（区域经济学专业论文）中国城市土地集约利用途径研究.pdf

ab s t r a c t ab s t r a c t u r b a n l a n d u t i l i z a t i o n i s a c o m p l i c a t e d s y s t e m , a n d i t s t a r g e t i s t o m a k e t h e u r b a n l a n d u t i l i z a t i o n o p t im iz e d , i n t e n s i v e a n d s u s t a i n a b le . c h i n a s l a n d r e s o u r c e i s c o m p a r a t i v e l y s c a r c e , a n d t h e r e a r e s t i l l m a n y p r o b l e m s . t h e i n t e n s i v e u t i l i z a t i o n o f u r b a n l a n d i s t h e o n l y w a y f o r c h i n e s e u r b a n i z a t i o n d e v e l o p m e n t . t h e i n t e n s i v e u t i l i z a t i o n o f u r b a n l a n d in o u r c o u n t ry h a d , t o a l a r g e e x t e n t , r e l i e d o n t h e b e h a v i o r o f g o v e r n m e n t . a l t h o u g h g o v e rn m e n t s a c t i o n s h a v e i t s o w n m e r i t s , i t a l s o h a s m a n y p r o b l e m s . t h e g o v e rn m e n t a l re g u l a t i o n s o f e u r o p e a n d t h e u n it e d s t a t e s a r e n o t a s s t r i c t a n d a l l - s i d e d a s o u r c o u n t ry , b u t t h e i r u r b a n l a n d i n t e n s i v e u t i l i z a t i o n h a s b e e n r e a l iz e d s u c c e s s f u l l y . t h e r e m u s t b e s o m e t h i n g w o r th y o f o u r c o n s i d e r a t i o n a n d s t u d y i n g . t h e s t u d y c o n c e p t o f t h i s p a p e r i s : h o w t o m a k e b e s t u s e o f m a r k e t a n d 州c e c h a n n e l ; t a k i n g c o n s i d e r a t i o n o f t h e s h o r t c o m i n g o f m a r k e t a n d p r i c e c h a n n e l , w h a t r u l e s g o v e m m e n t s re g u l a t i o n s h o u l d f o l l o w . u r b a n l a n d p r i c e i s t h e i m p o r ta n t i n d i c a t o r o f th e e x t e n t o f l a n d i n t e n s i t y , a n d i t a ff e c t s t h e i n t e n s i t y a n d s t r u c t u r e o f t h e u r b a n l a n d u t i l iz a t i o n , a n d t h e r e b y a ff e c t s t h e i n t e n s i v e u t i l i z a t i o n o f u r b a n l a n d . t h i s p a p e r b u i l d s i t s m o d e l t h r o u g h t w o a s p e c t s : in c re m e n t al u r b a n la n d a n d s t o c k i n g u r b a n la n d t o s h o w h o w u r b a n l a n d i n t e n s i v e u s e c a n b e re al i z e d 妙m a r