（工商管理专业论文）房地产企业内部控制设计研究——以yh房地产公司为例.pdf

摘要 内部控制是由企业管理当局及全体员工在企业内部实施的，旨在保证企业的管理合 法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实 现发展战略。这一理念随着企业管理理论的发展而不断完善，从最早的内部牵制演变到 现在的内部控制整体框架，其坚持的五原则和五要素为内部控制制度设计提供了充足的 理论支持。 本文从研究内部控制制度理论入手，阐述了国内外内部控制理论的演变过程，分析 了我国房地产行业的的特点与房地产行业内部控制的现状，试图按照企业内部控制基 本规范的要求，对我国民营中小房地产企业的内部控制制度进行设计；并以y h 房地 产公司作为案例，试图对该公司的内部控制制度进行设计，并能为我国的其他民营中小 房地产企业进行内部控制制度建设提供借鉴作用。 全文共六章，分文四个部分。 第一章为第一部分，为绪论，首先提出问题，说明了研究房地产企业内部控制制度 设计的意义和历史必然性，并阐述了本文的研究思路、研究方法及可能的创新点。 第二部分由第二章和第三章组成，属于研究准备部分。为了对企业内部控制制度的 内涵有更好的理解，我们有必要对内部控制制度的发展历史作一个回顾。第二章对内部 控制理论的发展过程进行了阐述，着重对国内外的研究观点进行了剖析。第三章着重阐 述了国内房地产企业内部控制的特点，为房地产企业内部控制制度设计做准备。 第三部分由第四章、第五章组成，属于本文的主干篇。第四章着重阐述了国内房地 产企业内部控制的现状，并详细分析了这些现状产生的原因，为第五章进行实证研究做 准备。第五章根据现代企业内部控制理论和原则，按照企业内部控制基本规范及相 应指引对h y 房地产公司的内部控制制度进行设计，制订了比较完整的内部控制范本， 以供借鉴。 关键词：内部控制内部控制制度房地产企业内部控制 a b s t r a c t i n t e r n a lc o n t r o lb yt h ec o r p o r a t em a n a g e m e n ta u t h o r i t i e sa n da l lt h ee m p l o y e e sw i t h i n t h ee n t e r p r i s e ，d e s i g n e dt oe n s u r et h em a n a g e m e n to fc o r p o r a t el e g a lc o m p l i a n c e ，s e c u r i t y o fa s s e t s ，f i n a n c i a lr e p o r t i n ga n dr e l a t e di n f o r m a t i o ni st r u ea n dc o m p l e t e ，a n di m p r o v e o p e r a t i o n a le f f i c i e n c ya n de f f e c t i v e n e s s ，a n dp r o m o t ee n t e r p r i s ed e v e l o p m e n ts t r a t e g y t h i sc o n c e p tw i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h et h e o r yo fb u s i n e s sm a n a g e m e n ta n dc o n t i n u o u s i m p r o v e m e n t ，f r o mt h ee a r l i e s tt oc o n t a i nt h ei n t e r n a le v o l u t i o no ft h eo v e r a l lf r a m e w o r k o fi n t e r n a lc o n t r o l ，i t si n s i s t e n c eo nt h ef i v ep r i n c i p l e sa n dt h ef i v ee l e m e n t so fi n t e r n a l c o n t r o ls y s t e md e s i g np r o v i d e sa m p l et h e o r e ti c a ls u p p o r t f r o mt h es y s t e mo fi n t e r n a lc o n t r o lt h e o r y ，t h i sp a p e rd e s c r i b e dt h ee v o l u ti o no ft h e d o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a li n t e r n a lc o n t r o lt h e o r y ，t h es t a t u so ft h ec h a r a c t e r i s t i c so f c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dr