（产业经济学专业论文）首都房地产业内部关系评价.pdf

学位论文授权使用声明 行的研究工作所取得 其他个人或集体已经 和集体，均已在文中 6 月 7 日 本人完全了解北京工商大学有关保留和使用学位论文的规定，即：研究生在校 攻读学位期间论文工作的知识产权单位属北京工商大学。学校有权保留并向国家有 关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以 公布学位论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编 学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) ， 学位论文电子版同意提交后，可于鸥年口一年口二年后在学校图书馆 网站上发布，供校内师生浏览。 作者签名导师签 期：竹舌月7 日 摘要 土地供应的失控，规划管理的滞后，市场的低效率，商品房供应结构比例失 衡，房价上涨过快，部分地区投资过热等等，成为北京房地产市场的弊病。就这 一系列问题，本文对北京市房地产市场内部结构进行了分析。 从住房市场的内部关系来看，可发现两方面的问题：一方面住房价收入比和 房价租金比均显著超过理论水平，可能意味着住房价格不合理，和住房市场的整 体投资过热。另一方面房供应和需求在价位结构和套型面积结构等方面都存在明 显的不匹配，另外，由于区域不同，住房价格的偏离程度和投资热度存在明显差 异，呈现出区域间的非发展。 从土地市场与住房市场的关系看，土地供应与住房供应之间已经形成了较为 稳定的数量关系，土地价格在住房价格中所占比例基本合理，但长期看住房价格 变化与土地价格变化之间也能通过相互影响而实现； 从房地产市场内部不同类型物业市场问的关系来看，住宅供应量和写字楼、 零售商业等非住宅供应量应符合特定的理论比例。市场中的实际比例在短期内偏 离了这一理论比例，但从长期来看，住宅和非住宅仍处于围绕其理论比值上下波 动的合理状态中。 最后，本文通过对首都北京房地产业内部关系进行总体评价，旨在为政府进 行宏观调控提供适当的理论依据和实践证明。 关键词：房地产，住房市场，内部关系 a b s t r a c t t h i sp a p e r , a k e st h eq u a n t i t a t i v ee v a l u a t i o n si nt h ei n t e r n a ls t r u c t u r ec o o r d i n a t i o n o ft h er e a le s t a t em a r k e ti nb e i j i n g f i r s t l y , f r o mi n t e r n a l h o u s i n gm a r k e t ，an u m b e ro fi s s u e sc a nb ef o u n d ：o no n e h a n d ，p r i c e i n c o m er a t i oa n dp r i c e - r e n tr a t i os i g n i f i c a n t l ye x c e e d st h e o r e t i c a ll e v e l ， w h i c hi m p l i e sh o u s i n gp r i c e sa r eu n r e a s o n a b l e ；o nt h eo t h e rh a n d ，t h es u p p l ya n d d e m a n do b v i o u s l ym i s m a t c h e si nt h ep r i c es t r u c t u r ea n dh o u s i n gt y p es t r u c t u r ea n d t h eh o u s i n gm a r k e ti n v e s t m e n ti so v e r h e a t i n g a tt h es a m et i m e ，i nd i f f e r e n tr e g i o n s ， h o u s i n gp r i c e sa n di n v e s t m e n tl e v e l sa r es i g n i f i c a n t l yd i f f e r e n t ，w h i c hi n d i c a t e s n o n c o o r d i n a t e dr e g i o n a ld e v e l o p m e n t s e c o n d l y , f r o mt h er e l a t i o n s h i po fl a n dm a r k e ta n dh o u s i n gm a r k e t ，t h es u p p l yo f l a n da n dh o u s i n gh a sb e e nf o r m e dar e l a t i v e l ys t a b l