（人文地理学专业论文）长春市大型综合超市布局研究.pdf

摘要 长春市大型综合超市自1 9 9 8 年出现后，发展非常迅速，数量增加很快，已 成为长春市民日常购物的一个非常重要的场所。但长春大型综合超市在发展过程 中也存在着一些问题，其中之一就是空间布局不合理，有的区域过度集中，有的 区域则分布很少。过度集中导致各大超市之间的竞争加剧，超市倒闭、搬迁现象 时有发生，不利于超市业的健康有发展；大型超市分布很少的区域，满足不了居 民的购物需求。 本文从商业地理学角度，以长春市大型综合超市为研究对象，采用实地考察 等方法广泛收集资料，在分析现状资料的基础上，结合国内外相关领域研究的理 论成果，对长春市大型综合超市的布局进行了研究，并提出了一些布局优化的建 议和措施。本文主要有以下部分： 第一章绪论部分对本文的研究目的、研究意义、国内外关于大型超市的研究 现状以及本文研究的理论基础进行了论述，同时确定了本文的研究对象和研究范 围。 第二章回顾了国内外大型综合超市的发展历史，叙述了长春大型超市的发展 过程，并对长春的大型综合超市进行了分类。 第三章从长春市大型综合超市布局的现状出发，指出了长春市大型超市布局 的五大特征，同时通过对影响超市布局的因素分析，指出长春超市在布局上存在 着空间分布不平衡、繁华区过度集中、功能组织不合理等问题，并对这些问题存 在的原因进行了分析。 第四章通过对长春市大型超市现状发展的分析，认为长春市大型综合超市在 空间布局上有整体分散，局部集中、社区化布局和郊区化布局的趋势。同时根据 长春大型超市布局存在的问题，提出了加强政府规划引导、限定同一地区超市数 量、完善听证制度、鼓励向区级商业中心转移等超市布局的优化措施和建议。 最后是文章的结论部分，对文章的研究结果进行了总结，并指出了文章尚存 在的不足之处。 关键词：大型综合超市：布局特征；布局趋势；长春 a b s t r a c t s i n c eg e n e r a lm e r c h a n d i s es t o r eh a v ec o m ei n t oc h a n g c h u ni n19 9 8 ，t h e yh a v e d e v e l o p e dv e r yf a s ta n dr e p r o d u c e dr a p i d l y ，a n dh a v eb e c o m et h ev e r yi m p o r t a n t p l a c e sf o rt h ed a i l ys h o p p i n go f r e s i d e n t si nc h a n g c h u n h o w e v e r ，t h e r eh a v es e v e r a l p r o b l e m s i nt h e d e v e l o p m e n tp r o c e s s o ft h e l a r g e s c a l ec o m p r e h e n s i v e s u p e r m a r k e t s o n eo ft h ep r o b l e mi st h a tt h ea d d r e s sa r r a n g e m e n t sa r en o ts oi d e a l i n s o m ea r e a s ，g e n e r a lm e r c h a n d i s es t o r e sa r ec e n t r a l i z e de x c e s s i v e l y ，b u tt h eo t h e ra r e a s h a v ef e wg e n e r a lm e r c h a n d i s es t o r e s e x c e s s i v ec l u s t e rm a k e sa g g r a v a t e d c o m p e t i t i o n t h ep h e n o m e n o no fb a n k r u p t c ya n dr e l o c a t i o na r eo f t e no c c u r r e d i ft h i s p h e n o m e n o nd e v e l o p sf o ral o n gt i m e ，i tw i l lb a df o r t h eg e n e r a lm e r c h a n d i s es t o r e t h i sg r a d u a t i o nd i s s e r t a t i o nr e s e a r c h e sg e n e r a lm e r c h a n d i s es t o r em a i n l yf r o m g e o g r a p h yp e r s p e c t i v e t h i sp a p e rg a t h e r e di n f o r m a t i o nw i mm e t h o d sa b o u tf i e l d s u r v e ya n dt a k eg e n e r a lm e r c h a n d i s e s t o r ei n c h a