（工商管理专业论文）房地产企业会计信息价值相关性与盈余管理的研究.pdf

ab s t r a c t ab s t r a c t c o m p a r e d t o t h e o t h e r e n t e r p r i s e , 比 e o p e r a t io n , a c c o u n t i n g p r o c e d u r e a n d m e t h o d e tc f o r t h e r e a l - e s t a t e e n t e r p r i s e h a d i t s s p e c i a l c h a r a c t e r i s t i c s . t h e a p p l i c a t i o n o f p r c a c c o u n t i n g s t a n d a r d i n t h e r e a l - e s t a t e e n t e r p r i s e w a s n o t s a t i s fi e d i n a p r a c t i c a l w a y , t h e r e f o re , t h e a c c o u n t i n g i n f o r m a t i o n i s n o t m a n i f e s t t h e i n t r i n s ic v a l u e o f c o m p a n y . a l o n g w i t h t h e i m p l e m e n t a t i o n o f n e w a c c o u n t 吨 c r i t e r io n , t h e v a l u e re l e v a n c e o f a c c o u n t i n g i n f o r m a t i o n w i l l b e i m p r o v e d a n d e a rni n g s m a n a g e m e n t w i l l b e r e d u c e 斌b u t s t i l l n e e d e d t o b e re f o r m e d . t h r o u g h a p p ly i n g t h e o ry t o re a l i ty , f i r s t l y , i i n t r o d u c e d t h e a c c o u n t i n g c h a r a c t e r i s t i c s i n t h e r e a l - e s t a t e e n t e r p r i s e , e x p l a i n e d t h e i n s u ff i c i e n t l y a p p l i c a t i o n o f t h e p r c a c c o u n t i n g s t a n d a r d i n t h e r e a l - e s t a t e e nt e r p r i s e , s u c h a s t h e s a l e s a n d t h e b o r r o w i n g c o s t s re c o g n i t i o n e t c . i t a l s o p o i n t e d o u t t h e a c c o u n t i n g i n f o r ma t i o n i s d e v i a t e d t h e c o m p a n y v a lu e i n th e r e a l - e s t a t e e n t e r p r i s e , s o c a n n o t s a t i 价 t h e n e e d f o r i n v e s t m e n t d e c i s i o n - m a k i n g ; s e c o n d ly , t h e t h e s i s a n a l y z e d t h e e ff e c t s o f t h e n e w a c c o u n t i n g c r i t e r i o n f o r t h e a c c o u n t i n g i n f o r m a t i o n a n d e a rn i n g s m a n a g e m e n t i n r e a l - e s ta t e e n t e r p r i s e , s u c h a s t h e i n v e s t a b l e p r o p e r ty a n d t h e m e a s u r e m e n t p a tt e rn o f f a i r v a l u e , e t c . t h o u g h t h e v a l u e re l e v a n c e o f a c c o u n t i n g i n f o r m a t i o n w i l l h a v e s o m e i m p r o v e m e n t a n d e a r n i n g s m a n