（自然地理学专业论文）河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究.pdf

河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 摘要 我国是一个农业大国，农业用地是人类赖以生存和发展且无法代替的重要生产资 料。土地问题一直都是影响国家稳定的一个首要问题。齄着国家的安定团结，经济繁 荣发展，土地市场作为基本生产要素市场走进社会主义市场。同时，暴露出很多问题， 如：土地管理体系、估价体系不健全，估价方法自身的局限性等等，我国农用地估价 的研究还有待于进一步深入。 本研究针对我国目前在农用地估价中所存在的问题，以深州市农用地基准地价评 估为例，在农用地估价规程指导下，根据深州市土地利用现状，在农用地定级的 基础上，基于地理信息系统( g i s ) 平台和数学统计软件s p s s 的支持，对不同估价技术 方法以及不同的数学模型进行对比研究，分析不同估价技术方法以及不同数学模型所 确立的基准地价的可信度，确定一个合理的基准地价，同时评估基准地价各影响因素 对地价的影响程度。为宗地的估价提供基础数据，为农用地估价体系走向合理化科学 化提供参考，促进土地市场走向规范化、法制化。 分析结果表明，构建的整体样本和分级别样本农地的五种模型中整体样本的线性 函数模型为最适模型，且线性函数模型与样点地价平均法结果基本持平。综合考虑样 点地价平均法是在定级基础上进行分区以样点形式得出基准地价，而线性函数模型是 一种确立在单元地价与定级指数、产投比间的关系，样点来自于定级而结果又与定级 指数紧密结合，同时引入一个反映农户技术管理水平的因子产投比，用产投比来 表征农户的管理水平。因此，在估价方法的最终选定上，本研究选用定级指数模型法 确定的整体线性模型函数。最后，通过对地价与定级因素的相关分析，表明道路通达 度、土体构型、中心城镇和表层质地与地价的相关性较强，灌溉水源与地价的相关性 最差。 本文创新点： 1 本研究利用统计学的方法对基准地价的评估方法进行了对比研究，并且在建立 模型的同时引入一个反映农户技术管理水平的因子产投比，来消除农户间技术与 管理水平差异。 2 本文建立的模型科学的解释了深州市农地价格与农地质量问的关系，并且通过 模型法可以快捷的计算出评估区域内任何一个地价单元的地价，也就是宗地地价，这 要比常规方式编制基准地价修正系数表来评估基准地块的价格，要方便的多，定级指 数模型法其可操作性和适用性较强。 3 本文在最后对地价的评估结果与定级影响因素从定量的角度进行了相关性分 析，从结论出发对各因素因子权重的确定从定性的角度给以佐证。 关键词：基准地价地价评估评估方法样点地价平均法定级指数模型法 h c o m p a r a t i v es t u d yo nt h eb a s i ca g r i c u l t u r a ll a n dp r i c ee v a l u a t i o n m e t h o di ns h e n z h o uo fh e b e ip r o v i n c e a b s t r a c t c h i n ai sal a r g ea g r i c u l t u r a lv a ) b n t r y , a n dt h ea g r i c u l t u r a ll a n di st h em o s ti m p o r t a n t m e a n so fp r o d u c t i o n t h el a n di s a l w a y so n eo fp r o b l e m so ft r o u b l i n gt h ec o u n t r y s t a b i l i z a t i o n t h el a n dm a r k e tw a l k si n t ot h es o c i a l i s tm a r k e ta l o n gw i t l lt h en a t i o na b i l i t y a n ds o l i d a r i t ya n dt h ee c o n o m i cp r o s p e r i t y b u ta tt h es a m et i m e ，i te x p o s e so u tm a n y p r o b l e m s , f o re x a m p l e sl a n dm a n a g e m e n ts y s t e ma n de v a l u a t i o ns y s t e md i s t e m p e r e d n e s s ， e v a l u a t i o nm e t h o dl i m i t a t i o na n ds oo n , s ot h es t u d yo fo u rc o u n t r yf a r m l a n de v a l u a t i o n m u s tb ee n h a n c c d b a s e do nt h eg i sa n ds p s s ，t a k i n gt h eb a s i ca g r i c u l t u r a ll a n dp r i e ee v a l u a t i o no f s h e n z h o uf o re x a m p l et h ep a p e rm a k e sc o m p a