（工商管理专业论文）成都市TDJ地产项目开发可行性探讨.pdf

中文摘要 随着社会主义市场经济的不断发展，房地产业已经成为我国国民 经济的支柱性产业之一，房地产投资活动日益活跃，已成为当前投资 的一个热点。2 0 0 7 年，全国完成房地产开发投资2 5 2 8 0 亿元，同比 增长3 0 2 ，占2 0 0 7 年全国固定资产投资总额1 3 7 2 3 9 亿元的1 8 4 2 。 房地产项目投资数额巨大，少则几千万多则几十亿，且房地产项 目投资建设周期长、牵涉面广、所含工程项目多，靠盲目投资、“投 机 行为是不可能达到预期经济效益的，很可能给带来无法挽回的巨 大损失。只有对投资项目进行详细、可靠的市场预测、成本分析和效 益计算，才能对项目所面临的主要技术经济问题进行全面评价和分 析，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可 行性。可以这么说，房地产开发项目成功与否，在相当大的程度上取 决于可行性研究的成功与否。 房地产项目可行性研究是在投资决策之前，对拟投资项目进行全 面的技术经济分析论证的科学方法，是对拟投资房地产项目的社会、 经济、技术、市场等进行调研、分析、比较以及预测项目完成后的社 会经济效益。在此基础上，综合论证项目投资的必要性、财务的盈利 性、经济上的合理性、技术上的先进性和适应性以及投资条件的可能 性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。由于历史原因，我国房 地产投资活动起步较晚，初期房地产市场不正规，有些房地产投资决 策靠“拍脑门”、也有许多投资者靠“投机 行为获取暴利，从而没 有对可行性研究引起重视。随着房地产投资环境逐渐趋于成熟，房地 产法规的完善和市场行为的规范，特别是目前房地产企业处于激烈的 市场竞争环境中，“房地产挣傻钱”的时代已经一去不复返了，要在竞 争中求生存谋发展，房地产投资项目的可行性研究环节就显得尤为重 要。房地产项目的可行性研究对保证投资决策的科学性与合理性，保 证投资决策方案的优化，保证项目投资的有序性都是十分必要的。 为了科学全面的对房地产开发项目可行性研究的程序、环节和技 巧进行解读分析，本文选择了一个现实案例一成都市t d j 项目进行研 究剖析。本文通过对t d j 项目的开发可行性探讨，用实证的方法生动 的论述了项目可行性研究的全过程，从宏观市场环境研究、行业竞争 市场研究、区域市场研究、项目s o w t 分析、财务分析、项目风险分 析入手，运用了市场调研法、对比分析法、数据分析法等多种分析方 法，对标的项目进行了较为全面的可行性研究探讨，并从项目定位、 规划设计、营销策略、运作模式、风险防范等方面给出了合理化的建 议，得出了结论性意见。 本文以科学分析方法为基础，以现实市场需求为导向，通过大量 的市场调研和真实案例研究，分析解读了房地产项目可行性研究的全 过程，对房地产项目开发的可行性研究实践具有较为实际的参考意 义。 【关键词】t d j 项目开发可行性 a b s t r a c t w i t ht h ec o n s t a n td e v e l o p m e n to fs o c i a l i s tm a r k e te c o n o m y ，t h e r e a l e s t a t ei n d u s 衄h a sb e c o m eap i l l a ri n d u s t r yo fc h i n a ，a n dm e m v e s t m e m i nr e a le s t a t ei sb e c o m i n gm o r ea n dm o r ea c t i v e i n2 0 0 7 ，m ei n v e s t m e n t i nt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ea m o u n t s t o2 5 2 8b i l l i o n 刚by u a n ，a n i n c r e a s eo f3 0 2 c o m p a r e dw i m2 0 0 6 ，a c c o u n t i n gf o r 18 4 2 o ft h e t o t a l 锄o u n to ft h ei n v e s t m e n ti n6 x e d a s s e t si n2 0 0 7 r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tn e e d sl a r g ei n v e s t m e n t ，也e c o n s t l - u c t l o n c v c l eo fap r o i e c ti sv e r yl o n g ，a n dt h e r ea r em a n yi n n u e n c m g 士a c t o r s t h e r e f o r e ，r e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti s a ni n d u s t 拶w i t hh i 曲r i s k s t h e f e a s i b i l i t ys t u d yo fr e a le s t a t ep r o j e c ti sas c i e n t i j f i cm e t h o d 飞yw h l c hw e ， b e f o r em 撕n gad e c i s i o no fi n