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西安建筑科技大学硕士学位论文 西安市住宅市场需求分析与预测 专业：管理科学与工程 研究生：李静 指导教师：刘晓君教授 摘要 住宅产业的发展对国民经济有着重要的拉动作用。住宅作为一种特殊商品，具有单价高和不 可迁移的特点。住宅市场的良好运行是其再生产得以持续的保证。西安市政府在“十五”规划中， 关于提高人民生活水平的预期目标中指出：到2 0 0 5 年城镇居民人均居住面积要增加到1 5 平方米。 这一目标是从宏观经济角度根据西安经济的总体发展水平并参照中国各主要城市的发展状况而作 出的。但住宅市场有其自身的运行特点，因此有必要在对住宅市场进行调研的基础上指出其运行 的特点，为更好地实现这一政策目标提出相关建议。 本文采用规范与实证相结合的研究方法。在第二章中运用经济学原理对西安市住宅市场供需 的两个方而作了调查，得出了目前存在大量潜在需求而有效需求不足的问题。在第三章采用了规 范研究方法，通过专家测评，对影响居民需求的要素做了分析，并采用a h p 方法找出了各影响因 素中的相对重要度。第四章中采用了实证研究方法，用主要影响因素与住宅需求量相关的实测数 据建立了数学模型。在检验其有效性之后，对未来市场需求作了预测，并得出有效需求小于政府 目标的结论。在第五章中，针对上述研究结果，把如何改善有效供给、扩大需求和市场运行机制 的调整提出了相关建议。 本文遵循从基础理论出发到实证分析的思路，采用定性和定量分析相结合的方法，对西安巾 住宅市场进行了分析、研究。对市场宏观调控者和微观主体的正确决策具有一定的理论价值和应 用价值。 【关键词】住宅市场需求分析预测建议 【论文类型】应用基础 西安建筑科技大学硕士学位论文 t h e a n a l y s i sa n df o r e c a s t i n go f t h e d e m a n do f x i a n sr e s i d e n t i a lm a r k e t r e s i d e n c ea sap e c u l i a rp r o d u c tw i t hi t sc h a r a c t e r i s t i c so fh i g hu n i tp r i c ea n du n m o v a b l eh a sa s t r o n ge f f e c t t ot h ed e v e l o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m y a no u t s t a n d i n gm a r k e t p l a c eg u a r a n t e e di t s s u s t a i n a b l er e p r o d u c t i o n i nt h em u n i c i p a lp r o g r a m m i n g “1 5 ”r e f e r r i n gt op r e - a i mo ft h ei m p r o v e m e n t o f p e o p l e sl i v i n gs t a n d a r d ，w h i c hh a sc l e a r l yp o i n t e do u t t h ea v e r a g el i v i n ga r e ao ft o w n p e o p l ew o u l d i n c r e a s e dt o15m e t e rs q u a r e t h i so b j e c t i v ew a sm a d eo u ti nt h ea c c o r d a n c ew i t ht h eo v e r a l le c o n o m i c d e v e l o p m e n to f x i a na n dc o n s u l t e dt oo t h e rc i t i e s d e v e l o p m e n ts t a t u s i no r d e rt ob e t t e rf u l f i l lt h o s e r e l a t i n gs u g g e s t i o n so f t h i sp o l i c y , w eh a v et of o c u so n r e s e a r c h i n ga n dp i n p o i n t i n go u tt h ep e c u l i a r i t i e s o f r e s i d e n t i a lm a r k e ta n dt h e p r i n c i p l e so f r e s i d e n t i a lm a r k e t t h i se s s a yc o m b i n e dt h em e a s u r e so fc r i t e r i o na n dd e m o n s t r a t i o na n df r o mt w oa s p e c t