（人文地理学专业论文）城市地价指数编制研究以重庆市为例.pdf

f 城市地价指数编制研究 以重庆市为例 内容摘要 y 3 5 6 2 3 j 学科专业：人文地理学 研究方向：国土资源管理与区域开发 指导教师：邱道持教授 研究生t 田永中( 9 7 1 1 0 ) ， f 地价指数是指一个城市或地区土地价格随时间变化的趋势和幅度的相对 数，它能够直接或间接地透射出土地市场的有关价格、数量的变动信息，是政 府管理、调控土地市场的重要依据，也是企业投资决策的重要参考。它对于城 市基准地价调整、土地估价期曰修正、土地增值税的征收都有着重要的意义。 随着我国土地使用制度的改革以及地产市场的建立和发育，地价在社会经济发 展中的作用越来越受到重视，应用指数分析方法研究地价的变动和发展趋势成 为地价管理和地产评估中急待解决的问题。尽管地价指数与其它物价指数有许 多相似之处，但是由于地价自身的特殊性质，地价指数在编制方法上与其它物 价指数又有很大的不同。对城市地价指数的编制，在国外及我国的台湾、香港 地区则早已开始，而我国大陆地区对城市地价指数的研究和测算才刚刚起步。 数的 生活 价指 数研究中存在的主要问题。 第二部分1 7 地价指数编制的理论基础： 地价指数的编制是建立在一定的理论基础之上，这些理论包括两个方面： 一是有关土地价格的理论，如地租理论、地价理论、区位理论；二是有关指数 编制的统计学理论，如指数理论、抽样理论。 第三部分，地价指教编制的关键技术问题： 体部分就地价指数编制中的一些关键技术问题进行了探讨。这些问题包括 地价指数基期的确定与报告周期的选择、地价内涵的统一、地价指数体系建设 以及地价指数编制的技术路线。 第四部分d 地价指数信息采集技术方案： f 该部分是全文的核心和关键，它详细论述了地价指数信息在空间上如何配 置、地价信息的结构、地价信息的来源以及地价信息采集的行动方式。 第五部分t i 地价指数编制程序与方法： 施过对资料的收集，特别是样点地价资料的收集与整理，采用修正系数法， 将样点地价修正到同一地价内涵，并对修正后的地价进行检验，然后计算分类 平均地价和城市平均地价。在对指数计算公式对比分析的基础上，最终选择了 平均指标指数公式，编制出重庆市分类地价指数和地价总指数。 第六部分j 地价指数分析。 风部分首先分析了各期地价指数的变化特点，并将地价指数与其它物价指 数进行了对比研究，论证了重庆市地价指数正确地反映出重庆她产市场的变化 情况，并对地价指数的变化机制进行了分析，最后采用定量与定性相结合的办 法预测了未来两个报告期的地价指数。 本文针对城市地价指数编制研究中存在的主要问题，着重解决了地价指数 编制过程中的两个最关键问题：地价指数信息的采集与指数计算方法。其中有 突破性的是地价信息的空间配置，它强调了地价信息配置在地价指数编制中的 关键作用，并就地价信息总量及其在土地用途、级别和在城市各区域中的配置 进行了详细的论述，在综合平衡的基础上，提出了重庆市地价信息配置方案。 在地价信息结构上，主张以评估地价为主，其它地价为辅：对指数计算方法， 主张采用平均指标指数公式。 本文是在我国地价指数研究刚刚起步、全国尚无地价指数编制规范的情况 下，摸索出了切实可行的地价指数编制途径，它不但从理论上进行了研究，而 且更加注重实际，从而不仅使编制过程具有可操作性，而且还使得所编制的地 价指数能够科学、客观、敏感地反映地产市场的变化情况。该研究为我国各城 市地价指数的编制工作提供了有益的经验和模式。p 、一一 关键词t地价指数编制重庆市配置 a s t u d y o nt h eu r b a np r i c ei n d e x o r g a n i z a t i o n - - - - t a k i n gc h o n g q i n gm u n i c i p a l i t y a se x a m p l e a b s t r a c t m a j o r ：h u m a n j 3 e o g r a p h y d i r e c t i o n ：l a n dm a n a g e m e n ta n d r e g i o n a ld e v e l o p m e n t t u t o r ：p r o f e s s o rq i ud a o c h i p o s t g r a d u a t e ：t i a ny o n g z h o n g ( 9 7 11 0 ) l a n d p r i c ei n d e xi sar e l a t i v en u m b e r t h a ts h o w st h e 仃e n da n d r a n g eo f1 a n dp r i c e c h a n g i n gw i t ht h et i m eo f ac i t yo rr e g i o n i tc a nr e f l e c tt h ei n f o r m a t i o no f c h a n g e a b o u tp r i c ea n dq u a n t i t yi nl a n dm a r k e td i r e c t l ya n di n d i r e c t l