（工商管理专业论文）房地产开发项目前期成本控制研究.pdf

华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 摘要 房地产开发项目的前期成本控制，是每个房地产企业都非常关心的闯题，它是 项目能否成功的关键。成本控制理论是成本管理中非常重要的部分，其研究为企业 有效控制项耳成本提供了理论参考，并起到通过控制项目成本达到控制项目进度和 质量的作用。 本文分析了房地产开发项目前期成本的构成，通过对目前我国房地产开发项耳 前期主要问题的研究，找出了影响房地产开发项目成本控制的关键因素；同时，结 合房地产开发项目前期的工作流程，应用w b s 分解结构、价值工程等现代项目管理 手段，提出了解决前期成本控制问题的解决措施和建议；通过对成本动态流程的分 析，构建了目标成本控制体系。本文的研究结果对房地产开发企业有借鉴作用。 关键词：房地产，前期成本控制，投资决策 a b s t r a c t t h ec o s tc o n t r o lo fr e a le s t a t ed e v e l o p i n gp r o j e c t si ne a r l i e rs t a g ed e t e r m i n e st h e s u c c e s so ft h ep r o j e c t s ，n or e a l t ye n t e r p r i s e sd on o tc a r ea b o u ti t i ti st h ei m p o r t a n tp a r t o fc o s tm a n a g e m e n t t h er e s e a r c ho fc o s tc o n t r o lt h e o r yc a np r o v i d ee f f e c t i v et h e o r e t i c r e f e r e n c e ，a n dh e l pe n t e r p r i s e st om a n a g et h ep r o g r e s sa n dq u a l i t yo f t h ep r o j e c t s t h i st h e s i sa n a l y z e st h ec o s tc o n s t i t u t i o no far e a le s t a t ed e v e l o p i n gp r o j e c t ，f i n d s o u ts o m ek e yi n f l u e n c i n gf a c t o r st h r o u g hr e s e a r c h i n gt h em a i ni s s u e so fr e a l t y d e v e l o p i n gp r o j e c t s i ne a r l i e rs t a g e 。m e a n w h i l e , i tp r o d u c e ss o m em e a s u r e sa n d e s t a b l i s h e sas y s t e mo fo b j e c tc o s tc o n t r o lw i t hc e r t a i nm o d e r np r o j e c tm a n a g e m e n tt o o l s l i k ew b s ，t h ea n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s i tw i l lb eu s e f u lf o rr e a l t yc o m p a n i e s w a n gz h i x u e ( m a s t e ro fb u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n ) d i r e c t e db yp r o f w uy u n n a k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，c o s tc o n t r o li ne a r l i e rs t a g e ，i n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n g 声明 本人郑重声明：此处所提交的工商管理硕士学位论文房地产开发项目前期成 本控制研究，是本人在华北电力大学攻读工商管理硕士学位期间，在导师指导下 进行的研究工作和取得的研究成果。据本人所知，除了文中特别加以标注和致谢之 处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华北电 力大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研 究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 、， 拜 学位论文作者签名：鱼丝翌日期： 塑2 ：! ：! 