k e t a n d p r i c e c h a n n e l . g o v e rn m e n t r e g u l a t i o n , a s a s u p p l e m e n t t o t h e m a r k e t s y s t e m , p l a y s a n im p o r t a n t r o l e in p r o m o t i n g t h e i n t e n s i v e u s e o f u r b a n i a n 武w h i c h , t o a l a r g e e x t e n t , d e p e n d s o n t h e l a w s . w e n e e d t o p r o m o t e t h e m a r k e t p r o c e s s o f t h e s to c k i n g u r b a n l a n d , a n d o p t i m i z e t h e u r b a n la n d r e s o u r c e s ; w e n e e d t o d i s i n t e r t h e v al u e s o f 喇 c u l t u r a l l a n d b y m a r k e t 叩p r o a c h , a n d m a k e t h e v al u e r e l a t i o n s h i p c l e a r w h e n t h e l a n d u t i l i z a t i o n c h a n g e s . t h i s t w o a r e t h e f u n d a m e n t a l w a y t o re al i z e t h e s u s t a i n a b l e a n d i n t e n s i v e u t i l i z a t i o n o f u r b a n l a n d in o u r c o u n t ry . p l a n n i n g c o n t r o l a n d p r o m o t i n g i n d u s t r i al u p g r a d i n g a r e t h e l e a d i n g m e t h o d s o f g o v e rn m e n t t o re al iz e t h e i n t e n s i v e u t i l i z a t i o n o f u r b a n l a n d . k e y w o r d s 二 l a n d m a r k e t in t e n s i t y m a c ro - r e g u l a t i o n 南开大学学位论文版权使用授权书 本人完全了 解南开大学关于收集、 保存、 使用学位论文的规定， 同意如下各项内 容:按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本;学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、 数字化或其它手段保存论文; 学校有权提供目 录检索以 及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务; 学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版; 在不以赢利为目 的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学 位 论 文 作 者 签 名 : 难f 日 份.1 月 丁 年 叫一 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名:学位论文作者签名: 解密时间:年月日 各密级的最长保密年限及书写格式规定如下: r-. 一 内 部5 年 ( 最长5 年，可少于5 年) 秘密1 0 年 ( 最长1 0 年， 可少于1 0 年) 机密2 0 年 ( 最长2 0 年，可少于2 0 年) 一 南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明: 所呈交的学位论文， 是本人在导师指导下， 进行 研究工作所取得的成果。 除文中己经注明引用的内容外， 本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、 己公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体， 均已 在文中以明确方式标明。 本学位论文原创性声明的 法律责任 由本人承担。 学 位 论 文 作 者 签 名 : i 1 z 4 07 年 5 )q 寸 日 第一章 绪论 第一章 绪论 本章重点在于提出问题，申明论文的研究意义以及研究思路、研究方法， 并且回顾总结相关的国内外文献。本章是论文正文开始前的必要铺垫。 第一节 问题提出、研究意义 1 . 1 . 1问题提出 城市是人类文明的瑰宝，国家财富的发动机，经济发展的中心和创新的源 泉。