er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h et i m i n g a n dq u a n t i t y t h ep r o p o r t i o no fl a n dp r i c e st oh o u s i n gp r i c e si sb a s i c a l l yr e a s o n a b l e ， a n di n l o n gt e r m ， c h a n g e sb e t w e e nh o u s i n gp r i c e s l a n dp r i c e sc a na c h i e v e c o o r d i n a t i o nt h r o u g hm u t u a li n f l u e n c e f i n a l l y , f r o mt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nd i f f e r e n tt y p e so fp r o p e r t ym a r k e t sw i t h i n t h er e a le s t a t em a r k e t ，f r o mt h ep e r s p e c t i v et oc o m p l e t e l ym e e tt h ep r o d u c t i o na n d c o n s u m p t i o nn e e d s o ft h er e s i d e n t s ，t h er a t i oo fr e s i d e n t i a lp r o p e r t yt oo f f i c eb u i l d i n g a n do t h e rn o n r e s i d e n t i a lc o m m e r c i a lp r o p e r t ys h o u l da c c o r dw i t has t a b l et h e o r yr a t i o h o w e v e r , i ns h o r tt e r m ，ad e v i a t i o ne x i s t sb e t w e e nt h ea c t u a lr a t i oi nt h em a r k e ta n d t h e o r yr a t i o ，e s p e c i a l l yi nr e c e n ty e a r s ，t h es u p p l yo f o f f i c eb u i l d i n ga n dc o m m e r c i a l p r o p e r t i e sh a ss i g n i f i c a n t l yi n c r e a s e dw h i l et h es u p p l yo fh o u s i n gm a r k e tc o n t i n u a l l y d e c l i n e ，r e s u l t i n g l o wr e t u r n so ft h eo f f i c eb u i l d i n ga n dc o m m e r c i a lp r o p e r t y i n v e s t m e n ta n dt h ep e r s i s t e n tr i s i n go fh o u s i n gp r i c e si nl a s tt w oy e a r s b u ti nt h el o n g r u n ，t h er a t i ob e t w e e nl i v i n gp r o p e r t ya n dn o n - l i v i n gp r o p e r t yi s s t i l lr e a s o n a b l e f l u c t u a t e da r o u n di t st h e o r e t i c a lr a t i o t h i ss t u d yp o i n t st o h e l p t h er e a le s t a t em a r k e tp a r t i c i p a n t sa n ds c i e n t i f i c r e s e a r c h e r st og e tb e t t e ru n d e r s t a n d i n ga n dj u d g m e n t so nt h er e a le s t a t em a r k e t ，a n d p r o v i d et h e g o v e r n m e n tt h e o r e t i cb a s i sa n d p r a c t i c a l e v i d e n c et o c a h yo u t m a c r o e c o n o m i cc o n t r 0 1 k e yw o r d