y i ti st h ep r i m a r y s t a n d a r da c c o r d i n gt ow h i c ht h eg o v e r n m e n tm a k e sd e c i s i o n so nm a n a g i n ga n d c o n t r o l l i n gt h el a n dm a r k e ta n di t i sa l s ot h ei m p o r t a n tr e f e r e n c ef o re n t e r p r i s e st o i n v e s t i th a sg r e a ts i g n i f i c a n c ef o rt h el a n db a s ep r i c ea d j u s t m e n ta n dd a t ea m e n d m e n t o fi a n de v a l u a t i o na n df o rc o l l e c t i n gt h el a n da d d e dt a x w i t ht h er e f o r mo fl a n du s e s v s t e ma n dt h ee s t a b l i s h m e n ta n dd e v e l o p m e n to fl a n dm a r k e t , t h ef i m e d o no fl a n d p r i c ei nt h es o c i a le c o n o m yb e c o m e sm o r ea n dm o r ea p p r e c i a t e d h o wt oa p p l yt h e a n a l y t i cm e t h o do fi n d e xt os t u d yt h ec h a n g ea n dd e v e l o p m e n th a sb e c o m eau r g e n t p r o b l e mo fl a n d e dp r o p e r t ye v a l u a t i o na n dl a n dp r i c em a n a g e m e n t a l t h o u 幽l a n d p r i c ei n d e x h a sm u c h s i m i l a r i t yt ot h eo t h e rp r i c ei n d e x i ta l s oh a v e m u c hd i 虢r e n c ei n t h eo r g a n i z a t i o nm e t h o db e c a u s eo fi t s s p e c i a lf e a t u r e s p e o p l ew h oi na b r o a da n d t a i w a na n dh o n g k o n gd i s t r i c th a v eb e g u n o r g a n i z i n gt h eu r b a nl a n dp r i c ei n d e xf o ra l o n gt i m e ，b u tw e d or e s e a r c ho na n dc a l c u l a t ei tl u s tf o ras h o r tt i m ei no u ri n l a n d b a s i n g o nt h e s ec o n d i t i o n s ，c o n t a c t i n gt h ef a c to f c h o n g q i n g , t h i sa r t i c l ed i s c u s s e st h e o r g a n i z a t i o nm e t h o do f u r b a nl a u dp r i c ei n d e xd e t a i l e d l y i tc o n s i s t so f s i xp a r t s ： i np a r to n e ：t h ei n t r o d u c t i o no f t h el a n dp r i c er e s e a r c h f i r s t l y , t h i sp a r tm a k e st h ec o n c e p to f t h el a n dp r i c ei n d e xd e f i n i t e i ta n a l y z e si t s b a s i cc h a r a c t e r i s t i ca n dm a i nf u n c t i o ni ns o c i e t y m o r e o v e r , i ta c c o u n t st h ep r e s e n t s i t u a t i o na th o m ea n da b r o a do f t h el a n dp r i c ei n d e xr e s e a r