（人文地理学专业论文）天河商业中心区发展演化及机制研究.pdf

中山支哮颂： 学位沦文 摘要 a b s t r a c t 现代城市空间结构与城市形态的新变化，使得商业中心区更多地介入城市职 能，并结合城市开发，发展为集商业购物、娱乐、文化和办公等为一体的多功能 城市空间。随着我国城市经济的快速发展，大多数城市开始从城市发展初期的粗 放型大规模新区开发向以城市中一心商业区综合改建为核，心的旧城改造与新区建 设并重的集约型建设转变。在完成了城市总体规划的编制和审批的基础上，如何 借城市中心商业区的综合改建促进城市经济的繁荣成为当前城市规划与建设的 重点。 论文以系统总结城市商业空间和商业中心区的相关理论为基础，寻找合适的 切入点。我国现有的对城市商业中心区的实证研究大多以城市内部各商业中心区 的规模等级空间结构、地域结构以及区位评价作为主要研究对象，对单个商业中 心区内部结构及形成机制的研究较少。因此本文选取经过最近二十多年的快速发 展、已经拥有较为发达的产业结构、商业服务业设施相对较为成熟、是广州现代 化新商业中心的典型、代表了广州商业发展的最高水平的天河商业中心区，研究 它的发展演变过程及机制，对于确定合适的商业中心区发展策略，对人民生活水 平的进一步提高和经济生活的进一步繁荣，都会有极大的促进作用。 在理论基础上，文章首先从历史和现状两方面对天河商业中，心区的内部特征 进行详细的分析和总结，包括它的发展历程及各个阶段的主要特征、规模职能业 态等方面的现状分布特征等，得出研究区域是以大型点状零售设施带动周边中小 型商业服务业设施线状和块状集聚而演化形成的。之所以形成这样的格局，是多 因素共同作用的结果。因此文章接下来以动态、综合的角度，结合宏观和微观， 从供给和需求等多方面因素深入探讨该地区商业空间的形成机制。最后，从未来 同传统商业中心区的分工合作、与周边地区的协调联系、与珠江新城的互动发展 等几方面对其未来发展提出展望和建议。 希望通过本文的研究，可以为广州未来城市商业业态选择和商业空间布局提 供经验基础和借鉴作用，并为我国地理学界和规划学界对城市商业中心区的研究 提供一个实证案例。 关键词：广州天河商业中心区商业空间结构发展机制 天河商业中心区发展演化及机制研究 中山夫乎预士学位论文 s t u d yo nd e v e l o p m e n t a n dm e c h a n i s mo ft i a n h e c e n t r a lc o m m e r c i a ld i s t r i c t m a j o r ：h u m a ng e o g r a p h y n a m e ：z h o uf e i s u p e r v i s o r ：a s s o c i a t ep r o l il i x u n a b s t r a c t w i t ht h en e wc h a n g eo fs p a t i a l5 t r u c t u r ea n df o r mo fm o d e r nc i t i e s t h ec e n t r a i c o m m e r c i a lc e n t e rg e t si n v o l v e di nt h eu r b a nf u n c t i o nm o r e ，a n dd e v e l o p si n t o m u l t i f u n c t i o n a lu r b a ns p a c e si n c l u d i n gr e t a i l i n g ，r e c r e a t i o n ，c u l t u r ea n do f f i c i a l w o r k i n g ，e t c w i t ht h ef a s td e v e l o p m e n to fu r b a ne c o n o m y ，m o s tc i t i e s c o n s t r u c t i o nb e g i nt of o c u so nb o t hr e c o n s t r u c t i n gu r b a nc o m m e r c i a ic e n t e r a n dc o n s t r u c t i n gn e wa r e a s ，i n s t e a do fo n l ye x t e n s i v e l ye x p 1 0 i t i n gn e wa r e a s b e f o r e a f t e rt h ec o m p i l i n ga n da p p r o v a lo fu r b a np l a n n i n g ，h o wt oc o n d u c tt h e r e b u i l d i n go fc e n t r a lc o m m e r c ed i s t r i c tt oa c c e l e r a t ec