (teileigentum) und das gemeinschaftseigentum am gemeinsamen geb ude oder grundst ck.1 wenn man ber die erste wohnungsordnung oder die erste wohnungseigentumsregelung redet, muss man auf jahrhunderte zur ck gehen. rund 2000 jahre vor chr. in babylon gab es schon die gebudeformen, die gro e hnlichkeit von dem heutigen wohnungseigentum hatten. aber in dem vollstndigen rmischen recht, das zwischen 753 jahre vor chr. und 565 jahre vor chr. g ltigkeit besass, gab es das sogenannate prinzip superficiassolo cedit” . danach gehrte ein gebude oder alles auf einem grundst ck auf jeden fall zu dem grundst ckeigentmer. deswegen war der keim des heutigen wohnungseigentums in dem gesetzlichen gebiet in dieser zeit nicht anerkannt.2 nach der herrschenden meinung war die wohnungskrise, die der industralisierung zugrundelag, der direkte anreiz der entstehung der wohnungseigentumsgesetze. inzwischen mit der grossartigen erhhung der produktivitt, strmte eine grosse menge von leuten in die st dte. in einer kurzen zeit entstanden viele wohnprobleme, wie z.b die riesige erhhung der st dtischen bewohner, unertragbare erhhung der grundst ckpreise, mangel der wohnungen und die rechtlichen l cken in dem bereich. deswegen gab frankreich im jahr 1804 einen neuen artikel 664 in dem franz sischen bgb. erstmals wurde das wohnungseigentum rechtlich anerkannt und die bezogenen probleme wurden im bgb geregelt. danach haben viele lnder folgend frankreich hnliche regelungen in das bgb einbezogen. solche regelungen finden sich auch bei 532 im italienischen bgb von 1865, 1867 im portugiesischen bgb von 1867, 396 im spanischen bgb von 1988, 208 im japanischen bgb von 1896, u.s.w. mit der entstehung der regelungen f r wohnprobleme wurde ein wohnungseigentumsgesetz im 19. jahrhundert ein wesentliches element in dem 1 wikipedia 2 参见陈华彬： 建筑物区分所有权制度研究, 第 3- 4 页。 2 rechtsprechungssystem.3 im 20. jahrhundert haben die wohnungseigentumsgesetzte grosse fortschritte erzielt. die zwei weltkriege im 20. jahrhundert haben die entwicklung der wohnungsgesetze vorangetrieben. und diese entwicklungen wurden in zwei phasen einger umt: die erste phase (1918- 1947); die zweite phase (1947- 1965).4 in der ersten phase gab es wieder eine wohnungsnot. die zwei weltkriege haben viele wohnungen und h user zerstrt. und aufgrund des finanzierungsmangels konnten die bleibenden huser und wohnungen nicht gut saniert werden. die wohnungsnot in kombination mit der dadurch hervorgerufenen wohnraumzwangsbewirtschaftung fhrte zu der notwendigkeit, nach neuen arten der wohnraumbeschaffung zu suchen.5 danach entstand eine neue form des eigentums, des sogenannten wohnungseigentums. und au erdem zeigte all dies, dass die einfachen und einzelnen regelungen im bgb die derzeitigen bed rfnisse nicht mehr befriedigen konnten. zur l sung hat belgien im jahr 1924, als das erste land, ein spezifisches wohnungseigentumsgesetz mit 11 artikeln erlassen, um die komplizierteren rechtsbeziehungen beim wohnungseigentum zu regeln. in den folgenden jahren haben viele lnder ihre bestehenden regelungen im bgb erg nzend revidiert oder sogar ein spezifisches wohnungseigentumsgesetz erlassen. nach der ersten phase gingen die wohnungseigentumsordnungen in die zweite phase weiterhin und sie sind reifer, systematischer und stabiler geworden. zwischen dem jahr 1947 und dem jahr 1965 erlebten die meisten