c h i tr a i s e ss o m ei m p o r t a n t p r o b l e m s i nt h el a n dp r i c ei n d e xr e s e a r c hn o w a d a y s i np a r tt w o ：t h eb a s i ct h e o r yo fl a n dp r i c ei n d e xo r g a n i z a t i o n t h eo r g a n i z a t i o no fl a n dp r i c ei n d e xi sb a s e do ns o m es p e c i a lt h e o r i e sw h i c h i n c l u d et w o a s p e c t s ：o n ei st h et h e o r yr e l a t i v et ol a n dp r i c es u c ha st h e o r yo fr e n t p r i c e a n dr e g i o n a ll o c a t i o n t h eo t h e ri ss t a t i s t i c a lt h e o r yr e l a t i v et oi n d e xo r g a n i z a t i o ns u c h a st h et h e o r yo fi n d e xa n d s p o t - c h e c k i np a r tt h r e e ：t h ek e yt e c h n i e a lp r o b l e mo f t h el a n dp r i c ei n d e xo r g a n i z a t i o n n l i sp a r td i s c u s s e ss o m ek e yt e c h n i c a lp r o b l e m si nt h eo r g a n i z a t i o no fl a n dp r i c e i n d e x ，w h i c hc o n t a i n sd e f i n i n gt h eb a s i cd a t eo fl a n dp r i c ei n d e x ，s e l e c t i n gt h ep e r i o d o f r e p o r t ，u n i t i n gt h ei m p l i c a t i o no fl a n dp r i c e c o n s t r u c t i n gt h es y s t e mo f 也el a n d p r i c ei n d e x a n d a d o p t i n g t h et e c h n i c a lw a y o r g a n i z i n g i np a r tf o u r ：t h et e c h n i c a ls c h e m e o f c o l l e c t i n g t h el a n d p r i c ei n d e xi n f o r m a t i o n i ti st h ek e yo ft h i sa r t i c l e 、i ts u m m a r i z e ss y s t e m a t i c a l l yh o w t od i s p o s et h el a n d p r i c ei n d e xi n f o r m a t i o ni ns p a c e ，t h es t r u c t u r e ，t h es o u r c ea n dt h ew a yo fc o l l e c t i n g l a n d p r i c ei n f o r m a t i o n i np a r tf i v e ：t h ep r o c e d u r ea n dm e t h o do f l a n dp r i c ei n d e xo r g a n i z a t i o n t h r o u g hc o l l e c t i n gm a t e r i a le s p e c i a l l yr e o r g a n i z i n gt h es a m p l el a n dp r i c em a t e r i a l a n da p p l y i n gt h er e c t i f yc o e f f i c i e n tm e t h o d ，i ta m e n d st h es a m p l el a n dp r i c et ot h e s a m el a n dp r i c e i m p l i c a t i o na n d t e s t st h ea m e n d e dl a n dp r i c e ，t h e nc a l c u l a t et h e c l a s s i c a la n dt h ec i t y s a v e r a g el