商业广告.doc

商业广告的要约规定发布日期：2010-08-23 | 发布：中国广告工程网 案例黄先生选定一套期房，并与开发商签订了上海市商品房预售合同，约定其购买本市某处房屋，总价为人民币85万元。合同补充条款约定，开发商交付房屋使用时，必须与楼书说明保持一致。如有违反，其有权追究开发商的违约责任。 合同订立后，黄先生按约付清房款，但开发商交付的房屋却与楼书说明相去甚远。购房时，黄先生拿到的彩色印刷品上写明“凯旋门的气度风光、香榭丽舍林阴大道、回旋式丰收女神喷水池、巴黎古典前庭回廊”等广告词语，并注明交房标准为每户独立水、电、煤气表均出户设置。但实际上水、电、煤气等表都在户内，且彩色印刷品中载明的大部分设施未能兑现。黄先生认为开发商违反合同约定，要求开发商承担违约责任。但开发商认为，黄先生所称的楼书是广告宣传品而非合同，充其量只能是要约邀请，在销售过程中先后印刷过几种不同形式的广告宣传品，从未出过正式楼书，不应承担违约责任。 评析本案是一起因开发商交付房屋与售楼广告不符而引起的纠纷。 根据中华人民共和国合同法第十五条，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。商业广告原则上是一种要约邀请，而要约和要约邀请两者性质完全不同，会引发完全不同的法律后果。要约是要约人希望和他人订立合同的意思表示，接受要约的相对人一旦进行承诺，合同即告成立，发出要约的人自然受到已成立合同的约束。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条对商品房销售广告和宣传资料的法律性质作了更为具体的界定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 结合本案，开发商的销售广告和宣传资料的性质可分为两类：开发商有关小区建成凯旋门的气度风光、香榭丽舍林阴大道、回旋式丰收女神喷水池、巴黎古典前庭回廊等的允诺，没有具体明确的标准，一般情况下属正常的商业宣传；但其在宣传中的其他有关具体的房屋设施、状况等的内容是明确的，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。而且在合同补充条款约定，交房时必须与楼书说明保持一致，现今开发商交付的房屋与其承诺不一致，构成违约，应承担相应违约责任。卖房广告构成要约的条件(2011-03-03 17:14:22) 转载标签： 商品房买卖合同要约邀请宣传广告合同内容房屋价格杂谈卖房广告构成要约的条件在商品房买卖合同纠纷中如何判断售楼广告的性质？广告是针对不特定多数人发布的，法律上一般把它作为要约邀请而不是要约，虽然最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称商品房买卖司法解释)中将宣传广告的性质确定为要约是一种重大突破，但构成要约的宣传广告是有一定条件限制的，不能一概将所有售楼广告均划入要约之列。一、售楼广告之属性要约邀请，又称为“引诱要约”，是指邀请他人向自己发出要约，要约邀请是一种事实行为，只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失，邀请人一般不承担法律责任。所谓要约，是指希望和他人订立合同的意思表示(我国合同法第十四条规定)，它有一经承诺就产生合同的可能性，如果违反了有效的要约，将承担法律责任。要约与要约邀请的区别，在司法实践中极为复杂。当事人愿受拘束的意思表示、必要条款、交易习惯这几项标准是要约与要约邀请的重要区别所在，也是房地产买卖合同是否成立的判断依据。最高人民法院于2003年4月28日公布了商品房买卖司法解释，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。二、宣传广告构成要约之条件广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，商品房买卖司法解释中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。商品房买卖司法解释中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：(1)在开发规划范围内；(2)说明和允诺具体确定；(3)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。然而，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。三、合同约定不明产生争议之处理本案宣传广告中虽然说明了该商品房的外墙为环保隔热保温新型材料，但并不能从交易价格上看出其对房价的确定产生重大的影响。因此也不宜认定其具备合同的效力。即使退一步该广告应属合同之一部分，也应属合同约定不明的情形。应按合同法第六十一条后段“按照合同有关条款或交易习惯确定”的原则处理。