e a le s t a t ei n d u s t r yi n t e r n a lc o n t r o l ，t r y i n gt oi n a c c o r d a n c ew i t ht h er e q u i r e m e n t so ft h ei n t e r n a lc o n t r o lb a s i cn o r m s ”，o fp r i v a t es m a l i a n dm e d i u m s i z e dr e a le s t a t ec o m p a n y si n t e r n a lc o n t r o ls y s t e md e s i g n ；t oy hr e a le s t a t e c o m p a n ya sac a s e ，t r y i n gt od e s i g nt h ec o m p a n y si n t e r n a l c o n t r o ls y s t e ma n di n t e r n a l c o n t r o ls y s t e mf o rc h i n a sp r i v a t es m a l la n dm e d i u m s i z e dr e a le s t a t ec o m p a n i e sp r o v i d e ar e f e r e n c e t h ef u llt e x to fat o t a lo fs ixc h a p t e r s ，ap e n n yf o u rp a r t s t h ef i r s tc h a p t e ro ft h ef i r s tp a r to ft h ei n t r o d u c t i o n ，f i r s to fa llt oa s kq u e s t i o n s ， e x p l a i nt h em e a n i n ga n dt h eh i s t o r i c a li n e v i t a b i l i t yo ft h es t u d yo fr e a le s t a t ew i t h i n i i i t h ee n t e r p r i s et oc o n t r o ls y s t e md e s i g n ，a n de x p o u n d e dt h ei d e ao ft h i sr e s e a r c h ，r e s e a r c h m e t h o d o l o g ya n di n n o v a t i o n t h es e c o n dp a r tc o n s i s t so fc h a p t e r si ia n di i i ，i st h ep r e p a r a t i o no ft h e s t u d ys e c t i o n i no r d e rt oh a v eab e t t e ru n d e r s t a n d i n go ft h ec o n n o t a ti o no ft h ei n t e r n a lc o n t r o ls y s t e m ， w en e e dt om a k ear e v i e wo ft h eh i s t o r yo ft h ed e v e l o p m e n to ft h ei n t e r n a lc o n t r o ls y s t e m c h a p t e ri id e s c r i b e dt h ep r o c e s so fd e v e l o p m e n to ft h ei n t e r n a lc o n t r o lt h e o r y ，t h ea n a l y s i s f o c u s e so nt h er e s e a r c hp o i n to fv i e wa th o m ea n da b r o a d t h et h i r dc h a p t e rf o c u s e so nt h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h ei n t e r n a lc o n t r o lo ft h ed o m e s t i c r e a le s t a t ee n t e r p r i s e st op r e p a r ef o rt h ei n t e r n a lc o n t r o ls y s t e md e s i g nf o rr e a le s t a t e t h et h i r dp a r to fc h a p t e ri v ，c h a p t e rv ，b e l o n g i n gt ot h eb a c k b o n ea r t i c l eo f t h i s a r t i c l e c h a p t e r4f o c u s e so nt h es