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l 墒管理硕士学位论文 京沪大厦项目可行性研究 摘要 本文运用房地产经济、房地产项目管理、财务管理和市场营销等方面的理论，通 过对全国和南京市房地产的投资环境分析和南京市商务写字楼市场供求分析，论证了 南京市商务写字楼市场虽然比较平淡，但发展前景看好：通过对建筑方案的比选、环 境影响评价、劳动安全卫生与消防和项目实施进度等分析，论证了京沪大厦项目的技 术可行性；通过对京沪大厦项目的投资估算、收入估算和各项财务指标的评价分析， 论证了京沪大厦项目的财务分析是可行的；通过对京沪大厦项目的s w o t 等方面的分 析，对京沪大厦进行了营销策划，论证了建设京沪大厦的必要性和可行性，旨在为公 司的项目决策提供有益的参考。 关键词：房地产开发可行性项目投资 r 商管理硕士学位论文京沪大厦项目可行性研究 a b s t r a c t t h ea r t i c l ea n a l y z e st h ei n v e s t m e n tc l i m a t eo f r e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n a ，e s p e c i a l l y i nn a n j i n g , a n dt h em a r k e ts u p p l y - a n d d e m a n ds i t u a t i o ni n n a n j i n g , b yu s i n gt h er e a l e s t a t et h e o r yo f e c o n o m y , p r o j e c tm a n a g e m e n ta n df i n a n c i a lm a n a g e m e n ta n dm a r k e t i n g ， a n dd e m o n s t r a t e st h a ta l t h o u g ht h eb u s i n e s so f f i c eb u i l d i n gi nn a n j i n gw a sr e l a t i v e l y i n a c t i v i t yl a t e l yi tw i l lh a v eg o o dp r o s p e c t s i ts t u d i e st h et e c h n i c a lf e a s i b i l i t yo fb u i l d i n g t h ej i n g h ue d i f i c eb ym e a n so f c o m p a r i n ga n dc h o o s i n go f t h ec o n s t r u c t i o n ss c h e m e s ， e v a l u a t i n g o fe n v i r o n m e n t a l i n f l u e n c e ， a n a l y z i n g o fl a b o rh e a l t ha n df i r e c o n t r o l ， c o n t r o l l i n go fp r o j e c te x e c u t i n gs c h e d u l e ，e t c i ta l s os t u d i e st h ef i n a n c i a lf e a s i b i l i t yb y e s t i m a t i n gt h ei n v e s t m e n t ，t h er e v e n u ea n de a c hf i n a n c i a lt a r g e t b e s i d e s ，i tm a k e st h e s c h e m eo fm a r k e t i n g , b ya n a l y z i n gi t ss w o t , a n dd e m o n s t r a t e st h en e c e s s a r ya n d f e a s i b i l i t yf o r t h e p l l r p o s eo f o f f e r i n g t h ed e c i s i o n - m a k i n ga na v a i l a b l er e f e r e n c e k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，d e v e l o p m e n t ，f e a s i b i l i t y , p r o j e c ti n v e s t m e n t i l y 6 2 5 0 1 6 声明 本学位论文是我在导师的指导下取得的研究成果，尽我所知，在 本学位论文中，除了加以标注和致谢的部分外，不包含其他人已经发 表或公布过的研究成果，也不包含我为获得任何教育机构的学位或学 历而使用过的材料。与我一同工作的同事对本学位论文做出的贡献均 已在论文中作了明确的说明。 