（工商管理专业论文）我国物业管理市场的发展与北京凯普工程公司的转轨战略.pdf

序言 物业管理，这个行业在国外已发展了上百年。1 9 8 1 年：3 月1 0 日我国第一家物业管 理公司成立，至今仅有2 1 年。随着改革开放地不断深入、市场经济体制的日益完善， 物业管理在我国由兴起到发展，现已成为居民生活不可缺少的服务行业。伴随着房地产 产业日益成为国民经济的重要产业，住宅作为新的经济增长点，将拓展出房地产服务领 域巨大的市场空间，物业管理作为房地产业衍生出的新兴行业，将逐步发展成为“朝阳 产业”。 在旺盛的市场需求的同时竞争也将愈加激烈。物业管理行业是一个靠规模经济降低 运营成本来获取利润的行业，谁能够达到规模谁就会获取利益。可以预见的是在未来一 段时期内，行业内的竞争将在抢占新市场和其他企业原有的老市场两个方面同时展开。 中国加入w t o 后，按照关贸总协定的要求，国内物业管理企业将与中外合资、合作企业 在相同的市场条件下展开竞争，5 年后外商独资物业管理企业也将加入市场竞争。这就 会使国内的企业直接面对国外“高手”的严峻挑战。 目前行业内部关于行业及企业发展的研究和探讨还不是很多，为此建设部和行业协 会做了大量工作，举办各种研讨会和论文征集。但一则由于出发点的不同，对具体的业 内公司个案的研究少之又少；二则整个行业内人员素质不是很高，对企业发展的研究还 停留在较低的层面。1 ”如何将先进的战略管理理念与行业、企业特色相结合，帮助企业 建立适合自身特点的发展战略，可以说相关方面的研究还是个空白。 根据北京市政府部门的有关要求，到2 0 0 3 年底前所有居民住宅必须实行物业化管 理。o ，北京凯普工程公司这个以事业单位的后勤部门转制而成的公司将被迫加入行业竞 争。如何在激烈的竞争中站稳脚跟得以生存和发展，如何引领公司百余员工走上持续发 展的道路，公司决策者必须进行抉择。此外，与之类似的原国有企事业单位的后勤部门 在转制成为物业管理公司后如何发展也将成为行业各方研究的焦点。 笔者在事业单位后勤部门工作了1 1 年，深刻感受到了外部环境变化所产生的冲击。 当前，国有企事业单位的后勤改革已经引起了政府部门、行业界和理论界的普遍重视， 如何妥善解决这个问题将关系到千千万万的国有企事业后勤职工的命运。笔者在参阅了 大量相关资料后，产生了强烈的危机感和使命感，希望利用自己所学的知识在这方面作 些有益的研究和探讨，这也是笔者选择论文研究方向的初衷。 在此，我要特别感谢的是我的导师马春光教授。他在为我们讲授“战略管理”课程 时，就以丰富的学识、严谨的治学态度、高度认真负责的精神深深地感动了我，也使我 对“战略管理”发生了浓厚的兴趣。在论文写作期间，马教授更是悉心指导，协助我查 找相关资料，使我能够顺利的完成论文。此外，我还要感谢三年来所有的授课老师，是 他们的辛勤教导、亲历亲为、孜孜以求的精神，使我在获得知识的同时还学到了到做人 的道理。我还要感谢我的同学，在三年的学习过程中，他们的无私帮助和关怀将成为我 人生中一段难忘的经历。最后，我要感谢的是我的领导和同事中国航空工业综合技 术研究所的所领导、综合事业部的领导、北京凯普工程公司的领导以及所有关心帮助我 的同事，没有他们的支持我是无法完成学习和论文写作的。 摘要 本篇论文从目前国内物业管理行业发展的需求出发，在分析整个行业现状及未来发 展趋势的基础上，综合m b a 相关学科的理论研究，提出行业内的企业如何制定适合自身 的发展战略等一些问题。并以北京凯普工程公司为例，提出其转轨战略，同时也为类似 的国有企业后勤部门转制提供参考。 ( 4 战略规划的制定是一项分析推动型工作，它的完成不能仅靠管理者的个人观点、良 7 好晦直觉和创造性思维，对公司要制定和实施的战略所作的判断必须直接来自于对公司 外部环境和内部条件的实事求是的分析。其中有两个最重要的方面：一是行业及竞争环 境；二是公司的竞争能力、资源、内部优势和劣势以及市场地位。要确定一个健康的长 期发展方向，建立一套恰如其分的目标体系以及制定一个制胜战略，对公司的竞争状况 做出充分的诊断是一项必要的准备工作。缺乏对公司的宏观及微观环境中的战略因素敏 锐的洞察，就很难确定公司的竞争优势，也就很可能提高不了公司的经营业绩。”1 本篇论文的研究内容主要涉及五个方面：一是对整个行业宏观环境的分析与假设： 二是对整个市场微观环境的分析与假设；三是对北京凯普工程公司的分析；四是提出北 京凯普工程公司的转轨战略；五是对战略的实施与控制提出一些建议。 通过对物业管理行业产生的背景、变革及演化过程，目前在中国的发展中遇到的问 题，政府对物业管理行业的规范和立法以及中国物业管理行业发展的趋势四个方面的阐 述，分析该行业的发展潜力、主要障碍、政府的规范力度以及整个行业的未来竞争方向， 从而论证中国物业管理行业的宏观环境是机遇与挑战并存。通过对整个市场发展的主要 环境因素( 市场、主流公司、消费者) 的分析，对北京凯普工程公司的未来竞争环境进 行评估，试图发现与公司实力相匹配的目标市场、竞争对手的情况以及消费需求的特征。 在对北京凯普工程公司内部运行机制的诊断基础上，笔者提出了一些改进建议。通过对 外部环境变化趋势对工程公司影响的分析，提出了尽快制定公司转轨战略的重要性咀及 相关对策。 本篇论文根据上述分析和研究，提出了适合公司自身条件的长期转轨战略，并进一 步地阐述了在战略的实施和控制过程中，领导者的企业精神、出色的管理团队、强大的 “协调性”和严格的过程管理是战略实施中确保公司实现目标的基本条件。