兰 关于学位论文使用授权的说明 本人完全了解华北电力大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保管、并向有关部门送交学位论文的原件与复印件；学校可以采用影印、缩印或 其它复制手段复制并保存学位论文；学校可允许学位论文被查阅或借阅i 学校 可以学术交流为目的复制赠送和交换学位论文；同意学校可以用不同方式在不同 媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 ( 涉密的学位论文在解密后遵守此规定) 作者签名： 日期：通! ! ：! 止 导师签名 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 第一章引言 1 1 选题背景及其意义 1 1 1 选题背景 随着市场经济的发展，房地产市场的竞争日趋激烈，如何求生存、求发展是摆 在房地产开发企业面前的一个重要课题。只是靠拖欠工程款，在销售上做手脚等不 正当手段盈利只能使企业走向毁灭之路。在相同的开发环境发中，除了开发适销对 路、适应市场需求的产品外，最重要的是价格，而价格的高低很大程度取决于成本。 因此，减少工程成本，降低产品市场价格，提高企业的投资收益，是众多房地产开 发企业努力的目标，这在行业内既是热点又是难点。如何降低工程造价，提高企业 工程投资收益，有效地控制房地产开发各阶段的项目成本是关键。 另外，随着房地产市场日趋成熟，政府相关部门在政策上采取了宏观调控，分 别出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知以及关于促进房地产市 场持续健康发展的通知，两个文件严格控制了房地产贷款、土地贷款和土地储备贷 款的发放。另外，最近两年国六条、“8 3 1 ”大限以及国务院关于加强土地调 控有关问题的通知等一系列土地新政的出台，进一步明确土地管理和耕地保护责 任，提高了新增开发用地成本，对开发供地量产生了很大的影响，房地产开发企业 可以利用的资源将越来越有限，如何提高资源的利用效率，最大限度发挥资源的效 用将会是企业面临的十分严峻的问题。同时，由于政府有关部门抑制房价增长的相 关政策出台，商品房价格在一定时期内的上涨空间也是有限的，消费者的理性因素 也会增加。 基于以上这些因素的影响，如果想要提高开发企业的利润率，房地产企业管理 中的成本控制管理将会是企业管理中的重中之重。针对房地产开发企业的特点，成 本的发生是一个过程，涉及到了项目的投资决策、前期策划、设计、施工、销售等 各个环节，各阶段彼此相互影响、相互制约、相互作用。而通过总结数据统计，投 资前期的决策阶段，对投资额的影响程度高达9 5 1 0 0 ；在规划设计阶段，这种影 响有7 5 9 5 左右；而在初步设计阶段，占到3 0 7 5 左右；施工图设计阶段，对投 资额的影响程度只有3 5 左右；在施工阶段对投资额的影响程度只在1 0 以下了，由 此可以看出，影响项目投资总额最大的阶段就是项目的前期决策阶段和规划设计阶 段。这是从投资控制角度来分析前期阶段的重要性的，从成本构成的角度来看，根 据国家有关资料估计，税收、行政费用以及各种不可预见的税费，加起来约占商品 房成本的3 0 4 0 左右。长期以来土地费用占房价的比重约为1 0 1 5 左右。近年来 1 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 伴随着招标拍卖挂牌出让国有土地使用权政策的逐步实施，土地费用所占比重有所 上升，大部分项目所占比重约为1 5 2 0 5 ，有些特殊项目甚至达到2 5 3 0 以上。 因此包括土地费用在内的各种费用约占商品房开发成本的5 0 6 0 ，可见其影响是 巨大的。因此房地产开发商必须加大项目前期成本控制力度，革新成本控制的理念， 在开发项目前期建立一个科学、有效的成本控制系统，从而达到有效降低成本的作 用，提高企业的经营利润，提高企业的竞争能力以及企业对市场的应变能力”1 。 1 1 2 选题的目的和意义 目前，许多房地产开发商只重视项目施工阶段的成本控制，而忽略了项目开发 前期的成本控制，造成“亡羊补牢”、“事倍功半”的不利局面。本论文的研究主要 是针对目前房地产开发商思想意识上的不足，在项目开发前期，对项目构思、投资 决策过程、设计过程、招投标过程进行有效的成本控制研究，从而使建设资金和物 质资源得到充分的利用，为总体项目成本控制打下良好的基础，并期望能使开发商 更加重视项目前期成本控制管理，革新成本控制的理念和思维，为推动房地产业的 健康发展做出一定的贡献。“。 1 2 国内外研究动态 由于房地产开发项目受地域、政策、材料价格等诸多因素影响比较大，所以简 单的对不同国家的不同开发项目的成本控制进行比较，显然有失偏颇，但是国外先 进的成本管理经验还是值得我们学习和借鉴的。 1 2 1 国外研究动态 面对新的经营环境，不少国家从不同侧面对传统的成本管理进行了修正，试图 寻找一种更加有效的管理方法。在这方面，美国、日本、和德国做出了一些较有代 表性的成果。其中有代表性的有价值工程、成本企划和成本位置管理。 首次将价值工程应用于建筑业的美国工程师是a j d e l l l s o h ，1 9 6 3 年，通过他的 介绍和推荐，美国海军后勤工程部正式将应用价值工程的激励条款写入建筑工程承 包合同，并在具体的工程项目中加以运用。价值工程在海军后勤工程部成功应用的经 验，很快在美国其它政府工程管理部门中推广开来，并取得了十分显著的经济效益， 在美国建筑业应用价值工程的头1 0 年里，仅军队工程处一个部门就节约工程投资约 2 亿美元。