（美术学专业论文）住宅全装修中“一体化”管理模式的研究.pdf

摘要 摘要 研究生：方晟岚导师：高祥生教授学校：东南大学 我国房地产市场中，住宅商品房直占有很大份额。随着住宅产业化的推进，土建内装一次到位的全 装修住宅已经开始慢慢取代原有的毛胚房形式，成为住宅行业的重要开发对象。同时，在国家大力发展的 保障性住房中推广全装修化也是大势所趋，这是由廉租房和经济适用房的适用对象和性质决定的。但不可 否认的是，除了少数沿海发达城市外，全装修住宅的普及率还很低，占市场份额甚至不足1 0 。在全装修 项目进行的过程中，政策、管理、设计、施工、销售各方面仍然存在不少问题。住宅全装修的产业基础与 市场环境有待优化，住宅全装修的管理模式和方法有待改进。寻找条促使住宅全装修向产业化、集成化 前进的发展之路，是本文所要探讨的关键所在。 本文阐述了住宅全装修的现状以及在现有发展过程中出现的问题，比较分析了国外住宅产业的发展模 式，指出解决问题的关键在于强化“一体化”的理念，并在此基础上提出了住宅全装修项目“一体化”管 理模式的概念。参考发达国家在建筑结构方面的先进技术以及计算机、机械制造等领域的前沿理念后，文 章以构造体系优化、部品普及为基础，具体阐述了“一体化”管理模式的主要内容，包括优化结构体系、 住宅部品集成化、设计一体化、设计与施工一体化、管理集中化及采购一体化。在文章的后半部分，笔者 通过参与的设计案例来验证前文的研究成果在实践中的科学运用。 全文约4 5 ，0 0 0 余字，插图5 7 幅，表格6 幅。 关键词：住宅全装修：产业化；一体化；管理模式 a b s t r c t r e a le s t a t eh a sal a r g em a r k e ts h a r ei nc h i n a sr e a le s t a t em a r k e t w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h e h o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o n ，t h eo v e r a l l f u r n i s h e dh o u s i n gh a sb e g u nt os l o w l yr e p l a c et h eo r i g i n a l h o u s et ob e c o m et h em o s ti m p o r t a n to b j e c tt oe x p l o i tb yt h ed o m e s t i ci n d u s t r y a tt h es a m et i m e ， m a d ew e l f a r eh o u s i n gw h i c ht h eg o v e r n m e n ti ss t r o n g l ye n c o u r a g e dn o wb eo v e r a l l f u r n i s h e di s a l s ot h et r e n do ft h et i m e s ，a n di ti sd e t e r m i n e db yt h en a t u r ea n dt h eu s e r so fl o w c o s th o u s i n ga n d a f f o r d a b l eh o u s i n g h o w e v e r , i ti su n d e n i a b l et h a la p a r tf r o mas m a l ln u m b e ro fd e v e l o p e dc o a s t a l c i t y , t h eo v e r a l l f u r n i s h e dh o u s i n gr a t eo fp o p u l a r i t yi ss t i l lv e r yl o w , a n dt h em a r k e ts h a r ei se v e n l e s st h a n10 i nt h ew h o l ep r o c e s so fo v e r a l l f u r n i s h e dh o u s i n gp r o j e c t ，m a n yi s s u e sa b o u tp o l i c y , m a n a g e m e n t ，d e s i g n ，c o n s t r u c t i o na n ds a l e ss t i l l e x i t t h e i n d u s t r y f o u n d a t i o na n dm a r k e t e n v i r o n m e n tn e e dt oo p t i m i