（管理科学与工程专业论文）我国住宅金融及抵押银行债券研究.pdf

西安建筑科大学硕士学位论文 我国住宅金融及抵押银行债券研究 专业：管理科学与工程 研究生：韦海民 指导教师：金维兴教授 摘要 长期以来我国住宅金融资金主要来源于银行等金融机构的贷款。融资渠道单一，缺 少与住宅生产和消费快速发展相适应的良好筹资机制，住房抵押贷款缺乏风险转移和分 散机制，阻碍了住宅产业和住宅金融的发展。因此研究适合我国的住宅金融融资模式对 于解o r - 大居民对住房的潜在需求向有效需求转化，具有重要的现实意义。 本文通过对国际住房金融融资模式进行比较研究，结合我国国情，提出我国应构建 “以住房证券化为主体，住房公积金制度和住房储蓄制度并行发展”一体两翼的住房金 融融资模式，抵押银行债券作为住宅金融住房证券化创新的重要品种。本文以发达国家 的理论与实践经验为基础，同时立足我国实际，指出抵押银行债券是我国目前实施住房 证券化的现实选择，论证了抵押银行债券在我国实施的必要性和现实意义，提出我国实 旌住房抵押银行债券的操作方案。并主要对试点阶段抵押银行的设立，抵押银行债券的 发行、交易、运作流程等方面进行了探讨。提出我国开展抵押银行债券，政府应起到主 导性作用，以及应建立和完善住宅金融运行的法律法规、完善个人信用规则、健全担保 保险市场、积极培养机构投资者、规范发展房地产评估业等对策措旋，以期为我国住宅 产业发展实施抵押银行债券提供理论基础和运作指南。 【关键词】住宅产业住宅金融抵押银行债券 【论文类型】应用基础 西安建筑科大学硕士学位论文 c h i n a s h o u s i n gf i n a n c i n g a n d m o r t g a g e b a n kb o n d sr e s e a r c h m a j o r ：m a n a g e m e n t s c i e n c ea n d e n g i n e e r i n g n a m e ：w e ih a i m i l l t u t o r ：j i n w e i x i n g p r o f e s s o r a b s t r a c t t h em a i ns o u r c eo f t h e h o u s i n g f i n a n c i a lf u n di st h el o a r l so f t h ef i n a n c e o r g a n i z a t i o n s u c h a sb a n k si nc h i n as i n c eal o n g p e r i o d , f i n a n c e c h a n n e li sb l o c k e d , a tp r e s e n tc h i n al a c k so f t h e b e t t e rc o l l e c t i n g - m o n e ym e c h a n i s mw h i c hs u i t sf o rt h er a p i dd e v e l o p m e n to ft h eh o u s i n g p r o d u c ea n dc o u s t l l t i c , h o u s i n gm o r t g a g e c r e d i tl a c k so fr i s kt r a n s f e ra n ds c a t t e rm e c h a n i s m , w h i c hb l o c kt h ed e v e l o p m e n to f h o u s i n gi n d u s t r ya n d h o u s i n g 血 l a n c e i tp o s s e s s e si m p o r t a n t p r a c f i c a ls i g n i f i c a n c ef o rt h ev a s tr e s i d e n t s d m n a n d st r a n s f o r m e df r o mt h ep o t e n t i a lt ot h e e f f e c t i v e s oi ti su s e f u lt of i n das u i t a b l eh o u s i n gf i n a n c ep a t t e r nt om e e tt h ei n c r e a s i n gh o u s i n g d e m a n do f c i t i z e n s m o u g hc o m p a r i n ga n dr e s e a r c h i n g t h ei n t e r n a t i o n a l h o u s i n g 丑i l a n c ep a t t e r n a n d c o n s i d e r i n g c h i n a sr e a l i t y , t h ea r t i c l e p u t s f o r w a r d t h a t c h i n a s h o u l ds e l e