t a t u so fi n t e r n a lc o n t r o lo ft h ed o m e s t i cr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s ，a n dad e t a i l e da n a l y s i so ft h ec a u s e so ft h e s es t a t u sq u o ，a ne m p i r i c a ls t u d y t op r e p a r ef o rt h ec h a p t e r c h a p t e rb a s e do nt h ei n t e r n a lc o n t r o l t h e o r ya n dp r i n c i p l e s o ft h em o d e r ne n t e r p r i s e ，a n dt h ec o r r e s p o n d i n gg u i d e l i n e si na c c o r d a n c ew i t ht h ei n t e r n a l c o n t r o lo ft h eb a s i cn o r m s ”o nt h et h em yr e a le s t a t ec o m p a n y si n t e r n a l c o n t r o l s y s t e m d e s i g n ，d e v e l o p e dar e l a t i v e l yc o m p l e t ei n t e r n a lc o n t r o lt e m p l a t ef o rt h ed r a w c h a p t e rv io fp a r ti v ，c o n c l u s i o n t h r o u g hf u r t h e ra n a l y s i so ft h ei n t e r n a lc o n t r 0 1 o fm a n a g e m e n tt h i n k i n ga n di t sl i m i t a t i o n s ，m a n a g e m e n to ft h ei n t e r n a lc o n t r o ls y s t e m d e v e l o p m e n tt r e n d sa n dd i r e c t i o nf o rt h ef u r t h e ri m p r o v e m e n to ft h ei n t e r n a lc o n t r o l s y s t e m i nt h er e a le s t a t ee n t e r p r is e s k e y w o r d s ：r e a le s t a t ee n t e r p r is e so fi n t e r n a lc o n t r o li n t e r n a lc o n t r o ls y s t e mo f i n t e r n a lc o n t r o l 第一章绪论 一、研究背景与意义 第一章绪论 自2 0 世纪9 0 年代末期以来，伴随着国家住房政策的改革，房地产行业逐渐发展壮 大起来。房地产行业的发展壮大必然带动了一系列相关产业的发展，比如建筑业、金融 业、制造业、能源、传媒等等，还可以提供大量的就业机会。事实上房地产业已经成为 我国经济发展的支柱产业，为我国经济发展和社会发展做出了巨大贡献。由于房地产行 业所涉及的产业链较长、投资较大、对于相关联产业影响较大，所以该行业对拉动我国 g d p 的增长以及增加地方财政收入方面做出了巨大贡献。在社会主义市场经济发展的实 际过程中，我国国民经济对房地产业的依赖更加凸显。 然而，长期以来我国房地产企业，特别是民营房地产企业对于内部控制重要性的认 识远远不够，企业把主要精力放在房屋开发建设和房屋销售上，忽视了看似不能产生直 接经济价值的内部控制制度的建设；很多房地产企业的内部控制环境弱化、内部控制意 识薄弱，法人治理结构形同虚设，缺乏相互制约的法律环境，企业管理者素质较低，尚 未形成自己特有的企业文化；还有一部分房地产企业虽然设立有自己的内部控制制度， 但是内部控制制度缺乏监督，从而使内部控制流于形式，内部控制的有效性和执行状况 不容乐观。 在世界金融危机的强大冲击和全球经济持续低迷的背景下，特别是2 0 1 0 年中旬以 来，随着我国房地产新政不断出台，房地产企业已经陷入经营困境，需求大幅度萎缩。 现阶段该行业市场前景很不明朗，销售滞缓，国家银根紧缩，企业资金回收缓慢，但是 相关的财务费用、土地出让金、建筑工程款等又不能拖欠，从而导致房地产行业资金日 益紧张。为了解决资金缺口问题，房地产企业采取了各种各样的融资手段，其中的高息 借款犹如饮鸩止渴，导致企业的金融风险特别是财务破产风险一触即发。在此现状下， 研究如何完善房地产企业地内部控制制度，从而增强房地产企业适应环境及抵抗风险的 能力，帮助企业安全渡过危机，就成为一个十分迫切而现实的问题。 由于我国市场经济的高速发展，市场竞争日趋激烈，因此一些不规范的行为屡屡发 生，严重困扰着我国经济的正常发展，探索其根本原因就是企业的内部控制没有充分发 挥作用。