s ：r e a le s t a t em a r k e t ；h o u s i n gm a r k e t ；r e l a t i o n s h i p ； i i 3 2 2 小结9 第四章住宅与非住宅的关系1 1 4 1 住宅与商铺的关系1 1 4 1 1 两种类型物业的投资现状分析1 1 4 1 2 两种类型物业供应量实际比值1 2 4 1 3 小结1 2 4 2 住宅与写字楼物业的关系1 3 4 2 1 两种类型物业供应量的估算一1 3 4 2 2 两种类型物业供应量的实际比值1 4 4 2 3 理论比值与实际比值的对比1 4 4 2 4 住宅价格和写字楼价格关系1 5 第五章住宅市场内部结构关系评价1 7 5 1 住宅市场的供需关系研究17 5 1 2 住房市场供求平衡分析1 9 5 1 3 小结2 0 5 2 1 从交易结构看面积结构匹配情况分析2 1 5 3 从户型面积结构看供需关系2 2 5 3 1 户型面积结构匹配情况分析2 2 i i i ：1 3 ：! z i 比的理论值测算2 5 比的实际值测算2 6 ：1 7 ：1 8 ：1 8 3 0 ：；：! i v 蒋亮智房地产业内部关系评价 第一章绪论 1 1 研究背景 为调节供应结构，引导需求抑制住房价格过快上涨，国家高度重视房地产市 场过热的问题，并颁布了一系列措施。2 0 0 3 年和2 0 0 4 年的宏观调控以紧缩信贷 和土地供应为主要原则，标志性的政策措施包括央行1 2 1 号文件和国土资源部 7 1 号令，这一期间的政策以货币政策和土地政策工具为主。2 0 0 5 年，宏观调控 政策进入了第一个高潮，调控的规模已经从“线”上升到“面 ，综合性的纵深 调控成为了2 0 0 5 年房地产市场宏观调控的重要特色，具体到调控手段也增添了 行政命令和税收政策，如国八点、国八条、部八条中明确将稳定住房价格作为地 方政府政绩考核指标，同时推出的营业税、所得税相关政策也吹响了税收调控的 号角。2 0 0 6 年，房地产市场的宏观调控进入了深化、细化的阶段。“国六条 和 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知引入了最为严厉的规划管制 类政策( 套型建筑面积管制) ，标志着房地产市场的宏观调控达到了一个新的高 点，而且调控重心从单纯的利用财税政策打击投机转移到利用规划管制政策调控 供给并进而引导合理的住房需求。与此同时，2 0 0 6 年调控中，政府也开始治理 外资流入引发的投机需求，2 0 0 7 年，2 4 号文的出台意味着政府全面介入保障性 住房的建设和管理；同时，引入土地增值税、更加频繁的运用货币政策成为当年 供需调控的主要手段。 归结起来，这些政策都是通过金融政策，土地政策，规划政策来房地产市场 的内部结构，并最终实现房地产市场与城市经济，社会的发展。因此，理清房地 产市场内部结构关系，做出及时的准确评价是宏观调控的基础和关键环节。在此 背景下，本文通过对北京市房地产市场的深入调查，分析和评价了首都房地产市 场内部结构的关系。 1 2 文献综述 西方发达国家由于经济制度以私有制为基础，房地产市场经历了长期的商品 化发展，市场化程度高，市场发育成熟，包括开发商、设计代理、销售代理商、 消费者等多环节的市场细分程度高。西方发达国家房地产业内部细分程度高的特 点，使国外学者非常关注产业内部结构之问的相互，从土地市场与住房市场，房 地产市场内部不同类型物业间关系和住房市场的内部关系的研究相对比较充足。 而在7 0 年代末改革开放之前，我国不存在住宅市场或者房地产市场，经济界对 房地产问题的理论研究较少。改革开放之后尤其是市场经济建设全面展开、住房 分配货币化以来，我国的房地产市场的研究才真正起步，理论界对房地产市场内 部结构的研究也才真j 下丌始实质性和尝试性研究。 1 蒋亮智房地产业内部关系评价 1 3 研究思路 理清房地产市场内部结构关系，作出及时的准确评价是宏观调控的基础和关 键环节，作者在对现状分析的基础上，利用房地产经济学、区域经济地理学、城 市地理学、城市经济学和住房政策的相关理论，和计量经济学的数学模型对北京 市的房地产市场内部结构的关系做了重点评价和分析，并依据研究结果分析了造 成非的原因并给出政策建议。作者系统收集和整理了北京市房地产市场的历史数 据，从开发投资、土地供应、住房需求、价格走势、住房保障等五个方面对北京 市房地产市场的发展现状做较为全面的概括分析。评价分析从土地市场与房地产 市场、住宅市场内部、不同物业类型这三个层次进行。 在章节安排上，第一章为北京市房地产市场现状的概述分析，从开发投资、 土地供应、住房需求、价格走势、住房保障等五个方面对北京市房地产市场的发 展现状做较为全面的概括分析。 第二章为住宅市场内部结构关系性评价。本章分为住宅市场供需关系评价和 房价与租金关系评价。在供需关系评价中，本文采用了意愿调查法，市场实际成 交情况法，支付能力法等三种研究方法测算了北京市住宅市场分价位和户型面积 的供需关系。