玄始 研究生签名：翻 ! 缉计千年6 月 五日 学位论文使用授权声明 南京理工大学有权保存本学位论文的电子和纸质文档，可以借阅 或上网公布本学位论文的全部或部分内容，可以向有关部门或机构送 交并授权其保存、借阅或上网公布本学位论文的全部或部分内容。对 于保密论文，按保密的有关规定和程序处理。 研究生签名： 高群 w 雄年6 月、。_ b ， ：i - 商管理硕士学位论文京沪大厦项目可行性研究 jj一_ 月i j吾 过去十年，是中国房地产大发展的十年，也是中国房地产形成的十年。在党中央 的英明、果断和正确决策领导下，实施了积极的财政政策和货币政策，贯彻扩火内需 的方针，促进全社会固定资产投资的较快增长，尤其是房地产业得到长足的发展。最 近几年，我国g d p 每年保持7 一8 的增长，房地产保持2 0 左右的增长率。第一， 工业化国家经济起飞期房地产投资普具高位，中国正处于经济起飞期，房地产投资理 应偏大；第二，中国城市化所处大于3 0 的阶段正是房地产发展的高峰期；第三，现 代生活方式的普及，需要物业和公共设施的急剧增长。 国务院2 0 0 3 年颁布的1 8 号文件，对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定， 称之为支柱产业。在房地产开发项目的土地、资金、营销策划这三大要素中，我国相 继出台了一些新政策，房地产业因此面临新形势。房地产业是个具有相当吸引力的投 资行业，相信在今后相当的一段时间，我国房地产仍会保持快速持续发展。 南京市房地产业正处于快速发展阶段，是南京国民经济增长中较为活跃的因素， 房地产业增长高于国民经济增长和其他行业的发展增速。南京市的商务写字楼市场虽 然不如商品住宅市场那样热闹，但也越来越受到人们的关注，虽然目前南京市商务写 字楼空置率较高，但根据市场调查，大部分空置的商务写字楼所在的地点、档次、配 套设施、物业管理等等不相匹配。但经过几年的沉迷后，随着w t o 带来的商机和南 京市的远景规划，南京市的商务写字楼市场已开始复苏，且具有较大潜力可挖。 鉴于这样的市场环境和政策形势，江苏京沪高速公路有限公司组建江苏京沪置业 有限公司，以“京沪大厦”作为起动项目进军房地产，一来自身需要办公场所，二来 利用自身品牌优势、资金优势和工作中形成的各种业务关系，为未来房地产开发和丌 发成果的销售等寻求帮助，尤其是在商务写字楼的销售中，关系营销是销售的极为有 效的手段。 改革开放以来，随着社会主义市场经济体制的逐步建立，特别是投融资体制改革 的不断深入，项目建设前期的可行性研究工作也越来越规范，人们对可行性研究的作 用和地位的认识有了很大的进步，可行性研究的编制质量有了较大的提高，可行性研 究在工程项目决策中的真正作用也逐步显现出来。f 1 前京沪大厦正在建设之中，土地 l ：商管理硕士学位论文京沪大厦项目可行性研究 转让、设计招标等t 作都已成功完成，本人参与了整个项目的策划和前期运作，并以 京沪大厦为背景撰写我的硕士论文，对京沪大厦项目进行可行性研究。本项目的町行 性研究主要依据以下资料： ( 1 ) 南京市发展计划委员会的批复意见。 ( 2 ) 建设用地地质资料。 ( 3 ) 国家有关建设、设计规范与准则。 ( 4 ) 南京市的房地产调查资料。 ( 5 ) 江苏京沪置业有限公司的有关资料。 ( 6 ) 国家及南京市有关房地产开发项目取费规定。 ( 7 ) 南京市规划局批准的用地规划红线图及规划设计要点。 ( 8 ) 投资项目可行性研究指南。 本文重点从以下几个方面对京沪大厦项目进行了可行性研究： ( 1 ) 项目投资环境与市场研究。 ( 2 ) 项目的可行性分析。 ( 3 ) 项目的营销策略。 ：商管理硕士学位论文 京沪大厦项日可行性研究 1 江苏京沪置业有限公司简介 1 1 概况 江苏京沪置业有限公司是由江苏京沪高速公路有限公司和江苏京沪广告有限公 司共同投资组建的国有股份制房地产企业，注册资金4 0 0 0 万元，具有国家二级房地 产丌发资质。 1 2 组织结构及管理体系 ( 1 1 项目法人 本项目法人为江苏京沪置业有限公司，由江苏京沪高速公路有限公司和江苏京沪 广告有限公司共同投资组建。 ( 2 ) 管理机构的组织方案和组织机构图 公司的董事会是公司的最高权力机构，决定公司的一切重大事宜，监督公司管理 机构的经营和管理工作。公司董事长由江苏京沪高速公路有限公司委派，副董事长由 汀苏悦达投资有限公司委派。 公司设有董事会领导和监督下负责公司日常经营和管理工作的管理机构。 公司设总经理一名，在董事会的领导下，全面负责组织和领导公司的日常经营和 管理工作。设副总经理一名，协助总经理工作。对于重要事：直，总经理和副总经理共 同协商并设法取得一致意见。总经理不在时，应授权副总经理履行总经理的职责。 公司设有综合管理部、财务部、工程部和开发营销部四个职能部门，每个部门设 有部门经理和副经理各一名。 公司设有管理委员会，讨论和磋商f 1 常经营和管理中的重要事：直。管理委员会协 助总经理作出最终决定。管理委员会由总经理、副总经理和部门经理组成。总经理召 集和主持每月一次的例行管理委员会会议。管理委员会会议纪要经总经理和副总经理 联合签署后生效。 公司组织机构图详见罔1 1 。 