v e s t m e n t ， c o n d u c tac o 瑚p r e h e n s l v e t e c h n i c a la n de c o n o m i ca n a l y s i so f t h ep l a n n e di n v e s t m e n tp r o j e c t ，t h a t1 s ， i n v e s t i 连a t i n g a n dr e s e a r c h i n g f a c t o r ss u c ha ss o c l 啊e c o n o m y ， t e c h n 0 1 0 9 ya n dm a r k e tr e l a t e dt ot h ep l a n n e di n v e s t m e n tp r q e c t ，a n d a n a l y z i n 岛c o m p a r i n ga n dp r e d i c t i n g s o c i o e c o n o m i cr e s u l t s a 托e rt h e p r o ie c ti sc o m p l e t e d t h r o u g ht h i s m e t h o d w ec a nju d g eap r o j e c t s i n v e s t m e n tn e c e s s i 够，6 n a n c i a lp r 0 6 t a b m t y ， e c o n o m i cr e a s o n a b j e n e s s ， t e c h n i c a la d v a n c e d n e s sa n da d a p t a b i l i t y ，a n dp o s s i b i l i t ya n d f e a s l b l l i t ro 圭 i n v e s t m e n tc o n d i t i o n s ，、v h i c h w i l ls e r v ea st h es c i e n t l f i c b a s l s士o r i n v e s t m e n ta n dd e c i s i o nm a k i n g b e c a u s eo fh i s t o r i c a lr e a s o n s ， t h e i n v e s t m e n ti nr e a le s t a t ei nc h i n as t 眦sr e l a t i v e l y l a t e ，t h er e a l e s t a t e m a r k e ta t i t si n i t i a ls t a g ei si n f o r m a l ，s o m ed e c i s i o n si n r e a le s t a t e d e v e l o p m e n ta r em a d ei nh a s t e ，a n d a1 0 to fi n v e s t o r st a k er e a i e s t a t e d e v e l o p m e n ta ss p e c u l a t i o n a sar e s u l t ，t h ef e a s i b i l i t y s t u d yf a ll st ob e r e s d e c t e d ，a n dc a u s e dh e a v yl o s s e s n o w a d a y s ，o u r r e a le s t a t e1 n v e s t m e n t e n v i r o n m e mi sm o r em a t u r e ，1 a w sa n dr e 9 1 】l a t i o n st or e a le s t a t e a r eb e m g i m p r o v e da n dr e l e v a n tm a r k e tb e h a v i o ra r eb e i n gs t a n d a r d i z e d ，t h e r e f o r e ， 如t u r ei n v e s t o r sw i l lf a c eas t a n d a r d i z e dr e a le s t a t em a r k e ta n daf a i r ，ju s t a n do p e nc o m p e t i t i v ee n v i r o m e n t ，w h i c hm a k et h ef e a s i b i l i t ys t u d yo f e a c hr e a le s t a t ei n v e s t m e mp r 巧e c tn e c e s s a 巧t h ef e a s i b i l i t ys t u d yc a n g u a r a n t e e t h e r a t i o n a l i t y o fa ni n v e s t m e n td e c i s i o n ， o p t i m i z e a n i n v e s t m e n tp l a n ，a n de n s u r et h eo r d e r l i n e s so ft h ei n v e s t m e n ti nap r o je c t n o w a d a y s ，t h er