河北区北站体育场项目简报.ppt

河北区北站体育场项目简报,2010年6月,市内六区市场供应数据,和平区,河东区,河西区,南开区,市内六区市场供应数据,市内六区市场供应数据,河北区,红桥区,从上述图表可以看出，09年全年以南开区供应面积最为突出，相对而言，河北区等区域供应面积总量相对较少，将为项目带来利好因素,河北区域市场概述,10年5月河北区成交量有所回落，君临天下成为河北区成交主力，河北区5月的市场供应仅为3410.68平方米，形式相当严峻，目前成交量来自前期的积累。预计各项目后期会有一系列的营销活动推出，从而在一定程度上刺激区域市场。,河北区域市场概述,2010年5月河北区商品住宅新增3419.68平方米，对供求关系极度紧张的河北区来讲，杯水车薪，进入到10年河北区主要以消化存量为主，供应量始终不足。,河北区域市场概述,2010年5月河北区住宅市场成交量为21871.4平方米，环比上月下滑了52.97%，成交有所回落，区域内商品房成交主力为君临天下，成交135套2651平方米，是区域内成交最多的项目，其次为格调艺术领地，成交86套，其他项目成交平平。,河北区域市场概述,（4）均价分析,2010年5月河北区住宅市场成交均价为10925元/平方米，均价涨幅较小，与上月基本持平。因本月个别项目成交均价较高，故均价环比有所上涨。除了君临天下成交量有所上涨，其它项目与上月相差不大，比较稳定。,09年1月10年6月河北区区域市场数据,截至2010年5月，在新政调控的影响下，河北区在售项目成交量缩水，促销活动变化不大，以君临天下、格调艺术领地及富水一方成交为主。现阶段河北区房地产市场呈现价升量跌态势，本年度5月成交面积21871.4平方米，环比上月下滑52.97%；成交均价环比上涨4.99%，为10925平方米。河北区市场供应量稍显不足，为本案提供利好条件。,河北区域市场现状,【项目位于】天津市河北区北站体育场，河北区中环线以内，育红路、中山北路交口，育红路南侧，中山北路北侧。,河北区作为工业区的形象对于天津居民来说根深蒂固，在房地产置业方面，河北区的整体地位较低，总体来说，河北区对于非地缘性客户的影响能力较差。,地块本体现状,本案,地块周边状况,现状人口数量：20万人周边现居住项目：舒园里、中山北里、泽园里、北安里、铁工东里、育红东里商业：华润万家超市、宏业广场等周边人群消费水平较低周边在售项目：（见下表）,项目处于河北区传统居住区内，靠近中山路商圈，紧邻中山北路，周边交通路网发达；周边公交线路发达，1、12、903等十几路公交车通往市内各区,【地铁板块】项目距离地铁6号线“北站体育场”站仅300米距离,【主干道板块】项目比邻中山北路，公共交通与路网交通均非常方便,。,【公园板块】靠近北宁公园城市绿肺，具有景观资源优势,虽然是非传统优势板块，但是本版块兼具地铁，主干道路网和城市公园三大稀缺资源于一身，对青年置业人群吸引力极大，板块具备高成长性,地块本体现状,地铁6号线于2009年全面开工，并计划于2013年建成,项目所属区域是天津市的非传统区域，目前地段价值不高。,因此，本项目具备：（一）交通和城市公园双重优势，具备较高的成长性。（二）河北区的定位为未来的发展提供了基础。,地块本体现状,君临天下为纯投资型产品，本案可进行错位；海河大道和富水一方产品力较强，但存量较少，将在短期内清盘。,地块在售项目分析,河北区区域产品销售价格与其他五区相差较大；区域内小户型产品力弱，市场接受度不高；富水一方项目，性价比高于市场平均水平；君临天下由于价格相对较高，调控对其客群影响不明显，故成交量居首位。