（人文地理学专业论文）基于hedonic价格模型的广州住房市场研究.pdf

血掌掌擘f 的转变 背景下，从住房需求的角度研究住房市场的结构具有一定的可行性，准确的 衡量政府提供的公共服务及其外部性的货币价值，对于制定科学的财划具有 较 本文通过运用h e d o n i c 价格模型方法，以广州住房市场为研究，利用 2005年到2007年三年的住房小区信息数据，建立广州住房市场的hedoc价格解释模型，分别测量了容积率、占地面积、到c b d 的距离、到商业中 巾山大学硕士学位论文：基于h e d 伽i c 价格模型的广州住房市场研究 a b s t r a c t h e d o 疵p r i c 吨m o d e li sat o o j 的q u e n t l yu s e d 抽t h ea 1 1 a l y s i so f h o u s i n gm a r k e t i l l 、v e s t e md e v e l o p e dc o 吼t r i e s ，i th a sam g h d e 伊e eo fp e r t i l l e n c ea n dr e a l t i i i l e ，a 1 1 di s as c i e n t i 舭删h o dt on l e a s u r ee x t e 嗽l i t y i nt h et r a n s f o r i l l j h gc o m e x to fh o u s e c o m m e r c i a l i z a t i o i l ，i ti s 危a s i b l et or e s e a r c ho nt h eh o u s i l l gm a r k e tf 陌mt h ea n g l eo f h o l l s i n gd e m a n d ，a n dw i t ht h el a u n c ho fp r o p e r t yt a ) 【i l lc h i i l a ，p r o p e rm e a s u r ei i lt h e i i l o n e t a r yv a l u eo fe x t e m a l i t y 董吣mt l l ep u b l i cs e r v i c ei so fg r e a lr r l e a 血gt 0s e t t i i l ga s c i e n t i f i cf i s c a lp l a n 向rt h eg o v e 棚m e n t 1 1 l i sp 印e re s t a b l i s h e sah e d o n i cp r i c i n gm o d e lo fg u a n g z l l o uh o u s i n g “m k e t u t i l 讫i i 培t h ed a t a b a o fh o u s i i 培c l u s t e r s6 0 m2 0 0 5t 02 0 0 7 ，a n de x p l o r e st h ei i n p a c t o fn o o rr a t i 0 ，a r e 如d i s t 锄c e 舶mc b d ，d i s t a n c e 劬mt h es h o p p i i l gc e n t e r ，m i l a c c e s s i b i l i t 弦w a t e rv i e w ，p a r ka c c e s s i b i l i t y ，p r j i i l a r ) rs c h o o l ，辩c o n d a d rs c h o o l ， p r e s t i g i o l l sp r i i l l a r ys c h o o l ，p r e s t i g i o u ss e c o n d a r ys c h o o la n dc a n 叩u so nt h eh o u s i n g p r i c e t h em a i l l 缸d i n g sa r e ：r e s i d e m i a ls p a c ee x p a l l s i o no fg u 锄g z h o ui ss t i l li i la p r e l i i i l i i 掰ys t a g eo fs i r 唱l e - c e n t e r 锄n u l u se x p a n s i 0 玛t h eh o u s i n gp r i c ed i s p l a y sa p a t t e mo fg r a d i e md r o p 蠡- 0 mc b do u t w a r d ，y e tt h ee x t e n to f t l l ed r o pi sg e t t i i 唱 m i l d e r 1 ka r e ao fh o u s 缸坞c l u s t e r s ，d i s t a n c e 丘o mc b d ，r a i la c c e s s i b i l i t ya l 以w a t e r v i e wa r e1 1 a v i l l gal a s t i r 培a n dr e m a r l c a b l e 硼u e n c eo nt h eh o i l s i l l gp r i c e m o r v e l t h 。