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置业顾问培训稿件（房地产基础知识）,建筑知识房地产价格基础知识房地产税收知识住房抵押贷款知识物业管理的基本知识,目录,建筑知识,按建筑物的使用性质分类,非生产性建筑，即民用建筑,生产性建筑，即工业建筑,农业建筑,公共建筑,居住建筑,（使用功能）,建筑知识,生活服务性建筑；文教建筑；托幼建筑；科研建筑；医疗建筑；商业建筑；体育建筑；文娱建筑；交通、邮电建筑；其他建筑。,公共建筑,居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。,公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型；,居住建筑,按建筑物的结构类型和材料分类,砖木结构建筑,砖混结构建筑,钢筋混凝土结构建筑,钢结构建筑,低层建筑,多层建筑,高层建筑,有大跨度特殊要求的体育馆、大剧院等,建筑知识,居住建筑按层数可分为：1-3层为低层住宅；4-7层为多层住宅；8-12层为小高层住宅；12层以上为高层住宅。,按建筑物的层数分类,低层建筑：,多层建筑：,一至三层的房屋,四至七层的房屋,高层建筑：,七层以上的房屋,建筑知识,房地产名词解释,建筑知识,指规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。,用地性质,指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。,容积率,为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构,物业管理,总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；,建筑知识,总占地面积,建设用地面积,总建筑面积,容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑密度建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）,容积率,建筑知识,建筑面积,建筑密度,建筑知识,层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；,层高,净高,公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。,得房率,建筑知识,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。,建筑知识,土地使用权出让,土地使用权划拨,建筑施工许可证房屋预售许可证建筑用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证,房屋销售的五证二书,三通一平,水通、电通、路通、场地平整,七通一平,通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整,住宅质量保证书住宅使用说明书,建筑知识,1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；5.综合或其它用地50年。,建筑知识,土地使用权的最高出让年限,1.屋面防水为5年；2.土建为1年，具体包括：墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；3.卫生洁具为1年；4.电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年；5.管道堵塞为2个月；6.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期。,房屋的保修内容与保修期限,居住人口密度：居住总人口/总用地面积（600800人/公顷）公共建筑比例：公共建筑面积/总住宅面积（一般为16%20%）配套商业面积比例：配套商业面积/住宅建筑面积（规定为5%）,住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。,1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。,预售房屋需要那些基本条件,建筑知识,房地产价格基础知识,房地产价格构成,土地取得费用,前期工程费,房屋建筑安装工程费,基础设施建设费,公共配套设施建设费,销售费用,利息,税费,利润,经营管理费,房地产价格基础知识,供求状况,理化因素,供给和需求之间的关系,自身状况条件,环境因素,周围的环境状况,行政因素,制度、政策、法律法规、行政措施,经济因素,收入、消费、金融环境,人口因素,人口数量、人的素质、家庭人口规模,社会因素,政治安定状况、社会治安程度、城市化水平,心理因素,国际因素,国际经济状况、政治对立情况,购买或出售心态、欣赏趣味,影响房地产价格的因素,房地产税收知识,中国现行房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。,纳税人：凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人的纳税人。课税对象的征税范围：房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。课税依据：对于非出租的房产，以房产原值一次减除1030%后的余值为计税依据计算缴纳。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。税率：房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。纳税地点和纳税期限:房产税在房产所在地缴纳。房产税按年计征，分期缴纳。,房产税,房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。,房地产税收知识,房产税,房地产税收知识,城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。,城镇土地使用税,耕地占用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。,耕地占用税,土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。土地增值税的税率为3%。,土地增值税,契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。,契税,营业税：是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。城市建设维护税：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。教育费附加：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。企业所得税：是对企业在一定期间内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。印花税：是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。印花锐的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证。,房地产税收知识,住房抵押贷款知识,住房抵押贷款概念,住房抵押贷款是售房者(或担保公司)、银行和购房者三方之间的一种约定，是约定购房者将其已预售部分购房款房产的全部权益做抵押，售房者（或担保公司）为购房者按期清偿银行贷款做担保，在购房者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。,个人住房贷款主要有三种形式：,住房公积金贷款,自营性个人住房贷款（按揭）,个人住房组合贷款,住房抵押贷款知识,住房抵押贷款知识,银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源，按规定要求向按时足金额存缴公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时发放的贷款。该类贷款下以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度受到限制。,住房公积金贷款,住房抵押贷款知识,银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类住房的自然人发放的贷款，俗称“按揭”。该类贷款银行资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制教少。,自营性个人住房贷款,指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时，同时发放政策性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。组合贷款是由政策性和自营性两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但其贷款的主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同。,个人住房组合贷款,住房抵押贷款知识,1、贷款金额简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。2、首付比率通常指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。3、住房抵押贷款的成数银行通常不给予购房者相当于房价款100%的贷款，而要求购房者自己支付房价款的一定比例的现金，即首付款，其余的向银行申请贷款。4、借贷年期年期指住房抵押贷款分期偿还的期限，目前在国内住房抵押贷款一手房一般最高的年期为30年。,住房抵押贷款中的几个主要术语,住房抵押贷款知识,住房抵押贷款知识,5、利息借款人在借贷期限内不仅应当偿还贷款本金，而且应当支付银行贷款利息，住房抵押贷款利率为银行同期贷款利率。住房抵押贷款利率高低主要取决于银行存款利率和政府对住房抵押贷款的金融政策。6、偿还比率通常指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率。7、贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时间的偿还之后，尚未偿还的贷款本金数额。,住房抵押贷款知识,在中国境内具有合法拘留身份和完全民事行为能力的自然人，年龄一般应在18周岁以上，年龄加贷款年限，男性不超过65岁，女性不超过60岁。有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。有所购买（建造、大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付购买（建造、大修）住房的首付款。有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。贷款银行规定的其他条件。,申请个人住房抵押贷款的基本条件,住房抵押贷款知识,贷前审查,签定合同,发放贷款,贷款归还,借款结清,贷款申请,受理申请,个人抵押贷款程序,物业管理的基本知识,物业管理的涵义,物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修葺、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。,物业管理的基本知识,物业管理服务内容,常规性的公共服务,针对性的专项服务,委托性的特约服务,房屋共用部位的维护与管理。房屋共用设施及其运行的维护与管理。环境卫生、绿化管理服务。物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务。物业装饰装修管理服务，包括房屋装修的申请与批准及对装修的设计、安全等各项管理工作。维修基金的代管服务。物业档案资料的管理。代收代缴收费服务。,常规性公共服务内容：,物业管理的基本知识,针对性的专项服务内容：,日常上活：包括各项家务代办，如搬家、代转保姆、代付各种公用事业费用、代订报刊等。商业服务：在物业管理区内开设小型商场、副食品市场、饮食店、小五金、