a n dp r i c e b a s i n go nt h ec o m p a r e da n a l y s i so ft h e i n d e xc a l c u l a t ef o r m u l a , w es e l e c ta v e r a g en o r mi n d e xf o r m u l aa n do r g a n i z et h e c l a s s i c a la n dt h et o t a li n d e xo f l a n d p r i c e a tl a s t i np a r ts i x ：t h el a n dp r i c ei n d e x a n a l y s i s f i r s t l y , t h i sp a r ta n a l y z e st h ef e a t u r eo ft h el a n dp r i c ei n d e xi ne v e r yp e r i o d m o r e o v e r i ts t u d i e sc o m p a r a b l yo nt h el a n dp r i c ei n d e xa n do t h e rp r i c ei n d e x i t d e m o n s t r a t e st h ec h a n g e a b l ec o n d i t i o no fl a n d e de s t a t ei nc h o n g q i n gi sr i g h tr e f l e c t e d b yi t sl a n dp r i c ei n d e x ，a n da n a l y z e st h ec h a n g e a b l er u l eo f l a n dp r i c ei n d e x f i n a l l y , i t p r e d i c t st h el a n dp r i c ei n d e xo fn e x tt w or e p o r tp e r i o d sb ya p p l y i n gt h eq u a n t i t a t i v e a n d q u a l i t a t i v em e t h o d s a i m i n ga tt h em a i np r o b l e m se x i s t e di nt h er e s e a r c ho fu r b a nl a n dp r i c ei n d e x o r g a n i z a t i o n ，t h i sa r t i c l ee m p h a s i so ns o l v i n gt w ok e yp r o b l e m s i nt h ec o u r s eo f l a n d p r i c ei n d e xo r g a n i z a t i o nw h i c ha c o l l e c t i n gl a n dp r i c ei n d e xi n f o r m a t i o na n d c a l c u l a t i n gm e t h o do fi n d e x t h es p a c i a ld i s p o s i t i o no fl a n dp r i c ei n f o r m a t i o ni s c r e a t i v e a m o n g t h e m i ts t r e s s e so nt h e k e yf u n c t i o n o fd i s p o s i n gl a n d p r i c e i n f o r m a t i o n i ta l s od i s c u s s e sd e t a i l e d l yt h et o t a la m o u n to fl a n dp r i c ei n f o r m a t i o na n d h o wt od i s p o s ei ti nv a r i a b l el a n da p p l i c a t i o n s ，g r a d e sa n da l e a so f c i t y b a s i n go n t h e c o m p r e h e n s i v eb a l a n c e ，i tr a i s e st h ep l a no fl a n dp r i c ei n f o r m a t i o nd i s p o s i t i o n i t a d v o c a t e se v a l u a t e dl a n dp r i c e p r i o rt oo t h e r st ot h es t r u c t u r eo f l a n dp r i c ei n f o r m a t i o n i ta l s oi n s i s t so n a p p l y i n ga v e r a