要想解决这一棘手问题，就必须建立和健全企业的内部控制制度，并合理保证 1 房地产企业内部控制设计研究一以y h 房地产公司为例 其能得到有效执行。为了促进企业内部控制制度的建设，国家有关部还发布了一系列相 关的规范和指导意见。2 0 0 1 年6 月，财政部颁布了内部控制规范，它是我国第一部关 于内部控制的统一的规范性文件。2 0 0 8 年6 月，财政部会同证监会、审计署、银监会、 保监会发布了企业内部控制基本规范，并随后又颁布了内部控制应用指引、内部控 制评价指引和内部控制审计指引等。这些规范和指引对于我们研究内部控制制度设计提 供了理论和政策依据。 二、研究内容 本文分析了当前房地产企业内部控制存在的问题，并以笔者所供职的h y 房房地产 公司为例，找出相应的对策，以化解当前房地产企业所面临的内部控制风险。 本文有六章，共分为四部分。 第一章为第一部分，为绪论，首先提出问题，说明了研究房地产企业内部控制制度 设计的意义和历史必然性，并阐述了本文的研究思路、研究方法及可能的创新点。 第二部分由第二章和第三章组成，属于研究准备部分。为了对企业内部控制制度的 内涵有更好的理解，我们有必要对内部控制制度的发展历史作一个回顾。第二章对内部 控制理论的发展过程进行了阐述，着重对国内外的研究观点进行了剖析。第三章着重阐 述了国内房地产企业内部控制的特点，为房地产企业内部控制制度设计做准备。 第三部分由第四章、第五章组成，属于本文的主干篇。第四章着重阐述了国内房地 产企业内部控制的现状，并详细分析了这些现状产生的原因，为第五章进行实证研究做 准备。第五章根据现代企业内部控制理论和原则，按照企业内部控制基本规范及相 应指引对h y 房房地产公司的内部控制制度进行设计，制订了比较完整的内部控制范本， 以供借鉴。 第六章为第四部分，为结束语。通过对内部控制管理思想及其局限性的进一步分析， 介绍了企业内部控制制度管理的发展趋势，为房地产企业内部控制制度的进一步完善指 明方向。 三、研究思路与方法 本文采用了规范研究的方法。首先，通过对企业内部控制发展进行探索，目的在于 揭示企业内部控制制度是企业自身业务发展和外部监管要求不断发展的产物。其次，随 2 第一章绪论 着时代的发展，我国的房地产行业正经历着市场环境、信息环境和政府管理体制的巨大 变化，因此旨在满足现代企业管理和房地产行业发展的需要的内控管理就显得尤为重 要。最后，通过对房地产企业内部控制的内容和框架结构进行分析研究，在此基础上提 出体现企业内部控制基本规范整体框架的房地产企业内部控制的完整体系，并尽力 结合我国的实际国情加以完善。 本文还采用了实证研究的方法，通过h 1 房房地产公司内部控制制度的设计，提出 房地产企业的内部控制整体框架，通过阅读分析案例，能为房地产企业提供内部控制制 度的范本作为借鉴。 四、创新点 本文通过对民营房地产企业y h 房地产公司内部控制制度的现状进行分析，指出 当前形势下房地产企业内部控制制度存在的问题，特别是投融资方面存在的问题，并结 合民营中小房地产企业的实际情况，设计出了一套符合民营中小房地产企业自身发展的 内部控制制度。笔者希望本文的研究成果，能对我国的民营中小房地产企业的内部控制 制度设计起到启示和指导作用，以增强其自身抵抗风险的能力。 3 第二章文献综述 第二章文献综述 一、国外内部控制研究观点 ( 一) 内部控制制度起源 “双人记账制度 最早是由古罗马帝国宫廷库房在记账时采用，它规定每发生一笔 经济业务要有两个人同时在账薄上进行记录，并按时进行对比考核，审查是否存在错误 和舞弊，以便对财产的支出进行控制。借贷复式记账法出现于1 5 世纪末，这一记账方 法的出现则标志着内部牵制走向了成熟。最早涉及内部控制的文献是1 9 2 9 年美国注册 会计师协会和联邦储备委员会修订发布的会计报表的验证；而1 9 3 6 年发布的独 立公共会计师对会计报表的审查 ( e x a m i n a t i o no ff i n a n c i a ls t a t e m e n t sb y i n d e p e n d e n tp u b l i ca c c o u n t a n t s ) ，对内部控制所下的定义为“为了保护公司现金和 其他资产的安全、简称账薄记录准确性而在公司内部采用的各种手段和方法。 ( 二) 美国内部控制的研究成果 1 内部控制的萌芽期出现于1 5 世纪末到2 0 世纪初，该时期属于内部牵制阶段。该 阶段的主要特点是责任分工，即每项经济业务发生后都要通过其他个人或部门进行交叉 检查和交叉控制：2 0 世纪4 0 年代至8 0 年代初是内部控制研究的成长期，该阶段属于 内部控制阶段。该时期内a i c p a 的审计委员会( 1 9 4 9 ) 首次对于内部控制下了个权威 性的定义：“内部控制是企业所制定的旨在保护资产、保证会计资料可靠性和准确性、 提高经营效率，推动管理部门所制定的各项政策得以贯彻执行的组织计划和相互配套的 各种方法及措施。”2 0 世纪8 0 年代( 发展期) ，属于内部控制结构阶段。1 9 8 8 年a i c p a 首次使用内部控制结构替代内部控制。2 0 世纪9 0 年代为内部控制研究的成熟期，此阶 段属于内部控制整体框架阶段一旧c o s o 报告。