(毛坯,精装修,二手房)收房验房.doc

(毛坯,精装修,二手房)收房验房全攻略汇总! 毛坯,精装修,二手房)收房验房全攻略汇总! 很多第一次置业的 TX 在即将拿房的时候都会面临到收房验房的相关程序,让我们一起来看 看注意事项吧:首先咱们要做到心中有数,秉着先验房后收房的原则, 开开心心地准备收房, 那么先和小编一起来学习下毛坯,精装修房,二手房的收房验房知识吧 一:学习交房都有哪些手续? 1, 在预定的交房日期之前,TXM 会收到 KFS 发出的书面的收房通知(收到的时候心情一定 很激动的捏),在通知书里,会告知你在约定时间内对房屋进行验收交接. 2, 关于验收 现在一般大多数的 TX 都会找到相关的验房公司,监理公司的专业验房人员一起来验房,毕 竟咱是第一次置业, 验房的重要性在于让我们了解房屋本身的质量问题, 也能避免随后的装 修中扯皮问题. TMX 应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收,并做好记录,同 时,不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验.验收时,开发商应主动向购房者出示建设工程 质量检验合格单和新建商品房房地产权证. 3, 表忘记让 KFS 提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 住宅质量保证书 是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件, 可以作为商品房 预,出售合同的补充约定,与合同具有同等效力. 4, 签署房屋交接书 TXM 对房屋及其产权进行检验,认为符合合同约定条件的,应与开发商签订房屋交换书; 对不符合合同约定的,应做好记录,要求开发商签字,不能签署房屋交接书,直至开发商的 房屋完全符合交房标准.(知道验房的重要性了吧) 二:学习验房的流程,验房工具 1,约定一个日期,TXM 带着专业的验房师就可以来验房啦,验房之后首先要去物业部门查 看相关的资料,以下几份资料是需要查阅的哦:) A:房屋的住宅质量保证书-可带走 B:住宅使用说明书-可带走 C:竣工验收备案表 D:面积实测表 E:管线分布竣工图(水,强电,弱电,结构)-可带走 2,同时,还有 TXM 需要看的资料,(千万不要忽略啦,可能这个时候会急着去验收房屋的 质量啦) A 核实面积,合同及价钱多退少补问题 B 认售楼合同附图与现实是否一致 C 结构是否和原设计图相同 D 房屋面积是否经过房地产部门实际测量, 与合同签订面积是否有差异. (先查看售房合同, 看之间的误差为多少,一般为 3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为 2%误 差,但是不超过 5%比较好)以双方签定合同为准. 3,看完那些资料后,咱们基本就可以去验收房子 从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙,进户门钥匙,信箱钥匙,水表,电表(若有远程抄 表另)等几把.接着就可以同,验房师物业人员一起去房子里了.(记得拿那些工具哦) 4,再来看看验房都需要哪些工具 首先验房师们的验房百宝箱里的专业工具红外线水平仪,垂直水平尺,小锤 ,直角尺, 靠尺,塞尺, 镜子 ,线轴,万用表 可以自备验房工具 a:1 只塑料洗脸盆-用于验收下水管道,一般物业会提供 b:1 只计算器用于计算数据 c:1 只水笔-用于签字 d:1 把扫帚-用于打扫室内卫生 e:1 只小凳子和一些报纸,塑料带,包装绳-用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道 三:验房需要验收哪些方面 1:详细检查房屋质量,包括门窗,阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大) 提示:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲 动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看 2:检查墙体平整度,是否渗水,是否有裂缝 提示:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙,厨房卫生顶面,外墙等地方,如 有的话,务必尽快查明原因. 3:仔细检查地面有无空壳开裂情况. 提示:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨 碍邻里关系.以上 2-3 项可用工具小榔头和塞尺. 4:水电煤畅通情况和能否正常使用.大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点,急一点,一 来看看水压,二来试试排水速度.(一般新房子会配一个简易龙头给业主).用万用表测量 各个强弱电是否畅通. 