a g e m e n t w i l l b e r e d u c e d t h r o u g h t h e a p p l ic a t io n o f t h e n e w a c c o u n t i n g c r it e r i o n , b u t s o m e s p e c i a l t re a t m e n t s i n t h e r e a l - e s t a t e e n t e r p r i s e h a d n o t a n y a p p r o p r i a t e g u i d a n c e . f i n a l l y , i a l s o p r o p o s e d s o m e s u g g e s t i o n s f o r t h e n e w a c c o u n t i n g c r i t e r i o n , in c l u d i n g h o w t o c o n s t i t u t e a p r o p e r a c c o u n t in g g u i d e l i n e s y s t e m s p e c i a l l y d e s i g n e d f o r r e a l - e s t a t e e n t e r p r i s e a n d a d d t h e c o rr e l a t i v e e x p o s u re o f a c c o u n t s t a t e m e n t s , e tc . t h e m a i n i n n o v a t io n s i n t h i s p a p e r a r e a s f o l l o w s : ( 1 ) i n v e s t i g a t e d t h e v a l u e re l e v a n c e o f a c c o u n t i n g i n f o r m a t i o n , d i ff e r s fr o m t h e q u a l i ty o f a c c o u n t i n g i n f o r m a t i o n t h a t i n v e s t i g a t e d b y t h e o t h e r s b e f o re . ( 2 ) i n v e s t i g a t e d t h e v a l u e r e l e v a n c e o f a c c o u n t i n g i n f o r m a t i o n fr o m t h e r e a l - e s t a t e e n t e r p r i s e , n o t fr o m w h o l e v o c a t i o n . ( 3 ) c a r r i e d o n t h e d i s c u s s i o n o f a c c o u n t i n g i n f o r m a t i o n fr o m t h e s y s t e m a n d c o m b i n e d w it h t h e n e w a c c o u n t i n g k e y w o r d s : r e a l - e s t a t e e a rni n g s ma n a g e me n t i i i 南开大学学位论文版权使用授权书 本人完全了解南开大学关于收集、保存、 使用学位论文的 规定， 同意如下各项内容:按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本:学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、 缩印、 扫描、 数字化或其它手段保存论文; 学校有权提供目 录检索以 及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务; 学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版; 在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学 位 论 文 作 者 签 名 : 昊 z_ ) -f 9年 丁 月 习日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用本授权书。 指导教师签名:学位论文作者签名: 芙 z 解密时间: ”7年 f月 习 日 各密级的最 长 保密年限及书写格式规定如下: 内部 5 年 ( 最长5 年，可 少1 . 5 年) 秘密*1 0 年 ( 最长1 0 年，可少十 1 0 年) 机密2 0 年 ( 最长2 0 年，可少于2 0 午) 南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明:所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进 行研究工作所取得的成果。