我国的城市化进程很快，这不仅体现在量的增加， 也体现在质的提高。在 量的方面， 城市人口占总人口的比重不断上升， 中国城市化率将提高到2 0 1 5 年 的4 0 % 左右， 这将使我国的 城市总人口 达到6 . 7 亿， ; 在质的方面，城市经济更 加健全和健康，城市和谐发展的观念深入人心。国家城市化率的提高可以带动 g d p 以更快的速度提高，城市化和城市发展对我国经济的贡献会越来越大。 城市发展给经济和人民生活水平的提高带来了巨大的贡献，但也可能导致 诸多问题，比如:城市规模不断膨胀，农业用地不断减少，粮食安全和生态环 境受到威胁;城市内部人口 拥挤，交通堵塞，绿地减少，空气污染严重。这些 不仅使城市居民的生活质量降低，也影响城市的发展和城市化的进程。上述问 题的核心是大量要素在城市区域的 过度或无序集中， 所以 ， 在解决这些问 题时， 从城市土地利用下手是可行的路径。 城市土地利用本身是一个繁杂的系统，既涉及经济的内容，又涉及社会、 环境的内 容。目 标就是实现城市土地利用的优化、集约和可持续。 城市土地利 用是在一定的经济机制下进行的。不论什么样的经济机制，都是市场机制和政 府机制在不同 程度不同 方面的结合。 在西方发达市场经济国 家和地区，市场机制对土地资源的配置起基础性作 用。在理想化的古典土地市场模型中，市场机制可以自 动使城市土地利用达到 最佳利用，形成合理的城市土地利用结构。但古典土地市场模型毕竟是理想化 i 世界银行，中国: 空气、 土地和 水， 2 0 0 1 : 1 8 - 1 9 第一章 绪论 的， 现实中土地市场机制发挥作用会受到诸多限 制，从而偏离古典土地市场模 型，如城市土地总量在特定的时空里毕竟还是有限的， 供给缺乏弹性:各个产 业的土地利用方式的历史惯性和位置固定性使城市土地市场垄断或多或少的存 在;土地的直接财富性和自 然增殖性使城市土地投机泛滥等。 作为对市场机制的补充，西方普遍存在着对城市土地利用的政府干预，主 要包括经济、法律、行政等手段。对土地垄断和投机行为进行限制，保护和激 励城市土地利用行为的正外部性、改善城市土地利用行为的负外部性，直接对 边缘区提供公共物品。 城乡土地公有制是我国的根本制度。 农村土地归农民集体所有，城市土地 归国家所有，城乡结合部土地情况是比较复杂的。改革开放以 来，旧有的土地 利用单一计划模式越来越不适应日 益加快的城市经济发展的要求。引入市场机 制势在必行。在保证土地国有的前提下，具体的 做法是:城市政府代表国家垄 断土地一级市场，对增量土地供应按市场方式进行出让，出让后的土地使用权 可以 在市场上自由 转让，形成城市土地使用权的二级市场，而以前划拨的土地 在补交出让金后也可以转让。这些做法对城市土地利用产生巨 大影响。我国土 地市场由于历史和现实的原因， 与西方和香港、新加坡等国家和地区都有很大 不同。 在目 前我国土地管理体制和现有土地产权安排下，我国 城市土地利用机 制的运行呈现出自身的特点. 集约，作为城市土地利用的目 标之一，对于我国来说显得尤为重要。我国 土地资源相对稀缺，土地集约利用是必由 之路。我国城市土地利用机制的运行 呈现出自 身的特点， 研究我国城市土地集约利用的途径，其必要性和重要性毋 庸置疑。我国城市土地集约利用的途径问题，引起学界的普遍重视。本论文以 我国城市土地集约利用途径为研究对象。 1 . 1 . 2研究意义 我国是一个土地资源相对稀缺的国家. 针对于城市来讲，改革开放以 来， 我国城市化和工业化快速发展，城市人口急剧增长，城市用地规模不断扩大， 人地矛盾更加突出。推进土地集约利用具有非常重要的现实意义. 实行了 土地有偿使用制度之后， 我国 城市土地利用的 集约度有所提高， 但 是土地资源粗放利用方式仍然大量存在: 很多 城市仍实施“ 摊大饼” 式的发展 模式，大量占用郊区和农村土地，土地浪费严重:地方政府为了获取土地增值 第一章 绪论 收益，“ 圈而不用” ， 土地闲置严重2 ; 许多市县的国土部门 违法授予园区土地 供应审批权，园区用地未批先用、非法占用、违法交易的现象较为严重，造成 产业的重复建设，浪费土地;城市土地利用结构不合理，各类用地比例失调， 产业用地比例过高，生活用地比例偏少;城市人均用地水平偏高，已有建设用 地强度偏低，容积率不高，土地经济效益产出偏低。推进城市土地集约利用， 是当前十分紧迫的任务. 人多地少是基本的国 情， 城市土地利用中存在诸多问题是客观的现实。城 市土地集约利用能促进我国土地粗放浪费利用方式的根本转变，从而优化城市 土地利用结构，促进产业结构的调整和粗放型增长方式的转变，推动我国城市 良 性发展. 集约利用土地是我国 城市化发展的必然选择，是我国 全面建设小康 社会和节约型社会的客观需要。 对我国城市土地集约利用途径的研究，能够帮 助我们解决现实中的困难，能够为土地集约研究提供新的思路。 实现城市土地集约利用，我国在很大程度上依赖政府行为。政府调控城市 存量土地，限制城市增量土地，具体措施有:规划控制，提高城市土地利用强 度;产业升级拉动土地利用结构升级，提高土地集约利用度:盘活城市存量土 地，走城市用地内涵式挖掘的发展道路:转变土地管理模式，控制城市规模的 盲目 无序扩张等等。 