、， 主题词：物业管理公司转轨战略 a b s t r a c t t h i st h e s i sr e f l e c t st h ee v e r - r i s i n gd e m a n do ft h ec u r r e n td o m e s t i cp r o p e r t ym a n a g e m e n ti n d u s t r y b a s e do nt h ea n a l y s i so ft h e ) r e s e n tc o m p e t i t i v ec o n d i t i o n so ft h ee n t i r ei n d u s t r ya n di t st r e n d ，a n d a l s ot h er e l a t e dt h e o r e t i c a lr e s e a r c hf r a m e w o r k sa c q u i r e di nm ym b as t u d i e s ，t h i sa u t h o rp r e s e n t s s o m ei s s u e so nh o wt of o r m u l a t es u i t a b l ed e v e l o p m e n ts t r a t e g i e sf o rt h ee n t e r p r i s e si nt h i si n d u s t r y t a k i n gb e i j i n gc a p ee n g i n e e r i n gc o m p a n y ( h e r e i n a f t e rr e f e r r e dt oa s “b e i j i n gc a p e ”) a s ac a s e f o ri l l u s t r a t i o n ，t h ea u t h o rp u t sf o r w a r dt h et u r n a r o u n ds t r a t e g yf o rt h i se n g i n e e r i n gc o m p a n y ， w h i c hi sa l s ob e n e f i c i a lt ot h es i m i l a rs t a t ee n t e r p r i s e sw h o s es u b o r d i n a t el o g i s t i c sd e p a r t m e n t sa r e u n d e rt h es t r u c t u r a ls h i f t s t r a t e g i cp l a n n i n gi sa l la n a l y t i c a lt a s k ，w h i c hc a n n o tr e l ye x c l u s i v e l yo nt h em a n a g e r s p e r s o n a l o p i n i o n s ，p o s i t i v ei n t u i t i o na n dc r e a t i v et h i n k i n g o nt h ec o n t r a r y ，t h ej n d g m e n to ft h es t r a t e g ym u s t b ed i r e c t i yf r o mt h eo b j e c t i v e a n a l y s i so ft h ec o m p a n y se x t e r n a le n v i r o n m e n ta n di n t e r n a l c o n d i t i o n s t h e r ea r e2i m p o r t a n ta s p e c t s i e t h ef i r s to n ei st h ec o m p e t i t i v ee n v i r o n m e n tw i t h i nt h e i n d u s t r ya n dt h es e c o n di st h ec o m p a n y sc o m p e t c n c i e s ，r e s o u r c e s ，s t r e n g t h sa n dw e a k n e s s e sa n da l s o i t sm a r k e t i n gp o s i t i o n s i no r d e rt od e t e r m i n eah e a l t h ya n dl o n g - t e r md e v e l o p m e n td i r e c t i o na n dt o e s t a b l i s has e to fs u i t a b l eo b j e c t i v e st o g e t h e rw i t haw i n n i n gs t r a t e g y , i ti sn e c e s s a r yf o rt h ec o m p a n y t om a k eac o m p r e h e n s i v ed i a g n o