n g c h u n 雒i t so b j e c t s o f s t u d y b a s e do nt h ei n v e s t i g a t i o no fl i v i n ge x a m p l e sa n dt h es u m m a r i z a t i o no f r e l a t i v es t u d i e s ，t h i sp a p e rp r o b e si n t ot h ei s s u ea n dt r yt of m ds o m es o l u t i o n t h e w h o l ep a p e ri sc o n t a i n sf i v ep o r t i o n s ： t h ef i r s tp a r ti st h ei n t r o d u c t i o n t h i sp a p e ri n t r o d u c e dt h er e s e a r c hb a c k g r o u n d ， r e s e a r c hd e v e l o p i n ga th o m ea n da b r o a do fp o s i t i o n a lc h o i c eo fc h a n g c h u n s s u p e r m a r k e t ，t h eb a s i ct h e o r i e s ，r e s e a r c ha p p r o a c ha n dt h em a i nr e s e a r c ho b j e c t t h es e c o n dp a r t ，l o o k i n gb a c kt h eh i s t o r yo fh y p e r m a r k e ti nh o m ea n db r o a d ， t a l k i n ga b o u t t h e p r o c e s s o fh y p e r m a r k e ti n c h a n g c h u na n dm a k e sc l a s s i f i e d r e s e a r c h t h et l l i r d p a r t i st h e a n a l y s i s o fh y p e r m a r k e t sc u r r e n td i s t r i b u t i o n i n c h a n g c h u n b e g i n n i n g w i t l lt h e d e v e l o p i n gb a c k g r o u n d o fh y p e r m a r k e ti n c h a n g c h t m ，t h i sp a r ta n a l y z e d t h ec h a r a c t e r i s t i co fh y p e r m a r k e td e v e l o p i n gi n c h a n g c h u n b yt h ea n a l y s i so ft h el o c a t i o nf a c t o r s ，w ef i n dt h a tt h ed i s t r i b u t i o no f h y p e r m a r k e ti nc h a n g c h u ne x i s t su n b a l a n c eo fs p a c ea r r a n g e m e n t ，e x c e s s i v ec l u s t e r i nc e n t r a ll o c a l sa n du n r e a s o n a b l ef u n c t i o na r r a n g e m e n ta n ds oo n l a s t ，t h ep a p e r a n a l y s i st h ef o r m i n gr e a s o n s t h ef o u r t hp a r t ，b yt h ea n a l y s i so fc u r r e n td i s t r i b u t i o ni nc h a n g c h u n ，w ec a nf i n d t h eh y p e r m a r k e to fc h a n g c h u ne x i s t st h r e et r e n d s ：t h ew h o l ec l u s t e r e da n dt h ep a r t i a l d i s p e r s e d ，s u b u r b a n i z a t i o no f d i s t r i b u t i o n ，c o m m u n a l i z e dd i s t r i b u t i o n t h e n ，a i m i n g a tt h ep r o b l e m sa n dr e a s o n s ，u s i n gf o r e i g nr e l a t i v ee x p e r i e n c e sf o