政府行为迅速有力， 但政府调控行为有本身的痛疾，长期 使用会留下了很多历史弊病:我国目 前城市土地利用中存在的问题很多正是源 于政府机制的生硬和机械。 欧美国家政府调控没有我国严格全面，一样很好的实现了城市土地集约利 用。其中一定有值得我们思考和学习的地方。 本文研究实现城市土地集约利用 的市场、价格途径;政府调控行为的市场、价格杠杆机制;政府价格和市场价 格的调和;政府调控行为的效果分析方法等。 第二节 相关文献回顾 城市土地是城市各项经济、社会、文化活动的必需载体，城市土地合理利 用问题研究自 城市产生之日 起便己开始，各学科领域的专家学者都从不同角度 在探讨研究城市土地利用的相关问题. 汉城 “ 可持续消费政策手段研讨会”提 2 夏明 文. 土 地与 经 济 发 展 理 论分 析 与 中 国 实 证 . 复 旦 大 学出 版 社2 0 0 0 第一章 绪论 出 : 土 地使 用是一 种重要的 消费 形式 ， 。 一个能 够平 衡个 人 和社 会的 兴 趣的、 有 效率和责任感的土地使用计划系统， 对于可持续发展十分重要。 在设计城市规 划和发展政策时， 应当意识到，城市经济与人口的可持续正越来越多地依赖于 良 好的土地资源管理。有关城市土地利用理论有许多， 如在城市地理和土地经 济领域产生了城市土地利用的地域结构理论、地租理论、区位理论、土地报酬 递减理论、 门槛理论及空间均衡理论等， 在城市规划领域产生了田园城市理论、 有机疏散理论、 区 划理论、 混合功能区理论等等 4 。 虽然大部分研究城市土地合 理利用的文章都有一个共同的观点应加强土地的集约利用，然而，国内 外 对城市土地集约利用专题及其评价的系统、全面且直接研究很少。当前关于城 市土地集约利用，只存在一些相关研究，散见于诸多领域，归纳综述如下. ， . 2 . 1土地集约利用研究 集约经营是粗放经营的对称，其概念最先来自 农业。 集约经营是指在农业 生产中对农业土地投入劳动、资本和技术等非土地生产要素。农业集约分为劳 动集约、资本集约和技术集约。 在土地经济理论研究领域中， “ 研究者一致认为， 集约的目的是提高土地收 益，土地利用集约度指的是在单位面积土地上的投入的密集程度，主要可从单 位面积土地上劳力、 资 金、 技术、 物质 等方面 投 入去 考察” ， . 常见的 土地集约 度指标有:单位面积土地施肥量、单位面积土地用电量、 单位面积土地农机拥 有量、 机播面积占 农田比 例、 有效灌溉面积占 耕地比 例等 。 不过， 这里的土地 利用集约度显然还是针对农业土地集约利用而言的。也有学者认为:土地投入 强度指人们在利用土地时所投入的物质量，如单位面积的有效灌溉、单位面积 化肥用量、单位面积用电量等;土地利用集约度反映的是土地利用的集约化程 度， 包括人口 密 度、 人 均耕地面积、 人 均林地面 积等 指 标7 对土地集约利用规律的研究在德国经济学家屠能的 农业区位论中就有 提及。屠能通过对城市周围农业土地利用类型的空间分布的研究，提出同心圆 规律布局原理，并认为:农业土地利用的合理集约度按土地区位地租高低即距 3 张金华 . 高 地价 对中国 土 地 储备 制度的 冲击. 中国 土 地科学 . 2 0 0 3 4 朱国宏. 人地关系论. 复旦大学出 版社. 1 9 9 6 ， a rt h u r o s u l l iv a n . u r b a n e c o n o m ic s . th e m c g r a w - h il l c o m p a n ie s . 曹建 海. 中国 城市土 地高 效利用 研究. 经 济管理出 版社. 2 0 0 2 7 张季. 论我国 城市 用地中的 政府主导与市 场调节. 改革. 2 0 0 4 ( 1 ) ( 6 ) i n c . 2 0 0 0 第一章 绪论 离市场远近来配置。他将区位论与土地利用合理集约度研究结合在一起。 最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。该理论是经 过了 众多学者在众多领域内的长期研究和努力，才得以发展完善的。最早表述 土地报酬递减现象的是1 8 世纪法国重农学派的后期人物杜尔阁， 他发现土地的 收 益 并不随 土地投入的 增 加而不 断增 加， 而 是会出 现减少的 现 象 吕 。 后来， 英国 农场主安德生注意到此现象受科学技术的影响:1 8 1 5 年，英国威斯特正式提出 该规 律 ， ; 到了 近几 十 年， 许多 西 方经济 学者 和其他学 科的 学 者 将这 一 规律扩 展 到用于农业以外的一切领域。美国经济学家边际学派的主要代表克拉克运用他 的边际生产力概念，引出生产递减规律和劳动力递减规律;其后，布赖克在他 的 生产经济学导论中 提出总产量曲 线、平均产量曲 线和边际产量曲线的概 念和图解，使报酬理论趋于完整;著名剑桥学派的创始人、英国经济学家马歇 尔将边际概念推广到生产过程中各类要素的配置和生产要素的边际替代上，并 认为 报酬 递减规律适用于 各业中 为了 生 产和生活而进行的 对土地的 利用1 0 。 土 地报酬递减规律描述的土地收益随土地投入量变化的变动规律，实际研究的是 土地的合理投入问题，即寻求土地的合理集约度.研究认为，土地利用应采取 怎样的集约度取决于当时的农产品需求量、农业技术水平、农业投资能力、土 地质量、人地比例、 地理位置、 交通运输条件等因素。