丽江金凯美食城招商计划书1111.doc

金凯美食城招商计划书一、招商项目名称金凯广场金凯美食城（腊排骨一条街、黑山羊一条街）二、招商市场背景丽江撤地设市历时7年来，在短短的几年里，高速的旅游产业发展带动了经济的飞跃，城市在大规模的扩建。作为世界级旅游城市，丽江的主要经济支柱为服务业，主要以旅游、住宿、饮食和购物为主。（1）从丽江的城市结构来看，主要以古城和新城结合而成。古城是丽江的旅游亮点，其商业构造为小客栈、民族购物、酒吧。新城则是丽江本土人工作生活驻点，其商业主要是为本地人口服务，同时也含有旅游人群的配套商业，例如大型酒店、餐饮等。比如花马街的众多品牌餐饮店，象山市场的腊排骨店，金凯广场的黑山羊一条街，瓜玳国的餐饮街等。（2）从商业领域看，目前比较成熟的商业圈集中在福慧路、香格里大道、新大街、民主路、长水路及七星街。丽江的商业大部分都集中在交通主干道上，次干道的商业都不温不火。现在对以上各路段商业布点进行简单的阐述： 福慧路：手机电子产品、服装、行政事业单位及金融 香格里大道：星级酒店、电脑及耗材、通讯公司、娱乐业、装饰 新大街：服装鞋帽、国际品牌餐饮、音像产品 民主路：百货商场、家电城、小型客栈 长水路：超市、建材市场、娱乐业、金融业、餐饮 七星街：国内品牌服装、酒吧、餐饮、超市、酒店（3）综观丽江城区商业网点分布，针对丽江目前的商业形势结合本项目做出如下分析：1、由于丽江古城口人流量庞大，因此靠近古城口的福慧路段和新大街路段的商业已接近饱和。2、根据丽江政府的城市规划，城市向南发展，本市人口向新城迁移，因此商业区向南延伸。3、由于丽江人口基数少，导致丽江新开发的商业楼盘，例如：花马街、渔米河、三和广场等很多商铺空置率比较高。4、从服务消费群来说，福慧路东段及新大街占据了离古城近的优势，因此其消费群体包含了大部分旅游人群，其他都以本地消费群为主。5、福慧路、民主路、长水路以南的商业区主要服务本地人口，但丽江是人口少的小型城市，而本项目单栋商业面积大，炒作需要时间和市场的考验。6、本项目曾经立项：大型综合MALL、茶马古道文化城、童装城、数码城等，也不是没有依据，只是随着城市发展的变化，有些立项已经不切实际。（比如本人在07年提出的金凯二号数码城招商项目，因公司没有采纳，后被本人朋友告诉正龙KTV企业后其迅速在其公司一楼开辟出一中型数码广场，招商租金70元以上每平米！）现因本项目地块离主干道有一段距离，大型商场业态招商困难。三、本次招商项目所在丽江城市的区位优势东临：丽江锦天商城和民主路，丽江古城口（步行八分钟），滇菌王大酒店、县医院等。南临：丽江城区的交通咽喉“长水路”，黑山羊一条街，维嘉国际大酒店，大昌隆超市，客运站，祥和丽城（柏龙水榭住宅小区、中泰苑住宅小区），新市政办公区等。西临：丽江的交通主干“香格里大道”，阿丹阁大酒店、丽江移动大楼等。北临：丽江金甲市场，七星街等。游客可步行过来、主干道交汇处、中型停车场、五星级会所“维嘉酒店”、丽江最大营业面积的大昌隆、有3-8路、1路公交车、黑山羊一条街等卓越的地理条件，可谓地利！缩小范围，离本项目最近的商圈丽江赫赫有名的黑山羊一条街，游客是慕名而来。与金凯黑山羊一条街的口碑能媲美的唯有象山市场的腊排骨一条街！四、项目定位优势腊排骨为主的美食城（美食一条街）本项目地处金凯路和三束河路之间，离长水路较远，离民主路也有一定距离，单栋体量大，一、二层商业面积合计20003000。对于一个只有二十多万的城市人口来说，餐饮业在丽江也几乎处于饱和状态。虽然锦天商城招商在即，但是即使路通也不能保证能带来滚滚的人潮！又比如比我们好的地段古城口的玉河走廊段，曾经的招商失误也还历历在目。因此，我们要避重就轻，结合自身优势情况，采取整体整合形式来操作，将丽江具有发展势头的拳头餐饮业业态（黑山羊、腊排骨等）及一些地方小吃集合起来，形成规模化。其它相关辅助业态招商：户外休闲服装、户外用品、面包店、养生店、快餐店、果汁店、花店、佛具店、素食馆、茶艺馆、螺旋藻店、土特产店等。五、腊排骨餐饮业自身的一些产业优势。1、腊排骨是丽江最地地道道的土特产。由丽江腊排骨、土豆、豆芽、冬瓜、树番茄一锅煲出，是纳西名菜“三叠水”的第三叠热烈叠中的一道主菜。原材料选自放养在雪山高原中的纳西族家家走地猪，经腌制后风干而成。整个制作过程一点都不复杂，用料也是及其简单，但最关键的一个要素导致腊排骨们不能像水煮鱼那样风靡全国，那就是腊排骨的制作所要求的天气情况，丽江的年平均气温在丽江年平均气温为13-20之间，最热月平均气温为18-25，最冷月平均气温为4-12，同时天气干燥。