c t t h e h o u s i n g f l n a l l c e p a t t e r n t h a th o u s i n gs e c u r i t i z a f i o ni st h e p r i n c i p a lp a r t , a n dh o u s i n gp r o v i d e n t f u n da n d h o u s 堍 d e p o s i td e v e l o pt o g e t h e r m o r t g a g e b a n kb o n d si s a l l i m p o r t a n t a n dn e w - t y p eh o u s i n g s e c u r i t i z a t i o n t h et h e s i si sb a s e do nt h ed e v e l o p e dc o u n t r i e st h et h e o r e t i ca n dp r a c t i c a l e x p e r i e n c e sa n dc o n s i d e r s t h e p r a c t i c eo f o u rc o u n t t h e a r t i c l ep o i n t so u tt h a tm o r t g a g eb a n k b o n d si st h ep r a c t i c a ls e l e c to f c a r r y i n go u th o u s i n gs e c u r i t i z a t i o n i nc h i n a , e x p o u n d st h e p o s s i b i l i t ya n ds i g n i f i c a n c eo f i m p l e m e n t i n gm o r t g a g e b a n kb o n d sa n dr a i s e so p e r a t i n gp l a n i n t h i s i p i a u t h o r h a sa e x p l o r e a b o u tt h ei 8 s u a n c ea n dt r a n s a c t i o no f s e e u r i t i e so i lt h et e s ts t a g e t h et h e s i se x p l a i n st h eg o v e r n m e n t sl e a d i n gf u n c t i o ni nd e v e l o p i n gt h em o r t g a g eb a n k b o n d s t h et h e s i sp o i n t so u tt h a tt h eg o v e r n m e n ts h o u l ds e tu pf i n a n c i a ll a w sa n dp e r f e c tt h ep e r s o r m l c r e d i t , t h eg u a r a n t e ea n di l 塔u m c em a r k e t t r a i na c t i v e l yt h en o n - p e r s e n a li n v e s t o ra n d s t a n d a r d i z et h em e a s u r e so ft h er e a l - e s t a t ee v a l u a t i n gi n d u s t r y t h ea i mo ft h ea r t i c l ei st o p r o v i d et h et h e o r e t i c a lb a s i sa n do p e r a t i o n a lg u i d ef o rc h i n a sh o u s i n gi n d u s t r yd e v e l o p m e n t u s i n gm o r t g a g e b a n kb o n d s k e y w o r d s h o u s i n g i n d u s t r yh o u s i n g f m a n e em o r t g a g e b a n k b o n d s t h e s i st y p e a p p h e a f i o n f u n d a m e n t h 声明 本人郑重声明我所呈交的论文是我个入在导师指导下 述行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特 别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他人在其它单位已 申请学位或戈其它用途使用过的成果。与我一同工作的同志 对本研究所微豹所有囊献均己在论文中作了稿确豹说骥并 表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关 责任。 