e a le s t a t em a r k e ti su n d e r g o i n gd r a s t i cc h a n g e s ，t h e r e f o r e ， t h ef e a s i b i l i t ys t u d yo ft h er e a le s t a t ep r o je c tw i l lb eo n eo ft h ec r i t i c a l f a c t o r sd e t e m i n i n gw h e t h e ra ni n v e s t m e n tp r o je c ts u c c e e d so rn o t t oa n a l y z et h ep r o c e d u r e so fa n dt e c h n i q u e sa st ot h ep r e l i m i n a l y f e a s i b i l i t ys t u d y o ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t ，ar e a lc a s e ( c h e n g d ut d jr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tp r o je c t ) w a sr e s e a r c h e da n d a n a l y z e di nt h i sp a p e r b ye x p l o r i n gt h ep r e l i m i n a 巧f e a s i b i l i t ys t u d yo f t h i sp r 巧e c t ，t h ew h o l ep r o c e s so ft h ep r e l i m i n a 叫f e a s i b i l i t ys t u d yi s v i v i d l vi l l u s t r a t e d f i r s t ， t h em a c r om a r k e te n v i r o m e n t ， i n d u s t l 了 c o m p e t i t i v em a 伙e t ，r e g i o n a lm a r k e t ，p r o j e c ts 0 r t ，f i n a n c i a lb e n e f i t s ， a n dp r o ie c tr i s k sw e r ea n a l y z e da n dr e s e a r c h e d ；t h e n ，ac o m p r e h e n s i v e f e a s i b i l i t ys t u d yw a sc o n d u c t e df o rt h es u b j e c tm a t t e r ；n e x t ，r a t i o n a l s u g g e s t i o n s o n p r o j e c to r i e n t a t i o n ， p l a r u l i n g ， d e s i g n i n g ，m a r k e t i n g s t r a t e g y ，o p e r a t i n gm o d e a n dr i s kp r e v e n t i o nw e r em a d e ； j f i n a l l y ， a c o n c l u s i o nw a sm a d e b a s e do ns c i e n t i f i ca n a l y t i c a lm e t h o da n dg u i d e d b ym a r k e td e m a n d s ，t h i sp a p e r ，t h r o u g hm a r k e ts u r v e ya n dc a s ea n a l y s i s ， a n a l y z e da n di l l u s t r a t e dt h ew h 0 1 ep r o c e s so ft h ef e a s i b i l i t ys t u d yo ft h e r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t ，s e r v i n ga sap r a c t i c a lr e f e r e n c ef o rt h e p r a c t i c eo ft h ef e a s i b i1i t ys t u d yo ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t k e yw o r d s ：t d j ；d e v e l o p m e n t ；f e a s i b i l i t y 2 西南财经大学工商管理硕士( m 队) 毕业报告( 学位论文) 原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的毕业报告( 学位论文) ，是本人独立进 行调查和研究工作所取得的成果。毕业报告( 学位论文) 中除正文对 于直接引用的文字、数据或事实资料已经加以注释外，本毕业报告( 学 位论文) 不包含他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含他人为 获得西南财经大学或其他教育机构等的学位证书而使用过的材料。