还有研究认为，农业土 地集约度与土地容量有关。所谓土地容量，是指在一定经济技术条件下土地资 源与其他生产资源的最佳配合比例下所能容纳的其他变量资源的数量，能容纳 的数量越多，土地容量越大， 越可以 推进更大的集约度。 1 . 2 . 2城市土地集约利用研究 当前对城市土地集约利用的直接研究体现在对城市土地集约利用必要性理 念和城市土地集约措施的认识上。主要成果有;认识到土地配置不仅是对资源 的配置，更重要的是资产的配置， 应将城市土地资源潜力的挖掘与城市级差地 租显化、 土地使用制度改革结合起来， 将城市土地增量扩张的发展模式转移到 城市土地存量盘活模式上，将土地资源的配置与土地利用产出效益结合起来， 等等。但这些研究都不成系统，且主要侧重于手段和措施。对城市土地集约利 . 布 坎 南 【 美 】 . 公 共 财 政 . 中 国 财 政 经 济 出 版 社 . 1 9 9 1 ， 布 坎 南 【 美 】 . 自 由 、 市 场 与 国 家 .上 海 三 联 出 版 社 . 1 9 8 9 t o 埃 莉 诺 奥 斯 特 罗 姆 【 美 公共 服 务 的 制 度 建 构 .上 海 三 联出 版 社 .2 0 0 0 第一章 绪论 用的系统研究及定量评价的研究刚刚起步，不成熟，也不完善。 城市人地关系研究与城市土地集约利用有很大的相关性。代表性的内容表 现在以下几个方面: 第一，人均用地指标研究. 人类生存和发展离不开土地，而土地数量是有 限的， 耕地面积减少， 人口却不断增长， 使得土地和人口的依存关系更加密切。 城市建设的诸多指标都直接与城市人口 数量相关，城市人均用地指标直接关系 着城市土地集约利用强度。寻求合理的城市人均用地比 例实际上是在保护耕地 和确定城市土地利用集约度之间寻求一种平衡。究竟各个城市的人均用地标准 多少为宜，一直是研究者关注的问题。 第二，人口密度指标的研究。有很多文献进行实证研究，如通过对上海城 市中心人口 密度的分析，认为上海旧城中心人口 超高密度现象严重，影响城市 各种功能正常发挥， 人口 超高密度地段必须实行人口 密度控制。如上海市的 人 口高密度地区基本上是旧上海的繁华地区， 静安区人口密度1 9 7 9 年以来一直保 持在 6 . 5 万刀平方公里左右。卢湾区从 1 9 7 9 年的6 .4 3 万刀平方公里至 1 9 8 8 年也只下降到5 . 7 5 万人/ 平方公里。 而上海人口高密度地区的人口密度应降至2 万为平 方公里以下， . 第三，对城市规模的研究。城市规模的内涵包括范围很广，但就城市规划 研究而言，城市用地规模和城市人口 规模是主要研究对象。而城市人口 规模和 城市用地规模的研究又与城市土地的集约利用密不可分。有文献认为城市人口 规模反映了 城市人口的就业容量， 也是城市经济总量在社会结构中的客观反映， 它的 确 立 取 决于 经 济 活 动 ( 包 括 居 住 和 配 套 ) 的 空 间 需 求 1 2 ; 同 时 ， 也 是 对 环 境 承 载力大小的反映， 适度的人口规模是城市系统的整体最优、 经济效益和环境舒 适实现的最佳容量规模。 随 着我国经济发展， 城市化进程加快， 城镇化水平继续提高0 1 9 9 5 年至2 0 0 6 年，我国的城市数量由6 4 0 个增长到近千个，城市人口 和城市非农人口分别增 长6 5 . 1 % 和5 1 .6 %， 城市用地面积和建成区面积分别增长4 2 .5 % 和9 0 .2 % ， 建成 区 平均每年 扩大1 1 0 5 平方公 里3 。 基 于我国 土 地资 源的 短 缺， 这种 扩大带来的 问题是显而易见的。因此，城市化与城市发展规模问题的研究一直为学科研究 王小川一 运用规划手段不断提高城市土地使用效率. 中国土地科学.2 0 0 3 ( 4 ) 余红. 中国农民社会负担和农民 发展研究. 上海财经大学出 版社.2 0 0 0 郑荣禄. 中国城市土地经济分析. 复旦大学出 版社. 2 0 0 0 第一章 绪论 的重要内容。 不可否认，它也是探讨土地集约利用的一个方面。 第四，对城市用地增长系数的研究。国内一些学者还经常用城市用地增长 弹性系数 ( 城市用地增长率/ 城市人口 增长率) 来研究城市人口 增长和用地增长 的关系。如中国城市规划设计院对我国近几十年来的城市化进行了研究，认为 城市扩展的合理系数为1 . 1 2 ，即城市非农人口 每增加 1 个百分点，建成区规模 应增加1 . 1 2 百分点。 此值过小， 会导致城市建设用地紧张; 此值过大， 势必造 成建设用地占 地过多、 土地利用率过低的 现象14 。 显然， 这主要也是研究城市人 地关系，是对城市土地集约利用的一个量化研究侧面。 1 . 2 . 3城市土地集约利用途径研究 从实现途径的角度对城市土地集约利用进行研究，还是一个很新的课题， 具有代表性的是西安文理学院的李鸿教授的研究。李鸿教授从政府行为科学化 和旧 城改造两个方面论述了城市土地集约利用的有效实现途径。实现城市土地 集约利用的途径有很多，对这些途径进行经济学梳理，建立模型，从定性和定 量两个方面进行分析，能够提供土地集约研究的新思路， 是很有意义的研究。 而现有的对城市的土地集约途径的研究相对不足，这也是本文选题的意义所在 和希望达成的目标。 第三节 关键概念界定、研究方法 1 . 3 . 