（产业经济学专业论文）北京市住宅价格研究.pdf

北京工商大学硕士学位论文y 9 1 3 1 1 摘要 价格是市场经济运行的核心，关系到社会生产流通分配消费过程的各个环 节，在住宅产业市场化的进程中完善的价格形成机制是保证住宅产业健康发展的 必备条件，直接影响着国民经济的健康稳定。 本文运用定性与定量相结合的方法，检测了北京市房价的水平，并分析了北 京市住宅价格偏高的原因，并构建了数学模型分析影响北京市房价的主要因素及 其影响程度，指出了现行住宅房地产价格形成机制存在的问题。最后，作者对北 京市房价的合理化水平如何确定从如何更加有利于北京市经济发展的角度提出 了新的思路。 关键词：住宅价格房价收入比住房消费能力价格形成机制住宅价 格合理化 北京市住宅价格研究 a b s t r a c t p r i c ei st h en u c l e a rm e c h a n i s mo fm a r k e te c o n o m y , w h i c ha f f e c t s p r o d u c t i o n ， c i r c u l a t i o n ，d i s t r i b u t i o na n dc o n s u m p t i o ni ns o c i e t y i nt h ep r o c e s so fm a r k e t i a t i o no f r e s i d e n c er e a le s t a t e ，t h ep e r f e c tp r i c ef o r m a t i o nm e c h a n i s mi st h ei n d i s p e n s a b l e c o n d i t i o ni nd e v e l o p m e n to fr e s i d e n t i a li n d u s t r y , a n dd i r e c t l yi n f l u e n c e st h eh e a l t h y a n ds t a b i l i z a t i o no ft h en a t i o n a le c o n o m y t h ep a p e rr e n e w st h el e v e lo fu r b a nh o u s ep r i c eo fb e i j i n gj nr e c e n t l yy e a r s a n d a n a l y z e st h er e a s o nf o rh i 曲u r b a nh o u s ep r i c ew i t hq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v e m e t h o d s am a t h e m a t i c sm o d e li sb u i l dt os t u d yw h i c hf a c t o r sa f f e c tt h eu r b a nh o u s e p r i c em a r k e d l y , a n dt ow h a te x t e n ta n dh o wt h ef a c t o r sa f f e c tt h eu r b a nh o u s ep r i c e n e p r o b l e m s w h i c he x i s ti ot h ec u r r e n tp r i c ef o r m a t i o nm e c h a n i s mo fu r b a nh o u s e p r i c eh a sb e e na n a l y z e d a tl a s t ，an e wm e t h o dt oe s t i m a t et h er a t i o n a lu r b a nh o u s e p r i c el i a sb e e np r o p o s e df r o mt h ea n g l eo fp r o m o t i n gt h es t a t i o ne c o n o m yo fb e i j i n g k e yw o r d s ：u r b a nh o u s ep r i c e ，t h er a t i oo fh o u s i n gp r i c ea n di n c o m e ， h o u s i n gc o n s u m p t i o na b i l i t y ，p r i c ef o r m a t i o nm e c h a n i s m ， r a t i o n a l i z a t i o no fp r i c e 北京工商大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作所 取得的研究成果。除了文中已经注明引用的内容外，论文中不包含其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体， 均已在文中以明确方式标明。