按照合同有关条款确定原则，是指在合同当事人就没有约定或者约定不明确的合同内容不能达成补充协议时，结合合同的其他方面的内容加以确定，使合同具体化和明确化。从涉案合同整体看，其他条款中未涉及这一问题，不能就其他条款加以确定。按照交易习惯确定原则，是指在合同当事人就没有约定或约定不明确的合同内容不能达成补充协议时，按照人们在同样的交易中通常采用的合同内容加以确定，使合同具体化和明确化。中华人民共和国城市房地产管理法第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。期房再转让应注意的法律问题时间:2011-09-13 01:40来源: 作者: 郑州律师 点击:11 492次 购房者、房产开发商经常遇到一个问题，问期房是否可以再转让、是否可以购入、而有些地方性文件不允许期房再转让。而有的地方是允许转让和备案，同时依法交纳有关税费。 那么期房再转让是跟据什么？中华人民共和国城市房地产管理法第四十五条规定：商品房预售的，商 购房者、房产开发商经常遇到一个问题，问期房是否可以再转让、是否可以购入、而有些地方性文件不允许期房再转让。而有的地方是允许转让和备案，同时依法交纳有关税费。那么期房再转让是跟据什么？中华人民共和国管理法第四十五条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。而国务院没有出台具体规定，从该法看预售房是可以再转让的，而实际上预售商品房的转让是合同的转让，另据房地产管理法的规定也可以理解为一种期权的转让，即双方约定出让方取得房产证后再，由于该合同没有经备案对买受人的保护不利，法院有这方面的判决案例。以上两种都是在出卖方取得房地产权证之前的期房再转让。而我国合同法规定，合同权利的转让不需征得合同另一方的同意，但要通知债务人，而合同权利、义务一并转让则需经合同另一方同意。就商品房预售合同而言，购房者的主要权利是取得商品房产权，主要义务是付清房屋价款。如果购房者已付清全部房屋价款，则该转让不需开发商同意，反之，就需要开发商认可。但是由于房子是，涉及登记和备案的问题，而再转让又没有具体规定，而中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第六款规定未依法登记领取权属证书的不得转让，有些买卖双方当期房价格波动而违约时片面理解该条，所以往往造成纠纷不断。对于中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第六款规定笔者认为是对于物权过户登记的必须条件，但不是合合同生效的条件，特别对于还在开发过程中的期房该法有特别的规定，是引许在没有取得产权证前预售和再转让的，再说目前期房再转让大多是在取得房产证后再进行过户登记，实际上是一种附条件的合同，以出让方取得房产证条件实现后再过户，所以并不违反房地产管理法第三十七条第六款。对购房者而言，应注意如下几种情况：一、预售商品房尚未付清的购房者应该先征得开发商同意方能与受让方签订转让合同；二、已付清预售商品房总价款的，购房者可以与新购房者订立转让合同并以书面形式通知开发商；三、转让合同双方应在转让合同生效后前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续，而目前我国有些地方为防期房的过渡投机还没有对再转让可以进行直接备案，而是从严控制，往往造成期房再次购入者不订立周密的合同风险增大。四、预售商品房的再转让应依法交纳相应的税费。如没能进行再转让备案，则只能出让方做出房产权证后再过户给受让方,如是这样的合同不需通知房产商，但如出让方把房子再卖给了第三者，只能追究其违约责任，存在较大的风险。五、如果出让方办理了商品房抵押贷款，而受让方也要办理商品房抵押贷款，则双方应去原银行询问能否办理“转按揭”手续，如果可以并且符合条件，双方直接办理“转按揭”手续即可；如果受让方不需要办理抵押贷款，则出让方应办理解除抵押贷款手续，否则将会给双方办理备案或带来障碍。六、如果确是房子不相要而原价转让，你也可以与开发商协商，办理商品房预售合同终止手续，到房地产交易中心注销预售合同备案登记，并且还应当与贷款银行办理终止贷款合同手续，注销抵押登记，在上述手续办清后，新受让方即可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案。但终止预售合同通常要承担一定的违约责任。另这种转让如果有相当大的差价没有依法纳税，定是有阴阳合同（就是差价），发生纠纷会给你带来麻烦。由于在预售商品房再转让过程中法律关系复杂，程序繁琐，无能是出让方和受让方你最好聘请专业律师把关并代为办理相关手续。农村私有房屋买卖合同效力的认定时间:2011-09-13 02:04来源: 作者: 郑州律师 点击:11 295次 农村私有房屋买卖合同效力的认定 裁判要旨 农村房屋买卖合同的效力认定，不仅仅应从宅基地使用权的案件上来把握，同时也应考虑签订合同的主体。