g en o r m i n d e xf o r m u l at oc a l c u l a t et h ei n d e x 嘣sa r t i c l ee x p l o r e daf e a s i b l ew a yo fl a n dp r i c ei n d e xo r g a n i z a t i o no nt h e c o n d i t i o n st h a tl a n dp r i c ei n d e xr e s e a r c hi ss t i l lo nt h ef i r s ts t e pa n dh a sn os t a n d a r d so f t h eo r g a n i z a t i o ni no u rc o u n t r y i tn o t o n l ys t u d i e st h e o r y , b u ta l s op a y s m o r ea t t e n t i o n t or e a l i t y t h e r e f o r ei tm a k e st h eo r g a n i z a t i o np r a c t i c a la n dt h el a n dp r i c ei n d e xc a n r e f l e c tt h e c h a n g e a b l e c o n d i t i o no fl a n dm a r k e t s c i e n t i f i c a l l y , o b j e c t i v e l y a n d s e n s i t i v e l y t i l i sa r t i c l es u p p l i e sah e l p f u le x p e r i e n c ea n dp a t t e mo f t h eo r g a n i z a t i o nf o r o t h e rc i t i e s k e y w o r d s ：l a n d p r i c e i n d e x c h o n g q i n gm u n i c i p a l 姆 o r g a n i z a t i o n d i s p o s i t i o n 城市地价指数编制研究 以重庆市为例 1 地价指数研究概述 1 1 地价指数 1 1 1 概念 地价指数是指一个城市或地区土地价格随时间变化的趋势和幅度的相对 数。具体地说它是编制者对一定地域的地产市场上数量众多、条件各异的地价 资料进行收集、归纳、整理，计算出一组能够反映从基期到报告期地价变化情 况的相对数字。 1 1 2 基本特点 地价指数从本质上讲，它是一种物价指数。因此，它具有其它物价指数如 商品零售价格指数、房地产价格指数、股票指数的共同特征：都是一种相对数， 都反映一定事物的价格随时间变化的趋势和幅度。但是，由于土地具有不同于 一般商品的特殊性，土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，因此反映土 地价格变化情况的地价指数也具有与其他物价指数不同的特征。 总体趋势不断上升 首先，土地是一种不可再生的稀缺的自然资源，其经济供给弹性很小，而 同时，由于社会经济的发展和城市人口的增加，对土地的需求总是持续地增加； 其次，随着整个社会资本有机构成的提高，社会平均利润率逐渐下降，相应地 引起土地资本化率降低；另外，由于城市基础设施的建设，各类土地的投入增 加，土地收益能力得到增强。这些因素都能从根本上都造成地价呈不断上涨的 趋势，因此反映地价在不同时期动态对比的地价指数其总体趋势也将是不断上 升的。 测算周期长 在我国，由于土地公有，土地价格并非土地所有权价格，而是一定年期的 土地权利和收益的购买价格。土地使用权出让年限通常是4 0 7 0 年，房地产开 发的周期一般也要2 3 年，置业投资周期少则轧l o 年，长则2 0 - - - 3 0 年甚至5 0 6 0 年，土地价格是在过去至将来的长期影响下形成的，价格形成时问长且相对比 较困难，其变化不如一般物价那样迅速和剧烈，有一定惰性。这些特性决定了 地价指数不必按同或月来计算，只须按年、半年或季度来计算即可。 测算难度大 第，土地市场是不完全竞争的市场，土地价格的形成受主观因素的影响 很大，许多房地产交易为非正常的交易：第二，在地产市场中，纯粹的土地交 易很少，从地产市场中收集到的交易资料大多数是房地买卖和出租资料，要利 用这些资料，还必须借助估价手段，经过复杂的计算，从房地产价格和租金中 剥离出地价；第三，由于地价具有明显的地区性和个别性，不同等级或同等级 内的不同地块，不但价格千差万别，而且价格内涵也不一致，例如，有的是4 0 年出让价格，有的是7 0 年出让价格，有的是转让价格，有的是抵押价格， 因此，对这些地价还要从地价的构成因素上进行修正；另外，编制地价指数还 必须对地价信息进行抽样，如何抽样、样本在数量上和空间上如何配置，测算 时，各级各类样本的权重如何确定，都是很不容易解决的问题。所有这些都决 定了地价指数的测算远比一般物价指数的测算要困难得多。 