对 本毕业报告( 学位论文) 做出重要贡献的单位、团体、企业和个人， 均已在文中以明确方式表明。因本毕业报告( 学位论文) 引起的知识 产权纠纷概由本人负责，并承担由此引起的法律后果。 本毕业报告( 学位论文) 成果归西南财经大学所有。 特此申明 毕业报告( 学位论文) 作者签名： 塞进 2 0 0 8 年11 月15 日 - j 一 刖吾 目前，我国房地产行业已经成为国民经济的支柱性产业，房地产 投资活动曰益活跃，已成为当前投资的一个热点。房地产开发项目的 投资额巨大，建设周期长，影响因素多，因而存在着很高的投资风险。 随着房地产市场的逐步规范、房地产市场调整的到来，竞争会日益激 烈，房地产投资靠侥幸获取投资成功的机会越来越少，房地产投资活 动必将摒弃以前盲目投资的方式，进入科学决策投资的新时期，房地 产项目开发的可行性研究也必将成为房地产项目投资成功的必备前 提条件。 为了科学全面的对房地产开发项目前期可行性研究的程序、环节 和技巧进行分析，需选择现实案例进行实证研究，才能完整的勾勒出 可行性研究分析的全貌，清晰的解读出房地产项目可行性研究分析的 整体流程。t d j 项目位于成都市中心城区核心地段，地块面积较小且 成不规则状态，可能涉及住宅、商场、写字楼等多种业态，t d j 作为 一个综合性商业地产项目，对各类业态的房地产的投资决策均具有一 定的参考价值，因此笔者选择其作为实证研究的案例。 笔者在本文写作期间，对t d j 项目进行了多次实地考察，并对成 都房地产市场进行了广泛的调研，获取了大量第一手资料。同时还从 网络媒体和专业媒体收集了大量资料，结合自己实际工作经验完成本 文。 第一章宏观市场环境研究 第一节成都市宏观市场环境研究 一、地区生产总值情况 寰1 _ 1 吲定资产投资与g d p 变化分析 近年来，成都市g d p 和人均g d p 均保持丁快速增长势头。2 0 0 6 年全市g d p 比上年增长1 6 。2 0 0 7 年全市g d p 比上年增长2 0 9 ，保 持了快速的增长势头。 成都经济持续高涨，0 6 、0 7 年增长率均高于全国平均水平5 、6 个百分点。2 0 0 7 年，成都g d p 总值超过了3 0 0 0 亿元，达到了3 3 2 44 亿，正式跨入全国3 0 0 0 亿俱乐部城市行业，显示其强劲的经济实力。 而从固定资产投资来看，增幅存在起伏，但绝对数量仍保持较高的增 长态势。加上成都又成为新特区，城市综合竞争力可见一斑。 车文所有宏观经济数据均来自成都统计信息月( 下同 2 黧翟翟。 晦一 竺鏊 噌 加l量_ ! | | 旱 ：一，靡 亿比如一增 慕一 定定 2 阎闻 荃一 二、产业结构情况 表卜2 第一产业。7 1 0 2 0 0 7 年成都产业结构 第二产业中的主导行业初步定型，高新产业发展迅速。 高新技术产业得到突出发展，确妒了电子信启、食品、医药和机 械四大t 导产业，高新区成为全省发展电子信息“一号工程”的主要 载体。 第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进。 第三产业内部各土篮行业如商业贸易、交通邮电、金融保险、房 地产、社会服务业等均呈现m 良好的发展势头，最突 h 的表现足房地 产业、社会服务业在第u 产业中的比重明显上升。 现代服知i k 新优势开始显现。2 0 0 7 年服务业实玑增加值1 5 8 4 9 亿元，增长1 36 ，对地区生产总值的增艮贡献率达4 3 ； 三、社会总体消费力 2 0 0 7 年成都社会消赀品零售总额达到13 j 72 亿元，川比增k 17 砜，在全国仪仪次于北京、上海、广州等发达城市，位居全幽第 七位：其城市居民人均刮支配收入l d 8 4 9 元，刷比增kl61 ，在全 国主要大中城市中处于巾游水平，全年消费性支出位于全国前列，反 映成都巾民有超前消费的习惯，整体消费需求依i r 旺盛。 四、社会固定投资情况 表卜3 表卜4 梦萨萨扩护萨爹萨矿移梦移移 成都房地产开发投资、住宅开发投资自1 9 9 6 年后就进入了一个 良性发展的轨道，整体变化不大，说明市场日渐进入成熟期。而房地 产开发投资在固定资产投资的比例却直保持上升趋势，这一方向说 明房地产投资在国民经济的作用越来越强，另一方面也说明房地产市 场的繁荣发展。 2 0 0 7 年伞社会固定资产投资完成2 3 9 47 亿元，比上年增长 2 61 ，其中完成房地产投资9 0 99 亿元，同比增 = = d 7o ，占全年 社会固定资产投资总额的3 8 。 五、成都市城市规划发展情况 1 、城市总体规划 按照成都市城市总体规划( 2 0 0 3 2 0 2 0 ) ，成都市将形成以主 城区为主的1 个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4 个中等 城市和3 0 个重点镇的发展格局。主城区建设用地的发展将以中心城 区为核心，向东、南、西、北重点发展j 依托新都、青白江、郫县、 温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿区等六个区市县，重点发展东部 新城、南部新城、西部新城、北部新城，形成新的城市架构。在公 布的主城区公共设施规划图上，成都市将逐渐形成以城市核心区域为 主的商业中心，同时形成北站商贸中心，在城北三环路外与外环路内 形成北部行政中心区域商业、行政中心。 