（产业经济学专业论文）郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究.pdf

首都经济贸易大学硕士学位论文 郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究 i 摘 要 中国作为一个发展中国家，近几年来经济取得了巨大的成效。同时中国房地产业 运行呈现出较快的发展。作为一个举足轻重的产业，房地产业在国民经济中的地位日 益显著，成为地方经济发展的支柱产业之一。郑州作为房地产业的一个三线城市，房 地产市场的发展还比较稚嫩， 呈现出规模小、 实力弱、 数量多， 质量参差不齐的特点， 难以同外来地产品牌企业相抗衡。但是，郑州作为中国交通运输的大动脉，有着极其 便利的交通优势和区位优势，所以郑州房地产市场近几年来也呈现出飞速发展的态 势，一度成为地区经济的主要支柱产业。因此，研究郑州房地产市场，对促进郑州房 地产市场的稳定、 地区经济的持续发展， 和保障人民群众的住房需求有着重要的意义。 本文试图通过梳理当前郑州房地产市场的现状，分析其运行中存在的问题及形成原 因，并提出积极的解决对策。 首先，本文介绍了国内外对房地产的理论研究，然后用这些理论指出了郑州市当 前房地产的现状，主要表现为土地开发面积速度持续增长、房地产价格持续攀高、供 求结构矛盾明显、住房保障体系不完善、商品房空置率和消费群体均在增加、市场发 展不规范，管理制度不完善等。并通过大量翔实的图表数据对郑州市（城区）房地产 市场运行情况进行实证分析， 客观真实地反映了郑州房地产市场的经营情况和发展趋 势。 其次，主要从三个方面对当前郑州房地产市场现状成因作了分析，在地方政府方 面主要表现为行政干预过多， 走高的土地价格以及高涨的商品房价格成为了地方财政 收入的主要来源， 在开发企业方面主要表现为企业规模小、 能级不高、 自有资金不足、 融资困难，从而导致它们缺乏竞争力等，在需求方方面，表现为消费群体在供需关系 中占弱势地位、住房消费需求依然旺盛，还没有形成阶梯消费的理念等。 最后，在分析成因的基础上，针对供应方和需求方提出了若干对策，在优化房地 产业发展环境方面提出了建立完善符合国际惯例的房地产市场运行机制、 发展房地产 金融、促进住宅产业化和现代化、规范行业管理等建议；在住房保障上，提出了加大 使用住房公积金的力度，实行住房补贴，调整房地产市场供应结构，倡导人们实行阶 梯消费等积极的对策。 关键词：郑州房地产市场现状、成因、解决对策 首都经济贸易大学硕士学位论文 郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究 ii abstract the economy of china which is a developing country, has achieved great success in recent years. in addition, the real estate industry of china has shown rapid development. as an important industry, the real estate industry of china is more and more significant in the national economy and has become one of the pillar industries in the local economic development. the real estate industry of zhengzhou is difficult in competing whit other real estate brands because the development of the real estate market in zhengzhou which is a third-level city in the real estate industry is still relatively immature and shows some features, such as a small scale, weak in strength, large quantity, varying quality. however, zhengzhou as chinas transport arteries, has very convenient transportation advantage and geographical advantages. therefore, the real estate market in zhengzhou in recent years has also developed rapidly and becomes a major pillar industry of the regional economy. so there is important significance for promoting the stability of the regions sustained economic development and safeguarding the peoples housing needs to study the real estate market in zhengzhou. the current situation of the real estate market