l ：商管理硕士学位论文 京沪大厦项目可行性研究 图1 1 组织结构图 ( 3 ) 机构适应性分析 项目法人的组建和机构的设置符合中华人民共和国公司法的规定。公司管理 机构的组织方案体现了平等互利的原则，投资方委派高素质的人员进入管理机构，具 有较强的技术技能、概念技能和管理技能。机构设置是既满足生产经营管理的需要， 又符合精简机构，降低运营成本的现代化企业管理要求，是比较合理的。 1 3 人力资源状况与薪酬制度 ( 1 ) 劳动定员数量及技能素质要求 公司员工定员为2 7 人，人员构成详见表1 1 定员表。对公司的技术管理人员， 既要求有较高的专业知识，又要有较强的协作精神。对外招聘人员应具有相应工作经 历。对专业人员( 如：l ：程造价人员) 均须有专业资质证书才能上岗。 化) 职工工资福利 职1 ：工资和福利参照国家和南京市有关规定为依据，具体执行标准根据企业需 要，按部门和职务划分等级。所有员工的薪金应反应每个员工的职能、责任、j 【作、l k 绩和表现。人均年工资为2 5 0 0 0 元人民币。 ( 3 ) 员工来源及招聘计划 公司员1 ：6 0 为投资方委派，4 0 为面向全省公开招聘，如不能满足需要可扩大 招聘范围。公司员工受雇后，人事档案将请南京市人才交流中心托管。 f 4 ) 员工培训计划 公司应尽力进行员工培训，提高人员素质。公司将建立高标准的培训i 和考核机制， 4 1 墒管理硕十学位论文 京沪大厦项目可行性研究 以满足公司技术、生产、营销和管理的需要。特别是对专业技术人员进行重点培 鼓励他们考取建筑和房地产方面的专业证书。 表i i 定员表 序号部岗位 编制( 人)备注 l总经理室总经理1 本科、中级以上职称 2副总经理室 副总经理2本科、中级以上职称 3 总。f ：程师室总工程师 1高级以上职称 4 财务部经理 1 中级以上职称 副经理1中级以上职称 总帐会计 1助会以上职称 现金会计1初级以上职称 5 综合管理部经理1中级以上职称 副经理 1中级以上职称 秘啪1大专以上学历 档案1大专以上学历 劳资 1大专以上学历 驾驶员3高中以上学历 6 1 ：程部经理 1本科、中级以上职称 副经理 1中级以上职称 土建2中级以上职称 设备安装 1中级以上职称 造价 1注册造价师 合同资料 1大专以上学历 7 开发营销部 经理l中级以上职称 副经理1中级以上职称 销售策划 1本科以上学历 前期 1 大专以| 二学历 工商管理硕士学位论文京沪大厦项目可行性研究 2 京沪大厦项目简介 2 1 项目提出的理由 江苏京沪高速公路有限公司( 以下简称京沪公司) 是经江苏省人民政府批准成立 的大型困有企业，由江苏交通产业集团有限公司控股，徐州、宿迁、淮安、扬州四市 出资发起设立，负责京沪高速公路江苏境内沂淮江高速公路的收费、还贷和经营管理， 公司总资产近百亿元，规模近千人。京沪公司不仅是江苏交通产业集团有限公司第一 个投入运营的公司，而且是全省运营里程最长、规模最大的项目公司。京沪公司所管 理的京沪高速公路江苏段全长2 6 1 5 公里，北起与山东接壤的徐州新沂市，经宿迁、 淮安，南i ：扬州江都市，并与宁通高速公路连接，工程投资7 5 亿元，又于2 0 0 1 年9 月投资1 4 _ 8 亿元建设了扬州西北绕城公路。目前公司运营情况良好，日通行费收入 在6 0 0 元万以上，但是公司机关目前还在租赁南京市交通局所属的“南京交通大厦” 办公，租金每年为1 6 7 万元。随着京沪公司“多元发展”战略发展的实施，各子公司 不断成立，势必增加办公用房的租赁数量，这样不但浪费了大量的资金，给公司的发 展带来了不稳定的因素，而且不利于企业知名度的建立和拓展。 根据公司“以路为本、关联开发、外向拓展、资本运作、服务社会”的主体战略 思想，为壮大企业实力，为企业发展寻找新的经济增长点，根据目前市场状况，决定 丌拓房地产市场，并组建了“江苏京沪置业有限公司”作为房地产运作机构，以“京 沪大厦”为启动项目，基本考虑是： ( 1 ) 近年来，在国家政策的指导下，我国房地产产业持续增长，已成为拉动我国 经济的重要产业。统计数据显示，2 0 0 3 年的房地产投资比2 0 0 2 年增长了2 9 7 。根 据专家预测，未来几年内我国经济运行将相对平稳。基于以上认识，很多有实力的非 房地产丌发背景的公司纷纷进入房地产市场，并凭借自己的实力在房地产市场站稳了 脚跟，打出了自己的品牌，拓展了企业自身的发展，企业对宏观经济环境的适应程度 也得到增强。 ( 2 ) 为京沪公司设立总部基地，使京沪公司及其下子公司不必支出大量的租金借 屋栖身，而以京沪大厦作为公司稳定的办公基地，更可显示公司实力，扩大公司社会 影响，提高工作效率。 ( 3 ) 在南京乃至江苏省房地产市场树立“京沪”品牌，使京沪大厦建成南京市的 标志性建筑，引发广告效应，从而进步展示京沪公司的形象，增加京沪公司的无形 资芦。把京沪大厦建设在省会南京，不但有利于吸收人才，吸取先进地区及众多成功 工商管理硕士学位论文京沪大厦项目可行性研究 开发企业的经验，而且对推进多种经营的战略起积极作用，可以实现与其它经营项目 的良性互动，扩大公司影口m 对公司的主营业务的发展起积极意义。 ( 4 ) 京沪公司自身所需办公用房已为京沪大厦提供了一个稳定的销售渠道和销 售基数，而京沪公司良好的社会关系和知名度也可为京沪大厦争取可观的客户数量， 因此京沪大厦的销售与经营风险较小。 ( 5 ) 京沪公司每天通行费收入超过6 0 0 万元，年收入达2 0 亿元，具有很强的资 金优势，京沪公司良好的经营形势已得到社会广泛的认可，因此以京沪公司的名义担 保贷款提供建设资金的可行性很高，资金筹措难度较小。 ( 6 ) 京沪大厦的建设，可以较好煅炼自己的房地产开发队伍，完善公司的人才结 构，增强企业发展的后劲，为公司资产的保值、增值提供可靠的人力保障。 2 2 项目拟建地点 京沪大厦拟建于南京市山西路1 2 8 号鼓楼区政府西片。 2 3 项目主要建设条件 ( 1 ) 符合南京市区规划要求。 f 2 ) 市场容量大。南京市是我国经济较为发达的地区，市场容量大，房地产市场 发展空间巨大，有利于商品房的销售。 ( 3 ) 交通运输便利。南京市鼓楼区地理位置优越，交通十分便利，有利于设备和 材料的运输。 ( 4 ) 设备、材料供应有保障。南京市写字楼用设备和建筑材料市场供应发达，可 就近采购，设备进口也十分方便。 2 4 项目预期目标 ( 1 ) 创立“京沪”品牌，树立“京沪”形象。 ( 2 1 京沪大厦建成后要成为南京市地标性精品建筑。 f 3 ) 京沪大厦要充分体现江苏京沪高速公路有限公司的形象及高速公路的行业 特征。 h ) 京沪大厦应体现出当代的建筑科技与当代的建筑风格及时代特征，同时还 应蕴含中国的文化特色。 工商管理硕十学位论文京沪人厦项目可行性研究 2 5 主要技术经济指标 表2 1 主要技术经济指标 序号名称单位数量备注 1总定员人2 7 2十地面积平方米7 9 0 0 3建筑面积平方米5 6 0 0 0含地f 室 4总层数 层 3 0含地下室 5 建筑高度 米9 9 9 5 6绿化率3 5 7窬积率6 3 1 8覆盖率3 7 9借款万元1 3 5 0 0 1 0利息万元2 2 9 3 2 0 1 1 总成本万元3 0 6 9 7 8 9 1 2 总收入万元 5 3 5 4 6 4 9 1 3投资同收期( 所得税后) 矩 5 4 1 4项目财务内部收益率1 0 7 8 ( 所得税后) 1 5净现值( i c = 1 0 )万元5 1 1 8 7 ( 所得税厉) 1 6投资利润率6 6 1 7 盈5 - 平衡点b e p q 平方米 3 5 7 6 1 7 5 b e p r 6 3 8 6 b e p p元平方米 5 4 8 1 7 7 2 6 问题与建议 ( 1 ) 京沪大厦距鼓楼区政府较近，工程建设期间需与鼓楼区政府做好协调工作 ( 2 ) 京沪大厦在l h 西路闹市区，人流量较大，必须认真做好沿街安全防护。 商管理硕十学位论文京沪人厦项目可行性研究 3 京沪大厦项目的投资环境和市场分析 3 1 投资环境分析 3 1 1 关于我国房地产的政治经济形势分析 3 1 1 _ 1 最近儿年我国房地产顾及后期预测 ( 1 ) 房地产丌发投资增速明显快于固定资产投资。 自1 9 9 8 年实施扩大内需政策以来，我国房地产投资率先启动，从1 9 9 8 年到 2 0 0 3 年，房地产投资额年平均增长率达到2 0 7 9 ，由于房地产投资在全社会固定 资产投资中所占比重约2 0 ，六年来房地产开发投资的增长明显带动了固定资产 投资增长( 图3 1 ) 。 | j 砸覆磊鬲夏百 幽蝗主_ 丌叁墼塑【 年份 图3 11 9 9 8 2 0 0 3 年房地产和固定资产投资增长 ( 2 ) 房地产销售增长快于投资增长。 1 9 9 2 、1 9 9 3 年房地产投资增长率大大快于商品房销售增长率，两者相差4 0 一 6 0 个白| 分点。1 9 9 8 年到2 0 0 3 年的情况恰恰相反，房地产销售额以每年超出2 7 的速度增长，商品房销售增长明显快于房地产投资增长，两者之差最高年份达到 2 5 个百分点( 表3 1 ) 。从销售面积增长情况看，1 9 9 6 年房屋销售增长为一0 0 7 ，1 9 9 8 年急增到3 5 2 4 。六年来，共增加销售面积1 2 3 3 7 4 7 万平方米，增加 销售额2 7 4 5 4 4 1 亿元，分别比1 9 9 1 1 9 9 7 年增加2 6 8 倍和3 9 倍。 9 踮撕加 垢m 0 0 i ：商管理硕士学位论文京沪大厦项目可行性研究 表3 11 9 9 1 2 0 0 3 年房地产投资与销售增长的比较 房屋销售面积商品房销售额房地产投资投资增长与销 年份 乃平“珠增民亿元增长增长售增艮之著 1 9 9 l3 0 2 5 4 62 3 7 8 63 2 73 2 7 1 9 9 24 2 8 8 ，8 64 1 7 64 2 6 5 97 9 ，3 51 1 7 53 8 1 5 1 9 9 36 6 8 79 15 5 9 48 6 3 7 i1 0 2 4 71 6 56 2 5 3 1 9 9 47 2 3 0 3 58 1 l1 0 1 8 5 01 7 9 23 l - 81 3 8 8 1 9 9 57 9 0 5 9 49 3 41 2 5 7 7 32 3 4 92 3 3o 1 9 1 9 9 67 9 0 0 4 io 0 71 4 2 7 1 31 3 4 72 1一1 1 3 7 1 9 9 79 