除文中己经注明引用的内容外，本学位 论文的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开 发表的作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个 人和集体，均己 在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的 法律责任由本人承担。 学位论文作者签名: 习年f 月 习日 第一章绪论 第一章绪论 第一节选题背景与研究意义、研究目的 1 . 1 . 1 选题背景与研究意义 会计是一种十分重要的商业语言，在我国改革开放并积极参与国际市场竞 争的今天，会计作为一种国际商业语言的重要性尤为突出。 会计信息在以价值指标反映的经济信息总量中占 绝对比重，是一个既关系 到微观经济管理， 又关系到宏观经济评估、 调控的重要因素。 对一个单位而言， 会计信息能否正确地反映其经济活动状况和经营成果， 关系到资金的有效运作， 关系到生产、 经营、 管理的正确分析与评价， 也关系到对未来发展的正确决策; 对广大投资者而言，会计信息是股票市场信息的主要来源，是其进行投资决策 的重要依据。保证及时提供准确、完整、与投资者决策相关并能客观、公允地 反映经济活动状况和经营成果的会计信息是会计工作的首要任务。 制定和实施符合国际标准的会计准则是提高会计信息质量的一个决定性因 素， 近年来财政部和证监会为适应中国经济体制的改革，亦已 推行了一系列的 会计制度改革， 企业提供的会计信息质量也有了 很大的提高，但是在许多方面 仍有待于进一步完善和提高。与其他行业相比，房地产企业在资金运作、经营 特点、会计核算程序和方法上有着明显的差异性，原企业会计准则和国家统一 的企业会计制度在房地产行业中的实施状况来看，还存在许多不完善之处，由 此提供的会计信息还不能满足有关财务报表使用者的决策需要，甚至会产生一 些误解，伴随着新会计准则的实施，市场普遍认为其对房地产行业会计信息的 影响较大。因此，本文选择房地产开发这一比 较特殊的行业会计信息问 题作为 研究对象，深入分析原会计准则在房地产行业的 应用状况，结合新会计准则重 点探讨其是否有利于提高房地产企业会计信息的价值相关性、 减少盈余管理， 更好地满足投资者的决策需求，并由此提出一些建议和措施。 第一章绪论 1 . 1 . 2 研究目的 本文预计达到以下目 的: 1 . 根据房地产行业的 特殊性，深入分析其会计核算的现状、 会计信息的价 值相关性与盈余管理及其对投资决策的作用。 2 . 将新旧 会计准则 进行对比 分析， 探讨新会计准则是否有利于提高会计信 息的相关性、减少盈余管理，从而增强决策有用性。 3 . 根据新会计准则中 对房地产行业指引不足的地方，提出措施和建议，以 更好地满足投资者的决策需求. 第二节 研究方法与研究结构 1 . 2 . 1 研究方法 本文运用理论联系实际、定性与定量分析相结合的方法，将新、旧会计准 则作对比分析，来探讨目 前房地产行业会计信息的相关性及盈余管理问题，根 据新会计准则中公允价值计量模式引入的特点，结合目前房地产行业的具体情 况，分析其对会计信息的影响。 1 . 2 . 2 研究结构 本文共分为七章，具体安排如下: 第一章， 绪论。提出了本文的选题背景与研究意义、研究目 的，论文的研 究方法及研究结构。 第二章， 相关理论回 顾。 首先对相关文献进行综述， 然而对会计信息的定 义、质量标准进行了简要描述，并对近二十年来会计准则制定的背景、指导思 想及原则的变化作了回顾。 第三章，原会计准则下房地产企业会计信息的现状分析。首先对房地产企 业的特征进行描述，然后对其会计核算的现状进行分析， 指出原会计准则下其 会计信息的价值相关性及盈余管理方面的问题。 第四章，新企业会计准则对房地产企业会计信息的影响。首先对投资性房 第一章绪论 地产、公允价值计量模式的引入特点进行描述， 分析其是否有利于提高会计信 息的 价值相关性、减少盈余管理; 接着分析了 借款费 用会计准则、 所得税会计 准则的变化对提高会计信息相关性的作用。 第五章， 提高房地产企业会计信息价值相关性、减少盈余管理的对策。根 据前面章节的分析， 针对提高房地产企业会计信息的价值相关性、减少盈余管 理提出了 一些建议和措施。 第六章，中华企业的案例分析。以中华企业为例，首先以具体数据探讨目 前房地产企业会计信息的相关性及盈余管理问题及其对投资决策的影响。接着 从公允价值、 所得税会计、 合并报表几方面就新准则对提高会计信息的相关性、 减少盈余管理、增强决策有用性的作用进行具体分析. 第七章，结论。对本文的研究结论、研究意义作总结。 第二章 相关理论回顾 第二章相关理论回顾 第一节文献综述 会计信息的价值相关性指的是如果伴随着某项新信息的发布或某会计数据 的披露，资本市场对其作了显著反应，则一般认为该信息向市场传递了新的有 用的信息，也就是说该信息具有价值相关性。 自 从鲍尔和布朗( b a l l a n d b r o w n ) 1 9 6 8 年在给定的有效市场假说成立的条 件下用实证的方法证明了 会计收益和股票价格存在相关的 联系后 1 1 ，学术界有 关会计信息和股票价格的文献就连绵不断，发表了 “ 仁者见仁，智者见智”的 见解，但关于价值相关性的早期研究仍多数集中于美国市场。 近几年来，随着资本市场会计的全球一体化，同样的研究方法日益被应用 于美国以外的资本市场研究中，研究结果表明在美国市场以外的市场上，会计 信息同样也具有价值相关性，只是相关的程度在各个国家有所差异。 