1关键概念界定 任何经济活动都离不开某一特定空间，不管其发展水平如何，最终都能在 某一特定空间上找出它的“ 影子” 。 这种经济活动与 特定空间的结合， 产生了区 域经济( r e g i o n a l e c o n o m i c s ) . 区 域， 是 指便于 组织、 计划、 协调、 控制经济 活动而立整体加以考虑的、并考虑行政区划基础上的一定的空间范围，它具有 组织区内经济活动和区外经济联系的能力，常有一个以上以高级循环占重要比 重的中心城市、一定数量的中小城镇以及广大乡村地区所组成.区域经济增长 指的是一 地区商品和劳务的增长。区域经济增长是量的增长，是区域经济发展 的前提和基础。区域经济发展既包括数量的增长又包括质的提高。经济区域包 14 沈正 超. 规范 上 海土 地储备 研究. 房地 产 研究与 动态. 2 0 0 5 ( 2 ) 第一章 绪论 括三个组成单元: 城市 ( 核心区) 、城乡边缘区 ( 又称城乡结合部) 、乡村 ( 外 围区) : 其中城乡结合部是在城市与乡村相连接的部位出现的城乡因素彼此相互 交融、 相互冲突的中间 地带巧 。 影响区域经济发展的要素可以概括为:自然条件和自 然资源、劳动力;资 本、 技术、结构变化和制度安排。土地是其中十分重要的要素。土地是位于地 球表面一定范围 之内的各种物质与相关空间;它是在自 然因子、生态因子、 经 济因子综合作用下形成的， 有时在一定产权制度影响下，随着社会生产力发展 而做动态变化的自 然历史综合体。土地是天赐的自 然资源，具有不同于一般商 品的特性。土地的自 然特性有四个:位置固定性、面积有限性、质量差别性、 功能永久性。区域土地是土地概念的中观范畴，包括城市土地、农村土地和时 刻处于变动中的错综复杂的城乡结合部土地。以此可以划分出区域土地的三个 层次。 城市土地是土地的一部分，城市土地是受人类活动影响最大， 投入劳动 最多， 对自 然改造最激烈的地方， 是人类高密度经济活动的载体。 与农地不同， 城市土地的 地理位置是非常重要的， 这直接关系到城市土地利用情况。 土地利用是把作为物质资料的土地分别投入生产和生活及其它用途，从微 观和宏观上满足人们的不同需要而设计的各个方面及全部过程。土地利用的目 标是充分利用有限的土地资源， 最大限度地提高经济效益和生态效益，兼顾眼 前利益和长远利益， 发挥土地的社会、 经济功能。 从土地利用的不同对象来看， 土地利用可以分为两类:以土地为生产对象;以土地为生产条件。农业、矿业 属于前者;建筑业和除矿业以外的工业、第三产业属于后者。土地利用包含了 一系列的 环节: 土地勘测、规划、开发、使用、保护、 整理。 土地勘测、 规划 是前期活动:土地保护、整理是后续活动。土地利用既是生产力范畴的概念， 也是生产关系范畴的概念:不仅涉及到个人在经济活动中的关系，而且涉及到 中央与地方，政府与企业、居民之间的关系。 土地集约利用的概念最早来自 于李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农 业用地的研究，是指在一定面积土地上，集中投入较多的生产资料和劳动，使 用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获取高额收入的一种农业经 营方式16随后， 土地集约利用的概念被引入城市土地研究中， 形成城市土地集 1 s 郝寿义， 安虎 森， 区 域 经 济学， 经济科 学出 版社， 1 9 9 9 : 8 - 1 4 1 6 f u c h u a n l a i, j y h - f a t s a i . d u o p o ly lo c a t io n s a n d o p t im a l z o n i n g in a s m a ll o p e n c ity . j o u rn a l o f u r b a n fi e o n o m i c s 5 5 ( 2 0 0 4 羚1 4 - 6 2 6 第一章 绪论 约利用的概念，但由于城市土地利用方式的多样性，城市土地集约利用的内 涵 远比 农业土地集约利用复杂和丰富。关于城市土地集约利用的内涵，将在第三 章第一节中加以讨论。 1 . 3 . 2研究方法 由于历史原因，长期以来，在城市土地国有制的基础上，土地的供应、流 转和利用处于政府的控制中。在调整土地利用格局时，人们更多习惯依赖或寄 希望于带有行政色彩的举措。同时，在划拨、协议出让等土地供给方式下，土 地租 金和 土地价格 信号严重 偏离 其 真实 机制， 土 地使用处 于 粗 放 状态1 7 . 于是， 土地的低效利用、闲置浪费就不可避免，土地的集约利用更是无从谈起。如花 样翻新的 “ 开发区热”、“ 高尔夫球场热”、 “ 滑雪场热”等已经造成了大量 土 地 浪费， 虽经 土 地管理部门 几次 大规 模整治， 情况仍 然很 严重 1 气 事实上，要实现城市土地的集约利用，即使是最完美的政府行为也必然存 在力有不逮之处。 建立健全土地市场，充分发挥地租与地价对土地资源的合理 配置作用才是解决问题的治本之道。 经济学的基本原理告诉我们:市场机制能够合理配置稀缺资源。这一原理 也同 样适用于城市土地市场。作为土地市场重要指示指标， 地租、地价的存在 能够实现土地资源的最高最佳使用。