提示:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路. 5:验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水,浴缸下水,马桶 下水,厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声 音和表面无积水. 提示:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水,浴缸下水,马桶下 水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位 置). 6:验收地面下水情况.在厕卫放水,浅浅就行了(约高 2cm).然后约好楼下的业主在 24 小 时后查看其家厕卫的天花. 提示: 在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字, 记录下来, 同时要记录电表数字. 7:核对买卖合同上注明的设施,设备等是否有遗漏,品牌,数量是否相符; 提示:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实. 8:测量一下楼宇的层高,最好把水表,电表数字,楼高,马桶坑距,浴缸长度和宽度,冲 淋房尺寸, 吊顶高度都记在一个自己的小本子上, 同时把一些验收房子的数据和问题写在物 业公司提供的纸张上. 好了,检查完这些工作,如果没问题的话,那就交钱去吧; 若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,让物业在约定时间内进行整改完,整 改了没问题之后再确认收房. 四:详细图解验房九步曲 1,墙面 a,检查墙面是否有开裂. b,检查各墙面是否有空鼓,用小木锤或其他东西敲墙,敲到空鼓时发出的声音不实,很容 易就可以听出来,做上记号需要整改! c,检查墙面的腻子,是否是防水腻子,可以带瓶矿泉水,往墙上泼水,用手去摸,看手上 是否有泥浆,没有的话证明墙面的耐水腻子合格. 2,屋顶 a,检查屋顶是否有开裂. b,检查屋顶和墙面的阴阳角线是否是水平线,如果不是,在今后装修中要先用粉刷石膏找 低再用耐水腻子找平即可 3,地面 1,检查地面是否平整. 2,检查是否有开裂和反砂:地面用脚搓地面时是否出现沙粒.砂浆比或水泥质量不合 格,搅拌不均匀都会出现此问题. 4,门窗 1,检查门窗的强度 2,检查窗的功能 a.门窗推拉顺滑,表面平整光洁,无严重划痕,型材没有开裂或断裂现象. b.五金配件:齐全,位置正确,牢固 c.密封质量:门窗关闭时扇与框,扇与扇无明显缝隙,密封条不松动,不脱落,不外 露. d.门窗框,扇垂直,不弯曲 e.玻璃无污染,无破损,双玻夹层无灰尘和水气,分隔条均匀. f.窗子排水孔是否打通了.未打通积水会流入型材里. 5,电路 1,检查插座和开关是否设置的合理,电路在装修中是否需要改造,一是看个人的需求, 二是看房屋中插座和开关设置的是否合理,方便使用. 2,检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用,带个手机座充,或电笔插上就可 检验电源插座是否通电,当然专业人员会采用专用插座检查. 如图显示说明没有问题 6,水路 水路主要是体现厨房,卫生间中.卫生间中一般情况是 2 个地漏,一个座便下水管,一个浴 缸下水管,一个洗手盆的下水管,看设置是否合理,再根据自己装修的需要来决定是否可更 改,但具体改造的方案就要听专家的意见了. 出现问题最多的是,很多人都想改动座便器的下水管,已获得更多的空间,但改造座便器下 水管需在楼下顶部的下水管路道进行改造, 容易引起很多麻烦, 为防止以后出问题楼下业主 很难同意做这样的改动,所以不建议自己擅自改动(采用垫高地面的做法容易出现排水不 畅),要听专业人士的意见. 7,燃气管路 燃气表是个很占空间的小东西, 这个表的位置如何调整也要听专业人士的意见, 必须由燃气 公司改造,非常重要. 8,验防水: 这里所说的防水,指的是厨卫的防水.当然,目前交付的房子,基本上 KFS 都会做过防水, 如果在装修前不试一试,那么在你装修好时再发现漏水什么的,那么维护工程就大了.你不 得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层. 简单的教大家一招可以自己来做防水验收防水的办法是: 用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门 口, 然后再拿一胶袋罩着排污/水口, 再加以捆实, 然后在厕卫放水, 浅浅就行了(大于 2cm). 然后约好楼下的物业和业主在 24 小时后查看其家厕卫的顶有无渗漏. 9,验管道 这里所指的管道,指的是排水/污管道.犹其是阳台之类的排污口,验收时,预先拿一个盛 水的器具,然后倒水进排水口.看看水是不是顺利地流走.为什么要验收这个呢,因为在工 程施工时,有一些工人在清洁时往往会偷这个工.把一些水泥渣倒进排水管流走,如果 这些水泥较粘的话,就会在弯头处堵塞,造成排水困难.还有一种情况,不过就与验收没关 了. 