按照规划，2 0 2 0 年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区 域，面积近6 0 0 平方公里的“中心城区 以及包括市域内中心五城 区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在 内，面积3 6 8 l 平方公里的“都市区”，这意味着成都将以多中心组 团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大 城市向城乡一体化转变。 2 、城市商务圈规划发展情况 ( 1 ) 市中心c b d 区域 早在2 0 0 3 年，成都c b d 核心区的选址已初步确定，即北以羊市 街、西玉龙街为界，南以陕西街、梨花街为界，东以顺城街、大业路 为界，西以东城根街、文惠路为界的1 3 平方公里作为中央商务区 核心区域。该区域涵盖了大量的消费场所，是政府、众多知名企业的 办公区域，片区内高端写字楼云集，在一定时间段里仍将是成都写字 楼市场的热点供应区域。 ( 2 ) 国际化城南办公区域 该区域主要包括城南( 一环一三环) 和南部新城两大板块，而政 府也早在2 0 0 2 年开始着手对城南、南部新城进行进一步规划。川信、 国航世纪中心、汇日央扩、城市之心和威斯顿联邦大厦是区域高档写 字楼的代表。人南沿线则是连接c b d 和城南副中心商务区的黄金走 廊，美领馆、德领馆、韩领馆、法领馆、泰领馆落户城南提升了城南 的整体形象，也催生了城南高档写字楼市场；政府规划的南部新城， 其写字楼市场主要集中在高新区科技商务中心、高新区科技孵化园 区，目前已有世界5 0 0 强联想、阿尔卡特、爱立信等纷纷入驻，总 部经济开始凸显，且人南沿线近期供应量较大，档次较高，高端商务 办公在此区域内逐渐形成，因此，南部新区将成为成都写字楼市场的 新兴热点供应区域。 ( 3 ) 东大街金融一条街 2 0 0 7 年，市政府已经通过了规划，将东大街打造成成都的金融 商务大道，建设成都的“华尔街，规划的成都市现代金融商务大道 始于东大街盐市口，止于东大街沙河大桥，全长5 2 公里，地铁2 号 线贯穿全路段，设有5 个站点，交通十分便捷。东大街现代金融商 务大道的核心产业定位为金融商务，大力发展银行、保险、证券、产 业基金、风险投资基金、信托等类型丰富、功能完善的多元化金融业 态，积极争取产权交易、期货交易、非上市公司股权交易等资本交易 市场项目，同时积极引进与金融服务有关的法律、评估、审计、会计、 咨询策划等专业服务及信息服务，配套发展高档酒店、高端精品店、 高品质休闲场所、特色餐饮等，力争通过3 至5 年的建设，基本形 成以金融商务为主导的中西部地区机构最多、品种最全、环境最优的 金融发展集聚区。此外九眼桥一城东客运站附近区域在0 7 年也开始 发力，随着香格里拉和万达锦华城的入世，这片区将成为未来高档 写字楼的供应地。 3 、交通体系规划 ( 1 ) 红星路南延线 红星路南延线作为成都市“井+ 环”道路结构中的一条南北向主 干道，于2 0 0 6 年3 月15 日全线贯通。红星路南延线工程的建成使 市中区与城南副中心以及中和、华阳一线贯通。同时，它还与已建成 的天府大道一起，构成城市向南延伸的两大快速通道。红星路南延线 的贯通意味着使科华北路变成与天府大道南延线平起平坐的一条城 市主干道，起沿线周边的经济和城南副中心的地位将会得到大幅度 的提升。 ( 2 ) 地铁： 目前成都市正在动工修建地铁1 号线，该线路为南北向，不久 成都市人南沿线将进入封闭施工阶段，将会对该路段上的汇日央扩、 威斯顿联邦等高档写字楼客户的出行造成不小的困难，同时该路段的 交通压力将会分布到其他区域，其中红星路南沿线以及科华北路等路 段将会起到重要的交通疏导作用，未来5 年之内，对这些道路的地 标性级的发展起到了推动作用。 六、发展潜力 成都2 0 0 7 年成为新的特区，发展后劲雄厚；全域成都助推区域 发展；世界5 0 0 强企业已有1 0 0 多家进驻成都；对外资吸引力显著增 强。2 0 0 7 年新批外商直接投资企业3 6 5 个，合同外商直接投资3 4 2 亿美元，增长6 7 ；居住环境进一步改善，外来购房者占据半壁江 山；基础设施投入加大，为城市快速发展奠定基础；成都的经济必将 迎来新一波大发展浪潮。 第二节相关政策影响分析 一、房地产金融政策分析 1 、2 0 0 7 年5 次加息的影响 回顾整个2 0 0 7 年，央行已加息5 次，金融机构一年期存款基准 利率，由2 5 2 提高到2 7 9 ；一年期贷款基准利率由6 1 2 提高到 7 2 9 ；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。 政策解读： 5 次加息本身对地产行业的影响不大，但仍对地产市场上的投资 行为产生了一定的影响。加息的主要目的还是控制通货膨胀和抑制经 济增长过热。另外，政府通过5 次加息结合其他颁布的金融政策， 7 所形成的金融政策组合拳对地产市场的投资行为产生了较为明显的 抑制作用。 2 、加强商业地产房贷管理( 暨增加首付) 对成都市场的影响 2 0 0 7 年9 月2 7 日晚间，中国人民银行、中国银行业监督管理 委员会联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知要 求，对己利用贷款购买住房、又申请购买第二套( 含) 以上住房的， 贷款首付款比例不得低于4 0 ，贷款利率不得低于同期同档次基准利 率的1 1 倍，而且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。 而对购买首套自住房且套型建筑面积在9 0 平方米以下，以及超过9 0 平方米的，首付比例仍分别维持不得低于2 0 和3 0 的政策不变。