0 1 0 1 71 4 0 51 7 9 9 4 82 6 0 9 1 22 7 2 9 1 9 9 81 2 1 8 5 3 33 5 ，2 42 5 1 3 3 03 9 6 71 3 72 5 9 7 1 9 9 91 4 5 5 6 51 9 d 62 9 8 7 8 71 8 8 81 3 55 3 8 2 0 0 01 8 6 3 7 i 32 8 0 33 9 3 5 4 43 1 7 l2 1 5- i 0 2 i 2 0 0 i2 0 7 7 9 21 1 4 94 6 2 5 7 01 7 5 42 5 37 7 6 2 0 0 22 4 9 6 9 32 0 1 65 7 2 1 22 3 ，6 82 1 91 7 8 2 0 0 33 2 2 4 7 2 42 9 1 57 6 7 0 93 4 11 8 61 5 5 ( 3 ) 个人购房在房屋销售总额中的占比较高。 1 9 9 2 年、1 9 9 3 年个人购房在整个房屋销售总面积中占比分别为3 4 和4 4 ， 而近六年来，个人购房面积占比直线上升，从1 9 9 8 年的5 8 上升到2 0 0 3 年的9 0 以上( 图3 2 ) ，个人购房销售额占比也从5 9 上升到8 5 以上。 j 商管理硕十学位论文京沪人厦项目可行性研究 1 9 9 119 9 21 9 9 31 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 61 9 9 71 9 9 8 1 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 3 + 个人购房的面积占比 图3 2 个人购房的面积占比 ( 4 ) 今后几年我国房地产继续保持增长势头 中国房地产协会副会氏、秘书长顾士昌对今后几年房地产市场作预测：a 宏观经 济形势正处于新的经济周期的上升期。b 发展的基本面没有变，房地产市场j f 处于 火红的年代。 2 0 0 3 年9 月国务院1 - 发1 8 号文件关于促进房地产市场持续健康发展。中央 经济工作会议提出要“保护好、引导好、发挥好各方面加快发展的积极性”，明确要 抓住四大消费热点，即房地产、汽车、通信、旅游，房地产居于首位。中央将2 0 0 4 年经济发展指标定为7 ，专家认为会达到8 。据国际惯例，人均g d p 达到1 0 0 0 美元以上时，社会将进入加快发展期，沿海发达地区早就超过了这一指标，2 0 0 3 年， 江苏人均g d p 达到2 0 2 9 美元。 3 1 1 2 会融对房地产业的双重支持 1 9 9 8 年以来金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对 投资和销售两个方面支持。具体表现为：a 对房地产开发和个人住房消费的信贷增 长逐年上升；b 房地产开发的贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速 度；c 个人住房贷款的总额和增长率均高于房地产丌发贷款，且两者差额逐年增火； d 长期低利率政策为资金密集型的房地产业提供了发展机会。 ( 1 ) 用于房地产开发的银行信贷逐年t 升 言： 伯 舳 蛐 均o 工商管理硕士学位论文 京沪大厦项日可行性研究 1 9 9 8 年房地产开发贷款余额为2 0 2 8 9 2 亿元，2 0 0 3 年扩大到6 6 5 7 3 5 亿i ，是 1 9 9 8 年的3 2 倍：房地产开发贷款增长也明显高于同期全部金融机构贷款增长速度 ( 表3 2 ) ；房地产开发贷款在全部金融机构贷款中余额比在2 3 4 2 之问，新增 额比为4 j 一7 9 。 表3 2 1 9 9 82 0 0 3 年对企业的房地产信贷 _ l _ j 于房地产开发的同比增长金融机构贷款同比增民房地产贷款r i 金融机 年份 贷款余额( 亿元)( )余额( 亿元)( )构贷款余额比( ) 1 9 9 82 0 2 8 9 28 6 5 2 4 1 32 3 4 1 9 9 92 3 5 0 3 71 5 8 49 3 7 3 4 38 3 32 5 l 2 0 0 02 6 2 8 17l l - 8 l9 9 3 7 1 0 76 o l2 6 4 2 0 0 13 4 9 4 3 23 2 9 61 1 2 3 1 4 71 3 0 33 1 l 2 0 0 24 4 6 5 ，0 82 7 7 81 3 1 2 9 3 91 6 93 4 0 2 0 0 36 6 5 7 3 54 9 1 01 5 8 9 9 6 22 1 14 1 9 ( 2 ) 个人住房消费信贷快速增长 六年来，个人住房贷款占个人消费贷款的比藿高达7 5 9 7 。2 0 0 3 年与1 9 9 8 年相比，个人住房消费贷款增加了1 1 3 5 3 5 8 亿元，增长了2 6 6 4 倍( 表3 3 ) 。 