z e , t h ed e s i n g np r i n c i p l ea n dm e t h o d sn e e dt oi m p r o v e t of i n daw a y w h i c hh a sp r o m o t e dt h ed e v e l o p m e n to ft h eo v e r a l l f u r n i s h e dh o u s i n ga l o n gi n t e g r a t ea n di n d u s t r i a l l i n e s ，i st h ek e yp o i n to ft h i sp a p e r b a s eo nt h ee x p o s i t i o no ft h ec u r r e n ts i t u a t i o no v e r a l l f u r n i s h e dh o u s i n gs t a t u s ，w i t ht h e a n a l y s i so ft h eh o u s i n gi n d u s t r yi nf o r e i g nc o u n t r i e s ，t h i sd i s s e r t a t i o np u t sf o r w a r dt h a tt h ek e yt o r e s o l v i n gt h o s ep r o b l e m sl i e si ns t r e n g t h e nt h e ”i n t e g r a t i o n ”p h i l o s o p h y t h ec o n c e p to fi n t e g r a t e d m a n a g e m e n tm o d ei nf u l l f i n i s h i n gd w e l l i n gc o m e su pi nt h i ss i u a t i o n i nr e f e r e n c et ot h ea d v a n c e d t e c h n o l o g yo fb u i l d i n gs t r u c t u r eo fd e v e l o p e dc o u n t r i e sa n dc u t t i n g e d g ep h i l o s o p h yi nt h ef i e l do f c o m p u t e ra n dm e c h a n i c a lm a n u f a c t u r i n g ，i nt h eb a c k r o u n do fb u i l d i n gs t r u c t u r eo p t i m i z a t i o na n d h o u s i n gc o m p o n e n t i a l i z a t i o n ，t h ea r t i c l ee l a b o r a t e st h ep r i m a r yc o n t e n t so fi n t e g r a t e dm a n a g e m e n t m o d ei nf u l l f i n i s h i n gd w e l l i n gi nd e t a i l ，i n c l u d i n gt h eo p t i m i z eb u i l d i n gs t r u c t u r e ，r e s i d e n t i a lp a r t s i n t e g r a t i o n ，d e s i g ni n t e g r a t i o n , d e s i g na n dc o n s t r u c t i o ni n t e g r a t i o n ，c e n t r a l i z e dm a n a g e m e n ta n d p r o c u r e m e n ti n t e g r a t i o n 。a tt h el a t t e rp a r to fa r t i c l e ，t h r o u g ht h ea u t h o r so w nd e s i g np r a c t i c ec a s e s t u d i e st ov e r i f yt h ee a r l i e ru s eo ft h es c i e n t i f i cr e s e a r c hr e s u l t si np r a c t i c e t h e r ea r ea b o u t4 5 ，0 0 0w r o d sw i t h5 7i l l u s t r a r i o n sa n d6p r o g r a m m e r si nt h et h e s i s k e yw o r d s ：o v e r a l l f u r n i s h e dh o l i s i n g ；i n d u s t r i a n z a t i 仙；i n t e g r a t i o n ；m a n a g e m e n tm o d e 。