in zhengzhou and the reason why its situation formed are analyzed. in addition, some positive measures to solve these problems are tried to be put forward. first, through the introduction of theories, the situation of the real estate market in zhengzhou which concludes the continued growth of the land area, the high price of the real estate prices, the apparent contradiction between supply and demand, the inadequate housing security, the increasing of consumers and the vacancy rate of commercial housing, the irregular development of the market and the imperfect management system, is described. meanwhile, the operation of the real estate market in zhengzhou is also analyzed through a large number of detailed charts of data, which reflect the operating conditions and the trend of the real estate market in zhengzhou objectively. second, the causes of the current situation of the real estate market in zhengzhou were analyzed mainly from three aspects. at first , the government gives excessive administrative intervention about the real estate market and the selling of land and commercial houses has become a major source of local fiscal revenue. the second, enterprises have not adequate competition because they are small in size, low in level, not enough money and difficult to collecting finance. the third, the consumers can not afford to buy houses easily, but the needs to live are still too many. in fact, consumers have not formed the idea to buy houses in different needs. last, some measures for the supply-side and demand-side are put forward based on analyzing problems. some suggestions in optimization of the real estate development environment are described. the real estate market operating mechanism in line with the international practice is to be established. the real estate finance should be developed and the industrialization and modernization of housing should be promoted, too. meanwhile, the regulate trade management must be regulated. the measures especially in the housing security are to be recommended. what is important, the intensity of the use of housing fund should be increased. the housing subsidies should be supplied more by the government, too. and the supply structure of the real estate market should be adjusted so that consumers can positively buy houses in different needs. keywords: the situation of the real estate market in zhengzhou, reasons, measures 2 独 创 性 声 明 独 创 性 声 明 本人郑重声明：今所呈交的 论文是我个人 在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。