s i so fi t sc u r r e n tp o s i t i o n s i ft h eo b s e r v a t i o nt ot h e c o m p a n y s m a c r oa n dm i c r o e n v i r o n m e n te l e m e n t si sn o ts h a r pe n o u g h t h e ni ti s i m p o s s i b l et o b u i l dt h e c o m p a n y sc o m p e t i t i v ea d v a n t a g e ，l e ta l o n et h ec o m p a n y sa c h i e v e m e n t t h er e s e a r c ha r e a so ft h i st h e s i sm a i n l yr e f l e c t5a s p e c t s ：f 1 ) a n a l y s i sa n dh y p o t h e s i sf o rt h ee n t i r e i n d u s t r y sm a c r oe n v i r o n m e n t ；( 2 ) a n a l y s i sa n dh y p o t h e s i so ft h ee n t i r ei n d u s t r y sm i c r o e n v i r o n m e n t ； ( 3 ) t h ea n a l y s i so ft h eb e i j i n gc a p e ；( 4 ) p r o p o s i n gt u r n a r o u n ds t r a t e g yf o rb e i j i n gc a p e ；( 5 ) s o m e s u g g e s t i o n so nt h ec o n t r o la n di m p l e m e n t a t i o no ft h es t r a t e g y b a s e do nt h ed i s c u s s i o no nt h e b a c k g r o u n d ，r e f o r ma n de v o l v i n gp r o c e s so f t h ep r o p e r t y m a n a g e m e n ti n d u s t r y ；t h ep r o b l e m sf a c e dd u r i n gt h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n ti nc h i n a ；t h e g o v e r n m e n t sr e g u l a t i o na n dl e g i s l a t u r e sf o rt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n ti n d u s t r y ；t h ed e v e l o p m e u i a n dt r e n d so f t h ec h i n e s ep r o p e r t ym a n a g e m e n ti n d u s t r y , t h ea u t h o rc o n d u c t e dad e t a i l e da n a l y s i so f t h i si n d u s t r y sd e v e l o p i n gp o t e n t i a l ，m a j o rb a r r i e r s ，g o v e r n m e n tr e g u l a t i o nd e g r e e sa n dt h ee n t i r e i n d u s t r y sf u t u r ec o m p e t i t i o nd i r e c t i o n s t h ea u t h o rf u r t h e ra r g u e st h a tt h ec h i n e s ep r o p e r t y m a n a g e m e n ti n d u s t r y sm a c r oe n v i r o n m e n ti st h ec o e x i s t e n t e n c eo fo p p o r t u n i t i e sa n dc h a l l e n g e s t h r o u g ht h ea n a l y s i so ft h em a i nf a c t o r s ( m a r k e t s ，m a i n s t r e a mc o m p a n i e s ，c o n s u m e r s ) o ft h e d e v e l o p m e n tf o rt h ee n t i r ei n d u s t r y ，a n dt h ee v a l u a t i o no ft h ef u t u r ec o m p e t i t i o ne n v i r o n m e n tf o r b e