rr e f e r e n c e ，s o m e s u g g e s t i o n so nh o wt oo p t i m i z er e a s o n a b l ed i s t r i b u t i o no fs u p e rm a r k e tw e r eg i v e ni n t h ee n d 玎 t h ef i f t hp a r ti st h ew h o l ea r t i c l e se p i l o g u e i nt h i sp a r tt h ea u t h o rs u mu pt h i s s t u d y ，f i n d i t sl a c kt h a ts h o u l db ep e r f e c t e dl a t e rb yt h ew o r k a n dt h ee x p e r i e n c e k e yw o r d s ：g e n e r a l m e r c h a n d i s es t o r e ；d i s t r i b u t i o nf e a t u r e s ；d i s t r i b u t i o nt e n d s ； c h a n g c h u n i i l 独创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师指导下独立进行研究工作所取得 的成果。据我所知，除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果。对本人的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了 明确的说明。本声明的法律结果由本人承担。 i 学位论文作者签名：，砻k 日期：2 翌李垃 学位论文使用授权书 本学位论文作者完全了解东北师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：东 北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子版，允许 论文被查阅和借阅。本人授权东北师范大学可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、 汇编本学位论文。同意将本学位论文收录到中国优秀博硕士学位论文全文数据库 ( 中国学术期刊( 光盘版) 电子杂志社) 、中国学位论文全文数据库( 中国科学技 术信息研究所) 等数据库中，并以电子出版物形式出版发行和提供信息服务。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文拓者签名奎址 日 期：纽丑 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 指导教师签名： 日期： 电话： 邮编： 东北师范大学硕士学位论文 1 绪论 1 1 选题的背景和研究方法 1 1 1 选题的背景 随着我国城乡居民收入水平的不断提高和消费观念的不断更新，传统的零售 业态( 百货商店等) 已不能满足消费者丰富多彩的物质和精神消费需求，2 0 世 纪9 0 年代末期，超市作为一种国际新型零售业态进入我国以后，便呈现出迅猛 发展的势头，成为我国各地商业发展的亮点。近年来，在统计的全国零售百强中， 超市或带有超市业态的企业名列前茅的情况已经屡见不鲜。根据我国城市化发展 和城镇建设的需要，特别是农村消费潜力巨大的状况，在相当长的时间内，我国 超市的发展都将供不应求，因此，超市必将在我国经济建设特别是商业演进中发 挥越来越重要的作用。 加入w t o 以来，我国已经过了3 w 5 年过渡期，国内零售市场的开放进程 骤然加快，外国大型零售企业大量进入。美国著名企业管理顾问公司麦肯锡在其 发表的研究报告指出：中国加入世界贸易组织后，最大的冲击将发生在商业领域。 实际上一些世晃零售业巨头，如：沃尔玛、家乐福、麦德龙等早已拉开了抢滩中 国商业市场的序幕，世界零售巨头抢夺中国市场份额之争，将会愈演愈烈，势必 对中国的商业形成巨大的冲击。同外资企业相比较，国内超市业总体上还处于明 显的弱势地位，外资企业在资金、人才、经营和管理等诸多方面都具有显著的优 势，而国内企业普遍存在经营理念落后、经营机制陈旧、经营规模偏小、布局选 址不合理等问题。面对世界零售巨头的冲击，我国的超市企业面临着巨大的生存 和发展问题。 长春作为吉林省的省会城市，是商家的必争之地。长春的超市业近十年的时 间里，充满着优胜劣汰的竞争。1 9 9 8 年恒客隆开业，开创了长春大型零售业的 先河，长春的市民也迎来了大型仓储超市时代，本土超市业开始蓬勃发展。2 0 0 2 年国际巨头沃尔玛的进驻，打破了本土超市独占市场的格局。统计数据表明，正 式进入长春的外域零售商业企业有北京华普、北京华联、上海联华、沃尔玛、乐 购等，总数已经达到了十几家。在2 0 0 5 年底，我国对外资零售企业设立的市场 准入和资本准入限制已全面放开，此后已有更多国内外零售巨头进入长春。跟本 土超市相比，这些巨头无论在资金实力、管理的先进性，还是配货渠道和经验上 都有一定的优势，本土超市在竞争中明显处于下风。 长春市目前的商业布局处于不稳定状况。