表3 31 9 9 8 2 0 0 3 年个人消费贷款和个人住房贷款增长 个人消费贷款同比增长个人住房贷款同比增长个人住房贷款1 1j 个人 年份 余额( 亿元)( )余额( 亿元)( )消费贷款的比重( ) 1 9 9 84 5 6 1 74 2 6 1 69 3 4 2 1 9 9 91 3 9 6 ，4 02 0 6 1 21 3 5 7 7 12 1 8 6 09 7 2 3 2 0 0 04 2 6 5 1 22 0 5 4 43 3 7 6 9 21 4 8 7 27 9 1 8 2 0 0 16 9 9 0 2 66 3 8 95 5 9 7 9 56 5 7 78 0 0 8 2 0 0 2】0 6 8 4 2 65 2 8 48 2 6 8 9 54 7 ，7 17 7 ，3 9 2 0 0 31 5 7 3 2 5 94 7 2 51 1 7 7 9 7 44 2 4 67 4 8 7 ( 3 ) 低利率政策刺激了房地产业的发展 自1 9 9 6 年以来，我围连续8 次降息，银行利率已处于历史最低水平，而住房贷 款利率按法定贷款利率( 不含浮动) 减档执行。无疑，降息对资金密集型的房地产业 而言是利好因素，主要表现在：a 降息推动国房景气指数上升。经回归分析，利率 商管理硕士学位论文京沪大厦项目可行性研究 每下降1 个百分点，同期因房景气指数上升o 5 个百分点。b 降息带动房地产丌发 企业的利润上升。现阶段我国房地产开发企业大都是高负债经营，资产负债率大约维 持在7 5 以上。银行贷款利率的大幅下调，有利于降低房地产开发企业的净利息支 出，从而降低房地产开发成本，拓展企业利润空间。c 降息有助于提高房地产企业 之间的竞争。利润空间的升高和进入壁垒的降低吸引了更多的市场主体进入，从而提 高了房地产开发企业之间的竞争，增强了房地产企业的整体开发水平。d 降息有利 于增加居民购房能力。利率下调减轻了个人住房消费信贷的利息负担。以商业性住房 贷款额最集中的2 0 万元为例，第8 次降息使借款期限为5 年、l o 年、2 0 年、3 0 年 的个人住房贷款的还款额分别减少利息支出2 9 7 0 6 元、6 3 8 8 8 元、1 4 5 2 0 元、2 4 1 5 6 元。 3 ，1 ，2 南京市的经济社会情况及管理、政策因素 3 1 2 1 南京市宏观经济形势持续看好，景气水平不断提高 2 0 0 3 年南京市人民在市委、市政府的正确领导下，认真贯彻党的十六大精神， 围绕“两个率先”、“争先进位”的目标，直面风雨、应对挑战、万众一心，抢抓新一轮 的发展机遇，全市国民经济和社会事业在上年较高的平台上再创新高，呈现出运行稳、 质量高、增长快的发展态势，不仅实现了年初确定的奋斗目标，而且创下了近年来最 好成绩，谱写了新的华章，为全面建设小康社会奠定了坚实的基础。 2 0 0 3 年尽管南京市同全国大多数城市一样遭遇了“非典”等突发事件的冲击，但 并没有伤及南京经济增长的基本面，更没有改变南京经济增长的轨迹。受市场化和国 际化进程的相互推动，经济增长的内生力量不断强化，全年经济依然表现出“快速、 稳定、高效”的良好运行格局。主要经济指标全面攀升，城市建设全面推进，社会事 业全面进步，人民生活继续改善。 2 0 0 3 年全市实现的国内生产总值首次突破1 5 0 0 亿元，达到1 5 7 6 2 0 亿元，比上 年净增2 7 8 6 0 亿元，增长额比上年净增量翻了近+ 番，创造出历史最高水平。国内 生产总值的增幅在2 0 0 2 年高增长的基础上继续攀升，按可比价格计算，增长1 5 1 ， 增速比上年加快了2 3 个百分点，比年初制定的1 3 目标高出2 1 个百分点，创下了 1 9 9 5 年以来最高增幅，比全国速度高出7 个百分点左右、比全省快了1 6 个百分点。 2 0 0 3 年利用外资继续保持着强劲的增长势头，全市新批( 含增资) 千万美元项目 2 2 0 个，比上年增长1 2 6 8 ；合同利用外资4 0 1 亿美元，比上年增长8 4 8 ，实际 利用外资2 3 6 9 亿美元，比上年增长5 2 5 。在全市利用外资中，9 个省级以上开发 区合同利用外资2 5 3 亿美元，实际利用外资1 2 9 亿美元，分别占全市总量的6 3 1 、 5 8 ，4 ；新批下万美元以上大项目1 5 6 个，占全市总量的7 1 ，开发园区的集聚功能 ，j ：商管理硕士学位论文 京沪大厦项目可行性研究 得到进一步增强。在新区建设方嘶，城三区”建设快速推进。2 0 0 3 年，河西新城 区建设完成投资5 0 5 6 亿元，比l 二年增加投入3 0 5 6 亿元：“十运会”主场馆中的体育 场馆、游泳馆、网球中心已初展雄姿。仙林大学城各道路施工紧张进行，一批道路建 成通车；9 所新入住高校全面丌工建设。浦门新区年初所确定的3 6 项重点工程全面 展开，东ij l 新市区的开发建设顺利推进。 2 0 0 3 年市委、市政府把富民优先作为“两个率先”的核心任务，从立足创业、立 足发展、立足改革出发，出台了一系列富民政策和措旌，如将企业最低工资标准提高 到5 4 0 元、出台鼓励私营民营企业发展、下岗失业职工再创业的优惠政策、为民办实 事等等，使城乡居民的收入继续得到了提高，生活水平有了明显的改善。全年城镇居 民人均可支配收入首次突破万元，达到1 0 1 9 5 5 6 元，比上年增长1 1 - 3 ，农民人均 纯收入达到4 9 0 0 元队e ，比上年增长7 以上，均为近六年来增长最快的一年。 2 0 0 4 年，是南京市加快推进“两个率先”进程、全方位实施“沿江开发”战略的关键 一年。