r a t i v es t u d yo nt h ed i f f e r e n te v a l u a t i o n m e t h o d sa n dd i f f e r e n tm a t hm o d e l si nt h et u t o ro f r e g u l a t i o n sf o rv a l u a t i o no n a g r i c u l t u r a ll a n d ) ) ，a n da n a l y s e st h eb a s i cl a n dp r i c er e l i a b i l i t yo fd i f f e r e n tm e t h o d sa n d m a t hm o d e l s ，a tl a s ta s c e r t a i n sr a t i o n a lr e s u l t s ，a tt h es 8 1 n et i m ea n a l y z i n gt h er e l a t i o n s h i p b e t w e e nl a n dp r i c ea n dg r a d ef a c t o r s a n dt h es t u d yp r o v i d e sb a s i cd a t af o rp a r c e l l a n d p r i e e , p r o v i d e sr e f e r e n c ef o rt h ee v a l u a t i o ns y s t e mr a t i o n a l i z a t i o n , a n dp r o m o t e sl a n d m a r k e ts t a n d a r d i z a t i o na n dl e g a l t h er e s u l t si n d i c a t et h a tt h ee n t i r e t ys a m p l el i n e a r i t ym o d e li st h em o s ts u i t a b l em o d e l ， a n dt h ep r i c ei sc l o s et ot h es a m p l i n gp o i n tl a n dp r i c ea v e r a g em e t h o d a n dc o n s i d e r i n gt h e s a m p l i n gp o i n tl a n dp r i c ea v e r a g em e t h o dt a k e st h el a n dp r i c eo nt h eb a s eo fg r a d i n g , b u t t h el i n e a r i t ym o d e le s t a b l i s h e so nt h ep d c c g r a d a t i o ni n d e x e sa n dr a t i oo f p r o d u c ea n dp u t , f u r t h e rm o r et h es a m p l i n gp o i n t sa r ef r o mg r a d a t i o na n dh a v ec l o s er e l a t i o nt og r a d a t i o n i n d e x ，a tt h es a m et i m ei ti m p o r t saf a c t o r t h er a t i oo fp r o d u c ea n dp u tt ot o k e nt h e f a r m e r sm a n a g e m e n tl e v e l s ot h ep a p e re s t a b l i s h e st h ee n t i r e t ys a m p l el i n e a r i t ym o d e l a t l a s tt h ec o r r e l a t i v ea n a l y s i si n d i c a t e st h a tt h e r ea r cs t r o n gc o r r e l a t i o nb e t w e e nt h er o a d u n o b s t r u c t e dd e g r e e , s o i lm a s ss t r u c t u r a l ，c e n t r a lu r b a n , s u r f a c et e x t u r ea n dp r i c e ；a n dt h e p r i c eh a sl i t t l ec o r r e l a t i o nw i t hi r r i g a t i o nw a t e rs o u r c e t h ei n n o v a t i o n si nt h i sp a p e ra r et h ef o l l o w i n g s ： 1 t h i sp a p e rm a k e sc o m p a r a t i v es t u d yo nt h ed i f f e r e n te v a l u a t i o nm e t h o d sa n dd i f f e r e n t m a t hm o d e