1 r 目录 图帧目录： 图1 1 图2 1 图2 - 2 图2 3 图2 4 图2 5 图2 - 6 图2 7 图2 8 图2 - 9 图3 1 图3 2 图3 3 图3 - 4 图3 5 图3 6 图3 7 图3 8 图3 - 9 图3 1 0 图3 1 1 图3 1 2 图3 1 3 图3 1 4 图3 1 5 图3 1 6 图3 1 7 图3 1 8 图3 1 9 图3 2 0 图3 2 l 图3 2 2 图3 2 3 图3 2 4 图3 2 5 图3 2 6 图3 2 7 图3 2 8 图3 2 9 图3 3 0 图3 - 3 l 图表目录 论文研究框架 全装修系统示意图 住宅全装修系统的相关因素与系统化的关系 住户家庭结构比例 住户对全装修存在意义的看法 希望增加的储藏空间种类 采暖方式选择比例 热水器种类选择比例 全装修一体化的组织模式 全装修一体化的工作流程 双层内装结构示意图 双层内装结构展示模型j 带有空气层和装饰板的内表面保温层 隔墙龙骨 半成品隔墙系统示意 隔墙系统示意 空腔层示意 双层地板分层示意图 从项部配置的管线 天花龙骨 双层管集中接头系统示意 户内设置水平管 走廊上设置排水竖管 排水管集中接头j 橱柜模数应用实例及各部分名称 预制装配式卫生间 整体厨房 防水盘 整体卫生间 整体洗浴间 集成电路接口 线路种类标识区分 单元式集成电路概念图 信息管线的配置 住宅智能化系统模型 部件安装的公差与配合、 部件尺寸 接口模块使用示意 标准化结构示意图 主要模块模型。 a u t o d e s kr e v i t 的操作界面及生成的平立剖和三维模型 2 0 2 0 2 l 2 1 )晒惦盯凹凹凹眇巧 ，k ( (，l，l (，l 、，、，、，、，、，、，、，、，、，、，、j )、j、，、，、，、，、j、，、，、，、j、，、j、，、，、j 扒n挖挖挖龙为驺幻m m m m巧筋笱巧药”拍”筋鹞汐 ，k，k，、 (， ( ( (，l，l，k， (，l (，k (l，l ( ( ，l 东南大学硕士学位论文 图3 3 2 图3 3 3 图3 3 4 图3 3 5 图3 3 6 图3 3 7 图4 1 图4 - 2 图4 3 图4 4 图4 5 图4 6 图4 7 图4 8 图4 9 图4 1 0 图4 1 l 图4 1 2 图4 1 3 图4 1 4 图4 1 5 管理系统功能模型 ( 3 2 ) 全装修住宅室内装修与装饰关系示意图 ( 3 4 ) 传统装修施工流程 ( 3 6 ) 一体化施工流程( 3 7 ) 全装修住宅集成运作产业链( 3 8 ) 部品配备流通示意图( 4 2 ) 原建筑标准层平面图 ( 4 4 ) 标准层平面方案( 4 4 ) 原有a 户型平面( 4 5 ) a + a 户型平面( 4 5 ) a + i 2 a 户型平面( 4 5 ) 后期配饰效果图：( 4 5 ) 户型方案轴测图 ( 4 6 ) 人体工程学尺寸分析图 ( 4 6 ) 户型调整图一 ( 4 7 ) a 户型方案一效果图( 4 9 ) a 户型方案二效果图( 4 9 ) a + b 户型方案一效果图j ( 5 0 ) a + a 户型方案一效果图 ( 5 0 ) 设计立面图( 5 0 ) 插座和开关控制示意图户型调整图 ( 5 1 ) 表格目录： 表1 12 0 0 5 2 0 1 0 年住宅产业化的指导思想和主要目标( 0 1 ) 表2 1全装修住宅系统构成( 0 5 ) 表2 2选择全装修住宅的原因( 0 8 ) 表2 3对全装修住宅的满意度( 0 8 ) 表3 1国外住宅产业发展规律比较( 1 9 ) 表3 2全装修住宅中共性与个性问题的对应关系( 3 5 ) 表4 1材料郝品明细表 ( 4 7 ) 表4 2设备明细表：( 4 8 ) 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除 了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获 得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献 均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名：逊吼华 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的复印件和电子文档， 可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密 期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布( 包括以电子信息形式刊登) 论文的全部内容或中、 英文摘要等部分内容。