我国股票市场发展历史短，有关这个市场上的会计信息价值相关性的研究 相对较少。 但自1 9 9 8 年国外及港台的一些学者首先对我国大陆股市会计信息的 价值相关性进行了 研究后，受西方会计学实证研究的影响，近年来国内 不少会 计学者也对我国股票市场发展与会计信息的关系进行了一些实证研究。 我国学者吴世农 ( 1 9 9 7 )最早就我国上市公司盈利信息报告对股票价格的 影响进行了研究，结果发现在信息披露前就存在明显的累计超额收益率，在信 息披露之后，累计超额收益率有明 显的 修正2 1 赵宇龙 ( 1 9 9 8 ) 对上海证券市场中上市公司的每股收益进行了考察，他采 用简单游走模式计量信息量， 用市场模式计量超额收益，分析其与股票价格行 为之间的关系，结果表明未预期会计盈余的信息与股票非正常报酬率的信息之 间 存 在 着 显 著的 相 关 性 3 1 陈晓等( 1 9 9 9 ) 几位会计学者采用回归分析与交易量分析对深、 沪股市进 川 b a l l , r .j a n d p . b ro w n . a n e m p i r ic a l e v a l u a t io n o f a c c o u n t i n g i n c o m e n u m b e rs . j o u rn a l o f a c c o u n t n g r e s e a rc h ( a u t u m n ) , 1 9 6 8 : 1 5 9 -1 7 8 z 1 吴 世 农 . 现 代 财 务 理 论 与 方 法 . 中 国 经 济 出 版 社 ， 1 9 9 7 . 1 o l 赵宇龙.会计盈余披露的信息含里一来自 上 海股市的 经验证据经济研究1 9 9 8 年7 月 第 二章 相关理论回顾 行实证研究，结果显示股市对盈余公告有显著的反应， 并因而发 现会计信息与 股票价格之间 存在一定的函数关系 14 ) 陆宇峰 ( 2 0 0 0 ) 的研究是 针对1 9 9 3 年到 1 9 9 7 年我国的a股上市公司进 行的，他研究了每股收益、每股净资 产和二者共同的价值相关性， 发现每股收 益的价值相关性逐年增强，并在 1 9 %年达到最大，1 9 9 7 年有所下降，二者共 同的价值相关性也存在同 样的 现象， 但每股净资产与股价基本不相关，并且没 有增长趋势，其中，每股收益仍然是最主要的解释变量。同时，他还发现如果 在样本中 剔除 亏损公 司， 那么， 每 股 收 益的 价值相关性 在1 9 9 7 年并 没 有下降 5 ) 王跃堂、 孙铮、陈世敏 ( 2 0 0 1 )的研究是针对 1 9 9 7 年和1 9 9 8 年我国的a 股上市公司进行的. 他们采用事 件研究法、 报酬模型 ( r e t u rn m o d e l ) 以及价格 模型 ( p ri c e m o d e l ) 研究了在这两年中自 愿执行三项减值政策公司的会计信息 与未执行三项减值政策公司的会计信息在价值相关性方面的差异，从价格模型 来看，三项减值政策的执行并没有改善会计信息的价值相关性;而从报酬模型 来 看， 三 项 减 值 政策 的 执 行 降 低了 每 股 收 益的 价 值 相关 性， 提 高了 每 股 净资 产 的 价 值 相关 性 6 ) 郭旭芬、熊剑 ( 2 0 0 3 ) 采用o h l s o n的价格模型对1 9 9 8 - 2 0 0 2 年深、沪两 市上市公司股票价格和上市公司每股净资产、每股收益的关联性进行了实证研 究。结果发现每股收益和每股净资产的回归系数均高度显著，同时还发现每股 收益的价值相关性显著下降而每股净资产的价值相关性却有所提高， 但两者共 同对股价的解释力呈逐年增强的趋势。总的结果来说，中国股票市场上的会计 信 息还是具有 价值相关性的 门 。 还有学者对国内会计准则和国际会计准则下会计盈余和股票报酬的相关关 系进行了对比分析.如潘瑛、陈凌云和林丽花 ( 2 0 0 3 )研究了深、沪两市同时 发行a , b的7 8 家公司2 0 0 1 年度根据国内 外会计准则 编制的 会计盈余，结果 表明不管是在事件研究法还是关联研究法中，国内 会计准则下的会计盈余都比 国际会计准则下的会计盈余更具 有价 值相关性8 ) 当然，国内还有一些学者通过实证研究，认为即使有足够的事实说明会计 n i 陈晓， 陈小悦， 刘钊.a股盈余报告的有用性研究 一来自 上海、深圳股市的实证证据，经济研丸1 9 9 9 ( 6 ) i s i 陆字峰净资产倍率和市盈率的 投资决策有用性上海:三联书店,2 0 0 0 ( 4 ) 问王跃堂， 孙铮， 陈世敏.会计改革与会计信息质盘来自 中国 证券市场的经验证据一 会计研究，, 2 0 0 ， 年7 月 c o 郭旭芬， 熊剑. 中国 股票市 场会计信息 是否 相 关 ? 广东商 学院 学报，,2 0 0 3 年第6 期 一 ， ， iq潘淡， 陈凌云， 林丽花.会计准则的信息含盆冲国 会计准则与i f r s 之比 较，会计研究2 0 0 3 年第7 期, 7 - 1 5 第二章相关理论回顾 信息对我国 股票 市场产生较大的影响， 但并非上市公司 财务报告中 所有的会计 信息对市场均有同等程度的影响。 例如， 无论上海股市还是深圳股市，每股净 资产对我国 股市来说， 相关系数均很小，分别只有0 . 