i r i l p a c to fp 玳o nh o u s i i l gp r i c ei sg 甜i n gl e s sr e m a r k a b l eb e c a u o f t h el i i i l i t st o a c c e s s i b i l i t ya n dt h ea r e ai r l c r e a s eo fh o u s i l l gc l u s t e r s 证g u a n g z l l o u ，a n dt h eq u a l i t y 锄dr e p u t a t i o no fp r i i i l a r ) r 锄d c o n d a r ys c h o o l sp l a y sak e yr o l ei i le x e r t i l l ga p 0 s i t i 、忙e ) ( t e m a l i t yo nn e a r b yh o u s i n gc l u s t e r s t 1 1 i sp a p e re ) ( a m i m st h e 危弱i b i l “yo f h e d o l l i cp f i c i n gm o d e li 1 1c 1 1 i n ah o u s i i 塔m 砌【e t ，f 嘣h e re x p 锄d st h ea p p l i c a t i o ns t u d y o ft i i em o d e li nc l l i 腿a n dp r 0 v i d e ss c i e n t i f i c g u i d e l m e sa n ds u g g e s t i o 璐t 0 g o v e 棚i i i 】l e n to n 枷d e v e l o p m e n tm a n a g e m e n ta i 订p u b l i c i i l v e s t m e n tw i t ho u r q u a l l t i t a t i v ee m p i r i c a lr e s u l t s k 盯w o r d s ：h e d o n i cp r i c i i l gi n o d e l ；p r e f e r e n c e ；p u b l i cs e n ，i c e 中山大学硕七学位论文：基于h e d o n i c 价格模型的广州住房市场研究 第一章引言 在我国计划经济时代，居民住宅作为一种配给品，不具有任何市场价值。随 着我国经济制度的转型，市场机制不仅在工商品生产中发挥作用，在城市土地和 住宅分配中也开始发挥作用。1 9 9 8 年最终发布国务院关于进一步深化城镇住 房制度改革加快住房制度建设的通知，福利分房制度最终被取消，单位体制也 逐步淡出城市社会。我国住房市场逐渐开放，住房买卖在市场化条件下进行，中 国城市居民将在各自的储蓄、住房公积金、单位住房补贴以及银行贷款额度的基 础上自行进行住房消费，庞大的购房需求被释放，房地产业成为国民经济增长的 新动力，并在地方政府行为的引导下成为中国快速城市化的推动力之一。1 9 9 8 年中国房地产实际投资总额为3 5 7 9 5 8 亿元，2 0 0 6 年增长至1 9 3 8 2 4 6 亿元，年 均增长率达2 7 3 ，其中，城市化发达的东部地区投资额达1 2 3 8 3 4 9 亿元，占全 国投资总额约6 4 1 。随着中国城市化进程的推进，到2 0 2 0 年城市化的水平将达 到5 5 ，如果以人口1 4 亿计算，城市人口大概就是7 7 亿，城市人口较2 0 0 7 年将净增2 6 亿2 。按照建设部公布的2 0 0 5 年我国城镇居民人均住房面积2 6 平米 来计算，每年要增长住房面积约5 2 亿平方米。并且，随着人们生活水平的提高， 对居住条件将提出更多的要求，居住偏好将不断改变并发展。可以预见，在未来 的十几年内，由于消费结构升级和城市化两大因素( 刘希骥，2 0 0 7 ) ，中国的住 房市场还将处于扩张时期。 在中国经济社会转型的背景下，我国住宅市场改革不仅得到国内学者的关注 ( 陈星，1 9 9 8 ；宁向东等，1 9 9 9 ；褚超孚等，2 0 0 5 ；郭文刚；2 0 0 6 ；黄石松等， 2 0 0 7 等) ，还引起了国外学者的广泛兴趣( t o l l e y ，1 9 9 l ；l e e ，1 9 9 8 ；l o g 锄甜讲， 1 9 9 9 ；w a m g ，2 0 0 0 ；c yj i i i l 甜口，2 0 0 6 ；f a n h u ak o i l g 甜口，2 0 0 7 ) ，这些研 究主要是从全国或个别重点区域的房地产市场发展周期及政府的宏观调控影响 入手，关注的问题集中在房价的合理控制、住房公平性问题以及房屋供应结构的 平衡方面，只有少量的文献试图从购买者的实际住房需求角度切入( c yj i i i l 甜 以，2 0 0 6 ；f 觚h u ak 0 n g 甜以，2 0 0 7 ；郭文刚等，2 0 0 6 ；王德等，2 0 0 7 ) 。