尽我所知，文中除了特 别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的内容 及科研成果，也不包含为获得首都经济贸易大学或其它教育机构的学位或 证书所使用过的材料。 作者签名 作者签名： 日期：日期： 年年 月月 日日 关于论文使用授权的说明 关于论文使用授权的说明 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关规定， 即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅或网络索引； 学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、缩印或其它复制手段 保存论文。 （保密的论文在解密后应遵守此规定） 作者签名： 作者签名： 导师签名： 导师签名： 日期： 日期： 年 年 月 月 日 日 首都经济贸易大学硕士学位论文 郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究 第 1 页 共 74 页 1 引 言 1 引 言 近年来，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，我国的房地产业得到了飞速 的发展。房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，而商品房价格的高低，房屋的居 住结构和居住水平也已经成为全国人民关注的焦点之一，直接影响到人们的日常生活。 无论是投资开发商还是普通居民，都在关注着房地产市场的发展变化。郑州作为一个有 着 3600 年历史的中国八大古都之一，中原重镇，在历史上曾经对政治格局产生过重要的 影响，成为历代兵家必争之地，但在殷商之后在很长的历史时期内消失在人们的关注范 围之外。新中国成立后，河南省的省会迁至郑州，特别是中国两大铁路交通动脉陇 海线和京广线在郑州的交汇，给郑州带来了前所未有的发展机遇。近年来，郑州市国民 经济持续快速健康发展，经济综合实力和城市核心竞争力不断迈上新的台阶，整体经济 呈现出第一产业逐年下降，第二产业稳步发展，第三产业逐年上升的走势，形成了第二、 第三产业共同支撑郑州经济增长的格局。绝佳的交通区位优势、河南近 1 亿人口所潜在 的消费能力、逐步加大的改革开放步伐、中央提出的加快“中部崛起”战略等利好因素， 使得郑州房价增长率和商品房成交量都在快速增长。尽管如此，郑州在房地产业的发展 上在我国仍属于三线城市，其房地产业的发展情况在一定程度上彰现了我国三线城市房 地产业的发展情况。本论文希望通过研究郑州房地产市场现状、分析形成的原因，并提 出积极的解决对策，通过大量翔实的数据和图表对郑州市房地产市场的运行情况进行分 析，以期掌握市场的走势和规律，对进一步促进郑州房地产市场的稳定、地区经济的持 续发展和保障人民群众的住房需求能有一定的参考意义。 首都经济贸易大学硕士学位论文 郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究 第 2 页 共 74 页 2 研究综述 2.1 研究背景 2 研究综述 2.1 研究背景 近年来，由于中国经济快速发展，带动了所有行业尤其是房地产业的高速发展。随 着我国土地使用制度改革和城镇住房分配制度的改革，城市化进程进一步加快，国有土 地使用权从过去的行政划拨并且无偿、无期限的使用，转变为使用权通过招拍挂等出让 方式有偿使用、并按照土地规划性质设定了最高的使用年限，过去由国家单一投资的住 房建设格局也转变为市场参与、多元投资的局面，在住房消费上，从过去的实物福利分 配转变为货币补贴分配制度，逐步实现了住房商品化和住房消费市场化。 2002 年以后，全国各地的房价都开始加速上涨，在 2003 年和 2004 年，住宅价格 的涨幅都超过 20 % ，郑州的房价由 2002 年的每平米均价 2291 元，到 2008 年每平米均 价 4465 元，在郑东新区的多数开工项目商品房价格逼近了每平米万元大关，甚至有的均 价已经达到了每平米 1.7 万元，住宅价格的快速上涨严重影响了人们生活水平的提高和 社会的稳定。为了抑制住宅价格上涨，规范房地产市场，2004 年国家出台政策要求停止 协议出让土地以规范市场，同时中央银行提高利率，提高按揭首付，以降温房地产市场， 抑制需求。 2007 年 9 月央行提高第二套房贷比例以抑制投机。 由于全球金融危机的影响， 2008 年房地产市场一度出现了萎靡，许多地方的房价一再跳水，就郑州而言，从 2008 年 11 月底到 2009 年 4 月初期间，房地产销售市场冷淡，销售量一再走低，人们持币观 望情绪浓厚，房价一度回落。 我们知道，随着价格在 2003-2007 年的大幅度飘升，房地产市场凸显出定程度的 非理性特征，尤其在 2007 年，郑州的房地产价格以前所未有的速度飙升，甚至出现了一 个楼盘在 2 个小时内连续每平米增长 400 元的现象。市场经济告诉我们：供大于求直接 回导致商品价格的下跌，但中国的房地产市场却违背了经济学的规律，呈现出房地产价 格持续上涨与房地产结构性供给过剩同时并存的奇怪现象。