论文的公布( 包括以电子信息形式刊登) 授权东南大学研究生院办理。 研究生签名：雄师签名：弛期：学 第一章绪论 第一章绪论 1 1 选题原因 1 1 1 住宅全装修的产生 随着社会的发展和人民生活水平的提高，人们对住宅的需求发生了很大的变化，由之前单纯追求分得 开、住得下，逐渐向重视居住质量、居住环境、居住条件等方面转变，更加注意住宅的适用性、安全性、 耐久性、环保性和经济性。在房地产业开发完成的投资中，商品住宅投资的比重占了7 1 5 ，是房地产投 资的主要方向。在激烈的竞争中，住宅商品如何脱颖而出是众多开发商不得不思考的问题。 我国现有的房地产市场中，毛坯房仍占有主要的份额，这与上世纪9 0 年代之前推广的福利分房制度 有着直接的联系。随着福利分房制度的结束，毛坯房作为一种商品已经被广大老百姓所接受。但是毛坯房 必需进行二次装修。有过装修经验的人们都知道，二次装修即费时又费工，装修时不但干扰邻居正常生活， 还可能破坏房屋功能，留下结构和水电等安全隐患。这种生产方式与我们当前宣扬的环保、节约资源的观 念和可持续发展的政策背道而驰。 1 9 9 9 年，建设部首次提出要“加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免 二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。”从这时开始，住宅全装修提上了我国住宅产业现代化的 发展日程，住宅全装修的概念开始在我国房地产市场出现。全装修成品房是房地产业成熟的标志，是住宅 产业发展的必然结果，是我们与国际接轨的先决条件。在关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干 意见中，同时也明确了住宅产业化的指导思想和主要目标( 表】1 ) ，要求建立完善的住宅技术保障体系、 住宅建筑体系、住宅部品体系和质量控制体系。建设部在2 0 0 2 年进一步给出了全装修住宅的定义：“住宅 装修一次到位是指在房屋交付前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备 全部安装完毕，简称全装修住宅锄。” 表1 12 0 0 5 2 0 1 0 年住宅产业化的指导思想和主要目标 基本任务产业体系节能要求科技贡献率 2 0 0 5 住 解决城镇住宅的工程质量、功能质量通初步建立住宅及材料、部品的城镇新建采暖住宅耗能 3 0 病，初步满足居民对住宅实用性的要求工业化和标准化生产体系水平较1 9 8 1 年降低5 0 2 0 1 0 年 符合经济、适用、美观要求，工程质量、 初步形成系列的住宅建筑体 城镇新建采暖住宅耗能 3 5 功能质量基本满足居民的长期居住要系，基本实现住宅部品通用化水平较1 9 8 1 年降低3 0 求，居住环境有较大改善和生产、供应的社会化 ( 资料来源：建筑部国办发7 2 号文关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见【s 】，1 9 9 9 ) 住宅全装修以装修的大批量工业化生产方式取代传统分散的手工业作业，实现了作业量从住宅现场向 工厂的转移，从而降低了施工现场的污染和浪费：以住宅生产企业的集团采购部品取代了购房者分散的个 体采购方式，实现装修成本的大幅度降低，完整的住宅销售质量保证体系也为材料的质量提供保证；以标 准化、模数化、通用化的部品生产取代了大量的非标产品和现场加工，实现以现场装配为主的施工方式， 为施工质量的提高提供了保障；从土建阶段就介入装修和设备设计，协调了几个工种之间的矛盾：以全装 修房的交房方式全面取代毛胚房，形成了完整的住宅产品。所以在提倡环保和高效的社会环境下，提出住 宅全装修是有着跨时代的意义的。 我们知道，受到经济危机的影响，2 0 0 8 年房地产的开发量和购买量都有所下降，但未来三年，国家将 加强保障性住房的建设，2 0 0 9 年保障性住房销售量占住宅销售的比重将达到2 0 。保障房供应增加有利于 平稳商品房市场价格，促进房地产市场健康发展。笔者认为，推广经济适用房和廉租房等保障性住房的全 装修化，是符合我国现有国情和市场发展需要的。首先我们要改变全装修住宅就等同与高档住宅的错误观 念，在日本，欧美等发达国家，设备部品以及内装修一应俱全的集成住宅是商品住宅的普遍标准，购房者 建筑部国办发7 2 号文关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见【s 】，1 9 9 9 。