房地产项目开发流程【完整版】.doc

房地产开发程序第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还 二、国有土地使用权的划拨 13、国有土地使用权划拨用地申请 14、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请的审核、报批 16、取得划拨用地批准 三、集体土地的征用 17、征用集体土地用地申请 18、到拟征地所在区（县）房地局立案 19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议 21、确定劳动力安置方案 22、区（县）房地局审核各项协议 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 25、办理批地文件、批地图 26、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28、办理农转工工作 29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作 31、地上物作价补偿工作 32、征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款（土地出让金） 2、资金占用费 3、滞纳金 4、土地使用费 5、外商投资企业土地使用费 6、防洪工程建设维护管理费 7、土地闲置费 8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税 第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁 房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费 2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费（周转费） 5、清理费 6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 8、一次性异地安置补助费 9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费 第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序 一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气（天然气）厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理开工登记 二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查 三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续 32、建设工程监理 33、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费 35、办理开工前审计 36、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门 41、交纳绿化建设费，签订绿化协议 42、领取建设工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工 43、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45、工程的基础、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督 五、房地产开发项目的竣工验收 47、办理单项工程验收手续 48、办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书 49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52、办理产权登记 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费 2、自来水厂建设费 3、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费 5、煤气厂建设费 6、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8、市政、公用设施建设费（大市政费） 9、开发管理费 10、城建综合开发项目管理费 11、建筑行业管理费 12、绿化建设费 13、公园建设费 14、绿化补偿费 15、路灯维护费 16、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费（小区配套费） 18、电源建设集资费（用电权费） 19、外部供电工程贴费（电贴费） 20、建安工程费 21、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23、质量管理监督费 24、竣工图费 25、建材发展补充基金 26、实心黏土砖限制使用费 27、工程监理费 28、工程标底编制管理费 29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价 31、夜间施工噪声扰民补偿费 32、占道费 33、固定资产投资方向调节税 第七步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序 一、北京市外销商品房的销售 1、办理外销商品房预（销）售许可证 2、选定中介代理机构和律师事务所 