1 1 3 主要作用 显示作用 由于地价指数是土地价格随时间变化的相对数，因此，有了地价指数，就 能够客观地显示各城市各类土地价格变化及其总体平均变化的情况，直接或间 接地透射出城市土地市场的有关价格水平和成交量的变动信息及地产市场的运 作态势，并可进一步预测未来地价变化情况。 政策导向作用 建立地价指数，各级政府就能够准确地掌握地产市场信息，根据地价指数 的波动制定相应的供地计划，适时调整土她供应政策，保证地产市场正常、健 康地运行，同时根据地价指数的信号，发挥土地价格管理的监督、预警和调控 作用，防止地产市场过大波动干扰社会经济的正常发展。 投资导向作用 地产作为重要的不动产和必须的生产要素，备受投资者的关注和重视。地 产投资虽然能够获得优厚的回报，但也存在着较大的风险。有了地价指数，投 资商就可以了解将要投资的地区的地价状况，从而准确地把握投资机会、选择 投资地点、决定投资的规模和结构，投资风险也就随之降低。这对于改善城市 投资环境、完善市场经济体制将起到非常重要的作用。 基准地价调整 代表一个区域平均地价水平的基准地价，它反映一定时期的价格标准，虽 然具有相对的稳定性，但也会随着社会经济的发展、城市基础设施的不断完善、 土地市场的同益发育而发生变化。中华人民共和国房地产管理法第三十二条 规定，基准地价“应当定期确定并公稚”。目前，我国县级以上城镇土地首次基 准地价评估工作基本结束，今后面临的任务是基准地价调整问题，而对基准地 价的调整，国内目前有三种基本思路：一是运用房地产交易资料，重新评估基 准地价。此种方法因为是在新的基础上重新评估，不仅需要大量的人力物力， 而且使基准地价缺乏连续性，不利于动态对比和研究；二是利用原定级估价成 果进行基准地价的修正和更新。它适用于房地产市场尚不发育、交易案例有限 的中小城市；三是通过编制地价指数，逐步调整基准地价。该方法可直接利用 地价指数进行修正，省时省力，能够保证基准地价的现势性，而且是一种科学 的方法。它适用于地产市场发育较早，房地产交易数量较多的大中城市。它也 是今后我国城镇基准地价调整的主要方法。 重庆市地产市场经过十多年的培育，逐渐得到发展，房地产交易活跃。1 9 9 2 年制定的基准地价方案，在繁荣土地市场、促进土地市场的健康发展、推进土 地使用制度改革等方面都发挥了积极的作用。1 9 9 7 年曾对它作过调整，但由于 多方面的原因未能正式公布。目前，重庆市正欲通过地价指数的编制来调整1 9 9 2 年基准地价。 宗地地价评估 地价指数是土地估价的重要参考。在宗地地价评估中，通常要对样点地价 进行期日修正，目前普遍的做法是在需要时临时抽几个地价样点来计算确定， 这样做随意性大、准确性差。有了地价指数，就可以很好地解决宗地地价评估 中的期日修正问题。其修正公式如下： p ：p o x i i o 式中：p 修正为估价期日的交易实例价格 p 。交易实例价格 i 估价期日的地价指数 i 。交易时期地价指数 科研 地价指数还可以为一些经济研究机构、科研人员提供有效的地产市场基础 数据。 1 2 地价指数研究的国内外现状 世界上研究地价指数的早期成果，当推美国经济学家文嘉登( w i n g g a r d e n l 的著作不动产价格( 1 9 2 7 ) 。在该书中，他首次就地价指数的概念、意义、 编制方法及过程等一系列问题进行了论述。1 9 7 8 年3 月( 昭和5 3 年3 月) ，日 本不动产研究所负责编制了r 本全国都市地价指数一书，并于九十年代开 始编制地价指数，它首先选取全国2 2 3 个城市( 市县) ( 包括所有中心城市) ， 按土地的实际用途分为商业、住宅、工业三大类，并根据区位、社会等因素， 每类又分为高、中、低三级，由注册不动产鉴定师选取标准地块并进行评估( 2 2 3 个城市中最高价的宗地也进行评估) 。每一地块评估的价格被认为是“公平市场 价”，评估的地块假定是空地，且按“最高最佳”使用方式开发。他们选取1 9 9 0 年3 月3 1 日为基期，每年测定两次，分别是3 月3 1 日和9 月3 0 日，公布的指 数有全国总指数、分类指数、6 个大城市指数、不含6 个大城市指数、各市县 指数等。 在德国，虽然目前尚无全国性的地价指数，但是有各城市测定的地价指数， 其编制机构一般都是各城市的不动产研究所或评估所，采用的样点地价为实际 的土地交易价格，编制的周期根据城市地产市场的活跃程度而定一般为一年 或半年。 在我国的台湾地区，地价指数的编制由“内政部”统一负责，它以1 9 9 2 年9 月3 0 日为基期，一年公布两次，分别为3 月3 1 日和9 月3 0 日，编制的方 法和过程与日本相似，其样点数据由各市县地政事务所评估，各级政府审核， 最后汇总“内政部”编制地价指数。其指数类型包括都市地价指数、分类指数， 地区总指数、分类指数、各市县总指数、分类指数和乡、镇、市区总指数等。 在台湾，理论界对地价指数的编制研究进行了积极的探索，来璋教授在台北 市地价问题研究、辛晚教授在台北市空地地价之研究的两篇文章中都对地 价指数的编制进行了专题研究，两位学者均以时间数列中的众数为基准，应用 简单平均法编制地价指数，用以衡量台北市的地价变动情况。 我国大陆，由于长期实行的是严禁土地买卖、出租的土地使用制度，土地 的配置方式也只有划拨，由于划拨土地是无偿的，因而整个社会根本就不存在 地价，更谈不上地价指数，对地价指数的研究几乎全是空白。