ss u r v e y e d x i a nr e s i d e n t i a lm a r k e tb yt h eu s eo fc o m m e r c i a lt h e o r i e si nc h a p t e r2 e d u c i n ga b u n d a n tp o t e n t i a l d e m a n d sa n d s h o r t c o m i n g s i nc h a p t e r3 ，b yt h eu s i n go f p r o f e s s i o n a la n a l y s i s ，w ea n a l y z e dl o t sf a c t o r s ， w h i c h m i g h ti n f l u e n c et h ed e m a n d so f r e s i d e n t sa n di n d i c a t e dt h ed e g r e eo f i m p o r t a n c eo fi n f l u e n c i n g f a c t o r sb y u t i l i z i n go f a h p i nc h a p t e r4 ，w ee r e c t e dm a t h e m a t i c sm o d e lb a s e do nt h ep r a c t i c a ld a t ao f i n f l u e n c i n gf a c t o r sa n dd e m a n d s a f t e rv e r i f i e d i t s v a l i d i t y , w em a d eaf o r e c a s ta n df o u n do u tt h e a v a i l a b l ed e m a n d sa r el o w e rt h a nt h ea i mt h a ts e tb yo u rg o v e r n m e n t i nc h a p t e r5 ，w es u g g e s t e ds o m e i d e a si nh o wt oi m p r o v ee f f i c i e n ts u p p l y - c h a i n ，i n c r e a s ed e m a n d sa n da d j u s tt h em a r k e tr u n n i n ga n d f i m c t i o n a lm e c h a n i s m t h i se s s a y a d o p t st h ei n t e g r a t e da n a l y s i so f d e t e r m i n a t i o no f t h en a t u r ea n df i x e dq u a l i t yt of o r e c a s t a n da n a l y z et h er e s i d e n t i a lm a r k e to fx i a n t h er e s e a r c h i n gr e s u l th a si t st h e o r e t i c a lv a l u ea n d a p p l i e d v a l u ef o rt h e r i g h td e c i s i o n m a k i n gf o rm i c r o m a i nb o d y a n d m a c r o - a d j u s t e r t h e k e yw o r d s ：r e s i d e n c e m a r k e t d e m a n d i n g a n a l y s i sf o r e c a s t i n gs u g g e s t i o n t y p eo f t h e s i s ：t h ef o u n d a t i o no f a p p l i c a t i o n 2 声明 y6 l7 07 6 本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他 人在其它单位已申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一同工作的同 志对本研究所做的所有贡献均已在论文中作_ 明确的说明并表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。 论文作者签名： 否静 关于论文使用授权的说明 日期： 中g 占 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布 论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。 f 保密的论文在论文解密后应遵守此规定) 一：季聍聊虢叫缘吼一吖，z 注：请将此页附在论文首页。 西安建筑科技大学硕士学位论文 1 1 课题研究背景 1 、绪论 居民住房的发展是和国民经济密切相关的。