哈尔滨松北区市场分析报告.ppt

哈尔滨市松北区房地产市场调研报告,松北区土地市场供给及需求变化,松北区已实施的规划政策资讯,报告提纲,松北区已实施的规划政策资讯,松北地区功能定位是以集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区，欲打造哈尔滨市的城市副中心,松北新区：位于松花江哈尔滨段北岸地区。依据居住区规划原则，松北新区将建设功能完善的高级花园式住宅区、休闲别墅区、政府工作人员住宅区。,群力组团：哈尔滨市道里区西部。总用地面积27.33平方公里，人口规模32.0万人。群力新区将建设成为具有区域性竞争力、影响力的，集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区。,哈西组团：以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。该区域分为奥林匹克中心区、基础教育城、教育科研区、生态工业区和生态绿地区五大功能区。,利民组团：工业经济区，产业新城引入医药、食品等企业，建设大学城。,中心组团（南岗、道里为主）：城市核心区，为哈市政治、经济、文化、科研、金融、交通中心，配套设施完善，发展成熟。,新香坊组团：哈尔滨市重要的工业区，农业科研区及物流区。,平房区：工业基地航空、汽车、铝材加工业基地，机械制造业和绿色产业基地，房地产价格较低。,从空间布局上来看，哈尔滨大体上分为市中心板块、哈西板块、群力板块、哈东板块、平房板块、松北板块、前进板块、利民板块及呼兰板块等十一个板块。随着城市的发展和向外扩张，现在的住宅房地产已经不以市中心板块为主导。当前，哈西板块、群力板块、松北板块、利民板块也是住宅集中发展的板块。,1.1、哈尔滨市总体规划简要介绍,1、三环路江北段，完成16.8公里，投资12亿元，已经投入使用，并成为连通松北的最重要交通干道。2、万宝大道工程总投资5亿元，从大耿家转盘道至东金葡萄园路段已投入使用。3、沿江景观大道，目前正在推进建设中。,1、松北大道，已经投入使用，成为连通江南、江北的重要通道。2、祥安北大街-祥安南大街-三环路西江桥，目前祥安北大街、祥安南大街已竣工投入使用，阳明滩大桥已于2010年启动建设，2011年末竣工。3、松浦大道，总投资3.18亿元，松浦大桥至三环路段已通车，三环路至利民大道段2011年底通车。4、江山街工程正在前期推进中。,通过构建“三横四纵”交通骨架，打造贯通江南江北、松北区的大交通格局，松北区全区基础设施投资累计完成28.55亿元，重点实施了松花江公路大桥扩建工程，大耿家立交桥建设工程、四环路与三环路西延长线立交桥工程、太阳岛下穿桥工程、金水河桥梁等11座桥梁及道路建设。,三横,四纵,松北区道路交通基本完善，松北区交通问题已不再担忧,1.2、哈尔滨市总体规划简要介绍,松北区土地市场供给及需求变化,2.1土地市场,就未来几年的政府土地供应计划而言，新建设和改造住宅建设项目占地面积逐年递增，而新区建设的重点是松北区、群力新区和哈西地区。未来几年哈尔滨市土地市场供给将按新区开发、棚户区改造、功能改造调整三大类进行，其中棚户区改造用地457万平方米，旧城功能调整用地376万平方米，新区开发用地1776万平方米。同时根据户型的不同供给用地的位置也有所区别，中小户型普通商品住房主要位于城市周边和城市新区和部分搬迁的工厂用地；较大户型商品住房将主要集中在松北地区、群力新区和哈西地区建设。2010-2012年哈尔滨土地供应计划2010年计划新建设和改造住宅建设项目占地面积约520万平方米，计划新建住房约850万平方米，竣工住宅建筑面积约510万平方米。2011年计划新建设和改造住宅建设项目占地面积约530万平方米，计划新建住约900万平方米，竣工住宅建筑面积约550万平方米。2012年计划新建设和改造住宅建设项目占地面积约542万平方米，计划新建住房约940万平方米，竣工住宅建筑面积约570万平方米。,3.1土地市场,3.1、恒大绿洲项目,项目基本信息开盘时间：2011年10月7日总建筑面积：71.9万米平米现期销售面积：24万平米销售均价：6168元/平起价去化率：三分之一位置项目：松北中源大道99号（东北虎林园对面）,3.2、香树湾项目,项目基本信息开盘时间：2011年7月24日总建筑面积：14万米平米现期销售面积：5.4万平米销售均价：6200元/平米去化率：55%位置项目：祥安北大街与龙轩路交汇处,3.3、保利水韵长滩项目,项目基本信息开盘时间：2011年8月28日总建筑面积：13万米平米现期销售面积：10万平米销售均价：6500元/平米（高层）16500元/平米（别墅）去化率：86%位置项目：松北三环路与西宁路交汇处,3.4、新新怡园観天下项目,项目基本信息开盘时间：2010年8月总建筑面积：12万米平米现期销售面积：12万平米销售均价：6800元/平米去化率：90%位置项目：松北怡园路与松北大道交汇处,3.5、上院项目,项目基本信息开盘时间：2010年9月总建筑面积：32万米平米现期销售面积：13万平米销售均价：7000元/平米去化率：85%以上位置项目：松北中源大道西侧,3.6、保利公园九号项目,项目基本信息开盘时间：2010年9月4日总建筑面积：28万米平米现期销售面积：28万平米销售均价：6900元/平米去化率：80%以上位置项目：松北龙祥路与祥安北大街交汇处,3.7金泰湖滨绿茵项目,项目小析：项目为哈尔滨市第一个花园洋房项目，模仿深圳万科城项目，一层私家花园，二层以上层层带露台。从项目品质来看，并无较大问题，项目低容积率，高绿化率，内部景观具有一定特点，然而推向市场后反应平平，在项目形象未表现前，客户对于产品特点无深刻理解，同时由于面积大、套总价高，销售速度一般。,松北区产品分析,多层普通产品,该产品是松北区最原始的产品类型，在松北区基础设施配套尚未齐备时，部分项目通过低房价吸引部分江南挤压型客户向松北区偏移，代表楼盘世纪花园、欧美亚等。,高层产品,部分项目地处临江，具有得天独厚的观江优势，吸引了部分改善型客户，代表楼盘世茂滨江新城、北岸明珠、金色江湾等。近期随着江南二环内限购政策影响，松北区高层销售有明显起色。,花园洋房,该产品最初由湖滨绿茵开发，套总价高，产品类型并不为客户所熟知，销售情况并不理想，随着客户层次的提高，松北区该产品类型逐渐增加，代表楼盘金泰湖滨绿茵、保利公园九号等。,别墅产品,09年松北区别墅推出较为集中，经过2年的去化松北区在售别墅项目目前销售基本接近尾盘，近期内出世贸蓝屿外，松北区别墅项目市场推出产品较少，代表楼盘世茂、保利水韵长滩、海域岛屿墅。,松北区随着地价的上升、地块容积率限制、开发成本上升及利润实现等因素影响，各项目产品开发均以中高端为主，“打造产品品质”成为各项目的首选，高层、花园洋房和别墅产品将成为未来一段时间内松北区的主流产品。,政策利好,政府换届选举后，盖书记的上任让松北重新看到了发展的契机，盖书记对于松北发展的指示无疑为区域发展的重大利好。,三环桥建设提速,按照盖书记的指示，三环路松花江大桥的建设工期由原定的三年缩短为两年，预计今年底可实现通车。,二环内限购投资客齐聚江北,2011年7月二环外解除限购，政策放宽后松北区市场