建筑部住宅产业化促进中心建住房1 9 0 号商品住宅装修一次到位实施细则【s 】，2 0 0 2 一l 东南大学硕士学位论文 在市场上购买到的即是能够满足基本使用要求的成品房，住宅内装修部分和建筑体一样，是作为住宅商品 的组成部分一起出售的，同样受到质保体系的约束。保障性住房的受众群是中低收入水平的社会阶层，他 们大多没有自己的住房，现有的居住条件和人均居住面积都无法满足基本生活要求，对住宅的需求十分迫 切，希望购买和租赁到满足使用便捷。基本设备齐全，且不需要花费一笔不少装修费即可直接入住的成品 住宅，特别是廉租房，应配备基本的生活设备，如厨卫用具、常用电器、空气调节系统等等。保证基本使 用要求的全装修住宅正符合经济适用房和廉租房的实行初衷，是解决中下收入水平阶层住房困难问题的有 力工具，因此保障性住房的全装修化是值得推广的。 1 1 2 全装修住宅的市场 江苏省作为我国的经济强省，近年来房地产业发展迅猛，在市场、政策、管理和技术方面都具备良好 的基础，理应在全装修住宅开发方面走在前列，但是，由于思想意识的滞后和开发企业整合能力的欠缺， 江苏的全装修住宅开发还处于初级阶段。据统计显示，海外市场全装修楼盘已占到7 0 的市场份额。而在 江苏省全装修房较多的南京、苏州两市，全装修房所占的市场比例也不过1 0 至1 5 。 今年爆发的经济危机给房地产市场提出了严竣的考验，人们的购买力和购买欲望下降，多数商品住宅 的实际需求者持观望态度，而想把二次购房作为投资方式的人群也因为市场的持续低迷而失去信心，房地 产市场面临洗牌。一些规模不大或不够规范的房地产公司纷纷倒闭，某些知名的房地产公司也因为房价缩 水而引发信任危机。有些房地产公司提升全装修房的装修费用来赚取差价，使得全装修房的房价比毛坯房 贵一倍甚至更多，导致人们看到全装修房就反应到高价格，这种现象是不利于房地产市场健康发展的。 除了市场环境的影响外，全装修住宅本身在实施的过程中也存在诸多问题。从项目之初的设计环节， 到项目管理、施工、采购、营销策略等不同阶段，都有需要改进的地方。住宅全装修还是一个新兴事物， 如果没有政策的有力支撑，没有开发商的资金投入，没有消费者的理解和接受，它的发展都会产生阻碍。 1 1 3 存在问题的本质 如果全装修住宅的市场能够更加规范，那么它将会成为现有房地产市场的主打产品。在现有萧条的市 场条件下，销售缓慢导致大量待卖楼盘的积压，消费者面临大量的现房，会更理智的选择产品，大众对住 宅产品的消费观念将日益成熟。相比毛胚房，省心省力的全装修房有明显的优势，更容易吸引消费者的目 光。供应商对于节能环保新技术、新材料的宣传，使开发商找到了产品的支撑点，而与整体解决方案集成 商的合作，也使得全装修房的质量有了保障。政府的政策导向和优惠的政策，同样可以促使开发商更有信 心推广住宅全装修。所以住宅产业化和全装修房的推广，更重要的是在住宅生产、管理、经营和服务全过 程中，使建筑业、房地产业和建材业、装修业、物业管理等各自走出封闭区间而走进住宅产业的全程，形 成一个大产业链，而不是原有的独立工作链，在文章中我们把这个过程归纳为“一体化”进程。 从住宅全装修现状上看，其发展中存在问题的本质原因在于不论是开发商、政府相关负责人员、项目 管理人员、设计师、项目施工人员、还是消费者都缺乏这种“一体化”的观念。各行业由于发展轨迹、运 作方式不同产生的壁垒的阻碍而无法融合。举个例子，住宅的建筑体和内装本应是一体的，但在项目策划、 设计、审批、施工甚至销售时都这两者是被分开考虑的。在设计、建造和管理时，负责的单位和人员也是 不同的，这就为在交接时产生的问题埋下隐患。这种情况下产生的全装修住宅，在本质上等同与原来的“毛 坯房+ 二次装修”的形式，无法得到品质的提升、成本的降低以及环保节能的目的，开发商也无法说服消 费者购买。 1 1 4 解决的基本思路 因此，解决存在问题的关键在于推行一种合理的管理方式，把全装修项目作为一个整体考虑，在项目 筹划阶段就设想到可能出现的种种问题，通过全局统筹，换位思考的方式分析问题，并以先进技术、新型 材料以及新兴理念为依托进行操作，达到参与单位多方共赢，成本减少，质量提高的目的，实现项目最优 化。同时也促进了各个产业的规模化发展，使得住宅建设从可行性研究到规划、设计、施工建设直至交付 使用、售后服务等全过程实行产业的整合，推行人性化、生态化的规划设计理念，营造良好的人居环境， 使消费者享受到高品质的住房。本文选题的目的就在于通过分析住宅全装修过程中出现的问题，找到症结 所在，归纳总结出符合集成化、一体化思想的全装修住宅管理方式，全面提高全装修住宅的建筑质量和生 产效率，从而推进产业化的进程。 - - 2 - - 第一章绪论 1 2 研究的基本内容、方法与框架 1 2 1 研究的基本内容 本文从国内的住宅产业化背景和社会需求的角度出发，引出住宅全装修和一体化管理的概念以及相关 内容。而后，通过对国内特别是江苏省内住宅全装修现状和存在问题的评述和分析，找到解决相关问题的 应对思路。