在房价与租金关系评价中，本文首先应用s h e lt o n 等学者提出的基 于成本测算的方法对房价租金比的理论值进行了测算，然后依据实际成交数据整 体分析了北京市房价租金的偏离关系，最后通过不同区域房价租金比的差距评价 了北京市各区域商品房买卖市场和租赁市场的发展程度和关系，并剥离出不同区 域特征对区域住房市场和租赁市场关系的影响。 第三章土地市场与房地产市场的关系评价，具体从土地供应与住房供应得数 量和时序关系，地价在房价中的成本测算及地价与房价的因果关系判断等几个层 面展开； 第四章为居住型物业与非居住型物业关系评价。其中非住宅主要分析了写字 楼市场商业物业市场。这一章首先对住宅与写字楼市场，住宅与商业市场供给理 论比值进行了测算，再从实际供应比值与理论比值的差异上评价了两种物业与居 住型物业之间的关系。 最后一章是基于上述几章研究结果的总结和对相应政策建议。 本文为实证研究，研究过程中用到了大量的北京房地产市场历史和当期数 据。数据来源有三：一是北京市统计年鉴2 0 0 7 ；二是中房网、中经网等网络数 据库的数据资源。三是土地部门和建设主管部门提供的土地出让明细表、商品房 预售销售数据、二手房市场和租赁市场历年成交数据。作者多次参与北京市宏观 调控和市场分析课题，积累了大量的数据资源，经导师同意用于纯学术性研究； 2 蒋亮智房地产业内部关系评价 第二章首都房地产市场发展现状 经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规范化、规模化、品牌化运作 的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的 转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。房地产业 是国民经济的支柱，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。 2 0 0 7 年，北京市已全面形成由廉租住房、经济适用住房、商品住房三个层 次为构架的住房供应格局。2 0 0 7 年全市房地产市场呈现四个特点：一是市场需 求旺盛，供求矛盾较为突出；二是房价持续高位运行，但9 0 平方米以下住宅比 重仍然偏低；三是房地产开发投资平稳增长；四是住房保障力度进一步加大，房 地产市场商品供应结构开始改善。 2 0 0 8 年下半年以来，在国内外宏观经济下行的背景下，北京市房地产市场 进入全面下调的深度调整期。2 0 0 8 年全市房地产市场呈现出五个方面的特点： 一是市场观望气氛浓厚、销售低迷：二是房地产投资增幅回落；三是房价涨幅虽 有松动，特别是二季度以来，同比涨幅几乎是逐月回落，但总体仍在高位运行； 四是相关行业受到影响，如钢铁、水泥等产量的增幅迅速下滑或出现负增长；五 是受2 0 0 8 年上半年土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素 影响，全市商品房新开工面积前涨后跌，竣工面积大幅减少。 2 0 0 8 年1 1 月和2 0 0 9 年1 月，北京连续出台了2 次房产新政，新政实施后， 北京的楼市出现了回暖的迹象。在仍然变幻莫测的国内外环境下，尽管北京市房 地产市场仍存在调整的需要，但在各级政府大举干预市场经济，纷纷出台救市政 策的作用下，未来走势将更多取决于各方力量的博弈。 后奥运时期北京房地产市场凸显三大商机。首先住宅郊区化成为大势所趋。 奥运会强化了北京多中心的城市格局，有助于改变现在市区人口过度聚集的状 况，形成新的房地产投资区域，一些原本较偏远地段或城市改造地段成为地产业 发展新的空间与热点。其次旅游地产将率先迎来前所未有的机遇。针对会展旅游 和商务旅游，开发商可以在高星级度假酒店、度假别墅、乡村俱乐部、会所和度 假公寓上得到潜在利益；针对康体项目和休闲项目的旅游，开发商可以在康体疗 养院、养老别墅和公寓等物业形态上有所收获。另外，巨大的后奥运经济余热给 奥运主办城市的商业服务业带来了前所未有的发展，随着北京知名度的进一步提 高，城市基础设施和软环境的进一步完善，北京新老商圈将齐头并进。 2 1 从投资结构来看 北京市在过去十五年的时间内，房地产业经历了两次快速的跨越式增长和一 次负向冲击。第一次跃迁发生在1 9 9 5 年，房地产开发投资规模从不足1 0 0 亿元 的水平直接跃迁至4 0 0 亿元水平；第二次跃迁出现在2 0 0 1 年，主要受北京市申 1 蒋亮智一房地产业内部关系评价 奥成功和经济快速发展的刺激，房地产开发投资获得了强劲增长动力，连续5 年 房地产开发投资保持高速增长。在发展过程中，只有1 9 9 6 年受全国宏观经济调 控影响，北京市的房地产开发投资受到了一定的冲击。 从北京市房地产开发投资占固定资产投资的比重来看，在过去1 5 年的运行 中出现了两个峰值。第一个峰值和总量峰值同时出现在1 9 9 5 年，第二个峰值出 现在2 0 0 4 年。从北京市房地产开发投资的构成来看，1 9 9 9 年以来，住宅投资占 据了房地产开发投资最重要的部分，一直处于5 0 - 6 0 的运行区间，其中2 0 0 2 年达到最高值5 9 3 。但是近年来，随着基础设施建设投资的增加，住宅投资在 房地产开发投资中的比重一直处于下降阶段。