鉴于价值工程在降低工程成本，提高政府投资效益等方面的巨大潜力，美 国公共建筑管理部门1 9 6 8 年做出决定，将应用价值工程作为一项强制性条款包含在 2 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 建筑设计和施工合同中，这一举措迅速被美国航天工程部门、联邦高速公路管理部 门和城市环境保护部门所效法，由于政府相关部门大力推动，价值工程在美国建筑业 中的应用逐渐形成热潮蜘嘲。 价值工程是一种以功能分析为导向的系统群体决策方法，它的目的是增加产品、 系统或者服务的价值。通常这种价值的增加通过降低成本来实现，也可以通过提高 顾客需要的功能来实现。该定义明确指出降低产品成本是价值工程的重要目标，而 大量的实践经验也证实了价值工程在降低工程项目成本，特别是在消除不必要工程 成本方面的独特功效。美国建筑业应用价值工程的统计结果显示：一般情况下应用价 值工程可以降低整个建设项目初始投资5 1 0 左右，同时可以降低项目建成后的 运行费用5 1 0 ，在某些情况下这一节约的比例更是可以高达3 5 以上，而整个价 值工程研究的投入经费仅为项目建设成本的0 1 o 3 。同时，价值工程是一种群 体参与的创造和决策过程，它有效地保证了客户、业主、建筑设计人员、咨询专家 和承包商之间的充分交流，通过信息交流会，特别是通过功能分析的方式，可以条理 清晰地展现客户对项目的功能要求，使得参与项目的设计人员、施工人员和其它相 关人员对客户的利益有充分的理解和认识，在很大程度上让专业人员的思维由“正 确地建设工程项目”转变为“建设正确的工程项目”，从而实现真正意义上的“客户 第一”，切实保证客户所要求的价值在工程项目中得以实现。另外，价值工程通过 其特有的研究形式和方法( 如头脑风暴法等) 让各个专业的代表在一起畅所欲言，充 分交流，不但可以统一认识，打破各个专业的界限和隔膜，而且常常会创造出意想不 到的优秀设计和施工方案”m ，。 成本企划( t a r g e t c o s t i n g 或c o s t d e s i g n ) 是日本成本管理的代表模式，在当今 的日本，谈到成本管理可以说必须谈到成本企划，由此可见成本企划在日本的现代 成本管理上所处的重要地位。成本企划的鼻祖当推丰田汽车公司，除丰田汽车之外， 日产汽车公司在1 9 6 6 年开发s u n n y 车时实施所谓“新车开发成本管理”之后大 略经历了与丰田类似的发展过程，形成了有其自身特色的成本企划体制州“。 尽管成本企划在6 0 年代的汽车制造业就开始有其雏形，但真正开始视其为确保 目标利润的手段，即将成本企划的对象空间扩展到开发设计的前阶段，还是1 9 7 3 年第一次石油危机之后的事。当时的汽车业为满足政府制定的排气规则，成本大幅 度上升，传统的成本管理对此根本无能为力，所以只有力求从改变设计上寻求突破 口。非装配企业运用成本企划则是在8 0 年代后才出现的，这表明进入8 0 年代后， 成本企划具有大幅度降低成本的功效这一点己成为整个日本企业界的共识，在操作 上在8 0 年代后期也趋于更为成熟。进入9 0 年代，成本企划的思想对一些欧美国家 产生了较大的影响，不少学者开始从理论上开始研究“”“。 成本企划本质上是一种成本控制方法，是确保目标成本得以实现的重要工具。 其在成本核算方面没有新的考虑，实质上仍是采用传统的方法。这充分反映了闩本 3 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 成本管理的特点，即重控制、轻核算。正像日本学者t o s h i r oh i r o m o t o 所指出的那 样，日本公司使用会计体系更主要地是为了激励职员采取与公司长期生产策略相一 致的行为，而不是为了给高层管理当局提供有关成本、差异和利润的精确数据。 另外，在日本，日本建设省官房厅营缮部除负责统一组织编制并发布计价依据 以确定公共建筑、政府办公楼、体育设施、学校、医院、公寓等造价之外，还对上 述公共建筑工程成本实行全过程的直接管理，具体做法是： 在项目立项阶段，政府主管部门根据规划设计做出切合实际的投资估算，其中 包括工程费、设计费和土地购置费报大藏省审批。超过一定投资规模报国会讨论通 过，其余由大藏省自行审批。 项目立项后，政府主管部门要根据批准的规划和投资估算，委托设计单位进行 设计。设计单位严格在估算限额内设计，一般不得突破批准的限额。 设计完成之后，政府主管部门要根据不同阶段的设计对工程造价再次进行详细 计算和确认( 相当于我国的概算和预算) ，以此检查设计是否突破批准的估算所规定 的限额。如未突破即以实施设计的预算作为施工发包的标底；即预定价格。如果突 破了，要求设计单位修改设计，包括压缩项目的建设规模或降低建设标准。 工程发包是由政府主管部门直接组织的。由它选择投标单位，组织招投标，确 定中标单位，与中标单位签订工程承包合同，中标价要严格控制在预定价格以内。 在项目施工过程中，政府主管部门要对工程建设各环节进行严格的质量、工期 和造价的管理。对于设计变更要严格控制在工程总造价范围以内；对于物价上涨引 起的工程造价变动，若超过总造价一定比例，其超出部分允许调整“”“。 成本位置管理( k o s t e n s t e l l e r t r e c l m u n gu n dc o n t r o l l i n g ) 是德国成本管理的代表 模式，其核心是成本位置核算和成本控制。成本位置核算是基础，成本控制是目的。 总体上看，成本位置管理尚属传统成本管理体系。不过，在传统成本管理体系 下，成本位置核算和成本控制表现出不少先进性。近年来，德国在改进现有成本管 理系统的基础上进行成本管理系统的开发以适应环境变化对成本管理的需要，但尚 没有取季导实质性突破。