i j i n gc a p e ，t h ea u t h o ra t t e m p t st of i n dt h ef e a t u r e so ft h et a r g e tm a r k e t s ，r i v a l s c o n d i t i o n sa n d c o n s u m e r s d e m a n d sw h i c ha l ls h o u l dm a t c ht ot h ec o m p a n y sc o m p e t e n c i e s f i n a l l y , b a s e do nt h e d i a g n o s i so ft h ei n t e r n a ls t r u c t u r eo fb e i j i n gc a p e ，t h ea u t h o rn o to n l yp o i n t so u tt h ei m p o r t a n c eo f f o r m u l a t i n gat u r n a r o u n ds t r a t e g yf o rb e i j i n gc a p e ，b u ta l s op r o p o s e ss o m es p e c i f i cs u g g e s t i o n sf o r s t r a t e g yi m p l e m e n t a t i o ns u c ha s t h er o l eo f l e a d e r s h i p ，o u t s t a n d i n gt e a mw o r k ，p o w e r f u l “c o o r d i n a t i o n ”a n ds t r i c tp r o c e s sm a n a g e m e n t t on a m ej u s taf e w k e y w o r d s ：p r o p e r t ym a n a g e m e n t ，t u r n a r o u n ds t r a t e g yo f b e i j i n gc a p e 3 一、物业管理行业宏观环境的分析与假设 ( 一) 物业管理行业背景及在我国的发展现状 物业管理“是一新兴行业，在我国仅有2 0 年左右的发展历史，且主要集中在沿海发 达地区及大中城市里。在国外，物业管理已经有了一百多年的历史。 最早的物业管理起源于1 9 世纪6 0 年代的英国，一位名叫奥克维娅希尔( 0 c t a v i a h i l 】) 的女士为自己的出租物业制定了一整套管理办法，以改善居住环境，防止大量从 农村涌入城市的住户对自己房屋的毁坏。这套办法给希尔带来了意想不到的好处，住户 也非常满意。这就是最早的“物业管理”了。 现代意义上的物业管理产生于1 9 世纪末的美国。建筑机械等技术的发展使装有电 梯的高层楼宇出现。这类建筑附属设备多，结构复杂，需要专业性很强的日常养护、维 修。于是，专业的物业管理机构开始出现。 1 9 0 8 年，由美国芝加哥摩天大楼的管理者乔治- a 霍尔特组织的“芝加哥建筑物 管理人员组织( cbmo - - c h i c a g ob u i i d i n gm a n a g e r s0 r g a n i z a t i o r l ) ”召开了第一 次全国性工作会议，宣告了世界上第一个专业的物业管理组织的诞生。” 诞生于1 9 8 1 年的中国物业管理行业，在经过了2 0 年风风雨雨的发展后，走出了一 条辉煌之路。2 0 年的物业管理发展大致经历了三个阶段：1 9 8 1 年3 月至1 9 9 4 年3 月为 探索和起步阶段。1 9 8 1 年3 月1 0 目全国第一家物业管理公司一深圳市物业管理公司的 成立，拉开了我国物业管理的帷幕，标志着我国物业管理的诞生，开始了对物业管理新 体制的探索和实践。1 9 9 4 年4 月至1 9 9 9 年5 月为规范化发展阶段。以建设部3 3 号令城 市新建住宅小区管理办法的颁布和实施为标志。这个建国以来全国第一个有关物业管 理方面的法规规定：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理 公司统一实施专业化管理”。这期间政府对物业管理立法明显加快；物业管理队伍迅速 壮大，到1 9 9 8 年底全国物业管理企业1 2 ，0 0 0 余家，从业人员1 5 0 万人。1 9 9 9 年5 月至 今为快速发展和市场化阶段。以建设部1 9 9 9 年5 月2 3 日在深圳市召开的全国物业管理 工作会议为标志。这个阶段物业管理队伍继续壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业 管理招投标项目明显增多，各项配套政策进一步完善。深圳市长城物业公司中标北京回 龙观小区是全国规模最大的一次，万科接管建设部机关大院为国家机关实行物业管理起 了带头作用。 日前，建设部有关人士表示。：公房物业管理将向各种所有制的企业开放。此举标 志着全国超过6 0 亿m 2 的公房物业管理将被完全抛向市场，市场容量呈几何级数增长必 然导致行业出现空前繁荣的局面。到2 0 0 1 年底，我国住宅存量总计约8 0 亿m 2 ，如果加 上各种商住、写字楼则近9 0 亿m 2 。