i t y sd e v e l o p m e n t b e c o m e st h ef o c a ip o i n to fu r b a np l a n n i n ga n dc o n s t r u c t i o n t h et h e s i ss y s t e m a t i c a l l ys u m m a r i z e st h et h e o r i e so fc o m m e r c i a ls p a c ea n d c o m m e r c i a ic e n t r et of i n do u tas u i t a b l eb r e a k t h r o u g hp o i n t t h ec u r r e n t e m p i r i c a lr e s e a r c h e sm o s t l yp a ya _ 【i e n t i o nt ot h es p a t i a ls t r u c t u r e ，r e g i o n a l s t r u c t u r ea n dp o s i t i o na s s e s so fc o m m e r c i a lc e n t r e b u tl e s sc o n c e r nt h e i n t e r n a is t r u c t u r ea n dm e c h a n i s mo fas i n g l ec e n t r a ic o m m e r c i a id i s t r i c t s ot h e t h e s i sc h o o s e st i a n h et os t u d yi t se v o l u t i o na n dm e c h a n i s m t i a n h e c o m m e r c i a lc e n t r eh a sad e v e l o p e di n d u s t r i a ls t r u c t u r e a d v a n c e dc o m m e r c i a l s e w i c ef a c i l i t i e s a n di tr e p r e s e n t sg u a n g z h o u sh i g h l e v e lc o m m e r c i a i d e v e l o p m e n t o nt h et h e o r e t i c a ib a s i s t h ea d i c l ef i r s t l yc a r r i e so nad e t a i l e da n a l y s i so nt h e i n t e r n a ic h a r a c t e r i s t i co ft i a n h ec o m m e r c i a lc e n t e rf r o mb o t hi t sh i s t o r ya n d c u r r e n ts i t u a t i o n ，i n c l u d i n gi t sd e v e l o p i n gc o u r s e ，t h em a i nc h a r a c t e r i s t i c so f e v e r ys t a g e m e a n w h i l ed r a w st h ec o n c l u s i o nt h a tt h ec o m m e r c ec e n t e ri s d e r i v e df r o mt h ef a c tt h a tl a r g er e t a i l i n gf a c i l i t i e sa s s e m b l en e a r b ys m a l l c o m m e r c i a if a c i l i t i e s t h es i t u a t i o ni st h er e s u l to fm a n yf a c t o r s t h e r e f o r e ，t h e t h e s i sm a k e sa c o m p r e h e n s i v ed i s c u s s i o no nt h eg e n e r a t i n gm e c h a n i s m o ft h e c o m m e r c i a ic e n t e r 。f r o mt h ef a c t o r so fs u p p l ya n dd e m a n d f i n a l l y 。t h et h e s i s p r o p o s e ss o m es u g g e s t i o n so ni t sf u r t h e rd e v e l o p m e n t h o p i n gt h a tt h r o u g ht h i sa r t i c l e 。