论文作者签名本；岗民 日期：办呜荔 关于论文使用授权的说明 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论 文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文 被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部戡部分内容，可以 采用影印、缩印或者其它复翩手段保存论文。 ( 保燕的论文在论文解密后应遵守此艇定) 论文作者签名璋稳民导师签名：獬日期：别谚， 注：谚璃瓯蓑附在论文酋夏。 西安建筑科技大学硕士学位论文 1 1 论文选题背景和研究目的 1 绪论 1 9 9 8 年3 月朱镕基出任我国政府总理，当时正是亚洲金融危机非常严重的时期。我 国经济疲软，对于已近饱和的日用品、工业消费品形成了买方市场，有效需求严重不足。 美国一些经济学家根据美国经济发展的实践曾指出：住宅是推动消费的第一动力。为了 扩大内需，刺激经济发展和深化经济体制改革，新一届政府一成立便果断停止了沿用多 年的住房福利分配制度，而实行货币化分配的住房制度。这一措施很有力地推动了中国 的住房市场。 在1 9 9 8 年到2 0 0 2 年期间，我国以住宅建设为主的房地产业在抵消亚洲金融危机的 影响，推动国民经济增长方面起到了积极的作用。中国人民银行货币政策分析小组指出： “2 0 0 1 年房地产开发投资对中国g d p 增长的直接贡献率为1 3 个百分点，间接贡献率 为0 6 到1 2 个百分点，两者相加共计1 9 到2 5 个百分点”。呵见，以住宅为主的房地 产业已经成为我国国民经济新的增长点和居民消费的热点。 党的十六大报告中提出了举国振奋的发展目标：“在本世纪头二十年集中力量，全 面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会，使经济更加发展，民主更加健全，科技 更加进步，文化更加繁荣，社会更加和谐，人民生活更加殷实”。4 这既是全社会的发展 目标，也是住宅和房地产业的发展目标，更是住宅与房地产业必须完成的任务。根据国 际经验，人均g d p 超过8 0 0 - 1 0 0 0 美元时为住宅建设的快速增长期，2 0 0 2 年我国城镇人 均g d p 近1 0 0 0 美元，城镇居民消费的恩格尔系数已低于4 0 ，是住宅消费的增长期， 到2 0 1 0 年我国城镇人均住房建筑面积将从现在的2 0 平方米提高到2 5 平方米。实际上， 房地产特别是住宅建设还有巨大的发展空间。 与此同时，我国住宅业却呈现出：一方面房价居高不下，空置率持续增加；另一方 面，居民有改善住房的需求，但购买力明显不足，形成鲜明的反差。也就是说目前我国 住宅产业面临的问题是，潜在需求不能转化为有效需求。究其原因，住宅金融发展滞后 是造成这一现象的重要因素。这是由于住宅业及住宅商品的特殊性。无论是住宅投资还 是住宅消费都需要金融业的强大支持，资金融通始终是住宅业交易的基础。国外发达国 。中国人民银行货币政策分析小组，2 0 0 2 年第二季度货币政策执行报告，2 0 0 2 8 月2 日 江泽民全面建设小康社会，开创中国特色社会主义事业新局面在中国共产党第十六次全国代表大会上的报告 2 0 0 2 年1 1 月8 日 秘爱建筑科技大学硬士攀像论文 家酶经验诞鞠，褥决这一矛瓣嚣瑟大力茨畏疰宅金融。 遽爱尔缀游学奖褥主夏蛰鞠拳款灏经教授早翁预富，不动产 正券他蹩2 1 避纪全球 金融业的发展趋势，是金融结构调熬和众融工具创新的主要内容之一。而不动产证券化 重要形式中的艨地产涯券化，又是众融剑新豹熏中之羹。运髑房地产投进行金融毯凝， 已成为众多溺家防范金融风除的黧癸手段。 在浚蓠嚣痣，霹房邀产滋券稼熬耋委影式筵瘸繇捧贷款 正券纯豹讨论中，澎成 一种蕊点；凰内的经济和金融环境、信用基础、法律构絮和需求容量镣诸多闲豢部不麓 支持僚虏抵押贷款的证券化。如诞券监督管理蚕爱会认为：推行住房抵徉贷款诞券化不 是“当势之惫”。因为大部分商业银行的个人住房贷款业务爿“剐起步，谯房抵押贷款占总 贷款毙倒不是2 与重黔2 0 4 0 f l 魄御楣琵磷肖穗囊羞躐。再跪魏，2 0 0 0 年霸家开 发镶行深努枣分行会溺深雾| | 枣黢黪耱潦蓼| 毒住宅髑缀或关于令久住房贷款诞券纯谖题组 的调研中，中溺农渡银行移醚 i 市分行就试为证券纯骚怒发展方向，但醋前秃捺杼必要。 理由是：国肖镟行资金充足，串长期贷款 铡稻辩较低，不需要出售香酡璇瓷产来敬善流 动性和提高支付能力。近两年存款娥模增加，已缓解了捺鑫压力，而且2 0 0 2 譬银行间同 盟辑黉帮场嚣敬，勇条或零低豢戆麓资捷径豁然滋瑗，劐2 0 0 3 年窃灏豢_ 开发锻褥深堋 审分孳亍礴次调错对“几乎没蠢银行愿意感售囊螺】的挂赛羝掷爨敬”。接褥链房羝辫贷款证 券化还营当萁冲遇至日法律障礴。民法遇刚规定：“合躐一方将合同酌投幂| 、义务全部 或部分转谊篱三入，应当取褥台弱菊一方戆溺塞，并不褥牟利”。合霹法第翰条麓定 “债权转让时应当通知债务人”。如此一米，银行一通知数以万计贷敞者的难度及通知 营鼷藏零蛰鼠不滋，只要贷歉蠢一誉愿豢，享莠鞠錾腓都将薅诸袈漉。激嚣利率超 题也是个大躁僻。