l s ，a n di m p o r t saf a c t o r t h er a t i oo fp r o d u c ea n dp u tt ot o k e nt h ef a r m e r s m a n a g e m e n tl e v e l 2 t h em o d e le x p l a i n st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h ep r i c ea n dq u a l i t y , a n dw ec a n i l l c o n v e n i e n t l yf i g u r eo u tt h ep r i c eo fa n yl a n dp r i c eu n i tt h r o u g ht h i sm o d e l ，m e a n sz o n e l a n dp r i c e t h em e t h o di sm o r ec o n v e n i e n tt h a ng e n e r a lm e t h o d 3 t h i sp a p e rm a k e sq u a n t i t a t i v ec o r r e l a t i o na n a l y s i sb e t w e e nt h er e s u l t sa n dg r a d i n g i n f l u e n c ef a c t o r s ，a n dm a k e sq u a l i t a t i v ee v i d e n c ei nt r o t ht h ew e i g h to fe v e r yf a c t o rf r o m t h er e s u l t s k e yw o r d s ：t h eb a s i cl a n dp r i c e l a n dp r i c ee v a l u a t i o n e v a l u a t i n gm e t h o d t h e s a m p l i n gp o i n tl a n dp r i c ea v e r a g em e t h o dg r a d a t i o ni n d e x e sm o d e lm e t h o d 学位论文原创性声明 本人所提交的学位论文河北省深州市农用地基准地价评估方法比 较研究，是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的原创性成果。 除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经 发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体， 均己在文中标明。 本声明的法律后果由本人承担。 论文作者( 签名) ：璐驶岿 沙刁年j 月弓1 日 i 学位论文原创性确认书 学生墨i k 基i ：撕提交的学位论文河北省深州市农用地基准地价评估 方法比较研究，是在本人的指导下，由其独立进行研究工作所取得的 原创性成果。除文中已经注明引用的内容外，该论文不包含任何其他个 人或集体已经发表或撰写过的研究成果。 河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 1 农用地基准地价评估的意义与国内外研究现状 1 1 农用地基准地价评估的意义 1 1 1 农用地基准地价的内涵 1 1 1 1 土地价格 在我国土地所有权与使用权分离，决定了土地的使用权可以作为商品进入市场流 通，这样，土地就与一般商品一样具有价格。但由于土地的不可再生性、相对稀缺性、 位置固定性等特性的存在使土地价格又具有不同于一般商品的特性。比如土地的价格 随着周围环境的变化与经济的增长而增长；同样的一宗地，在不同的规划用途下，其 土地价格是不一样的等诸多的特性。 众所周知，土地价格就是地租资本化，即地租的购买价格。这种价格的实质就是 由于土地的不可再生性、相对稀缺性以及由此引起的土地所有权的垄断决定的1 1 1 。 因此，土地价格的本质就是一种购买土地权利的价格，具体指生产者、经营者、消费 者为获得土地使用权、所有权或收益权，向土地所有者或转让者支付的定数量的货 币。 1 1 1 2 农用地价格 1 1 1 2 1 农用地内涵 根据农用地估价规程，农用地是指直接用于生产的土地，包括耕地、林地、 草地、农田水利用地、养殖水面掣2 1 。农用地是农业的主要生产资料，直接参与农产 品的形成，其质量的优劣直接决定农作物的质量和经济收益，农用地具有以下特点： 1 农用地土地质量的影响因素区域差异大 对农业生产有影响的自然地理环境如光、水、土等因素是有很大地域差异的，同 时社会经济条件的不平衡性，也有很强的地域性。 2 土地的自然肥力是农用土地质量的基础 土地肥力是指土地能够提供和协调作物生长、发育所需的水分、养分、空气和热 量的能力，它直接影响作物的生命活动，决定作物的产量和质量，形成土地质量的差 河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 异。 3 农用地具有对各种农作物种植的适宜性和利用多样性 同样一块土地可以适合种植多种农作物；不同时期，人们对农产品的需求是不同 的，这就使农用地的利用形式表现出多样性，农用地的这一特点对土地利用的影响是 一个动态的平衡过程。 