w ec o u l dp r o p o s es o m ee x p e r i e n c e so nt h e b u s i n e s sc h o i c ea n dc o m m e r c i a is p a c ed i s t r i b u t i o ni ng u a n g z h o u ，a n dp r o v i d e ac a s es t u d yt ot h er e s e a r c ho fc e n t r a lc o m m e r c i a ld i s t r i c tb o t hi ng e o g r a p h y a n dp l a n n i n g k e yw o r d s ：t i a n h e ；c e n t r a lc o m m e r c i a ld i s t r i c t ；c o m m e r c i a ls p a t i a l s t r u c t u r e ；d e v e l o p m e n ta n de v o l u t i o n ；m e c h a n i s m 天河商业中心【i 发屉演化及机制研究 中山失哮硕士学位论文 图录 图卜1 各类土地利用付租能力曲线 图1 2c b d 内部结构中零售业的空间分布 图卜3 戴维斯提出的c 1 3 d 中零售业布局模式 图卜4 城市商业空间结构研究框架 图卜5 消费者与商场互动效应 图1 - 6 商业业态空问的形成机理 图1 7 城市新商业空间内涵和形成动力机制 图2 1 广卅【市c b d 示意图 图2 3 本文研究区域示意图 图3 119 8 5 年天河地区规划结构图 倒3 2 天河地区规划结构图 图3 3 广卅【城市总体规划图( 1 9 9 1 2 0 1 0 ) 图3 4 天河城广场 图3 - 5 天河城主力店销售额变化情况 图3 6 天河北商业景观一 图3 7 广州市高地价分布图 图3 8 天河区分区规划图 图3 9 研究区域周边楼盘地产圈 图3 1 0 正仕广场和五环广场 图3 11 天河区社会消费品零售总额 图3 1 2 天河区商品零售总额 图3 1 3 天河商业中心区发展示意图 图4 1 现状商业网点分布图 图4 2 不同规模商业设施数量对比图 图4 3 大中小型商业设施数量结构图 图4 5 各职能网点数量结构图 图4 6 研究区域商业网点职能构成 图4 7 研究区域商业业态结构图 图4 8 研究区域商业职能空间分布图 图4 9 各区块职能结构区位商比较( ” 图4 1 0 各区块职能结构区位商比较( 2 ) 图4 1 1 荐区块职能结构区位商比较( 3 ) 圈4 1 2 商业业态空问分布图 图4 13 研究区域现状商业设施布局示意图一 图4 1 4 圈层结构示意图一 图4 1 5 各类商铺总经营面积比例( 按建筑面积) 图4 16 购物中心商业设施柿局结构示意图 图5 1 广州城市空问拓展图 图5 2 广州城市轴线及区段图 图5 3 广州市三次产、世变化图 天河商业中心区技腱演化及剞忡j 研究 7 8 8 1 6 1 7 1 8 一1 8 2 7 2 8 3 1 3 2 3 4 3 6 3 7 3 7 3 9 4 1 4 1 4 2 4 4 4 4 4 6 5 0 ，5 1 5 1 5 2 5 3 5 5 5 7 5 8 5 8 5 8 5 9 6 0 6 1 6 4 6 5 6 9 7 0 7 1 中山九哮硕士学位论文 图5 4 天河区三次产业变化图 图5 52 0 0 0 2 0 0 4 年广州老八区人口增k 率 图5 62 0 0 0 2 0 0 4 年天河区人口i h - 广州市区总人口比重 图5 72 0 0 0 年天河区各街镇人口密度 图5 82 0 0 0 2 0 0 3 年天河区各街道人口数量对比一 图5 9 天河区第三产业内部各行业人口就业情况， 图5 1 0 广州市公交站点空间分布现状图 图5 1 1 研究区域交通景观、 图5 12 广州市地铁线路图 图5 132 0 0 0 年地铁号线平日站点集散量 图5 1 4 地铁站点影响区内地价分布 图5 15h a ig 的经济地租曲线 图5 1 6 城市土地利用的竞标价格曲线 图5 171 9 9 9 年首层商铺租金比较 图5 1 82 0 0 5 年首层商铺租金比较 图5 192 0 0 5 年天河商业中心区主要路段租金比较 图5 2 0 购物中心内部租金变化图 图5 2 1 广州市居民家庭年收入情况 图5 2 2 天河商业中心区客源分布 、 图5 2 32 0 0 5 年广州备区住宅批准预售与预傅成交对比 图5 2 42 0 0 5 年广州各区住宅预售成交均价对比 图5 2 5 天河商业中，d 区消费者职业构成 图5 2 6 天河商业中心区消费者收入水平 图5 2 7 消费者前往天河商业区的山行方式 图5 2 8 广州市居民历年消费支出结构变化情况 