选用上好的排骨，加上适量的盐腌制24小时，然后取出挂在阴凉透风的地方晾10天左右，忌太阳曝晒，忌虫蝇。2、有文化底蕴和历史背景。腊排骨为纳西人家招待贵宾的菜肴，几年前尚且默默无闻的腊排骨火锅突然从如今难得一觅的“三叠水”中脱颖而出，并迅速风靡整座丽江城，纳西人自豪地称之为“丽江第一锅”。民间甚至流传曾有北京游客为好此口而产生移民丽江的趣闻。“三叠水”又称“雪山宴”，是丽江人宴请贵宾的大菜之一，因而无疑，腊排骨火锅的基调是厚重的。相传当年丽江木增土司就是用此菜招待行游丽江的徐霞客。（很好的故事诉求）3、可以带动相关产业持续运转。依据调研，腊排骨火锅市场已经发展到丽江以外的地区，比如北京三叠水丽江腊排骨火锅（后海店）；丽江腊排骨火锅（地址：北京市东城区烟袋斜街大石碑胡同11号）；丽江腊排骨（地址：西城区鼓楼东大街217号(近宝钞胡同)）等，产业的扩大带动丽江饲养生态生猪产业的扩大，形成良性循环。利国利民。六、本次招商项目机会1、腊排骨市场：主要分布在象山市场，有一定口碑和品牌优势。经过调查，其中以大佛、钰洁两家生意最好。缺乏统一的经营管理，市场整体形象不好，脏乱差。感觉是个低端的小商品批发市场。游客可选择的余地少，停车和购物都不方便，多为定向性和习惯性购买，没有刺激新消费的氛围。品牌餐饮店没有一家进入。整体评估为市场的初低级阶段，为我们发展新市场提供的机会。 2、小吃城：丽江本地上规模的小吃城没有一个，红太阳广场斜对面有个不大的小吃城，也就6家小吃。华都商贸城区域整体运作不行。没有形成品牌效应。本项目二层面积广大，采用整体推广，分块招租的形式，打造丽江特色小吃城。满足游客的更多餐饮需求。主要小吃包括：丽江粑粑、米灌肠、青蛙饼、丽江酥油茶、黄豆面、纳西烤肉、炸水蜻蜓、永胜天麻火腿乌骨鸡火锅、丽江蜜饯等。七、可能受到的威胁： 1. 离本项目50米锦天商城刚开盘，已吸纳了一部分商家，对我们招商有一定的冲击力，同时也不乏对整个商圈的带动作用。2. 丽江人口基数低，不利于大型餐饮市场的前期炒作，作为第一家尝试挑战老商业圈的商业地产招商项目，我需感任重而求速取胜。八、金凯美食城项目设计规划方案1、金凯D7栋及其裙带区域，以小吃城招商为主；2、E区一二层及H栋商铺以腊排骨为主。 九、规划说明和经营模式整体广场除了服装外，餐饮和住宿功能齐全，差异化定位经营项目配置合理。容易形成口碑和品牌效应。吸引人流。打造丽江地区规模最大的地方特色饮食文化城。 十、广告及活动促销1、广告第一个月：丽江地区：金凯广场内部小型户外广告支持；DM单；金凯广场临街户外布标广告支持（包括灯箱、墙体等）；古城口金凯美食城灯箱路牌广告品牌宣传支持。丽江以外地区：利用网络网站、博客、微博和mail等形式，在全国范围内宣传招商，提高丽江金凯美食城在商家中的知名度。重点推广标语：布标类： 第一条 12米 内容：金凯腊排骨一条街招商工作全面启动！热线二条 12米 内容：金凯美食城、黑山羊一条街、腊排骨一条街欢迎您！招商热线它文案：1、 金凯腊排骨一条街招商工作全面启动！热线3条5米2、 保护丽江第一美食腊排骨，金凯腊排骨一条街招商工作正在进行3、 古城濒危，腊排骨濒危，丽江，你还剩下些什么。4、 打造丽江第一美食腊排骨，金凯美食城、腊排骨一条街招商工作正在进行招商热线85*250mm已经进驻商家：老丽江菜馆（原妈妈付）、阿瘦腊排骨、阿瘦牦牛肉（阿瘦黑山羊）。总招商面积7500平方米，已经招商面积：1500平方米一月份招商政策：一楼25元/平方，二楼15元/平方，送两个月装修期5、第二个月：依据招商进展情况，考虑打电视广告或者公交车体广告2、活动促销：商家在经营过程中，促销是经常性的活动，作为商场的管理者，配合商家的产品促销活动，在丽江的各种媒体，例如电视台、广播、报纸，也可以在省内报纸媒体为商家活动做免费宣传。3、户外传媒在金凯黑山羊一条街入口处和锦天与三束河路的交界口做拱门或牌坊或指示碑，打造品牌，指示游客。十一 招商目标客户和策略 1. 充分发挥美食城集群优势，将本地分散的商家集中在此。客服亲自拜访。 2. 重点打渔，重点商家本人将亲自与之联系。 3. 推广传播途径将发送到所有大型餐饮企业。十二、租赁方式： 依据对主要餐饮企业可接受的租金调研，价位从25元/平到40元/平不等（带装修可增加到35元以上）。方案一：未装修1、一楼每月每平方米25元 （均价），物业管理费1元/平。签约三年，租金最少半年一付。三年不变。2、二楼每月每平方米 15元（