本声明的法律后果完全由本人承担。 学位论文作者签名：j b 日期：细簿穸月 日 北京工商大学学位论文授权使用声明 本人完全了解北京工商大学有关保留和使用学位论文的规定，即：研究生 在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属北京工商大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借 阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复 制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 学位论文电子版同意提交后，可于口当年口一年r t - - 年后在学校图 书馆网站上发布，供校内师生测览。 学位论文作者签名： 丕z i 三导师签名：日期：上6 年明日 北京工商大学硕士学位论文 北京市住宅价格研究 2 0 世纪9 0 年代以来，随着经济工业化、城市现代化进程的不断加快， 在国家住房制度改革、房地产信贷业务发展等因素的大力推动下，北京市 住宅产业保持了较高速度的增长，已成为国民经济重要的支柱产业；与此 同时，在大面积改善市民居住环境的同时，房价也开始大幅攀升。高房价 引起了各方争论，对于北京市价格是否合理众说纷纭，本文试图通过对北 京市房价的状态、生成机制进行理论分析与计量分析，以期对北京市房价 有一个全面地认识。 第一章绪论弟一早三百t 匕 一、住宅产业 住宅产业是以生产、经营住宅为最终产品的产业。住宅产业的发展可 以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展，而居住水平的提高和住 宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。 住宅产业是国民经济的支柱行业，对国民经济和社会发展具有不可替 代的重要作用。具体表现为：住宅产业的发展可带动整体经济结构的优化 和居民消费结构的优化，从投资和消费两方面双向拉动国民经济增长；住 宅产业的产业链条长，具有较强的扩张能力，对国民经济具有较强的整体 带动能力；住宅消费的逐步增长会长期地产生启动消费、增加住宅有效需 求、拉动内需的重大作用。 住宅产业还是一个受市场和社会保障双重机制体调节的重要产业。从 总体上看，住宅产业的运作要适应市场机制，住宅供需主要应靠市场调节。 然而住房关系到居民的基本人权，也是社会发展水平的综合体现，政府保 障公平是住宅产业健康发展的基石。因此，各国政府均十分重视住房问题。 世界经验表明，政府保障工作做得越好，住宅市场发展得越健康，往往会 出现高效率低房价的良性循环。世界上还没有哪一个国家或地区实行单一 市场机制的住宅体制。这是由于住宅是既具有投资品性质又具有生活必需 品性质的特殊商品，仅仅依靠市场调节往往会产生泡沫，对住宅市场的可 持续发展产生破坏性作用。 二、住宅价格问题及其研究意义 在住宅产业发展和住宅市场发育过程中，住宅价格是住宅市场供给方 与需求方之间经济利益关系的平衡点，它不仅使住宅商品所处城市发展水 平与住宅商品购买者收入状况的市场表现，而且也是住宅商品所处居住环 境与住宅商品所在区位、住宅商品本身品质的直接反映。随着住宅产业在 国经济生活中支柱地位的确立，住宅价格更是关系到经济发展、金融稳定、 人民福利。住宅市场价格的上下波动实际上是市场参与各方在利益分配比 例上的不断调整过程。 因此，城市住宅价格不仅关系到住宅产业发展和住宅市场发育，丽且 北京市住宅价格研究 反映了复杂的社会经济关系。随着我国住宅市场的发育，住宅价格问题已 经成为政府、居民、开发企业、银行等各方面关注的焦点。因此，在当前 我国房地产市场还不完善的情况下，通过对住宅价格的状态、趋势以及生 成机制的研究来正确理解和评价城市住宅价格问题，具有十分重要的理论 意义和应用价值。 北京工商大学硕士学位论文 第二章北京市住宅价格水平的检定 北京市住宅产业发展始于2 0 世纪8 0 年代初期，为了解决住房短缺问 题，北京市成立了各级“住房统建办公室”，负责组织生产和销售。并确立 了开发带动城建、开发带动危改、开发带动市政的指导思想，试图通过高 房价市场的发展达到筹集资金建设北京的目标，从1 9 9 6 年开始严格执行土 地出让制度，土地款收缴比例呈上升趋势，地价成为房价的重要构成部分， 并对个人购房者造成较大的经济压力。过分追求高价格的指导思想带来的 负面影响在1 9 9 8 年开始显现出来：高价位忽视了普通市民的潜在市场，对 普通购房者形成了价格歧视。而国家取消福利房政策的出台使得集团购买 减少，使得北京市房地产市场在1 9 9 8 年底陷入困境。为此北京市开始扩大 经济适用房的建设规模。总的来看，1 9 9 0 年以来北京市房地产发展分为三 个阶段：1 9 9 0 年到1 9 9 4 年底处于短缺时期，是卖方市场；1 9 9 5 年到1 9 9 8 年第是以集团购买为主要特点的买方市场；1 9 9 9 年9 月1 日北京市出台了 北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案，以此为标 志，北京房地产市场进入新的发展阶段，福利分房制度逐步退出历史舞台， 个人住房消费市场逐渐形成。 