住宅产业有着巨大的发展潜力。从扩大内需、拉 动经济增长来看，住宅建设是扩大投资需求和消费需求的最现实的结合点，对经济增长的双向拉 动作用十分突出。住宅需求与住宅供给有着密切的关系。在社会主义市场经济的条件下，住宅的 发展规模，住宅的数量与质量，不是以个人的主观意志为转移的，而是要从市场需求出发，即从 广大居民及社会对住宅的需求出发为转移的。只有这样，才能保护住宅的供给与需求建设与消费 的协调发展，从而才能避免由于住宅的供求不一致而造成住宅的大量积压以及人力物力的大量浪 费。所以研究住宅的需求问题是关系到住宅发展规划，住宅投资规模，住宅设计和施工以及城市 规划，土地合理布局等一系列重要问题。因此，研究住宅市场需求问题也是关系住宅业成为困民 经济增长点的重要问题。 1 1 1 住宅和住宅市场 住宅是指供人们居住生活之用的房屋建筑，它是人们从事社会经济、文化活动最基本的物质 前提之一，是人们的安居的处所。住宅遍布于城市和乡村。本文所要论述的住宅是指城市住宅一 一即西安市城市商品住宅。 “城市住宅市场是指城市住宅商品的交换关系的总和。与一般市场相同，住宅市场是由买卖 双方、住宅商品本身、住宅价格等市场要素按一定的交易方式构成的。”1 消费者是市场的主人。站在市场营销者的角度，市场就是顾客，认识市场的目的就是了解并 满足顾客的需求。因此，现代市场学对市场最基本的认识不是按照产品的种类，也不是按照产品 的使用价值，而是按照顾客的需求和购买行为，将市场划分为消费者市场、生产者市场、转卖者 市场和政府市场。这四种市场是市场营销者对市场最直接最有效的分析。对于城市住宅市场也是 如此。 住宅市场运行的目标模式是实现以下两种平衡：住宅供求总量性平衡和住宅供求结构性平衡。 住宅需求源于个人和家庭，但严格说来，购买住宅不一定都是为了居住自用。在发达的房地 产市场中，虽然居住自用占购买住宅的主导地位，但除此之外也有购买住宅出租或转卖获利者。 张泓铭，住宅经济学，上海财经大学出版社，1 9 9 8 西安建筑科技大学硕士学位论文 因此，住宅消费市场由两类顾客组成：一类是为了居住白用而购买住宅的顾客，另一类是以投资 获利为目的而购买住宅的顾客。 西安市整体经济实力较弱，居民收入较低，总体购买力不高，自住型消费者占了绝对优势。 基于这种情况，本问论述的住宅是消费者为白用而在住宅市场上购买的商品住宅。 1 1 2 住宅市场需求的类型、层次及总量指标分类的概念 a 住宅市场的需求类型 不同的住宅需求类型是由家庭生命周期决定的。家庭成员的年龄、婚姻及就业的变化，使家 庭处于动态的周期性变化中。典型的家庭生命周期可分为如下四个阶段：独身期、空巢期( 已婚 而无子女时期) 、满巢期( 包括从子女出生到独立脱离家庭的全部过程) 、孤身期。处于不同时期 的家庭对住宅的需求是不同的。另外，其购房能力也在发生变化。 根据家庭生命周期各阶段对住宅的基本需求，我们可以将住宅需求分为两种类型：结婚住宅 型需求和两代分室居住型需求。无论从宏观上还是微观上看，结婚住宅型需求和两代分室居住型 需求都体现了依次更替的周期性变化规律。若以青年结婚住宅需求为起点，那么从青年结婚算起， 经过十年左右时间就转变为两代分室住宅需求，再经过十年左右时间，因子女独立成立家庭就由 两代分室住房转变为结婚住宅需求类型。从宏观上来讲，国家的人口生育政策及住房改革并不能 改变住宅需求类型，所能改变的是每一种类型的满足质量。因此，尽管人类社会对住宅的需求是 多种多样的，但其基本类型为上述两类。这两种类型的周期性变化是社会住宅需求的一种规律。 b 住宅市场需求的层次 住宅需求层次的形成是由人的生理及心理特征所决定的。依据著名心理学家马斯洛的“需求 层次论”，人的需求可分为生理、安全、社交、自尊及自我实现五个层次。当低层次需求获得满足 后，爿可能寻求更高一级层次的需要。需要层次理论也完全适合人们对住宅的需求。住宅需求层 次从作为栖身的处所这一最低级的需求层次开始，到安全的保障、完全满足生活和工作需要，再 到成就与能力地位的体现、社会地位及价值的象征等。住宅需求层次的实现过程是由消费者个人 的社会阶层变化所决定的。随着消费者社会阶层的变化，潜在的住宅需求层次将成为现实的住宅 需求层次。因此在作住宅市场需求分析时，必须要抓住住宅市场需求的层次。 c 城市住宅市场需求的总量指标 住宅需求总量的分类因考虑的角度不同而有不同的分类方法： ( 1 ) 根据住宅需求与购买行为的关系，住宅需求总量分为有效需求和潜在需求两类。由于供给 西安建筑科技大学硕士学位论文 取决于有效需求，所以必须区分住宅需求总量中有效需求与潜在需求的关系。 ( 2 ) 根据住宅需求类型分为结婚住宅需求与两代分室居住住宅需求两类。一般来说，结婚住 宅需求对二：居室、一居室住宅有较大需求；两代分室住宅需求对三居室及以上的住宅有需求。区 分这类住宅需求的主要指标是家庭结构和建筑面积。 ( 3 ) 根据住宅需求层次分类，住宅需求总量应分为低档住宅、普通住宅、高档住宅。结合西 安市目前的情况，低档住宅可理解为解困房，一般只具有居住功能，仅是一种生存资料；普通住 宅指结构比较合理、造型比较美观、设备比较齐全、有一定辅助面积的住房，除了具备生存资料 性质外，还兼有较明显的享受资料的特性：高档住宅指面积大、宽敞明亮、设备齐全、内外装饰 华美、现代化的住宅。