4 农用地土地质量的影响因素可分为长期稳定影响因素和短期易变因素 总的来说，农用地质量的影响因素可分为两大类：一类是长期稳定的因素，在短 时间内不宜改变的因素如自然条件、经济条件，这些因素只有在充分合理的利用条件 下，才能得到持续和较高的利用效益；另一类是较易受人为活动影响的易变土地特性， 如土地使用者通过追加劳动投入可以在短时间内改变土地的自然、经济属性，是土地 的生产能力发生改变。 1 1 1 2 2 农用地价格内涵 有学者认为，“农用地地价应是土地资源与其他诸如资金技术、劳动力、管理等 资源要素配置的结果，而且是资源配置最佳预期效益的体现。另外，由于土地利用既 是一个经济过程，又是一个生态过程，因此地价实质是土地生态经济价格”【3 1 。也有 学者认为，“农用地价格是指正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地自然因素、 社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格”。这两种说法都很有道理， 也各有侧重。 综合各学者的观点，笔者认为，农用地的价格是指在正常条件下，相对于估价期 日，主要依据市场交易价格，同时参照其自然、社会、经济和个别因素下所能实现的 价格。 根据上述对农用地价格的解释，农用地价格具有以下特征： 1 农用地的价格以土地的收益能力为价格的基础 农用地同时具有生产和收益两种能力，生产能力是指在特定自然条件下农用地生 产农产品的能力，而收益能力是指农用地获得多少纯收益的能力。由于农用土地的 生产力、生产成本、利用方式因地而异，从而导致土地纯收益的各不相同，也决定了 农用地价格的千差万别。 2 农用地价格具有地域性 2 河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 农用地的地域性很强，与周围的环境有着较为密切的联裂5 1 。如气候、土壤、地 质、交通等众多因素的变化，都会影响到农业生产状况，并且各因素之问是相互联系 和相互结合的。 3 农用地的价格具有递增趋势 在较长的时期内，各种农作物的生产成本是随着技术的进步和劳动生产力的提高 而降低的。同时，土地资源的稀缺性和土地供给的固定性，使土地价格具有按需求增 长的必然性【6 1 。 1 1 1 2 3 农用地价格体系 按照不同的标准农用地的价格有多种分类体系，笔者认为我国农用地实行两权分 离，所以按照权利状况对农用地价格进行分类，构建价格体系。 土地权利是一种权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权和抵押权等。 相应的土地价格可分为土地所有权价格、使用权价格、租赁价格和抵押价格。其中， 土地所有权价格是一种土地所有权转移的价格，使用权价格是在一定期限中持有土地 使用权、收益权所形成的一种价格。 根据所有权是否转移分为两类，根据用途是否改变分为两种情况，并将两类关系 与两种情况组合为四种地价定义。体系如图l1 7 1 ： 农用地价格 不转变用途流转li转变用途流转 有限年期所有jj 无限年期所有ji 有限年期所有ji 无限年期所有 权不变 i 权变 il 权不变 il 权变 集体内部农用il 集体外部农用li 集体内农用地li 集体外农用地 地包租价 fj 地流转价 ji 转用价 ji转用价 图l 农用地价格体系 在所有权没有发生改变时，分为土地用途不发生改变的集体内部农用地包租价和 土地用途发生改变的集体内农用地转用价格：而所有权发生改变时，分为土地用途不 发生改变的集体外部农用地流转价和转变用途的集体外农用地转用价格。其中，集体 3 河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 外农用地无限期转用价格即为下面一个概念，农用地基准地价。 1 1 1 3 农用地基准地价 根据农用地估价规程，农用地基准地价是指在正常条件下，针对农用地不同 级别或不同均质区片，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期r 的平均价格 口l 。可见，农用地基准地价是农用地使用权无限期流转( 用途不变) 的级别平均价格。 对于这一概念的理解可以从以下几个方面来理解。 i 农用地基准地价是一种区域性价格 测算基准地价时要是按土地级别或均质地域分别评估的，根据区域内合理的价格 的平均值，来表达区域内土地收益或土地租金、土地价格的平均水平。 2 ，农用地基准地价是一种分用途的价格 在同一个区域内，不同用途的土地，有着不同的基准地价，所以要分用途对该区 域进行测算。 当所评价区域各级别土地利用类型单一时，只评估一种用途的基准地价：当各土 地级别有多种土地利用类型时，则需要分别评估不同用途的基准地价f 引。对于农用地 基准地价利用类型分类，笔者认为要从研究区域的主体土地利用类型和调查样点种植 作物的实际情况出发，来确定农用地基准地价利用的类型。并且对于耕地的分类，笔 者认为最佳的分类方式是分为旱地和水田两种类型，不宜在作细分。 3 农用地基准地价是一种平均价格 基准地价反映的是各区域各用途的平均价格水平。在某一区域内，具体的某一宗 地的价格是各不相同的，或高，或低。所以，用区域内合理的价格的平均值，来表达 的研究区域内土地收益或土地租金、土地价格的平均水平。 4 农用地基准地价具有时效性 农用地基准地价所反映的只是在估价期日下的平均开发程度、权利状况、市场供 求等影响下的区域平均价格水平 4 1 。它只是近期的，随着市场经济的发展，基准地价 势必会发生变化。