图5 2 9 消费者年龄构成 图5 3 0 消费者山行目的 图5 3 1 消费者最主要的消费品 图5 3 2 天河商业中心区形成机制示意图 天河商业中心区发展演化及机制训f 究 7 1 7 3 一7 3 7 4 7 4 7 5 8 0 8 1 8 2 8 3 8 3 8 4 8 4 8 5 8 6 8 7 8 7 8 8 8 9 8 9 一9 0 9 0 9 0 一9 2 9 2 9 4 9 5 一9 5 9 6 中山：k 擎硕士学位论文 表录 表3 1 天河商业中心区主要交通干道一览表 表3 22 0 0 0 年广州市大型零售商业网点地区分布袭 表3 32 0 0 0 年天河商业中心区大型网点统计 表3 - 42 0 0 0 年天河区第三产业内部构成 表3 5 天河商业中心区大型购物广场一览表 表3 6 天河区主要年份社会消费品零售总额 表3 7 三个区域零售业占天河区零售业比重情况 表3 8 研究区域网点指标情况 表3 9 零售业每千人拥有的销售额情况 表4 1 商业服务业设施类型划分 表4 2 研究区域商业网点个数统计 表4 3 天河商业中心区主要商业服务业设施 表4 4 天河商业中心区五大购物中心的山部职能结构 表4 - 5 州购书中，0 楼层布局 表4 - 6 广月、i j l 大购物中心的“百货+ 超市”组台模式一 表5 1 天河区“二普”至“五普”期间人口变化一 表5 2 天河区19 9 0 - 2 0 0 0 年总人口与g d p 表5 - 4 天河商业中心区内部及周边主要道路设施 表5 5 天河商业中心区主要路段交通流量 表5 6 三大区域路网分散指数对比 表5 7 广州市地铁干线情况一览表 表5 8 不同交通工具的特点比较 表5 92 0 0 0 年消费者去百货公司和购物中心的考虑因素 表5 1 02 0 0 0 年消费者去超市的考虑因素 表5 11 广州市居民出行方式构成 表5 1 21 9 9 5 年居民到百货公司雨i 购物中心消费调查结果 表5 132 0 0 0 年最常去的购物中心排名 表5 1 4 居民最常去的购物区( 2 0 0 1 ) 表5 1 5 消费者学历构成 天河商业中心区发展演化及机制研究 sj镗舭蛎船旺甜宕弛强丌为刚舱引引刚gg；舛舛 中山大訾硕士学位论文1 研究综述 “商理扳深商务极博商心极密。商情极幻，” 一一郑观应 1 研究综述 1 1 相关概念界定 1 1 1 商业 商业，是一种以货币为媒介进行交换从而实现商品流通的经济活动，商业是 城市的重要职能之一，史记货殖列传序中就曾指出“商不出，则三宝绝”。 如今的商业是属于第三产业的重要行业，其基本职能乃是通过商品的买与卖的经 营活动，在生产者与消费者之间媒介成商品交换。作为一个历史范畴，它随着商 品生产和交换的发展而产生，又将在一定的历史条件下消亡。但它一经产生，即 成为一个专门从事商品流通的独立经济部门，可以积极促进商品生产，发展商品 流通，繁荣城乡经济，为城乡人民的物质和文化生活的需要服务，在社会再生产 过程中发挥其应有的作用，是整个国民经济中不可或缺的一个重要组成部分。 1 1 2 商业中心区 商业中心区是指一个城市或一定区域内商业资源富集、集约化程度较高的商 业核心区，是承载商流、物流、价值流和信息流的空间载体。从严格的学术概念 而言，应为“中心商业区”( c e n t r a lc o m m e r c i a ld i s t r i c t ) 。现代地理学辞典中 对于“中心商业区”的定义为：“担负城市商业中心和城市社交活动中心职能的 地区，由城市中最繁华的街区与街道组成，在城市商业服务网等级中属最高一 级”。据此定义，中心商业区即是城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部 分，集中了城市中最高等级和最大规模的以零售业、服务业为主的第三产业设施 高度聚集( 因此，也有学者将其英文译为c e n t r a lr e t a i ld i s t r i c t l ) 。就日常生活 的习惯用语而言，也可用闹市区或市中心来表达。城市商业中心区是市场经济发 展到现代的产物，是现代城市适应现代社会、经济、技术的要求而产生发展起来 的。它是现代城市功能的有机组成部分，对城市的发展有着极大的影响力。它同 陈泳，苏州商业中心区演化础f 究，城市规划，2 0 0 3 2 7 ( 1 ) ：8 9 天河商、止中心区发展消化及机制研究 中山大学硕一i 一学位论文f 钟：窟靛苎 c b d ( c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t ) 在功能上存在区别，c b d 的功能以商务办公 为主，兼有会议展览、宾馆酒店、文化娱乐、居住及高档零售业，往往是公司总 部荟萃之地。 1 1 3 商业中心区空间结构 关于空问结构的定义较多，一般认为社会经济的空间结构是指社会经济课题 在空间中的相互作用和相互关系，以及反映在这种关系的客体利现象的空间规模 和空间形态。 