相比之下，写字楼和零售商业物业 占房地产开发投资的比重一直比较稳定，并且合占越6 的比重。 2 2 从土地供应来看 自2 0 0 2 年起，全国很多城市的房价上涨速度过快，出现了房地产泡沫迹象， 2 0 0 4 年年初出现的投资爆发性的增长更坚定了政府对投资过热问题的调控决心， 并采取了紧缩地根等方式从源头上控制投资过热。 按照全国土地分类标准，建设用地可分为商服用地、工矿仓储用地、公用设 施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地和特殊用地。 本文关注的是与房地产市场相关性较高的四类用地，即基准地价分类中的住宅、 商业、综合和工业用地。从近几年土地供应的用途结构变化来看，各类用地 2 0 0 0 2 0 0 6 年宗地面积的比重0 5 年以前，住宅用地比重稳步小幅增加，商业用 地比重明显增加，工业用地明显下降。2 0 0 5 年和2 0 0 6 年住宅用地的比重却出现 明显的减少，其中0 5 年住宅用地比重暴降了3 7 1 个百分点，相应工业用地的 出让比重明显增加，商业用地和综合用地的比重相对平稳，呈现小幅下降。 北京市土地供应在经历2 0 0 0 2 0 0 4 年稳步增加后，2 0 0 5 出现了大幅的回落。 本部分主要是考察土地市场的基本情况，因此，论文中的分析主要关注于通过出 让方式实现的土地供应。本节分析所建立的数据基础是2 0 0 0 年至2 0 0 6 年北京市 国土局的土地出让信息。 2 0 0 0 - 2 0 0 4 年间，土地供应规模稳步增长，在2 0 0 4 年达到最高点；但2 0 0 5 年供应规模明显减少，2 0 0 6 年有所回升。其中，出让宗地数由2 0 0 0 年的6 8 4 宗 增长到2 0 0 4 年的11 7 3 宗，而2 0 0 5 年和2 0 0 6 年则分别只有7 3 8 宗和8 9 5 宗；出 让宗地面积由2 0 0 0 年的9 5 0 5 万平方米增加到2 0 0 4 年的4 0 1 6 9 万平方米，而 在2 0 0 5 年减少为1 5 9 6 ) j - 平方米，2 0 0 6 年的出让面积为2 6 6 9 万平方米：规划建 筑面积由2 0 0 0 年的1 9 2 3 2 万平方米增加到2 0 0 4 年的7 5 6 4 9 力平方米，而在 2 0 0 5 年和2 0 0 6 年分别为1 5 3 2 万平方米和3 3 1 5 万平方米。 4 蒋亮智房地产业内部关系评价 2 3 从市场需求来看 北京市商品住宅需求旺盛的同时，需求结构也在发生变化，呈现以下几个明 显特点： ( 1 ) 新建商品房市场需求压力依然偏大。2 0 0 6 年北京市住房快速数据住房 需求显示，北京市4 5 的居民三年内有住房需求，其中选择购房的占2 7 ，选择租 房的1 8 o 。在购房者中，7 5 7 居民选择买新房，只有1 4 6 的居民选择买旧卖 新，1 5 选择卖旧买旧。由此显示我市二手房市场的特点，据此推测今后三年二 手房上市量难以大幅增加。租旧买新的比例高，占选择购房家庭的4 3 5 。有利 于租赁市场的发展，但新房市场供应压力较大。 ( 2 ) 住房需求较为合理，投资型需求有所下降。2 0 0 6 年北京市住房快速数据 住房需求显示三年内有住房需求的居民多数人倾向于9 0 平米以下的小户型，其 中购房为5 4 8 ，租房为9 4 4 。且根据北京市房地产交易管理网数据，从购房人 群来看，外埠居民购房比重由0 5 年的下降到0 6 年的和0 7 年的，境外购 房者购房比重由0 5 年的下降到0 6 年的和0 7 年的；从购房目的来看，全 市二次置业比重由0 6 年的1 5 9 下降到0 7 年的1 1 2 ，其中0 7 年9 月份以后， 投资性购房比重下降至8 5 。这表明限外政策和二套房政策取得了一定成交， 打压了部分投资购房需求。 ( 3 ) 主动性需求明显。2 0 0 6 年北京市住房快速数据住房需求反映出，我市居 民需求中属拆迁因素等被动性需求的仅占1 1 6 ，属改善居住状况而准备购房的 占5 9 6 ，主动性需求十分明显，对我市住宅市场的持续，健康发展是有力的支 撑。 2 4 从价格方面来看 自1 9 9 8 年取消福利分房以来，北京新建商品住宅价格从平稳运行转为加速 攀升。图2 4 反映了北京市新建商品住宅的销售均价走势，1 9 9 8 年至2 0 0 3 年， 北京市新建商品住宅均价走势平稳，维持在4 0 0 0 5 0 0 0 元平方米的水平。但是 自2 0 0 4 年开始，销售价格呈加速攀升态势，四年间商品住宅价格平均涨幅超过 2 0 。2 0 0 4 年以来北京市商品房价格快速上涨的原因是多方面的，包括全国范围 内的房价上升、宏观调控紧缩地根和银根以及土地出让方式的转变等等。而相对 与。 与新建商品住宅均价走势相比，二手房价格和租赁价格运行相对平稳，图 2 4 中显示，自1 9 9 8 年始二手房成交均价和租赁价格一直处于平缓上升的过程。 1 9 9 9 2 0 0 7 年，二手房成交均价和租赁成交均价的年均涨幅均低于1 0 。 