也试图将价值链概念及方法用于成本管理，但是目前仅处于 引入阶段，可参考的文献还十分有限“”“”。 1 2 2 国内研究动态 我国最早从事成本理论研究的是以余绪缨为代表的一批会计理论家。1 9 9 4 年， 他们在当代财经上发表了有关作业成本核算( a b c ) 和作业成本管理( a b c m ) 的 首批文章，包括：胡玉明的作业管理：成本管理新思维、王光远的对a b c 相 关研究的回顾及其动因分析、汪一凡的作业成本系统设计的几个问题、余绪缨 的以a b m 为核心的新管理体系的基本框架，之后越来越多的人开始重视这方面 4 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 的研究，并取得了一定的进展。但是这些文献大都是对作业成本计算和作业成本管 理的介绍和思考。汤湘希所写文献试述成本的事前、事中、事后控制提出了事 前、事中、事后的三个阶段的控制，并把这些控制方法运用于实践。由陈胜群所撰 写的现代成本管理理论和论日本成本管理的代表模式一成本企划大量引入 了日本的成本管理方法一成本企划，并对美日两大模式进行阐述和分析的基础上， 提出了以维持、改善与革新三层控制为核心的“现代成本管理理论”，特别是对成本 控制方法做出了相当多的思考。 从理论上看，我国在这方面的研究还相当缺乏，可参考的文献主要是对国外， 尤其是美国和日本的方法或做法的介绍和分析。从宏观角度分析，我国项目成本管 理存在三个不适应：一是成本管理体制不适应市场经济发展的需要。企业进入市场 的机会和地位应该是平等的，但传统成本管理体制是按企业所有制形式制定的，不 利于公平竞争；同时我国的成本核算方法与国际惯例差距较大，不利于国际交换合 作。二是成本管理的效果不适应经济发展的要求。资源要素综合利用率低，我国在 资源要素利用方面综合利用率只有2 5 ，同发达国家比，有较大的差距，特别是近 年来成本持续上升，与先进的成本管理水平差距越来越大。三是成本管理不符合经 济发展的内在规律。主要是明亏暗亏严重，成本补偿不足。从微观角度分析，则存 在着四个不适应，即呆板的成本计划和灵活的市场不相适应；静态的价格体系与市 场调节不相适应；传统的成本管理模式与市场竞争不相适应；成本责任体系与经营 目标不相适应“”。 综上所述，不难看出，有关新的成本管理方法的探讨自2 0 世纪6 0 年代就已经 开始了，而且一直没有停止。特别是近些年来，由于经营环境发生了诸多明显的变 化，这些探讨更是加快了脚步，并取得了较大的发展，对成本管理的理论研究和实 际工作起到了推动作用。然而，不管是价值工程、成本企划，还是成本位置管理以 及我国有关理论和实践研究成果，都只是对传统成本管理体系在某些方面进行了不 同程度的修正，而且这些工作有明显的国家特色和背景，因此存在某些局限性。面 向新的经营环境对传统成本管理体系做出系统改造的研究还没有提出，这也是我们 以后所要继续研究的内容。对于房地产开发企业，进行项目成本管理的研究目前也 比较慢，尤其是房地产开发项目前期成本控制的研究，主要还是停留在传统的成本 核算方面。现代项目管理要求对房地产开发企业成本管理的分析和控制提出新的思 路和要求。 5 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 1 3 本文研究内容及基本框架 1 3 1 研究内容 研究前期成本控制对我国房地产企业的意义： 房地产开发具有高风险、高收益，投资期限长的特点。一个开发项目需要经过 从决策、策划、设计、招标、施工到营销等阶段。每个阶段的内容不一样，成本控 制的方法也不一样，所占的比重也不一样。因此房地产开发成本控制需要分阶段、 分步聚，在技术上，经济上，管理上进行系统的成本控制。虽然房地产开发成本控 制是分阶段、分步骤的进行，但每个阶段相互制约，相互作用，相互补充，如果在 开发项目前期不能很好地对成本进行控制，不能构筑一个很好的成本控制管理系统， 那么，对整个项目的成本进行有效的控制将非常困难，甚至会造成成本失控的现象。 分析房地产企业前期成本控制的现状及问题： 针对目前房地产企业前期成本控制的现状，对比国外的实施效果，找出国内发 展的差距，分析差距产生的原因，并提出解决闯题的办法。 对我国房地产企业前期开发阶段进行成本控制分析，提出进一步的发展改进意 见，并形成一个相对完善的模式。 成本控制是一个全寿命周期的过程，以成本控制为中心，在决策、设计、招标、 施工、营销各阶段，采用组织、技术、经济、合同的控制措施完成各阶段成本控制 目标，从而实现成本的降低，达到预定的目标。 结合管理流程设计和成本管理方法体系两个方面构建房地产企业的前期成本控 制模式。 1 3 2 基本框架 论文研究的背景和意义 0 1 分析房地产开发项目前期成本控制所面临的主要问题 0 房地产开发项目前期成本分析 0 提出解决房地产开发项目前期成本控制方法 0 得出基本结论 6 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 第二章目前国内房地产开发项目前期成本控制主要问题 根据房地产开发项目前期成本的构成及其成本特点，不难看出，投资决策、方 案设计，土地费用、项目前期策划、招投标等因素是房地产开发项目前期成本控制 的主要要素，也是目前我国房地产开发企业发生闯题较多，需要逐步完善的关键环 节。 2 1 不重视决策阶段的成本控制 决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成 本费用较少，但整个项目的成本控制起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目 的成败。