为了符合基准地价的时效性和现实性，农用地基准地价调整周期一 般来说为两至三年，最多可延至六年。 4 河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 1 1 2 农用地基准地价评估意义 1 1 2 1 有利于农村土地市场的健康发育和土地价格体系的完善 改革开放以来，我国农村土地市场开始发展，出现了农用地转包、荒地使用权拍 卖、土地作价入股等土地使用权流转形式。但是，进行交易时，由于没有合理的依据， 交易价格不尽合理，在一定程度上造成了市场紊乱。这十几年来，我国的土地市场一 直只局限于城镇国有土地，农用土地市场虽然一直存在，但一直与城镇土地市场相分 离，发展极为缓慢，未被纳入土地市场的经济轨道。这必然要进行农用地评估的研究， 逐步形成一整套农用地评价体系，建立起一套完整、公平、竞争的土地市场【9 】。 1 1 2 2 促进农用地的合理流转 目前农用地的流转存在两种方式，即农用地内部流转和农用地转为非农用地。农 地内部流转包括农用地用途的流转如退耕还林等，以及产权流转如土地转包、土地合 作经营、土地入股等；农用地转为非农建设包括农用地转为市地、农用地转为独立工 矿用地、农用地转为交通用地等【1 0 j 。合理科学的确定农用地价格能促进农地内部流转， 使得资金、技术、劳力等生产要素得到优化组合，在农用地和非农用地之间的流转中， 保障农民的生存权和财产权，给农民合理的补偿，同时为农业税费改制提供依据。 1 1 2 3 有利于征地制度改革 征地制度虽然已实行了很多年，但我国现行制度仍然缺乏科学的理论依据，使国 家、集体、农户、在土地利益的分配上存在很多矛盾，并在很大程度上影响土地市场 的建立。征地补偿与安置补偿应以农地价格为基础，农地估价工作的迸一步开展将有 效解决这一难题【j l 】。 1 1 2 4 有利于对农地的合理利用 农地市场的紊乱已造成农地资源的大量浪费，我国农地资源十分匮乏，后备资源 短缺。农用土地的定级估价可以为最少地占用优质耕地、基本农田保护区的划定、保 障耕地的数量和质量提供一个依据。所以科学的农用土地价格评估，对合理调整现有 建设用地、提高土地利用率、节约土地资源、保护耕地具有深远的战略意义。 5 河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 1 1 2 5 有利于社会稳定和环境保护 我国是一个农业大国，农业人口的安定影响整个社会的安定和团结。通过农用地 价格评估有利于提高农民的收益水平，从而提高农民的生活水平，这有助于我国的社 会安定团结，也有利于我国的社会经济的持续发展 4 1 。 由于对农用地的不合理利用，土壤污染和生态环境的破坏同益严重。对农用地价 格评价有利于促进更合理的利用土地，从而促使农民加强对农业生态环境的治理，使 农用地表现出更强的生态环境效益。 1 2 农用地基准地价评估理论基础与原则 1 2 1 评估理论基础 1 2 1 1 地租、地价理论 1 2 1 1 1 马克思地租、地价理论 英国古典政治经济学创始人威廉配第早在三百多年前出版的名著赋税论中 就地租问题进行了研究，在此书中首次提出，地租的本质是剩余劳动的产物，是剩余 价值的真正形式，同时也指出由于土壤肥沃程度和耕作技术的差异，以及土地距市场 远近不同，地租也是不一样的。他的地租理论为级差地租理论奠定了基础。英国古典 政治经济学的杰出代表大卫李嘉图，认为地租是劳动创造价值的一部分，但他只承 认级差地租，没有区分剩余价值和利润。 马克思是在批判和继承了古典政治经济学地租理论的基础上，提出了以劳动价值 论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。该理论可以概括为以下 几点： 1 马克思地租理论认为，地租是土地使用者在劳动中所创造的剩余价值被土地 所有者占有的部分，是土地所有权在经济上实现的形式。地租存在与否与土地利用方 式无关，只要有土地所有权存在，就存在地租。马克思指出：“不论地租有什么独特 的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形 式”。另一方面，地租的量却与土地的利用方式有关，不同的土地利用方式所能提供 地租量是不同的，所以地租直接影响土地用途的转换。 2 未经人类的开发自然状态的土地，没有投入人类劳动，是不存在价值的，也 6 河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 就没有价格。但是，土地却有着自己的特殊的属性，一旦经过人类勘测、开发、利用， 投入物化劳动和活劳动而创造新的使用价值，作为土地资源能为人类连续不断地提供 产品和服务，即产生地租。那么此时，谁垄断土地，谁就能得到土地的产品及服务。 因而谁要获得土地的产品及服务，就必须购买这种垄断土地的权利。这种权利一旦发 生转移，就出现了土地价格。购买土地的权利，实际上是购买一定时期土地的收益。 因此，土地价格就是土地将来所能产生的期望纯收益折算为现值的总和。换言之， 土地价格的本质就是若干年的土地纯收益即地租贴现值的总和【4 1 。 3 士地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供地租的购买价格。即土地价 格的本质就是若干年的土地纯收益即地租贴现值的总和，即土地价格是按一定利率还 原的地租，其中土地纯收益是指总收益扣除生产成本后的剩余值，用公式表示为：土 地价格= 土地纯收益土地还原利率。 地租和地价理论事实上是相互补充，不可分割的。地价是地租还原而得到，是未 来租金收益的现值之和。