随着我国土地使 用制度的改革，土地作为特殊商品开始进入流通领域，从而出现了作为让渡土 地使用权的经济补偿的土地价格。同时，随着我国土地有偿使用制度改革的进 一步深入以及地产市场的逐步发育，地价管理工作已经提上议事日程，地价的 宏观调控作用日益显著，应用指数分析方法研究地价的变动和发展趋势成为地 产评估和地价管理中急待解决的问题，地价指数编制的必要性更为突出。尽管 目前我国有关部门和地区编制并公布房地产价格指数，但是由于地价自身的特 殊性质和作用，以及我国房地产权分离的国情，房地产价格指数并不能反映地 产价格的变动情况及规律，因此不能用房地产价格指数来代替地价指数。近年 来，不少学者也着手研究地价指数问题并取得了初步成果。从目前来看，对地 价指数研究的专著还没有，研究成果大多散见于一些杂志及书籍的部分章节中， 如中国土地科学、国土经济、城市地产评估等，其中最早的当推中国 土地勘测规划院的邹晓云在1 9 9 6 年发表在中国土地科学第四期上的论我 4 国地价指数系统的建设。他在这篇文章中就地价指数的测算范围、地价内涵、 地价指数体系、测算方法等问题进行了论述。以后陆续有中国人民大学、西南 师范大学、南京农业大学、四川省国土勘测规划研究院等单位的学者从不同的 角度对地价指数编制中的各种问题进行了一系列探讨。 1 3 存在的问题 尽管人们对地价指数编制的研究进行了积极的、有益的探索，并已取得了 一定的成果，但总体上仍然显得很肤浅，其中还存在着明显的不足，编制过程 中还有许多急待解决的问题。 1 3 1 着重理论研究，但可操作性弱 这是目前地价指数编制研究中存在的一个普遍现象。许多学者都从理论的 高度简要论及了城市地价指数的概念、意义、编制过程及方法，但对编制过程 中的一些具体问题如地价信息的采集、分析、整理等却很少进行研究，因而使 整个研究成果缺乏可操作性，在实践中难于运用。我们知道，对地价指数研究 的根本目的就在于编制出地价指数。如果研究成果难于操作，就不能正确地编 制出地价指数，即使编制出地价指数，也会由于指数不能全面代表该城市地价 水平，不能敏感地反映地价的变化情况而无法运用。造成这一现象的主要原因 在于对这一问题的研究在我国还刚刚起步，地价指数的编制工作并未全面展开， 目前也只有极少数城市还在摸索，理论的研究还缺乏实践的“土壤”，还未在实 践中得到充实和完善。 i 3 2 编制模式中的问题 在地价指数编制的模式上，目前有两种基本类型；一是采用多因素综合评 定法。它是从影响城市地价的因素着眼，选择对城市地价变化发生作用的因素 ( 如土地取得成本、土地投入产出、土地供求关系、土地市场价格等) 和因子， 作为地价变化的鉴定指标，并计算各指标的分值，赋予相应权重，然后选用适 宜的模式确定地价指数；二是直接计算法。该方法通过对样点地价进行整理， 求取各种类型的平均地价，然后直接利用报告期的平均地价与基期相应的平均 地价之比作为地价指数。方法一从地价变化的原因着手来研究地价指数有其独 到之处。可用于计算城市地价总指数，但是由于影响地价的各因素、因子对不 同用途、不同级别的土地价格影响程度各不相同，因而难于计算分类、分级地 价指数。方法二的优点在于简单易懂，由于与其它物价指数的编制模式相似， 因而容易被人接受和理解，是目前、也将会是今后编制地价指数的主要模式， 但是该方法中对具体模式的选择还有较大的争论。 1 3 3 忽略了对地价样点配置的研究 地价样点是指用于测算地价指数而选取的能够代表城市地价水平的土地价 格样本。地价样点在城市空间、用地类型和各土地级别的配置情况，直接关系 到地价指数测算的准确性和代表性，地价样点的配置是地价指数编制中的核心 和关键，也是技术难点，而国内目前尚无人进行专门研究，这也是在理论上和 实践中都急需解决的问题。 1 3 4 对地价信息结构的片面认识 大多数学者，特别是我国大陆地区的学者，对测算地价指数的地价信息， 都主张全部采用市场交易价格，而忽视评估价格在地价指数测算中的重要作用， 这带有极大的片面性。他们忽视了一个简单的事实，那就是我国地产市场建立 不久，远未达到规范的程度，市场交易价格严重偏低。因此采用纯粹的市场交 易资料测算的地价指数不能反映城市真实的地价水平，而城市中广泛存在的评 估资料尽管含有一些主观因素，但通过城市土地估价委员会的确认，并采用一 定的数理统计方法排除异常评估地价，完全可以成为地价指数信息的主体部分。 2 地价指数编制的理论基础 地价指数编制的理论基础包括两个方面：一是有关土地价格的理论，包括 地租理论、地价理论、区位理论、边际转换理论、不动产估价理论等；二是有 关指数编制的统计学理论，包括指数理论、抽样理论等。 2 1 地租理论 地租理论起源于西方古典经济学。1 7 世纪后期，英国古典政治经济学创始 人威廉配第在其名著赋税论中指出：“劳动是财富之父，土地是财富之母。” 并认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入，为地租理论作出了开拓性 的贡献。此后，杜尔哥( r j t u r g o t ) 、亚当斯密( a s m i t h ) 、大卫李嘉图 ( d r i c a r d o ) 、詹姆斯安德森( j a n d e r s o n ) 等对地租理论不断地充实和完善， 特别是英国资产阶级经济学家詹姆斯安德森对级差地租理论作出了巨大贡献， 马克思称他为“地租理论的真正创始人”。