lnder den konomischen wiederaufbau，rekonstruktuierung und die prim re entwicklung. statt der einzelnen huser” wurden mehr mehrst ckige gebude mit mehreren wohnungen gebaut. mit der erhhung der wohnflche, der bewohnersdichte sind die menschlichen beziehungen und nachbarlichen konflikte auch viel komplizierter geworden. unter den hintergr nden wurde es von den westlichen lndern erfordert, die bestehenden wohnungseigentumsregelungen wieder zu pr fen oder die neue theorie zu forschen, um das eigene wohnungseigentumsgesetz zu haben. am 8. juli hat sterreich sein weg mit 13 artikeln erlassen und folgte deustschland im jahr 1951 mit einem wohnungseigentumsgesetz, im vollen wortlaut: gesetz ber das wohnungseigentum und das dauerwohnrecht. 3 同上注第 6 页。 4 详见陈华彬： 建筑物区分所有权制度研究, 第 7 页。 5 eisenhardt, einfuehrung in das buergerliche recht, s.407. 3 in deutschland, vor dem inkrafttreten des b rgerlichen gesetzbuches (bgb), gab es in den vorg ngerrechten einzelner lnder so genanntes stockwerkseigentum.6 auch gab es rechte, die das grundeigentum und das eigentum an darauf stehenden gebuden unterschieden.7 nach dem inkrafttreten des bgb geh rten alle gebude, die auf einem grundst ck errichtet sind, zu dem eigentmer dieses grundst cks ( 93, 94 bgb). damit war das eigentum an teilen eines grundst cks ausgeschlossen. aber nach dem zweiten weltkrieg war diese regelung nicht ad quat. wohnungsnot und finanzierungsnot lagen nebeneinander. dann war es gezwungen, neue formen zu finden, wie wohnraumsuchende die schaffung des eigentums selbst finanzieren konnten, zugleich aber auch an r umlich bestimmten teilen von husern das eigentum erwerben konnten. diese mglichkeit wurde mit dem gesetz ber wohnungseigentum und das dauerwohnrecht (weg) vom 15. m rz 1951 geschaffen. das erste deutsche weg trat im m rz 1951 in kraft, in dem umfangreiche probleme in der praxis geregelt wurden. demnach entwickelte sich das deutsche weg dauernd in den folgenden 20 jahren, um die neuen probleme in der praxis zu l sen. im jahr 1973 wurde das deutsche weg zwei mal betr chtlich gendert, nmlich am 30. m rz und am 30. juli. die erste nderung konzentrierte sich auf 4 abs. 3 weg, die als folge der nderung von 313 des bgb war. aber die zweite vernderung bezog sich auf einen gr eren umfang. 8 die wichtigsten nderungen sind die regelungen ber die pkw- stellpl tze (3 abs. 2 weg) sowie ber verwalter ( 24,26 weg). seitdem wurden viele nderungen am weg vorgenommen. im jahr 2007 wurde das deutsche weg noch mal revidiert und das neue weg trat am 1. juli 2007 in kraft. die letzte reform des wohnungseigentumsrechts betrifft insbesondere folgende punkte: 9 1. eine gegenstndliche beschrnkte rechtsf higkeit (teilrechtsf higkeit) der eigentmergemeinschaft wurde gesetzlich festgeschrieben ( 10 abs. 6 weg), die bereits zwei jahre zuvor von der rechtsprechung anerkannt worden war. 2. die auenhaftung der mitglieder wurde beschr nkt. 3. das gerichtliche verfahren wurde auf das klageverfahren nach zpo umgestellt 6 diese eigentumsform hatte auch den spottnamen h ndelhaus (in sddeutschland: streith user), weil streit zwischen den eigentmern h ufig gewesen sein soll. 7 darber nheres wikipedia。并参见张双根译： 德国物权法（上） , 第 38 页。 8 陈华彬： 建筑物区分所有权制度研究, 第 48 页。 9 vgl. wikipedia 4 statt dem bisherigen verfahren der freiwilligen gerichtsbarkeit ( 43 ff. weg). 