但由于近十年我国房地产一直处于卖方市场，很多房地产商不重视决策的 成本控制，只重视修房子，卖房子而忽略了策划的重要性。很多房地产商做策划报 告仅仅是为筹集资金的需要，只想到把策划包装好点，从而达成筹资的目的。这样 导致了策划报告的可操作性大大降低。很多策划报告显得肤浅，远未达到“指导投资 决策”的要求。在收集材料的广泛性和代表性，分析计算过程的规范性，逻辑推理的 严谨性，指标选择的合理性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在这样 的循环往复中，房地产开发企业的“失误”仍在有增无减地出现，大量的开发资金损 失在有形和无形之中。笔者调查了北京房地产商的多个案例，发现部分房地产商因 忽视房地产的策划而造成了巨大的成本损失。如一些房地产商在偏远的郊区建起了 孤伶伶的住宅区，从而无人问津。一些房地产商面向工薪阶层修起了1 0 0 平米左右 的商品房。从而导致了大量空房积压，使得房地产商不得不改变决策，如更改户型， 变换功能，调整结构，改造环境，从而造成成千上万的资金白白地浪费，大大增加 了项目的开发成本。之所以产生以上这种结果，主要是以下几方面原因造成的。 2 1 1 可行性研究不科学 做好可行性研究是项目投资前最重要的一项工作，这项工作是整个项目投资管 理目标控制的基础，所以要从项目建设到生产经营的全过程来考察项目的可行性。 从市场需求预测开始，通过拟定多个方案进行比较论证，研究项目的建设规模、工 艺技术方案、原材料动力供应、设备选型、厂址选择、投资估算、资金筹措与偿还、 生产成本等，对工程项目的建设方案进行详细的规划，最后评价项目的盈利能力和 经济上的合理性。可行性研究是项目决策的基础和依据，是科学的进行工程项目建 设、提高经济效益的重要手段。可行性研究阶段的工作流程详见图2 1 ： 7 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 图2 _ 1 可行性工作阶段工作流程 2 1 2 市场定位不明确 房地产前期定位策划是辅助决策的一项综合性活动。它的前期性可以从两个方 8 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 面来理解：一方面，前期定位策划行为的进行要先于实际的决策和项目产品的形成， 它是一种科学的预测活动；另一方面，相对于全程策划来说，前期定位策划主要研 究的是项目有形产品建设实旌以前的部分，主要包括：土地定位策划、市场定位策 划、产品定位策划等内容。房地产前期定位策划就是根据房地产前期策划预期目标， 经过对市场的深入研究和分析，整合各种资源，达到帮助房地产开发企业做出正确 决策，决定何时在哪里开发、开发何种项目、开发什么样的产品、如何开发、以怎 样的价格、卖给谁的一项系统性的工程。房地产前期定位策划是一个辅助决策手段， 它能帮助房地产开发企业做出恰当、及时的定位决策，进而有效的控制项目成本和 减少项目风险。 图2 _ 2 房地产前期定位策划的步骤 9 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 图2 _ 3 房地产前期定位策划的主要内容 前期定位策划作为房地产开发过程中的一个重要环节，水平的高低对房地产项 目能否顺利进展有举足轻重的作用。 房地产前期定位策划因为发展的时间较短，目前存在的问题比较度，比较典型 的有以下几个方面。 1 0 一一圃一一 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 只重视销售策划，对项目前期定位策划重视不足： 由于目前房地产市场的走势不错，房价的高速上涨，许多企业的经营问题都被 盈利的光环影罩住了，大多数开发企业在前期没有进行系统的前期方案策划、论证， 企业老板多以自己的经验、见识、阅历，采取“拍脑袋”的决策方式，只重视销售 策划，在需求不平衡的环境下，以赚钱为唯一标准，在前期定位策划的认识上，企 业重视程度和态度相对不够。也有少部分开发商看到了项目前期定位策划的重要性， 公司设立了自己的策划开发部门，还同时聘请专业的策划人或咨询公司为其项目进 行前期定位策划和研究。但是总体水平不够“”。 缺乏系统的理论支撑，造成策划执行成本太高或无法执行： 受部分开发商的影响，部分策划人也是只重视单一的项目和短期效益，而忽视 长期的效益；重视企业效益，忽视社会效益，实际上这些都是“短视”行为。由于 缺乏系统的理论支撑，在前期调查研究的过程中科学性不强，结果造成策划方案效 果不明显或者执行起来成本太高甚至根本无法执行。 前期策划是一项智力性非常强的系统工程，有着相当的严肃性、科学性、严谨 性，其重点是项目的市场研究、产品定位、如何满足购房人的需求等，而不是房地 产开发商的口袋。在策划过程中，策划人的业主是房地产开发商，而开发商的业主 则是购房者，所以说，策划人的工作就是要创造和迎合购房者的需求，从而来满足 房产开发商的需求。目前一些策划者把服务主体完全搞反了，我们经常听到策划人 这样说：“这是业主要我做的，我也没办法”，由此可以看出他们策划的中心不是购 房者而是开发商，他们策划方案完全是按开发商的意愿去做的，试想一下，如果开 发商的思路完全清晰的话，还要你来策划吗? 当然，策划者需要对业主负责，但你 也不能为了及时获得报酬，赢得开发商的首肯，就不坚持科学新的原则。 