从1 9 9 9 年到2 0 0 3 年，北京在大力推进住宅市场化的同时，保持了价 格平稳增长，取得了巨大的成绩。商品化率从当时的5 9 8 上升到了8 9 7 ， 4 年提升了近3 0 个百分点。然而近年来，北京住房价格开始快速上升，特 别是自2 0 0 4 年下半年起呈加速态势，2 0 0 5 年上涨势头更为明显，商品住宅 销售价格指数由2 0 0 4 年的1 0 4 3 上升到了1 0 7 1 。在国家逐步加强宏观调 控，抑制房地产市场过热的大背景下，北京住房价格出现大幅增长，引起 了社会各界的密切关注，关于北京的房价是高是低的争论沸沸扬扬。 北京市房价是否合理呢? 本文通过北京市居民的房价收入比、居民购 房消费能力的极限以及开发商的利润三项指标对北京市房价进行了检定。 一、从房价收入比看北京市房价的高低 ( 一) 房价收入比的定义 关于房价收入比的定义学术界有不同的认识，国内一些学者认为房价 收入比是一个国家或城市的年平均上市住宅价格与居民年平均收入之比。 而联合国人类住区中心所发布的城市指标指南中“房价收入比是指中 等居住单元的市场价格与中等收入家庭年收入之比”。也有人认为“房价收 入比是一个基础性概念，是一个平台性概念。”因为房价收入比存在着大量 的衍生概念。 由于对房价收入比概念理解的不同以及区域经济特点的不同，对房价 收入比的具体应用存在巨大的差距。在国外，上市房屋多数为存量房，且 住宅一般以一套来计算，房价统计数据为中位数，而当前我国房地产市场 获得的统计资料多数为平均数，进而产生了以下具有特色的不同房价收入 比概念。 北京市住宅价格研究 1 、增量房房价收入比 是指作为考察对象( 指考察区域和时间范围内的新建房屋) 其购买价 格( 未含税费、按揭利息、手续和保险费用等) 与所考察收入对象的年收 入之比。对于一个国家或城镇而言，收入一般默认为该区域居民的户均可 支配收入。这个数据主要揭示所考察区域在考察时间内新建商品住宅售价 与收入的比价关系。国内大部分论文所研究的房价收入比多为新建住宅房 价收入比。 2 、存量房房价收入比 是指作为考察对象的存量房的均价与收入的比例。这个数字与增量房 房价收入比对照，可用于评估考察对象的旧房折旧程度，以及说明居民对 旧房的好恶程度：还可用于评估该区域内的房屋新旧程度、旧房比重。随 着北京市二手房市场的发展和成熟，存量房房价收入比将具有越来越重要 的意义。 3 、综合房价收入比 一般指所考察范围内的增量房和存量房的加权平均售价( 各自交易比 例及交易价格) 与该区域内居民可支配收入的比例。 本文正是基于以上几个概念，来分别计算北京城镇居民家庭的各种房价 收入比。 ( 二) 房价收入比计算口径界定 根据房价收入比指标的定义，房价收入比的基本公式为： 房价收入比= 罢 婴 佶民仪八 对房价收入比的计算涉及到三个指标：一是每平米住宅价格；二是标 准居住面积；三是家庭收入的界定。 1 、住宅面积的界定 国内研究者在住宅面积的选择方面尚无统一的定论。本文分析时不仅 仅考虑当前销售住宅的面积大小，也考虑了存量房市场中每套面积的大小， 因为北京的二手房市场未来将会越来越活跃，所占比例将呈上升趋势，综 合起来会使每套住宅的面积降低。本文住宅面积采用人均居住面积乘以考 虑家庭的平均规模，得出家庭平均面积，但考虑到取家庭平均面积作为住 宅面积来计算显然又偏小，不太符合当前住宅交易市场的实际情况。这里 我们采用摩根士丹利2 0 0 5 年市场研究报告的计算方法，乘以1 2 倍的扩大 系数作为计算时采用的住宅面积，这样就较接近市场实际情况。 2 、住宅价格的界定 使用统计局公布的增量房市场价格、存量房市场价格、以及两级市场 价格的均价分别计算增量房房价年收入比、存量房房价年收入比、综合房 价年收入比。 3 、家庭收入的界定 众所周知，中国统计数据中工资的定义并不等于居民收入。除了工资 之外，还有不少类似奖金、回扣、福利，还有第二职业等灰色收入。随着 市场化的进展，居民收入来源多元化。由于目前中国的税收体制尚未健全， 因此灰色收入很难统计。掘许多研究估计没有计入的居民灰色收入不会低 于2 0 ，所以本文计算时人均可支配收入考虑了1 2 倍的扩大系数。然而还 4 北京工商大学硕士学位论文 必须考虑到低收入者获取灰色收入的可能性以及获取灰色收入的数量要远 低于高收入者；因此本文在对北京市家庭按照收入水平五等份分组计算时， 假定中等收入分组居民人均可支配收入扩大1 2 倍；而低收入、中低收入 分别扩大1 1 倍与1 1 5 倍：中高收入及高收入分别扩大1 2 5 倍与1 3 倍。 因此，衡量我国城镇居民购房能力的房价收入比公式应该为： 房地产收入比= i 藿；篆巽涨 ( z ) 上市一级二级市场住宅平均价格x 人均建筑面积户均人口数x 住房面积系数 o 而夏丽瓦i 了两页百万而仄泵瓦_ 一 ( 三) 北京市房价收入比合理区间的确定 房价收入比是用来测定城镇居民住房购买能力的指标，而现在要研究 的是城镇居民是否具备购买能力以及购买能力的强弱，这就需要一个合理 区间作为衡量标准。 根据国内外房价收入比合理区间的确定的研究，确定房价收入比合理 区问要考虑几个因素：如家庭经济状况及消费投资偏好、以及金融支持等。 