现有中、高档百货大都集中在市区 东北师范大学硕士学位论文 中部、主要以火车站前、重庆路、红旗街等早期形成的商圈，地理位置相互邻近， 东、西部商圈尚未形成，中、高档百货在东、西部基本呈空白状况。东部城区中、 高档百货和大规模超市几乎没有，区域内商业配套设施尚不够完善。东部是长春 市主要的居民区之一，居住着长春市一半以上的人口，同时也是长春市大中型企 业聚集区。根据长春市发展规划，东部城区将是长春市今后几年的拓展方向，尚 有大量空白区域与待开发，东部人口会迅速增加。随着长春城市发展建设，这种 不合理的商业布局必然要随之调整，重新组合，作为零售业态之一的大型综合超 市业，其发展的现状布局是否合理，如何合理布局正是本文研究的问题。 1 1 2 研究意义 1 现实意义 作为省会城市，长春拥有巨大的潜在消费力，是众多商家巨头的必争之地。 随着城市社会经济的发展，城市的变迁，商业地位的变化和整个行业的快速发展， 特别是加入w t o 以来，我国零售业全面的对外开放，长春的零售业空间布局发 生了很大的变化。进入2 1 世纪，外资零售企业在长春抢滩登陆，内资零售企业 跻身长春市场，使长春的零售业竞争日趋激烈，零售企业对网点的布局与争夺中 存在盲目选址、盲目布局等问题，作为零售业态之一的大型综合超市，能否根据 自身的特点、经营机制进行着合理空间布局，在相当的程度上影响着长春零售业 空间布局的变化。因此，研究长春市的大型综合超市空间布局将对未来城市规划、 零售业空间布局的发展方向、零售企业网点的设置等具有十分重要的指导意义。 2 理论价值 大型综合超市业作为零售业态之一，与人们的生活息息相关，学术界对其的 研究也有了相对完整的理论体系。但细化到对零售业态的布局研究的成果并不 多。本文通过对超市的发展布局进行研究，有利于细化零售业的研究理论，丰富 城市商业区位研究的理论体系。同时在研究过程中应用城市市场空间理论、中心 地理论等相关理论，对经济地理、城市地理的研究具有一定的理论意义。 1 2 国内外研究文献综述 1 2 1 国外研究概述 1 商业地理学的综合研究 国外对商业地理学的研究，基本涉及商业地理学的所有领域。戴维斯在其零 售营销地理学中，从理论基础、商业区域体系、商业用地、消费者购物行为、 商店区位评估等方面进行了综合的论述，并且对零售活动的空间特性进行了重点 阐述。加尼尔和德洛贝兹在营销地理学中，通过案例研究，侧重了对不同尺 度商业空间的组织和表现形式的分析。琼斯和西蒙斯在零售区位论中，从需 2 东北师范大学硕士学位论文 求、消费者行为、区位分析等角度，对零售环境惊醒了系统的探讨【1 】。道森的零 售地理学则对城市消费行为、零售业区位、零售业组织等进行了研究【2 】。 2 商业空间结构的研究 ( 1 ) 中心地理论的研究 德国地理学家克里斯泰勒( c h r i s t a l l e r ，1 9 3 3 ) 提出的中心地理论是现代商业空 间理论的基础，为商业空间结构研究提供了理论框架。直到现在，克氏理论仍是 商业空间分析研究的主要理论之一，有着极其深远的影响。该理论提出的“层次” 与“中心 概念，是后来学者在确定城市内部商业空间层次结构研究的最直接的 依据和理论根源。但是该理论也存在一定的不足，不少学者就针对这些不足从不 同角度对该理论进行改良。 德国经济学家廖士( l o s c h ，1 9 4 0 ) 在其区位经济学中提出“经济地景 模型”。该模型认为不同层次中心地之间存在互补性，同一层次中心地功能未必 相同。这模型是一种非层次性的空间体系，主张各空间功能专业化，空间体系中 的中心之间具有连续性。以中心地理论导向的商业空间结构理论，在克氏理论的 基础上逐渐发展起来。 中心地理论的研究存在着诸如完全从理性经济观点出发，不考虑消费者行为 的差异，只从规模及设施功能数量出发划分层次体系；认为中心地的产生与存在 来自于周边地区对商品和服务的要求，其发展也来源于服务地的发展，其发展方 式是自下而上的等等不足之处，这些不足之处造成了中心地理论架构的封闭性和 理论的局限性例。 ( 2 ) 计量革命引导下的空间分析的研究 二战后，计算机技术的发展也使建立复杂的数学模型成为可能，地理学界进7 入“数量革命”时代，计量革命导致复杂的计量方法在城市内部空间研究中发挥 作用。贝里( b e r r y ) 应用数量地理的研究方法，对芝加哥大都会区商业形态区 位分布进行实证研究，提出“都市区商业空间结构模型。该模型将商业空间分 成中心型、带状及特殊功能型3 种商业区，他通过对城市商业空间结构构成要素 透彻的研究，提出带状及特殊功能两种商业区【4 】。空间分析的研究改变了商业空 间的研究方法，地理学的研究开始由文字描述转为数据处理，运用统计学和数学 分析方法去分析和说明问题，预测研究结果，寻求事物发展的规律性。但是空间 分析的抽象化使地理学的研究容易脱离实际，逻辑系统与实际之间存在着的巨大 差异。 ( 3 ) 关于消费者行为的研究 从上世纪6 0 年代开始，消费者行为对商业空间组织的重要性逐渐为学者们 所认可。这些学者认为空间分析将人地关系物化，忽视了人在塑造空间结构中的 作用，他们强调要分析空间形式首先必须分析个人决策过程，从消费者的需求出 发，考虑消费者行为差异对商业空间组织的影响。贝里和盖瑞逊( 1 9 5 8 年) 提 东北师范大学硕士学位论文 出的三级活动理论，第一次将消费者行为纳入理论架构，将消费者行为与商业空 间类型结合起来作为划分商业空间类型的标准。