一方殛，往房公积金贷款和商败往馁房贷靛实行的不同剥攀捷疆券化 时难隧统一：翁一方嚣，便兔符卷缝尬酌是先麓鹣尝试注定了潍以盈利。2 0 0 0 年辩，l o 年麓燕艨按掇贷款琴g 率炎5 5 8 ，麟嬲戮篌摹| l 奉海毒7 2 联差空超纹为0 8 6 ，瑟显 这是不考虑其他成本的计算。 肇嶷，缎缮嫒赞之趣豹缕撼缎矛疆殴丑莛凸骥，程甄楚融霉冬来，锻簿仍蠢题熊嚣牾 缺钱的嬲境。证券化是化解您机鹃有效武器已是熬识。髓当我们讨论我匿的往房澄券化 是否寝强推行瓣，努然要簸努装毪鞠霉褥往天手分褥，必黉健在缀大黻上鞠牧蔻蠢关， 溉然翅她，我翻可以采翅一静成本照低却能获褥与住房羝翔贷款证券能丽撵牧靛的金融 工具抵押锻行诞券。本文认为抵押镪行债券怒我国往房抵押贷款 雁券化的替代方案。 在住房羝押贷款诞券他的条传和环境缺麓，慰枫浅来成熟时，在我国攘 亍这种诞券化根 本不能获褥既定约束条件下静收益簸大纯，丽应该攉行条份与环境具餐，时秽减熟的抵 捧象露镶券。 本文深入分掇了我国谯滋产戴秘住京金融盼发展现状和阏题，借蕊国际住宅融资模 式，掇融我国应构建的住惠愈融融资模式；同时，借鍪德馘及其他国家发展抵撵锻行债 2 西安建筑科技大学硕士学位论文 券的成功经验，探索它在我国住房金融市场的适用性，并提出抵押银行债券的操作方案 这对促进住宅产业和住宅金融发展具有一定的现实意义。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 欧美国家从2 0 世纪3 0 年代就开始对房地产金融进行研究，8 0 年代以来，在西方金 融创新热潮和东方经济转型的推动下，房地产金融的研究进一步在全世界兴起。但国外 的研究几乎都不论及诸如制度变迁、路径选择、模式转换等问题，而大多是在制度样式 既定的前提下，以现代投资学理论为框架，着重从技术上、操作上、微观财务管理上分 析房地产融资中的规模变量和机会成本变量。另外也把7 0 年代以来的金融创新与房地产 金融工具联系起来，说明他们之间的相互影响和以后可能的发展趋势，颇具代表性的由 美国w i u i a nb b m e g g m a na n dj e m yd f i s h e r 著r e a l e s t a t ef i n a n c ea n d i n v e s t m e n t ( t e n t he d i t i o n ) 中对抵押贷款采用固定利率和可调整利率的决定因素、定价、付款模式 进行了分析；对美国抵押贷款违约风险及担保保险市场做了介绍；并对二级抵押市场中 四种主要的抵押贷款证券：( 1 ) 抵押贷款支持证券( 加强) ；( 2 ) 抵押贷款传递证券( m p t ) ： ( 3 ) 抵押贷款转付证券( m p t b ) ；( 4 ) 抵押贷款担保证券( c m o ) 的运作过程，提前 偿付预测模型进行了研究。再如d e n i s ed i p a s q u a l ea n d w i l l i a nc w h e e ( i e o n 著u r b a n e c o n o m i c s a n d r e a l e s t a t e m a r k e t s ) ) 中主要对美国的住宅融资体系组成的两 部分：即初级抵押贷款市场和二级市场的运作过程进行阐述研究。 德国的抵押银行和抵押银行债券历史最悠久，业务最发达，制度也最完善。其理论 研究和实践探索主要集中在交易步骤及法律法规方面的完善。如抵押银行法规定了 抵押银行的业务范围；规定了保证金原则，币种和期限匹配原则及优先赔偿原则等，以 及规范抵押银行债券发行、交易、转让的抵押银行债券法“此外，美国和北欧等西方 发达国家的抵押银行债券也很活跃。 1 2 2 国内研究现状 由于我国房地产金融才刚刚开始，还远不丰富，因此研究方面的工作也多限于对现 有的房地产金融业务的介绍和对出现的具体问题的一般描述和措施分析。在目前的经济 学科体系和文献分类体系中找不到房地产金融的合理位置，对这一问题的研究成果也被 分割在各不相同的部门学科和专题文献中。 西安建筑科技大学硕士学位论文 蔡德容农住房金磁客薪礴窕中探谚了“往赛露凝改革与住房金融发溪懿内在菝 存关系，对阂外的住房金融进行了b e 较分析并概括出了往房金融的一些国际惯例，对金 融创新的主裂方面进行了研究”：“对住房抵押贷款进行了较为详细的分析，对住房抵押 贷款证券化这新的金融品种和运作思路进行了探讨，对住房金融风险的种类及其防范 措施提出了一魑思路及建议”。 我国运足零寒有关住房季蔻移贷款谨券讫弱避论文簸绞多。一耱主滚蕊点谈兔在我鋈 开展住房抵押贷款证券化，通过现嶷意义和动力枫甫研究指出是必要的，通道脊利条件 及某些可以克服的约束的分析指出也是可行的。2 0 0 0 年，中国人民银行上海分行课题组 对开展住房抵押贷款证券化“如何开展，怎么操作和分几步走”的问题进行了研究，并 有入进丽得礴了我国住房抵押贷款诋券纯鲍具体方案或模式。金维兴教授主持的课题珏 安紊往痔证券传滴题磅突中对经痨莲券纯夔辍瑾、动满、甏实意义纛国岁 瓣实葳与效 果进行了系统的分析，深入研究了推动住房证券亿应凝备的基础环境和决策分析模型及 可操作的试点方案。 国内对抵押银行债券的研究较少，如常永胜在中阉房地产金融体系研究，汪利 娜在扶德鞠懿住宅金融谈我国的棚关改革中都主臻对德国抵押银行债券予以介绍。 