通 知同时要求，商业用房购房贷款首付款比例不得低于5 0 ，期限不得 超过1 0 年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率 的1 1 倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得 低于4 5 。 政策解读： 当前房价上涨的重要原因，是房地产市场的供求关系紧张，投资 性需求过于旺盛。提高第二套房首付和房贷利率，将会挤压相当一部 分投资性购房需求，缓和市场供求关系，从而对可能存在的楼市泡沫 产生挤出效应，这对房地产市场持续健康的发展是有利的。 二、国六条政策对成都楼市影响分析 2 0 0 6 年5 月17 日，国务院发布国六条。其具体内容如下： 措施1 ：切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型 普通商品住房、经济适用房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建 设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 措施2 ：进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执 行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地 适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地 供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 措施3 ：合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需 求过快增长。 措施4 ：进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建 设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价 行为。 措施5 ：加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房， 积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房 困难。 措施6 ：完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息 透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导 向。 政策解读： 营业税调整：剑指住宅炒房，促进办公产权物业投资 国六条指出：从2 0 0 6 年6 月1 日起，对购买住房不足5 年转 手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普 通住房超过5 年( 含5 年) 转手交易的，销售时免征营业税；个人 购买非普通住房超过5 年( 含5 年) 转手交易的，销售时按其售房 收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 营业税征收这一变化，使住宅投资客不得不考虑在转让时交纳的 营业税，故而，房屋所有人需要等待更长的时间才能出手，这一举措 无疑是对住宅投资、投机的一种打压。对投资者而言，房地产一直是 不动产投资中的热门，转向投资安全可靠的房地产类型，是他们的必 然选择。近两年，大中城市甲级写字楼投资一直稳步上扬，新政策出 台之后，这无疑又给办公物业的投资创造了更好的契机。 收紧信贷关：首付开始平衡，国家为纯正办公物业投资减压 国六条指出：为抑制房价过快上涨，从2 0 0 6 年6 月1 日起， 个人住房按揭贷款首付款比例不得低于3 0 。提高个人住房按揭贷 款首付比例，将增加住宅产权物业首付压力，尤其是高价位大户型 住宅。这对于以住宅产权卖成商务楼价格的商住楼而言，无疑又是沉 重一击。 无论是国八条还是国六条均未专门针对商务地产进行制定政策， 尤其在国六条后，相对住宅提高购房办理按揭贷款首付，写字楼仍然 可以按照以前首付办理按揭，首付压力相对开始平衡。伴随着国六条 的深入执行，购买住宅与购买纯办公产权的写字楼压力相当，但写字 楼的升值潜力则远远大于住宅。如此看来，写字楼市场将迎来新一轮 开发、投资、热销的黄金时期。 国六条：着力整顿和规范房地产市场秩序，为办公物业投资保驾 护航 国六条指出：对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划 审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目， 不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变 设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。规 范房地产规划设计，基本延续国八条针对住宅的政策。国六条此款的 从严执行，从产权方面混淆市场视听的住宅项目予以严厉打击，同时 对于不少已推出或计划推出“住改商”项目的发展商，还有这些项目 的业主、租户，都是当头击，影响甚大。其严格限制了各种披着写 字楼外衣的各式住宅公寓、商住楼、商务楼对市场的投放。“鱼目混 珠 的商务地产项目是一波未平一波又起，迎来新的酷寒严冬。而纯 写字楼市场前景更加明朗开阔，春暖花开前程锦绣。 