在此报告中提出了内部控制的五大要素 即：控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督。 2 最新成果全面风险管理阶段。c o s o 委员会于2 0 0 1 年成立了企业风险管理 ( e n t e r p r i s er i s km a n a g e m e n t ) 项目咨询委员会，并开始对企业风险进行研究。该时 5 房地产企业内部控制设计研究一以y 1 房地产公司为例 期里c o s o 委员会将企业内部控制理念与企业风险管理理论相互融合，认为内部控制是 企业风险管理必不可少的一部分。 另外，安然等财务舞弊事件的发生催生美国国会于2 0 0 2 年7 月发布了萨班斯一 奥克斯利法案，此后关于内控方面的问题成为政府监管部门、学术界和相关委员会等 讨论的热点问题。 ( 三) 近年来英国内部控制的研究成果 1 9 9 2 年1 9 9 9 年，这一时期英国对于内部控制的研究趋于系统和完善。1 9 9 2 年 的卡德伯利报告( c a d b u r yr e p o r t ) 、1 9 9 8 年的哈姆佩尔报告( h a m p e lr e p o r t ) 和1 9 9 9 年的特恩布尔报告( t u r n b u l lr e p o r t ) 被称为英国公司治理和内部控制研究历史上的 三大里程碑。 1 9 9 2 年的卡德伯利报告其全称应为公司治理的财务面( t h ef i n a n c i a la s p e c t so f c o r p o r a t eg o v e r n a n c e ) 。卡德伯利报告认为内部控制应置于公司治理的框架之下，并 以内部控制、财务报告质量以及公司治理三者之间的相互关系为前提，明确要求公司改 善内部控制机制。1 9 9 8 年的哈姆佩尔报告在全面赞同卡德伯利报告观点，同时鼓励企 业董事应对内部控制的各个方面进行检查复核。1 9 9 9 年的特恩布尔报告为如何构建 “健全的内部控制 提供了详尽的指导，该报告认为董事会应该对公司的内部控制负 责，不仅要制定正确的内部控制政策，还要确认内部控制在风险管理方面是有效的。该 报告进一步推进了内部控制定义的发展，它标志着风险导向内部控制时代的到来。 二、国内研究观点 ( 一) 产权结构对内控的影晌 产权结构不同会导致产权性质的不同，从而导致出现不同的交易成本和交易效率， 进而影响组织内制度运行的效率，因此作为防范风险提高企业经营管理水平制度安排的 内部控制，势必要受到产权结构的影响。以下学者将这一现代经济学思想运用到内部控 制的研究中：冯均科( 2 0 0 1 ) 分别从私有产权、公有产权和混合产权三个不同的产权结 构分析对内部控制产生的影响，他认为私有产权中独资企业内部控制效率高于合伙企 业，股份制混合产权要高于公有产权的内部控制效率。该研究表明产权结构不同将会对 6 第二章文献综述 内部控制的效率产生不同的影响效果。邓学衷( 2 0 0 4 ) 在研究产权制度同国企内部控制 效率的关系时，从产权角度分析了国有企业内控效率较低的三大原因，一是国有企业的 权利制衡机制并没有按照现代企业内部控制的要求配置，二是国有企业产权不明晰导致 国企内部控制缺乏激励机制，三是国企存在的管理者道德风险较为严重，并由此提出了 明晰产权、规范国企内部控制制度的建议。蔡吉甫( 2 0 0 6 ) 基于现代企业的不完全契约 理论，运用产权理论研究现代内部控制制度等，他的主要观点如下：一是现代内部控制 是基于主体产权之间的受托责任而演变来的，二是企业内部控制的框架结构是具有层次 性的，它调节着企业内部经营活动所有利益相关者的经济利益关系。索玲玲和贺红艳， ( 2 0 1 0 ) 从产权视角出发对内部控制效率进行了研究，她们的研究结论是现代企业产权 制度是企业其他制度产生的前提，它决定着内部控制效率高低，同时，企业产权制度的 健康运行需要有良好的内部控制制度予以保障，所以二者是相辅相成和相互影响的，明 晰的产权界定和有效的产权制度是保证内部控制高效的必要条件。 ( 二) 权力配置对内部控制的影响 李连华( 2 0 0 7 ) 研究分析得出基于我国国情，与美国不同的是，我国企业发生的财 务舞弊，很多都来自于权力配置形同虚设或设置不当导致的权力失控。他分析了权力配 置对内部控制效率产生的重要影响，并分别就决策权、执行权和监督权的配置对内部控 制效率的影响作了充分的分析，指出合理的权力配置是实现良好的企业内部控制效率的 前提，还认为监督权的有效执行是实现内部控制目标的必要保障，在三权中是最重要的 权力配置点。林钟高与徐虹( 2 0 0 9 ) 基于新制度经济学和博弈论的方法，研究认为内部 控制制度是一种以职责分工为手段的权力制衡制度模式，因此，职责的分工效率决定了 不同权力的配置效率，进而对内部控制的效率产生影响。 ( 三) 公司治理结构对内部控制的影响 程新生( 2 0 0 4 ) 基于委托代理论研究了公司治理与企业内部控制之间的关系，他认 为公司治理与内部控制存在控制内容上的重合和目标上的一致性，因此，公司治理结构 会在一定程度上影响对企业的内部控制效率。但是他的研究没有进一步说明公司治理结 构的哪些方面会影响内部控制效率，又是怎样影响内部控制效率的。