2008 年，由于房地产业的普 遍低迷，社会各界对房地产价格是否到了拐点进行了激烈论战，一些观点认为房地产业 发展的拐点已到，而其他观点却认为这只是房地产业发展过程中的一个小插曲。无论房 地产的拐点是否到来，高昂的房价使得普通老百姓无力负担确实不争的事实。高价位的 商品房空置面积不断加大，而经济适用住房和普通住房又供不应求极其紧缺，住房供应 的结构性失衡问题日益突出。有的研究者将这种现象归纳为中国房地产市场中的“经济 学悖论 。 首都经济贸易大学硕士学位论文 郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究 第 3 页 共 74 页 虽然中国的房地产市场经过二十多年的探索和发展， 但是市场的发育仍然极不成熟。 高昂的房价和大量的开发建设给我国房地产市场带来了表面上的繁荣，但也难以掩盖其 深层次的症结。 正是在 2008 年中国房地产市场普遍不景气的情况下， 一些问题日趋严峻， 诸如市场总供求失衡，结构性比例失调，需求潜力巨大但有效需求不足；商品房空置率 持续攀高，房价过高（房价与居民收入比过高）；房地产开发企业小、多、差；二、三 级市场还不健全，二手房交易陷阱多；租赁市场不规范，住房金融市场不健全；某些地 区性市场虚火上升，存在着一定程度的泡沫等等。逻辑上不难理解，以上所列举的任一 问题，都是制约中国房地产业发展的重要因索，甚至给中国的整体经济的发展带来不利 影响。这些不正常的现象，引起社会各界人士的普遍忧虑，也成为人们最多的话题之一， 高昂的房价已经影响到社会的和谐发展。经济学规律指出，供求关系是影响价格的基本 因素，一旦价格和商品价值之间的差距过分增大，就会导致市场的失衡和崩溃，也就会 形成所谓的房地产泡沫。当然，就目前郑州甚至我国房地产市场的发展形势来判断，说 已形成泡沫也许还为时尚早， 但出现投资过热和价格上涨过快的苗头却已是不争的事实。 2.2 国内外研究综述 2.2 国内外研究综述 对房地产市场以及房地产业的研究国内外的综合性文献比较多，从理论上看有市场 运作理论、房地产价格理论、商品房空置率理论、市场波动理论、房地产泡沫理论等等。 其中就房地产价格理论来说，也包括了土地出让价格、新建商品房的价格、市场存量房 价格、租赁市场的租金价格等等。 2.2.1 市场运行理论研究概况 2.2.1 市场运行理论研究概况 就市场均衡而言，在西方经济学中，均衡是一个被广泛运用的重要的概念。均衡最 一般的意义是指经济事物中有关的变量在一定条件的相互作用下所达到的一种相对静止 的状态。在研究房地产市场价格信号和市场均衡的关系方面，国外的 j.r.knight(1994) 指出，在房地产市场中卖者的信号是主要而快捷的被反映出来的，但是买者的需求信号 则有滞后性等。国内的张泓铭从理论上论述了住宅的供给与需求以及影响因素，指出房 地产的价格是房屋在市场需求和市场供给这两种相反力量的相互作用下形成的，其中土 地是影响住宅供给的重大因素，可供建造住宅的土地供给量对于住宅供给有正向相关的 关系。就房地产市场影响因素而言，s.w.decarlo（1997）指出引起房地产市场价格波动 的原因有供求关系、城市化进程、空置率、货币政策、就业水平、人们收入水平、人口 结构及变化趋势等，国内深入分析房地产市场影响因素的文献较少，且多局限于定性的 描述。 首都经济贸易大学硕士学位论文 郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究 第 4 页 共 74 页 2.2.2 房价理论研究概况 2.2.2 房价理论研究概况 国内方面，谢经荣教授（1997）在对房地产市场是否存在泡沫的现象进行研究的基 础上，提出了房地产泡沫的评价模型，在谢经荣教授的研究基础上，曲波（2003）对房 价的泡沫评价模型进行了深化；张泓铭（1998）提出了土地是影响住宅供给的重大因素， 土地供应量对住宅价格存在相互推动关系；关柯、芦金锋、曾赛星等（2002）对住宅需 求价格之间的关系、房价与租金关系进行了理论探讨，并建立了需求预测模型和合理的 房价收入比指标；清华大学的刘洪玉教授（2003）从短期和长期角度对房价的决定性因 素进行了理论探讨，认为短期内房价主要由需求决定，长期内房价由供需双方共同决定； 清华大学房地产研究所的刘琳博士（2004）利用四象限分析法对商品房价格、地价、存 量房价格的相互关系进行了分析，得出了存量房价格影响商品房价格、商品房价格影响 土地价格的结论；台湾的徐滇庆教授通过对影响价格的因素进行研究，发现房价与股价 存在较高的相关性，同时得出了价格与货币供给量的走势存在较高的相关性，得出了房 地产市场与宏观经济的周期性具有较大的同步性特征。 国外方面，j.e.mcnulty（1995）通过对过度供给对房价和租金影响的研究，指出了 房价与供给之间存在滞后性；d.c.quan 和 s.titman 等（1998）通过大量的实证分析，对 房地产价格和股票价格的互动关系进行研究，求证出房价与股票价格之间存在着较高的 相关性；m.bar-nathan 等（1998）针对房价弹性问题，利用房地产租赁市场和销售市场 的四象限模型进行了深入研究，得出了房地产的供给价格弹性和销售价格的弹性较小的 结论。 2.2.3 泡沫理论研究概况 2.2.3 泡沫理论研究概况 泡沫是现代经济中存在的一种典型经济现象，是资产价格对其基本价值的偏离，其 偏离是双向的。资产价格以基本价值为起点的正向连续偏离，即资产价格的大幅度连续 上涨；资产价格以基本价值为起点的负向连续偏离，即资产价格大幅度持续缩水。作为 房地产泡沫的产生主要是因为房屋的供给量是有限制的，不能无限供给，但需求又比较 大， 即供求缺口比较大， 不容易达到均衡状态。 