我们认为，随着国六条的出台，各地写字楼市场顺势上扬是受国 家宏观调控影响的必然现象，受国家政策指导，房地产市场投资重点 和热点从商品房向纯办公产权写字楼等商务地产转移正是政府解决 中低收入群众住房需求的手段，这些现象也客观反映出国六条对房地 产所产生的政策影响力。 三、新特区对成都市场影响 2 0 0 7 年6 月7 日，国家发改委下发国家发展改革委关于批准 成都市和重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知，明 确：国务院同意批准设立成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区。 同时要求成都市和重庆市要从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革 试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环 节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进 城乡经济社会协调发展，也为推动全国深化改革，实现科学发展与和 谐发展，发挥示范和带动作用。 政策解读： ( 1 ) 统筹城乡综合配套改革试验区带有典型房地产特征，在新 特区“统筹 之名下，成都市政府在郊区农村土地征用上，将持有尚 方宝剑，在区域整体规划、连片开发、城乡一体化发展方面，将有更 宽松的征地政策。 ( 2 ) 因近郊农村土地大规模用于城市整体扩展建设，城郊农民 将洗脚上田，以城市化的名义，逐渐变成城市居民。原有农村住房， 在物权法的逐渐实施中，在拆迁与保留之间，将会探索出特殊的产 权处理办法。 ( 3 ) 新特区的实质是鼓励制度创新，行政管理、金融、税收、 外贸等，都在改革创新之列，因此，新特区商机无限，大批投资基金 和投资项目将涌进成都，经济规模将高速增长，强力支撑楼市购买力。 ( 4 ) 新特区将成为西部冒险家的乐园，外来人口规模将极速增 长，楼市供需规模都将成倍上翻，外来购买力大幅度超过本土需求， 成为市场主导，从而会带动房价的快速上涨。设立新特区，给成都 房地产提出了更高要求：有效需求更大、产业水平更高、市场划分更 细、住区环境更好一 成都推进城乡一体化，建立城乡统一的户籍制度，有效需求更 大； 新特区政策推动经济发展，将推动成都房地产业向更高水平发 展； 新特区以不扩大贫富差距、缩小城乡差距为前提，使各种收入 层次的居民都要有房住，将促进房地产市场的进一步细分； 新特区注重以人为本和环境保护，要求房地产将更加注重生态 环境，建造更多更好的森林式社区。 四、增加首付对成都市场的影响 1 、提高首付比例影响微弱 提高首付比例对购房需求的影响范围并不大。由于区分了第一次 置业与第二次置业的差别，因此对首次购房者来说并不产生影响。对 于富裕家庭的改善型需求，如购买别墅或高档公寓，由于其财力较强， 提高首付对其影响也不大。只有普通收入家庭的改善型需求可能会受 到一定影响。在连续加息的情况下，部分无力承担高还款额的购房者 本来就已经放弃或延缓购买第二套住房。目前有能力购买第二套住房 的购房者大多资金实力较为雄厚，首付比例较高甚至一次性付清，因 此该政策对这部分人可能起不到任何作用。 2 、提高贷款利率影响较大 9 月1 3 日央行年内第五次加息后，五年期以上贷款基准利率已 经达到7 8 3 。通知规定对于第二套房贷款利率在标准利率基础 上提高1 0 ，这一新规定实施后，第二套房的五年期以上贷款利率将 提高至8 6 1 3 。下表是新规定出台前后第二套房贷利率提高1 1 倍 后月供增幅( 等额本息) 变化情况。 表1 5 1 0 万元l o 年1 5 万元1 0 年2 0 万元1 0 年1 5 万元1 5 年2 0 万元1 5 年 目前利率 1 2 0 4 3 11 8 0 6 4 72 4 0 8 4 31 4 1 8 8 01 8 9 1 7 3 ( 7 8 3 ) 上调后利率 1 2 4 5 9 11 8 6 8 8 62 4 9 1 8 21 4 8 7 0 61 9 8 2 7 5 ( 8 6 13 ) 月供增加 4 6 6 2 3 9 8 3 ，3 96 8 2 69 j 0 3 在连续多次加息背景下，再调高第二套住房贷款的利率，对投资 者来说，贷款成本的提高不是一笔小数目，直接提高了投资者的购房 成本，一方面减少了投资者手中的现金流，削弱他们进行房地产炒作 的资金实力，对于投机行为可以起到一定的抑制作用；同时也打击了 房地产投资者对通过买房获利的信心和预期。 3 、短期抑制房价涨幅，难撼房价长线上涨 房贷新政赶在十一黄金周之前公布，监管部门显然是有意对可能 出现的“金九银十”的房地产市场进行降温处理，以防房价再次飙升。 政策的出台在短期内有望降低需求数量，加上大部分银行2 0 0 7 年 的贷款额度已用完，短期内购房需求会下降，房价涨幅也随之受抑。 但是如果房价上涨的根本动因未得到解决，加上各大银行第二套房认 定标准松紧不一，政策调控效果大打折扣，房价长线上涨态势依旧。 4 、有利于降低银行系统金融风险 多套房贷门槛的提高，在_ 定程度上有利于商业银行规避信贷风 险。就房贷业务风险而言，投资性的多套房贷最容易受到市场波动风 险的影响，一旦楼市预期改变，投资性购房的资金链将面临断裂的危 险。由于央行年内连续多次加息，个人住房贷款支付不断增加，多 套房贷的负担尤其增大，导致目前国内商业银行个人住房贷款已经逐 渐进入了违约高风险期。 房贷新政对这种情况有了一定程度的缓解，通过首付以及利率额 度的筛选，还款能力较弱的客户将被筛选出局，减少了银行的坏账机 率，银行贷款的安全性更加受到保护，在一定程度上降低了银行金融 信贷的违约风险。 