在供 1 数据来源：中国房地产统计年鉴 2 引自中国科学院可持续发展战略研究组发布的2 0 0 4 中国可持续发展战略报告 l 中山大学硕士学位论文；基予h e d i c 价格模型的广州住房市场研究 第二章相关文献综述与回顾 2 1 住宅市场研究综述 2 1 1国外住宅市场研究 西方国家关于住宅市场的调查和数据经过多年的不断发展，其统计体制日益 完善，数据一般都可以追溯到6 0 年代，这为研究者进行长期均衡研究提供了数 据支撑。在美属，每3 4 年商业部和入口普查局都会在与美国住房与城市发展 部的协议下会对大都市区的住宅进行调查，并将讽查结果记录在标准都市统计区 ( s m s a ) 的年度住房调查( a h s ) 中，数据样本是s m s a 内随枫的3 7 5 0 l 5 0 0 0 个住房样本，记录大约3 0 0 多条住房和居住者特性( n 嘲胃略gn i j ；b 础灞舢1 9 8 9 ) 。 除了数据的支持，西方国家关于住宅市场的研究已经发展蠢i i 套较为成熟的研究 框架和体系，有关于住宅市场的研究方向可以总结为三大类：1 ) 住宅市场均衡 过程和结构分析；2 ) 宏观经济对住宅市场的影响；3 ) 房地产金融与营销。第 一类研究主要集中在住宅市场中各个因子之闻韵关系研究以及市蛹均衡过程的 分析，以及区域住宅市场内或市场问住宅价格差异的结构分析；第二类研究侧重 于宏观经济条件如图家与区域收入增长、通货膨胀和利率水平等对住宅市场的影 响；第三类研究主要从住宅的资本性出发研究金扯葡曼瞪召薹型零 赣鋈薹型臻 墙。鞘刎簦置驾袭节熏吲粤找澎攫坶濯。瑶蔓嘣掣枯篓攀爨贬笙企需裂嘉箍崖鬲 往# ! 蔷乖粪夔霾编苍群萎噬爵冀型； 甄醍疆鲳斯靶婪兹霎巍黼带窿堇天结构方程模型苴；劐影飘剽基剃矧剽姒黝 戥嵛浚猿：戮囊确薹嘞雅署型萋? 耄霉蠡鏖；茛砭攀霞；需篓垂缝琴，矗蟾隧 滋诩镬筛待蓁薹咏型k 雾藕趣m 群筠瓤瓤雕墅彬毫霎忑留；笺錾盼如勾j 塑墓妻绝 对影响力，并 引入结构方程模型计算综合属性对物业价格的影响，将影响因子分为项目内部因 子和区位因子，表明项目内部因子对房价整体影响力与区位因子相当；郭文刚等 在访谈的基础上，基于线形函数形式构建了杭州市住宅特征价格模型，发现有 1 4 个住宅特征对住宅价格有显著影响，并对这些特征的影响程度进行了排序和 分类。 目前在我国住宅交易信息还未公布，市场公开化程度较低，为he d o i l i c 价格 中山大学硕十学位论文：琏丁h e d o n i c 价格模型的广州住房市场研究 方法的引入，可以识别其他模型可能遗漏的空间一时间价格数据的不对称( j r k j l i g h t ，1 9 9 5 ；j o l l nm c l a p p ，2 0 0 4 ) ；比较r s ，川u m a 和g a r c h 三种单时问 序列住宅价格模型的预测表现( g o r d o nwc r o w 向r d ，2 0 0 3 ) ；对房屋价值进行偏 误估计以改善价格指数的计算( j r k n i g h t ，1 9 9 2 ) ；讨论重复销售住宅价格方 程中住房年龄因子的异方差性( a l l e nc g o o d i i l a n ，1 9 9 8 ) ；通过l p r 和贝叶斯 平滑方法的引入克服标准效用价格方程在解释住宅价格空间差异方面的局限性， 从而预测房屋价格的空l 砌模式( j o l l l lm 。c l a p p ，2 0 0 2 ) 。然而，这些研究由于自 身学科的限制，过分陷入“模型美化”的游戏，而忽略了模型的应用和政策含义。 随着h e d o n i c 模型本身的发展日益完善，其应用价值得到了各学科的关注， 其中包括城市地理学、旅游地理学以及城市规划与管理等领域。居住、交通、就 业和休闲是城市的四大基本功能，h e d o n i c 价格模型作为研究居民住房选择行为 的工具，揭示了城市居住空间演变的微观机制。而城市规划作为一种公共政策， 通过公共资源的分配实现社会福利的最大化。简而言之，它是一种控制和消除外 部性的集体行为，行动的主体一般是城市政府。因此，在城市规划的政策制定中， 如何衡量外部性成为非常重要的一个方面。h e d o n i c 价格模型由于能够较好的衡 量外部性效果，并且反映其居民和企业的偏好，因而为城市规划提供了较好的理 论工具。除了微观区域层面上的应用，在研究大尺度的区域间住房市场价格差异 上，h e d o n i c 价格模型也由于相较于重复销售法能更好的控制地区间房屋面积和 质量的差异，而得到广泛的应用。 相关领域的学者在应用h e d o n i c 价格模型方法的实证研究得到了较多的成 果，提高了模型的应用价值。具体的应用主要有衡量公共品的货币价值、为土地 房屋市场管制提供依据、优化规划设计方案、为再改造项目提供成本收益分析、 评估城市规划政策和地区增长影响六个方面。 