杨有红与胡燕 ( 2 0 0 4 ) 采用规范研究的方法分析了公司治理机制对内部控制的影响，并提出提高内部 7 房地产企业内部控制设计研究以y h 房地产公司为例 控制效率的建议，譬如规范公司治理就必须规范企业内部控制制度的建设、董事会必须 处于内部控制制度的核心地位、作实监事会来保障内部控制的有效执行等。李连华 ( 2 0 0 5 ) 从公司治理与内部控制的关系出发，在对内部控制要素机构与公司治理结构比 较分析后得出，公司治理和内部控制是嵌合的关系。 ( 四) 风险管理与内部控制的影响 张立民与唐松华( 2 0 0 7 ) 基于风险管理思想，研究公司治理机制对企业内部控制的 影响。基于风险管理的思想，公司治理存在的缺陷必然会导致内部控制风险管理控制机 制失效，因此内部控制存在重大缺陷从而导致内部控制效率较低。宋希亮和刘晓红 ( 2 0 0 8 ) 从风险管控与公司治理的双重视角来研究企业内部控制，分析企业内部控制与 公司治理的区别和联系，进而提出了提高内部控制效率的有效方法和途径。 ( 五) 企业文化对内部控制的影响 王竹泉和隋敏( 2 0 1 0 ) 基于利益相关者理论思想，研究了企业文化对企业内部控制 效率的影响，建立了企业文化与控制结构相结合的内部控制的要素二元论，突出了企业 文化在内部控制中的重要性，强调了企业文化与风险控制和经营管理控制具有同样的重 要性，即以人为本与以制度为基并举，软控制和硬控制的兼顾，激励制度与约束制度相 结合的现代内部控制机制。李晓玲和王福胜( 2 0 0 9 ) 孙刚( 2 0 1 1 ) 研究了企业文化对企 业内部控制效率的影响，从软约束与硬约束的比较，分析企业文化在内部控制中的重要 性，进而说明良好的企业文化会对企业内部控制效率产生积极的影响。 三、国内外房地产内部控制研究观点 ( 一) 国内房地产内部控制研究观点 夏秋菊( 2 0 0 8 ) 基于对上海及华东地区房地产市场状况的分析研究，得出当前形势 下房地产企业迫于内外的压力而在管理模式上进行转变的趋势。她认为房地产企业存在 三大内控管理模式，一是操作内控型，二是战略内控型，三是财务内控型，操作内控型 属于集权型内控、财务内控型属于分权型内控，而战略内控型则处于中间状态。她认为 第二章文献综述 内控管理并没有一个标准的模式，企业应该根据自身实际情况来设计，并随外界因素的 变化而不断调整。 张川、耿毅、潘飞( 2 0 0 9 ) 以1 3 6 家房地产公司为样本研究了企业内部控制的执 行和实施效果被认可的程度以及带来的业绩后果。研究发现企业内部控制的执行越严 格、公司对内部控制自我评价的实施频率越频繁、内部控制的实施效果越好，那么公司 业绩将会越好；还发现注册会计师对公司的内部控制评价与公司业绩显著正相关，也就 是说当注册会计师判断公司的内部控制制度实施较好时，公司能获得较好的业绩。 王淑梅( 2 0 1 1 ) 以顺驰地产为例研究得出如下结论：一企业的内部控制模式应当与 企业的不同发展阶段相适应。企业在选择内部控制模式时通常要充分考虑如下因素，譬 如企业的发展战略、发展阶段、管理文化、会计活动规范程度等因素；二必须加强和完 善内部控制制度及财务监督机制，以确保企业的各项制度能得到有效落实；三对企业的 财务结构与负债比例应合理安排，树立全面风险管理理念。 ( 二) 国外房地产内部控制研究观点 近年来在美国的次贷危机爆发后，曾经在美国持续1 0 几年的房地产泡沫随即宣告- 破灭，美国的经济由此进入了近五十年来最严重的衰退期。为了拯救美国经济，政府通 过整顿金融市场、加大财政收入等多种措施试图扭转局面，同时政府也加大了自己的监 管作用。特别是美国安然事件( 由于内控控制不严格导致的弊案) 发生后，为了防止类 似事件的再次发生，美国政府加大了公司的内部审计力度，同时在信息披露上也严加控 制。2 0 0 2 年，美国政府颁布了萨班斯一奥克斯利法案( s o x 法案) ，要求上市公司在 年报中提供“内部控制报告 ，评价公司内部控制设计及其执行的有效性。注册会计师 要对企业提供的“内部控制报告 进行审核和报告。公司的首席执行官与首席财务官也 必须出具书面保证，不仅要确保财务会计报告的真实性，还要确保公司拥有完善的内部 控制系统。 四、述评 金融危机爆发后，经济形势严峻，再加上政府对房地产行业的宏观调控，这一切固 然给房地产企业带来很大的冲击，但是企业如果想在危机之中生存下来，就必须重新审 视自己的经营战略，优化自己法人治理结构。现阶段大多数房地产企业在内部控制管理 9 房地产企业内部控制设计研究一以y h 房地产公司为例 方面还存在着许多问题，比如风险管理意识缺乏、内控监督机制缺失等，建议企业针对 自身内部控制存在的问题对症下药，增强内部控制意识，建立健全内部控制制度，促进 内部控制制度得以有效执行，从而增强企业抵抗风险的能力，保证企业立于不败之地。 1 0 第三章房地产内部控制的基本理论 第三章房地产内部控制的基本理论 一、内部控制的内涵、目标 内部控制，是指企业为了实现自己的经营目标，保护资产的安全完整保证会计信 息资料的真实可靠，确保企业经营方针能够得以贯彻执行，保证企业经营活动的有序进 行而在企业内部采取的一系列管理制度的总称。 从以上定义可知，内部控制是指企业在经济活动中建立的一种相互制约的业务组织 形式和职责分工制度。实施内部控制的目的在于改善企业经营管理、提高企业经济效益。 起初的内部控制主要是为了保护企业财产的安全完整，保证会计信息资料的真实可靠， 控制的重点在于钱物分管、严格手续、加强复核等方面。