2016年上半年甘肃省房地产估价师《制度与政策》：房地产法律体系考试试题.doc

2016年上半年甘肃省房地产估价师制度与政策：房地产法律体系考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1 000元，容积率为3。后经批准容积率扩大至36，此时开发商应补交地价为元。A：100B：200C：300D：600E：工业用地的监测点评估价格 2、房地产估价师续期注册的有效期为_年。A一B二C三D四3、拆迁条例规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起_日内作出。A5B15C10D30 4、房地产开发企业销售商品房的保修期从_之日起计算。A房屋竣工B房屋质量验收合格C房屋交付用户使用D业主委员会成立5、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。A等于报酬率B大于报酬率C小于报酬率D无法知道 6、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是_。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D加权深度价格修正率 7、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A最低租售价格B最低租售数量C最低利润水平D最高土地取得价格 8、一个国家的城市规划体系一般不包括。A：规划法律体系B：规划行政体系C：规划运作体系D：规划核心体系E：执行层的组织协调 9、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所对应的时间。A：估价结果B：估价假设C：估价目的D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格 10、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收。A：土地出让金B：占用面积C：经营收入D：销售收入E：借款合同11、房地产需求的交叉价格弹性是指_。A房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比B房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比D在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度 12、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照_不同而划分的。A被保险标的B保险资金来源C保险的实施方式D保险责任承担的次序 13、砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。A4%B3%C2%D1%14、关于融资成本，下列说法不正确的是（）。A融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费 15、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的【2003年考题】A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格 16、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A利润为零B允许的最低经济效益指标C最大费用D最大利润 17、下列关于建筑材料的耐久性，表述错误的是。A：材料被用于建筑物后，要长期受到来自使用方面的破坏因素及来自环境方面的破坏因素的作用B：材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力C：采用耐久性好的材料有时会增加成本、提高价格D：不同材料的耐久性相同，影响其耐久性的因素也相同E：执行层的组织协调 18、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)要求在成交日期时一次付清。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5。(3)以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。(4)约定一年后一次付清。(5)从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。A：第(1)种情况B：第(2)种情况C：第(4)种情况D：第(5)种情况E：工业用地的监测点评估价格 19、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为_元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。A7999B7967C7996D8028 20、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑【2003年考题】A：通货膨胀影响B：投资利息因素C：资金时间价值D：投资风险补偿E：工业用地的监测点评估价格 21、城市房地产开发经营管理条例规定，设立房地产开发企业的注册资本应在万元以上。A：50B：100C：800D：2000E：房地产估价机构必须加盖公章 22、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。A：900B：805C：3000D：752E：借款合同23、按照城市房屋拆迁估价指导意见的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是_。A估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告C估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告D估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见 24、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是_。A城市环境保护规划B控制性详细规划C城市总体规划D修建性详细规划25、对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A从容不迫型竞争者B选择型竞争者C凶猛型竞争者D随机型竞争者二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则_。A必须经房屋拆迁管理部门同意B前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C实行“一裁终局制”D只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理 2、我国物权法规定的物权主要有等。A：使用物权B：他物权C：所有权D：担保物权E：用益物权3、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。A楼盘B1C2D3E4F5G6H7I8J9K10L11M12N价格/元/m2O4500P1800Q2400R1980S1980T2800U2800V3000W5880X1980Y2460Z1980 4、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有_。A客观原则B合法原则C最高最佳使用原则D估价时点原则E替代原则5、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。A：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地B：私有住宅转让后不用于居住的C：按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D：根据城市规划土地使用权应当出让的E：转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的 6、直接资本化法的优点是_。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况 7、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由_构成。A直接费B间接费C利润D税金E预备费 8、房地产的_对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A权益和区位B权益C实物和权益D区位 9、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正 10、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是_。A相关房地产的价格水平B该种房地产的开发成本C消费者的收入水平D消费者对未来的预期11、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是项目。A：短期投资B：累计折旧C：未分配利润D：存货E：执行层的组织协调 12、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于_，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。A集体财政B国家财政C土地开发与农业发展D土地管理部门的业务开支 13、超额利润有以下三种。A：创新利润B：风险利润C：垄断利润D：正常利润E：平均利润14、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。A：使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人B：商业汇票在同城和异地均可使用C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础D：商业汇票一律不记名，允许背书转让E：商业汇票由银行印制和发售 15、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于_自住住房。A购买财产保险B购买C翻建D装修和大修E建造 16、与非专业估价相比，专业估价的特点有。A：是一种专业意见B：估计价格或价值C：实行有偿服务D：承担法律责任E：估价作业日期长 17、城乡规划包括。A：城镇体系规划B：城市规划C：镇规划D：乡规划和村庄规划E：总体规划和详细规划 18、物业管理的社会化有两个基本含义，即。A：房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业B：物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业C：物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业D：物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业E：政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业 19、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是(2008年试题)A：房地产上市公司发行公司债券B：权益型REITsC：房地产上市公司发行股票D：商业银行贷款E：借款合同 20、当计息周期为1年时，名义利率i与实际利率r的关系是_。AirBirCirDi1+r 21、根据房屋登记办法，可以办理预告登记的有。A：预购商品房设定抵押B：在建工程设定抵押C：房屋所有权转让D：房屋所有权设定抵押E：购买预售商品房 22、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为_人民币元/m2。1999年10月25日的汇率假