3、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5、办理签约公证 6、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8、外销商品房转让登记 9、外销商品房抵押登记 10、楼宇交付入住手续 11、办理产权过户手续 二、北京市内销商品房的销售 12、提交完成建设项目投资证明 13、签署预售内销商品房预售款监管协议 14、办理内销商品房预（销）售许可证 15、销售项目备案 16、委托中介代理机构进行销售 17、与购房者签订认购书 18、与购房者签订买卖契约 19、办理预售登记 20、办理转让登记 21、办理房地产抵押登记手续 22、楼宇交付入住 23、质量保证书和使用说明书 24、办理产权立契过户手续 三、北京市房地产出租的综合管理 25、房屋出租权的确认 26、申请房屋租赁许可证 27、出租人与承租人签订书面承租协议 28、租赁当事人办理租赁登记手续 29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止 四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理 31、房屋出租权的确认 32、出租人办理房屋租赁许可证 33、出租人办理房屋租赁安全合格证 34、签订书面租赁协议 35、租赁双方办理租赁登记备案手续 五、北京市房地产的抵押 36、抵押权的设定 37、签订抵押合同 38、办理房地产抵押登记 39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费 1、营业税 2、城市维护建设税 3、教育费附加 4、印花税 5、契税 6、土地增值税 7、企业所得税 8、个人所得税 9、房产税 10、城市房地产税 11、房屋产权登记费 12、房屋所有权证工本费 13、房产共有权执照费 14、房屋他项权利执照费 15、房屋买卖登记费 16、房屋买卖手续费 17、房屋租赁审核备案手续费 18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费 19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费 21、房屋估价手续费 22、房屋公证估价手续费 23、房地产价格评估费 24、房地产中介服务费 第八步 房地产开发项目的物业管理阶段 房地产开发项目物业管理阶段的法律程序 1、物业管理单位经营资质审批 2、签署物业管理委托合同 3、居住小区的物业接管综合验收 4、物业使用、管理、维修公约的核准 5、安排签订管理公约 6、制定、提供质量保证书和使用说明书 7、物业管理服务基本要求 8、物业管理委员会的设立 房地产开发项目物业管理阶段的相关税费 1、居住小区物业管理启动经费 2、共用部位共用设施设备维修基金 3、普通居住小区物业管理费 4、高档住宅物业管理费 5、经济适用住房小区物业管理费 6、供暖费房地产开发操作实务的程序主要包括以下8个工作阶段：一、投资项目筛选，投资意向的酝酿、提出，编制、申报审批项目建议书。二、编制、申报、审批可行性研究报告。三、办理规划、设计方面的审批手续。四、取得土地使用权，解决建设用地五、房地产开发的房屋拆迁工作六、列入年度投资计划，申办建设工程开工证和其它开工手续。七、施工招投标、施工管理、竣工验收。八、贯穿于以上全过程的市场调查、客户分、产品分析、定位及调整、销售代理商的选择和介入等与销售有关的工作，申报、审批销售（预售）许可证，进行房屋销售。九、开发项目物业管理和物业经营。可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。 可行性研究的工作阶段 1. 投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2. 初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达20%,所需费用约占总投资的0.25%1.5%。 3. 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%.4. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。 项目立项与企业登记 开发立项是房地产开发商投资构想付诸实施的第一步，在以后的每个开发环节，都需要在本阶段取得政府主管部门的批准文件。对于房地产专营和兼营公司独自开发的项目而言，在本阶段的主要任务是：起草并向市计委报送项目建议书，取得批准项目建议书的批复；依据项目建议书批复，编制可行性研究报告，报市计委审批获准后，项目即取得年度预备项目资格。 新成立的开发企业，在本阶段除以上任务外，还须办理企业注册登记和税务登记事宜。涉外开发企业，在企业登记之前，必须签定合资或合作合同、章程报送市经贸委审批，领取外商投资企业批准证书，并到外汇管理部门备案，办理外汇帐户开户手续。立项报批程序 根据国家和北京市有关规定，中央在京单位下属的房地产开发公司，到国家计委办理立项报批手续；市级房地产开发公司，直接到市计委履行立项报批手续；区、县级的房地产开发公司，直接到市计委履行立项报批手续；合资、合作企业，按拥有开发权的中方隶属关系，履行相应的报批手续。 (1) 项目建议书的报批。有单独开发项目的房地产企业，可按上述有关规定，到相应各级主管机关办理立项报批手续。 对于中外合营房地产开发企业，在签订合营意向书后，由合营中方上级主管局、总公司或区、县计委，根据审批权限和分工，向市计委、市建委申请立项；中资联营企业需首先向市建委申请批准开发资格。需提交的材料：成交合营企业进行房地产开发经营的项目建议书（市建委批准成立开发公司的批复）；合营意向书。