该理论认为消费者会在商业中心 产生多目的的购买行为。后来的学者受这一观点的影响，纷纷对消费者前往最近 的商业中心购物的假设提出挑战，从而导致行为学派的充分发展。美国学者赖斯 顿提出了行为一空间模型，该模型有以下观点g 第一，行为与空间结构是相互依 赖的，任何一个空间结构的转变都会导致空间行为的转变，同样空间行为的变化 也会引起空间结构的变化；第二，行为有两种类型：消费者行为和经营者行为， 两种行为形态相互影响；第三，行为是行为者利用各种知觉的可能性作出偏好性 选择的方式。与中心地理论所提出的消费者行为假设不同，赖斯顿认为消费者实 际生活中的行为在任何一层次的中心地都会出现成批、多目的的形式，这一观点 对后来学者的研究产生很大影响i 5 | 。 对消费者行为的研究都是从消费者行为方式和社会经济属性的角度来理解 城市商业空间结构的形成与发展。研究认为商业空间层次结构不仅来源于经济法 则，还来自消费者行为及社会经济属性，这正是这些理论最大的贡献。但这类研 究均把商业空间看成是一个自足的、封闭的空间体系，完全独立于外在空间体系 之外，忽视了外在自上而下的发展动力的影响。 3 商业空间选择的研究 市场区分析和区位评估研究是商业空间选择理论的两大部分，两者相互补充， 前者主要注重需求方和区位因素的研究，而后者则将消费者和经营者的需求相结 合。商业区位选择的研究方法经历了简单到复杂，从经验性推理到统计预测模型 的发展过程，比较常用的有五种方法：经验法则、排序法、权重分析法、回归分 析法和区位分配过程【6 】。前三种方法是以日常经验为基础，研究中主观色彩较浓， 而后两种方法则要重点阐述。多元回归分析法：计算机的迅速发展及应用，西方 零售服务业及其相关行业所获得的大量的统计信息，都为多元统计分析方法和数 学模型在市场区位研究开辟了一个新天地，使得学科向更理性、更缜密的方向发 展。这种模型将商场的经营情况和主导因素用数学模型联系起来，这样预测者就 可以对新的区位进行合理的预测。 格蒂斯1 9 6 1 年提出商业总零售额会随着离市中心的距离的增加而减少。李 育( y l e e ) 1 9 7 9 年从概率模型和最近邻统计方法入手，分析不同类零售店之间的 区位影响，认为不同类型的零售店之间存在三种分布类型：集聚、独立以及回避 型【7 1 。格叙和克拉依格在1 9 8 4 年在霍特宁( h o t e l i n g ) 的古典区位模型的基础上 提出区位分配模型。 1 2 2 国内研究概述 超市作为零售业态之一，在我国出现的比较晚，学术界对这种零售业态做过 一些研究，但研究的主要角度是商业经营管理方面，对超市业布局的研究比较少。 4 东北师范大学硕士学位论文 国内的研究也主要以商业或零售业为研究对象，对其空间布局进行研究。主要的 研究成果有： 1 商业地理学的综合研究 我国商业地理学发展至今，经历了由热变冷，又逐渐升温的过程，研究视角 也开始向多领域拓展，从最初的描述性研究，到简单商业地域结构和布局研究向 计量化、多学科交叉化、人文化等方向发展。王希来、崔家立的中国商业地理 学以中国商品生产地域的分布规律、商品空间位移的网络分布规律、商品销售 地理位置的区域组合规律为主要研究对象，分析了影响商品生产地域分布的因素 和商品流通空间形态的布局模式。隋锡山、汤勇的商业地理学强调了商业经 济活动与地理环境之间的关系与矛盾，增添了理论、方法和应用等方面的专门性 论证部分。陆大道主编的中国商业地理学在内容上强调了中国商业中心城市 及其辐射经济区域。王希来、乌兰主编的商业地理学专门以商业经济活动的 布局或空间组织为主体，在研究范围上进入中观地域乃至微观，同时，汇总了中 西方商业地理学在理论的成果，结合了“数量革命”分析方法，转移到城市内部 空间商业街和商业小区的布局研究中，并首次涉及到不同商业业态形式在城市商 业布局中的一般特点。 商业地理学从早期的宏观( 区域) 视角开始向中观( 城市) 和微观( 社区) 视角转变，但是研究得还很不足，特别是中观方面更需要进一步的探讨。另外， 商业地理学研究的资料十分匮乏，首先是统计工作方面都缺乏必要的统计指标， 再则相关的资料也很少公布。商业普查工作做得不够深入，商业活动的类型、规 模、效益、区位等等都缺乏现存的资料，而需要研究者自行调研，增加了研究的 成本和难度。 窀 2 商业空间结构的研究 杨吾扬教授以北京市为例，系统地从城市地域结构和商业中心地域结构两个 方面展开了城市商业网点的研究，阐述了北京市历史地域结构演变、人口和通达 性、城市空间发展趋势等方面对北京市商业中心的各种影响，并利用中心地理论 六边形空间等级结构模型对北京市商业中心作出中长期的预测和模拟【8 】。陈忠暖 等( 1 9 9 9 ) 以商业行业为切入点，在实地调查的基础上，采用因子生态分析技术， 定性与定量相结合，研究昆明市商业地域结构现状、存在问题，提出今后调整方 向( 9 】。周春山、罗彦( 2 0 0 4 ) 从生态学的视角，运用生态学知识( 如动物种群斗 争、生境和领域等) 对城市商业空间分布现象进行解释【1 0 1 。 3 商业空间选择的研究 韩西丽以大城市超大型综合超市和仓储商店为研究对象，对超市的选址、功 能布局和交通组织提出了一些建议和对策】。