在这新的一年里，经济发展的外部环境对我市经济加快发展是有利的，峰持扩 大内需方针，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，仍然是南京市经济加快发 展的基础和保证，全市主要行业经济形势好转，将支撑经济的持续上升，加上企业与 消费者信心增强、预期改善，也将使经济发展进入相对稳定期。特别是经过“十五” 头三年的快速发展，南京市经济实力得到增强，经济结构和调控体系进一步优化和完 善，以推进经济市场化、国际化、多元化为方向的各项改革取得重大进展，这些都为 今年经济的发展打下了一定的基础。 目前，南京巾- 人均国内生产总值己超过3 0 0 0 美元，南京经济正处在一个新的阶 段、一个新的时期。展望2 0 0 4 年，在新的发展起点上，面对全面建设小康社会、完 善社会： ：义市场经济体制的新任务，只要全市上下不懈地努力，在市委、市政府的领 导下，积极抢抓新一轮经济发展先机，奋力克服经济生活中的困难，全市经济的总规 模、总水平将在2 0 0 3 年的基础上得到新的提升，经济增长将在2 0 0 3 年较高的平台上 保持两位数的增长，取得新的历史时期新的辉煌。 3 1 2 2 南京市远景规划 南京市远景规划目标：把南京建设成为充满经济活力的城市，富有文化特色的城 市，最佳人居环境的城市。 都市圈：以南京为中心构造一个长江中下游的大都市罔。这个都市圈可望集中 7 7 1 0 万的总人1 。南京远景城镇人口按1 0 0 0 万人预留。都市发展区内适宜进行相对 集中的城市建设用地在7 0 0 平方公里左右。 总体规划：“以主城为核心，结构多元、间隔分布”的组织跳跃的城镇空间布局 结构，使南京保持良好的生态环境、保护自然山水和历史文化资源，使其山水城林融 4 商管理硕士学位论文京沪大厦项目可行性研究 为一体的城市特色进步发展。 发展思路：现行总体规划提m 的以长江为南京城镇发展主轴的思路，与沿江，l ：发 带、沪宁都会发展连绵区等区域发展思路相协调，有助于实现南京经济辐射由东向西 的扩散。现行总体规划提出的南北向次轴的思路有助于加强南京与南北腹地联系，包 括苏北、皖南和浙北。在沿江主轴和南北次轴的交汇地区规划形成南京都市发展区， 未来将成为南京城镇化战略推进的主要空间。 交通：都市圈交通网络按以南京为核心的“一小时单程出行时间”为标准进行规 划构思，覆盖了扬州、镇江、仪征、马鞍i 、芜湖、滁州等城市，并与南京的快速环 路卡h 连，形成以快速轨道交通和快速道路为骨架的高效、安全、舒适的都市圈综合交 通体系。规划市域公路网达到全国领先水平，通车总里程达8 5 0 0 公里以上，其中高 速公路达5 5 0 公里左右。 空问布局：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心、开 敝式的空间布局”。规划东山、仙西、浦口一珠江三个新市区分别成为城镇空问向南、 向东、跨江发展三个增长级。 南京市的远景规划必将大大推动南京市房地产市场的快速发展。 3 2 南京市商务写字楼市场供求分析 3 21 南京市商务写字楼发展现状 ( 1 ) 南京市商务写字楼供给过剩 近几年来，南京市商务写字楼需求一直比较平稳，但每年的供应总量大于需求量， 处于供大于求的状况。南京较之上海、苏南等地，外来投资较少，民营企业发展缓慢， 国营火中型企业缺乏活力，故南京商务写字楼市场处于不温不火、需求不旺的状况。 根据江苏省统计局的数据显示，2 0 0 1 年、2 0 0 2 年南京写字楼竣工面积分别为4 0 3 万 甲方米和1 9 万平方米。其中，2 0 0 1 年销售面积为1 4 2 万平方米，2 0 0 2 年不到1 5 3 万平方米。2 0 0 3 年1 8 月份南京写字楼销售面积为1 0 万平方米。这说明，商务写 字楼的市场需求没有明显剧增，只是在稳定的增长。 目前南京又掀起了新一轮写字楼建设高潮。号称“南京中关村”的珠江路受二次 丌发影响，写字楼展开了新一轮的角逐；规划中的河西商务中心，十火标志性建筑的 总建筑面积将超过4 0 万平方米。因此，在未来两年内，南京写字楼市场上供应的面 积将不低于1 5 0 万平方米。但是，若是按照近3 年每年1 0 多万平方米的销售量计， 要消化掉近1 5 0 万平方米的供应量，则需要很长1 段时间。 ( 2 ) 南京商务写字楼市场表现平淡 和已经形成消费热点的住宅市场相比，南京商务写字楼发展显得滞后。从商务楼 5 l ：商管理硕士学位论文京沪大厦项目可行性研究 的空置、单价以及办公用地的出止上看，种种迹象表明，南京商务楼依然走势平淡。 2 0 0 3 上半年南京商品房空置率下降到3 左右，空置面积为6 1 1 1 万平方米，其 巾非住宅空置而积为2 1 6 万平方米；2 0 0 2 上半年非住宅空置为2 4 6 4 万平方米。这 说明，存1 年时间内市场仅消化3 万平方米的非住宅用房。 南京商务楼每平方米销售均价为4 9 7 4 元，其中，占据黄金地段如南京新街口的 商务楼均价不到8 0 0 0 元，这些的价格和同地段的住宅价格相差无几。同时，随着南 京商务楼的大量建设，很多开发商争先推出一系列促销优惠活动，变相降价。