(2) 可行性研究报告报批。开发商在项目建议书获得批准后，即可着手编制可行性研究报告，在编制的同时还要与市政、公用、供电、电信等部门共同确定“四源”（供水、煤气、热力、污水处理）供应的可能性；根据规划局初步规划设计条件，作出可行性规划方案。以上工作完成后，可以向市计委、建委报批可行性研究报告，同时提供的文件还有：可行性研究报告；项目建议书及其批准文件；市政主管部门对落实市政公用设施的意见；规划管理部门对项目选址、用地范围、规划设计等方面的初步意见。立项主管部门 国家计委、北京市计划委员会和各区、县计划委员会是本市房地产开发计划和基本建设计划的编制审批实施的主管部门。按照现行有关规定，房地产开发项目立项审批权限如下：(1)国家计委和北京市计委是房地产开发项目的审批机关；(2)区、县、局、总公司没有房地产项目的审批权，仅有小规模基本建设项目的审批权；区、县 政府或其授权单位有危机房改造立项审批权；(3)房地产开发项目一般由市计委拟文批复，内资项目由市计委会市建委共同批复；(4)1995年7月，国务院对高档房地产开发项目的审批权作了新规定：中央国家机关在京单位房地产开发项目的立项和开工，一律由国家计委审批；北京市属单位开发建设高档房地产开发项目，凡建筑面积在10万平方米以上或总投资在2亿元人民币以上的，外商投资在300万美元及以上的高档房地产项目，立项和开工由市计委审核后，报国家计委审批，其余的按有关规定执行。内资开发企业的登记 内资开发企业的设立，先向市建委申请开发资格，然后再办理企业登记手续。目前在背景设立内资开发公司，原则上必须有可行的项目，已经取得初步同意的规划意见，注册资金1000万元以上（含1000万元），验资通过，拆迁房源已落实，方予批准。不具备开发经营资格的单位，须与具有开发权的公司合作，方予批准注册房地产开发公司。涉外房地产开发企业的登记涉外房地产开发企业的设立、登记手续较多，大体上可分为以下四个步骤：名称登记、送审合同与章程、申领外商投资企业批准证书、企业登记。(1) 企业名称登记。在项目建议书批准后，合同、章程签前，应向工商管理部门办理企业名称登记，需提供的文件：项目建议书及批准文件；投资者所在国家（地区）政府出具的合法开业证明（外资）；外商投资企业名称登记表（从工商管理部门索取填写）。(2) 送审合资或合作合同、章程。在项目可行性研究报告批准后，由经贸委报送合同、章程等文件，并同时提供以下文件：设立涉外企业的申请报告；项目可行性研究报告及批件；合资合作双方法定代表签署的合作、章程或由外商的法定代表签署的外资企业章程；中方的营业执照副本、外方的营业执照副本（或个人投资者的身份证明），外方银行出具的资信证明；涉外企业拟设立地点的所在区、县人民政府同意设立的书面通知。(3) 申请外商投资企业批准证书。在合资合作企业合同、章程或独资企业章程批准后，企业须向市经贸委申领批准证书，需提供的文件有：北京市中外合资、合作或外资企业申请书；外方营业执照或营业登记、银行出具的资信调查或证明；中方企业法人执照；申请举办企业的立项（项目建议书，意向书）和可研（可行性研究报告）等批准文件；合同、章程（含外文本）及附件、送审报告及批准文件；董事会名单、中外方董事会成员委任党、政职务的证明；中外合资、合作企业备案表。(4) 企业登记。涉外开发企业，在批准证书签发后30日内，应向工商管理部门申请开业登记，领取营业执照。需提供的文件：由正副董事长签署的外资投资企业登记注册申请书（一式三份）；合同、章程（含附件、中外文本）以及审批机关的批准文件和批准证书（其中副本原件一份，副件二份）；项目建议书、可行性研究报告及其批准文件；投资者所在国家（地区）政府出具的合法开业证明；投资者银行资信证明；董事会名单及董事人员、正副总经理的委派任职文件和上述人员的身份证明（中方人员要附人事部门出具的加盖公章的简历）；外商投资企业法定代表人登记表；企业住所证明，企业住所是租赁的房屋，要提供房屋租赁协议（租期应在一年以上）及出租方的产权证明；凡涉及城市建设（含占地、供水、供电、供气、通讯等）和环境保护的，应提交有关主管机关的批件；从事经营国家专项规定的经营项目，还须提交主管机关批准文件。 项目规划 根据国家和北京市有关城市规划的规定，在北京市城市规划区开发建设的项目，必须符合城市规划的要求，必须向市规划主管部门办理项目规划的申报手续，在取得“两证一书”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书）后，方可开工建设。 在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。规划报批的程序 到规划局办理报批手续，首先要到综合业务处领取“规划审批申报表”，每一次申报都要填写此表，然后在规划局确定的申报时间和地点，带齐申报必备文件和资料，到指定窗口申报，领取立案表，并在规定的取件日期领取审批成果。 一般来说，如果建设单位使用本单位划拨土地或农村建设单位依法使用农村集体土地，则依下列程序到市或区（县）规划局办理选址定点和两证申报手续。1.申报规划要点以获取规划要点通知书。规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。申报规划要点必备文件有：（1）建设单位对拟建项目意图或方案的说明；（2）方案示意图；（3）1/2000或1/500地形图2份（其中一份用铅笔划出用地范围）；（4）其他。2.当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点的必备文件有：（1）计划部门批准立项的文件；（2）建设单位或其上级主管部门申请用地的函件；（3）工程情况的简要说明和选址要求；（4）拟建方案；（5）意向位置的1/2000或1/500地形图2份；（6）其他。3.