田志友、王浣尘等在分析、总结区 域市场零售业连锁经营发展特点的基础上，建立了连锁网点选址与布局的市场吸 引力模型，运用元胞自动机模拟技术，并以m a t l a b 中的结构体对象为演化变量， 东北师范大学硕士学位论文 进行区域市场连锁网点选址与布局的仿真研究，对连锁经营的区域宏观布局很有 价值意义f 1 2 】。时臻、白光润以上海大卖场为着手点，在分析了大卖场布局的区位 因子的基础上，研究了上海大卖场空间布局特征，从而提出了合理布局大卖场的 建设【13 1 。 4 消费者行为的研究 杨丽君、朱华岚等人利用组件g i s 技术，在商业地理信息管理系统的基础 上构建了市场饱和度分析、商圈划分、需求估计3 个商业应用分析模型，实现了 对商圈的定量及可视化分析【l 卅；陈零极、柴彦威通过对上海居民消费行为的调 查，探讨了上海居民大型超市购物行为的总体特征以及时空间特征。通过不同类 型商品购物行为空间的分析得出，大型超市对居民购物出行空间的影响显著【1 5 1 。 王德、周宇以上海市曲阳地区居民为调查对象，在大量的实证数据基础上对该地 区市民选择家乐福或易买得两超市的行为特征作了初步分析，研究表明距离是居 民购物首要的考虑因素【1 6 1 。李程骅以消费文化为切入点，研究南京居民对便利 店、超市和购物中心等新兴业态的符号感知与消费认同以及在此背景下家庭消 费观念的转变1 1 7 j 。 5 零售业态空间布局的研究 王希来通过分析国际大都市商业布局现状与发展趋势，对商业布局方面提出 了新的要求，进一步深化了布局理论【l8 】。许学强、周素红、林耿对广州市的大 型零售店、大型综合超市、购物中心和仓储式商场布局进行研究，分析了广州市 大型零售商店的空间布局现状及影响因素，研究了广州市大型零售店的未来空间 布局与发展走向【1 9 】。朱枫、宋小冬利用2 0 0 1 年上海市第二次基本单位普查的有 关数据，选取1 6 0 个大型百货零售商业设施作为研究对象，分析了上海浦东新区 商业的空间布局特征，影响因素及商业中心体系，旨在为将来浦东商业设施的规 划布局提供参考，并为商业设施规划中的g i s 应用进行探索【2 0 】。王朝晖在阐述 哈尔滨市大型超市布局特征的基础上，分析了哈尔滨市大型超市竞争态势并对未 来哈尔滨市大型超市空间布局演化进行了预测1 2 。 6 商业郊区化研究 随着我国城市化和郊区化的发展，很多城市出现了商业郊区化的趋势。易峥 对9 0 年代重庆市零售商业离心化进行了研究，指出商业离心化还处于萌芽阶段， 近郊中心和中心区的商业竞争将更加激烈，中心商业区和郊区商业中心应各有侧 重地发展【2 2 】。罗彦对我国的商业郊区化进行了研究，分析了我国商业郊区化比 较慢的原因1 2 3 | 。 6 东北师范大学硕士学位论文 1 3 研究对象与研究范围 1 3 1 研究对象 本文主要研究长春市大型综合超市业态的布局状况。自1 9 9 8 年以来，长春 市的超市业发展非常迅速，日新月异。据统计，长春市现有超市1 3 0 0 多家，其 中包括营业面积超过6 0 0 0 平方米的大型超市，如：沃尔玛超市、北京华联超市、 恒客隆超市、欧亚超市、家乐福超市、亚泰超市等，也包括1 0 0 0 - - 5 0 0 0 平方米 的中型超市，如：南街超市、远方超市等，还包括营业面积在1 0 0 0 平方米以下 的社区超市、便利店等，可以说，长春市的超市数量繁多调研起来工作量非常大。 鉴于本人力量有限，加上小型超市的布局科学性低，规律性比较差，研究起来比 较困难，研究起来也没有什么实际的意义，因此本文的研究对象为大型超市，即 面积在6 0 0 0 平方米以上的大型综合超市。 1 3 2 研究范围 本文的研究范围为长春市的市区，由于双阳区离长春主城区距离较远，因此 具体研究范围包括除双阳区以外的南关区、朝阳区、宽城区、二道区、绿园区、 及高新技术产业开发区、经济技术开发区、净月经济开发区。 1 4 研究的理论基础 1 4 1 中心地理论 中心地理论是由德国城市地理学家克里斯特勒( w c h r i s t a l l e r ) 和德国经济 学家廖士( a l o s c h ) 分别于1 9 3 3 年和1 9 4 0 年提出的，该理论深受杜能的农业 区位论和韦伯的工业区位论影响。 德国地理学家克里斯泰勒( 0 c h r i s t a l l e r ，1 9 3 3 ) 提出的中心地理论是现代商 业空间理论的基础，为商业空间结构研究提供了理论框架。直到现在，克氏理论 仍是商业空间分析研究的主要理论之一，有着极其深远的影响。该理论提出的“层 次 与“中心 概念，是后来学者在确定城市内部商业空间层次结构研究的最直 接的依据和理论根源。但是该理论也存在一定的不足，不少学者就针对这些不足 从不同角度对该理论进行改良。 德国经济学家廖士( l o s c h ，1 9 4 0 ) 在其区位经济学中提出“经济地景 模型。该模型认为不同层次中心地之间存在互补性，同一层次中心地功能未必 相同。这模型是一种非层次性的空间体系，主张各空间功能专业化，空间体系中 的中心之间具有连续性。以中心地理论导向的商业空间结构理论，在克氏理论的 基础上逐渐发展起来。 中心地理论告诉我们研究城市体系、城市在体系中的地位对商业地产开发和 招商价值重大。服务门槛对于商业地产项目，尤其是市场、写字楼等企业定位有 7 东北师范大学硕士学位论文 巨大的指导意义。超越服务门槛的定位是虚假的，没有实际价值。 