robert h.edelstein 和 jean-michel （1992） 利用土地价格预期模型研究了日本的地产泡沫，得出泡沫产生的原因是低利率、国际资 本流动、严格的土地利用限制、优惠的房地产投资税收政策和无弹性的土地供给等结论。 谢经荣、曲波、周健等（1997）研究了金融危机和地产泡沫的相互关系，对美国、日本、 东南亚各国的房地产泡沫做了实证分析，提出了泡沫的判断指标包括预示指标、指示指 标和滞后指标，由产业及其泡沫的基本概念和理论，到相关利益主体的系统推动力，及 首都经济贸易大学硕士学位论文 郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究 第 5 页 共 74 页 至泡沫的生成、传导及影响，最后落脚在泡沫的预警与治理对策上，并对地产泡沫的预 警做了初步探讨。 2.2.4 空置率理论研究概况 2.2.4 空置率理论研究概况 住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照所依据的房 地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房 地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是， 空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使 用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地 产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋 总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。按照国际通行惯例， 商品房空置率在 5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健 康发展；空置率在 10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销 售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20%以 上为商品房严重积压区。国内外对空置率的研究文献主要有：t.kenneth (1983）等较 早研究了不同城市公寓出租市场的空置率问题，指出实际空置率与自然空置率的偏差是 影响租金变化的主要因素。谢贤程（1995）计算了香港住宅市场的自然空置率；张鸿铭 提及了空置率的概念，并提出了计算方法；刘洪玉、刘琳等（2004）对空置、空置率的 概念等进行了分析。 本文在充分借鉴上述房地产理论研究观点的基础上，综合运用市场运行理论、房价 理论以及泡沫理论的理论，对郑州房地产市场现状进行了分析研究，总结出了问题成因， 并对当前郑州市存在的问题提出了积极的解决对策。 3 郑州房地产市场现状 3.1 土地开发面积持续增长、房地产价格持续攀高 3 郑州房地产市场现状 3.1 土地开发面积持续增长、房地产价格持续攀高 郑州房地产土地开发面积从 2003 年以来开始大幅度增长。同时，地价也随之水涨船 高， 以郑东新区为例， 地价由 2003 年的 30 万左右一亩， 到 2008 年已达到 200 多万一亩， 在市中心的土地价格更是高的让人咂舌，近年不断出现的“地王”频频刷新土地价格， 有些地块仅仅是土地出让金的价格就高达每平米 5000 多元。 原来开发企业还有囤积土地 的行为，但国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发， 首都经济贸易大学硕士学位论文 郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究 第 6 页 共 74 页 一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，则予以没收。政策压力使得开发企业加快土 地开发速度，客观上也促进了土地开发面积的增加。 郑州 2003 年商品房均价每平米 2318 元， 2008 年商品房均价每平米 4465 元， 平均每 年增速 14.1%。商品房价格上涨的主要原因：土地价格上涨；建筑材料价格上涨；新建住 宅品质（建筑材料品质，户型及配套设施，小区环境的优化等）提升导致房价的上涨； 房地产市场供求结构变动，中低位价格商品住宅供应量下降，高档商品房供应增加，同 时随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加， 也提升了平均价格；投资和投机性购房的拉动，房地产开发企业利用市场信息的不对称 形成垄断、故意炒作等一系列因素，造成房地产价格非正常上涨。 3.2 供求结构矛盾明显 3.2 供求结构矛盾明显 市场上高端产品与中端产品的供应比例不够正常和协调，突出表现为中低价位、中 小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超出一半家庭的经济承受能力。据统计 部门对十几家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品房中，单价 3000 元/平方 米以下的仅占 3.7%，并且几乎全部是经济适用住房，3000-4500 元/平方米的也只占 38.7%，建筑面积 60-90 平方米之间的户型所占比例不到 40%，但由于单价高，所以总价 也居高不下。