1 ) 衡量公共品的货币价值 根据t i e b o u t 的地方政府财政模型( c h a r l e sm t i e b o u t 。1 9 5 6 ) ，如果消费者， 即地方社区的住房所有者的偏好能被完全揭露，那么具有独立财政权力的地方政 府的支出和收入量就能达到市场最优，而h e d o n i c 价格模型能够较好的拟合并反 映住房消费者对住房属性包括社区的公共产品如学校、公园等的边际支付意 愿，从而能为地方政府的公共服务支出和税收制定提供了理论依据。 提供公共品是城市政府的主要职能，部分公共品的提供也被规定在小区规划 6 中山大学顾+ 学位论文：培丁h e d o n i c 价格模型的广州住房市场研究 会福利的计量化，为地方政府的财政支出模式和合理税收提供依据，并有效促进 地方发展规划的优化。 交通设施建设。便利的交通设施等在带来可达性便利的同时，也会由于人 流拥挤带来噪音等的负面影响，k 、a n gs 墩k i m 等通过h e d o n i c 价格模型在汉城 的实证证明，交通噪音上升1 将使得土地价值下降1 3 ( k w a n gs i kk i m ，甜口， 2 0 0 7 ) 。而地铁作为城市轨道公共交通的新型发展形式，其地下站点的设置使得 其负面影响大为减少。鼬c h a r dv o i t h 运用h e d o n i c 价格回归证明拥有良好通勤轨 道连接c b d 的郊区住房价格较高( r i c h a r dv o i t h ，1 9 9 1 ) ，而d a n i e lp m c m i l l e n 等通过运用h e d o n i c 价格指数法，预测出芝加哥地区新干线开通后，总体房产价 值上升大约为2 亿美元，差不多是新干线建设费用的一半( d a n i e lp m c m i l l e na n d j o l l i lm c d o i l a l d 2 0 0 4 ) 。 2 ) 为土地房屋市场管制提供依据 由于存在交易成本，相邻物业间的外部影响一般难以通过个人解决，必须通 过公共手段得到控制和协调。h e d o n i c 价格模型通过计量化物业之间的相互影响 ( 通风、日照等) ，为政府的土地房屋市场管制提供赔偿或者奖励依据。高晓路 等对地价压力下日本的土地细分化现象的社会经济效果进行分析，指出土地细分 化将产生负的福利，并通过模型提供的参数估计了细分后每户的收益和损失，为 解决住户之间由于外部性影响而产生的纠纷提供了依据( 高晓路，浅见泰司， 2 0 0 2 ) 。 3 ) 规划设计方案优化 对未建成环境的设计来说，实体规划所创造的居住环境实际上是一种外部 性，通过计量化各个规划元素所产生的外部性效果，以及比较各个参数的效果， 可以优化规划设计方案。而h e d o n i c 价格模型可以衡量规划设计所带来的社会福 利是否最大化，从而达到合理分布和设计城市基础设施的目的。高晓路与浅见泰 司指出只有当户均土地面积较小时，公园产生的正的外部效果才足以补偿土地成 本，并且绿地的线性布局优于方形布局，证明了在密集居住地区提供小公园的良 好社会效果和可行性，为微型公园的实践设计提供理论依据( 高晓路，浅见泰司， 2 0 0 2 ) ；j a c q u e l i l l em h 锄i h o n 指出开放海岸增长将提高周边旅游地产的价值， 由于存在堤坝建设的成本以及减少的海岸对周边地产价格的负面影响，因此在沿 海地区的旅游规划中，为了保护海岸，不应采取建设堤坝的措施，而应该培育沙 中山大学硕+ 学位论文：基丁h c d o n i c 价格模型的广州住房市场研究 滩，保留开放的海岸空间( j a c q u e l i l 圮m h a i i l i l t o i l ，2 0 0 7 ) 。 4 ) 旧城改造和再开发项目成本收益分析 旧城改造是一项非常复杂的系统，涉及经济、社会、环境等各个方面的重新 调整和发展定位。h e d o 血模型通过对房屋退缩距离、容积率、日照时间等属性 的评价，可为旧城改造主要涉及方面如道路整治、地块重新分配、房屋拆迁重建、 容积率调整等提供建议( x 油l ug a oa 1 1 dy a s u s l l ia s a m i ，2 0 0 7 ) 。融c h a r df d y e 等通过建立标准住房和已有拆迁证的住房的h e d o n i c 模型证明，建筑结构属性对 将拆迁的房屋没有影响，拆迁房屋的价格仅仅反应其区位价格，并为再开发指出 了一项可行的拆迁建议：即主要拆迁房屋应该是那些小型破败的、邻近公交、位 于通勤轨道站点旁的传统村庄中心的房屋( 砒c h a r df d y ea n dd a n i e lp m c m i l l e i l ， 2 0 0 7 ) 。 5 ) 城市规划政策评估 h e d o i l i c 价格模型不仅为政策执行提供有效建议，还能够评价政策效果。这 些政策包括种族政策、住房补贴、区域增长控制法规、用地限制、影响费用( i m p a c t f e e ) 等。