全国物业管理覆盖总量已占物业总量的3 0 ，即3 0 亿m 2 。到2 0 2 2 年，我国住房建筑面积将达到2 0 0 亿m 2 ，相关从业人员将达到2 ，0 0 0 万。 “1 如果以一个物业管理企业的管理规模达到5 0 0 万m 2 计算，全国物业管理企业只需要 5 ，0 0 0 个左右。而目前中国的物业管理企业为2 万余家，相关从业人员近2 0 0 万。”1 届 时，将有3 4 的物管企业“下岗”。 ( 二) 中国物业管理行业发展中遇到的七个问题 所谓物业管理是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮、经营，以及对房屋产权人、 使用人提供的综合性服务。 2 0 0 2 年：j 月，建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾在中国物业管理协会召开的物业管 理】作交流会上的讲话。 中国物业管理行业的兴起和发展已经经历丁2 0 多个春秋，物业管理为千千万万的 业主营造安居乐业的生活环境。但是由于多种因素的制约，社会各方面对物业管理的认 识还存在着偏差，物业管理工作中的许多深层次的问题还没有解决。这些问题一直在困 扰和阻碍着物业管理行业的健康发展。 1 物业公司竞争发展与广大居民低收入的矛盾 公司是以营利为目的的，只有取得利润，公司才能发展。但在中国目前的情况下， 物业公司的工作对象( 又是它的收费对象、服务对象) 业主，多数是中低收入家庭， 这就造成大部分城市的物业管理收费都很低，严重影响了物业公司的正常发展。 2 开发商自办物业的需要和业主自主权的矛盾 我们强调业主有选择物业公司的自主权，但现阶段开发商自办物业相当多，这是一 种客观需要，不能简单地对开发商自办物业管理一刀切。小区是由开发商进行滚动开发 的，客户是滚动入住的，在前期开发阶段，完全把开发公司的自办物业排除在外会产生 很多弊端；开发商自办物业很大程度是为了提高自己公司的信誉和服务质量，完全杜绝 是不合理的。 3 业主的素质和权力 业主委员会是甲方，具有对物业管理公司的选择权、重大问题的决定权等。但是， 现阶段业主委员会的素质是千差万别的，有的层次比较低，既不懂得它的权力和职责， 也不懂得在市场中正常的行为是什么状态。如果大量地推广业主委员会，并使它要拥有 很多的权限，会给物业管理的推行带来某种程度的困难。 4 直管公房管理体制改革的紧迫性和现实困难 直管公房管理体制改革，实质上是国有企业改革的问题。房管所也好，房修公司也 好，多年来为公有住房的维护、保养和群众的生活作出了重大贡献，但他们的运行机制 落后、人员臃肿、还背负着很多的退休职工，无法与行业内的主流物业公司竞争。 5 办事处、居委会与物业公司的关系 居委会人员的工资是财政进行少量补助的，居委会的活动经费很少，有的靠违章搭 建搞创收，不让搭建，就搞社区服务：而社区服务的相当一部分工作是物业公司服务的 延伸，物业公司本来就很困难，要靠延伸服务来取得收入，两者在职能上发生冲突。毫 无疑问，业主委员会是物业公司所在区的一个行为主体，不能让办事处或居委会来决定 物业公司的选择，用居委会代替业主委员会肯定是错误的。但是怎么样调动办事处和居 委会的积极性，正确处理好这几者之间的关系。 6 共有物业问题 物业公司通过取得一部分居民共有财产使用权，来开辟和增加经营范围，这是当前 物业管理收费不能维持物业管理运营的客观需要。一些地方将住宅区公共建筑打进成 本，以此来提高一点房价也是情理之中，国外也是这样。那么这部分共有财产的产权怎 么界定? 如果说这部分是居民的共有财产，那么开发商的成本怎么核定? 这是非常困难 的问题。 7 政府的位置 物业管理市场中三方：物业公司、业主、政府。中国加入w t 0 后要求对政府的职能 相对弱化，但当前的物业管理行业还比较混乱，很多问题容易引起各方的矛盾冲突。政 府对业主、物业管理公司的干预与监督的程度和深度很难把握，而且面临着一个法律界 定的问题。 ( 三) 政府对物业管理市场的规范与立法 1 9 9 4 年以来，建设部和有关部门先后制定了城市住宅小区物业管理服务收费暂 行办法、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法、物业管理企业财务管理规 定等几项部门规章和一些规范性文件。广东、江苏、江西、深圳、上海、青岛等1 8 个省市业相继出台了物业管理条例，明确了物业管理的范围、业主、使用人及物业管理 企业的权利和义务，使物业管理初步做到了有法可依、有章可循。另外，上海、杭州、 天津、南京等城市还主动请人大代表、政协委员和有关部门领导视察监督物业管理工作， 对改进物业管理工作取得了积极的效果。 物业管理涉及销售商品房的开发公司与业主( 业主委员会) 、物业管理企业之间诸 多的权利义务关系，尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策， 但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司 法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。近年来，物业管理行业发生了许多有影响的事 件，如小区内业主伤亡、汽车盗失、家庭财产盗损、邻里物业纠纷、公共设施权益纠纷、 物业管理权纠纷等，对物业管理立法乃至整个行业的发展提出了严峻的挑战，迫使人们 更深入、全面、客观、科学地研讨物业管理法律关系问题。 