5 、未来态势 长期以来，银行视个人住房贷款为优质资产，造成在这方面大规 模的信贷扩张。此前虽经国家多次调控，但银行房贷业务依然高调推 进。尽管有美国次级房贷债券危机的前车之鉴，但国内部分银行对 于房地产市场金融风险的认识还不够深。在短期利益的驱动下，将会 使房贷新政大打折扣。 政府在加大监查执行力度的同时，应当增强有效供给，切实有效 的打击开发商囤地、囤房行为，多管齐下，控制房价涨幅。 五、政策影响结论 1 、结论 政府将继续加强对房地产业的调控，并将逐步落实到户型比例、 税收政策、开发企业资信等细节处，这将有力推动房地产业的规范化 操作，业界面临重组洗牌的市场良机。如国六条及十二条中对开发项 目9 0 平米以下户型比例不少于7 0 比例的规定，在成都2 0 0 6 、2 0 0 7 年所拍卖的土地中均得到了体现，可以预见自2 0 0 8 年起市场供应中 9 0 平米以下户型将会大幅增长。而2 0 0 7 年初由国税总局颁布的有 关土地增值税清理在地方政府的落实上还有待时日，目前四川地税局 实际将四川土地增值税清理界定在1 5 一2 5 税率内。 2 0 0 7 年1 0 月1 日施行的物权法将对不动产物业归属划分 提供法律依据，从而使长期以来在不动产业内产权不清等情况进行了 清楚的界定。第一，住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的 内在价值；第二，严格的土地制度预示着未来调控会在一定程度上抑 制需求；第三，土地出让方式的规定，维护了国家的利益；第四，拆 迁补偿的规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发的速度；第五， 小区公用部分的规定明晰了产权；第六，物权法的出台为物业税的 征收提供了法律保障，增强了物业税试点的预期。 金融手段、土地调控和税收调控将作为政府的三大调控手段， 2 0 0 8 年将是这些政策显现结果的一年，也是政府将严密监控房地产 行业的一年。在政府宏观调控和金融、房管政策细化的同时，迫使 开发企业加强对自身的完善。 2 、对我们的启示： 在宏观金融政策收紧，银行调高开发企业贷款门槛的同时，项目 资本来源应该尽可能实现多元化。 加强规范化操作，对于发展商这样开发经验丰富的企业，在开发 过程中严格按照相关规定对开发、销售过程进行，可为企业品牌的完 善提供最为坚实的基础。 六、最新政策 1 、房地产新政 受2 0 0 8 年9 月全球性金融风暴影响，中国经济政策也从防范通货 膨胀转变为防止通货紧缩，经济下滑。为应对国际国内严峻的经济形 势，扩大内需，中央连续出台扩大内需促进经济增长的政策，启动了 四万亿投资计划。其中和房地产相关的有： 国务院： “加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加 快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。” “加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信 贷规模限制，合理扩大信贷规模”。 “促进房地产市场平稳健康发展。要认真分析和研究房地产市场 的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等 保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的 政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展； 加快发展二手房市场和住房租赁市场。 中国人民银行： 连续三度降息：贷款基准利率整体下降0 2 7 个百分点。 从2 0 0 8 年1 1 月1 日起，对首次购买普通自住房和改善型普通白住 房的居民，将最低首付款比例调整为2 0 ，并将商业性房贷利率的下限 调整为贷款基准利率的7 0 。 财政部： 从2 0 0 8 年1 1 月1 日起，对个人首次购买9 0 平方米及以下普通住 房的，契税税率暂统一下调到1 ；对个人销售或购买住房暂免征收 印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励 住房消费的收费减免政策。 2 、影响 新政表示了中央政府对于房地产业拉动内需促进经济的肯定和支 持，但同时也应该看到，政策只是为了保证房地产市场稳定发展，不 出现暴涨暴跌行情，影响宏观经济而已，并不是所谓的“救市”。房 地产市场在新政的刺激下可能会有回暖的迹象，但并不可能回复到 2 0 0 6 2 0 0 7 年那样暴涨的形势。特别随着保障性安居工程的深入开展， 传统的住宅市场将迎来差异分化加剧的寒冬，而稀缺的优质的商业房 地产项目必将随着经济的快速增长和内需的启动迎来发展的春天。 第三节专项研究：限外政策对本项目融资的影响 相关政策研究 1 、外资投资房地产的政策限令2 0 0 6 2 0 0 7 年中的六次政 策调控 2 0 0 6 年7 月，关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 ( 1 7 1 号文) 由建设部、商务部、发改委和外管局等六部委联合发布， 文件不仅对境外企业持有房地产的方式作了限制，同时对于外商投资 房地产、融资等等方面都作了严格的规定。 2 0 0 6 年8 月，商务部下发1 9 2 号文，对外商投资房地产公司的 设立和注册资本等多项内容进行了规定和限制。 2 0 0 6 年9 月，外管局下发规范房地产市场的4 7 号文，对外商 投资房地产进行了进一步限制。 2 0 0 7 年3 月2 2 日，