此外，个别区域的商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，空置商品 房中，中高档住宅和写字楼占 80%。根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所 占的比例应在 5%10%之间。从我国实际需要看，我国大多数住房消费者的收入水平低， 购房能力有限，消费者需要的是低成本、低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市 场供应主体仍然是中高档商品住宅，导致高档商品不断积压，空置面积持续上升，而经 济适用房则出现连夜排队购买的现象。可开发土地供应面积的逐年减少，开发公司过多， 必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，于是乎“地王”价格屡次被刷新，这样竞争既不 符合规模经济的原则，亦会造成开发成本上升，从而抬高商品房的价格。其次，许多房 地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，热衷于高回报但市场容量有限的项目，而对 供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供 应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。 3.3 住房保障体系不完善 3.3 住房保障体系不完善 近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面， 对郑州来说，住房保障也被纳入政府关心中低收入家庭的的首要任务，并且也相继出台 了诸如郑州市经济适用住房管理办法、郑州市保障住房规划和建设标准等文件， 首都经济贸易大学硕士学位论文 郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究 第 7 页 共 74 页 但是由于种种原因，资金落实不到位，住房保障体系建设缺乏力度，总体来看，住房保 障体系建设的速度仍比较缓慢。 当前，郑州虽然已经初步建立廉租住房制度，但廉租住房的资金保障还没有完全到 位，廉租房的覆盖面仍比较低，并且廉租房的申请资格门槛较高，造成符合申请廉租住 房的人比例较低；经济适用房开发投资的增幅远远不能满足社会的需求，在管理上也存 在一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等，并在 一段时期内，经济适用住房申购有“暗箱操作”的现象存在，导致符合申购经济适用住 房的人买不到，而有关系和门路的人买到后却加价转让以牟取不当利益。而住房公积金 虽然利率较低，但由于申请手续繁琐，审批程序复杂，造成使用率偏低，使住房公积金 没有起到应有的住房保障的作用。 总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭 的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并推动了 商品房价格的上涨。 3.4 商品房空置率和消费群体均在增加 3.4 商品房空置率和消费群体均在增加 尽管近年来，各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情 依然不减。郑州几年来商品房销售量持续大幅度增长表明需求依然旺盛。之所以有旺盛 的需求有以下三个原因：首先是第一次房改后，单位福利分房被取消，人们的住房需求 一下子被推向了市场，导致住房消费需求大幅度增加。其次是改革开放带来的经济持续 快速增长，人们的收入也有了相应较快增长，生活水平不断提高，对住房需求的档次也 在提高，同时对住房的改善性需求也大量增加，如小房换大房，旧居换新居等。第三是 城镇化加速，失地农民越来越多，城中村被改造，郑州新区的建设规划提出后，郑州城 市的框架越来越大，城镇人口数量激增，“80 后”一代进入适婚年龄等综合因素带动了 商品房需求的快速增加。 旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增 长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。虽然住房需求旺盛，但是由于房价的 节节攀高，让中低收入家庭望房兴叹，不得不持币观望，而等来的结果是手中的积蓄能 买到的房屋的面积越来越小。而持续高涨的房价、相对宽松的货币政策和融资环境，极 大的推动着开发企业不断进行房地产开发的热情， 同时也推动了房地产投资群体的加大， 最终形成了市场上待售房屋越来越多，房屋空置率越来越高，住房消费群体越来越多但 能担负起高昂房价的人们却越来越少的不良局面。 首都经济贸易大学硕士学位论文 郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究 第 8 页 共 74 页 3.5 市场3.5 市场发展发展不规范，管理制度不完善 不规范，管理制度不完善 郑州房地产市场经过近几年来的持续高速发展，逐步形成了多极化的市场结构和多 样化的交易方式，既开放统一，同时又有封闭垄断，房地产经营与管理制度法规体系建 设明显滞后，形成国内知名房地产开发企业与小企业并存，连片大规模开发项目与仅几 栋楼的小项目并存，导致房地产开发与消费，投资，投机等多种不良行为的产生，造成 房地产价格定价随意，在一定程度上影响了郑州房地产的持续，健康发展和人民群众生 活水平提高的进程。 