在回顾发达国家住宅产业化道路的历史和发展规律基础上，归纳总结出一套实用性较强的“一 体化”管理模式，并结合正在实施中的设计项目来说明其科学解决方法在实践中的应用，对项目进行科学 整合管理提供理论依据。 1 2 2 研究方法 主要采用理论、实证与归纳比较相结合的方法，通过文献研究、问卷调查、企业访谈等方式进行记录 和数据采集，采用因果联系，逻辑论证的分析方法进行研究。总结实践经验，理论联系实际，结合相关政 策规定，综合运用各学科的理论和研究方法，论述我国住宅全装修发展状况和存在问题，探讨解决方法。 1 2 3 论文框架 图1 i 论文研究框架 _ 3 一 东南大学硕士学位论文 第二章住宅全装修“一体化 管理的重要性 2 1 相关概念的阐述 为了更加深入的了解住宅全装修“一体化”管理的内涵，笔者认为首先有必要对住宅全装修的相关概 念及问题进行阐述。 2 1 。l 住宅产业和产业化 1 ) 住宅产业 住宅产业这个概念是1 9 6 8 年日本通产省首次提出的，指的是标准产业分类的各产业领域与住宅相关 的各行业的总和。综合学术界和相关管理部门函对住宅产业的探讨，可以将其概括为：住宅产业是生产和 经营住宅( 区) 这以最终产品的产业。狭义上指从事住宅设计、建造及其配构建生产和销售及其经营活动 的总称。广义应从住宅商品的形成过程向前延伸，包括：项目策划、规划设计、住宅部品的研发生产与流 通供应、施工建造；向后延伸包括住宅交易、物业管理、住宅金融等。住宅产业要达到生产的连续性、生 产物的标准化、生产过程各阶段的集约化、工程高度组织化，所以住宅产业现代化的根本标志是标准化、 工业化、集约化，它反映了这一产业的总体质量、生产水平和生活能力。 2 ) 住宅产业化 住宅产业化是与住宅产业同时期提出的另一个重要概念。我国原建设部部长侯捷在1 9 9 4 年天津工作 会议上的讲话中谈到产业化的概念 ，中国住宅产业政策中也提到：所谓住宅产业化，一般是指将住宅 建设纳入社会化大生产范畴( 即住宅生产过程的产业化) ，以住宅( 区) 为最终产品，做到住宅产品的系 列化开发、集约化生产、配套化销售。 由此可见，住宅产业化是一个改革过程，是将我国住宅业现存的科技含量低、缺少新材料新技术应用 的粗放型发展方式，通过改善产业结构、依据市场规律增加科技含量、进行规模组合、专业分工、集约经 营等手段，转变成为集约型的经济增长模式。住宅产业化要经历住宅的启动、运行、调配等程序和环节。 启动指的是人、财、物的投入；运行指狭义的建造环节和程序；调配属于住宅过程的延伸环节。这些环节 都受到住宅自身规律和市场运行规律的双重作用和制约。住宅产业化的目的就是为了实现效益的最大化。 3 ) 住宅产业化与住宅全装修的关系 随着住宅产业化的大力发展，我国新建成的商品房面积逐年攀升，原来的依靠手工模式的装修己经越 来越不能满足市场的需求，市场高需求量与低效率的装修之间的矛盾日益突出。原有的装修模式必须革新， 装修效率必须得到提高。2 0 0 2 年，建设部颁发的商品住宅装修一次到位实施细则中明确提出：“坚持 住宅产业现代化的技术路线，积极推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化程度，减少手工作业，开发 和推广新技术，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分。”在推行住宅产业化许多年后，住宅装修 工业化这一口号终于被提出来，这是我国住宅产业发展到一定阶段的产物，也代表了我国今后一个阶段住 宅与装饰产业发展的一个方向。目前而言，受到住宅设计非标准化、住宅部品不足以及集成程度低等诸多 因素的影响，住宅的装修工业化，从大批量、大面积的全装修房中来实现是更为现实的选择。 2 1 2 住宅全装修 1 ) 住宅全装修的本质 和传统的毛坯房不同，全装修住宅交付到消费者手中时是一个完整的商品，不需要大动干戈的进行二 次装修。以往离散式的装修，建筑设计与装修设计脱轨，给设计工作造成许多困难。装修时间长，产生的 噪音大，施工精度差，随意的拆墙打洞、移动管线影响了建筑的质量，估计错误导致材料浪费等等都是装 修毛坯房时常常遇到的问题。全装修住宅装饰与施工的综合考虑的操作方式简化了工作流程，部品后场加 建设部住宅产业现代化试点工作大纲：。住宅产业是生产与经营以住宅( 区) 为最终产品的重要产业，住宅产业的发展涉 及住宅区的规划、设计、施工以及物业管理，涉及相关的材料和部件，是一项复杂庞大的系统工程。”建房( 1 9 9 6 ) 第1 8 1 号1 9 9 6 4 6 岱侯捷天津工作会议：“住宅产业化，即让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅建筑为最终产品做到住宅开发定型化、 标准化、建筑施工部件化、集约化，以及住宅投资专业化、系列化。