既不仅要考虑到居民的收入状况，还要考虑到一个家庭能够和愿意动用的 金融资源。 目前，在金融支持方面北京市居民面临着两个限制： 最低首付款必须达到房屋总价的2 0 。 中国银行业监督管理委员会于2 0 0 4 年9 月2 日公布实施的商业银 行房地产贷款风险管理指引明确规定借款人住房贷款的月房产支出( 贷 款的月还款额十月物业管理费) 与收入比应控制在5 0 。 而在消费者投资偏好的确定方面，根据人民银行营业管理部2 2 0 0 份储 户问卷调查显示，超过8 0 的被调查者认为如贷款买房，月还款额在月收入 的2 0 一4 0 可以承受。而且多数居民对于等额还款的方式较为接受。 综上，我们在时采用人均可支配收入的2 0 、4 0 、5 0 作为月均还款额 计算房价收入比的四档检测区间的界限值。当月还款额低于2 0 时认为房价 收入比较低，当处于2 0 一4 0 区间时认为合理，当处于4 0 - 5 0 时认为房价 收入比较高；当处于5 0 之上时认为房价收入比难以承受。 另外，贷款还款方式确定为等额还款；贷款年限选择2 0 年。 综上，可确定北京房价收入比的合理范围，建立不等式为： 房；箩，：2 0 + 当年收入匕 篓i 还款比例x 2 0 一利息总额 ( 2 2 ) e 房价 、7 s 房价x2 0 + 当年收入下档还款比例2 0 一利息总额 根据等额还款贷款方式计算，2 0 年贷款利息约占贷款总额的5 0 ，即： 利息总额= 房价8 0 5 0 f 2 ，3 ) 2 1 将( 2 3 ) 式代入( 2 2 ) 式，可计算出北京的房价收入比的各区间如表 北京市住宅价格研究 2 4 表2 1北京市房价收入比区间标准 i 较低的房价合理的房价收较高的房价收入难以承受的房价 l 收入比入比比收入比 9 ( 四) 近年来北京市房价收入比的分析 1 、北京市房价收入比的整体分析 根据( 2 1 ) 式，对2 0 0 2 2 0 0 4 年北京市房价收入进行测算和分析。 表2 2 北京2 0 0 1 - 2 0 0 4 年住宅价格 单位：元 年度 2 0 0 12 0 0 22 0 0 3 2 0 0 4 增量房价格 4 7 1 64 4 6 75 2 5 35 6 2 9 存量房价格 2 2 6 72 5 7 13 9 2 44 2 1 7 平均价格 4 2 8 34 1 9 74 8 7 65 2 2 2 数据来源：北京市统计月报各期 表2 3北京市人均可支配收入单位：元 年度 2 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 人均可支配收 八1 1 5 7 7 81 2 4 6 3 91 3 8 8 2 61 5 6 3 7 8 户均人数 3 o3 02 9 52 9 人均住宅面积1 7 6 1 8 21 8 71 9 数据来源：北京市统计年鉴( 2 0 0 2 2 0 0 5 各期) 根据表2 2 、表2 3 的数据，计算2 0 0 1 - 2 0 0 4 年北京市房价收入比如表 表2 4北京市不同年份平均房价收入比 年度 2 0 0 l2 0 0 22 0 0 32 0 0 4 增量房价收入比7 1 6 9 0 36 5 2 2 7 97 0 7 5 8 4 36 8 3 9 2 6 1 存量房价收入比3 4 4 6 1 8 l3 7 5 4 2 1 85 2 8 5 6 6 75 1 2 3 6 7 5 综合房价收入比6 5 】0 8 0 56 1 2 8 5 3 16 5 6 8 0 26 3 4 4 7 5 4 可见，2 0 0 1 2 0 0 4 年北京市存量房的房价收入比处于合理区间，而综合 房价收入比和增量房收入比均处于偏高的区间。 2 、不同收入阶层的房价收入比 2 0 0 4 年不同收入水平的家庭的收入如表2 5 ： 表2 52 0 0 4 年不同收入水平的家庭人均可支配收入单位：元 低收入户i 较低收入户1 中间收入户i 较高收入户 2 0 7 02 0 7 0 2 0 2 0 7 0 高收入户 2 0 北京工商大学硕士学位论文 人均 可支 7 4 0 0 91 0 9 6 0 8 1 4 2 5 4 1 1 8 4 5 4 52 9 6 3 4 6 配收 入 数据来源：北京市统计年鉴2 0 0 5 则2 0 0 4 年北京市不同收入水平的阶层的房价收入比如表2 6 ： 表2 62 0 0 4 年北京市不同收入水平的阶层的房价收入比 年度低收入户较低收入户中间收入户较高收入户高收入户 增量房价 收入比 1 4 4 5 1 0 89 7 5 7 5 9 17 5 0 3 1 7 55 7 9 5 3 8 93 6 0 8 9 9 1 存量房价 收入比1 0 8 2 6 1 27 3 0 9 9 5 95 6 2 1 0 4 94 3 4 1 6 5 l2 7 0 3 6 9 8 综合房价 收入比1 3 4 0 6 2 l9 0 5 2 0 7 66 9 6 0 6 6 45 3 7 6 3 5 83 ，3 4 8 0 4 6 可见，对于低收入和较低收入户，所有类型住房的房价收入比均在合 理范围之外：而对于中间收入户，也仅有存量房的房价收入比在合理范围 内。 