抄袭现象严重，诸多的研究方法流于形式： 在前期定位策划专业水平上，无论是开发企业或是中介咨询机构，对前期定位 策划的研究重点和研究深度较为肤浅，常常千篇一律的将前期策划个案照抄、照搬， 最终导致项目发展畸形甚至失败，这种完全忽视项目本身差异性和一次性的特点， 盲目进行策划的行为，结果只会让部分的开发商产生“策划无用”的结论。 另外，在前期定位策划实施过程中，目前还缺乏一套系统的管理方法与凌晨控 制手段。许多策划者将诸多的研究方法运用到每个前期策划当中，生拉硬凑，而不 是根据项目的具体特点进行有选择的运用，使得这些方案利于形式。 策划团队组织不合理： 我国策划起步时间较短，策划还比较不成熟。特别是房地产行业牵涉的因素比 较多，周期较长。这就要求策划团队具备非常丰富的专业知识，由于项目管理策划 是指导项目管理全过程的纲领性文件，所以需要策划团队每个成员对项目本身的特 点、项目管理目标和管理手段进行科学地分析和论证，最后形成一套适合该项目的 1 1 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 优秀方案来。而目前我国策划团队的现状却是鱼龙混杂，有些甚至是几个人头凑在 一起，就开干，这样的组织很难能够将策划方案做到尽善尽美”町。”。 2 1 3 项目成本估算不精确 项目成本估算是项目成本管理的基础和前提，由于项目成本估算本身是一个连 续动态的管理过程，所以说成本估算不是项目成本管理的终极目标，但是成本估算 是项目成本管理形成一个目标成本( 预算成本) 控制体系的前提条件。项目成本管 理过程如图2 - 4 所示： 图2 4 项目成本管理过程 从项目成本管理实践过程看，项目成本估算值只是一个在可行性分析阶段的投 资估算，按照项目成本管理理论和方法的基本原理，一个项目的成本估算是项目成 本管理的关键环节，是建立整个项目责任成本管理体系的前提条件和基础，因此必 须保证项目成本管理中目标成本( 责任成本) 的科学性、合理性以及具备必要的精 确度。要保证上述目标实现要考虑的因素是： 项目成本管理中的成本估算应充分考虑到项目实旋过程中内外部环境因素的变 化和项目不同阶段其成本因素的变化，在项目的成本管理全过程中进行动态管理和 1 2 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 适时调整，只有这样一个项目的成本估算才能满足项目管理的需要，尤其是房地产 开发项目，由于项目的周期相应较长，随着项目实施进度的不断深入，其成本要素 也在不断发生变化，这就要求管理者必须按照项目管理的内在规律，以动态权变的 思维方式来处理好房地产开发项目的成本估算环节。 如果项目成本估算值是以项目可行性研究阶段静态投资估算值为依据，其成本 估算值精确度较低，依此为目标成本将很难满足建立项目目标成本控制和责任成本 管理体系的要求，进而形成预算超支、责任难以界定的局面。 如果项目成本估算值精确度偏低，还会导致整个项目的目标成本( 责任成本) 指标在项目成本管理过程中缺乏杠杆作用，就更难形成一个有效完整的成本控制体 系了，比如成本要素信息的收集反馈、对比衡量分析、查找偏差原因和采取纠偏措 施等必要的成本控制环节就会有所缺失乜”。 2 2 轻视设计成本控制 工程建设阶段主要分为立项阶段、设计阶段和施工阶段。施工阶段工程造价的 管理建设单位比较重视，而对设计阶段却有所忽略。事实上设计阶段对工程的投资、 质量、工期以及建成后的使用都具有极其重要的作用，应该将其作为工程建设领域 一个重要的课题进行系统地分析研究，从而使建设资金和物质资源得到充分的利用， 使造价管理贯穿项目建设的全过程。 2 2 。1 忽视设计阶段的事前控制 建设单位往往把施工阶段项目成本的管理作为重点，而对设计阶段的项目成本 管理就忽略了，设计单位认为只要按建设单位提供的设计任务书要求精心设计作图 就行了，至于项目成本的控制那是建设单位的事；而建设单位也认为，按照通常做 法，设计单位将设计图纸完成后，只需根据图纸和有关定额文件取费标准编制概预 算就行了。还有一种认识，就是以为设计单位在设计过程中已经做过方案比较，所 作的图纸就是最优方案，其设计方案造价是最合理的，没有必要再搞什么设计阶段 的项目成本管理。 2 2 2 设计人员的素质问题 项目成本管理是一项综合性的工作，要求有关人员要具备多方面的技术素质， 而现在一些设计人员普遍缺乏概预算之时，不熟悉建材及预算价格，不能把技术与 经济、设计与概算有机的结合起来。更有甚者，为了所谓安全，在科学配筋的基础 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 上，盲目、不计成本的增加钢筋配置，造成超筋、成本浪费等不合理现象。而概预 算人员，大部分只会按照图纸计算工程量，然后套定额进行概预算的编制，对工程 设计的有关专业技术知之甚少，在进行设计成本控制的过程中，无法为设计人员提 供重要的可以采纳的意见。 2 2 3 忽视了设计方案的经济合理性 由于存在思想意识的原因，建设单位对设计阶段的成本管理很少制定相关的有 效的规章制度，建设单位和设计单位之间缺乏必要的沟通协调。由于没有健全的规 章制度，设计造价超标也就无法采取相应的措施，有关人员的责、权、利不明晰， 对设计阶段的项目成本管理积极性不高，所以造成设计阶段项目成本控制不力的局 面。另外，一些房产商认为尽量降低设计费用，就是降低设计阶段的成本，不顾设 计内容和设计质量，拼命打压设计单位的设计费用，抓小放大，为整个项目的成本 控制埋下了一些不安定的因素。 