一句话，即以大规模的成型住宅开发来解决城市居民的 住宅问题。” - - 4 m 第二章住宅全装修“一体化”管理的重要性 工、现场装配的模式缩短了施工工期，大大提高了新建住宅的建造效率：而批量采购品牌装修材料和部品， 降低了材料成本，从而降低总体装修造价；大量住宅的建筑、装饰同时施工，减少材料的浪费和建筑垃圾 的产生，达到节能环保的目的。 因此，住宅全装修的本质，就是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放手工业生产。 住宅全装修具有鲜明的产业化特征，将住宅装修引向集约化建设的轨道，是一次质的飞跃。 2 ) 住宅全装修系统及相关因素 “按照一般系统的定义，多个矛盾要素的统一就叫系统，这些要素也叫系统成分、成员、元素或子系 统，要对一个系统进行分析，必须获得有关该系统的四个方面指示：结构、功能、行为、环境。”住宅全 装修涉及设计、施工、生产、流通、供应等诸多领域，这些不同的要素构成了住宅全装修的系统。这些企 业涉及房地产业、建筑业、建材业、轻工业、服务业等众多行业。 图2 1 全装修系统示意图 ( 资料来源：胡沈键住宅装修产业化模式研究【d 】上海：同济大学博士学位论文，2 0 0 3 ) 根据日本的相关资料，住宅企业按照生产产品可以划分为1 8 类：住宅；房地产销售：建筑承包；住 宅租赁；建材( 化学建材、纤维、有机合成等等) ；构配件；宅地、城市开发；厨房卫浴设备：住宅照明 电器电信设备；门窗；管工机材：玻璃、陶瓷；木材、木制品；景观园林设计：居住环境设备与设施；住 宅用机械；住宅设计；住宅中介服务。 为了方便区分，在本文中把它们具体划分为几个部分：住宅投资体系( 开发商) 、住宅生产体系( 设 计、施工企业，住宅部品、部件等制造生产行业) 、住宅流通体系( 销售) 、住宅服务体系( 开发商、物业、 建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家) 。 表2 1 全装修住宅系统构成 住宅投资开发业 房地产开发公司 住宅融资部门 住宅建设业住宅规划设计部门 住宅室内设计部门 住宅施工建造企业 住宅装修施工企业 住宅设备与部品制造业住宅建材企业 住宅设备生产企业 住宅部品及构配件生产企业 住宅流通业住宅评估机构 住宅中介服务机构 住宅服务业 住宅物业管理企业 住宅室内维修企业 ( 资料来源：胡沈键住宅装修产业化模式研究【d 】上海：同济大学博士学位论文，2 0 0 3 ) 全装修住宅投资体系 是指从事住宅建设投资、融资和管理的行业，主要由房地产开发企业和专门从事住宅融资的机构等构 郑曙呖室内设计思维与表达【m 】北京：中国建筑出版社，2 0 0 3 李忠富关柯，曹学昌现代住宅管理【m 】北京：中国建筑工业出版社，2 0 0 2 - - 5 - - - 东南大学硕士学位论文 成。在上个世纪5 0 8 0 年代的福利分房时期，个人住房是由国家统一分配的，住房的土建和装修是由一家 承建单位完成，所以是属于计划经济时代的国家投资。1 9 8 0 年，邓小平同志首次提出了住宅商品化的构想， 随后国内理论界开展了相关的讨论，确立了住宅商品的属性。从此在商品经济的指导下，以住宅为主体的 房地产业进入快速发展阶段，一大批房地产商应运而生，商品住宅大量开发建设，房地产开发公司成为住 宅的投资主体。 住宅生产体系 是指从事住宅基础设施建设、住宅建设及主要部品生产供应的行业，主要由建筑和室内设计部门、施 工企业、部品生产企业和住宅产业集团构成。设计、施工的企业是全装修产业的实施主体，是全装修产业 化成败的关键之一。设计类企业包括建筑设计企业和装饰设计企业等；施工企业是由装修装饰工程公司或 者建筑工程公司中的装饰公司等组成。目前有些规模较大，专业性较强的企业具有设计与施工一体化的能 力，这更加有利于项目中设计和施工的协调管理。除此之外，一些专业的陈设设计企业，以及近两年顺应 全装修住宅的需要而正在兴起的全装修产业集团公司也属于生产体系的范畴。 住宅部品、部件生产企业指专业从事住宅部品、部件等制造生产的厂家，这些专业生产企业的形成是 工业化、装配化装修的基础，也是实现全装修产业化的前提和保证。当前市场上已初步形成一些专业生产 装修部品的企业，如专业进行橱柜设计生产和制造的专业橱柜公司、生产整体卫浴部品的卫浴设备公司、 定制家具的家具公司以及门窗、五金件等的专业制造商。 住宅流通体系 是指从事住宅销售和流通的行业，主要由企业住宅销售部门、房地产评估事务所、房地产流通中介服 务机构、住宅部品销售专门店构成。住宅流通包括住宅销售和装修材料、住宅部品流通环节。房地产公司 一般会成立专门的销售部门，他们要对市场的需求、行业的发展方向有一定的了解，也要熟悉整个住宅全 装修系统的各要素以及住宅生产过程，这样在与终端客户沟通时，才能够准确传达住宅产品的特点和价值。 住宅服务体系 是指为居民正常消费住宅而提供服务的行业，主要由物业管理机构、保修及售后服务部门构成。开发 单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单 位、装修材料和部品生产厂家负责相应的施工和产品的质量责任。 