如位于 南京新街口的甲级写字楼福鑫国际大厦均价在每平方米7 5 0 0 元以上，6 月份推出了 “折上折”活动，就是在原先9 7 9 8 折的基础上再打折至9 5 9 7 折；位于珠江 路上的新世界中心均价每平方米6 8 0 0 元，采取单价9 8 折，并送1 2 5 契税活动。 尽管丌发商对商务楼的前景很l h 信，但随着南京商务楼供应总量的增加，市场竞争无 疑将更加激烈，在需求迟迟不旺盛的情况下，只能将现有房产迅速脱手。 十地是丌发商的开发之本，2 0 0 3 年南京已出让的非住宅用地价格几乎都没有太 大的涨幅，非住宅用地出让现场竞争十分平淡。如2 0 0 3 年出让的编号为l 号的位于 中山北路的地块，实际出让面积1 8 万平方米，容积率不大于5 ，底价为1 2 0 0 0 万元， 成交价为1 5 6 0 0 元，每平方米的土地成本不超过1 8 0 0 元；紧邻新街口黄金口岸、规 划为商业办公用地的长江南北货地块只以底价4 6 亿元收场。开发商之所以没有像对 住宅用地那样虎视眈眈，而采取非常平淡的态度对待商业办公用地的出让，这主要是 由于南京商务楼市场持续低迷，需求不旺盛。 ( 3 ) 南京商务写字楼市场有效需求有限 f 1 前，南京租用一般写字楼的业主，大部分是驻宁的外地企业、机构办事处，或 者还处于成长阶段、资金有限的中小型公司。由于南京实力雄厚的大企业不多，因此 高档写字楼一直旺不起来。南京中小规模的企业居多，主要涉及it 、金融、咨询、 广告和巾介服务等行业。由于这些企业大都还处于成长阶段、资金有限，通常需求地 段较好、交通便利、中小套型、价格适中、配套设施比较完善的房子，这些成长型企 业急需提升办公环境和公司声誉，因而综合形象良好的商住楼比较受欢迎。这部分购 房者是南京商务楼市需求的主力军。但是，南京也有相当一部分企业出于种种考虑， 选择到小区罩租房子开公司或设办事处。 外地来宁的办事处、企业、机构办事处是南京商务楼的一大需求，随着南京发挥 其区位优势，加快招商引资，这部分需求会逐渐上升。尽管近两年南京每年的gd p 增长达1 4 ，但经济总量、消费水准、对外资的吸引力与上海等城市还存在着较大 差距。 r 商管理硕 ：学位论文京沪大厦项目町行性研究 3 2 2 南京市商务写字楼市场发展前景看好 商务写字楼是一座城市的名片，是城市建筑文化、品位的集中体现。与很多中等 城 】样，经过多年的发展，南京商务楼为推动经济发展、靓化城市、提升城市品位 立下了汗马功劳，形成了新街【_ 】一长江路、珠江路一广州路、山西路一湖南路及其周 边的三大商务圈格局。 加入w t o 及南京市产业布局的调整，大大促进了经济的增长。境外在宁投资食 业增加，2 0 0 3 年度南京市利用外资取得长足发展，合同利用外资额和直接实际利用 外资额均超过上年全年数据。 内地企业也逐步加大在宁投资，围内许多知名企业已纷纷来宁，民间资金流动更 加活跃，尤其是浙江资金在撤除上海后，有资料显示一部分转入南京的房地产等行业。 南京市商务办公楼每平方米销售价格和同地段的住宅价格相差无几，具有很高的 投资价值。 南京作为长汀j 角洲都市圈的第二层次中心，经济的快速发展，引进外资的加快， 以及2 0 0 5 年申办十运会的契机所带来的需求，必将推动南京市商务楼的发展，扩大 需求空间。 商务楼的发展需要定的经济水准、多元化产业支撑，这是带动一个地区商务楼 需求的基本要素。房地产市场发展空间趋于平缓，写字楼市场有望升温。随着房产业 及宏观经济的促进作用，将最终带动写字楼市场的需量上升。 商管理硕士学位论文京沪人厦项目可行性研究 4 京沪大厦项目的可行性分析 4 1 项目的相关技术分析 4 1 1 建设规模与项目开发条件 4 1 1 1 建设规模方案 根据南京市规划局的规划设计要点和规划红线图及国家和南京市对交通和人防 工程的规范和要求，对建筑高度、道路红线、绿化率、停车场和地f 室都有了严格的 要求，为了减少京沪大厦的单位综合造价，提高土地的利用率，建筑规模以接近容积 率的极限值为宜，单位面积承担的土地费用就越少，其单位综合造价就愈低。据此确 定的京沪大厦建设规模为：地下室二层( 地下室的建筑面积不在容积率所含面积的范 围之内) ；基本层二十八层，其中裙楼为六层，主楼二十二层；总建筑面积为5 6 0 0 0 平方米，总高度不超过l o o 米，采用钢筋混凝土框架剪力墙结构。 ( 1 ) 地下窒：地下室共二层，每层建筑面积各约为3 0 0 0 平方米，共6 0 0 0 平方米。 地下_ 层为设备用房及汽车停放；地下一层主要用于自行车、汽车的停放或设置一些 娱乐设施； ( 2 ) 裙楼：共六层，每层面积约为3 0 0 0 平方米，共1 8 0 0 0 平方米。除一楼留出 电梯l l 、接待室外，其余将提供银行、证券、商场等单位用房。 ( 3 ) 七层至二十二层为写字楼：共十六层，每层面积约为1 5 0 0 平方米，共2 4 0 0 0 平方米，含大小接待室、会议室、标准房和大小办公室等； ( 4 ) 二 i 三至二十八层为京沪公司和下属公司办公层：共六层，平均每层面积约 为1 3 0 0 平方米，共8 0 0 0 平方米； ( 5 )： 一八以上部分为构造层，主要为美化建筑造型。 4 1 1 2 项目现状概况和建设条件 4 1 1 2 1 地点与地理位置 南京市是江苏省