如对一块特定的土地，在正常的市场机制 下，谁能支付或能承受的地租或地价最高，谁才能成为这块土地的使用者。于 是，通过这样的土地竞标 ( 地租或地价的竞争) 后， 付出 代价的土地使用者就 会珍惜并充分利用其土地资源，使其产出效益达到最大化。 城市土地集约利用既包括土地产出高效化、 土地结构和土地布局的合理化， 也包括经济、社会和环境效益的协调，即土地的可持续发展与利用. 要达到这 样兼顾个人与集体、 市场与社会的目 标，单纯依靠市场机制是不够的。正如单 纯的政府调控不足以 解决全部问题一样，单纯的市场力量也并不可能解决所有 问 题，甚至会造成一些副作用。为此，要在发挥地租、地价等市场机制作用的 基础上，调整政府主管部门的管理思路、管理职能与管理措施，建立市场机制 与行政机制并举的土地集约利用措施体系。比如，要以市场效益为基础，建立 v盛 洪 . 现 代 制 度 经 济 学 m . 北 京 大 学 出 版 社 . 2 0 0 4 i s 郑 新 奇 . 城 市 土 地 优 化 配 置 与 集 约 利 用 评 价 理 论 、 方 法 、 技 术 、 实 证 . 科 学 出 版 社. 2 0 0 4 第一章 绪论 土地集约利用考核体系，全面开展土地集约评价工作;通过法律和经济手段促 使对未利用和低效利用土地的充分利用;结合城市发展的要求和土地供应的条 件制定不同的城市发展规模标准;在市场过程中充分发挥市场竟争机制和国家 对房地产调控的计划作用，制定出让土地的条件或行业性质:制定闲置土地管 理办法等。 但行政机制不能像计划经济时代那样生硬和机械。目 前很多城市政 府土地集约利用途径也是不合适的。行政机制要通过市场机制起作用，二者要 找到契合的方法， 理顺市场、 价格的杠杆。 为此， 需要土地市场的健全和发展， 特别是地租和地价对土地资源的合理配置; 也需要政府主管部门借助科学创新， 改变观念，综合运用市场与行政的手段来提高城市土地集约利用水平和管理效 能。 市场机制与通过市场、 价格杠杆起作用的行政机制的同步推进， 相辅相成， 一定会推动并提高城市土地的集约利用水平。 第二章 城市土地集约利用的一般机理 第二章 城市土地集约利用的一般机理 在布局合理、结构优化和可持续发展的前提下，不断提高土地产出效率， 取得良 好经济效益、 社会效益和生态效益， 这是土地集约利用的宗旨。 城市土 地的聚集效应对城市的形成、城市的规模、城市用地结构、城市利用强度、城 市的扩展等多方面都有着深远的影响.而进行非土地投入的要素替代，减少土 地用量，增加资本、技术、劳力的投入，也就是提高了土地的集约度.衡量城 市土地的聚集程度，可通过城市土地的地价水平进行量化，城市地价水平可作 为衡量城市土地集约利用程度和规模潜力的一个指针。 第一节 城市土地集约利用的影响因素和动力机制 2 . 1 . 1城市土地集约利用内涵 我国土地资源稀缺， 根据国土资源部2 0 0 4 年度全国土地利用变更调查结果 显示，我国人均耕地只有1 . 4 1 亩，相当于世界人均耕地3 . 7 5 亩的3 7 % ，不到 美国的1 / 6 。改革开放以来， 我国城市化和工业化快速发展， 城市人口急剧增 长，城市用地规模不断扩大，人地矛盾更加突出。 虽然在实行土地有偿使用制度以后，城市土地利用的集约度有所提高，但 是土地资源粗放利用方式没有得到根本性的改变。具体表现在:一是国内很多 城市仍然实施 “ 摊大饼”式的发展模式，通过大量占 用郊区和农村土地，土地 浪费 严重. 二是地方政府为了获取土地增值收益，“ 圈而不用” 现象较为普遍， 土地闲置十分严重。三是许多市县的国土部门违法授予园区土地供应审批权， 园区 用地未批先用、非法占 用、违法交易的现象较为严重，造成产业的重复建 设， 浪费土地。四是城市土地利用结构不合理，各类用地比例失调，产业用地 比 例过高，生活用地比 例偏少。五是城市人均用地水平偏高，已 有建设用地强 度偏 低， 容积率不高， 土地经济效益产出偏低气 基于我国人多地少的国情和土地利用中存在的诸多问题，集约利用土地是 我国城市化发展的必然选择。城市土地集约利用能促进我国土地粗放浪费利用 程烨，王静，孟繁华. 土地用途分区管制研究 浙江大学出版社. 2 0 0 3 王缉慈等. 创新的空间企业集群与区域发展. 北京大学出版社. 2 0 0 1 第二章 城市土地集约利用的一般机理 方式的根本转变，从而优化城市土地利用结构，促进产业结构调整和粗放增长 方式转变，推动我国城市良 性发展，是我国 全面建设小康社会和节约型社会的 客观需要。 国内很多学者探讨了城市土地集约利用的概念，有的考虑城市土地的投入 和产出，有的关注城市土地结构和合理布局，还有的认为城市土地集约利用还 包括生态环境的优越等，但尚 未达成共识。 值得注意的是，这些研究主要针对 的是城市存量土地，而很少关注增量土地。 然而，在我国 现阶段，即使通过各 种手段提高了 城市存量土地的集约利用度，也无法阻止城市外延扩张的必然趋 势。因此，城市土地集约利用不仅需要盘活城市存量土地，更需要合理规划和 利用增量土地， 如果城市增量土地规划不合理，与现有城市功能和土地结构衔 接较差，即使投入再多的资金， 容积率和使用强度再高，非但不能实现最佳利 用效果，甚至会出现负效应。