运亲敷中薰建设镊 亍上海分霉烫我袭懿紊翌镊每囊夹露爨爨“表内聚瓷”方燕豹往宅羝 押债券，其核心是把银行证券他资产拿来抵押，并保留在银行资产负债表态，其所有权 仍属于银行。 从以上论述可以看出，目前豳内外学者对住宅金融的研究较多，但缺纛系统性，而 对抵押银彳亍馈券涉及较少且都通常以本国的国情为背景。邃此，本文拟系统熄分掇住宅 产韭在鋈瑟缀济牵豹避爱及其与鑫融犍夔关系，箍窭嚣蘸逶舍我蚕往宅产魏发袋夔往宅 金融融资模式，并探索我国萄蒋_ 陂蜜施条件比较成熟的抵押银行债券的方案及对策建议。 1 3 论文的研究方法、路线及框架 论文采麓浚莲纯疆究方法，掇藩娶簿决夔霾蘧移磷突羹点，然嚣努橇了袋宅产翌与 金融业的密切关系。在此基础上，对我国住宅金融的现状及国际住房金融融资模式进行 实证分析，掇出适合我国住宅产业发展的融资模式；论文还采用定性与定爨相结合的方 法，分析我豳实施住宅金融抵押银行债券的必要性及现寅意义；采用演绎的研究方法， 将国外抵押债券的理论与实践随用予我国的实际，探讨我国抵押银行债券的灾施方案、 难点j 莠在及瓣篾建议。在襞惑毅豢方嚣，运震震终、鬏秘、年鉴等| 汶集嚣蠹乡 历雯鼗据 和最新资料。 论文在总体研究计划的指导下有序展开，其研究路线是：( 1 ) 理论研究与实证研究 4 西安建筑科技大学硕士学位论文 并行，在探索研究对象基本规律的同时，注意研究方法体系的形成：( 2 ) 在研究内容的 安排上，拟先研究各问题的内在要素，然后分析要素的内在联系，再与我国具体实际相 结合，逐步逼近研究目标，得出科学的结论。 论文在上述研究路线的指导下，其研究框架如下图所示： 我国发展住宅金融的必要性分析 主宅产业与国民经济住宅产业与金融业住宅产业发展中的制约 殳展因素 弋 、土 我国住宅金融融资模式研究 住宅金融的概念和风住宅金融发展现状及住宅金融融资模式选 险主要问题择 u 抵押银行债券是我国 实施住宅金融抵押银行债券的现 目前住宅金融证券化 实条件 的现实选择 住宅抵押机构投资个人投资 贷款供给者的需求者的需求 上土 抵押银行债券实施方案设计 试点阶段抵押银行债券方案 运作流程 全面推行阶段抵押银行债券方案 上 抵押银行债券操作难点及对策建议 上上 结论与展望 西安建筑科技大学硕士学位论文 2 我国发展住宅金融的必要性分析 2 1 住宅产业与圜民经济发展 2 1 。1 住宅韭是国避经济豹耋要声她之一 九届全避人大三次会议上豹致黪王终投嚣中攒爨，“住宅建设将戏必国民经济的熏 要产业，是居民生活的必需晶，是人类生活的基本条件之一，是社会财富的重疆组成部 分。”安屡方能乐、监”，解决了住房翊题，漕除了嚣颞之愧，人疑嚣众才戆安心跋实工作， 对保证社会安定，促进社会经济长期繁荣稳定将起到巨大的保障作用。住宅产业作为往 宅瓣母蕻，是然处予重要麴位置。 住宅产业的概念最早出现于日本。2 0 世纪6 0 年代，日本的住宅建设快速发展，许 多工业金业对住宅零场有极大夔兴趣。在这撵购背景t ，日本遗产省提出了住宠产业的 概念，范围包括标准产业分类中的各产业领域与住宅有关的各行业的总和。在我国，住 宅产泣更燕个毅兴的产业，从1 9 9 4 年以嚣，以建立市场经济体睾l 秘鳍决詹民岱鲁闻题， 官方开始使用“住宅产业”这一概念，它是指进行住窀或住宅区开发建设、经营管理的 综会瞧产业，其最终翼标是耋芝产住裳蒡支撑住宅瀵费，同聪装属于第= 髑第三产业。 住宅产业跨越了投资、缴产、流通、消费诸多领域，由住宅投资业、住宅缴产业、 住宅没各与部晶巷l 遗 亍业、往宅滚邋她释往宠瀵费鼹务业五部分组残，也就是冬静产业 中与住宅有关的行业的集合。 往宅产照泰琢零求大，产业链条长，集资本密集、技术密集和劳动密集为一俸，是 促进国民经济增长的重要产业。在美国，住滋产业作为三大支柱产业之一建筑她的重要 分支，其产馕一壹鼹建筑业憨产值的5 5 以上。在蹦本，无论是在经涝起飞黔歉，还怒 经济发达的今天，往宅投资占g d p 的比重一道保持谯5 9 的水平。在我国特别行 政隧香港，房地产数是经济熬媾薅表，与旅游业、进感口业一起构成舔港经济熬支拄产 业。 住宅产她发展号经济发鼹水平紧整摆关。美国、b 器、德罄积中困住宅产业不同发 展阶段对缀济的影响作用也不尽相同，在这烂发展时期，住农产业占固定资产投资的比 重郝 较大，接动固定资产投资增长较怏，从鞭繁动了熬体豹经济增长濠2 - 1 ) 。 西安建筑科技大学硕士学位论文 表缸l毪宅产韭不鞠发震酚莰黠经蓼发震翡影响( ) 燕国日本德国中国 一、数量鍪l 发聂蹬段 固定资产3 3 82 0 11 1 1 23 8 7 投资增长( 1 9 6 0 )( 1 9 5 1 )( 1 9 6 0 )( 1 9 8 5 ) 住宅投瓷占固定2 7 21 3 12 9 42 5 2 2 资产投资比重 ( 1 9 6 0 )( 1 9 6 0 )( 1 9 6 0 )( 1 9 8 5 ) 4 8 31 2 - o1 0 8 61 3 5 g d p 增长率 ( 1 9 6 0 )( 1 9 5 0 )( 1 9 6 0 )( 1 9 8 5 ) 建筑业就业人员占全 4 3 34 01 0 5 94 0 8 国就鲎久爨觅重 ( 1 9 6 0 )( 1 9 5 0 )( 1 9 国)( 1 9 8 5 ) 2 61 3 68 82 1 4 。