1 8 3 4 和0 . 1 2 9 1 ，影响程度 也甚低，分别只为 9 .8 2 % 和 6 . 9 0 %。而有些会计信息不论怎样发展，在投资者 决策过程中始终是作为一个重要因素来考虑的，并在股价的反应中，显示出较 强的相关性，如每股收益、净资产收益率等。然而， 有些会计信息在某一时期 对股票市场具有较高的相关性，但是随着市场的发展和投资者的逐渐成熟，这 些会计信息对市场的 相关性随之下降 1 通过上述实证研究结果的回顾，可以得出:( 1 ) 现在的财务报告体系， 在 总体上不存在有无相关性的问题，而是有些具有相关性的项目 未在报表中被确 认，有些不具有相关性的项目需要从报表内删除。因此，我国会计信息价值相 关性的研究对我国会计理论界与实务界提出了一个十分迫切的问题，即如何健 全和完善我国 会计制度，规范财务报表体系，为投资者及其他会计信息使用者 提供相关的可靠信息。( 2 )目 前对会计信息价值相关性的研究，大多数都是基 于整个股票市场的， 且建立的模型也是针对所有股票的居多。 随着经济的发展， 各行业所体现的专业化色彩越来越重，有必要在考虑各行业所具有的特殊性基 础上，更精确地描述各行业会计信息的价值相关性。房地产行业较其他行业相 比，具有一些特殊性比较鲜明的会计信息，加之，近年来，我国房地产行业发 展很快，已 成为投资的一个热点。因此，本文结合新会计准则就房地产这一特 定行业来讨论其会计信息的价值相关性及盈余管理问题。 第二节会计信息的内 容体系及质量标准 2 . 2 . 1 会计信息的定义及内容体系 会计是一个信息系统，它是经济信息系统的子系统。从宏观角度来看，我 国国民经济可以视为一个 “ 国民经济总控制论系统” ，它具有明确的经济目 标; 其次会计作为一个对内的管理信息系统，不能不与企业的微观经济运行有着密 切的关系。 信息系统的本质功能就是把数据变换为信息。 可以用图式说明如下: m陈信元陈冬华 ， 朱红 军 .净资 产、 剩余收益与 市场定 价:会计 信 息的 价值相 关 性金融 研究 ，2 0 0 2 ( 4 ) 第二章 相关理论回顾 图2 . 1 会计信息的定义 会计信息按其内容层次可分类如下: 具体会计报表信息。这是会计信息的基本内容，它是企业必须向外报告的 信息。 主要包括资产负债表信息、 利润表信息、现金流量表信息等.通过对这 些基本会计报表信息的分析， 可以 较为全面的了解企业的发展趋势、 偿付能力、 获利能力等财务状况的各个方面。 附加的基本会计报表信息。这一层次在中国准则下不明显，但在美国尤为 显著，例如:物价变动信息，原油等自 然资源的储量信息等。 财务报告信息。这一层次包括诸如管理行为的分析、给股东的有关文件等 方面的信息。所谓管理行为的分析主要是从流动性、资本来源及经济活动的结 果等三方面予以 披露。显然，这从实质上对企业的理财行为和财务状况进行了 简要的评价， 如现金流转情况， 流动比 率等。 全部会计信息。即对投资决策、信贷决策及其其它决策密切相关的、 有用 的全部财务信息。 这一层次除了包括以 上会计信息之外，还包括公司的重大事 件的披露以 及分析报告、经济统计信息等。 无疑，在上述会计信息中， 基本会计报表信息属于最重要的，其可信程度 最强、应用最广，也是最为规范的会计信息。 第二章 相关理论回 顾 2 . 2 . 2 会计信息的质量标准 会计信息的质量标准是评价、衡量财务会计信息质量的标准和尺度。评价 会计信息的质量标准主要有真实性、可比 性、一贯性、相关性、时效性等。 1 . 会计信息的真实性 所谓真实性，是指会计信息应当以实际发生的交易或事项为依据，如实反 映企业的财务成果、经营状况和现金流量，它要求做到内容真实、数字准确、 资料可靠。真实性是企业会计信息的本质属性，它不仅是企业会计信息质量的 内在要求，也是我们从事会计信息质量监督的出发点。 2 . 会计信息的可比 性 会计信息的可比 性是指企业提供的会计信息在空间上可以进行不同单位之 间的比较，它要求企业的会计核算应当按照国家统一的会计制度的规定进行， 使所有企业的会计核算都建立在相互可比的基础上。 3 . 会计信息的一贯性 会计信息的一贯性是指企业提供的会计信息在时间上可以与同一单位的不 同时期进行比 较. 它要求企业的会计核算方法前后各期应当保持一致，不得随 意变更，但这并不意味着所选择的会计核算方法不能作任何变更，在符合一定 的情况下， 企业可以 变更会计核算方法， 并在企业财务会计报告中作相应披露。 4 . 会计信息的相关性 会计信息的相关性是指企业所提供的会计信息能够反映企业的财务状况、 经营成果和现金流量，以 满足信息使用者的需要。 会计信息的相关性在于能够 正确反映企业的价值， 有助于会计信息使用者作出决策。 5 . 会计信息的时效性 会计信息的时效性是指企业提供的会计信息在其搜集、整理、加工传递的 过程都应在规定的时间内 进行，以达到会计资料的及时性。 第三节 企业会计准则的回顾 会计准则的制定与环境有着密切的关系。在由 计划经济向市场经济转型过 程中，我国 创立了具有中国 特色的社会主义市场经济，我国的会计标准也完成 了由适应计划经济需求向适应市场经济需求方向的过渡. 第二章 相关理论回顾 1 .适应对外开放引进外资的要求，制定实施 外商投资企业会计制度 十一届三中全会以来，随着我国 对外开放形势的发展，利用外商直接投资 的工作有了较大进展，外商投资企业出 现了蓬勃发展的局面。