4. die gemeinschaft zur fhrung einer beschlusssammlung war verpflichtet ( 24 abs. 7 weg). 5. die mglichkeit wurde geschaffen, in bestimmten fllen von starren regeln der gemeinschaftsordnung durch 3/4- mehrheitsbeschlsse abzuweichen ( 16 abs. 4 weg). 5 1 wohnungseigentumsordnung in deutschland 1.1 das sachenrecht und das wohnungseigentumsrecht wenn es in deutschland um einen sachenrechtlichen fall geht, muss man der folge nach die rechtlichen grnde suchen: zuerst die sachrechtlichen regelungen im bgb (haupts chlich das 3. buch des bgb); dann die sachrechtlichen speziellen gesetze (wie z. b. das deutsche weg); und danach die anderen betreffenden regelungen.10 und die speziellen gesetze haben vorrang vor dem allgemeinen recht. die neuen regelungen oder gesetze haben vorrang vor den alten regelungen.11 meine arbeit konzentriert sich auf das deutsche wohnungseigentumsgesetz. das weg ist ein spezielles gesetz und es geh rt zu den sachenrechtlichen normen.12 deswegen muss man zuerst das sachenrecht kennenlernen. das sachenrecht ist im wesentlichen im 3. buch des bgb geregelt. das sachenrecht regelt die beziehungen der personen zu den sachen. dabei befasst sich das sachenrecht des bgb vor allem mit zwei fragen: welche befugnisse und verpflichtungen einer person, die ein bestimmtes recht an einer sache hat, aufgrund dieses rechts zustehen und die nderung von rechten an sachen. das deutsche sachenrecht kennt 5 prinzipien: die publizit t, die absolutheit, die spezialit t, die abstraktheit sowie der typenzwang (numerus clausus). im vergleich zu dem grundsatz der vertragsfreiheit des schuldrechts gilt im sachenrecht der grundsatz des typenzwangs. das bedeutet, durch den sachenrechtlichen typenzwang wird zum einen die zahl der dinglichen rechte wie z.b. das eigentum, auf die gesetzlich typisierten beschrnkt, so dass die beteiligten nicht weitere dingliche rechte erfinden“ knnen. zum anderern bedeutet der grundsatz des typenzwangs, dass eine abnderung der gesetzlich umschriebenen typen von dinglichen rechten grunds tzlich nicht mglich ist. das sachenrecht ist folglich weitgehend zwingendes recht und schrnkt insoweit die privatautonomie ein. die grundbegriffe des sachenrechts sind die sache (die sache ist der zentrale begriff des sachenrechts und nach 90 bgb nur k rperliche gegenstnde), bestandteile und zubeh r (die werden in 93,94,95 geregelt und es gibt einen widerspruch zwischen den regelungen im bgb und den im weg. d ar ber wird im kapitel 1.3.3 meiner arbeit genau diskutiert), dingliche rechte (das eigentum und eine reihe von sog. beschrnkt dinglichen rechten), der besitz u.s.w. 13 das besondere merkmal der 10 此处的其他相关法律指帝国以及联邦法，以及各州拥有保留权的州法。 11 参见张双根译： 德国物权法（上） ，第 17 页。 12 vgl. eisenhardt, einfuehrung in das buergerliche recht, s.348 rn. 721. 并参见张双根译： 德国物权法 ， 第 16 页。 13 dazu eine kurze zusammenfassung von eisenhardt, einfuehrung in das buergerliche recht, s.346- s.354；dazu 6 dinglichen rechte ist die absolutheit. das heit, dass sie gegen jedermann wirken und daher zu den absoluten rechten z hlen. hier gebe ich eine bersicht ber die dinglichen rechte im sachenrecht: das 3. buch im bgb, nmlich das sachenrecht, ist im rahmen des wohnungseigentums das allgemeine recht und es hat sicher grundlegende einfl sse auf das deutsche weg ausge bt. das deutsche weg wurde aufgrund neuen situationen erlassen und es ist ein spezielles gesetz im bestimmten s