二、从居民的消费承受能力极限看北京市房价 笔者认为房价的合理与否，不仅要看居民是否有支付能力，而且还要 看房价是否对消费者的消费结构产生了显著性影响，如果住房消费显著地 挤占了居民的其他消费，既使居民可以承受，房价也不能认为是合理的。 从社会经济整体来看，消费结构的长期扭曲必定会给社会经济的发展带来 负面影响，制约社会经济的可持续发展能力。 本节期望利用e l e s 量模型对北京市城镇屠民的消费结构进行数量化测 定，研究北京市居民购房消费支出的极限，以判断房价之高低。 ( 一) e l e s 模型简介 这里选择采用扩展的线性支出系统模型( 简称e l e s ) 作为分析居民家 庭消费需求结构的基本方法。e l e s 模型是由经济学家l i c h 在1 9 7 3 年提出 的一种需求函数系统，把人们对于商品的需求分成两个部分，一部分是基 本消费需求，即居民为了满足基本生活需要的消费需求：另一部分是在满 足基本生活需要基础之上的发展性、享受性需求，并认为基本需求与收入 无关，居民在基本需求满足后才将剩余收入按照边际消费倾向安排到各种 非基本消费支出中。同时把需求看成是收入和价格的函数，总消费支出由 模型内生的决定。它是在收入约束的情况下求解消费者效用最大化，其暗 含条件有： 商品供给充足，市场上不存在商品短缺的情况； 价格在市场供求关系的作用下自由波动。 这两个条件北京市均已满足，另外选择此模型的原因还有：第一，扩 展的线性支出系统形式简明，计算量较小；第二，扩展的线性支出系统建 北京市住宅价格研究 立在一定的消费理论分析的基础上，由特定的需求效用函数推导出来；第 三，统计局对城乡居民抽样调查的资料正好适用于扩展的线性支出系统模 型，使用起来十分方便。e l e s 模型的基本表达如公式( 2 4 ) ： k ；p x r + 屈( 1 ，一善驯2 4 ) 式中，矿表示消费者对第f 种商品或劳务的消费支出额；y 表示消费者 的可支配收入；只表示第i 种商品或劳务的市场价格：x f 表示对第i 种商品 或劳务的基本需求量；屈表示第i 种商品、劳务的边际预算份额，即可支 配收入减去基本消费需求支出额之后的剩余支出额追加于第i 类商品、劳务 需求的比例，即边际消费倾向。号置为对第i 种商品或劳务的基本需求支 出额，只x ，为基本需求的总支出额，n 为对总消费的商品和服务划分的 种类，为可支配收入减去基本收入后的余额。e l e s 模型的经济意义在于： 对某类的商品或劳务的消费需求v 可分为基本需求p , x ，和追加需求 9 i o 一p 置) 两部分；在一定的收入水平和价格水平下，消费者首先满 足基本消费需求善只x i , 然后 剩下的收入口一善x ，) 按不同比例在 各种商品、劳务或储蓄之间分配。 根据扩展的线性支出系统模型的表达式，对模型进行适当变换，可得 到方程( 2 5 ) ： k = 4 + 置y ( 2 5 ) 其中：4 = 只x r 一层只x r ( 2 6 ) 根据居民的消费支出结构的截面数据资料，对数据进行回归估计，既 可求得4 、b ? 的估计值，进而求出基本消费支出额： # x ，2 4 + 屈【善枷善屈) ( 2 7 ( 二) 运用模型进行实证分析 根据2 0 0 4 年北京市不同收入水平的居民的消费支出资料，对截面数掘 北京工商大学硕士学位论文 迸行回归估计。其中自变量1 ，代表各类收入人群的城镇居民年均可支配收 入：因变量瑶表示消费者对第f 种商品或劳务的消费支出额。 模型估计结果如下： 、 k 一1 9 0 3 1 4 2 + 0 1 1 1 5 9 6 y v 62 5 9 9 1 6 7 9 + 0 0 9 7 0 2 7 y ： 巧2 0 0 6 8 3 7 4 y k 一5 8 7 2 2 1 0 + 0 0 3 3 2 y i ，一、一 一一 i 上述各项参数及方程在5 的显著性水平下皆通过统计检验，估计效果 较好，故模型成立。 据上述估计结果，可得各项消费类别的基本消费需求的参数如表2 7 ： 表2 7 基本消费需求参数估计表 、占计值 消费 4b t 类别 l 、食品 2 4 7 8 7 6 80 0 9 2 8 7 4 2 、衣着2 3 0 5 4 3 60 0 5 3 3 7 0 3 、家庭设备用品 1 0 7 1 】9 50 0 5 9 3 3 7 及服务 4 、医疗保健5 5 9 1 6 2 00 0 5 9 3 3 7 5 、交通和通汛一1 9 0 3 1 4 20 1 1 1 5 9 6 6 、教育娱乐文化 5 9 9 1 6 7 90 0 9 7 0 2 7 服务 7 、居住00 0 6 8 3 7 4 8 、杂项商品和服务 - 5 8 7 2 2 1 00 0 3 3 2 8 1 合计3 5 1 1 4 8 6 0 5 7 5 1 9 6 掘此，利用( 2 7 ) 式计算2 0 0 4 年北京市人均基本消费需求如表2 8 表2 82 0 0 4 年北京市人均各类基本消费需求表单位：元 计值 实际人均人均基本 消费 比重 类别 消费需求消费需求 l 、食品3 9 2 5 ，53 1 9 6 0 7 38 1 4 2 2 、衣着 1 0 5 2 54 4 1 1 6 3 44 1 5 2 北京市住宅价格研究 3 、家庭设备用品 及服务 8 2 3 83 8 3 3 6 7 94 6 5 3 4 、医疗保健 1 1 8 2 8 1 0 4 9 6 4 9 8 8 7 4 5 、交通和通讯 1 5 6 2 27 3 2 1 5 34 6 8 7 6 、教育娱乐文化 服务 2 1 1 5 91 4 0 1 2 0 66 6 2 2 7 、居住 1 0 6 5 7 5 6 5 1 8 8 45 3 0 4 8 、杂项商品和服务 4 6 2 02 1 6 3 8 34 6 8 4 合计 1 2 2 0 0 47 9 8 5 1 8 46 5 4 5 由以上结果计算除去基本消费支出，北京市家庭的剩余可支配收入( 假 设户均人口为3 人) ： 北京市年均家庭剩余可支配收入= 户均人口十( 人均可支配收入一人均基 本消费) = 2 2 9 5 5 4 5 元。 