那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头. 按照经验而言, 如果排污管没有蓄水防臭弯头, 那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了. 为什么排污管需要这种弯头, 因为弯头会蓄水, 这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下. 而没有弯头的话, 洗衣间和厕所的排水 口就会散发一种异味.也许会有开发商会认为用防臭地漏就行了,工程的实践证明,防臭地 漏远远不能满足实际需要.而正因为这种小地方,往往最能体现建筑商的施工质量的. 特别提醒:一般浴缸下部的排水管道有返水弯,而其他位置则没有,需安装防臭地漏! 华丽的分割线 五: 再来补充下,精装修房验收的一些注意事项,各位买精装修房的 TX 注意啦:) 友情提醒:精装修房验收的时候,是看不到隐蔽工程了,那么大家都知道隐蔽工程是很重要 的,所以建议精装修的 TX 们,在买房之后在 KFS 开始做工程装修的时候,有时间过去工地 上看看,拍些照片存证,因为你没法验收隐蔽工程,将来万一出现这方面引起的问题,留有 证据以防推脱责任. 相比毛坯房的验收,咱们再来看看精装修房的验收标准吧.那么在大家在买房的时候,购房 合同上会有关于精装修交付的各个产品的品牌,型号,交付的时候记得对照着检查,_ 一般要注意检查一下几方面: 1,地板:看看地板是否起翘,听听地板是否空心.地板不应有明显的缝隙和不平整,地板 与踢脚板的结合要密合.尤其是地板靠近墙角及门口的位置,要多加留意.验房时可在每个 房间里慢慢走一遍,仔细听听有无咯吱咯吱的响声. 2,瓷砖:检查瓷砖的铺贴水平. 3,卫生间:在浴缸里放半缸水浸过夜,隔天可以查出浴缸是否渗水,出水是否顺畅.最好 与楼上业主商议,用同样方法,查验天花板会不会渗水.坐厕,洗面台要打磨光洁,最忌出 现裂纹或刮花痕迹.在检查坐便器的下水情况时,最好反复多次的进行排水试验.另外坐便 器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封(不得用水泥密封). 5,厨房:检查厨具是否有崩裂,刮花,搪瓷脱落等情况,橱柜门是否开闭自如,螺丝有无 脱落.在洗菜池里反复地装水,排水,看看水管是否有异物堵塞. 6,电路:应留意单位内的电掣有无更改;电路容量是否足以负荷电器设备;墙上的电源面 板位置分布是否合理;厨,卫电源是否安全;电话线路,电视天线信号是否清晰.如果条件 容许还应该用万用表检查插座是否有电. 7,检查电器:注意检查燃气热水器,或者电热水器,空调等等. 同样验收的时候如果出现问题,还是让 KFS 整改之后然后再确定收房. 六: 最后补充下,二手房验收的一些注意事项,各位买二手房的 TXM 也来学习下啦:) 1,二手房验收标准 现在买二手房的 TXM 越来越多,那么二手房交易的时候也同时要面临一些验收问题,TMX 不 要忽略啦,免得后面遭遇自认倒霉自己闹心. 2,二手房验房流程: A:实地察看 :查看是否有私搭私建部分 a,是否有占用屋顶的平台,走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼; b,是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房,将一间分隔成两间; c,阳台是否是屋主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题. B,确认房屋的准确面积 a,包括建筑面积,使用面积和户内的实际面积; b,产权证上一般标明的是建筑面积; c,最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积 C,观察房屋的内部结构及装修的状况 a,户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点; b,管线是否太多或者走线不合理; c,天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题; d,原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉. C,考核房屋的市政配套 a,打开水龙头观察水的质量,水压; b,打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目; c,确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象; d,观察户内外电线是否有老化的现象; e,电话线的接通情况,是普通电话线还是 ISDN 电话线; f,煤气的接通情况,是否已经换用天然气; D,要了解房屋的历史与邻居组合 要了解一下该住房是哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背 景,是何种用途,是否发生过不好的事情:是否欠人钱,或者发生过盗窃案?有否欠物业管 理公司的费用以及水,电,煤等的费用?好邻居