2 3 招投标没有真正起到成本控制的作用 建设工程实现招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革，有利 于促进公平竞争、降低工程成本、缩短工期、提高工程质量、防止腐化现象的产生。 尤其是近阶段，一方面是建设项目成本过高，楼价居高不下；另一方面是商品房施 工质量堪忧，成为消费者投诉的主要目标。因此实行招投标以降低造价，保证质量， 更显其必要性和现实性。 然而，根据统计，目前房地产项目招投标工作推进的并不理想，有的项目即使 进行了招投标，却并没达到实行招投标降低房价，保证质量的初衷。造成该结果的 原因很多，其主要影响因素有以下几条。 2 。3 。1 地方保护主义、行政干预严重 从大型基础设施和国有房地产开发企业投资的建设项目的招投标情况看，不管 是邀请招标，还是公开招标，总可以看到与建设项目有关的地区或行业的施工单位 的身影，有的实力明显不如其他的投标单位，却还是能得到一些特别保留的标段， 或强制别的中标单位把一部分工程分包给指定的企业，或要求外来企业降级投标， 使本地企业和外来企业在不公平的基础上进行竞争，存在着不同程度的地方保护主 义，没有彻底贯彻“三公”原则。 在招投标的实际操作中，人情工程、关系工程时有出现，行政力量对市场的干 1 4 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 预过多，难以实现公平竞争。许多工程项目招投标表面上看好像是双方在平等互利 的基础上进行交易，制定的各项交易规则也符合或基本符合国家和地方的各项规定， 但事实上好多工程项目的拍板定案，房地产企业并不能独立自主地进行，都要受来 自方方面面的行政力量的干预。一些主管部门滥用职权，进行权力寻租，把一些工 程“内定”给和自己有利益关系的施工单位，在招投标的过程中，设定一些不平等 的条件，使招投标徒具形式，成为一些别具用心的人利用的一个合法的工具，根本 体现不了招投标降低价格、提高质量的目的，更别谈仟么成本控制了。 2 3 2 明标暗定，标底制定不合理 明标暗定，实际上就是假招标的一种形式，它是招标人通过种种弄虚作假的方 式谋取好处的一种手段，其背后往往隐藏着利用职务之便进行经济犯罪和腐败的现 象。例如：某国有房地产开发企业进行招标过程中，经过资格预审确定了6 家投标 单位，组织了庞大的考察团对拟参加投标单位进行考察。而事实上，在考察前开发 商就已经确定了一家意向单位，并根据意向单位的企业特点、报价、获奖情况及施 工技术方案等要素，为其设置有利的评标程序和评标办法，让其中标。 “标底”本身是招标文件完善、严谨、确定企业利润和投标企业能否中标的关 键，所以其保密性和重要性不言而喻，然而一些建设单位在发包工程时，带着自己 的主管倾向性、或因收受贿赂、或因碍于关系，为了达到自己不可告人的目的，不 惜泄露标底，严重违规操作。 2 3 3 评标标准缺乏科学性 评标定标是招标工作中关键的环节，要体现招投标的公平合理，必须要有一个 公正合理、科学先进、操作准确的评标方法。目前我国招投标体系还不完善，评标 方法还不系统，致使一些建设单位仍单纯看重报价高低，低价中标为主；评标小组 人员结构不合理，公正性无法得到保证；评标过程自由性、随意性较大，规范性不 强；评标时定性因素多，定量因素少，缺乏客观公正；开标后议标现象仍然存在， 甚至把公开招标演交成透明度极低的议标，事实上排斥了部分潜在投标人。 2 3 4 招投标市场不规范 一些施工单位为了获取项目，常常先报低价把工程拿下来，然后再通过偷工减 料弥补低价中标的损失，在工程验收和结算时行贿送礼来赚取利润；有的则是以他 人名义投标或弄虚作假骗取中标；有的转手倒卖合同，转包、分包之后再分包；还 有的中标后不签订合同，订立合同后不履行合同；在邀请招标的模式下，时常会出 1 5 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 现施工单位串通投标的现象，彼此达成协议，形成大家轮流陪标、轮流中标的现象， 或借机抬高标价，损害投资人的利益，损害国家和社会的利益，限制和削弱了正当 的竞争，歪曲了招投标真正的含义，使招投标流于形式。 尤其值得关注的是有些施工单位根本不具备招标项目所要求的资质和能力，却 利用一些不正常的手段获取资格，进行投标，他们中标后未经招标人许可将工程分 包出去，甚至再转手、再分包，层层脱皮，等真正的实际操作者具体实施时，已经 没有或者很少再有利润，这些施工者就不惜以危害工程质量的做法来换取利润，给 项目在施工中和投入使用后的安全造成了严重隐患。 综上所述，说明我国目前的招投标市场还不成熟，招投标体系还不完善，招投 标过程中的监督体制作用还不明显，应该在“三公”原则的基础上对有关规则内容 进行细化，从而使参与招投标的各方真正站在同一个平台上进行竞争。 通过对上述一些问题的分析可以看出，我国很多房地产企业对前期成本管理不 够重视，或者是想要控制却找不到科学的方法，导致了我国房地产企业的经营成本 普遍过高，成本控制不理想。因此本文将结合管理流程设计和成本管理方法体系两 个方面构建房地产企业的前期成本控制模式，在房地产开发项目前期建立一个完整 而又科学的成本控制体系1 。 1 6 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 第三章房地产开发项目前期成本分析 随着政府的宏观调控力度的加大，土地成本越来越高，各种税费也不断上调， 房地产行业的利润空间将会越来越小，项目前期成本控制能力将直接关系到企业盈 利水平的高低。