如假设： 未来2 0 年人均年收入的增长率等于五年以上的住房贷款利率( 现在 为5 5 8 ) ； 人均最低消费维持与现在相同的固定比率。 首付款比率为2 0 ，消费者能够用以前的储蓄支付。其余均由贷款支 付，贷款期限为2 0 年。 户均人口为3 人。 则：一个平均收入水平的家庭能够支付购房款为：5 7 3 8 8 6 元。 即：一个平均收入的家庭，花费2 0 年的时间，只维持基本的消费，将 其余收入全部还贷，可在北京的四环附近购买一套8 0 一9 0 平米的期房。 由此可见北京市的房价确实较高。另外需要指出的事，由于北京市贫 富差距巨大，平均收入高于中等家庭的收入( 见下表) ，因此，购买能力还 要再打折扣。 表2 9 北京市2 0 0 4 年2 0 0 0 户城市居民家庭人均收入基本情况单位：元 i 低收入较低收入中间收入户较高收入晦收入户 全市平均庐2 0 户2 0 2 0 户2 0 1 2 0 i 消费收入1 5 6 3 7 8 i7 4 0 0 9 1 0 9 6 0 81 4 2 5 4 11 8 4 5 4 52 9 6 3 4 6 数据来源：北京市统计年鉴2 0 0 5 三、从房地产商的利润看北京市房价 近期，一份由新华社批露的福州某住宅楼盘的“成本清单”引起了人 们的关注，通过清单保守计算，开发商平均l 平方米获利1 4 6 6 元，利润率 高达6 0 。这份清单引发了人们对于房地产利润的关注。 近年来，关于房地产利润的争论沸沸扬扬，消费者依据房地产界亿万 富翁的快速成长率指责房地产业存在暴力，而房地产开发商则依据统计数 据大喊冤枉。清单的公布揭开了冰山一角，同时也引起人们对于不同城市 房地产暴利的再次关注。 那么北京房地产到底存在暴利吗? 因为没有类似的清单，我们无法具 1 0 北京工商大学硕士学位论文 体测算，而能获得的资料只有下面这份由北京市房地产年鉴提供的北京市 新开发区普通住宅利润表( 见表2 1 0 ) 。从中可以看到，虽然5 5 5 的利润 率较国外房地产5 的平均利润率较高，但在北京这样一个房地产业正在快 速成长期的城市来说，还是合理的。然而即使假设此表准确，我们也能看 到房地产业暴利产生的秘诀。 表2 1 02 0 0 2 年北京市新开发区普通住宅利润表 构成项目金额比例 ( 元平方米) 销售价格 5 7 3 01 0 0 地价款 5 1 69 征地拆迁款 1 0 3 51 8 0 6 前期工程款 1 3 49 冀d 基础设施建设费3 5 66 2 l 建筑安装 2 0 5 73 5 9 公共设施配套费 3 1 85 5 5 管理费( 含销售费用) 2 9 05 0 6 贷款利息 3 1 85 。5 5 两税一费 3 1 55 5 所得税前利润 3 1 85 5 5 资料来源：北京市房地产年鉴2 0 0 3 ) ( 第三栏各项指标之和不足 1 0 0 ，原表如此) ( 一) 利润率不是自有资金利润率 利润率是指利润同全部营运资金的比值。而自有资金利润率是利润同 自有资金的比值。表中的利润率j 5 5 是利润率，是以开发商的全部资金为 基计算的。众所周知，目前开发商的大部分资金来自于银行贷款，因此开 发商的自有资金率很低，如果计算开发商的自有资金利润率，其利润必然 很高。 依据利润表，计算开发商的自有资金利润率如下： 1 、首先，对开发商的开发进展及资金筹集进行如下假设： 楼盘开发的时间跨度为三年。其中年为土地购买、整理、拆迁的 时间；一年为建筑施工的时间；另外年为销售的时间。 销售采取预售制。销售时间为第三年初。目前北京市预售时间一般 以入住时间为准提前一年至两年这里采用较为保守的预售时间即提前一 年预售。 开发商贷款时间为两年，次还本付息。利率采用2 0 0 2 年卜3 年贷 款利率为5 4 9 。 2 、自有资金利润率计算表 利用下列方程组推算自有资会利润率： 成本：自有资金+ 银行贷款； 北京市住宅价格研究 银行贷款( ( 1 + 贷款利率) 2 1 ) 一利息； 自有资金利润率= 利润自有资金； 其中，利润、利率、每年计提利息为已知量，可得出自有资金利润率 为：1 2 3 。 。 可以看到，房地产商的利润翻番了。而在计算中，可知此项目的自有 资金率高于5 0 ，而在央行1 2 1 文件出台之前，许多开发商的自有资金率仅 为2 0 左右，央行1 2 1 号文台后，许多银行贷款时要求房地产开发商的自有 资金率不得少于3 5 。因此如果以2 0 和3 5 的自有资金率计算开放商的自 有资金利润利润率时，自有资金利润率会更高。