商业空问结构是指商业各种要素之间的关系，商品流通网络的地域分布与地 域组合。零售商业空间则更多的是各种业态在一定空间地域上的表现形式，它包 括商业各业态和业种在地域的分异空间。作为经济地理学的一个分支学科的商业 地理学，即是从地域的、综合的观点研究商品流通网络地域分布和地域组合的形 成、发展条件、特点与规律的学科。 据此，商业中心区空间结构是指在商业中心区的商业活动中，销售和消费因 素才h 互作用的动态平衡在商业业态及其等级、规模、组织等方面的空问体现。 1 1 4 商业集聚 无论哪个国家或时代，商业( 服务业) 的店铺选址都是趋于集中的，这种现 象一般被称作商业集聚。如果从产业集聚角度给商业集聚下一个定义，它是指大 量相互关联密切的商业企业在空间上聚集，从而形成定区域内商业网点密度和 专业化程度很高的商业经营场所，并形成强劲、持续的区域竞争优势的现象。从 理论上讲，商业集聚是产业集聚现蒙的一种类型，是区域经济发展过程忠的产业 集聚现象。从模式上讲，商业集聚属于水平型的j “业集聚，即由经营同类产品、 互补产品或相关产品的企业形成2 。一般来说，商业中心区内部的店铺集聚现象 相较于城市其它地域更为突出。 1 2 国外相关研究 国外学者对十城市商业中心区的研究主要集中在商业地理学领域。商业地理 学最早起源于1 6 世纪的欧洲，进入二十世纪以后，早期商业地理学的肤浅形式 和描述性内容显然无法满足日益复杂的世界经济贸易活动，城市商业地理学研究 逐渐兴起。1 9 2 0 年代后，西方商业地理学的理论研究成果层出不穷，运用区位 2 参考蒋三庚，论商业集聚北京工商大学学 k ( 社会科学版) ，2 0 0 5 ，2 0 ( 3 ) ：1 4 天河商业中心区发展演化及机制研究 2 中山九訾硕士学位论文 1 世唬综述 理论、数量分析、行为地理等方法进行商业地理研究的学者，大量涌现，商业地 理学已演变为研究商业活动的地理分布、商业活动与自然、经济、社会文化环境 的关系，以及商业活动的空间组织或地域结构规律等商业活动的地域特点的学 科。 1 2 1 商业空问结构研究 1 2 1 1 城市商业地域结构研究 商业地域结构是根据特定地域单元与整体空间系统的对比关系，以特定地域 单元为基本单位对某商业要素空问或全商业要素空间所进行的一种模拟，重点在 于商业地域类型的划分和商业地域结构的说明和解释( 仵宗卿，2 0 0 3 ) 。 芝加哥生态学派最早将商业用地作为城市内部土地利用类型进行研究，提出 著名的“城市土地利用三模式”。最早是伯吉斯( e w b u r g e s s ，1 9 2 3 ) ，1 9 2 3 年创立了同心圆理论( c o n c e n t r i cr i n gm o d e l ) ，认为城市的主要商业集中于市 中心，围绕商业中心，分化为五种不同的土地利用类型，外围是居住区和通勤区。 1 9 3 9 年，霍伊特( h o m e rh o y t ) 提出扇形模式或楔形模式( s e c t o rm o d e l ) ， 认为同心圆理论中“均质性平面”的假设不太现实，商业区、不同阶层应是沿交 通线从城市中心不规则向外扩展。1 9 4 5 年，哈里斯( h a r o l s ) 和乌尔曼 ( e l u i i m a n ) 提出较为精细的多核心模式( m u l t i p l en u c l e im o d e l ) ，认为城市 内部除主要经济胞体( e c o n o m i cc e l l s ) 中心商业区外，尚有次要经济胞体 散布于整个体系内；其中中心商业区位于交通位置最优越的地方，其他中心则分 别发展成次级或外围商业中心和重工业区；在中心商业区附近有批发业存在，而 在郊区则有卫星商业区存在。 上述三种模式分别从同类商业、同类居民聚集与分异和商业中心层次方面进 行了探讨。由于他们的创始人都是美国人，其所列举的土地利用功能区的空间布 局对其它国家的现实性不一定使用，因此，在上述美国三模式的基础上，曼 ( m a n n a ，1 9 5 8 ) 和麦基( m c g e e ，1 9 7 1 ) 分别提出三模式在英国中等城市和 在殖民地及发展中国家的应用。但是，所有上述模式都是平面的，忽视了城市的 垂直差异和城市土地利用功能区的新发展。 r o i p h ( 19 2 9 ) 对b a l t i m o r e 市的零售贸易进行研究后，提出了五个层级的 商业空间系统。1 9 3 7 年，普拉德福特( m j p r o u d f o o d ，1 9 3 7 ) 研究了美国芝 加哥等9 个城市后，提出城镇内部零售商业结构的类型，他根据商业活动的位置 条件和特征，将美国城市的商业地域划分为中心商业区、外围商业区、主要商业 街、近邻商业街和孤立商店群等。马义尔( m a y e r ，1 9 4 2 ) 同样以美国城市为对 象进行了商业地域类型划分，但他侧重于商业活动的规模和形态的研究( 参照， 张文忠，2 0 0 0 ) 。