在实际的开发项目中前期成本控制经常被忽视，许多项目管理者只 有在项1 7 1 结束时才知道实际的开支和盈亏，而这时损失往往已无法弥补。因此，熟 悉房地产开发项目前期成本构成，掌握前期成本控制的科学方法，将是每个房地产 从业者需要具备的重要技能n ”。 在市场经济中，人们追求企业和项目的经济效益最大化，企业的效益通常是通 过项目的效益实现的，而项目的经济效益通常是通过盈利的最大化和成本的最小化 实现的，由此可以看出，项1 7 1 的成本控制不仅在整个项目管理中，而且在整个企业 管理中都有着重要的地位。本章将结合项目成本控制的科学理论方法和房地产开发 项目前期成本的特点对房地产开发项目前期成本控制进行论证分析。 3 1 项目成本控制 项目成本控制是项目管理的一个重要方面。在传统的项目管理中。成本管理是 和进度管理、质量管理并重的三大方面；在现代的项目管理中，它依然是项目管理 的一个主要要素。在管理的计划、组织、领导和控制这4 大职能中，控制是管理的 重要职能之一，也是管理中的重要环节。项目成本控制是项目成本管理的主要内容 之一，也是考察项目经理绩效的一个重要指标。 3 1 1 项目成本控制概述 项目成本控制是指在项目的实施过程中，定期地、经常性地收集项目实际费用 信息和数据，进行费用目标值( 计划值) 和实际值的动态比较分析，并进行费用预 测，如果发现偏差，则应及时采取纠偏措施，以使成本计划目标尽可能好的实现的 管理过程。成本控制的基础是事先就对项目进行成本预算；成本控制的目标就是要 保证各项工作要在它们各自的预算范围内进行；成本控制的关键就是找到可以及时 分析成本绩效的方法，尽早发现费用的差异和无效率，以便在项目失控之前能及时 采取纠正措施，使项目得以顺利地按照计划进行”“。 3 1 2 成本控i t i 0 原理 1 7 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 3 1 3 成本控制管理框架 图3 - 1 责任成本控制流程圈 ，r、厂、 厂、 费用基线 旺 费用变更窿制系统 修改的费用估算 进展报告 绩效度量 变更申请 挣值管理 预算更新 补充计划 纠正措施 费用管理计划完成时费用估算 计算机工具 项目清算 经验教训 l 么 一l 盔 输入工具与技术输出 图3 - 2 成本控制的输入输出( p m b o k ) 成本控制的输入： 费用基线，是指成本预算的输出；费用管理计划，是指成本估算的输出；变更 申请，可以以多种方式提出，但是除紧急情况外，口头更改的申请必须在处理之前 形成书面文件；进展报告，通常包括了项目各工作的所有成本支出，同时也是发现 1 8 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 问题的最基本依据。 成本控制的方法与技术： 费用更改控制系统：通常是说明费用线被改交的基本步骤，这包括文书工作、 跟踪系统及调整系统，费用的改变应该与其它控制系统相协调。 绩效度量：主要用于评估费用变化的大小，程度及原因等； 挣值法( e a r n e dv a l u ea n a l ) j r s i s ) 是最常用的技术，该方法用三值指标来控制衡 量费用使用情况。根据p m b o k ，e v m 是综合了范围、进度计划和资源，测量项目 绩效的一种方法，它比较了计划工作量、实际挣得多少与实际花费成本，以决定费 用和进度绩效是否符合原定计划。挣值不仅用于费用管理问题。所有的价值，计划 的与实际的，都用货币值表示偏差，这会使我们认为挣值与钱有关，但它反映的是 p r o j e e tp e r f o r m a n c e ，它是项目绩效测量的一个非常有帮助的工具。 补充计划；很少有项目能够准确的按照期望的计划执行。不可预见的各种情况 要求在项目实施过程中重新对项目的费用作出新的估计和修改。 计算机化工具：通常是借助相关的项目管理软件和电子制表软件来跟踪计划费 用、实际费用和预测费用改变的影响。 c s c s c ( e v m s ) ：在c s c s c 内使用的挣值法的三个基本值是：b c w s 、b c w p 、 a c w p i 通过对比可以测定和衡量项目的实际进展情况，有利于项目监控，也可以 反映出项目管理和项目技术水平的高低。三个基本值实际上是三个关于时间的函数， 即： b c w s ( t ) ，( o t t ) ： b c w p ( t ) ，( 0 鱼玎) ； a c w p c t ) ，( o t t ) 。 b c w s ：计划完成工作预算费用( b u d g e t e dc o s to fw o r ks c h e d u l e d ，简称 b c w s ) ，即根据进度计划，在某一时刻应当完成的工作( 或部分工作) ，以预算为 标准所需要的资金总额。b c w s 在工作实施过程中应保持不变，除非合同有变更。 如果合同变更影响了工作的进度和费用，经过批准认可，相应的b c w s 基线也应作 相应的更改。按我国的习惯可以把它称作“计划投资额”。 b c w s = 计划工作量预算定额 公式( 3 - 1 ) b c w p ：已完成工作费用( b u d g e t e dc o s to f w o r kp e r f o r m e d ，简称b c w p ) ，是 指在某一时刻已经完成的工作( 或部分工作) ，以批准认可的预算为标准所需要的资 金总额。业主正是根据这个值对承包商完成的工作量进行支付，也就是承包商挣