安德森的级差地租理论主要包括三个 方面：一是他认为同一的市场价格是形成地租的前提；二是他发现了级差地租 i 和级差地租i i ，并对之进行了较为详尽的分析；三是他初步提示了地租和地 价的关系，指出“不是地租决定土地产品的价值，而是土地产品的价格决定地 租。”尽管安德森对级差地租作出了开拓性的贡献，但是由于他的阶级局限性， 否认资本主义土地私有权垄断的存在，从而否定了绝对地租。马克思在批判、 吸收古典地租理论基础上，根据劳动价值学，创立了科学的地租理论，认为地 租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形 式，是社会生产关系的反映。并指出资本主义地租的本质是剩余价值的分配形 式之一，其形式主要有绝对地租、级差地租和垄断地租。绝对地租是土地所有 者凭借土地所有权垄断所取得的地租；级差地租是指租用较好的土地所获得的 归土地所有者的超额利润。根据形成基础的差异，级差地租又可分为级差地租 i 和级差地租i i 。级差地租i 是由于土地肥沃程度和区位差异，等量资本投在 相同丽积不同地块上而产生的超额利润：级差地租是在同一地块上连续追加 投资，使该土地生产效率提高而产生的超额利润。马克思地租理论，尤其是级 差地租理论，是评估土地价格、编制地价指数的理论基础。 2 2 地价理论 马克思地租理论和地价理论是相互补充、密不可分的。地租理论对编制城 市地价指数起着定性化的指导作用，而地价理论则使该工作更接近模型化和定 量化。马克思地价理论主要包括以下几点：土地虽然不是劳动产品，没有价 值，但有使用价值，并存在价格，不过，这个价格不是土地的购买价格，而是 土地所提供的地租的购买价格。已利用的土地由土地物质和土地资本构成。 土地价格是地租的资本化。马克思指出“资本化的地租表现为土地价格”。用 公式表示为： p ：坠 r 式中：p 为地价 r 为地租 r 为土地资本化率。 通过对马克思地价理论的分析，可以得出，土地的价格是由若干年的土地 纯收益即地租贴现值的总和，它包括三个部分：真正的地租，即绝对地租和 相对地租：土地投资的折旧：土地投资的利息。 由于我国城镇土地所有权属于国家，不能直接进入市场，土地只能在不改 变其所有权的条件下进行土地使用权的让渡出让、转让和出租等，土地价 格实质是具有一定年期的土地使用权价格，即： p = 却一赤， 式中：p 为地价 r 为地租 r 为土地资本化率 n 为土地出让年限 由该式可以看出，当n 一。c 时，土地使用权出让金与土地所有权让渡的地 价( p = r r ) 接近。 根据地价理论，我们在编制地价指数时，可以从众多的地价信息中，准确 地计算出地价。 2 3 区位理论 区位是一个综合的概念，是自然地理位置、经济地理位置和交通地理位置 在空间地域上有机结合的具体表现。城市土地价格是由土地本身和投入其中的 土地资本的数量和结构决定的，它以土地本身的自然条件为基础，但往往更受 经济地理位置和交通地理位置的影响，并与一定地域空间上生产和生活的方便 程度呈正相关。 区位理论是关于区位的理论，是关于人类活动所占有场所的理论。它研究 人类活动的空间选择及空间内人类活动的组合，主要探索人类活动的一般空间 法则。其研究始于1 9 世纪2 0 3 0 年代，冯杜能( j h v t h u n o n ) 在研究农业 地利用类型及配置的基础上提出了农业区位论；韦伯( a w e b e r ) 在研究工业 企业选址的基础上提出了工业区位论；克里斯塔勒( w o h r i s t a l l e r ) 通过对区域 城镇体系各级中心地分布格局的研究，提出了中心地理论；廖什( a l o s c h ) 通过 将生产区位与市场结合起来，提出了市场区位论；而阿兰索( w a l o n s o ) 的竞 租理论则是从区位边际均衡和区位边际收益的角度推出了市场经济条件下城市 土地租金梯度曲线和同心圆土地利用模式。根据这些理论，影响城市土地区位 的主要因素包括繁华程度、通达程度、基础设施的完备度、人口密度等社会经 济因素，地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地等自然因 素以及城市规划等行政因素。在城市，由于土地区位不同，产生不同的使用价 值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大，不同行 业在同一位置上经济收益也相差很大。区位优劣成为衡量地租、地价高低的标 尺。它促使土地使用者在选用土地时，必须把自己所能在该土地上获得的区位 收益与所需支付的区位地租进行比较，然后选择与其经济水平相适应的地段， 从而使土地利用在地租、地价这一经济杠杆的自发调节下，不断进行用途转换， 最终形成土地收益和租金都趋向于最佳用途水平的合理的空间结构。因此，以 区位理论作指导，从区位条件入手，用因果关系的推理思路，根据各种条件下 形成的区位类型对不同区位土地产生的影响及其在空间上表现出的不同的使用 价值和价值，就能准确地把握土地价格，从而得出正确的地价指数。 2 4 指数理