譬如，在城市规划的区划管治中，有关建筑法规的制定，通过减少个 体开发单元之间的负外部性提高了现有住宅的价值和住宅建设量( c h a r l e sj d a l e n e y 甜讲，1 9 8 9 ) ；关于种族歧视带来的房屋价值支付意愿下降的研究表明， 家庭收入与本地少数民族比例是影响其边际支付意愿的主要因素，因此对于地区 种族混居政策必须通过提高本地的公共服务如学校质量等吸引白人留下以促进 种族混合( s t u a n 八g a b r i e l ，1 9 8 7 ) 。有关住房补贴政策的研究对促进社会和谐 至关重要，但研究表明住宅补贴对价格影响不大，但降低了租金提高的速度，同 时改进住房质量的成本并不高，因此可以在供应方面扩大可接受住房的供给 ( b 锄e nc l ，1 9 7 9 ) 。美国的自由选择地方社区学校政策( s c h o o lc h o i c e p r 0 黜) 则实际上不能起到预先设想的处罚公共教育支出不足的社区的作用， 相反地，由于学校选择对地区房产的影响，流失学生的社区房价上升，所以总收 入也许会有所提高( r a n d a l lr e b a c k ，1 9 9 4 ) 。z 趾g 对北京住宅市场的实证研 究指出，在目前北京居民的收入水平下，建筑质量对北京住房价格有较大影响， 并建议在进行新的住房改革的同时，必须进行建筑质量改革和相应的法律制度改 革( z 孤y a n g ，2 0 0 1 ) 。 9 f i 山大学硕士学位论文：荩丁h e d o n j c 价格模型的广州住房巾场研究 6 ) 地区与城市增长影响 地区增长特征包括就业增长、人口增长、交通体系的构建及交通设施的可达 性、市政公共服务、地方税、新建自有住宅量等，而住宅市场的各方面如价格、 自有住宅比率、建设量等对这些地区增长产生一定的影响，如市区的就业增长会 提高郊区住房价值，这种作用随着离c b d 的距离递减，但是市区的就业增长会 减少郊区住房的建设量，这种作用随着离c b d 的距离递增，而郊区的就业增长 对价格没有什么影响，但会增加建设量，特别对于那些处于城市边缘的地区，而 且有着良好通勤轨道连接c b d 的郊区其在c b d 工作的劳动力比例较大并且住 房价格较高( r i c h a r dv o i t k1 9 9 9 ) 。值得一提的是，由于自有住房的集中是提高 住宅价格的重要因素，因此城市更新运动在一定程度上提高了出租住宅的比例， 从而提高了此街区演变为贫民窟的可能。 2 1 2 国内住宅市场研究 以上的各种实证结果及其结果启示主要是集中在西方发达国家，由于我国制 度因素和文化因素的差异，因此，针对我国特定制度文化背景的相关住房市场研 究显得极其必要。目前，国内有关于住房市场的研究广泛涉及经济学、社会学、 地理学、金融学等各领域。相关研究主要集中在制度改革层面，着重于住房改革 过程及其对住房供给和住房分配的影响，以及住房消费的经济社会属性和住房供 应结构( s i i n i n gl i ，2 0 0 0 ；褚超孚等，2 0 0 5 ；宇宙，2 0 0 6 ；黄石松等，2 0 0 7 ； 易成栋等，2 0 0 7 ) 。随着近几年来房价的快速增长，学者们开始通过与西方住房 分配体制的比较和借鉴，探讨政府在住宅市场化过程中的宏观调控作用以及承担 住房公平分配的职能( 陈星，1 9 9 8 ；宁向东等，1 9 9 9 ；陈胜，2 0 0 0 ：宋培军等， 2 0 0 4 ；张伟等，2 0 0 6 ；“中国城镇住房公共政策选择研究 课题组，2 0 0 7 ；林詹 钦，2 0 0 7 ；王诚庆，2 0 0 8 ) 。 从1 9 9 8 年开始，我国住宅市场的建立到现在仅仅l o 年，并且由于统计体制 的不完善，存在很多数据的缺失。不管是从政府渠道还是开发商渠道获取数据在 我国目前阶段来说都还存在很大的困难，由于这些客观原因的限制，国内住房市 场实证研究较少，研究方法偏向定性和单纯的理论分析，定量方法应用得较少。 在早期的住宅市场研究中，部分研究也通过各种渠道收集到了大量的住房样本数 据，但由于当时商品住房市场份额较小，并且住房消费没有收入的硬约束， l o 中山笙灿e 弦型鬻为i 翼耋型霎蠢! 蒌雕私鬟 羹趟到藩绍塾崮型琴 蓁羹冀雾秦薹雾蓊重雾薹羹 霎j 霍霾羹羹鋈霪囊垂薰 冀i 鍪i 匡蘸兰限蓊缓篡雾醒 鞋翻薰藤霉厉塑e 昼堡纛豁琵雾墓誉星砺巍珀溻演硝瑷；摧型举点鹱霎墅 翥嚣j 塑覆一囊州鲥羹嗵沼握霎霎的现i 翳籍冀鬣鐾z 霎鏊雕菲铜驰静霎姚霎争 蕈暨融。璎理臻；儒重塑建方面颈雾基抄域垂鬻盟靼西弱器翳熊隧蓁蛩薹韶 醮嚣妊聒簖弦洲螈鲥硝铂堑酾纠蓁藿淫型；垂蓁垂制制魁鄯弘篮酗垂呀氍醛度 霉除蓁霎鬻媲嚷萋“习嗣i 妻薹囊j 猁；瞪漓鬲携睢薹篾耋霎寥蚕蛐非薹事耋雾一i 譬薹耋攀 些割墅翼霎；塑存挚彰羹朝冀要嚣瓣骷裂j 涩嘶羹蕴茎攀魏翼囊囊錾| ；l 羹薹耋是；芋吾髻骂。 塞萎勃尉勘蔷寝，前誊莼薹恒罐蹬臻臻磺哺熠翼据沥嵯蚕耋i l l i 漏溜薹灞雾擀薹型 霹嚣鸳积醒；嚣峨勰酒穆等蓬囊藿罂葡霪曼签罂嘉雾翳犁薹；塞i 罐了域衙莩烈 髯殛篡重犁老瑶! 零霉割霞嚣蠢霜毳乍盍释革市殇! | 韵薹函罄雾鲤翰雏!霎 一薹霎鬟翳g 黔霎劐鹦菸旃菊趣镁站点等对房雾蜡焦螋翘疆霎程茵薹湃萋妻撑 曜蜷! 