,在售项目销售情况,区域内二手房房龄相对较长，改善需求较多；房价目前集中在9000-10000元/平米，几乎接近新房的销售价格，新房供应不足，提升二手房价格。,地块存量市场,由于目前新建商品房的价格没有实质性的提升，所以我们判断在2010年，二手房市场的价格也不会有质的提升。,1-2年内，区域潜在存量117.15万平米，且开发商实力雄厚，品牌认知度高；这些项目定位或立足顶级豪宅市场，或打造具备规模性和舒适性的大型居住区，而以性价比为主题概念面对青年客群为主的产品稀缺；未来精装修产品仍然有较大市场空隙。,地块潜在预售项目,地块潜在市场,中山路板块地块,河北区潜在市场挂牌土地信息,河北区其它区域潜在土地信息,未来河北区土地市场供应量极大，竞争存在较大不确定性,河北区写字楼市场处于初级水平，商务活动集聚力低，区域整体租金水平亦较低。,鼎盛大厦：开发商：天津市宏业达物业发展有限公司物业位置：津市河北区中山北路与华新街、体园路交口总建面：2.7万销售报价：12000元/平米户型面积：70-1000平米物业费：20元/平米*月（含空调和电梯费）物业公司：诚志物业销售方式：现房销售,由于区域商务氛围的缺乏，对目标客群的吸引力不足，因此导致物业销售速度极慢，2年写字楼销售仍不足50%。,区域办公市场,地块办公市场,办公市场格局已经形成，且根深蒂固，单个项目不可能扭转市场指向。本案处于非传统板块，供应市场存在空白，但需求市场同样疲软。,中山路地区的综合定位具有历史文化特色，多元化的现代都市产业轴；以中国近代（北洋时期）历史遗迹和艺术院校为核心，突出中山路特色，打造天津市历史文化艺术产业名街；以特色文化旅游、体育产业为支撑，增强中山路的可持续发展能力；以大型商业组团来凝聚人气；以现代城市设计手段，营造人性化的亲和性的商业休闲街区；结合开发改造金刚公园、中山公园、北宁公园三大公园及道路景观，构建良好的商业休闲环境。,大型商业为中山路规划的重点业态，特色产业将使本区域独辟发展蹊径。综合服务商务区的规划，未来可以为本案商业带来一定的消费人群。,地块商业市场,中山北路商业街业态组合形式：超市+专业商场+邻里型配套中山北路上为小型餐馆，外檐形象较差，档次较低。中山北路上的商业设施以家乐超市及其旁边的窗帘城(专业商场)为主力业态，辅之以餐饮、娱乐和金融服务业，整体规模较小，属邻里型(小型)商业模式，功能上以社区配套为主。,中山路商业街业态组合形式：中型餐饮业+金融服务业+大卖场(食品型综超、电器城)。中山路商业街是一条以餐饮休闲为主要功能的区域型商业街，属于中型(社区型)专业性商业街；,目前板块商业以低端社区型消费，本案必将跳出竞争；中低端餐饮行业已经形成一定的消费氛围，市场空隙在中高端方向。,地块商业市场,中山路沿线附近家电卖场以及大型超市的数量与辐射范围已经能够满足该地区居民的日常生活需要。,超市或大型电器卖场市场区域饱和，非本案专业进驻领域。,温州服装城,地块商业分布,毗邻中山路商业街，交通便利，昭示性强未来地铁3#经过项目附近，现有的公交路网发达区域生活氛围成熟且浓厚，生活配套完善靠近北宁公园景观资源，城市绿肺，为项目增加卖点,住宅市场波动周期缩短，敏感性增强，未来市场不确定性增加写字楼市场竞争激烈，传统商务区优势明显未来潜在供应产品力强，开发企业品牌优势明显,区域内住宅产品供应量较少，产品同质化程度高，附加值低，未来潜在供应方向单一，市场存在空隙。河北区创意产业的规划对青年客群吸引程度较大，年龄层普遍偏低，未来将产生大量的置业需求。区域土地的稀缺性较易实现项目较高的开发价值。,Strength【优势】,Th