而且开发商多采用滚动开 发的方式，利用预售款进行下一期的开发，更会使得利润大幅提高。 ( 二) 利润率低不等于利润低 对于房地产暴利的关注往往集中在利润率上，其实房地产暴利最本质 的一面却在利润总额上。 依然采用上表中的数据对房地产开发商可以获得的利润进行计算，由 于缺少开发商一次开发的平均开发规模，需对此进行假定。从北京房地产交 易中心发布的房地产预售信息来看，开放商预售的住宅的面积多在5 8 万 平方米之间，我们就以5 万平方米进行计算： 开发商的利润= 5 7 3 0 * 5 5 十5 0 0 0 0 = 1 5 7 5 7 5 0 0 元 以此开发商的自有资金率，则开放商投入1 2 8 亿元，两年后净得利润 约1 5 0 0 万元。如果开发商自有资金率下降为3 5 ，赚取同样的利润，其投 入的自有资金会更少。如果开发上滚动开发，会显著降低其资金占压成本， 大幅提高利润。 虽然不能获得房地产业成本的准确清单，但通过上述分析我们仍能看 到房地产的巨大利润。房地产开发商利用财务杠杆成倍扩大自有资金利润 率是房地产业丰厚利润的秘诀。 2 0 0 5 年，国土资源部通过调研数据，曾对北京市房地产商的利润问题 进行过分析，结论是北京市房地产开发商利润占房价的比重平均达到 1 7 2 ，其中最高的在二、三环之间，达到了2 0 4 。如果以此数据计算房 地产商的自有资金利润率，保守估计也在3 0 以上，由此可见房地产开发的 利润之高。 四、商品住宅高价格的危害 商品住宅是一种特殊的商品，它不仅具有一般商品所有的经济属性， 还具有不同于一般商品的社会属性。商品住宅的商品性源于住宅产品的再 生产过程，市场经济必须采取商品生产方式才能实现资源配置效率；商品 住宅的社会性源于住宅产品的消费特点，住宅是人们生息的必需品，社会 住房保障是人权的基本内容。而且房地产业已成长为国民经济的支柱产业 房地产业的发展与诸多行业休戚相关，房价的波动也将对多方产生影响。 一( 一) 高房价增加市民还贷风险 由于北京房价不断攀高，房价的涨幅连续几年超过居民收入的增加幅 北京工商大学硕士学位论文 度，居民为了改善住房环境，大多数人只能通过不断增加贷款额度、延长 还款期限来实现自己的购房愿望。目前银行按揭贷款最多可达八成，期限 最长为3 0 年。由于贷款额度增加、期限加长、月还款压力不断加大，许 多人的还款压力已至极限，因种种意外而蕴藏的还款风险也就悄然增加。 这种风险主要来自以下几个方面： 收入增长预期与现实不符，难以承受还款压力。 发生意外支出，挤占还贷资金。 利率上调，增大还款压力。在还款期限内，一旦物价走高导致利率 上升，个人还款会出现较大风险。2 0 0 4 年7 月和2 0 0 5 年3 月央行两次 加息，虽然幅度不大，但不排除今后继续加息的可能，这将加重购房者的 “供楼”负担，加大还款风险。一 ( 二) 高房价阻碍住房消费支出的增长 我国居民消费率偏低已成为经济增长的不利因素。过低的消费率，使 得内需不足，弱化了消费增长对于经济增长的直接拉动。而居住消费支出 比偏低是居民消费率偏低的重要原因之一。 高房价将大量的潜在需求阻挡在外，不仅使居民的福利水平大大降低， 也使得住宅也难以充分发挥支柱产业的带动作用。 目前北京市正处于恩格尔系数以较快速度下降的时期，为消费结构和 调整和住房消费支出的提高提供了难得的空间，而转换消费结构是事关北 京市长期稳定快速发展的大事。后面的研究表明，北京的住房消费支出比 正处于要么得到较大提高，要么徘徊在1 0 以下的关键时刻。因此，抑制房 价，解决中低收入者的住房问题，不仅涉及到消费者福利问题，更是事关 经济长期、稳定、健康发展的大事。 ( 三) 高房价影响居民的后续消费靛力 房地产市场的繁荣可以有效拉动消费市场，极大地刺激消费，然而这 种积极作用只有当房价和居民收入水平处在合理平衡位置时才会发生。而 过高的房价会使这种“拉动”作用逐渐走向反面。房价过高引发的透支消 费对居民在其它领域的消费能力表现出相当的抑制作用，甚至严重扭曲消 费结构，导致经济结构畸形。 ( 四) 高房价将加大贫富两极分化 l 、高房价加大了开发商和消费者的两极分化。高房价导致消费者的福 利损失，使得普通消费者愈加贫困。而开发商则利用高房价赚取了大量利 润。巨额财富的积累使得双方的强劣地位更加倾斜。开发商实力的增强， 使其囤积居奇，逆市作为，操控价格，阻止价格合理回归的能力大大加强， 可以不断地盘剥消费者剩余。 2 、高房价加大了消费者穷富两极分化。对于一般城市普通居民而言， 用多年存款、借款、贷款购买远高于合理价格的住宅，虽拥有了自己的产 权住宅，但由于自住需要不可能进行实际交易，因此房产价格上升只增加 家庭的账面财富并不增加其可使用财富。相反，由于背负了长期、高额的 房贷债务这些居民只能压缩诸如文娱、教育、旅游等消费支出，这不仅导 致了经济贫困，更加剧了广大居民的精神贫困。而对于有资本并可以投资 北京市住宅价格研究 多套房产的富人而言，只要房价上涨幅度大于利息，就可以获得比普通人 更多的流动性财富收入。面且房价高涨的一个重要原因就是投资性购房比 例过高，扭曲了市场真实的供需关系。