薹冀孺雾肯定暴廷塑厦税型述枣名螋踺省器雕影篓菰嗍i 面韵蚕香冀奠戥 冀墨增凄r 囊攀雾函蚓型融雾韵割毵蓟；舅射薹彰墅需避耸惜滋篷撼渐随嘴嵯灞 吲! 两俑羹蓁蓑烈掣蓁圳弑芬弹羹候薹蓍菥阮秒扯葡曼瞪召薹型零 赣鋈薹型臻 墙。鞘刎簦置驾袭节熏吲粤找澎攫坶濯。瑶蔓嘣掣枯篓攀爨贬笙企需裂嘉箍崖鬲 往# ! 蔷乖粪夔霾编苍群萎噬爵冀型； 甄醍疆鲳斯靶婪兹霎巍黼带窿堇天结构方程模型苴；劐影飘剽基剃矧剽姒黝 戥嵛浚猿：戮囊确薹嘞雅署型萋? 耄霉蠡鏖；茛砭攀霞；需篓垂缝琴，矗蟾隧 滋诩镬筛待蓁薹咏型k 雾藕趣m 群筠瓤瓤雕墅彬毫霎忑留；笺錾盼如妻 塑墓妻绝 对影响力，并引入结构方程模型计算综合属性对物业价格的影响，将影响因子分为项 目内部因子和区位因子，表明项目内部因子对房价整体影响力与区位因子相当； 郭文刚等在访谈的基础上，基于线形函数形式构建了杭州市住宅特征价格模型， 发现有14个住宅特征对住宅价格有显著影响，并对这些特征的影响程度进行 了排序和分类。目前在我国住宅交易信息还未公布，市场公开化程度较低，为h edoiiic价格模型在我国的应用造成障碍，国内学者研究采用的数据大多来自 于房地产中介服务性网站如焦点网、亿房网、天朗房网(孟勉等，2006；冷 凯君，2nn5；马思新等，2a费3)或房地产中介公司(郭文刚，崔新明和温海珍，2 i i 山大学硕十学位论文：牿丁h e d o n i c 价格模型的广州住房市场研究 格模型的有效构建依赖于大量有效的样本数据，并且由于其具有追踪居民选择住 宅偏好的特点，建立一个长期的、不断更新且信息量全面的住宅交易信息数据库 是成功应用h e d o n i c 模型的前提，数据库不仅需要覆盖住宅的实际交易价格、销 售面积、地址等数据，还应记录有关住房属性如住宅年龄、小区容积率、住宅结 构等信息，并纳入到城市g i s 信息系统中，以获得相关空间变量。 2 2h e d o ni c 价格模型 h e d o n i c 价格模型的建立是基于l a n c a s t e r 的消费者理论，即对商品的需求不 是体现在商品本身，而是体现在商品所拥有的特征要素上，并且消费者在购买时 遵循效用最大化的原则( l a l l c a s t e r ，k e l v i i lj ，1 9 6 6 ) 。r d s e n 在供求均衡模型中将 此理论进一步发展，他认为在均衡的市场中，理性的消费者根据商品所具有的性 能( 或属性) 来挑选购买，而交易价格就是这些性能均衡价格的集合( s h e n i i l r o s e n 1 9 7 4 ) 。a m e d e em o l l a r d 等认为，商品生产者在这些特征要素上的差异化 战略将产生“质量租金”，由于市场竞争，质量经常被模仿和复制，因此其属性 是暂时的，也被称为“准租金 ( a m e d e em o l l a r dp ，以2 0 0 7 ) 。随着h e d o n i c 价 格模型在各种耐用型消费品定价中的广泛应用，其越来越多的被应用于住房市 场，由于住房的供给弹性较低，估算购房者的购房行为影响因素及对各个影响因 素的支付意愿具有相对的稳定性。 如果满足以下的三个假设，即1 ) 消费者对每个房产的属性集拥有完全信息； 2 ) 消费者对房产属性集存在类似的偏好；3 ) 特征属性持续供应，那么，h e d o n i c 价格模型可以作为这些属性的函数表示一个房产的市场价格。 2 2 1h e d o n i c 价格模型的函数形式 在利用h e d o n i c 价格模型获得预测结果之前，必须确认其函数形式。住房是 一种异质性商品，购买者在购买一套房屋的同时，也购买了其所包含的一套属性， 因此，传统h e d o 血c 模型一般采取以下形式： p = f ( x l ，x 2 ，x n ) 其中，p 是房屋的市场交易价格，而x l ，x 2 ，x n 是包含在房屋中的属性，即 对房屋价格有影响的因素。 1 2 中山大学硕士学位论文：基于h e d 伽i c 价格模型的广州住房市场研究 一般来说，h e d o n i c 价格模型中各个因素所包括的内容及其应用范围如表2 1 所示，其中，建筑结构属于内部因素，是开发商可改进的属性，而邻里和区位因 素属于外部因素，在大地块开发的情况下，部分邻旱因素可被内部化，如服务设 施、学校等，而区位因素则较多内化为获得土地的成本。 表2 1h e d o n i c 价格模型各个因素的主要内容及应用范围 内容参数结果应用范围 建筑结构因素( s )建筑面积、建筑年龄、楼层、总层用丁建筑单体设计的规划 数、卫生间个数、车位个数等 邻里环境因素( n )学校质量、服务设施的可达性与质用于小范围的开发建设和 量、道路等级、景观视线( 海景、邻里规划 公园等) 、- 十地利用类型、噪声、污 染水平、居民的社会经济属性如收 入、种族等 区位因素( l )到市中心、公交站点、购物中心的用于较大城市区域范围内 距离、地域景观级别等 的规划研究 h e d o n i c 价格模型一般应用多重回归的统计方法找出住房价格与各种属性的 关联，并可根据其影响系数分选出不同的影响级别的因素。部分学者指出，依据 经济理论并不存在一个最优的h e d o n i c 价格函数方程，因此，较合理的方法是应 用多重回归方程并尝试多种方程形式。