商业经营网点在空间上表现为有序结构，不能超越空间等级结构选点布局。 有些经营服务是沿着中心地等级体系上下移动的，例如，小企业从低端中心地向 高端中心地移动，大企业则沿着高级中心地到低级中心地的方向移动。国外零售 企业进入我国首先从大城市开始，然后在次级城市选点布局，一般不越级移动。 商业经营受到市场区门槛人口的限制，当中心地等级较低时，有些业态所需要的 最低人口数不能满足，该业态就不能在该等级中心地布局，否则只能以失败告终。 1 4 2 商圈理论 商圈的概念可以按照商业问题的层次分为行业商圈和门店商圈。行业商圈是 广义概念上的，多指经过规划的、已经形成的、某种商业形态已经完备、经营某 类产品或服务的商家高度集中的地带。比如太原的服装城和柳巷就是已经形成的 以批发零售服装为主的商圈。而门店商圈是狭义概念上的，是指经营某类产品和 服务的某家企业的顾客其分布的地理区域，通俗的讲店面商圈就是以某个店面为 中心，以某个距离为半径所形成的一个顾客圈子( 现实情况下这不可能是一个规 则圆) 。“商圈是指以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径， 形成一圆形之消费圈，也就是指商店能吸引顾客来购物的有效距离，或者是来店 顾客所居住的地理范围。商店的商圈可以根据顾客所占的比例，划分为三个圈层， 由内到外分别是主要商圈、次级商圈和边缘商酬2 4 1 。主要商圈占这一店铺顾客 总数的5 5 - - 7 0 ，位于靠近店铺的区域，该区域顾客密度最高，每个顾客的平 均购货量也最大，很少同其它商圈发生重叠。次级商圈包含这一店铺顾客总数的 1 5 - - 2 5 ，位于中心商圈外的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈 顾客缺少吸引力。边缘商圈包含了剩余部分的顾客，这些顾客最分散，只有一些 特殊品、选购品才会吸引他们的到来【2 5 1 。如图1 1 。 图3 - 1 商店的商圈结构图 8 东北师范大学硕士学位论文 1 4 3 零售引力理论 ( 1 ) 赖利法则 在1 9 2 9 年，通过对美国1 5 0 个城市商圈调查分析后，赖利将物理学中的 引力模式运用到商业领域，提出了零售引力法则。赖利认为，两个城市( i j ) 商 业的销售额( s j ，s j ) 、城市的人口规模( p j ，p i ) 以及两个城市之间任何一点到 两个城市的距离( d i ，d i ) 等三对因素之间存在这样的关系【2 6 】： 毒= 愀j t 旦d , 2sl e ( 2 ) 康弗斯断裂点模型 康弗斯在赖利法则的基础上，提出用以描述两个商业中心影响力完全相等的 地点的断裂点模型。其公式如下： 厣 卯2 岛“1 + 茸 其中b p 为断裂点到较小城市的距离，d i i 是两个城市之间的距离，p i 、p j 是 两个城市的人口规模。在断裂点的位置上，一个顾客光顾两个城市的概率大体相 同。断裂点识别了两个相邻城市的市场区界限【2 7 1 。 ( 3 ) 赫夫模型 2 0 世纪6 0 年代赫夫在赖利法则和断裂点模型的基础上，建立了赫夫模型。 该模型预测了消费者的空间行为，认为i 区的消费者选择到j 商店购物的概率， 可由一下公式来计算： n 一拦b 弓= 彳i 卫一 y 彳? 历矗 j = i 其中如是i 区的消费者到j 商店购物的概率；a 是商店j 的吸引力；d i j 是i 和j 之间的距离；a 是根据经验观察所估计的吸引力参数；b 是根据经验观察所 估计的距离衰减参数；1 1 是包括商店j 在内的所有商店数。由模型可以看出商店 的吸引力越大、吸引力指数越大，商圈内的消费者到该店购物的概率越大；距商 店距离越远、距离摩擦系数越大，消费者到该商店购物的概率越小【2 8 】。 1 4 4 微区位理论 区位论可分为三个层次，分别为宏观、中观和微观层次上的区位研究，微区 位理论【2 9 3 0 3 1 】是针对以往区位论多着眼于宏观、中观层次的研究而提出的，注 重区位的应用研究。微区位选择对象的空间范围是城市或城镇的街区，区位选择 的主体是城市公共事业管理部门、企业等。微观尺度的区位问题主要的制约因素 9 东北师范大学硕士学位论文 包括城市规划制约、人文环境、生态环境，产业事业关联、市内交通、街区地价、 道路结构等。微区位理论主要包括空间竞争和空间关联。 空间竞争是同业态零售企业之间争夺和划分地域市场空间的空间经济过程， 而不是基于产业联系的生产企业的空间竞争；空间竞争的空间和地域效应，在微 观上表现为地域市场的扩大和重新分割，在中观和宏观上零售企业通过竞争和划 分地域市场最终形成一定的地域市场空间结构，其经济景观是各级商业中心和各 种类型的商业街( 区) ，具有“多向度”、持续性和动态性，以及结果的不确定性 等特点。 商业微区位空间关联是指城市街区空间尺度上商业设施之间或商业设施与 其他城市设施之间由于空间关系而产生的影响。空间关联本质上是一种不发生生 产和贸易关系情况下的经济外部性现象。关联与集聚既有联系也有区别。空间集 聚强调规模，侧重于规模对经济的影响，体现群体与个体的关系；空间关联强调 联系，体现个体之间的互相利用对方外部性。从不同角度，关联可以分成消费者 主导型、商品主导型、结构主导型三种主要类型。 