区分这三类住宅的主要指标是住宅的品质和建筑面积。 ( 4 ) 根据住宅的户型结构分，住宅需求总量可分为一居室、二居室、三居室、四居室等。衡 量该分类的主要指标是住宅的户型类别。 ( 5 ) 根据住宅的地理位置分，住宅需求总量可分为市中心、市亚中心、市郊( 东、西、南、 北郊) 、城郊结合部等的住宅需求。可用住宅的建筑面积作为衡量其各类需求的主要指标。 1 2 问题的提出 我国的住宅产业经过几十年的发展，取得了长足的进步。但住宅市场目前还存在着比较尖锐 的问题，表现在市场供求方面主要为：“一个低下”、“两种难题”、“三大矛盾”。“一个低下”是指 我国房地产市场的市场化程度还较低。“两种难题”是指1 9 9 0 年以来房地产业高速发展后大量积 压的空置商品房如何消化的问题和由于住房政策跟不上而造成的有效需求不足如何解决的问题。 “三大矛盾是指巨大的潜在需求与疲软的有效需求的矛盾、高房价和低收入的矛盾、高商品房 空置率与低住房水平、住房困难户多的矛盾。”1 西安市作为中国的一个省会城市，其住宅产业发 展经历了与全国一样的历程。纵观西安市住宅市场的发展，我们可以明显地看到其存在以下问题。 而这些问题直接造成了上述的三大矛盾。 a 住房质量不高，难以满足居民的要求 目前住宅市场普遍存在着设计水平不高，使用功能适用性较差；施工质量不高，渗漏、空鼓、 门窗丌启不灵、卫生间渗漏等质量通病严重存在；住宅小区规划布局不合理，服务设施不配套： 环境质量差。 b 经营方式粗放，劳动生产率低下 2 姜万车，喻志军，“当前伟宅市场的七大矛盾”，首都经济， 9 9 9 年第7 期 西安建筑科技大学硕士学位论文 住宅开发企业经营规模小，产业集中度偏低，专业化程度低；住宅部品的工业化程度低，配 套性、通用性差，生产规模小，质量控制体系不完善；现场旌工以手工操作为主，劳动生产率低； 能源、原材料消费较高。 c 商品房价格过高，购买者难以接受 8 0 年代中期以来，我国商品房销售价格年平均增长2 0 以上，远远高于同期物价上涨指数。 统计调查数据表明2 0 0 1 年西安市套房销售平均价格为2 3 3 7 6 0 元。，套房价格与消费者户均年可支 配收入之比为1 0 倍。居高不下的房价，严重制约了居民购买能力，出现了大量的商品空置房。2 0 0 3 年，西安市商品房空置面积达6 3 8 5 多万平方米，比上年增长1 1 7 4 。其中，空置一年以上面积 为3 3 。6 3 万平方米，占总空置面积的比重为5 2 6 7 ，远高于上年2 9 0 5 的比重。在3 3 6 3 万平方米 的空置一年以上面积中，空置三年以上面积为5 3 3 万平方米，占3 3 6 3 万平方米的1 5 8 5 。2 0 0 3 年，商品住宅空置面积由2 0 0 2 年的4 4 7 0 万平方米，增加到5 2 3 4 万平方米，增幅为1 7 0 9 。 d 必要的配套改革滞后，房地产市场主体不健全，抑制了住宅消费 金融对住宅消费的支持力度不够。“尽管近两年来住宅消费信贷发展较快，但从当前按揭业务 发展的现状看，还存在着贷款期限短、贷款比例低、担保方式单调、手续繁杂等问题”4 ；房地产 市场中经营主体违规操作问题比较突出，有的开发企业预售、销售行为不规范；住宅中介服务业 素质低下，体制改革滞后：物业管理水平低下，发展滞后；市场体制不健全，房屋流通困难。我 国城镇居民现有的住房多数是购得的公房，按过去的政策规定，这部分住宅在相当长的时问内不 能流通。这严重抑制了住宅二级市场发育，反过来又制约了一级市场的发展；缺乏对住房租赁市 场的开发和有效管理。 1 3 研究的目的和意义 住宅产业对国民经济和人民生活水平的影响举足轻重的，住宅产业的发展对国民经济的影响 无疑是深层次的。住宅的商品化、市场化使这一影响更为重大。1 9 9 7 年至1 9 9 8 年东南亚金融危 机波及中国后，我国g d p 增长速度放缓，中央政府采取了加大基础建设、扩大内需等一系列刺激 经济的措施，使国民经济增长速度达到7 8 ，其中，措施之一就是把住宅建设培育成为国民经济 新的增长点。从这一事例来看，加强住宅建设在国民经济中地位的意义的重大。 坚持以需求为中心是保持住宅建设持续健康发展的根本保证。目前我国城镇住宅建设已经进 入了以需求为导向的发展阶段，市场在住房资源配置中的基础性作用正在形成，决定住宅建设和 3 数据来源十中国统计年鉴 4 历以宁，中国住宅市场的发展与政策分析，中国物价版社，1 9 9 9 4 西安建筑科技大学硕士学位论文 房地产业发展的主要因素就是市场供求关系。供求关系决定了市场发展的基本方向，是市场发展 的根本力量。在供给与需求之间，需求是决定的因素；在投资需求与消费需求之间，消费需求是 决定因素。住宅市场供求的均衡或者说住宅成交量是由有效需求决定的。城镇居民有支付能力的 需求，决定了房地产市场的结构、规模和发展水平，住宅建设和房地产业只有在不断满足居民住 房需求的过程中才能得到发展。从整个城市发展的角度看，住房开发以需求为导向，就能保证社 会资源的有效配置。对此，我们必须要有清醒的认识。 西安市是陕西省省会城市，是西部地区的中心城市。她在住宅产业发展方面取得了一定的成 绩，比起其他内地城市有其快速发展的一面。