地价理论是建立在地租理论之上，以地租理论为土地估价提 供原理性和定性的指导作用：地租理论从质和量的方面解释地价的产生根源f 1 2 】。 1 2 1 1 2 现代西方地租地价理论 现代西方经济学的地租理论回避地租所反映的社会经济关系的本质，主要在影响 地租的因素及地租量的决定方面进行研斜1 2 】。运用边际分析、供求分析和数量分析进 行地租与地价理论研究，将生产过程视为多种变量不断变化的过程，在引入了区位平 衡概念基础上，运用数学模型建立了相应的地租模型，从而使分析更加量化【1 3 】。 现代西方经济学地租地价理论的主要代表人物有：萨缪尔森、巴洛维、阿兰索等。 萨缪尔森( p a s a m u c l s o n ) 是美国现代西方经济学的权威代表人物之一。他认 为地租是为使用土地所付的代价。土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土 地需求者之间的竞争【1 4 】。 巴洛维是美国现代土地经济学家，他在土地资源经济学不动产经济一书 中说：“地租可以简单的看做是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或 总成本之后余下的那一部分” 1 5 1 。 7 河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 1 2 1 2 区位理论 区位理论( l o c a t i o nt h e o r y ) 或称区位经济学( l o c a t i o ne c o n o m i c s ) ，是分析事 物在空间上的方位和距离的关系，研究一定社会经济活动中诸事物空自j 分布特征的一 个重要理论。在所有的区位理论中，对农用地影响最为深远的是德国经济学家冯杜 能，他于1 8 2 6 年完成了世界上第一部农业区位论专著孤立国对农业和国民经济关 系。杜能认为市场上农产品的销售价格决定经营的产品种类和经营方式；农产品的 销售成本为生产成本和运输成本之和；而运输费用又决定农产品的总生产成本。因此， 某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润，将由农业生产成本、农产品的市 场价格和把农产品从产地运到市场的费用三个因素所决定【5 1 。 根据区位理论，可以发现尽管某一事物的地理位置是固定不变的，但其区位受人 类社会经济活动的影响是相对的、可以变化的。因而不同区位的农用地的价值存在很 大的差异。区位理论也是建立农用地价格体系的理论基础。 1 2 2 评估原则f 2 】 1 预期收益原则 农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 2 替代原则 农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农 用的交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。 3 报酬递增递减原则 报酬递增递减原则是指在技术不变，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地 不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量( 边际报酬) 迟早会出现下降。在投入 水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一 数值以后，若继续增加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加，甚至还会出 现下降现象。这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。 4 贡献原则 农用地的总收益是由土地、劳动力、资本、经营管理等各种投入要素共同作用的 结果，估价时要充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水平。 河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 5 合理有效利用原则 是指在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式应能充分发挥其土地的效用， 产生良好的经济效益，而且要保持土地质量不下降，并对周围土地利用不会造成负面 影响或危害。 判断和确定农用地合理有效利用方式应考虑： 持续的使用：根据农用地所处的区域环境和自身条件，所确定的农用地利用 方式应是可持续的。 有效的使用：在已确定的利用方式下，农用地所产生的经济效益应是最佳的。 合法的使用；合理有效的农用地利用方式，应符合现行的法规、政策、规划 等规定。 6 变动原则 是指农用地价格是由各种价格影响因素相互作用而形成的，这些价格影响因素经 常在变化，农用地价格就在这些价格影响因素的不断变化中形成。估价人员应把握估 价影响因素及价格变化规律，准确地评估价格。 7 供需原则 是指农用地应以农用地市场供需决定农用地价格为依据，同时充分考虑农用地供 需的特殊性和农用地市场的地域性。 1 3 农用地基准地价评估方法研究现状 1 3 1 国内农用地价格研究现状 1 3 1 1 农地估价发展与现状 其实，。最早的土地估价理论与实践就起始于农地估价。早在我国上古时代就有按 土壤色泽、性质和水分状况，进行土地生产力的估价和分类的记录。