主体不合法，同样会导致合同无效。 案情 1997年7月25日，睢志刚与毛瑞琴、毛永亮在中间人睢根上的说合下，签订了房屋买卖协 农村私有合同效力的认定 裁判要旨 农村房屋买卖合同的效力认定，不仅仅应从宅基地使用权的案件上来把握，同时也应考虑签订合同的主体。主体不合法，同样会导致合同无效。 案情 1997年7月25日，睢志刚与毛瑞琴、毛永亮在中间人睢根上的说合下，签订了房屋买卖协议，将位于河南省登封市中岳办事处新店村的一处房产卖予毛瑞琴、毛永亮。土地使用证上是睢志刚之父睢天庆的名字，当时双方约定价格为25500元，协议签订后双方款证交清。随后睢志刚即从该房屋内将东西搬走，毛永亮、毛瑞琴即搬入该房屋居住至今。睢志刚一直在郑州居住。2006年7月17日，睢志刚的父母睢天庆与耿姣以睢志刚、毛永亮、毛瑞琴不经自己同意，擅自出卖自己房屋，严重侵害了自己的合法利益为由，将三人诉至登封市人民法院，请求法院确认三被告所订立的买屋协议无效。 裁判 登封市人民法院认为，被告睢志刚在与被告毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议时，其身份特定，为两原告之子。且原告也曾给他人说过要卖房子，又有说合人睢根上从中说合，睢志刚又持睢天庆的土地使用证，因此，毛瑞琴、毛永亮有理由相信睢志刚有代理权，而且对此认为是善意且无过失。睢志刚以睢天庆的名义与毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议的行为，构成表见代理。在该协议签订后，原告曾回到该房屋将其物品搬走，即知道了睢志刚以其名义签订房屋买卖协议而不作否认表示，原告以自己的行为承认了被告睢志刚的代理行为，因此，被告睢志刚代订合同的行为应为有效。原告请求确认合同无效，本院不予支持。依照中华人民共和国合同法第四十九条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告睢天庆、耿姣的诉讼请求。 一审判决后，睢天庆、耿姣不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。 郑州中院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明，被上诉人毛瑞琴、毛永亮庭审时向法庭提交了登封市新店村居委会2007年6月15日出具的证明一份，以证明双方之间房屋买卖关系存在的事实，同时证明二被上诉人居住的十年期间对房屋进行了几次翻修改造；二上诉人耿姣、睢天庆及被上诉人睢志刚已经于1998年将其户口迁出，地已收回，不再具有该村集体经济组织成员身份，同时二被上诉人还向法院提交了1998年12月5日被上诉人毛永亮与袁志红签订的房屋买卖协议一份，以证明其房屋已经卖给他人。上诉人耿姣、睢天庆对以上证据不予认可，认为居委会证明内容不实，房屋买卖协议是虚假的。 郑州中院审理后认为，原审法院适用简易程序审理本案，经过庭前多次调解，被上诉人毛瑞琴、毛永亮也向法庭提交了调解申请，根据最高人民法院关于民事调解工作的相关规定，法院调解期间不计入审理期限；且上诉人耿姣、睢天庆也无证据证明原审法院审理的时间可能影响案件的正确判决。故上诉人耿姣、睢天庆上诉称原审法院程序违法，应当撤销原判，发回重审的请求，理由不能成立，本院不予支持。1997年7月25日，被上诉人毛瑞琴、毛永亮与被上诉人睢志刚签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且被上诉人毛瑞琴、毛永亮已经履行了支付房款的义务，并收到了上诉人耿姣、睢天庆的土地使用证，应属有效协议。二上诉人上诉称，被上诉人睢志刚隐瞒实情，擅自出售其房屋，所得欠款自己挥霍，违法处分自己的宅基地和房产，事后上诉人未予追认，应当认定买卖协议无效的请求，因被上诉人睢志刚系上诉人耿姣、睢天庆之子，经过中间人说合将房屋卖给了属于同一农村集体经济组织的二被上诉人，不违背相关法律规定，且签订协议后又将该房屋土地使用证交给了被上诉人毛瑞琴、毛永亮。二被上诉人在该买卖过程中属于善意无过失，有理由相信被上诉人睢志刚具有代理权。协议签订后，二上诉人将该房屋内的东西搬走，并于1998年将其户口从该集体经济组织内迁出，系以自己的行为对被上诉人睢志刚代理行为的承认。故原审法院认定被上诉人睢志刚的行为构成表见代理并无不当；上诉人耿姣、睢天庆的该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人耿姣、睢天庆的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理妥当，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 2 农村私有房屋买卖合同效力的认定 评析 本案是一起农村房屋买卖纠纷，农村房屋买卖由于涉及到宅基地使用权的转让，对其效力的认定，司法实践中认定不尽相同，笔者认为，农村宅基地使用权有以下特点：其一，农村宅基地的所有权归集体。