在这两人研究的基础上，贝里( bj l b e r r y ，1 9 6 3 ) 利用多变 天河商业中心区发展演化及机制研究 3 中山走謦硕_ i 学位论文1 i j 究综述 量分析法对芝加哥大都市区商业形态区位分布进行实证研究，提出“商业区空间 结构模型”，将城市内部的商业布局划分为三种基本类型：多层次商业中心 ( c e n t e r s ) ；带状商业网点( 购物街和干道商业带) ( r i b b o n s ) ；专业化商业 区( s p e c i a l i z e d f u n c t i o n a l a r e a s ) 。贝里指出，城市内部商业空问是出上述三种 商业布局组成的复杂的系统结构，并且这三种商业地域类型之间存在着一定的关 联关系以及类型划分的相对性( 张文忠，2 0 0 0 ) 。但随着城市的郊区化和交通工 具、生活方式的改变，城市的商业地域结构发生了明显的变化，1 9 6 5 年b o a l 和j o h n s o n 对c a l a r y 市的带状商业区内的商业网点做洋细的调查研究，发现其 功能颇为复杂，不仅服务附近的居民，也服务过境的旅客。戴维斯( r l d a v i e s ， 1 9 7 2 ) 继承并发展了贝里的思想，提出了“次级购物中心等级发展模型”，针对 贝里提出的三种商店类型作了进一步的说明。他认为，围绕核一e l , 部，中心商业地 区的各项商业只能呈同心圆分布，同时可以叠加沿交通线分布的商业带和专业功 能区两种地域类型，从而形成一个空问融合模型( 张文忠，2 0 0 0 ) 。之后，戴维 斯( r l d a v i e s ，1 9 7 6 ) 还对英国城市进行了实证研究。1 9 8 1 年，英国学者波 特( r o b e r tb p o t t e r ，1 9 8 1 ) 引入多变量功能方程( m u l t i v a t i a t ef u n c t i o n a l o r d i n a t i o n ) ，运用统计分析方法和图表，分析商业区功能性质、区位、易达性、 形念、发展规模及其与社会经济的密切关系，证实了见里的分类方法在英国城市 零售商业体系中同样具有实用性。n e i lc a m ( 1 9 8 6 ) 则将商业区划分为地区、 社区、邻里、无差异四大类型商业区。直到1 9 8 0 年代初，国外学术界对商业地 域结构的研究和实证多集中在大城市，1 9 8 5 年，美国学者兰姆( r i c h a r df l a m b ， 1 9 8 5 ) 填补了对于小城镇商业地域类型研究的空白。他通过对纽约北部4 0 个小 城镇的商业区形态和活力研究，总结出小城镇的商业结构主要由六种要素组成： 早期商务中心区、铁路引导区、早期汽车引导扩展区、混合用地商业、外围商业 带和高速公路入口引导型商业。 1 - 2 1 2 城市商业中心空问等级结构研究 城市商业中心等级结构研究以中心地理论为研究基硎 ，主要通过各级商业中 心对城市空间进行抽象，是对现实空川的一种概括和表征，重点在于商业中心的 界定和对空间类型结构演管过程的解释( 仵宗卿，2 0 0 3 ) 。 德国地理学家克里斯泰勒( c h r i s t a l l e r ，1 9 3 3 ) 提出的中心地理论( c e n t r a l p l a c et h e o r y ) 是现代商业窄问理论的基础，为从商业活动供给角度出发的传统 城市商业空间结构研究提供了理论框架。克拉斯泰勒认为，有三个条件或原则支 配中心地体系的形成，它们是市场原则、交通原则和行政原则，在坷j 同的原则支 配下，中心地网络呈现不同的结构，而日中心地和市场区大小的等级顺序有着严 格的规定。1 9 4 0 年，德国经济学家廖士( l o s c h ，1 9 4 0 ) 在其区位经济学 中提出“经济地景模型”( l o s c h i a nl a n d s c a p e ) ，更多的从企业区位的理论出 天河商业中心区发展演化及机制研究4 中山丸毕硕：| 学位论文1 辨究综述 发，创立了服从最大限度利润、以市场为中心的区位轮和作为市场体系的经济景 观，对城市市场经济区进行系统的研究，深化了中心地理论，创造了边界的无差 别线模型。中心地理论提出之后，相继有许多学者对其进行验证。英国学者斯梅 尔斯( a s m a i l e s ) 是第一个对中心地学说进行验证的人，他在19 4 4 年广泛研 究了英格兰和威尔士的9 0 0 多个聚落，其对城镇等级的划分是对克氏学说中的 中心性指标的发展。6 0 年代起，一些学者开始研究发展中国家的中心地体系。 斯坦恩( j h s t i n e ，19 6 4 ) 和斯金纳( g w s k i n n e r ) 分别对朝鲜和中国成都平 原进行了实证研究，提出了农村墟场“空间接近意味着时间分离”这一周期性的 现象( 许学强等，1 9 9 7 ) 。在中心地腹地的非均质方面，邦吉( w b u r g e ，1 9 6 6 ) 提出了一个转换处理的方式，即“人口密度而非单纯地域面积进行标准化处理后， 中心地理论仍将有效”。