h a l v o r n 等推荐使用b o x c o x 函数( r h a l v o r s e n 甜口，1 9 8 1 ) ，但c a s s e l 也指出，方程形式的最适标准并不一定会带来 关于属性价格的更准确地估测，运用简单的方程形式对于环境变量系数的预测更 为可靠( ec a s s e l 甜讲，1 9 8 5 ) ，而c r o p p e r 等指出，当方程自变量被准确定义时， b o x - c o x 线形或者二次方程才可以产生较为可靠的结论( m lc r o p p e r 甜讲， 1 9 8 8 ) 。h e d o n i c 多重回归分析的普通方程形式主要有线性、对数和半对数方程。 线性模型的形式是： p = a + bl + yn + ns + e 其中，p 是居住组团房屋平均价格的向量( n 1 ) ；l 是区位因素的矩阵( n m 1 ) ；n 是邻里环境因素的矩阵( n 砌) ；s 是建筑结构因素的矩阵( n m s ) ，q ， b ，y 和n 是相关的参数向量，是误差项。 线性模型的优点是直观明了，其参数能够直接代表各个属性的特征价格，但 由于消费者对大部分的住宅属性存在边际递减的支付意愿，线形模型不能很好的 中山大学硕士学位论文：基于h 。d i c 价格模型的广州住房市场研究 模拟接近各个住宅属性的意愿支付价格嘲，因此，为了能较好的拟合消费者偏 好，引入对数模型，主要有对数方程和半对数方程两种，分别为： 、 i np = a + bi nl + yi nn + ni ns + b 对数方程的系数代表属性的特征价格弹性，即在其他属性保持不变的情况 f ，属性值每变动一个百分比。价格随之变动的百分比。 i np = a + bl + yn + ns + 半对数方程则表示在其他属性保持不变的情况下，属性值每增加一个单位， 价格随之变动的百分比。这种形式较适用于解释虚拟变量的变动( 从无到有) 对 伤。格的影响。 在建模过程中，选用的数据最好来自同一时间段和同一地区市场，并尽量避 免市场调整期。并且应该尽量多地设想可能对土地房屋价格造成影响的因素，将 之转化为数值变量或虚拟变量，并输入一个一般最小二乘回归中，检验其r 2 ， 构造一个解释能力较强的房产价格模型。 关于变量的表达形式，一般由数值变量和虚拟变量两种。如果样本容量足够 大，虚拟变量将能较好的反映价格的差异。在计量经济学中，虚拟变量可以加法 或者乘法方式引入方程。当虚拟变量不影响其他自变量对因变量的影响程度时， 虚拟变量以加法方式代入方程，形式为：p = a + b l x + b 2 d + ；当虚拟变量影响其 他自变量对因变量的影响程度时，即会对其他属性的边际效应有影响，虚拟变量 以乘法方式代入方程，形式为：p = = a + b l x + 砬dx 斗e 。 2 2 2 强冀l 伽如价格楼萋的检验耜校正 在用样本数据得到轴蝴i o l 武价格模型后，必须对其各个参数进行检验，以确 定其是否具有解释性和应用性。通常的检验有以下两种： 1 ) 经济意义检验 在建立琢：d _ | 。啦c 模型前，必缳有若干对于现实世界的基本假设( 硒供眦) ， 通过模型参数的估计检验其合理性。一般在建立模型前，都会列一张表格，标明 每一个自变量的预期符号，在模型建立后，对参数的符号、大小及相互之间的关 系与预期值对比，从而提高与修正对理论假设的认识和理解。 2 ) 统计检验 1 4 t ，山大学硕+ 学位论文：基丁h e d o n i c 价格模型的广州住房市场研究 在应用h e d o n i c 模型的参数估计前，必须对模型的统计学性质进行检验，看 其是否具有足够的解释能力。通常用到的检验值有r 2 ，f 和t 。样本决定系数r 2 反映的是模型的拟合优度，即回归平方和与总离差平方和的比值，表示的是模型 中全部的自变量对因变量差异的解释能力。总体显著性检验即f 检验就是检验全 部特征变量对住宅价格的共同影响是否显著，f 统计量反映的是整个方程的显著 性，值越大越好。t 检验即回归参数的显著性检验，目的在于检验当其他特征变 量不变时，该回归系数对应的特征变量是否对住宅价格有显著影响。 h e d o i l i c 价格模型的样本数据的特征将会对其最终模型的解释度有所影响， 主要表现在三个方面： 1 ) 异方差性。对于不同的样本点，随机误差项的方差不再是常数，被称为 模型存在异方差性。对于住宅市场的截面数据，由于在不同样本点上解释变量以 外的其他因素的差异可能较大，即样本缺乏一定的空间稳定性，所以有出现异方 差性的可能。异方差性可能导致方程参数估计不具有一致性，而且使变量的显著 性检验失去意义，降低解释精度。通常采用w 硫e 检验和图示检验异方差性。 2 ) 多重共线性。h e d o i l i c 模型中的特征变量之间可能存在着较强的相关关 系，例如，区位中的距c b d 的距离与公交数目可能存在一定的相关关系，越靠 近市中心，公交的数目越多( 如广州天河区) 。为了提出特征变量的多重共线性 性，可以舍弃影响较弱的因素，而保留占主导地位的影响因素( 如本例中的距 c b d 的距离) ，也可以运用主成分分析法，将具有一定相关关系的自变量归类再 最终代入模型( 陈安明，2 0 0 6 ) 。 