1 0 东北师范大学硕士学位论文 2 大型综合超市概述 2 1 我国零售业态的分类与大型综合超市的定义 2 1 1 零售业态的分类 零售业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的 不同经营形态。我国的零售业态分类是根据近年来我国零售业发展的趋势，并借 鉴发达国家对零售业态划分方式，按照零售店铺的结构特点，结合其经营方式、 商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定 营业场所等因素将零售业分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两种类型共计 1 7 种业态。其中有店铺零售业态包括食杂店、便利店、折扣店、超市、大型综 合超市、仓储商店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直 销中心1 2 种业态，无店铺零售业态包括电视购物、邮购、网上商店、自动售货 亭、电话购物5 种业态p 2 】。见表2 1 。 表2 1 有店铺零售业态分类和基本特点表 业态基本特点 选址商圈与目规模商品结构商品售服务功能管理信 标顾客卖方式息系统 1 食杂位于居民区内或辐射半径营业面积以香烟、饮料、柜台式营业时间初级或 店传统商业区内0 3 公里，一般在1 0 0酒、休闲食品为和自选1 2 小时以不设立 顾客为固平方米以主式相结 上 定的居民内 厶 2 便利商业中心区、交商嘲范围营业面积以食品、日用小以开架营业时间程度较 店通要道以及车小，顾客步1 0 0 平方米百货为主，商品自选为1 6 小时以高 站、医院等公共行5 分钟左右，利用品种在3 0 0 0 种主，结算上，提供即 活动区内到达。顾率高左右，售价高于在收银时性食品 客多为有市场平均水平处统一的辅助设 目的的购进行施，开设多 买。 项服务项 目 3 折扣居民区、交通要辐射半径营业面积商品平均价格开架自用工精简，一般 店道等租金相对便2 公里左 3 0 0 5 0 0低于市场平均 选，统一为顾客提 宜的地区右，目标顾平方米水平，自有品牌结算供有限的 客主要为占有较大的比服务 商圈内的例 居民 4 超市市、区商业中心、 辐射半径 营业面积经营包装食品、自选销 营业时间 程度较 居住区 2 公里左 在6 0 0 0 平 生鲜食品和日售，出入1 2 小时以高 右，目标顾方米以下用品。与综合超口分设，上 东北师范大学硕士学位论文 客以居民市商品结构不在收银 为主同。 台统一 结算 5 大型市、区商业中心、辐射半径实际营业大众化衣、食、自选销设不低于程度较 超市城郊结合部、交2 公里以 面积6 0 0 0日用品齐全，一 售，出入营业面积高 通要道及大型居上，目标顾平方米以次性购齐，注重口分设，4 0 0 o 的停 住区客以居民、上自有品牌开发 在收银 车场 流动顾客 台统一 为主结算 6 仓储 城乡结合部的交辐射半径营业面积以大众化衣、自选销设相当于程度较 式会员通要道5 公里以 6 0 0 0 平方 食、用品为主，售，出入营业面积高并 店 上，目标顾 米以上 自有品牌占相口分设，的停车场 对顾客 客以中小 当部分，商品在在收银实行 零售店、餐4 0 0 0 种左右，台统一会员制 饮店、集团实行低价、批量 结算 管理 购买和流销售 动顾客为 主 7 百货市、区级商业中目标顾客营业面积综合性，门类齐采取柜注重服务，程度较 店心、历史形成的以追求时6 0 0 0 一 全，以服饰、箱台销售设餐饮、娱高 商业集聚地尚和品味2 0 0 0 0 平方包、化妆品、家和开架乐等服务 的流动顾 米 庭用品、为主面售相项目和设 客为主结合方施 式 8 专业 市、区级商业中目标顾客根据商品以某类商品为采取柜从业人员程度较 店心以及百货店、以有目的特点而定主，体现专业台销售具有丰富高 购物中心内选购某类性、深度性、品或开架的专业知 商品的流种丰富，选择余面售方 识 动顾客为地大式 主 9 专卖市、区级商业中目标顾客根据商品以销售某一品采取柜注重品牌 一般 店 心、专业街以及以中高档特点而定牌系列商品为台销售 声誉，从业 百货店、购物中消费者和主，销售量少、 或开架人员具备 心内 追求时尚 质优、高毛利面售方丰富的专 的年轻人 式，商店业知识，提 为主陈列、照供专业性 明、包服务 装、广告 讲究 1 0 家城乡结合部、交目标顾客营业面积以与家庭居住采取开提供一站较高 居建材通要道或消费者以拥有自6 0 0 0 平方环境有关的装架自选式购足和 商店自有房产比较高有房产的米以上饰、装修等用方式一条龙服 的地区顾客为主品、日用杂品、 务，停车位 技术及服务为 3 0 0 个以上 主 1 1 社 市、区级商业中商圈半径建筑面积2 0 - 4 0 个租赁各个租停车位各个租 购 区心 为5 1 0为5 万平店，包括大型综赁店独 3 0 0 5 0 0 个 赁店使 1 2 东北师范大学硕士学位论文 物购公里方米以内合超市、专业立开展用各自 由 物店、专卖店、饮经营活的信息 心中食服务及其他动系统 心店 市市级商业中心商圈半径建筑面积4 0 1 0 0 个租赁各个租停车位5 0 0各个租 区为1 0 2 0 公1 0 万平方店，包括百货赁店独个以上赁店使 购里米以内店、大型综合超立开展用各自 物市、各种专业经营活的信息 由 店、专卖店、饮动系统 心食店、杂品店以 及娱乐服务设 施等 城城乡结合部的商圈半径建筑面积2 0 0 个租赁店各个租停车位各