同时由于房地产属于新兴产业，而郑州又属于三线城市，所以行政主管部门对房地 产市场出现的问题和将会出现的问题，还没有比较完善的解决机制，也缺乏对问题走向 判断的前瞻性，形成了制度管理滞后，不能很好的适应房地产市场发展的需要，在一定 程度上对市场的规范发展没有起到应有的监督和约束， 尤其是在 2008 年郑州房地产市场 出现波动、风险加大的情况下，没能很好的维持市场的稳定和良性发展。 4 个案分析：2008 年度郑州市（城区）房地产 市场运行情况 4 个案分析：2008 年度郑州市（城区）房地产 市场运行情况 第一部分 宏观运行数据情况 一、房地产业投资快速增长 第一部分 宏观运行数据情况 一、房地产业投资快速增长 2008 年全市房地产业累计完成投资 429.9 亿元，同比增长 43.9%，增幅较 2007 年 提高 13.9 个百分点。其中住宅开发投资 338.1 亿元，同比增长 50.1%。同期，全市城镇 固定资产投资 1370 亿元，其中，房地产业投资所占比重为 31.4%，较 2007 年提高了 5.1 个百分点。见下表： 表 4.1 20022008 年全市房地产业完成投资情况 1 年 份 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 全市(含县市)房地产业完成 投资额（亿元） 59.5 74.3 121.8 168.1 229.9 298.8 429.9 59.5 74.3 121.8 168.1 229.9 298.8 429.9 增长幅度（%） 25.9 24.5 63.9 38.0 36.8 30.0 43.9 25.9 24.5 63.9 38.0 36.8 30.0 43.9 占全市城镇固定资产投资额 的比重（%） 17.5 20.4 24.8 27.0 27.4 26.3 31.4 17.5 20.4 24.8 27.0 27.4 26.3 31.4 1本章节所有图、表均来自于郑州房地产市场数据统计分析报表 ，由郑州市住房保障和房地产管理局信息中心 统计发布，与郑州市统计局所公布的数据具有同等权威和可信度，以后不再指出。 首都经济贸易大学硕士学位论文 郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究 第 9 页 共 74 页 二、商品房开、竣工量较上年度基本持平，略有下降 二、商品房开、竣工量较上年度基本持平，略有下降 2008 年全市商品房累计新开工面积 1370 万平方米，较去年略有下降，其中住宅新 开工面积 1040 万平方米，同比下降 44.7。具体情况如下表： 表 4.2 20022008 年全市商品房新开工分类型、分区域情况 年 份 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 商品房新开工面积（万 m 2） 366 430.2 634.5 633.8 1176.2 1399.9 1370 增长幅度（） 16.6 17.5 47.5 -0.1 85.6 19.0 -2.1 2008 年全市商品房竣工面积 691.8 万平方米，同比增长 4.0，其中住宅竣工 569 万平方米。具体情况如下表： 表 4.3 20022008 年全市商品房竣工情况 年 份 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 商品房竣工面积（万 m 2） 230.0 300.2 309.0 422.3 486.6 665.4 691.8 增长幅度（） 49.3 4.7 2.9 36.7 15.2 36.7 4.0 三、商品房空置量有所上升 商品房空置量有所上升 2008 年底市区商品房空置面积为 93.9 万平方米，较 2007 年底增长 35.8%。结构上 仍以空置时间在 1 至 3 年之间的滞销房为主。商品房空置率较去年略有上升，但整体上 仍在相对较为合理的区间之内。见下表 表 4.4 20022008 年市区商品房空置时间结构情况 年 份 2002 年 底 2003 年 底 2004 年 底 2005 年 底 2006 年 底 2007 年 底 2008 年 底 商品房空置面积（万 m 2） 91.6 95.4 79.9 92.3 72.4 69.1 93.9 91.6 95.4 79.9 92.3 72.4 69.1 93.9 增长幅度（%） 77.9 4.1 -16.2 12.4 77.9 4.1 -16.2 12.4 -21.5 -4.6 35.9 商品房空置率（%） - - 24.3 19.8 18.4 12.5 9.4 12.3 其中： 待销面积 （万 m 2） 66.8 60.7 8.4 27.9 15.4 17.3 21.1 66.8 60.7 8.4 27.9 15.4 17.3 21.1 占总空置量的比例 （%）72.9 63.6 10.5 30.2 21.3 25.0 22.4 72.9 63.6 10.5 30.2 21.3 25.0 22.4 滞销面积（万 m 2） - 33.8 46.7 41.3 50.9 45.9 67.5 - 33.8 46.7 41.3 50.9 45.9 67.5 占总空置量的比例 （%）- 35.4 58.4 44.7 70.3 66.4 71.9 - 35.4 58.4 44.7 70.3 66.4 71.9 积压（%） - 1.0 24.8 23.1 6.1 5.9 5.3 - 1.0 