2 5 从住房保障来看 2 0 0 6 年底，全市累计约2 6 万户家庭享受了廉租住房政策，其中，租房补贴 气 蒋亮智- 房地产业内部关系评价 家庭5 0 8 1 户，家庭人均住房使用面积从申请前的3 8 平方米提高到解困后的1 1 3 7 平方米；实物配租家庭3 5 9 户，人均住房使用面积已经增长n 1 9 0 6 平方米。2 0 0 7 年，我市住房保障明显加大，截止2 0 0 7 年1 1 月末，经济适用住房项目已实现开工 2 4 5 8 万平方米；通过集中建设和配建方式已开工廉租房3 2 万平方米；9 个两限房 项目已全部完成招标并实现开工3 1 2 万平方米，2 0 0 7 年“5 3 0 ”开工建设计划已经 全部落实。 2 0 0 7 年，在加大住房保障力度的同时，北京市继续加快推进完善廉租房、经 济适用房政策和管理体制，分层次的住房保障体系的构建。研究制定了北京市 经济适用住房管理办法( 试行) 和北京市城镇廉租住房管理办法，严格保障 性住房管理，住房保障管理工作日趋规范和有序。完善了住房保障准入标准和审 核机制，建立了“三级审核、两级公示 审核管理制度。加强分配管理，建立了 “分类供应、分期轮候”有序的保障性住房配租、配售机制。强化保障性住房后 期管理，加大对违规行为的查处力度。建立对纳入轮候或已租已购保障性住房家 庭住房和经济变化情况的定期申报和管理部门组织检查和复核制度，严厉打击弄 虚作假、骗购骗租保障住房，或擅自改变房屋使用用途，转租转借他人居住等违 规行为。严格已购保障性住房再上市交易管理，新购保障性住房实行封闭运作。 一系列举措表明我市分层次的住房保障体系已经初步构建。 6 蒋亮智房地产业内部关系评价 第三章土地市场与住宅市场关系 当前，房地产业发展的主要瓶颈就是土地资源的有限性，而在我国当前城市 化水平加速发展时期，对于各类土地的需求都在与日俱增，因此，如何预测并合 理确定建设用地，尤其是商品房建设用地的需求量，如何合理利用土地，提高土 地利用率，如何合理确定各类商品房建设用地供应量和储备量，制定有科学依据 的土地供应计划，以满足市场需求，稳定土地价格，这都是本章所要研究的问题。 3 1 土地供应与住宅供应的关系 北京申奥成功以后的第四天，国家统计局就指出，北京申奥成功将在今后7 年内平均每年拉动中国g d p 增长0 3 到0 4 个百分点。巨大的投资规模已经带来 北京地区房地产开发的空前高潮，目前城市房地产热点地区，例如望京、亚运村、 中关村等，新开发项目累积达到几十个甚至上百个，无论是投资规模还是投资密 度都达到北京地区前所未有的程度。 2 0 0 9 年北京计划土地供应总量5 7 0 0 公顷，比2 0 0 8 年实际供应量增长2 3 。 2 0 0 9 年安排住宅用地1 3 0 0 公顷，比2 0 0 8 年实际供应量增长5 1 。 2 0 0 9 年北京将继续加大政府土地储备开发力度。全市计划土地储备开发投 资1 0 0 0 亿元，完成土地开发3 6 0 0 公顷，其中计划向市场供应1 6 0 0 公顷，其余 2 0 0 0 公顷作为储备调控土地市场。 2 0 0 9 年北京住宅用地1 3 0 0 公顷，其中廉租住房及经济适用住房类用地2 0 0 公顷，比2 0 0 8 年实际供应量增长3 5 ；限价商品房及政策性租赁房用地4 0 0 公 顷，比2 0 0 8 年实际供应量增长8 2 ；其他商品房用地7 0 0 公顷，比2 0 0 8 年实际 供应量增长4 1 。 2 0 0 9 年二季度末，北京市完成今年6 5 0 万平方米限价房的土地供应任务。5 月初，北京已供应的限价商品房用地共4 3 宗，可提供限价商品房建筑面积约3 3 4 万平方米，完成“6 5 0 万平方米”供应计划的5 1 。根据这种土地市场供应节奏， 5 月份国土局计划全月推出土地约3 0 0 公顷，6 月底前计划完成全年经营性土地 供应计划的6 0 以上，前三季度内完成大部分经营性土地供应任务。 对于广受关注的c b d 核心区、广渠路1 5 号住宅用地、原洼罩水源九厂东侧 用地等热点地块都将在5 6 月推向市场。同时轨道交通的大兴线、顺义线周边若 干地块也将在近期推出，其中2 0 0 9 年二季度推出2 0 0 公顷左右的土地。 7 蒋亮智。房地产业内部关系评价 此外，政策性租赁房已在海淀区西二旗、石景山区玉泉路、朝阳区高碑店等 近郊区确定了独立或配建的政策性租赁房地块，并将尽快开始推出。 2 0 0 9 年住宅用地比去年实际增加5 1 ，关于2 0 0 9 年住宅用地供应计划，2 0 0 9 年度土地供应计划安排了1 3 0 0 公顷的住宅用地，比2 0 0 8 年计划1 7 0 0 公顷减少 了4 0 0 公顷，其中廉租房和经济适用房减少了2 0 0 公顷，限价商品房和政策性租 赁房增加了1 0 0 公顷，其他商品房用地减少了3 0 0 公顷。 2 0 0 9 年度仍然比2 0 0 8 年度实际供应量增加了4 3 7 公顷，即5 1 。其中，廉 租房和经济适用房增加了5 2 公顷，限价商品房和政策性租赁房增加了1 8 0 公顷， 其他商品房用地增加了2 0 5 公顷。这是因为受到宏观经济影响，去年第四季度的 土地供应情况有所调整，所以2 0 0 8 年全年实际供应住宅用地为8 6 3 公顷。 