当时我国 制定实 施的国 营企业会计制度等规定， 难于适应和满足其进行会计核算的要求，也难 于适应其经营方式的要求。 因此财政部于1 9 8 5 年3 月正式发布了 中外合资经 营企业会计制度 ， 这是新中国成立以来第一部借鉴国际会计惯例制定的全新的 会计制度。它所规定的会计核算原则、记帐方法、会计科目 和会计报表均在相 当大的程度上采用市场经济条件下通用的会计处理方法和程序。随着一系列涉 外经济法律法规的陆续颁布， 财政部于1 9 9 2 年又先后颁布了 外商投资企业会 计制度 、 外商投资工业企业会计制度和 外商投资旅游企业会计科目 和会 计报表 。 这三项制度除扩大了适用范围、 增加了有关中外合作企业特有的会计 方法外，还采纳了财务会计与税务会计相分离的原则、规定汇兑损益全部计入 损益等，与 中外合资经营企业会计制度相比，它更广泛的借鉴了国际会计 惯例。 2 .促进现代企业改革，制定实施股份制会计制度 为推动股份制试点工作的健康发展，规范上市公司会计核算及其会计信息 的披露，财政部于1 9 9 2 年5 月制定发布了 股份制试点企业会计制度 。这一 会计制度的发布与实施，是我国企业会计改革的重大事件。无论从该会计制度 的内容还是从其形式来看，这一会计制度一改传统计划经济体制下的会计制度 模式， 是一次我国 企 业会计制度改 革的 成功探索。 与 外商投资企业会计制度 相比， 其差别主要表现在: 股份制试点企业会计制度 规定企业对其他单位的 投资占 被投资单位资本总额半数以 上的，按 “ 权益法” 核算长期投资，并编制 合并报表;要求将投资收益从营业外支出中划出，并在利润表中单独列示;未 规定分期收款销售方式的收入确认办法等。随着经济体制改革的进一步深化， 股份制试点企 业会计制度也暴露出 不相适应性，如没有提供诸如期货、 企 业破产和兼并业务的核算依据， 因此财政部于1 9 9 8 年1 月制定发布了 股份有 限公司会计制度 ， 它更多地借鉴了国际惯例， 如采用成本与可变现净值孰低的 原则对期末存货计价，完善了投资的核算方法，改进了收入的确认方法。 3 . 适应市场经济体制发展的需要，实施以企业会计准则和行业会计制度为 主要内容的会计改革 1 9 9 2 年1 1 月3 0日 ，财政部发布了经长期讨论研究的 企业会计准则 ， 第二章 相关理论回顾 随后又根据会计准则的要求，修订颁布了十三个行业会计制度。建国以来，我 国一直实行分行业、分所有制形式的会计制度。 而会计准则适用于所有企业， 实现了我国会计史上的第一次大统一。 企业会计准则在借鉴和参考国际会计经验和总结我国会计核算的实践 经验的基础上，对会计核算的基本内容作了规定， 如规定了会计核算的一般原 则、资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润等会计要素的计量和确认以 及财务会计报告等。将国民经济各部门划分为若干个行业，分别制定了工业企 业会计制度、 商品流通企业会计制度、 农业企业会计制度等1 3 个全国统一的行 业会计制度，形成了一个比较完善的企业会计核算制度体系，与 股份制试点 企业会计制度和 外商投资企业会计制度大致相同，同时增加了若干特殊 行业的特殊业务的会计处理方法。 4 .落实 企业财务报告条例 ，制定 企业会计制度 2 0 0 0年 6月，国务院发布了 企业财务会计报告条例( 国务院令第 2 8 7 号) ， 对资产、 负债和所有者权益等会计要素进行了严格的界定; 对使用财务会 计报告的部门和机构的行为也作了规定;对重大的会计政策、或有事项、关联 交易、企业合并和分立、重大的投资融资活动等事项的披露提出明确要求。为 落实 条例对企业会计制度进行全面修改的要求，财政部于2 0 0 0 年 1 2月制 定发布 企业会计制度 。 它取消了分行业和经营方式的会计制度， 统一了全国 范围内的企业会计核算制度标准，实现了不同企业性质、不同行业会计信息的 可比性:实现了准则和制度的功能结合，对企业会计要素的确认、计量、记录 和报告的全过程做出了系统的规定: 严格界定了基本会计要素一一资产、 负债、 收入、费用:回避了“ 公允价值” ， 注重会计信息的可靠性: 在会计核算基本原 则中加入了“ 实质重于形式”这一重要国际惯例。 5 . 全面适应市场经济发展和深入改革开放的需要，构建会计准则体系 2 0 0 6 年2 月1 5 日， 财政部了 发布新的3 9 项会计准则， 此次会计准则体系 的构建比以往更强调资产负债表对企业财务状况的真实反映，而不仅仅简单关 注企业的损益情况， 它更强调企业盈利模式和资产的营运效率而不仅仅是效果， 更关注企业今后的增长潜能而不仅仅是对历史的总结，更重视于资产质量以及 揭示可能存在的风险和权力义务而不仅仅是对历史的总结。新会计准则强化了 为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的新理念，实现了与国际惯例的趋 第二章相关理论回顾 同 1 10 1 ， 它实现了 如下突破: ( 1 ) 公允价值计量重新得到认可和运用， 在金融工具、 投资性房地产、 非 共同控制下的企 业合并、 债务重组和非货币 性交易 等方面引入了公允价值，以 体现会计信息的相关性。 ( 公允价值是指熟悉情况并自 愿的双方， 在公平交易的 基础上进行资产交换或债务结算的金额. ) ( 2 ) 它规定减值准备计提后不能冲回， 从而避免了企业利用资产减值准备 的计提和冲回操纵企业利润、 进行盈余管理，有助于提高企业会计信息的决策 有用性。 ( 3 ) 所得税会计处理方法有重大改变，它要求企业必须采用债务法核算， 体现了会计信息的相关性。 ( 4 ) 在存货核算中， 它取消了“ 后进先出 法” ，避免了企业利用变更存货 计价方法来调节当期利润、进行盈余管理，便于投资者对企业的经营业绩进行 分析和比较，提高了会计信息的使用价值。 ( 5 ) 扩大了借款费用资本化的资产范围， 使报表信息中资产的帐面价值更 能反映其实际价值。 6 ) 合并报表范围的确定更关注实质性控制， 它要求母公司对所有能控制 的子公司均需纳入合并范围，而不一定考虑股权比例。阻断了一些企业利用分 离若千子公司，缩小持股比例，将经营状况不好的业务从合并范围中剔除，从 而进行盈余管理、粉饰集团整体业绩的惯用伎俩。 总之，新企业会计准则的这一系列变化均以 提高会计信息的相关性，减少 盈余管理为前提，在此基础上，最大限度地满足投资者、债权人和企业管理层 等有关方面对会计信息的需求，从而为其投资决策提供有益的方向指导，维护 社会公众利益。 11 01 最新企业会计准则讲解与运用编写组. 最新企业会计准则讲解与 运用)( 上) 立信会计出版r , 2 0 o 6 : 1 4 - 1 8 第三章原会计准则下房地产企业会计信息的现状分析 第三章 原会计准则下房地产企业会计信息的现状分析 第一节 房地产开发企业的特征及其对会计核算的影晌 房地产开发企业是指开发经营土地、房产业务，具有独立法人资格，实行 自 主经营、 独立核算、自 负盈亏的经济组织. 房地产开发企业既不同于施工企 业， 也不同于建设单位， 其开发经营具有以 下显著特点: 1 .开发周期长、 环节多 房地产开发企业从选址立项、征地拆迁、勘察设计、报建招标、施工建设 到正式验收直至移交、售后服务，短则几个月， 长则几年，前后十几道环节， 需要同规划局、土地局、设计院、施工单位、材料供应商、客户等打交道，其 间还需要不同的工种协同作业，属于多步骤生产。各工种可在同一时间、同一 地点 进行平行交叉或立体交叉作业，各生产步骤之间并无明确的时间或地点界 限，因此在会计核算上，不需要也不可能计算各步骤开发产品的成本。 2 .房地产开发产品的销售成本率差异较大 受房地产开发产品地域性强、供求关系特殊性等因素的影响，在房地产开 发产品所耗用材料价格、人工费用水平和社会供求水平一定的情况下，其销售 价格与其开发成本之间通常没有必然联系。房地产开发产品的销售通常是按楼 层或户型为单位，不同地区、地段的房地产开发产品的销售成本率通常相差较 大。 对于同 一层的结构和面积均相同的商品房， 但是由 于朝向不同， 其销售成 本率也相差很大。 3 .投资大、风险高 房地产行业是典型的资金密集型行业， 房地产开发动辄需要几十万、 几百 万、甚至上千万、上亿元的资金。通常，仅征地搬迁一项所需资金就占到整个 项目的3 0 %-5 0 %，并且开发过程还可能出现种种风险:由于市政规划调整、 地价变化导致土地风险;由于产业政策、 银行贷款的政策变化导致筹资风险; 由于设计、 施工质量问 题导致成本加大风险等。 房地产开发的高投入、 高风险， 要求会计核算必须充分考虑谨慎性原则的要求，充分发挥会计监督。 由于房地产行业的以 上特点，必然会对其会计核算产生一定的影响，主要 第三章原会计准则下房地产企业会计信息的现状分析 体现在一下几方面: i .房地产开发企业产品的高价值性与销售收入确认。在所有商品销售中， 房地产开发产品属于较高价值的一类，按政府的有关规定，房地产商品的销售 必须首先取得预售许可证和销售许可证。在此基础上，一般要经过签订预售合 同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、 收取房款、办理产权过户等销售环节，其销售也往往采用预售和分期付款销售 的办法，由此造成收款期与房屋交付期不一致。在会计核算时收入的确认同一 般生 产企 业相比 具 有一定的 特 殊性 n n 2 . 房地产开发产品成本与售价的不配比。首先， 房地产开发企业的生产周 期较长，在项目 建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期;由于项目 尚未完工，即使开发产品己 预售完毕，其预售款也无法确认为收入，这样就造 成了售价与成本不配比。其次，房地产开发产品的成本载体是整个建设工程， 其通常的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以 总开发建筑 面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这 样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，而销售则是按楼层或户型 为 单位 ， 这 样就 造成单 个 楼层或户 型的 售价明 显与其成本不 配比 【 1 2 1 3 。 收益评价指标不能真实反映企业业绩。 房地产企业投入产出比 例阶段性 不合理，业绩波动较大，项目 建设期内 业绩不佳，验收售出后，大量预售款确 认为收入，期间间隔在一个会计期间还好，但一个项目 往往要跨四五个会计期 间，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全 面地反映其真实 经营情况， 尤其是上 市公司，极有可能误导投资者 1 3 1 第二节房地产行业会计核算的现状分析 二十世纪九十年代，随着市场机制的日 益完善和风险机制的日 益形成，多 元化经营已 成为房地产开发单位的必然趋势和选择。