由于商品经济的高速发展，经 济活动日趋复杂，才逐步发展成近代的内部控制系统。 对于内部控制的定义，比较权威的有以下几种： c o s o 委员会对内部控制的定义是”公司的董事会、管理层及其他人士为实现运营的 效益和效率，财务报告的可靠性和遵守适用的法律法规提供合理保证而实施的程序。” 美国上市公司会计监管委员会( p c a o b ) 发布的”审计准则第5 号”规定，注册会计 师对企业财务报告进行审计必须关注财务报告内部控制，同时管理层应该对企业内部控 制作出评估。所谓财务报告内部控制，是指在企业主要的高级管理人员、主要财务负责 人或行使类似职能的人员的监督下设计的一套流程，并由公司的董事会、管理层和其他 人批准生效。该流程应该能为企业根据公认会计原则编制的对外财务报表的可靠性提供 合理保证。它包括以下的政策和程序( 1 ) 保证以合理的详尽程度对企业的交易和资产处 置进行准确和公允地反映；( 2 ) 为按照公认会计原则编制财务报表记录交易，以及企业 的收入和支出仅是按照管理和公司董事会的授权执行，提供合理的保证：( 3 ) 对财务报 表有重大影响的未经授权的企业资产的购置、使用或处理交易进行预防或被及时发现， 提供合理保证。 房地产企业内部控制设计研究一以y h 房地产公司为例 中国注册会计师独立审计准则第九号内部控制与审计风险认为：内部控制是指 在一个单位内部，为了保证业务活动的有效进行，保护资产的安全和完整，防止、发现、 纠正错误与舞弊，保证会计资料的真实、完整而制定和实施的政策与程序。 中国证监会发布的证券公司内部控制指引指出：公司内部控制包括内部控制机 制和内部控制制度两个方面。内部控制机制是指公司的内部组织机构及其相互之间的运 行制约关系；内部控制制度是指公司为防范金融风险，保护资产的安全与完整，促进各 项经营活动的有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。 根据国家有关法律法规，财政部会同证监会、审计署、银监会、保监会制定并颁布 的企业内部控制基本规范对内部控制所下的定义为：内部控制是由企业董事会、监 事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。内部控制是企业管理及企 业财务管理中极其关键的环节，在企业内部有着至关重要的作用。企业内部控制基本 规范认为内部控制的目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及 相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。 二、内部控制的原则、要素 根据企业内部控制基本规范的要求，企业建立与实施内部控制，应当遵循下列 五个原则。 ( 一) 全面性原则。全面性原则是内部控制应当遵循的首要原则。全面性原则要求 企业设计的内部控制应当贯穿决策、执行和监督全过程，覆盖到企业及其所属单位的各 种业务和事项。它强调的是全过程、全员性控制，它认为企业中不应该存在内部控制的 盲点。 ( 二) 重要性原则。该原则强调内部控制应当在全面控制的基础上，关注重要的业 务事项和高风险领域，并采取更为严格的控制措施，确保不存在重大缺陷。该原则的运 用需要一定的职业判断，企业应当根据自身经营特点和所处行业环境，从业务事项的性 质和业务事项涉及的金额两方面来考虑是否进行重点控制、怎样进行重点控制。 ( 三) 制衡性原则。制衡性原则要求企业设计内部控制时应当在治理结构、机构设 置及权责分配、业务流程等方面形成相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率。该原则 要求企业在处理某项经济业务时应当经过相互独立的两个或两个以上的岗位和环节；与 1 2 第三章房地产内部控制的基本理论 此同时，从事内部控制监督职责的机构或人员应当具有良好的独立性，只有这样才能合 理保证制衡性原则得以实现。 ( 四) 适应性原则。适应性原则要求企业在充分考虑自身的经营规模、业务范围、 竞争状况和风险水平等因素的基础上，建立与实施内部控制，并视以上因素的变化及时 进行调整。该原则要求企业应当具有前瞻性，企业须定期对内部控制系统进行评估，及 时发现问题并采取适当措施予以解决。 ( 五) 成本效益原则。成本效益原则要求企业在建立与实施内部控制时应当权衡实 施成本与预期效益，也即考虑好投入与产出，从而达到以适当的成本去实现有效的控制。 企业在遵循成本效益原则时，应当充分考虑企业的整体利益，有些内部控制的实施可能 会降低工作效率或增加控制成本，但是如果不实施该控制可能会使企业面临更大的损 失，此种情况下企业必须实施相应控制。企业不能以成本效益原则为借口，随意减少必 要的控制程序。 根据企业内部控制基本规范的要求，内部控制的建立与健全应当包括以下五个 因素： ( 一) 内部环境。企业实施内部控制的基础就是内部环境，内部环境一般包括企业 的治理结构、机构设置及权责分配、人力资源政策、企业文化、内部审计等等。内部环 境主要包括以下几个方面： 1 股东( 大) 会。股东( 大) 会是全体出资人共同参与的会议，是企业的最高权力机 构，它对企业的经营方针、投资、筹资、利润分配等重大事项依法行使表决权。 2 董事会。