当获得选址规划意见通知书后，应申报建设用地规划许可证（使用城镇国有土地，见“注意事项1”）。申报建设用地规划许可证的必备文件有：（1）计划部门批准征用土地的计划任务书；（2）征用农村土地时，市政府批文或划拨国有土地时，市房地局对用地和拆迁安置意见；（3）1/2000或1/500地形图5份；（4）选址规划意见通知书要求取得的有关协议；（5）其他。4.当获得建设用地规划许可证后，应申报规划设计条件，以获取规划设计条件通知书，申报规划设计条件的必备文件有：（1）计划部门批准的计划任务；（2）建设单位对拟建项目的说明；（3）拟建方案示意图；（4）地形图3份（单体建筑1/500，居住区1/2000，其中一份用铅笔划出用地范围）；（5）其他。5.当获得规划设计条件通知书后，应申报设计方案，以获取审定设计方案通知书，申报设计方案的必备文件有：（1）设计方案报审表；（2）总平面图2份（单体建筑1/500，居住区1/1000）；（3）各层平、立、剖面图，街景立面图等（1/200或1/100）2份；（4）方案说明书（局审项目还需增报下列文件及图纸）；（5）环境关系平面图（1/1000或1/2000）；（6）工程位置图1份；（7）环境关系模型（1/1000）；（8）其他。6.在申报设计方案过程中，需要首艺委审查的项目，待市规划局提出意见后，由市规划局将材料报送首艺委的办事机构?首规委办规划设计处，首艺委组织有关人审查（重大项目报首规委领导审定），审查意见一般由市规划局审图室通知有关单位，颁发审定规划设计方案通知书，并由首规委办规划设计处和市规划局负责规划设计方案在初步设计或施工图阶段的实施。获取首艺委批复必备文件有：（1）规划设计条件（附现状图）；（2）总平面图（1/500），平、立、剖面图（1/200或1/100），主要立面的透视图；（3）模型及建筑设计说明；（4）国家重点工程，重要的、大型的民用建筑设计项目还应增加选址报告的内容。7.当根据审定设计方案通知书的要求，经其他行政主管部门批准或取得有关协议后，可申报初步设计。申报初步设计必备文件有：（1）初步设计包括说明、图纸、概算等全套文件；（2）计划和规划方面的文件资料；（3）其他。8.如果初步设计需要首规委办的审查意见，开发单位应拟文正式报首规委办理，以获取初步设计批复。获取首规委办初步设计批复必备文件同上。9.申报建设工程规划许可证。申报建设工程规划许可证的必备文件有：（1）年度施工任务批准文件；（2）工程施工图纸（1/500或1/1000总平面图4份，1/100或1/200各层平立剖面图，基础平、剖面图和设计图纸目录1份）；（3）工程档案保证金证明；（4）审定方案通知书要求征求的其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议；（5）其他。当建设工程规划许可证取得后，规划申报程序基本完毕。 土地使用权取得 开发商在项目立项通过（取得建议书批复、可行性研究批复），并取得建设用地规划许可证后，即可办理取得土地使用权的手续。根据城市房地产管理法的有关规定，房地产开发用地的取得方式有两种：出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。申领国有土地使用证程序 （1）用地者凭市或区、县房地局地政处（科）发出的“发证函”，向市或区、县房地局产权产籍处或房政科提出领证申请，并提交下列文件：(北京市计划委员会或市建设委员会关于项目可行性研究报告的批复。(北京市城市规划管理部门批准的建设用地规划证可证、用地范围地形图及建设用地规划许可证附件，设计方案通知书、钉桩坐标成果通知单。(北京市房地局核发的北京市城镇建设用地批准书或北京市国家建设用地批准书。(合资（合作）企业合同、章程及补充协议。(北京市对外经济贸易委员会关于中外合资（合作）企业合同、章程及董事会组成的批复。(中华人民共和国外商投资企业批准证书。(北京市城镇国有土地使用权出让合同或北京市城镇国有土地使用权转让合同。(国有土地使用证。(新建的房屋提交北京市城市规划管理部门批准的建设工程规划许可证及其附件；建筑用地钉桩通知单及红线图工程质量竣工核验证书及竣工图纸和有关数据；投资建房资金来源及房产股权说明。(原有的房屋应提交房屋所有权证及土地使用状况图；共有的房屋须提交房屋共有权执照。 改建、扩建、增建和翻建的房屋提交建设工程规划许可证；原产权来源证件证明。违章房屋应提交产权来源具结。 涉及到拆迁的应同时提交拆迁许可证、补偿证明、安置说明。 购买的房屋提交买卖合同和契证，单位购买私有房屋尚须提交市房地产管理局或房屋所在区县人民政府批准购房的证书。 外销房屋预售登记，提交北京市商品房外销许可证。 交换的房屋，提交换房协议书。 调拨的房屋，提交批准调拨的证件。 其他房屋，按房屋的产权来源分别提交的有关证件。 他项权利房屋，提交有关的证明证件。 登记名义或坐落与提供的证件不符的应提交说明。 （2）用地者到市或区、县房地局产权产籍处或房政科领取并填写土地使用权登记申请、审批表。 （3）用地者带领市或区、县房地局产权产籍处或房政科工作人员及相领户到现场指界、设定界地点界桩，并在房地产权属四至表上签字、盖章。 （4）用地者到市或区、县房地局产权产籍处或房政科缴纳有关费用，并领取国有土地使用证。土地使用权出让申请程序1 协议受让土地使用权申请程序(1) 用地者以书面形式向市或区、县房地局提出协议受让土地使用权申请，并向市或区房地局地政处（科）提交下列文件：申请用地范围内的房屋所有权证、国有土地使用证、建设用地批准书；建设用地规划许可证、用地红线图、规划涉及条件通知书、审定设计方案通知书；项目可行性研究报告及批复；外商投资企业需提交企业合同、章程及其批复、企业批准证书；企业工商营业执照；其它文件。(2) 到市或区、县房地局地政处（科）领取并填写土地使用权协议受让申请表。(3) 带领市或区、县房地局有关处室工作人员到现场勘察，到市或区、县地政处（科）制定的有评估资格的地价评估机构进行地价评估。