在我国，土地分别属于国家和集体所有，而用于建造房屋的土地，也因所有权的不同而分为建设和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。其二，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。其三，农村宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能有宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。另外，农村宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。 正是基于以上的特点，加之宅基地使用权是农民安身立命之本，在农村一般一户只允许拥有一处宅基地。我国法律法规对农村宅基地使用权的转让采取了限制态度。如：担保法第三十七条规定：“宅基地的使用权不得抵押。”虽然我国法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。”没有指明宅基地使用权不得出租、出卖。但其立法本意即在于保护农民的宅基地的专有使用权。 随着我国改革开放进一步深化和城市化进程的不断加快，农村大量剩余劳动力进入城市，把大量的私有房产留在了农村以及其他原因，使一户拥有了多处住宅，这样就出现了大量的农村私有房屋买卖，本案即属此种情况。在此情况下，对该涉及到农村房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律按无效对待或仅仅适用第六十二条的规定，地随房走一律认定有效，而是应从宅基地使用权的特点上去把握。一般来说，确认的农村房屋买卖合同有效应符合以下几个条件：1.转让人拥有两处以上的农村住房；2.转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员；3.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；4.转让行为已征得集体经济组织同意。因此，本案应确认该房屋买卖合同有效。 (责任编辑：admin)为什么“农民房”买卖合同是无效合同？时间:2011-09-13 02:04来源: 作者: 郑州律师 点击:11 375次 为什么农民房买卖合同是无效合同？精确一点来说，这一说法是不全面的，因为农民房买卖合同并非全部都是无效合同。那么，哪些农民房买卖合同是有效的呢？那就要看被买卖的农民房的产权性质和交易者本身的身份。 （一）已经取得红本房产证的农民房买卖合同有效。 2001年 为什么“”买卖合同是无效合同？精确一点来说，这一说法是不全面的，因为农民房买卖合同并非全部都是无效合同。那么，哪些农民房买卖合同是有效的呢？那就要看被买卖的农民房的产权性质和交易者本身的身份。（一）已经取得“红本”房产证的“农民房”买卖合同有效。2001年，针对深圳市私房（即所谓“农民房”）交易频繁、造成农民房买卖既成事实的大量存在，导致房地产交易市场权属混乱，纠纷频繁，不利于社会稳定的现象，为了厘清历史问题，进一步推进市场经济体制改革，发展成熟的现代交易体系，深圳市人大常委会通过了深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定。根据该规定，对缴纳了罚款、补签了合同、补交了地价款的农民房予以确权，发放房地产证。此外又根据合作建房、私房买卖、村民与非村民等不同情况，房地产证又分为所谓的“红本”、“绿本”。而所谓“红本”，实际上就是具备市场商品房条件的房屋的房地产证，与目前一般的房地产商开发销售的市场商品房并无二致，此类房屋当然可以自由买卖。从法理上来说，虽然此类房屋位置处于农民房比较集中的地方，但实际上已经不能算是“农民房”。此类“农民房”的买卖合同是符合法律规定，当然是有效的。（二）取得“绿本”房地产证的农民房不得买卖，抵押（典当）、出租须按有关规定办理。上文已经提到，所谓“绿本”也是经过深圳市政府确权的，但“绿本”房地产证受法律、政策限制，不得进行买卖，“绿本”封面明确表明“本证所记载的房地产不得买卖。抵押（典当）、出租须按有关规定办理”。值得深究的是，同样是农民房，为什么这类农民房不得买卖，而“红本”的就可以呢？实际上，上述深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定并没有对什么情况该发“红本”，什么情况该发“绿本”作出规定，也没有公开的文件说明该怎么发“红本”、“绿本”，所以是发“红本”还是“绿本”就只能是国土部门的内部规定了。深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定作为深圳市人大常委会发布的具有较高法律效力的地方性法规，对一套房屋是否能够流通，公民财