董事会是一个企业内部控制系统的核心，它负责建立和健全企业的内部 控制制度，并采取措施合理保证内部控制得到有效执行。董事会应对股东( 大) 会负责， 并依照法律法规赋予的权利行使企业的经营决策权。 3 监事会。监事会直接对股东( 大) 会负责。监事会通过监督企业管理当局是否依 法履行职责来实现对公司经营的控制。 4 经理层。股东( 大) 会、董事会的决议事项由经理层负责组织实施，经理层主持 企业的日常生产经营管理工作。 5 审计委员会及内部审计。内部审计是为企业营造良好内部环境的重要保证，它 的重要职责就是监督企业内部控制是否得以执行、评价企业内部控制制度的有效性。审 房地产企业内部控制设计研究一以y h 房地产公司为例 计委员会除了负责审查企业内部控制、监督其是否得到有效实施和对其进行自我评价 外，还有助于保证董事会与企业外部及内部审计员之间的直接沟通。 6 组织结构。组织结构是企业为了实行科学管理，实现企业的经营目标而将企业内 部岗位分成的若干个管理机构和管理层次，它表明了企业内部各部分的排列顺序、联系 方式及各个要素之间的相互关系。组织结构设置是否合理将直接影响控制环境的建立。 7 授权和分配责任的方法。在企业的经营管理过程中，权力和责任是相互依存的， 没有相应权力支持的责任是难以承担的，同时不负担相应责任的权力也是不应该存在 的，所以权力的授予和责任的划分是必然紧密联系的。企业应当以书面形式明确授权和 分配责任的具体办法，以达到增强组织整体控制意识的目的。 8 人力资源政策和实务。人力资源政策是影响内部环境的关键因素之一。一个良好 的、有利于企业可持续发展的人力资源政策，应该能够合理保证企业的工作人员具有职 业胜任能力和正直的品性，应该能够促进内部控制制度得以有效执行。 9 员工。在企业内部控制体系中，员工既是内部控制的主体又是内部控制的对象。 。 企业员工的基本素质与能力直接决定着内部控制制度能否得到有效的实施，员工的责任 感与忠诚度则是企业能否实现既定经营目标、将内部控制融入日常管理活动的重要推动 因素。因此，企业在选拔和聘用员工时，应当切实关注员工的职业道德修养和专业胜任 能力，并在以后的工作中加强对员工的培训和继续教育，从而不断提升员工素质。 1 0 企业文化。企业内部环境的好坏集中体现在企业文化中。企业文化是企业特有 的价值观念和精神风貌，它是企业在长期的生产经营过程中形成的，是企业的基本信念、 生活方式、价值观念、人文环境及与此相适应的思维方式和行为方式的总和。企业文化 对于内部控制的建立，内部控制的执行效果以及内部控制目标能否实现起着决定性作 用。所以，企业应当加强企业文化建设，培育员工积极向上的价值观和社会责任感，树 立现代企业管理理念，强化风险意识。 ( 二) 风险评估。企业应该及时识别、系统分析日常经营活动中与实现内部控制目 标相关的风险，从而合理确定风险应对策略。风险评估的主要任务包括： 1 识别企业面临的各种风险。企业应当能够对自身所面临的各种风险进行准确识 别，从而锁定与实现控制目标相关的内部风险和外部风险，并充分关注影响这些内部 风险和外部风险的重要因素。 1 4 第三章房地产内部控制的基本理论 2 评估风险概率和可能带来的负面影响。企业应当具备专业的风险分析团队，按照 严格规范的程序评估各种风险发生的概率以及可能对企业带来的危害程度。 3 确定企业承受风险的能力。企业应结合自身的实际能力，确定自身的风险承受限 度，包括整体风险承受能力和业务层面的可接受风险水平。 4 确定风险消减和控制的优先等级。企业应当采用科学的方法，譬如定性与定量相 结合的办法，并且根据风险可能发生的概率及其危害程度等，对已经识别的风险进行分 析，从而确定企业应当关注的重点以及应该优先控制的风险。 5 推荐风险消减对策。在确定了风险消减和控制的优先等级之后，企业还应当结合 自身的风险承受能力，比较风险与收益对企业影响的大小，从而选择自己的风险应对策 略。风险应对策略有风险规避、风险降低、风险分担和风险承受四种，企业可根据实际 情况综合运用，以便达到对风险的有效控制。 企业面临的情况是千变万化的，所以企业面对的风险也不是一成不变的， 因此， 在不同的发展阶段，企业应结合业务开展情况，不断收集与风险变化有关的信息，并进 行识别和分析，适时调整自身的风险应对策略，以实现内部控制的目标。 ( 三) 控制活动。企业应当结合风险评估结果，采取相应的控制措施，例如预防性 控制与发现性控制相结合的方法，将风险控制在自身可承受范围之内。 控制措施一般包括： 1 不相容职务分离控制。不相容职务是指那些如果仅由一个人担任，既可能发生又 可能掩盖其错误和舞弊行为的职务，其核心是“内部牵制”。它要求企业对其业务流程 中所涉及的不相容职务进行全面系统的分析和梳理，并采取必要的分离措施，从而在企 业内部形成权责分明又相互制约的工作机制。 2 授权审批控制。企业应当依据自身实际情况确定常规授权和特别授权，并根据授 权明确内部各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序和相应责任。企业各级管理人 员在行使职权时不应超出授权范围之内。 3 会计系统控制。会计系统控制即是指在对经济业务进行会计账务处理时，必须采 取一系列的措施和方法，以保证会计记录的正确、及时和完整，确保会计系统提供的会 计信息的真实可靠。会计系统控制要求企业严格依据会计法和国家统一