(4) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的15%作为定金。(5) 按合同的约定支付余款。付清40%的价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款后向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。2 招标受受让土地使用权申请程序(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3) 用地者进行投资分析。(4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。(5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。(6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的15%作为定金。(7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。3 拍卖受让土地使用权申请程序(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。(3) 用地者进行投资分析。(4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。(6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的15%作为定金。(8) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。土地使用权有偿出让的方式 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照北京市实施（中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例）办法第十第，国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。 协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。土地使用权有偿出让的概念 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 按照北京市实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例办法，北京市城镇国有土地是指北京市城区、近郊区、远郊区的城镇（指建制镇）、工矿区范围内属于全民所有的土地；土地使用权出让地块的位置、面积、用途、期限和其它条件，分别由北京市土地管理局、北京市房地产管理局会同市计划、规划、建设管理部门共同拟定，报市人民政府批准后，分别由市防地局实施。 依据国家和北京市的有关规定，北京市土地使用权出让最高年限按不同用途定为，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其它用地50年。房屋拆迁 城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。 城市房屋拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(4)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。房屋拆迁服从与城市建设，房屋拆迁的规模要与城市的经济发展水平相适应。土地主管部门北京市房地局不仅是全市房屋的主管部门，而且也是全市土地的主管部门。北京市国有土地使用权出让、划拨以及征地等均由市房地局和各区、县房地局负责办理。（1）土地使用权出让(市房地局负责办理东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山8个城近郊区（以下称城近郊区）的土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，以及昌平、大兴、通县、门头沟、房山、延庆、怀柔、密云、平谷、顺义10个远郊区县10亩以上土地使用权出让和转让划拨土地使用权需补办出让手续的审核和报批工作。(远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。（2）土地使用权划拨(市房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。(区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。（3）征用土地(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由市政府审核后报国务院批准。(征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由市人民政府批准。(征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。（4）地价评估市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作。 工程建设 工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向市计委申请列入年度施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行综合验收。