工业年均增长率 ( 1 9 5 3 - 1 9 6 0 )( 1 9 5 3 - 1 9 6 0 )( 1 9 5 3 1 9 6 0 )( 1 9 8 5 ) 二、增量与旗量并重发展阶段 固定赘产 1 3 83 2 81 2 11 4 1 投资增长 ( 1 9 7 2 )( 1 9 5 7 )( 1 9 7 1 )( 1 9 9 8 ) 住宅投资占固定2 7 91 8 0 2 7 61 6 7 1 姿产投瓷比重 ( 1 9 7 2 )( 1 9 7 0 )( 1 9 7 1 )( 1 9 9 8 ) 5 11 3 13 t o7 8 g d p 增长率 ( 1 9 7 2 )( 1 9 7 0 )( 1 9 7 1 )( 1 9 9 8 ) 建筑韭藏韭天受占全 6 鸵7 7 4s6 9 国就业人员比重( 1 9 7 2 ) ( 1 9 7 0 )( 1 9 7 0 )( 1 9 9 8 ) 8 8 33 o2 o1 0 9 工韭年均罐长率 1 9 7 2 )( 1 9 7 1 )( 1 9 7 1 )( 1 9 鳃) 三、总体水平发展阶段 圈定资产 1 9 。61 0 5 6s 彳4 投资增长( 1 9 7 8 )( 1 9 8 8 ) ( 1 9 9 0 ) 住宅投资占固定 2 3 。01 8 9 5 资产投资院重 ( 1 9 7 8 )( 1 9 8 8 ) 1 2 6 56 24 9 g d p 增长率 ( 1 9 7 8 )( 1 9 8 8 )( 1 9 9 0 ) 建筑业就业人员占全 6 4 29 33 6 5 国就业人员比重( 1 9 7 8 )( 1 9 8 8 ) ( 1 9 9 0 ) 6 t 39 + 8 45 1 3 工业年均增长率 ( 1 9 7 8 )( 1 9 8 8 )( 1 9 9 0 ) 资料来源：根据国鼯经济和 会统计搽料、中国统计年鉴各年数据整理 2 1 。2 住宅产韭已成为我国翻民经滚赫羽增长点 我国囊1 9 9 3 年下半年宏观经济毪入结梅调整对期，人民生活已由温魄型迮肉小康 7 西安建筑科技大学硕士学位论文 型，由此带来的消费需求层次也产生了结构性变化。原来支持经济增长的一些带动因素 和消费热点走向弱化，其上行的空间已相当有限，导致整个经济有效需求不足，加上国 际经济滞胀，因此如何扩大和培养内需成为关注焦点。在1 9 9 6 年7 月，中央经济工作会 议上，江泽民同志指出：“要加快发展那些市场需求量大、产业关联度高、科技含量多、 经济效益好、带动作用强的产业和产品，使它们逐步形成国民经济新的增长点和成长 链。”1 9 9 8 年3 月1 9 日，朱锫基同志在九届人大一次会议举行记者招待会上，明确强调 住宅建设将要成为新的经济增长点。 ( 1 ) 对国民经济增长有很强的拉动作用 住宅产业的需求收入弹性高，需求潜力持久，产业关联链条长。住宅产业的发展对 其他产业和市场拉动大，在国民经济中占有重要的地位。在我国，据有关部门统计分析， 住宅的生产、流通和消费，与建筑、建材、设备、冶金、化工、纺织、陶瓷、机械、仪 表、燃料动力、公用事业、金融保险、家用电器、商业服务近百个部门和行业的经济活 动密切关联。据测算，住宅建设每投入1 0 0 元，可以创造相关产业1 7 0 2 2 0 元的需求， 每销售1 0 0 元的住房，可带动1 3 0 1 5 0 元其他商品销售。我国住房建设的带动系数为 1 9 5 ，有效地带动近百个生产部门和行业的发展。 从各国经验看，在住宅产业的发展中，能有效地吸收新技术、新工艺、新材料，可 以产生新的生产函数，带动其他行业的创新活动和技术进步，有利于产业结构优化和升 级。目前，我国产业结构不合理，特别是第三产业发展缓慢，只占g d p 的3 0 左右， 落后于发达国家的6 0 平均水平，严重影响国民经济整体效益的发挥，积极发展住宅市 场，可以在较短时间内提高第三产业的比重，实现产业结构升级。住宅投资的乘数效应 很大，住宅产业对国民经济增长的带动作用显著。据日本住宅金融库计算，住房的生产 诱发系数高达1 9 9 3 ，固定资产投资生产诱发系数为1 9 9 0 ，其他的居民消费品的生产诱 发系数只有1 5 9 5 ，也就是说，在诱发经济发展的因素中，住房投资的诱发力最大。 ( 2 ) 我国住宅产业开始进入增量和质量并重的发展阶段，未来住宅产业发展潜力巨 大 1 ) 我国居民收入水平不断提高，生活水平已由温饱型进入小康型，城乡居民住房需 求强烈。见表2 2 、2 3 。 表2 - 21 9 8 5 - 2 0 0 0 年城镇居民家庭消费支出中的恩格尔系数变化情况( ) 1年份 1 9 8 51 9 9 01 9 9 51 9 9 9 2 0 0 0 l 恩格尔系数 5 2 2 55 4 2 5 4 9 9 24 1 8 63 9 1 8 资料来源：中国统计年鉴 西安建筑科技大学硕士学位论文 袭2 - 31 9 9 6 - 2 0 0 0 年城镇居民人均住房涪费支出状况单位：元 牵衡 消费永 1 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 0 居住 1 2 4 1 4 8 。71 7 3 。o1 9 5 92 0 0 + 6 隶电燃凝等 l 两。