这种密集的土地开发的运作规律、地供应与住房供应的时序和数量关系都是 值得探究的。进入市场的土地从开发到形成有效住房供应的过程具有很大的信息 不对称性，开发商在其中扮演着主要的角色，而政府和购房者则很难获得其中的 信息。把握这一房地产开发的运作规律，是弄清土地供应与住房供应关系的关键， 也是政府把握利用土地供应调控房地产市场的切入点和调控力度的重要参考。 3 2 地价与房价的关系 作为市场供求作用的信号，地价与房价分别反映了土地市场和房地产市场的 供求关系。在整个房地产市场的运行过程中，地价与房价的变化体现在土地市场 和房地产市场的相互作用中。 3 2 1 土地成本与住房价格的关系 土地资源具有一次性消耗和不可再生的特点，住房项目的建设离不开土地， 在我国还具有国家垄断的性质。因此，随着时间的发展，可用于住房开发项目的 土地越来越少，其供求关系将越来越紧张，投资人获取土地的成本将越来越大。 如在武汉市2 0 0 5 年中心城区土地价格为6 0 0 万元亩，周边城区土地价格为2 0 0 万元亩，市郊已达到8 0 万元亩，这些价格还只是一个粗略的平均数。随着我国 城镇人口的不断增长，城市建设的不断加快，土地价格将会不断攀升。 从商品住宅的成本构成来看，主要包括土地使用权出让金、城市建设配套费、 土地征用费、征地拆迁安置补偿费、土地开发费、建筑安装费、管理费、税费、 利息、利润等项构成。完全的市场地价应是完成基础设施配套、拆迁平整( 当有 拆迁发生时) 、办理出让手续后的地价，即前五项构成的熟地价：而毛地价只包 含出让金、基础设施配套建设费两部分，其中出让金是国家作为土地所有者向开 发商收取的一定年限的土地使用费，对于国家而言，真正在土地上收取的费用只 8 蒋亮智房地产业内部关系评价 是出让金。 上述两种地价形式对应于土地出让方式可知，协议方式的出让的地价是毛地 价，招拍挂方式出让的地价是熟地价，可以根据对这两种出让方式的统计，分别 测算毛地价与熟地价在房价中所占的比重。 土地成本与住房价格的统计结果如表3 - 5 所示。 表3 1 土地成本与住房价格的统计 ( 住宅用地楼面毛地价，住宅用地楼面熟地价来源于土地主管部门提供的( 2 0 0 0 2 0 0 7 土地出让项目明细表，商品住宅价格来源于建设主管部门提供的( 2 0 0 0 - 2 0 0 7 批准预售商 品房项目明细表 根据样本数据的统计结果，毛地出让形成住宅供应的时间较长，得出的值分 别为3 8 9 、3 0 4 和3 0 7 ，即假设当前的住宅供应中3 8 9 来自于当年的土地 供应，3 0 4 来自于之前一到两年的土地供应，3 0 7 来自两年前的土地供应。而 熟地出让形成住宅供应时间相对较短，得出的值分别为3 6 6 、4 3 7 和1 9 7 。 即假设当前的住宅供应中3 6 6 来自于当年的土地供应，4 3 7 来自于之前一到 两年的土地供应，1 9 7 来自两年前的土地供应。代入公式( 1 ) 可分别得到生地 和熟地出让中土地成本占房价的比重。 表3 6 各年份土地成本占住房价格比重 由表3 6 可以得知，0 5 年以前协议出让的毛地楼面地价仅占住房价格5 1 0 之间，处于较低水平，且随着房价逐年上涨而逐渐下降。0 5 年后，北京市土地 出让主要采取招拍挂的熟地出让方式，地价占房价的比例在维持在3 0 3 5 左右， 并没有超过国内外房地产投资要求的地价不超过房价4 0 的比例，是比较合理的。 该比重在0 6 年时达到最高，0 7 年虽然地价环比大幅上涨2 8 2 ，但住房价格上 涨3 2 6 ，故地价占房价比重有所下滑。 3 2 2 小结 ( 1 ) 2 0 0 5 年以前，协议出让土地价格占房价比重仅为5 - 1 0 之间，过低地价 水平导致了国有资产的严重流失；自2 0 0 4 年9 月1 日招拍挂制度实施以来，北 京市出让土地价格占住房价格比重由5 一1 0 增加至3 0 - 3 5 ，但并未超出国内外 9 蒋亮智- 房地产业内部关系评价 房地产投资要求的地价不超过房价4 0 的比例，是比较合理的。且该比重近三年 基本保持稳定，年度变化不大，说明住宅地价占放假比例在特定区域内有一定的 稳定性。 土地价格占房价比重过低，会导致国有资产的严重流失；而过高的地价与房 价比例可能使开发商的合理利润受到挤压，影响房地产市场的持续健康发展。当 前北京市住房价格和土地价格仍面临较大的上涨压力，为维持当前北京市地价与 房价的合理比例关系，既可通过土地供应数量和结构的调节，也可以改革与房地 产有关的税费，降低其在房价中的比例：另外还可以增加土地开发强度，提高容积 率及建筑密度，从而实现对地价与房价比例的调控。 ( 2 ) 北京市住宅市场发展较国内其它城市更快更充分，相对接近于完全竞争 市场，住房价格主要受供需关系的影响，短期内，土地价格只是房价快速上涨的 结果而非原因。从长期来看，土地供应与住宅供应发挥出调节的作用，地价和房 价的变化体现了社会经济的发展和对房屋、土地需求的增加，两者相互影响，互 为因果，从而实现相互。 因此，从房地产价格的调控角度来看，控制土地价格不是最关键的环节，宏 观调控的重点应针对房价而不是地价。