多元化经营使企业涉足于 不同行业、不同性质的经营业务，对于当时尚在执行行业会计制度的房地产企 业来讲， 首先， 它要求开发单位对不同行业不同性质的经营业务分别设置帐户， p 9杨建， 谈谈商品房铺售收入确认的几个问盈” ， 市场周刊., 2 0 0 3 年7 月 1 1 2 1 胡燕， 苏君， 崔学刚 “ 论房地产开发企业会计核算的特殊性代 财务与会计.,2 0 0 5 年3 月 1 1 3黄海燕试论房地产开发企业会计核算中的问题和对策. 科技创业月刊., 2 0 0 5 . 1 2 第三章 原会计准则下房地产企业会计信息的现状分析 并采用不同的会计程序与方法进行会计处理， 这不仅增加了企业会计核算的工 作量， 影响核算效率和质量，而且难以 保持口 径一致， 反映综合的财务会计 信 息。 其次， 行业会计 制 度不利于会计信息的行业比 较和分析， 会计信息在行业、 企业间失去可比 性，不便于投资主体对潜在投资对象的比 较、分析和选择。因 此， 2 0 0 1 年开始， 上市公司开始实施 企业会计制度 ， 并于2 0 0 5 年要求房地 产企业全部实施 企业会计制度 。 企业会计制度的实施虽然解决了各行业会计信息的可比性问题，但缺 乏针对某些特殊行业的具体规定，因此在会计实务中， 理解不一。下面依据原 会计准则、会计制度，并结合房地产行业自 身的特点， 对房地产企业的收入确 认、借款费用等的核算现状作具体分析。 3 . 2 . 1 房地产企业收入核算分析 房地产开发企业的收入为房地产企业在生产经营活动中由于房地产的开 发、产品的销售、出租商品或者提供劳务中实现的收益，其收益表现为企业资 产的增加或负债的减少。包括基本业务收入和其它业务收入。房地产企业的基 本业务收入包括:土地转让收入、商品销售收入、配套设施收入、代建工程结 算收入以及出租房租金收入。 1 .房地产企业销售收入的核算 房地产企业销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行 销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。 房地产开发企业自 行开发的房地产作为可供销售的开发商品，具有商品的一般 特性，因而房地产销售收入的确认应依据 “ 收入准则” 进行。根据 企业会计 制度 ，收入的确认必须满足以 下四个条件: ( 1 ) 企业已 将商品所有权的主要风险和报酬转移给买方。 风险主要是指商 品由 于贬值、 损失、 报废等原因 而 造成的 损失: 报酬是指商品 中包 含的 未来经 济利益。如果一项商品发生的任何损失都不需要由本企业来承担，带来的收益 也不归本企业所有， 那么就意味着这项商品所有权上的风险和报酬己经从本企 业转移出去了，即商品的销售实际上已经实现了。 ( 2 ) 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权， 也没有对已 售出 的商品实施控制。 企业将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方后，如 第三章 原会计准则下房地产企 业会计信息的 现状分析 果仍然保留通常与所有权相联系的继续管理权， 或仍然对售出的商品实施控制， 那么这项销售事实上并不成立。 ( 3 ) 与交易相关的 经济利益能够流入企业. 经济利益体现为直接或者间接 流入企业的现金或现金等价物。销售商品的货款是否有把握收回，是确认收入 实现的一个重要条件。 ( 4 ) 相关收入和成本能可靠计量。收入的可计量性，即能够采用系统的、 可遵循的方法确定其金额，它是收入确认的基本前提。 收入核算的关键是确认和计量，即按照收入实现原则和配比原则的要求， 确定何时确认收入及其入帐金额，而房地产开发企业的销售收入是否符合上述 条件，是收入确认的基本条件。风险和报酬实质上是否转移作为房地产企业确 认销售收入的重要标准，在理论上具有一定的合理性，但要求会计人员具有较 高的职业判断能力，在会计实务中如何运用这一标准也比较混乱，其分歧的焦 点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。 房地产开发商品通常是采用预售方式进行销售，一般在取得预售许可证后 就可进行销售。采用预售销售形式时，大致需要经过以下环节:签订预售合同 及收取部分预售房款、 签订正式销售合同、 工程竣工验收合格并交付买方验收、 收取剩余房款、办理产权过户等，然而具体在哪一环节可视为房地产开发商品 的重要风险和报酬已 经转移呢? 这就需要会计人员的主观判断，在各企业的会 计实务中， 在销售收入的确认上存在不同的理解及处理方法。例如从上市公司 招商局地产控股股份有限公司 ( s z .0 0 0 0 2 4 )和万科企业股份有限公司 ( s z .0 0 0 0 0 2 ) 披露的年报信息来看， 这两家上市公司 销售收入的确认截然不同: 深圳万科在房产完工并验收合格，并签订了销售合同，取得了买方按销售合同 约定交付房产的付款证明时( 通常收到销售合同 金额2 0 %