万斯( j v a n c e ，1 9 7 0 ) 研究大西洋沿岸城市的商业历 史，提出了中心地腹地与中心地的可分离模式( 彭震伟，1 9 9 8 ) 。 由于不确定的消费行为和复杂的交通系统“扭曲”了传统中心地理论理想的 “距离”和“层次”等概念，暴露了其过于“刚性”和“静态”的缺陷，许多研 究进行了假设条件和理论修正。在所有研究者中，以美国学者贝里和加里森所作 的贡献最为突出。二战后，地理学界掀起了“数量革命”，复杂的计量方法和计 算机技术的发展使得运用数学模型分析城市内部空间成为可能，空间分析学派随 之产生发展。1 9 5 8 年，贝里( b j l b e r r y ) 和加里森( w l g a r r i s o n ) 连续发 表两篇文章，对中心地理论作出一些新的解释。首先，他们增补了中心地学说的 假设，即消费者的消费支出是均质分布的。其次，他们运用计量方法对中心地理 论的六边形网络给予了新的解释，得出p = a b o ( 式中n 为中一山地职能的设施数， p 为中心地的人口，参数a 和b 用回归的方法取得，当n = l 时的p 值是门槛人 口数) 。可见，中心地的等级研究不能与其内部的职能系统研究相分离。之后， 贝里( b e r r y ，1 9 6 0 ) 还针对美国都市区范围不断扩大的实际，对华盛顿西部 s n o h o m i s hc o u n t y 的各级中心地的“人口功能”比率进行研究后发现，交通的 改善和市中心区通勤范围的延伸导致了人口在郊区的过度发展和专业化的商务 中心的形成，从而引起中心地人口规模和职能体系存在偏差。1 9 6 2 年，贝里 ( b e r r y ，1 9 6 2 ) 及其六位研究生对美国衣阿华州西南部的中心地系统用因子分 析和行为分析进行了验证，得出中心地的职能数与职能单位数之问存在一种对数 线性关系，随着中心地等级的提高，职能单位数目的增加比中心地职能数目的增 加要快( 许学强，1 9 9 7 ) 。1 9 6 7 年，贝里( b e r r y ，1 9 6 7 ) 又指出中心地理论假 设条件变化后对中心地等级体系的影响。他认为，人口密度越高，地区潜在的消 费也越高，因此中心地等级体系中的层次的潜在数目就越多。贝里还认为，落后 的交通条件将促进各个级别中心地的发展，而便利、快速、低成本的交通将减少 低级中心地的重要性，有利于较高级别中心地的发展( 许学强等，1 9 9 7 ) 。日本 著名地理学家森川i 洋( 19 8 1 ) 在城市内部商业空间结构研究过程中，通过对商 天河商业中心区发展演化及机制研究 5 中山九晕倾十学位论文，劬魄：象述 业业态供给和需求两个方面所形成的商业中心地等级体系的对照，得出城市内部 的商业中心也呈克罩斯泰勒型构造的结论，即不同等级的商业中心地呈现出一种 镶嵌结构。斯坦博莱特( j a c kc s t a b l e t ，1 9 8 7 ) 利用聚类分析方法，对加拿大 5 9 8 个社区聚落中心地两个代表年份的人口和商业功能进行比较研究，最后认 为：随着居民交通方式的不断变革和中心城市的发展，中心地等级出现两极分化 的现象，并且高等级中心地区域性商业服务功能相对增强。空间分析学派通过大 量假设来简化问题，研究方法l 有定性描述转为定量数据处理，借鉴统计学、数 学分析及数量地理方法解释问题，促进了商业空间结构研究方法科学化。但过分 追求技术、逻辑理论系统完美和空间分析的抽象化，使他们的研究脱离了实际的 城市商业空间结构。 1 9 7 0 年代后，结构地理学也应用到商业地理学的研究上，戴维斯 ( r j d a v i e s ，19 7 6 ) 的零售营销地理学，从理论基础、商、i k 区域体系、商 业用地、消费者购物行为、商店区位评估等方面进行了综合的论述，重点是对零 售活动空间特性的研究，根据西方的城市社会阶层空间分布的特点，提出了次级 购物中心等级发展模型，揭示了相对于不同收入阶层的居民的商业业态和不同等 级次级中心地的发展演变过程。贾尼尔( j b g a r n i e r ) 和德洛贝熬( a d e l o b e z ) 的营销地理学( 1 9 7 9 ) ，通过理论综述结合案例，从商业组织、商业区位、 商业网络、c b d 商业、乡村商业、城市边缘区新业态等方面进行研究，侧重于 不同尺度商业空m 的组织及表现形式的分析。结构主义地理学在商业地理学上的 应用还表现在对商业活动空间结构研究制度框架的制订上。比较具有代表性的是 英国学者道森( j a d a w s o n ，1 9 8 0 ) 的“零售地理研究制度框架”。其从更广阔 的角度提出了零售业地理学的制度框架，将深受外界条件影响下的组织形式、活 动技术、商品、政策和区位问的互动一起纳入城市商业空间结构的研究之中。此 框架反映了零售业的研究状况与方向，商业地理与零售业循环理论、制度竞争理 论融合到一起进行研究。 通过分析城市土地利用结构和城市内部经济活动的生态位，可以确定商业巾 心( 商店) 区位和商圈形态种类。对中心地理论对城市商业中心的应用，应取其 精华，弃其僵化和脱离实际的部分，把注意力集中在中心地的层次结构、功能专 业化分工和空间结构上。 