随着加快西部开发的步伐，西安市的住宅产业面临 着难得的发展机遇，但同时也存在着不少困难：巨大的潜在需求与疲软的有效需求的矛盾；高房 价与低收入的矛盾；高商品房空置率与低住房水平、住房困难户多的矛盾。本文即在此背景下， 以市场为导向，以市场需求为出发点，对上述问题进行分析研究，以期找出实现有效开发的策略， 在一定程度上解决上述问题，为西安市的住宅开发建设在政策制定和理论研究上做出一点贡献。 1 4 研究角度和框架 本文以西安住宅市场为背景，首先分析了西安市住宅市场现状，根据以往的住宅市场的供给 状况，对西安市的住宅市场的运行情况进行了分析，并对未来发展趋势进行分析。接着分析了影 响需求的各种因素，用层次分析法对以上因素进行分析评价，根据其重要度，找出了其主要的影 响因素。经过对调查数据的分析研究，根据其主要的影响因素，做出预测模型，预测出西安市商 品住宅未来几年的需求量。发现预测出的需求量与政府的计划量尚存在一定的差距，故针对目前 存在的问题对如何改善有效供给、扩大需求和市场运行机制的调整提出了相关建议。 本文的基本框架如图1 一l 所示 西安建筑科技大学硕士学位论文 i 绪论i 1 ，ii 研究背景问题的提出研究的目的和意义 研究的角度和框架 i 西安市住宅供求现状及发展趋势分析 西安市居民住宅现状及需求分析西安市住宅市场供给状况及运行分析 l 西安市住宅市场发展趋势 i 西安市住宅市场需求分 主要影响因素分析影响住宅需求因素的评价分析 i 西安市住宅市场需求预测 解决有效需求及供给不足的策略建议 l l 结论l 图1 1 6 p q 安建筑科技大学硕上学位论文 1 5 国内外住宅市场需求的发展阶段研究 51 国外住宅市场需求的发展阶段 根据荚国住宅问题专家m a c r a e 的研究，美国住宅需求的发展大致经过了四个阶段：( 1 ) 住房 数最短缺阶段；( 2 ) 增加住房面积阶段；( 3 ) 提高住房质量阶段；( d ) 提高住房总体水甲阶段。 口本的住宅需求发展阶段与美困相似：上世纪6 0 年代未以前，同本人追求“一户一套”，7 ( ) 年代 扁，f j 奉人i q “人窀”的需求发展。新加坡6 0 年代是解决住房荒的时代，7 0 年代足扩大住 房面积的阶段，8 0 午代中期以后足解决住房品质的阶段。山于6 g 年代8 ( ) 年代人量建造住宅， 居民的住房问题基本上得到了解决。8 0 年代后住宅数量下降，同时强【啕了住宅品质问题。 l5 2 国内住宅市场需求的发展阶段 中国城1 1 i 住宅需求发展的历史水平比较低。8 0 年代以前，我国处于住宅需求低级阶段即住房 短缺阶段。8 0 年代后，随着改革政策的实旌，计划体制向l f f 场体制转轨，丌发商的卅现，住宅需 求逐步进入了初级阶段即增加住房伯】积阶段。奉世纪初，在一些经济较为发达的城市和地区，住 宅需求开始逐步追求住房的质量提高。预计在2 1 世纪中叶，我国经济实力实现中等发达国家水平， 此时住宅市场需求达到提高住房质量总体水平阶段。 西安建筑科技大学硕士学位论文 2 、西安市住宅供求现状及发展趋势 2 1 西安市居民居住现状及需求分析 2 1 1 西安市居民居住现状 住宅是人民生活最重要的生活必需品之一。国民居住水平反映出一个国家的经济和社会发展 的水平。新中国成立后，党和国家一直十分关心老百姓的居住问题，并把住宅产业作为国民经济 的重要产业来抓。西安市住宅建设近几年来取得了较大发展。1 9 9 0 年人均居住面积为9 3 2 平方 米，1 9 9 5 年人均居住面积为1 0 6 6 平方米，到了2 0 0 1 年人均居住面积已达到1 3 6 4 平方米，已 经超出建设部制定的发展目标。 按住房面积分，西安市居民家庭人均居住面积见表2 1 所示， 表2 12 0 0 2 年陕西居民家庭人均居住面积现状表 面积比例 4 平方米以下 0 3 2 4 6 平方米 4 5 4 6 8 平方米 1 3 2 6 8 1 0 平方米 1 3 3 1 l o 1 2 平方米 1 3 6 4 1 2 一1 4 平方米 1 4 6 9 1 4 平方米以上 4 0 2 2 注：数据来源2 0 0 2 年陕两统计年鉴 住房按房屋产权划分所占比例见表2 2 表2 22 0 0 2 年陕西省房屋产权现状表 性质比例 公房 3 2 2 2 租赁私房 1 3 3 自有房 1 7 4 3 部分产权的自有房 4 8 8 8 其他 0 1 4 注：资料来源2 0 0 2 年陕西省统计年鉴 西安建筑科技大学硕士学位论文 曼! ! 曼曼皇曼量皇皇蔓! ! 鼍曼曼皇罡皇曼曼曼! 曼! 曼曼曼鼍皇曼! 曼! ! 鼍暑曼量鼍量! ! ! ! ! ! 曼曼曼皇曼曼曼曼! ! 曼曼曼曼_ r a m ! ! 曼曼曩皇皇! 璺 图2 12 0 0 2 年陕西省房屋产权现状图 从表2 1 可以看出有4 5 1 的家庭人均面积在1 2 平方米以下；从表2 2 看只有1 7 4 3 的人是 自有房，其他人或是公房或是部分产权。单元式配套住宅占7 5 2 9 。这些数据说明西安市近年来 虽然住宅产业发展较快，居民住房条件得到了普遍的显著的改善，但仍有相当一部分居民居住条 件欠佳，住房困难人群尚有相当数量。