房价走势中起关键作用的是社会心理预 期，当人们预期未来房地产供应结构合理、房地产价格不会上涨过快时，就会根 据自己的支付能力计划购房时机和房屋类型，一个较成熟的市场环境就会逐步形 成。从土地储备与供应机制上看，重点在于规范土地交易并通过市场形成价格， 土地储备的主要作用应更多体现在土地供应结构优化上。因此，要控制地价就要 从规范土地制度，健全土地市场出发，还要通过房屋销售市场的供需调节来从根 上缓解地价快速上涨的压力。 1 0 蒋亮智房地产业内部关系评价 第四章住宅与非住宅的关系 2 0 0 8 年的北京作为奥运会的主办城市，作为新生的世界级的明星城市，可 能吸引大量游客，并被世界商业巨头而作为总部落户，届时酒店、购物中心、写 字楼等非住宅的需求都将会大幅增加。经济的发展使房地产业从解决人们的住房 需要逐步过渡到发展经济的阶段，而且越来越向商业、第三产业倾斜。北京市作 为我国的首都，近几年总部经济和生产性服务业的快速发展、入世的进程加快、 本地居民消费水平的不断提升更是为非住宅的发展蕴藏了巨大的投资空间。且随 着奥运会的临近，大量基础设施和环境投资，改善了房地产市场的投资环境，来 京投资的外资企业和外地企业不断增多。 近几年北京市非住宅投资的爆发是增长也带来了一些问题，土地供应规划的 严重偏向性加剧了住宅市场的供需矛盾，造成住宅价格加速攀升，而与之形成鲜 明对比的是商业、写字楼物业价格的停滞不前，投资回报率不断下降。本文正是 基于这一现状，以城镇人口为纽带，通过对住宅与非住宅的需求预测来评价两个 市场的性，并给出相应政策建议。 4 1 住宅与商铺的关系 4 1 1 两种类型物业的投资现状分析 投资住宅物业的目的不外四种：一是寻求理想的回报。投资住宅物业一般均 能获得8 一1 0 的收益；二是出于保值的考虑。住宅物业因为土地的特性对市场 波动有一定的抗跌力，能够起到很好的保值效果；三是追求资产的升值。城市土 地具有不可再生性，这就使某些地段的物业变得珍贵和罕有，投资这类物业，就 能使资产升值；四是控制风险。住宅物业功能独特，市场变化缓慢，容易把握， 投资者能较好地控制风险。可以说，投资住宅虽然收益较为平缓，但初期投入不 太大，风险也相对较小，是三种房产投资中最为稳妥的一种。 投资商铺，俗语说“一铺养三代”，目前投资商铺的人群大致分为四种：购 买小量商铺出租或待其升值后转手获利的小业主；包租客以批发价的租金“吃” 进相当数量的商铺，经过适当的包装后，再以零售价分租，赚取其中的差价利润； 自营商铺；投资养老。 与其他投资不同，商铺具有两种增值手段。一是转租，二是自营。一般而言， 投资小型商铺的租金收益，绝对高于把钱存入银行的利息。同时，商铺售价通常 与住房售价呈反向互动关系，商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺 会因其周边商业氛围的培育成熟而价格上升。俗话说，商铺越用越升值，住宅越 用越折旧。 但商铺投资是高投入、高产出、高风险的行为，投资者在决定投资对象之前， 1 1 蒋亮智- 房地产业内部关系评价 几个方面必须清楚了解：一是了解地段。所处地段的好坏直接关系到商铺的保值 增值潜力；二是了解开发商。开发商的实力、信用度、经验等，都直接关系到商 城能否真正形成；三是掌握市场行情。一个店面值多少钱，是由它的租金水平所 决定，要对地段商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，才能计算其现在的价 格是否合理。 4 1 2 两种类型物业供应量实际比值 在此研究中，用于与理论值做比对的实际值仍为两种类型物业批准预售面积 的比值。两种类型物业批准预售面积的比值相对于批准预售面积的比值更能直接 反映两种类型物业新增供应量的比值，且更符合要求。 下表为北京市住宅批准预售面积商铺批准预售面积的比值随年份的变化。从 1 9 9 4 至2 0 0 6 年该实际比值呈现折线形状，从1 9 9 4 年开始，尽管期间该值经历 了一系列上下波动，但在1 9 9 5 年该比值几乎与1 9 9 4 年的比值相等。1 9 9 8 年为 我国房地产市场开始步入稳定发展之年，但从1 9 9 8 年至2 0 0 6 年间，该实际比值 仍变动很大，而且从 直观上看，并无显而易见的规律。 图4 7 住宅新增供应量两铺新增供应量理论比值 4 1 3 小结 ( 1 ) 北京市房地产市场中住宅供应商铺供应在短期内并不。这方面的原因 在于我国尚处于处于市场经济发展时期，这种不是与由于市场经济中的参与者对 利益的持续的追逐。 ( 2 ) 北京市房地产市场中住宅供应和商铺供应是在长期来看的。这是由于 市场经济体制自身对市场供求关系具有调整的能力，是一只看不见的手。再结合 政府的宏观调控手段，使北京市房地产市场中住宅供应商铺供应在长期是发展 的。 1 2 蒋亮智- 房地产业内部关系评价 城市的住宅供应量与非住宅供应量之间的比例关系是由需求决定的。当某一 城市的房地产市场进入了稳定发展时期后，该比例会基本维持在一个固定值。北 京市的房地产市场尚处于向成熟的市场转变的过程中。由于我国房地产市场正处 在一个由不规范走向规范化的重要时期，虽然从短期来看，实际住宅新增供应量 与非住宅新增供应量并不匹配，但是这种短期性的不属于正常情况。另