另外商品住宅价格上涨，正常情况 下将带动房屋租金上扬，对于那些由于收入低只能靠租房居住的家庭必须 支付高额租金，这就进一步加重了他们的生活负担：而拥有大量房产者， 将获得巨额收入，从而加大贫富不均的程度。 ( 五) 高房价将降低城市竞争力 1 、高房价将导致人才流失。一个城市的竞争力和企业一样归根结底是 人才的竞争，而高房价导致过高的生活成本将造成人才流失。 2 、高房价将恶化城市投资环境。一个城市吸引外部投资的重要条件就 是企业经营低成本，而企业经营低成本的一个前提就是该城市必须拥有一 个比较低的生活成本，而房价的高低正是影响城市生活成本高低的一个重 要因素。 1 4 北京工商大学硕士学位论文 第三章北京市高房价的经济学分析 ? 一、商品住宅的特性导致高房价 ( 一) 住宅是一种生活必需品，具有极高的使用价值，也极 易被炒作 商品住宅是同其他商品一样，具有使用价值，然而其具有的生活必需 品的特性使其市场表现常常迥异于其他商品。消费者购买商品住宅的根本 目的是实现其使用价值即居住，不管是在市场高潮时期还是在市场低潮时 期，这一根本目的是不能被消除的。 而社会发展史清楚表明由于生活必需品的低需求价格弹性，使得生活 必需品都极易被炒作，可以严重脱离均衡价格。在这一点上，住宅同粮食、 盐等商品相似。 ( 二) 住宅也是一种投资品，极具投资价值 区别于其他商品和资产，商品住宅既是种实物资产，同时也具有虚 拟资产的特征，使得住宅成为一种极佳的投资品。 l 、住宅在满足使用的同时，还具有独特的投资价值，还可以获得财富 的保值和增值，由于可以实现使用权与所有权的分离，所有者还可以通过 对房屋的出租和经营获得收益。 2 、土地资源具有稀缺性和不可再生性。土地的稀缺性在北京市表现 得尤为明显，近几年来北京市的城市规模迅速扩大，但仍然无法满足快速 增长的土地需求，土地的建筑容积率较之其他城市高出几倍，土地稀缺成 为影响房价的主要因素，- 而土地稀缺对于人们心理预期的影响更是使得房 价异常攀升的主要因素。土地的稀缺导致了城市规模的扩张，而城市规模 的扩张使得土地价格的级差特性更加明显的表现出来，市中心的房价迅猛 攀升，对人们的心理产生了很大的影响，超前消费使得偏远地段的房价也 逐级被带动起来。 3 、住宅还是可以在一定程度上抵御通货膨胀的影响的投资品。为了避 免通货膨胀的损失，人们会倾向于抛出货币，或从银行抽出长期定期存款， 转而进行其他保值增值的投资，如按揭贷款购买房地产或其他固定资产等。 我国现阶段通胀还属于轻度范围，但商品住宅作为个人抵御通货膨胀的良 好资产己受到广泛青睐，过多的货币供给无疑将鼓动商品住宅价格上涨。 4 、商品住宅交易及变现的便利及相对较低的风险使得商品住宅具备极 好的炒作特性。交易市场是一个权属交易的市场，这就使得商品住宅的交 易可以脱离实物资产的转移，而表现为权属证书的转移，而商品住宅权属 证书本身并没有价值，但它依托房地产交易市场的循环运动使得不经过实 体经济的循环就可以取得盈利，如炒地皮、炒楼花等行为：从房地产金融 的角度看，房地产金融工具依托金融系统的循环运动，不经过实体经济的 循环就可以取得盈利。如房地产抵押贷款以及抵押贷款的证券化、房地产 公司的上市融资、发行债券以及股票等有价证券的交易等会融活动。 北京市住宅价格研究 商品住宅作为一种较为安全、流动性较好、便于交易的投资工具，在 当前投资工具不多的情景下，成为众多投资者的选择，而北京由于其独特 的政治文化环境，其住宅市场更成为全国投资者关注的焦点，投资性需求 加剧了北京市住宅市场的供求不平衡，引起房价的上涨。 ( 三) 商品住宅具有很强的地域性 商品住宅的不可移动性，使它不能像农产品和日用品那样去市场自由 竞争，故而形成永远固定在某个位置与空间的自然垄断，由此消弱了市场 机制的发挥。 商品住宅可以出售给全国各地的任何人，但商品住宅本身只能固定在 一个地方，所以当特定地点的住房供给面对大量来自外地的需求时，其稀 缺性会愈加明显，价格必然会被推高。北京作为首都，一个国际化的大都 市，吸引了许多外地投资者的目光，外地需求已经成为北京市住宅市场不 可忽视的力量。 即使在同一个城市，不同区域不同地段，即使品质相同的住宅价格也 可能相差巨大。商品住宅价格的不可比性，也为开发商区别定价，缩减消 费者剩余提供了便利。 ( 四) 商品住宅具有特异性 商品住宅属非同质商品，在数量和质量上具有多元性、多样性，世上 不会找到两套完全相同的房子。住宅市场属于经济学上所规定的非同质商 品的“产品差异市场”。这意味不存在一个单独的住房市场，而是多种不相 同又相互关联的市场和次级市场。因此，住宅价格难以产生单一的均衡价 格，因此价格高于市场竞争均衡的可能性较大。 二、商品住宅市场机制缺陷导致高房价 在完全竞争市场的条件下，供求状况决定价格水平，价格反过来调节 供给与需求，从丽使市场达到均衡，这种调节功能叫价格机制或市场机制。 但由于住宅市场的不完全性，使市场机制在住宅市场表现为部分失灵。第 一，由于居住是人类基本生活需要，价格杠杆虽然可以调节住宅的需求量， 但无法调节需要量，居民并不因为买不起住宅就可以不需要住宅，住宅需 要量具有定的刚性。第二，由于住宅供应的生产周期较长，短期内供求 变化主要表现为价格变化，供给数量比需求数量的变化反应迟钝，常令需 求得不到及时的满足，导致房价上升。 、 ( 一) 房价形成机制调节供求关系缓慢，均衡价格难以产生