尤其是老城区内的居民区和西安众多的城中村中，居民的 居住条件还较为恶劣，缺乏基本的上下水、采暖通风、清洁能源、基本环卫设施，居住质量较差。 目前老城区和城中村的改造已成为西安市房地产市场的新热点。 以上数据表明西安市住宅市场存在大量的潜在需求，这就为住宅市场的发展奠定了基础。 2 1 2 西安市住宅市场需求发展趋势 尽管近几年来我国住宅建设一直保持着较高的增长速度，但与日益增长的住宅需求以及发达 匡l 家人均住宅面积相比仍有很大的差距。“按照国外的经验和发展规律，当一国人均国民收入达到 3 0 0 - - 1 0 0 0 美元的经济发展水平时期。在这个时期住宅的投资量占国民生产总值的比重比较高， 而且住宅建设投资随人均国民生产总值的增加而增加，直到人均国民收入达到8 0 0 0 l 万美元或 以上时，住宅需求才开始减少。”5 西安人均g d p 2 0 0 1 年不到1 千美元。如保持8 的年增长率，那 - z , 至t j2 0 1 0 年，西安市入均将接近2 千美元，恰恰处于住宅产业的发展时期。因此，西安住宅发展 在“十五”期间，可以保持较高水平。从国外居民消费结构的转化规律来看，当恩格尔数系达到 4 0 - - 5 0 的条件下，城镇居民的生活已经步k 1 j , 康型的发展层次，是房地产业和住宅建筑业的发 展时期。我国目前的恩格尔系数已经降到4 8 左右( 西安市略高于此数) ，所以，在人们收入中 的很大空间有可能用于住宅消费。从居住目标看，西安市居民居住水平比上海、广州、深卸i 等发 达地区仍有相当的差距。所以从市场需求可能看，有较大的潜力。2 0 0 1 年底西安市人均居住面积 5 沈采文等，“国外住宅产业的地位和作用”，建筑经济，1 9 9 8 。1 8 7 9 西安建筑科技大学硕士学位论文 为i 3 6 4 平方米，“十五”期术，人均居住面积要达到1 5 平方米，这就需要增加近2 0 0 0 万平方米 的住宅面积。白1 9 9 7 年以来，西安住宅需求持续旺盛，这主要得益于政策和市场的逐步完善。故 从趋势看，需求仍将保持较高水平。其原因为：一是，相当一部分居民居住水平不高，改善欲望 强烈。调查显示，居民对现有住房的满意率不到2 0 ，约有4 8 的居民提出在几年内愿意换购住房， 己购公房中有6 7 的人希望通过换购住房来改善居住条件和环境；二是，本市中等、高收入居民 的住房观念已根本改观，不断升级成为流行；三是，城市化进程的加快，使农村剩余劳动力大量 流入城市，需要许多普通居民住宅；四是，个人买房比例不断提高。 2 2 西安市住宅市场供给状况及运行分析 2 2 1 西安市住宅供给状况 近几年来西安市住宅市场出现了产销两旺的形势。2 0 0 3 年，西安市商品房完成投资额1 2 4 6 7 亿元，比2 0 0 2 年同期增长5 7 0 7 ( 各年投资额见下表2 3 ) 。 表2 3 西安市房地产开发投资完成额 年份1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 3 当年开发投资额亿元 2 4 6 83 8 2 l4 4 3 05 1 8 5 6 7 4 27 9 3 71 2 4 6 7 同比增长 5 4 8 31 9 9 21 7 0 43 0 0 41 7 7 2 5 7 0 7 注：资料来源1 9 9 7 - - 2 0 0 3 年西安统计年鉴 商品房建设投资额增加，占房地产开发投资完成额的比重提高。1 9 9 7 - - 2 0 0 3 年，商品房丌发 投资完成额的比重为：6 4 2 2 、7 6 5 0 、4 2 3 9 、4 6 0 2 、7 4 4 2 、7 3 5 4 和7 9 9 9 ， 商品房建设投资额连续四年保持增长态势。2 0 0 0 - - 2 0 0 3 年商品房建设投资额增长速度分别 为：1 7 ，0 5 、1 1 0 3 1 、1 6 3 2 、6 0 1 8 ，但增幅具有很大的波动性。 分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为0 6 9 ，商服房类为1 8 3 0 ，普通住宅类为6 1 6 4 ，办公楼类为1 9 3 7 ；比2 0 0 0 年同期公寓别墅类下降8 6 0 4 ，商服 房、普通住宅、办公楼类分别增长1 1 7 6 7 、1 0 6 和5 4 倍。从以上数据可以看出，普通住宅投 资比例占到较高的数值6 。 1 9 9 8 2 0 0 2 年西安市商品房建设情况如表2 4 及图2 2 所示。 6 数据来源：西安市建委 1 0 西安建筑科技大学硕士学位论文 表2 4 西安市商品房施工、竣工、销售面积( 单位：平方米) 类型 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 施工面积 6 7 8 8 7 3 77 9 3 4 6 0 27 6 3 1 7 9 l7 4 3 7 8 4 61 1 7 2 5 8 0 3 其中住宅 5 5 2 3 6 6 76 4 9 5 3 4 56 1 9 8 5 0 25 8 0 4 3 3 29 6 4 6 7 7 0 竣工面积 1 5 6 1 7 1 0 3 7 7 7 8 6 23 2 1 0 9 7 53 1 6 2 4 4 93 2 9 7 0 6 