我国物业管理业发展到今天，物业管理企业已超过2 万家，从业人员逾2 0 0 万人， 很多省市实施的物业管理覆盖面达5 0 以上。这个行业的管理工作牵系千万个家庭。如 果市场缺乏规范化和法制化，将会影响行业有序发展、公平竞争，同时使广大消费者的 利益受到损害。我国政府有关部门充分地认识到了这一点，并在积极地开展规范化和法 制化建设，以保证行业的健康发展。 九届全国人大四次会议通过的中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计 划纲要明确提出要“规范发展物业管理业”。这一重要决策，指明了我国物业管理的 发展方向。当前，物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上发展成为一个相 对独立的行业。推进房地产开发、销售和物业管理的分业经营，改变物业管理由住宅与 房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，逐步实行物业管理企业与房地产开发 企业脱钩，独立进入市场，实施专业化经营将是大势所趋。物业管理与房地产业分业经 营是“十五”规划关于加快发展服务业的重要内容之一。 国务院已将制定物业管理条例列入2 0 0 2 年立法计划，建设部已经完成了起草 上报工作”。经国务院法制办协调论证后，争取在年内颁发，把物业管理的发展进一步 纳入法制化的轨道。 ( 四) 中国物业管理行业发展的四大趋势 我国物业管理经过2 0 年的探索和实践，从无到有，从i , n 大，其巨大的社会效益、 环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，在城市管理 和两个文明建设中的作用也日益显著。随着我国物业管理的发展和走向成熟，我国的物 业管理应当走区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，这将成为2 l ”最新消息，物业管理条例、1 起草l ：作已经完成，丁2 0 0 2 年l o 月2 2 日在光明日报上开始向 全国征求意见。 世纪我国物业管理的发展趋势。 1 区域化管理 区域化管理将逐步取代分割管理的模式，成为物业管理的发展方向。所谓区域化物 业管理，是指按照城市现行行政区域设定物业区实行物业管理。换言之，就是以城市的 街、段、路、里、号为前提条件，以城市规划的自然区域为基础，以有利生产、工作、 方便生活和便于管理为原则，以提高城市整体管理水平为目的设定若干个物业区。 实行区域化物业管理的好处是：第一，有利于提高城市的整体环境质量，避免未实 行物业管理的小区出现“一年新、二年旧、三年乱”的情况而影响城市的整体形象和环 境质量。第二，有利于物业管理企业实现规模效益，改善目前多数物业管理企业普遍存 在着管理规模偏小，经济效益差的问题。降低管理成本，减少支出，提高企业的规模效 益，促进物业管理企业走上良性循环发展的轨道。第三，有利于减轻产权人、使用人的 经济负担( 物业管理企业的经营成本会因规模化而大幅度下降，其收费标准也将随之降 低，这样可以减轻产权人，使用人的物业管理费用) 。第四，有利于加速创建文明城市、 文明城区活动的开展。按照行政区域设定物业区实行物业管理，有助于整个区域的治安 环境、卫生环境、绿化环境、生产、工作和生活环境的改善，更有助于刨建文明城市、 文明城区活动的开展。 2 市场化经营 市场化经营将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成为承揽物业管理项目的主流。 市场化经营就是随着物业管理招投标市场的形成，物业管理公司要通过招投标来取得物 业管理项目的经营管理权。物业管理是市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争 是市场经济生机和活力的源泉，也是不断提升物业管理水平，把物业管理推向一个更新 境地的重要途径。在激烈的市场竞争中，企业面临着优胜劣汰的抉择，迫使企业每个管 理者欲想在竞争中站稳脚跟，必须不断提高自身的思想、文化素质和专业知识，努力提 高管理水平和服务质量。市场化经营是推动物业管理行业发展的加速器，将管理的委任 制、终身制变为由产权人、使用人对物业管理企业的聘任制，充分引入竞争机制，促进 物业管理行业整体水平的提高，从而推动行业健康快速的发展。市场化经营是维护产权 人、使用人合法权益的有效保证，产权人、使用人可以从众多的投标企业中筛选自己认 为最为合适的物业管理企业。这样不仅可以摆正服务与被服务的关系，而且有利于鞭策 物业管理企业以良好的管理、优质的服务、合理的收费赢得产权人、使用人的信任，从 而保证物业傈值增值，使产权人、使用人的利益得到保障。 3 集团化发展 集团化发展将结束小兵团分散作战的局面，成为物业管理行业的主体。目前物业管 理公司不仅普遍存在着企业规模小，专业人才少且分散，难以发挥群体功能和综合实力， 而且绝大多数企业存在着规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。通过企业间的 联合不仅可以扩大企业的规模而且可以加强企业间的协作，实现优质互补，发挥企 业的群体优势，提高整体经济效益。 