例如在尚书禹 贡中记载，公元前2 1 0 0 年时，夏禹治水后曾按土色、质地和水分将农用地划分为 九等，并依其肥力制定相应得贡赋等级。同样，在管子地员篇中也有当时黄河 流域及长江中下游土壤定级估价的实际记载。早在宋代，早有“民间买田之初必以租 定价”、“不以亩为价而随租以为价”的论点。这是我国最早的农地收益价格估价理 论思想，但未形成系统的理论体系。这些都是农用地估价的基础。新中国成立以后， 9 河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 土地成为公有制，不进行买卖，故没有形成土地市场。8 0 年代以来，随着改革开放， 土地市场开始形成并逐步走向成熟，农用地的评价也逐步走向正规。7 0 年代末8 0 年 代初，为了合理利用上地，形成两个农用地评价体系：全国第二次土壤普查暂行技术 规程中的土地生产力分级和l ：1 0 0 万土地资源图分类系统；1 9 8 6 年中国农牧渔业部 土管局、中国农业工程研究设计院等单位研究制定了县级土地评价技术规程( 试行 草案) 。1 9 9 5 年，原国家土地管理局颁布了农用地分等定级规程( 试行) 。 1 3 1 2 农地估价方法研究现状 我国现行农用地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、 评分估价法、模型法、基准地块法等。对于这些传统的方法，笔者在这里不在陈述， 许多专家在此基础上进行了延伸与探讨。 倪绍祥，秦昆等以南京市六合县玉带乡为例对农耕地地价评估方法进往了新的探 讨，提出农耕地区域的平均分值地价测算方法，计算公式为： 置= 丢喜w 式中：k 为平均分值地价，p 为参照田块的地价，f 为参照田块的总分值，n 为农 耕地区域的参照网块数。 此方法在划分农耕地区域和选定参照田块的基础上，通过评估参照田块地价，建 立地价评估因素因子体系及实现因子的等级化和分值化。然后以参照田块的总分值为 基础计算农耕地区域的平均分值地价，再逐一评估出其它田块的地价【1 6 1 。 单胜道，吴次芳等以西方经济学中的外部经济理论为基础提出农用地外部地价 论。假设土地外部价格为0 ，则o = 巨d l ，式中：e 3 为额外收益价格，0 。为外溢 收益价格。潜在的较优状态下的地价为圪= y q c 2 一g ，式中：v p 为潜在价格，y 为新用途或者环境的收益，c ，为新用途或者环境的费用及正常利润，c 。为维护和管理 费用与经营报酬，c 。旧用途或者环境的改变费用【1 7 1 。 宋敏，横川洋，胡柏用假设市场评价法( c o n t i n e n tv a l u a t i o nm e t h o d ，简称 c v m ) 评价农用地外部效益。c 是通过对不能在市场上交易的公共财产( 如农地的空 气净化机能等外部效益) 假设一种市场，让被调查者假想自己作为该市场的当事人。 为了保证自己的效用恒定在一定的水平上，根据各项消费则对自己带来的效用，对待 评估的公共则的供给量( 或质) 的变化的支付愿望( w i l l i n g n e s st op a y ，w t p ) 或者获取补偿的愿望值( w i l l i n g n e s st oa c c e p t ，w t a ) ，作出回答，研究者据此评 1 0 河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 估该公共财的价值方法。建立农地的外部效益评价模型为：尸= f ( x ，z ，) ，x 。为农地 公益往机能的特征向量，可以通过精心的调查设计保证其均一( 常量) ：z 。为被调查者 的个人特征向量【1 8 】。 河南省土地助测规划院刘慧芳工程师试图通过探讨农地内部流转价格与农地转 用价格的构成及量化方法，迸一步拓宽农地估价的思路和应用领域。提出农地转用价 格可表示为：壤= 以力+ 曰+ a ，式中：p # 为农地转用价格，x 为农地级别综合作用 分值，b 为农地社会保障价值，a 为农地社会稳定功能价值，其中f ( x ) 为农地质量价 格。 国家建设征用农民集体所有土地，对失去土地的农民进行安置补偿的最好办法应 是替农民支付养老保险金，以充分保障失去土地的农民的生存权利，可按下式计算每 人保险费趸交金额，作为农地社会保障价值。 艺= ( + 6 + y 女+ c ) + m ，m 。 式中；y 。为平均年龄为a 时保险费趸交金额；y * 为a 年龄男性公民保险费趸交 金额基数：y t 为a 年龄女性公民保险费趸交金额基数；b 为男性人口占总人口的比例； c 为女性人口占总人口的比例；m i 为月保险费领取标准；地为月保险费基数( 取1 0 0 ) 【1 9 1 。 中国农业大学资源与环境学院任浩，郝晋岷等分析了剪刀差对农地价格的影响， 以收益还原法概算了2 0 0 0 年全国农用地的“剪刀差”修正前后的价格郾l 。运用可比 劳动法量化工农业产品剪刀差，计算公式为： 剪刀差的绝对量= ( 3 1 业品总价格一工业品总价值) + ( 农产品总价值一农产品总价 格) 剪刀差的相对量= ( 工业品高于价值部分的价格工业晶总价值) ：| l o o + ( 农产品 低于价值部分的价格农产品总价值) * 1 0 0 修正后的农地总收益= 修正前的农地总收益农产品价格低于价值的幅度 修正后的农地总费用= 修正前的农地总费用( 1 + - i - 业品价格高于价值的幅度) 农地价格= ( 剪刀差修正后的农地总收益一剪刀差修正后的农地总费用) 还原率 中国农业大学李芳芳等对我国农用地估价现状和估价方法的分析，从农用地估价 与g i s 技术结合的客观需求与技术可行性出发，总结目前同类系统的开发模式，以农 用地价格学、信息系统学和计量地理学为基础，探讨基于地理信息技术实现农用地估 河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 价在方法上的创新，基于组件式g i s 平台s u p e r m a p 开发经验进一步分析其技术实现 过程【2 l 】。 