9 其中住宅1 3 3 3 3 3 03 5 2 2 7 6 42 9 5 5 4 6 32 6 9 6 0 5 52 9 0 2 9 6 5 实际销售面积 1 1 7 1 0 5 12 9 6 9 7 0 52 1 2 9 1 5 62 2 5 3 4 6 82 5 2 8 9 5 8 其中住宅 1 0 8 6 1 0 82 8 4 9 5 4 5 2 0 0 7 7 4 l1 9 2 1 9 6 12 3 7 0 3 9 7 预售面积2 5 2 0 1 7 63 0 2 5 1 32 5 3 0 3 4 96 7 4 4 0 76 1 0 1 9 8 其中住宅 2 4 6 7 7 1 62 7 3 4 3 l 2 5 3 0 3 4 96 5 1 9 9 05 5 7 3 4 3 西安市商品房施工、竣工面积图( 单位：平方米) 图2 - 2 西安市商品房旌工、竣工面积图 从1 9 9 8 年至2 0 0 1 年，施工面积和竣工面积均呈平缓增长，其中略有起伏，2 0 0 1 年后，两种 面积快速攀升。2 0 0 2 年商品房施工面积1 1 7 2 5 8 万平方米，比2 0 0 1 年增长5 7 6 5 ，其中住宅面 积为9 4 6 6 8 万平方米，比2 0 0 1 年增长6 6 2 。 2 0 0 2 年商品房竣工面积3 2 9 7 1 万平方米，比2 0 0 1 年增加4 2 6 。其中住宅面积为2 9 0 3 万 平方米，比2 0 0 1 年增长7 6 7 。 西安建筑科技大学硕士学位论文 西安市商品房销售、预售、空置及出租面积 ( 单位：平方米) 图2 3 西安市商品房销售、预售、空置及出租面积 2 0 0 2 年西安市商品房实际销售面积2 5 2 9 万平方米，比2 0 0 1 年增长1 2 2 3 。2 0 0 2 年住宅、 办公写字楼、商业营业用房销售面积分别为2 3 7 0 4 万平方米、8 4 5 万平方米、4 9 3 万平方米， 分别比2 0 0 1 年增长2 3 3 3 、一7 6 3 、一1 0 2 7 ( 数据来源：西安市建委) ，由以上数据及图表可 见，西安市商品房开发中，办公写字楼、商业营业用房销售面积所占比例有大幅度下降，而住宅 的开发及销售面积却逐年大幅攀升。而空置的商品房中住宅所占比例相对较小。从以上的数据表 明，目前虽然投资结构调整同趋合理，住宅市场的供给不断地加大，但有效供给及有效需求还是 不足。 2 2 2 西安市住宅市场运行分析 纵观西安市9 0 年代住宅市场的发展，可以看出其经历了一个由投资导向向市场调节的转化， 即从国家政策紧缩，到市场调适，直至房改催化的过程。 西安市商品住宅销售在1 9 9 4 年以前发展较慢。9 4 年西安市城镇住房制度方案实施，受高投 入、高利润的诱惑，一致于全市房地产公司产生的速度和数量达到了高峰。1 9 9 6 年国家继续执行 “适度从紧”的调空政策，抑制了集团消费，国有企业的经济滑坡，也使单位购买力下降，同时 住宅价格攀升。进入9 9 年，利好政策不断出现，住宅建设成为西安市新的消费热点和经济增长点， 房地产又出现了新一轮的发展。2 0 0 1 年以来，随着房地产价格的不断攀升，房地产泡沫逐渐产生， 西安市住宅市场出现了新的运行情况：第一、投资增幅较大，投资结构趋于合理。第二、对土地 7 数据米源：两安市建委 1 2 西安建筑科技大学硕士学位论文 一级市场的调控有所加强，土地上市量逐年减少。第三、市场供应量供大于求，商品房空置面积 有所增长，存量商品房消化压力较大。第四、住房二级市场日趋活跃，租赁市场逐渐发展。第五、 消费主体发生变化，个人购房比例上升。第六、规范房地产市场的法律体系基本形成。 2 3 西安市住宅市场发展趋势 随着我市住宅产业化的进一步发展，将对房地产市场产生重大影响，呈现新的发展趋势，主 要表现在以i j d 个方面：第一、房地产市场总体上仍将保持稳步上升的趋势，运行质量不断提高， 形成以普通住宅销售为主体的市场结构。从西宇房产调查表明，1 7 1 前西安市住宅市场上价格在 2 0 0 0 - - 2 5 0 0 元之间、面积控制在1 0 0 平方米左右的普通住宅出现供不应求的局面。以经济适用住 房为主的中、低价住宅将成为未来市场的主流产品。第二、住宅产品更新换代。目前我国住宅市 场已经告别供应短缺的阶段，达到了层次需求、层次消费的阶段。在满足初始阶段的需求后，开 发企业要避免盲目扩张，应对市场目标进行细分。未来的住宅市场品种将进一步向多样化发展， 不仅住宅档次多样化，而且适用于不同使用对象的住宅多样化、住宅的风格多样化。住宅向生态 化、人文化发展。第三、随着商品房市场需求主体和结构的变化，住宅市场逐渐由过去的卖方市 场向买方市场过渡，房地产开发企业将主要面临价格和质量的竞争。开发企业应加强运用新技术、 新工艺，提高住宅产品的综合质量和科技含量。第四、住宅小区化、规模化。过去住宅开发过分 强调地段的重要性，而现在住宅小区的规模效应和环境效应已备受重视。从1 8 0 万余平方米住宅 建筑的紫薇田园都市到几十万平方米的锦园新世纪、高科城市花园和高山流水等大盘都表明目前 开发商已经基本上从点式开发迈向规模开发。小区的规模化首先说明企业的实力和抗风险能力， 同时规模化可淡化地域偏远的劣势，一旦一个大的规模小区形成，随之而来的各项配套问题都可 解决。