24.8 23.1 6.1 5.9 5.3 占总空置量的比例 （%）- 1.0 31.0 25.3 8.4 8.5 5.6 - 1.0 31.0 25.3 8.4 8.5 5.6 首都经济贸易大学硕士学位论文 郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究 第 10 页 共 74 页 备 注 2003 年以后， 国家采用新的空置率计算方法， 空置率在 0-14%之间为空置偏少， 供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展；15-30之间为空置适当，供求平衡， 资金充裕，价格平稳，良性发展；31-40%之间为空置偏多，供大于求，资金偏紧， 价格回落，缓慢发展；41-50%之间为产生积压，供过于求，资金占压，价格下跌， 停止发展。 第二部分 房地产业运行情况分析 (一) 郑州市房地产市场投放情况 1. 商品房整体投放情况 1.1 第二部分 房地产业运行情况分析 (一) 郑州市房地产市场投放情况 1. 商品房整体投放情况 1.1 2001-2007 年郑州市市区商品房新增供应量呈持续增长趋势，但商品房供应速 度放缓。受市场销售量的影响，2008 年商品房新增供应量首次出现下降，年度 市场投放量为 968.97 万平方米，较上年下降 13.79%。见下图： 20012008年郑州市商品房投放情况年郑州市商品房投放情况 0 200 400 600 800 1000 1200 单位：万平方米 -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 商品房投放267.4355.1379.1645.6663.2783.531123.96968.97 增幅55.20%32.80%6.70%70.30%2.70%18.14%43.45%-13.79% 20012002200320042005200620072008 1.2 2008 年郑州市商品房月度投放情况 1.2 2008 年郑州市商品房月度投放情况 2008 年商品房月度投放量起伏较大，投放的高峰月份分别是 1、4、9 月和 12 月等。 月均增幅为 5.57%,低于去年月均增幅 7 个百分点；各月增幅分别为-7.01%、-48.98%、 -5.97%、 43.97%、 -32.02%、 45.65%、 24.67%、 37.01%、 29.23%、 -54.35%、 -24.16%、 58.79%。 见下图： 首都经济贸易大学硕士学位论文 郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究 第 11 页 共 74 页 2007-2008年商品房各月投放情况年商品房各月投放情况 0 30 60 90 120 150 单位：万平方米 0 30 60 90 120 150 2008年10352.56 49.42 71.15 48.37 70.45 87.83 120.3 155.5 70.99 53.84 85.49969 2007年 61.03 72.14 51.98 140.5 69.65 129.1 92.92 100.5 110.6 74.49 110.4 110.81124 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 累计 1.3 2008 年各行政区商品房投放情况 1.3 2008 年各行政区商品房投放情况 从各行政区商品房投放分布来看，二七区和中原区、惠济区增长明显。其中，金水 区投放量达 308.07 万平方米，同比下降 43.00%，占当年市区投放总量的 32%。见下图： 2008年各行政区商品房投放对比图年各行政区商品房投放对比图 0 200 400 600 单位：万平方米 08年投放143.88308.07148.9154.18135.52174.78 07年投放98.05540.44156.4729.3694.23205.45 06年投放65.19240.72119.6720.493.32231.1 二七区金水区管城区惠济区中原区郑东新区 1.4 2008 年中州大道以西和郑东新区商品房投放情况 1.4 2008 年中州大道以西和郑东新区商品房投放情况 08 年郑东新区商品房投放量为 174.78 万平方米，同比下降 14.93%。见下表： 首都经济贸易大学硕士学位论文 郑州房地产市场现状、成因及解决对策研究 第 12 页 共 74 页 表 4.5 2008 年中州大道以西和郑东新区商品房投放情况 1.5 2008 年郑东新区近几年商品房投放情况。 1.5 2008 年郑东新区近几年商品房投放情况。 由于可开发土地的限制， 2008 年郑东新区商品房投放量 174.78 万平方米， 较上年度 下降 14.93%，近几年郑东新区商品房投放量逐年下降，表明新区建设逐步由“量”的增 长转变为“质”的提高阶段。见下图： 20052008年郑东新区商品房投放情况年郑东新区商品房投放情况 0 50 100 150 200 250 单位：万平方米 -40.00% -20.00% 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 商品房投放115.49231.1205.45174.78 增幅16.80%100.00%-11.10%-14.93% 2005200620072008 1.6 近五年来住宅与非住宅投放对比。见下图： 1.6 近五年来住宅与非住宅投放对比。见下图：