唐焱、吴群等引入c - d 生产函数模型进行农用地价格的实证研究，运用c d 生产 函数测算农业生产在即定投入水平下的理论总收益，将劳动投入、资本投入及其他因 素对农业总收益的贡献剥离出来，以农用地对总收益的贡献为依据计算农用地纯收 益，在一定程度上可以消除因农民生产技能、生产投入及管理水平的个体差异所引起 的农业产出的差异，使测算的农用地价格更能反映在一定自然因素、社会经济因素下 农用地所能实现的价格埘。同时，对投入一产出法和c - d 生产函数法的计算结果进行 比较，说明基于c d 生产函数的农用地估价更为准确。 1 3 2 国外农用地价格研究现状 1 3 2 1 农地估价发展与现状 国外农地评估体系的产生也有两千多年的历史。在古希腊、埃及、罗马古国的文 献资料里，有关于农用地划分成各种等级记载 2 3 1 。国外最早申报农地估价见于1 5 世 纪莫斯科公园的税册，这一中央集权制的封建国家，为了给官员、贵族平等地分封土 地、敛取赋税，将耕地分为上、中、下三等，并造册登记。对农用地定级估价最早做 出全面系统阐述的是1 8 8 6 年俄罗斯道库恰耶夫的著作尼日格勒州土地鉴定材料， 其方法体系目前仍在应用。德国财政部1 9 3 4 年提出“农用地评价条例”，对农用地 定级估价方法作了论述。1 9 6 1 年，美国农业部土壤保持局正式颁布了土地潜力分类 系统，这是世界上第一个较为全面的土地评价系统，它以农业生产为目的，主要从土 壤的特征出发来进行土地潜力评价，分为潜力级、潜力亚级和潜力单位三级评价体系。 世界上许多国家，尤其是英语系统的国家纷纷采用美国的土地潜力分级体系，进行本 国的土地资源评价。7 0 年代，随着更广泛的资源调查和遥感等技术手段在资源调查 中的应用，积累了大量涵盖丰富地理信息的图件，为土地调查创造了便利的条件。随 着科技革命的冲击和人口的剧增，使得农业用地和非农业用地之间矛盾日益尖锐，从 而导致土壤退化、环境恶化、土地资产损失严重，土地问题引起了全球的重视。农用 地的定级估价不再仅仅是为了赋税，而是旨在实现土地资源在城镇和农村、农业和非 农产业之间以及农村及农业内部的合理分配，从而提高土地资产运行效率和土地利用 的生态经济效果，农用地的定级估价就更为复杂和迫切。 2 河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 1 3 2 2 农地估价方法研究现状 德国农学专家，农业经济学创始人a l b r e c h tt h a e r 在他1 8 1 3 年发表的牧场收 益探讨一书中首创土壤生产力估价 2 4 1 。此方法是历史上农用地价格评估得主要研究 方法。所谓土壤生产力，并非货币收益，而是作物生产力大小，估价方法是将地质学 上土壤分为1 0 等级，并配合栽培作物之种类而就各等级赋予评点数，然后再按每点 价格折算为农用地价格，这一理论得到很多学者的赞同，并在此基础上发展了t h a e r 的土地生产力估价法。 传统的收益还原法创立于距今3 0 0 多年i j 订，当时欧美各国仍处于农业社会，一般 来讲，典型的农地的收益价格除考虑每年相对固定的生产纯收益及适当的还原利率 外，比较适合于农用地【2 4 】。 近几十年学者在不断完善这两种传统估价方法基础上有所创新，主要是将数学模 型应用于农用地价格评估方法中。 到了2 0 世纪之交，一些学者开始采用现在看来十分简单的数学模型研究地价问 题，f r a n c i sg a l t o n 曾用相关分析解释地价的早期工作，为土地估价人员进行各种 因素的复杂程度提供了便利。到2 0 世纪3 0 年代，h a a s 和w a l l a c e 运用回归技术来 界定建筑物、土地等级、土地生产力及距离市场远近对土地价格的贡献份额，从而引 发了以后大量的研究。 1 9 7 4 年r o s e n 所提出的h e d o n i c 法使土地价格评估取得了很大发展。h e d o n i c 法一般是在反映某地块特定指标体系指标值已知的情况下，认为该地块的价格是该地 块各属性价值的集合f 2 5 1 。h e d o n i c 模型可描述为： p = g ( z ：f 3 ) + p 式中：p 为每英亩农用地的销售价格，z = ( z 。，z 。) 表示与地块其他相关市场 因素有关的特征值，b 为被估计的参数向量值，l i 是附有逻辑斯蒂分布的随机变量。 1 9 9 1 年t e g e n e 构建了农地价格自动纠错模型，农地价格和货币租金可整合为一 个变量，整合后应用到计量经济方法建立的自动纠错模型中【2 6 1 ： p = b r 该公式表示农地价格与农地收益之间的关系，式中：p 为农地价格，r 为农地收 益，b 为实际利率的倒数。 1 3 河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 农地价格自动纠错模型假设b = p = o a s ，= a + f l t + p s f - i + 8 i a s i - l + “ 扭l 式中：s 代表可整合的变量p 和r ；u 。为白噪音。