住宅全装修系统的相关因素包括了市场需求、政府政策、生产技术和管理水平、人才劳动力素质、全 装修住宅的质量、功能和价格等等，它们都在不同程度上对住宅全装修系统化产生影响( 图2 2 ) 。 l f 一，、 ， ， 垂重二亘亘引娃宅全仁修自 系统辱 i 入古赞渤) j 裳质 丽藕司 yl 坚塑些鉴i 、一 、， 。l i 图2 2 住宅全装修系统的相关因素与系统化的关系 ( 资料来源：柳阅楠住宅全装修的系统化与适应性一上海市住宅全装修实践经验与理念研究【d 】上海：同济大学博士学 位论文，2 0 0 7 ) 3 ) 住宅全装修系统化 在上文中，笔者已经简单阐述了住宅全装修系统的概念以及构成，住宅全装修系统化是在此基础上形 成的对全装修系统统筹管理，有机集成的方法和手段。 住宅全装修系统化是指在有限的资源条件下，运用系统工程的观点、理论和方法( 整体性、相关性、 开发性和动态性) ，将住宅产业传统管理模式中相对独立的市场投资、土地资源开发、产品设计、建筑建 - - - 6 - - - 一 一 第二章住宅全装修“一体化”管理的重要性 造、原料供应、资金融通到住宅产品流通、销售、物业管理等各个阶段，以计算机技术、信息技术以及网 络技术为手段，运用管理集成思想，在目标、组织、方法等各个方面进行有机集成。做到开发规模化、配 套化；设计多样化、标准化；施工机械化、装配化；装修部品、构建配件通用化、系列化；以及管理专业 化、规范化、一体化；实现住宅全装修系统化。 建立科学、高效的管理体系和方法是住宅全装修项目是否能向着系统化发展的关键，这种管理体系必 须遵循系统工程思考问题和处理问题的方法，统筹考虑全装修项目投资、设计、施工、使用维护以及住宅 的适应性和可持续发展能力，使住宅产品达到经济、实用、坚固、美观四者的最佳结合。在考虑整体的同 时又要关注系统各要素之间的相互关系，使得相关专业的工作人员紧密配合、协调沟通，提高工作效率。 同时，还要妥善处理系统与环境的关系，充分利用资源的可持续发展原则，使住宅建设符合节能环保的要 求。 2 2 住宅全装修推行过程中的现状和存在问题 虽然住宅全装修的相关规范陆续出台，市场上全装修项目也有逐渐增加的趋势，但不得不承认，住宅 全装修在实施和推广的过程中，仍存在各种问题。只有从根本上解决这些问题，才能有效提高全装修住宅 质量，促进全装修系统化、住宅产业化的发展。为了得到国内特别是南京地区住宅全装修当前的现状和存 在问题，笔者协同课题组的成员一起，以发放问卷和实地调研等形式对全装修住宅的开发商、物业公司、 住户进行了调查。下文中，笔者将通过分析住宅全装修现状，找到住宅全装修问题的症结所在，并根据“一 体化”的思路提出相应的解决方法。 2 2 1 全装修住宅基本情况调研 笔者通过发放问卷，对南京市的几家有全装修楼盘开发经验的房地产开发商、物业公司以及楼盘内约 1 0 0 户住户发出了问卷，共收到有效问卷1 1 2 份。问卷发放时间为2 0 0 9 年3 月至4 月间。在整个问卷调查 与发放过程中，笔者原则上按照每个住区不少于2 0 份不多于2 5 份( 基于统计学的考虑) 的要求，最终问 卷回收的数量基本符合了统计学上的要求，问卷的统计采用了s p s s 软件进行处理，保证了此次问卷调查 的科学性。同时，此次选取的典型住区在楼盘的档次、区位以及开发商的全装修开发经验等方面均有考虑。 下文中分别对住户、开发商、物业公司三个角度阐述调研的内容和结果。( 设计调研表范例见附录) 1 ) 住户调研 对住户的调研主要包括住户自身情况，对住宅全装修模式的态度；现有住宅的布局优缺点；设备需求； 室内材料要求四个方面。 户主情况和对全装修房的态度： 本次调查中，调查对象以三口之家为主，占所有调查对象的6 0 ，三代同堂的其次，占1 8 。( 图2 3 ) 一_ 一 没选择单身两口子三口之三代之夫妻与其他 家家父母同 住 图2 3 住户家庭结构比例 图2 - 4 住户对全装修存在意义的看法 在调查中，认为全装修住宅应该成为今后住宅的发展趋势的占4 1 ，而认为全装修住宅应该和毛坯房 并存的占4 2 ，说明全装修住宅已经有一定的接受度，但还有待提高( 图2 - 4 ) 。 函柳闽楠住宅全装修的系统化与适应性一e 海市住宅全装修实践经验与理念研究 d i 上海：同济大学博士学位论文，2 0 0 7 一7 一 东南大学硕士学位论文 选择全装修住宅的原因中，有4 3 1 觉得自己装修太烦，途省事：1 5 3 的人选择相信这种住宅的装 修性价比更高和看重户型，1 4 6 的人选择看中区位，而1 1 8 的人选择喜欢开发商提供的室内设计风格。 表2 2 选择全装修住宅的原因 选项选择次数百分比 a自己装修太烦，途省事6 24 3 1 b相信这种住宅的装修性价比更高2 21 5 3 c喜欢开发商提供的室内设计风格1 71 1 8 d看重区位2 11 4 ，6 e看重户型2 21 5 3 由下表所示，全