引入增量土地集约利用后，形成内涵更加广义的 城市土地集约利用概念， 它是指在布局合理、 结构优化和可持续发展的前提下， 通过增加存量土地投入、改善经营管理， 合理规划增量土地、 衔接存量土地等 途径，不断提高土地产出效率，取得良 好经济效益、社会效益和生态效益的动 态过程。 本论文对城市土地集约利用途径的研究，包含存量城市土地和增量城市土 地两个方面。讨论在实现存量土地与增量土地集约利用过程中市场体系价格属 性的不同，讨论在政府行为中，基于市场价格杠杆的政府间接调控在存量和增 量土地上有什么区别。下面分析城市土地集约的动力机制和模式。 2 . 1 . 2城市土地集约利用的影响因素 概括起来，城市土地集约利用程度或使用强度的影响因素包括宏观和微观 两个方面。 就宏观而言，影响城市土地集约利用程度的因素有土地资源状况、城市规 模、城市经济发展水乎、产业结构、发展速度、基础和公益设施能力、土地使 用制度、 土地市场的 供求关系、 城市规划控制、 科学技术等2 ， ， 它们是决定城市 土地集约利用强度的大前提。 就微观而言，影响城市土地集约利用程度或强度的因素有以 下一些: 2 1 王冰，杨虎涛. 论证外部性内在化的途径与绩效 庇古和科斯的正外部性内 在化理论 比 较. 东南学术. 2 0 0 2 ( 6 ) 第二章 城市土地集约利用的一般机理 i 、 土地的使用性质， 各类用地有不同的功能要求， 如商业、 旅店、 办公楼 等的容积率一般应高于住宅、 学校、医院、 剧院等; 2 、 土地的价格， 一定程度上可以说支配着城市各项用地的空间安排及土地 利用效率与开发强度， 例如， 中心商务区的容积率比 远离c b d 的地区要高得多; 3 、 土地的基础设施条件，一般来说， 较高的容积率需要较好的基础设施条 件和自然条件作为支撑; 4 、土地的空间环境和景观要求，即与相邻四周在空间环境上的制约关系， 以及城市设计上的要求，如建筑物高度、间距、形体、绿化、通道等。 其中城市地价是研究的重点，将在下一节进行分析。 2 . 1 . 3城市土地集约利用的动力 机制 城市土地集约利用的动力机制包括连个方面:聚集效应和要素替代。 首先来看聚集效应。聚集效应是经济学中普遍存在的规律。适用于各种资 源配置的研究。同样适用于城市土地资源的配置研究。 城市作为一个“ 经济景观” ， 是社会经济活动空间聚集的结果， 是空间经济 体系格局的最高表现，是一定地域中各种市场力量相互交织在一起的大规模集 中而形成的必然结果7z 。 一定地域的 集中从土地资源利用角度便是各种力量在城 市土地上的集中，是城市土地空间的聚集利用，是资金、 物质、人力、技术、 社会等各个方面在一定面积土地上的聚集。合理适度的聚集就是城市土地集约 利用。城市土地集约利用首先是一个经济现象，是人类社会发展到一定阶段对 城市土地利用的必然要求， 它是城市土地供给的稀缺性和聚集效应的必然结果。 之所以会出现土地聚集和集约利用，根本上的动因之一是聚集效应的存在。城 市土地的聚集效应对城市的形成、 城市的规模、 城市用地结构、 城市利用强度、 城市的扩展等多方面都有着深远的影响。聚集效应是城市土地集约利用的主要 经济动力，聚集效应使城市土地集约利用成为可能。 其次来看要素替代。聚集效益存在，导致各种生产和生活的活动在某一特 定地域的聚集，最终自 然是土地供不应求，土地价格上涨。为了继续获取聚集 经济， 在聚集区域取得一块土地， 最经济的做法是进行非土地投入的要素替代， 减少土地用量，增加资本、技术、劳力的投入，即提高土地集约度。要素替代 是城市土地集约利用动因之二。 2 2 沙 克 森 宁 【 美 】 . 地 区 优 势 : 硅 谷 和1 2 8 公 路 地 区 的 文 化 与 竟 争上 海 远 东 出 版 社 . 1 9 9 9 第二章 城市土地集约利用的一般机理 第二节 城市土地集约利用的地价影响分析 土地的价格在一定程度上支配着城市各项用地的空间安排和土地利用效 率、土地开发强度。地价是城市土地集约利用的重要影响因素。 2 . 2 . 1城市地价是城市区域土地集约程度的 重要指针 研究城市土地集约度不能不研究城市土地价值. 从微观角度看，城市土地 价值的高低是影响城市土地利用集约程度的最重要和直接因素之一;从宏观角 度看，城市的聚集效益是影响土地价值的决定因素。这是因为，一方面，聚集 行为过程的本身导致一定范围的土地空间需求增大， 土地价格提升; 另一方面， 聚集使得企业生产能力提高，单位面积土地产出提高，用于支付地租的能力增 强，竞争机制下，级差地租增大，土地价格提升。如果城市整体地价水平低， 从市场供求角皮是因为土地需求相对小。土地之所以需求小，是因为该区域土 地不能带来更高的生产价值， 不能带来聚集效益。 此外， 人地关系紧张的城市， 土地资源总量不足， 土地供求关系紧张，土地价格增高。同时，城市人口总是 相对密集，城市土地集约程度自 然提高。可见城市的聚集程度、规模效益、城 市土地价格和城市土地集约度之间相互制约、 相互影响。 因此，衡量城市土地的集约程度，可通过城市土地的地价水平进行量化， 城市地价水平可作为衡量城市土地集约利用程度和规模潜力的一个指针。 2 . 2 . 2地价与建筑容积率的互动 首先，土地价值决定建筑容积率。 早在1 7 世纪威廉. 配第就首先注意到土地报酬存在递减规律” 。 如果土地 投入不够，土地报酬潜力将得不到挖掘，土地呈现粗放利用状态。随着土地投 入的增加，土地报酬也将增加， 但土地收益并不随着土地