3 ) 空间自相关。空间事物的分布可能具有自相关性，这与样本数据的特性 相关。高的自相关性表示空间现象有集聚分布的倾向。为了消除模型的异方差性 和空间自相关性，采用s a r ( 空间自回归) 和s e m ( 空间错误模型) 对传统的 o l s ( 最小二乘法回归) 纠正( s e o n g h 0 0 nc h 0 甜讲，2 0 0 6 ；e d d i ec m 甜讲， 2 0 0 7 ) 。空间自回归模型类似于时间序列模型，它假设住宅价格存在空间自相关 性，即有相似属性的住宅有聚集在一起的倾向，即住宅价格不仅仅由相关的特征 变量解释，而且部分由住宅的邻里特征解释，这里的“邻里特征不同于上面提 到的邻里属性变量，而是由两者是否具有重叠的空间界线决定，用标准空间矩阵 w 表示，如果i 和i 相邻则w j - l ，否则取0 ，s a r 方程的形式如下： 中山大学硕士学位论文：基于h e d i c 价格模型的广州住房市场研究 其中，p 是住宅价格的向量，x 是住宅属性的矩阵，w p 是空间滞后自变量。 f j 是空间自相关系数。在唐硅中遗漏了空间自相关的属性可能会导致空间自相关 系数显著。 数。 也可以用s e m 模型处理空间自相关韵问题，形式如下： pbx + = 入w + r l 其中，p 是住宅价格的向量，x 是住宅属性的矩阵，入是空闯自相关误差系 1 6 中山大学硕士学位论文：基于h c d i c 价格模型的广州住房市场研究 第三章研究目标与内容 随着广州经济发展和人民收入的提高，居民选择住宅的收入约束减少，开始 依据其消费偏好挑选其住房属性，住房市场化进程的深入将使住房与家庭有效匹 配，住房价格与其提供的住房服务如质量、区位和环境等相关联。而在当前政府 主导城市发展的背景下，政府的公共投资在很大程度上与购房者的消费偏好互动， 共同影响着城市居住空间的形成。因此，考察居民对各种区位因素和环境因素等 的边际支付意愿，从住房需求角度探讨其对房产价值提升的影响，从而为开发商 和政府的建设投入提供了科学依据，在现时的发展转型背景下具有重要的意义。 本文以h e d o n j c 模型作为定量研究方法，利用2 0 0 5 年、2 0 0 6 年和2 0 0 7 年三 年的住房小区信息数据，对广州市住房市场进行实证研究，通过地铁、公园、中 小学教育等变量的设置，重点考察和衡量政府公共服务投资的外部性，为政府的 城市公共设施建设投资及其对房地产开发的引导管制决策提供量化依据，从居民 住房需求角度更好的认识并理解居民的购房偏好，优化住宅供应结构，促进我国 房地产市场的健康发育。 需髑l r 嵩笔a l 垦l 需 = = = = 爿! 厂二二二l 埋胼删厉倔灯i i 邻里环境i 卜专i 广州住房市场实证研究 l i ：二二二二= i 求崔l ；鬯； 供 应 巫互 ： 二亟三 i j 巫互 ； 图3 1 研究思路 1 7 提 萎 垂 中山大学硕士学位论文：基于h o d o n i c 价格模型的广州住房市场研究 根据统计学原理中的大数定律，在本文的h e d o n i c 价格分析中，当p 仅时， 在统计学上认为原假设成立是小概率事件，即特征变量对价格差异的影响程度为o 被认为是不会发生的，也就是所谓的差异具有统计显著性。a 称为显著水平，一般 分为1 显著，5 显著和1 0 显著，是依据小概率原则( 即小概率事件一般认为 是不会发生的) 定义的一个概率值，只要特征变量统计的p 1 0 ，就可将其纳为 显著影响住宅价格的因素之一。因此，本文运用h e d o i l i c 价格模型的目的主要是 探讨对住房价格差异具有显著影响的因素，解释各个假设变量在消费者真实购房 行为中的影响程度，特别是其对公共服务的偏好程度，并量化这种影响，为相关 的公共投资和开发决策提供科学依据。 本文的实证研究部分将分为六个部分，各部分的主要内容和逻辑关系概括如 下： 第一部分数据说明：对本文构建模型的住房小区数据的来源、空间分布和样 本数量进行说明。 第二部分广州住房市场改革与发展：阐述广州住房市场的改革历程，重点描 述住房商品化的过程，以及1 9 9 8 年以来广州住房市场的快速发展和空间分异现象。 第三部分自变量的选取和描述：基于有关影响住房价格理论与研究的综述， 并结合现实和研究目的，构建了本文模型的特征变量组合，并预测其影响住宅价 格的符号。 第四部分模型构建：同时考虑了运用2 0 0 5 2 0 0 7 年整体数据进行模型构建， 以及分别运用三个时间段的横截面数据构建模型，最后通过相关参数验证选取具 有较好解释力的模型。 第五部分模型解释：以最后构建的最佳解释方程为准，对模型的参数结果及 其变化进行说明和机制解释。 第六部分结果讨论和政策建议：进一步的讨论模型结果，运用参数结果进行 成本收益分析，为政府的公共服务投资和土地开发管理提供建议和依据。 中山大学硕士学位论文：基于h c d o f l i e 价格模型的广州住房市场研究 第四章广州住房市场的实证研究 4 1 数据说明 本次研究的范围覆盖整个广州市域，2 0 0 5 2 0 0 7 年所选的楼盘样本具体如图 4 1 所示： 图4 _ 12