1 2 1 3 商业中心内部结构研究 商业中心内部结构研究足研究在微观地域范围内的商业类型和组织舰律，理 论根据主要是地租理论、规模经济和范围经济。在城市内部上地利用中，最重要、 最受人关注、研究成果最多的莫过于中心商务区( 许学强，1 9 9 7 ) 。 普劳德福特( p r o u d f o o t ，1 9 3 7 ) 和奥尔森( o i s s o n ，1 9 4 0 ) 分别采用城市 街区中的零售业贸易额、商店租金及1 1 鲋t p f 店的长度指标来确定c b d ，方法虽 火河商业中心区发展演化及机制研究 6 中山夫訾硕：b 学位论文t 研究综述 然合理，但由于完全真实的贸易额及租金的资料不容易获得，所以问题也很多。 1 9 5 4 年，美国学者墨菲( r e ，m u r p h y ) 和万斯( j e v a n c e ) 综合考虑人口密 度、车流量、地价等因素，认为那些白天人口密度最大、就业人数最多、车流人 流量最大的地区即为c b d 。墨菲和万斯认为地价峰值区( p l v i ) 是c b d 最明显 的地方，在此区的用地称为中心商务用地，其中包括零售和服务业，不包括批发 业( 除少数外) 、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、政府机关等。他们 在对美国9 个城市c b d 的土地利用进行细致深入的调查后，提出中心商务高度 指数( c b h i ) 和中心商务强度指数( c b i i ) 这两个界定指标，以建筑物高度及 其商业职能为依据，界定了中央商业区的地域范围。之后，各国学者对于城市中 心商务用地的划分又有了一些修正。例如戴维斯( d a v i e s ，1 9 5 9 ) 在其对开普 敦的研究中认为，c b d 的范围应将电影院、旅馆、办公总部、报纸出版业、政 府机关等用地排除在外；戴蒙德( d a i m o n d ，1 9 6 2 ) 在对英国格拉斯哥的调查 中发现，英国的批发业厂布局在地价峰值区内，属中心商务用地；卡特( c a r t e r ) 和罗利( r o w l e y ，1 9 6 6 ) 引入中心商务建筑面积指数比率( c b i ) 指标，1 9 6 6 年在对英国加的夫市的研究中将其与c b h i 和c b i i 综合使用，收到了良好的效 果，为以后对c b d 内部结构、演变等的研究奠定了基础。 1 9 5 5 年，墨菲( m u r p h y ) 、万斯( v a n c e ) 和爱泼斯坦( e p s t e i n ，1 9 5 5 ) 经过对8 个城市c b d 的研究得出，地价不同时造成c b d 中商务活动空间分布 的主要原因。若将c b d 内的商务活动以圈层划分，则第一圈是零售业集中区， 以大型百货商场和高档购物商店为主，它们围绕着p l m l 分布；第二圈是零售服 务业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建筑集中区：第三圈以办公机构 为主，旅馆也多见：第四圈以商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、 超级市场等需要大面积低价土地的商务活动。他们还提出了一种上述观点“短期 空间调整过程”理沦，通过此过程，c b d 可以在某些方向向前推进，而在其他 方向则衰退；典型的同化圈层位于城市中、上层居民住宅区附近，而退化圈层常 邻近工业和批发业，与铁路及下层居 民住宅区靠近。上述观点对我们形象、 具体理解c b d 的内部结构有很大启 发，但实际情况并不那样简单，相对 便捷性( 距p l v i 的距离) 只是影响 c b d 内部结构的一个重要方面，但地 形的复杂性、铁路、绿地等均是影响 因子( 许学强，1 9 9 7 ) 。1 9 5 9 年，司 格特( s c o t t ，1 9 5 9 ) 对澳大利亚6 个 州府的c b d 进行研究后认为，c b d 的内部结构可分为三大功能圈，即零售业内圈，以百货店和女装店集中为特征 天河商业中心区发展演化厦机制研究 7 。中山太毕硕一i 学位论文、删髓综述 零售业外圈，以杂品店、服务业等专、止化较弱的多种零售活动为主：办公事务圈。 其中，零售业内斟总是环绕p l v l 及 城市的地理中心，零售业内圈却并不 总是环绕第一圈，办公事务圈总在 c b d 的一侧发展。1 9 6 1 年，格韦斯 ( g e t i s ，1 9 6 1 ) 揭示了总零售量随 离开地价最高的城市中心地带的距 离增加而减少的规律，证实 了土地地租变动及其与商业经济活 动之问关系的规律。加纳 鞭p l ，v 1 的雕浏一 图卜2c b d 内部结构中零售业的空间分布 资料来源：许学强等，城市地理学，19 9 7 ( b f g a r n e r ，1 9 6 3 ) 把高门槛职能与支付租金的能力等l 司起来，通过区分地区、 社区和街区商业类型，在一列投标地