再加上交通运输业的发展，为住宅郊区化提供了条件。但同时也应避免无限制地进行圈地 运动和超大盘的造镇运动以及定位雷同等问题。进行扩张式的土地开发是一种外延性的发展，而 进行旧城改造和城中村改造以促进城市内涵型发展，也不失为一种良策。第五、旅游地产开始显 现。作为历史名城，西安的旅游地产具有巨大的潜力，吸引外来置业、投资的魅力尚未充分体现。 随着国民经济的快速发展，国民收入进一步提高，旅游住宅将会有很大的发展前途。第六、将住 宅作为资产，通过经营性交易手段( 或出租或出售) 获得收益的投资需求将会成为住宅消费市场 的新热点。一旦二级市场培育成熟，投资需求将会转化为巨大的有效需求。 西安建筑科技大学硕士学位论文 3 、西安市住宅市场需求分析 3 1 主要因素分析 对市场进行需求分析的目的是为了对需求进行预测，需求预测是指预测用户在一定的时期内， 一定市场范围内，对有货币支付能力的住宅商品的需求，它是对市场需求量的种预测的估计。 市场就是某种产品的实际购买者和潜在购买者的集合。市场规模就是特定商品的购买者，市场规 模是兴趣与收入的函数。所以必须研究对市场起决定作用的收入、人口、政策等的功能因素。住 宅是家庭必需品，因此还要研究家庭的结构等。 3 1 1 房地产政策及住房改革进程对需求的影响 政策因素对我国房地产周期波动产生了重要影响，不仅影响了对住房的投资，影响了我国住 房制度的改革进程，也影响了对住房的需求。从过去居民消费结构来看，其居住消费比蘑很低。 这说明居住消费比重的高低并不完全取决于家庭的收入水平。收入分配方式的差异在很大程度上 决定了家庭消费方式的差异。因此转变居民的住房消费观念首先有赖于住房分配制度的改变。如 果只对以往住房福利分配制度做部分改良而不进行彻底变革，居民作为有理性的经济人，足不可 能自行转变其消费观念的。 西安市房地产政策存在着明显的周期性特点，其经济扩张与紧缩政策交替出现的周期与房地 产经济波动的周期基本一致。 ( 1 ) 1 9 8 4 年，国家提出发展房地产业，改革住房制度，推行商品化试点，建立综合开发公 司，公有住房补贴出售。迈出了住房商品化的第一步。此时经济处于高涨期。 ( 2 ) 1 9 8 5 1 9 8 7 年，防止盲目发展商品住宅，加强商品住宅计划管理，限制公有住房补贴销 售。经济开始衰退萧条。 ( 3 ) 1 9 8 8 ，扩大房地产业发展，修改宪法，允许土地批租，扩大市场机制。随着经济的高涨， 住宅开始逐步走向市场。 ( 4 ) 1 9 8 9 1 9 9 1 年，规范房地产业的发展，治理整顿，大规模清理在建项目，压缩基建规模， 紧缩银根，经济走向萧条。 ( 5 ) 1 9 9 2 1 9 9 3 年，加快房地产业发展，放开房地产价格，扩大市场调节范围，下放权利， 发放开发消费贷款，住宅需求得到极大的刺激。 ( 6 ) 1 9 9 3 1 9 9 6 年，理顺房地产业，加强房地产市场的宏观管理，整顿金融次序，住宅产业 1 4 西安建筑科技大学硕士学位论文 进入停滞期。9 6 年国家执行适度从紧的调控政策，抑制集团消费，对住宅需求造成严重影响。商 品房空置积压严重，于是9 6 年下半年明确提出把住宅产业作为新的经济增长点。 ( 7 ) 1 9 9 7 年，是国家出台政策较多，也最集中的一年。1 9 9 7 年底，各地探索深化住房制度 改革的办法，部分省市推行分配新体制，停止福利分房，实行新房新制度。这些都预示着住宅货 币化时代的到来。 ( 8 ) 1 9 9 8 年以来，住房制度改革有了新的突破，全面取消福利分房、提高了住房租金，实 行住宅货币化。同时提出大力发展经济适用住房，推动住宅产业化发展，加大金融支持力度，f 放二级市场等一系列措施。这些都极大的调动了人们的购买热情，伴随着政策的落实，人们购房 潜在需求将得到极大的释放。 3 1 2 经济因素 a 收入状况 居民家庭收入对住宅需求有正向的影响。从总体看，居民家庭年收入并不等于居民家庭购房 可支付款。由于在我国对广大工薪阶层长期实行低工资制，其中用于购房的含量很少。在一般情 况下居民家庭购房实际承载力指数小于居民家庭年收入与房价之比。 我国现阶段多种经济形式并存，居民收入水平差距逐渐拉大，两级分化越来越明显。同时各 地区的经济发展水平也不同，沿海和内陆、东部与西部的差距也越来越大。根据陕西省统计年鉴 数据表明，2 0 0 2 年西安市年人均可支配收入为6 7 0 4 9 元人民币，在国内城市中处于收入偏低水 平，这将直接影响西安市住宅市场的有效需求。 b 住宅价格 住宅价格同住宅需求的变化是呈反向运动的。大量资料表明，无论是发达国家还是发展中国 家，住房的建造标准都是由其社会生产力水平决定的。在买卖双方长期相互依存、相互竞争和交 换中，逐渐形成了住宅价格与居民家庭收入之间的一种确定的合理比例关系。国际公认的这种比 例关系是：一个家庭3 6 年的收入综合大体相当于一套住房的售价。考虑使用贷款，。般1 5 2 0 年可以偿还本息。这种定量关系是住宅作为商品在长期买卖过程中形成的，它客观反应了住宅生 产和消费之间的经济关系。对于我国目前的住宅市场来说，只有当一套住宅的价格相当于一个家 庭3 6 年的收入时，居民才能够在银行贷款的支持下买