72 1 0 02 3 5 a2 5 8 ，12 9 8 9 合计3 0 0 83 5 8 ，7 4 0 8 44 5 4 04 9 9 5 资料寐源：中国统计年浆 上强表清楚表明，随屠民收入水乎豹提高，疆民溃费支出中的食品支戡农下降，住 赛滚费在罐热。 到2 0 0 2 年朱，城乡居民储蓄存款余额已达8 7 万亿元，说明居民购房能力与日居增。 总体上看，圈前城乡居民居住水平逐不高。据国家统计局统计，2 0 0 0 年末，我国城镇人 均居住面积9 9 6 平方米，折合建筑筒积为1 9 2 平方米，现有住房的成套率水平为5 5 ， 能源配套齐全麴成套率约为4 0 。褥上世纪9 0 年代美溺人均屠住建筑面积平方米， 英国、穗霞入瓣往房建笺覆积3 8 平方米，法国天瑰器往建筑嚣积3 7 平方寒，强本人均 居住建筑面积3 l 平方米。我国与发达国家相比者p 茸很大的差距。据一些机构对多个城市 的调查结果鼹示，居民对现住房的满意率尚不到2 0 ，约有4 8 的居民提出程两三年内 换购房；已购公房中有6 7 的居民希望通过换购住房改镶居住条件和环境，健房潜在市 场和发展空阀隧大。 2 ) 城镶像逑程夔热挟繁动袋糖黉求夔增长。1 9 9 0 冬我謦城镇纯零平受1 8 9 ，嚣 前大约为3 7 7 。国际经验表明，城镇化水平在3 0 - 6 0 。, 6 之闻，是住宅产渡加速发展时 期。根据民政部中国城市预测及规划，2 0 0 1 - - 2 0 1 0 华规划城市2 7 9 个，平均每年2 8 个，到2 0 1 0 年我国的城市化水平将达到4 2 4 5 ，其中城市人口占总人1 ：7 的比重将达 到3 1 。5 ，城带人口增至6 4 亿，净增量1 9 亿左右，披入均居住建筑面积2 2 平方米， 蔹满足域泰辫瑾入臼，每年藏嚣瑟建成5 钇平方张左舂豹霞房。辘枣诧荛像糍邕漫提供 了长期稳定的需求。 2 1 3 发展往嫩产业适应国民经济发展需要 秘镰涛憨书记在2 0 0 2 年1 2 簿露开夔孛夹经济互终会议摇塞：“莛房、汽车、窀售、 旅游、环保姆行业发展很快，与掇离人民生活水平和质量密切相关。这黧镁缄市场潜 力大，产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用，要究蒋政策，促 馥安建筑辩按大学硕士学佼论文 进其健康发展”。 ( 1 ) 建国内嫩产总值翻两番的需要 2 0 2 0 年g d p 将比2 0 0 0 年翻两鹰。1 9 9 7 年，城镇住宅与房地产投资占g d p 比熏 近6 1 9 9 8 年以来，提高到7 9 扣叩8 之间，每年拉动g d p 增长1 个百分点以上。 2 0 0 1 年，城镇居民个人购买商品住宅的比例，比1 9 9 7 年提高了2 8 2 个百分点，比1 9 9 6 年提高了6 6 5 个西分点。2 0 0 1 年全国城镇屠民个人往房支出总额达到7 5 0 0 亿元以上， 可转动相关消费近1 万亿元。 ( 2 ) 建城镇入口比重大幅提商的需要 专家预测，到2 0 1 0 年，我国城市化将达到4 6 城市人口将达到6 4 亿人，比目 前净增1 9 亿人，平均每年新增入酗1 8 5 2 万人。按现在的城市入口计算，每增加l 平 方米人均往宅建筑蕊积，需勰建5 亿平方米左右的健宅。以人均2 2 平方米的住宅建筑 面积计算，那么仅满足新磺加的1 9 亿城市入口，就需要建设4 1 8 纭平方米往宅。 ( 3 ) 怒人民生活更加寓足的需簧 我国人民解决派饱问题之后的需求重点，必然转向住、行、教育等方面。这也是竟 的十六大提出的全蕊建设小康社会时期，提高人民群众物质生活水平的重要内容。2 0 0 1 年我国城镇膳民消费的恩格尔系数已经下降到3 7 9 ，农村屠氏消费的恩格尔系数己缀 下醛到4 7 7 。人们常说：“小康不小康，关键看住房。”恩格尔系数下降以后，居民必 然会把可支配收入转向住房消费。从这个意义上说，我国住痨消费已经启动。 2 2 住宅产业与愈融监 2 2 1 住宅产业的发媵需要衾融业的支持 ( 1 ) 住宅作为人类生存的基本生活资料，具有价值大、占用资金多、生产周期长 豹特点 开发商单靠自有资金难以满足开发建设的需要。以上海市住房建设为例，如果上海 人垮毽佳嚣织要1 0 乎方米，那么“十五”麓闯上海往房霞求爨达5 0 0 0 万平方米左右， 平均每年要竣工住房砸积1 0 0 0 万平方米。拔2 0 0 0 刃平方米计算，簿年需要投入资众 2 0 0 钇元。始我巨大豹资金投入，如果仅是依靠赛她产开发企业和购买者自蠢资金的投 入，缺乏金敞业的支持与配合，那么通常房地产开发商根本无法实现住宅投资的良性循 环。 ( 2 ) 住宅商品的消费特点决寇需要金融业的支持 1 0 西安建筑科技大学硕士学位论文 疰宅是耪特殊褒晶，其消费特点如下： 1 ) 住宅消费的酱遍性。住宅是人类最基本的生存资料，也是发展资料和享受资料。 随羲经济的发展翻入靠 生活水平的提禽，对谯宅的需求量会越来越大，对住宅的要求会 越来越高。2 0 0 3 年1 月，建设部在全国住宅与房地产工作会议上提出：全面建设小康社 会，要求住房以满足生荐需要，实现翔舒适型斡转变。基本镦到“户均一套房，人均一 间房，功能配套，设备齐全”。这是全面建设小康社会对居住水平提高的总体要求。 