集团化发展有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平：有利于实现规 模效益，改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面；有利于发挥人才优势，改 变人才、技术分散的格局；有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环：有利于参 与市场的竞争，在竞争中求生存、求发展；有利于走出国门，进入国际市场。 4 法制化运作 法制化运作将结束物业管理无序竞争的现状，加速物业管理行业走上规范化、法制 化管理的轨道。物业管理行业的发展，客观上要求它的运行活动应是有序的、规范的和 法制化的。目前，我国物业管理存在缺少法规、立法滞后、立法层次低、法律效力差等 问题，已影响和制约了物业管理行业的发展。因此，建立物业管理法律体系，加速物业 管理立法仍是当务之急。 建立物业管理法律体系是加速物业管理法规建设的需要，是建立社会主义市场经济 体制的需要，是完善我国社会主义法律体系的需要，是保证物业管理立法科学化、合理 化和完善化的需要，是规范物业管理行业行为的需要。” ( 五) 假设与分析结论 根据上述一些情况介绍和资料显示，本文将依据环境预测的基本原则之一，“惯性原 则”做出以下假设并得出基于这种假设下的分析结论。在没有特殊说明的情况下，本 文的其他假设与分析结论所依据的环境预测均采用“惯性原则”。 1 中国物业管理市场极具发展潜力 假设建设部希望用5 年的时间开放所有公房物业管理，则全国存量公房约6 0 亿 1 2 将以平均每年约1 2 亿m 2 的速度进入物业管理市场，假设到2 0 2 2 年全国住宅总量能够达 到2 0 0 亿m 2 ，则新建住宅将以平均每年5 5 亿m 2 的速度进入市场。以上2 项合计，从 2 0 0 2 年到2 0 0 7 年5 年的时间内，物业管理市场容量将以每年1 7 5 亿m 2 的速度增长， 市场将充满机会。而此前2 0 多年累积的物业管理市场总量也只有约3 0 亿m 2 。由此可见， 市场容量将在未来5 年内超速增长，之后进入稳定增长期，未来2 0 年中国物业管理市 场将持续繁荣。市场容量增长如图( 一) 所示： 2 物业管理市场还处于市场化的初级阶段 图( 一) 市场容量增氏示意图 m 惯性原则是指事物的发展变化总是受过去的事物的影响而具有纵向连续性，现在是过去发展的结 果，未来的变化是过去剐现在的发展趋势的延续，我们可以由过去到现在的发展体现山的规律体 现住发展的趋势来预测未来。 物业管理市场还处于市场化的初级阶段不规范的半透明阶段，但是政府规范市 场的意愿比较强烈。市场化初级阶段的标志是进入者众多且无序，规范化程度不高，条 块分割及地方保护主义，竞争压力小等等。以我国目前实行物业管理的总面积3 0 亿衍 计算，行业内的近2 万家物业管理公司平均管理面积约1 5 万 r ，无法形成规模经济， 行业发展没有骨干企业支撑，造成整个行业处于亏损状态。由于规范化程度不高，游戏 规则的不完善，导致行业内部产生诸多矛盾。条块分割及地方保护主义的倾向使市场无 法公平竞争。由于竞争压力小导致大部分企业存在服务理念滞后、管理规模偏小、专业 化程度不高、经营机制不灵活、服务内容单一等问题。不过政府已经充分认识到了这些 问题，并正在努力解决。相信在政府及相关各方的共同努力下，整个行业将向健康规范 的方向发展。 3 未来竞争将来自行业内部的资源整合及发达国家的跨国公司 从整个物业管理行业的发展趋势来看，市场化、规范化、集团化及法制化都意味着 未来的竞争将会逐渐走向公平。在一个发展速度很快且充满活力的市场中，尽快达到一 定规模才能带来更商的效益。未来一段时间内，行业内部的兼并重组将成为主题。物业 管理市场将在逐步规范的前提下发展，我国与发达国家在企业管理水平上的差异性会越 来越小，所要面对的竞争对手将不仅仅是周围那些水平与自己相当的国内企业，更多的 挑战可能来自那些发达国家的跨国公司，那些熟悉市场游戏规则的优秀企业。 综上所述，从宏观角度分析，整个市场环境是机遇与挑战并存的。市场容量的不断 增长为企业带来了很多机遇。比起家电等竞争激烈的市场而言，物业管理市场的饱和度 还远未达到。目前市场进入的壁垒( 资金、技术、管理) 还不是很高，进入物业管理行 业还是相对安全的。但是今后随着政府对市场的规范力度加大进入门槛将持续抬高，企 业间的竞争也将会随着整个市场的逐步规范化而越来越激烈。是否进入、早进还是晚进 以及如何在竞争中取得优势将关系到企业的成败。 二、物业管理市场微观环境的分析与假设 在宏观环境分析显示进入信号后，接下来就是市场、竞争对手和用户的分析。一个 企业如果不了解市场和用户，是很难生存下去的。同时在企业即将进入的目标市场中分 析现有的竞争对手和潜在的竞争对手，也可以减轻对本企业的威胁。因此本文通过对影 响整个市场发展的主要环境因素( 市场、主流公司、消费者) 的分析，试图找到适合企 业发展的一些规律。 ( 一) 北京市物业管理的市场分析 由于物业管理行业是个地域性很强的行业，物业公司参与异地市场竞争的成本会很 高。北京凯普工程公司地处北京市朝阳区，其市场发展的方向首先是北京市，所以这里 只分析北京市的物业管理市场的情况。 1 北京市物业管理市场容量分析 就北京市而言，在北京市住宅小区管理办公室副主任李嘉伟所作的北京市物业管 理情况及今后设想报告中，我们得到了以下几组数字：截止到2 0 0 1 年底，北京市共 有住宅小区3 ，1 2 7 个、建筑总面积2 9 8 0 8 亿m 2 。