建设工程规划 依法对建设工程实行统一的规划管理，是城市规划行政主管部门的重要行政职能之一，也是城市规划管理日常业务中最大量和主要的工作。建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。建设项目选址 城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家城市规划法、建设项目选址规划管理办法等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。 建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。建设用地规划 城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。工程招标投标 开发建设工程招标、投标，主要包括建设项目招标投标、设计招标投标、设备招标投标、施工招标投标、工程总承包招标投标等。一、招标投标的内容1.设计招标投标 开发工程实行设计招标，是为了优化设计方案，择优选择设计单位。实行设计招标的开发工程项目必须具备以下条件：（1）有正式批准的项目；（2）具有设计所必需的基础资料；（3）招标申请报告业已审批同意。 设计招标文件的内容主要包括：业已批准的项目建议书或设计任务书；项目综合说明书，包括对工程内容、设计范围和深度，图纸内容、图幅，建设周期和设计进度，对招标设计单位资格等级的要求等；设计必需的基础资料，及其供应的内容、方式和时间；投标须知，包括标书编制的投送的要求，组织现场踏勘和进行招标文件说明的时间和地点，投标、开标日期和地点等；合同的主要条款和要求。 招标单位报送投标书应当按照投标文件规定的具体内容提供，一般应包括：方案设计综合说明书；方案设计内容和图纸；建设工期安排意见；对主要施工技术的要求；工程投资估算和经济分析，以及设计进度的报价。 评标、定的的主要标准是：设计方案优良，工艺技术水平高，投入和产出经济效益好，设计进度快，以及社会信誉好。开标、评标和定标一般不超过两个月。中标单位接到中标通知后，应在30天内同招标单位签订设计承包合同。2.设备招标投标 大中型开发建设项目所需要的通用设备、专用设备、非标准设备和引进设备，应进行招标，择优选择制造供应单位。 开发项目设备招标，根据项目的具体情况，可以由开发公司直接向设备制造供应单位招标，也可以委托工程承包公司招标。投标单位应当是符合条件的有关设备制造单位和具有法人资格的设备成套公司。可单独投标，也可联合投标。实行设备招标的开发建设项目，必须具备以下条件：（1）具有批准的设计任务书、初步设计；（2）设计单位提出的设备清单；（3）投资及建设进度安排已落实。 设备招标文件的主要内容包括：招标须知，包括招标单位名称，设备性能和要求，投标的起止日期和地点，组织技术交底与介绍招标方式，开标日期和地点；正式批准的设计任务书，初步设计或设计单位确认的设备清单；设备的名称、型号、规格、数量、技术要求、交货日期、方式、地点及检验方法。专用设备、非标准设备的设计图纸和说明书；可提供的原材料数量、价格；引进设备的外汇解决途径，以及合同的主要条款。 设备投标文件的主要内容包括：设备的样本、质量性能、技术参数、价格等；投标书，包括投标单位名称、标价、落实设备的渠道和手段，设备交货与质量保证措施，技术服务内容等；确认的合同条款；投标和履约保证书。 评标定标的主要标准是设备质量性能优良，售后技术服务内容全面、可靠、能保证工期，报价合理和社会信誉好等。投标单位接到中标通知书后应在一个月内与招标单位签订供货合同。3.施工招标投标 施工招标投标主要是通过竞争。择优选择施工单位，使开发建设项目做到质量优、工期短、造价合理。 工程项目实行施工招标必须具备以下条件：（1）初步设计及概算已经审批，有施工图或有能满足标价计算要求的设计文件；（2）开发工程项目已正式列入年度建设计划，资金、主要材料、设备的来源已基本落实；（3）建设用地的征购及拆迁已基本完成；（4）招标申请报告已审批同意。 招标文件的主要内容：工程综合说明，包括项目名称、地址、现场情况和对投标单位的资质等级的要求等；必要的设计图低和技术资料；单位工程分部分项工程量清单；标价汇总表的格式及工程价款结算方式；对施工工期及质量要求；投标须知，包括标书编制和投送的要求，投标、开标日期及地点安排等；合同主要条款。 招标单位应当按招标文件的要求，编制投标书。施工企业根据自身的施工技术水平、主要施工方案和经营需要自主报价。投标书的主要内容包括：综合说明、工程名称、范围、报价总金额、工程质量标准和开竣工日期；各项费用计算标准；单位工程分部分项造价表；施工组织设计及保证质量与安全的主要措施；工程施工的组织机构、自有施工机械情况和主要人员配备情况；近五年承担的与招标工程类似项目的完成情况以及对招标文件中合同主要条款的确认。 评标、定标应对报价、工期、施工方案、质量保证措施、社会信誉等进行综合评价，突出重点，择优选定。开标后应在715天内完成评标工作，确定中标单位。大型项目的评标工作最多不超过30天。确定中标单位后，招标单位和中标单位应在15天内签订承发包合同。4.工程总承包招标投标工程总承包招标是建设实施阶段全过程的招标投标，包括勘察设计、材料设备供应、工程施工直至竣工交付使用。投标者必须是具有总承包能力的工程承包企业。工程总承包招标一般应具有以下条件：(1)设计任务书已经审定；(2)建设资金已经全部落实；(3)单位工程造价、总造价（标底价格）已经主管部门审核；(4)工程建设地址、地界，已经确定。 工程总承包招标文件的主要内容；(1)招标须知；(2)工程综合情况，包括项目名称、建设规模、建设地点及外部条件、建设工期、投产交付使用时间、质量要求和验收标准等；(3)工程总平面初步规划及功能要求；(4)材料、设备的供应方式；(5)主要合同条款。招标投标的管理1. 发包承包交易管理市建委为进一步加强本