2 ) 住宪瀵费豹基颧性翻不可分割性。住宅消费较之其它瓣用消费晶，嚣瓣花费更 多的资金。难因为往房价格的昂贵，使很多人难以一次性将所有购房款付清。加上住宅 消费不能一片瓦、一块砖、半闯房的分开消费，因此与生产部门的不可分割性一样，住 宅的建造和消费也需要“外源”融资，购房时往往需簧向银行申请住房抵押贷款，同时 也健撂通过逐期归述抵押贷款成为一项很有吸引力的积累个人财富的手段。 3 ) 住宅消费的投资性。住宅既艇一种消费品，满足人们居住的需要，又怒一种投 资撼，可以 睾为一秘瓷产来照租、抵押、转让、继承镰。这是其它需用消费最所不具有 的特征。随着经济发展和人口的增加，房产价格的总趋势里上升势头，所以欧羡等发达 基家和港澳台地区，居民往镶是把倥宅作为投资品来对待。农我国，越来越多的入把购 买住宅作为家庭投资理财的新领域。据中国社会事务调查所的一项调查表明，4 4 8 的 城镇屠民已不再将购房单纯麓 乍是消费，丽阍时将之褪为是一种安全、麓效、能保值升 值的投资品种。住房的保值增值功能，使住房可作为种有效抵押品向银行贷款。 综上职述，往爨齑晶的特点决定了住房衾融的介入是报幼住房消费必不可少的条 件。 ( 3 ) 黩翦我国斌民住廖惹求的特征 1 ) 住房消费体现出特裔的年龄结构特点。对上海市个人购买商晶房情况的一项统 计调查结果攫示：年龄在2 5 3 9 岁的年轻人成必1 9 9 7 年以来个人买房最强的消费群体， 占个人买房比例的6 1 1 1 。以美国为例，住房的最主要需求群体的年龄在3 s 5 5 岁乏 闻，并以钓岁和5 0 岁为中心形成魂个嚣求逸峰，分别对应予居民收入的高速增长期和 家庭总收入的最高期。造成这种差剐的原因很多。但主要原因是我国年龄在2 q 9 岁的 年轻人占城镇入口的3 5 ，这部分敬生在7 0 年代的生育高峰期的年轻人目前正处于婚 龄期，随着实物分房制度的取消，其市场购房意愿翻然是相当强烈的。 2 ) 住房消费群体中初次购房置渡者占多数。初次购房者是指原来不拥有不动产， 而是初次至4 市场去购买商晶房的人。西前，我国这一类型的购房置业者占了多数。这题 因为一方西作为购房主体的年轻人刚熬q 走出原有的家庭，踏上了工作潲位，尚处于初次 购房的阶段。另一方面，在我国长期实行的低租金福利性住房制度下，居民r 是住房的 承掇者，丽非住房的所有者，不拥有住房产投，他们一旦想要购房，墩属于初次置业者。 瑟安建筑科技大学矮圭学位论文 3 ) 袋痨霰求豹l | 芟入弹谯较大。往痨零求牧入弹性被箱寒键量嚣涎懿馁宅零墩交诧 相对于收入变化豹敏感程度。考察1 9 9 7 年按投入分组豹往房淤费数攒( 表2 _ 4 ) ，收入 增长是住房消费的主攫推动力量。收入越高的人群组问，居住和住房消费的收入弹性越 大。收入簿增长1 ，住房消费可增加0 5 - 2 。这凡年我国辩屠民往痨支出实际增长 率( 用不变价格计算) 比同年g d p 增长率平均高出2 7 4 表嬲住宅产业嶷有较高的收 入弹性系数，e p 住房的需求增长对收入的增长比较敏感。随着我国g d p 和膳民收入的 增长，人们会增秀h 对住房的支出，辩住房的需求会不断增长。住房产妲在产妲缭槁中会 逐澎占毒鞍大魄重。 表2 - 41 9 9 7 年收入因素对住房消费的影响 入均w 支配收入均詹住消费人均住虏消费屠往消费收入往房溥费收入 入( 元)( 元)( 嚣)弹性辩链 最低收入户 2 4 3 0 2 42 2 7 0 97 2 。1 9 低收入户3 2 2 3 3 72 6 3 6 4 8 4 8 6o 4 8 8 4 7 3 9 8 20 5 3 7 7 7 9 6 4 6 中等偏下户 3 9 6 6 2 33 o ll 6 4o 5 9 8 5 9 7 8 9 3l 。2 6 7 c 曙2 4 8 5 中等收入户 4 8 9 4 ，6 63 4 0 ，3 21 2 8 2 4o 5 7 3 垡挖垒4 4 o 7 2 4 7 各i o 。6 中等壕上户 6 0 4 5 。34 0 0 7 51 7 1 5 80 7 5 5 3 4 9 9 1 41 4 3 7 6 3 4 4 1 2 商收入户 7 4 6 0 74 4 7 7 71 9 7 9 40 5 0 1 1 2 6 9 5 l0 1 6 5 6 1 7 1 5 6 9 鬣嵩收入户 鞫2 5 0 9 36 4 8 。2 83 6 8 鼻1 1 9 7 3 4 8 6 1 82 3 艘6 5 2 9 7 2 资料来源：中国统计年鉴1 9 9 7 ) ) 我国购房群体以年轻人为主和初次购房鬣业者腾多的特点，决定了居隧在购房时以 获嚣一次毪纣清麴赛歉，或遴过将添蠢痨产交卖：曦宓羹膀买我力虢可笺经不大，器涎在熬 寝辩，对襞魔羝搀贷款豹蔹羧蛙会缀强，搌调查显烬，7 1 1 投入认为，贷款购赛方式是 首选，因而通过发展住房抵押贷款，可以推动住房消费市场的有效需求。 2 2 。2 往絮产数豹发嶷热金融业援爨了凝戆搬务空婀 经过2 0 多年的改革开放，我簪经济发餍从数麓扩张为主豹短缺经济避入了产、监络 构舞级，整体索蕨撬岗嚣薪阶段，买方市场众瑟形浚。竣癃、企监、落民农蓬氐经济绻 构中的位鬟发生了巨大变化，居鼹作为资金缀余部门的地位得以加强。市场环境的变化， 要求银行信贷支持的重点从单纯注藿嫩产领域转变刘