其中已实行物业管理的小区l ，2 4 9 个， 建筑面积1 5 3 5 亿m 2 。占北京市住宅小区总建筑面积的5 1 。其余未实行物业管理的部 分中，属于市房管系统管理的小区有3 4 0 个，属于单位自管小区1 ，5 3 8 个”1 ，建筑面积 1 4 4 6 1 2 ，占北京市住宅小区总面积的4 9 。见图( 二) 。 北京市目前的小区管理有三种基本模式：一是政府房地产部门管理的小区( 3 4 0 个) ， 约占小区总数的1 l ：二是已委托给物业管理公司管理的小区( 1 , 2 4 9 个) ，约占小区总 数的4 0 ；三是产权单位自管的小区( 1 , 5 3 8 个) ，约占小区总数的4 9 。北京凯普工程 公司目前所托管的小区即属于这最后一部分。见图( 三) 。 图( 二) 北京市小区物业化面积示意图图( 三) 北京市物业化小区个数比例示意图 2 北京市物业管理市场建筑质量分析 物业小区建成的年代是关系n d , 区物业管理难度的一个重要指标。通常情况下，越 新的建筑设备、设施越齐备，维修难度和频度越低，绿化、保洁等方面的工作强度越小。 反之则需要的人力成本就越高。所以几乎所有9 0 年代以后新建的小区都已实行了物业 管理，而建成年代较早的小区则没有物业管理公司问津。 根据北京市住宅小区管理办公室副主任李嘉伟所作的北京市物业管理情况及今后 设想报告中的数据可知，截止到2 0 0 1 年底我市的3 ，1 2 7 个小区中，2 0 世纪6 0 年代建 成的6 2 2 个，7 0 年代建成的3 1 3 个，8 0 年代建成的6 4 7 个，9 0 年代建成的1 ，5 4 5 个。 见图( 四) 图( 四) 北京市物业小区建成年代示意图。 3 北京市物业管理市场内公司数量分析 截止到2 0 0 1 年底，北京市共有正式注册的物业管理公司2 9 3 个，共管理着1 ，2 4 9 个小区，建筑面积1 5 3 5 亿m 2 。假设北京市房管系统成立物业管理集团，则目前由北京 市房管系统管理的3 4 0 个小区在未来将统一由一个物业管理集团管理。假设北京市目前 属于单位自管的1 ，5 3 8 个小区未来一半推向社会进行物业小区公开招标，另一半由类似 北京凯普工程公司这样未正式注册或即将进行注册的物业管理公司进行管理。则一段时 问后北京市物业管理公司总数将近千家。以北京市现有小区建筑面积近3 亿计算，平 均每家物业管理公司的管理面积仅为3 0 万铲。 截止到2 0 0 1 年底，北京市物业管理市场上管理面积超过1 0 0 万m 2 的公司不到2 0 家， 只占注册物业管理公司总数的7 。最小的物业公司管理面积不足l o 万m ! 。可以说北京 市的物业管理市场上还处于二松散竞争的阶段，没有形成真正垄断局面。 ( 二) 市场主流公司的分析 对市场主流公司的分析有助于了解目前国内物业管理公司的发展趋势，同时发现自 身的不足与缺陷，为更准确的制定适合本公司实际情况的发展战略具有极其重要的意 义。下面就选取了深圳万科物业管理有限公司( 全国性大型住宅小区管理) 、北京均豪 物业管理公司( 区域性中型综合物业管理) 两家具有一定代表性公司就其公司背景、经 营理念、管理特色、战略定位分别进行分析。从中找出共同点和各自的发展特色，比照 分析北京凯普工程公司存在的不足作为确定公司转轨战略的参照依据。 1 深圳万科物业管理公司 公司背景：万科物业管理公司作为深圳万科房地产股份有限公司的全资子公司成立 于1 9 9 2 年初。至今已在全国1 0 个城市建立了分公司，管理面积己达5 0 0 万m 2 。经过十 年的发展，已成为国内最具规模及极负盛誉的物业管理机构之一，被人们称为“金牌管 家”。该公司在业内也是极富盛誉的，它是1 9 9 6 年首家通过i s 0 9 0 0 2 第三方国际标准质 量体系认证的物业管理公司；2 0 0 0 年1 月1 8 日建设部3 8 万平方米大院的物业交由万科 管理，揭开了社会物业公司管理在北京的国家机关物业的序幕：2 0 0 2 年1 月与中国人民 保险公司深圳分公司签订了首宗物业管理责任保险协议，这也是全国首宗物业管理责任 保险；目前该公司的物业项目8 0 先后荣获国家建设部授予的“全国城市物业管理优秀 示范小区( 大厦) ”之最高荣誉称号“。 经营理念：该公司致力于创造高质量的生活空间，通过规范化的管理，运用现代管 理和先进技术，坚持业主委员会与物业公司共管式的管理和社区文化的营造，倡导新型 的生活方式。 管理特色：“个性化服务”是万科的特色，根据不同的住户提供不同的服务，体 现了物业管理“以人为本”的宗旨。服务内容主要有：提供展览会、沙龙、艺术节等信 息预告，家庭保险，室内绿化设计、节日装饰，旅行服务，p a r t y 策划服务，四点半学 校，家教聘请，v i p 商务秘书，万科t a x i ，家政助理服务，业主私家物业管理，特别家 庭安全服务，业主健康关注档案，居家环境质量检测服务，美食通，电脑维修，家政助 理，代客泊车，汽车护理档案等。 战略定位：公司的竞争战略定位于持续保持中国物业管理行业中的领先地位。“” 分析：笔者为此专门调研了几位万科的业主，他们对公司提供的基本服务( 如保安、 保洁、绿化、环卫等) 表示非常满意，对一些适合自身情况的“个性化服务”表示肯定。 同时也提出了一些意见，总的归纳起来有以下2 点：一是“个性化服务”的收费比较高。 由于万科物业所管辖的房产地段较为偏僻，几乎所有“个性