（城市规划与设计专业论文）上海工业开发区的土地集约利用研究.pdf

摘要 摘要 作为中国经济增长的领跑者，上海工业开发区经过改革开放以来2 0 多年的 发展，数量和规模帮有所增加，取得了疑著的发展。伴随着很多薪兴的工弛开发 区出现，部分早期的工业开发区步入成熟期。上海市工业开发区同时面临土地利 餍、设篪配套、技术刽耨等一系列发展静制约因素，尤其是土遗集约稳月方疆更 是工业开发区可持续发展基础。 国内外的产业数据统计表明，不弼产业占用的空闯资源是不同的，或者说一 定的土地资源用于不同产业，其产出结柴会有很大差异。所以对于工业区的土地 集约利用评价应在不问的产业结构类型的基础上，做到经济集约是前提和目的， 空问的集约是达至t 经济集约的补充和手段。 本文以上海市的工业开发区为研究对象，从理论、实证和对策三个方面进行 碜 究。善先在理论方鹾，本文总结了强肉终有关开发区的发展和土缝集约稠粥两 方两研究的理论和方法，为其后的实证分析提供了研究的理论框架。在实证方面， 本文从宏观、中观以及微观方撕分析了上海市工渡开发嚣地集约利用的现状综 合特征、比较了三个典型开发区的土地集约利用状况和典型地块的规划实施情 况。在以上的理论和实证分析的基础上，最后分析了上海工业开发区土地集约利 用方面存在的问题及其原因，并就规划方面提出相关指标体系的完善对策建议。 关键词：上海市工业开发区土地集约利用 v a b s t r a c t a b s t r a c t a st h e l e a d e ro ft h ee c o n o m i c a l g r o w t h i n c h i n a , s h a h l 醇a i i n d u s t r i a l d e v o l o p m e n tz o n e sh a v ea c h e i v e dg r e a ts u c c e s si nn u m b e r sa n da r e a sd u r i n gt h eo p e n r e f o r mp e r i o d 。a l o n gw i t ht h ea p p e r a n c eo fn e wi n d u s t r i a ld e v l o p m e n tz o n e s ，s o m e e a r l i e rd e v l o p m e n tz o n e sh a v ee n t e r e dam a t u r ep e r i o d m e a n t i m e ，s h a n g h a ii n d u s t i a l d e v e l o p m e n tz o n e sa r ef a c i n gt h ep o o rf a c t o r so fl a n du s e ，f a e i l i t i sp r o v i s i o na n d t e c h n i q u ei n n o v a t i o n ，e s p e c i a l l yt h ef a c t o ro fl a n di n t e n s i v eu s e r , t h ed o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a li n d u s t r yd a t as t a t i s t i c s e ss h o w st l l a tl a n dr e s o u r c e i su s e db yd i f e r e n ti n d u s t r i e s ，a n dt h e nt h e i rp r o d u c t i o ni s l a r g e l yd i f e r e n t l a n d - u s e s t r u c t u r ei st h es p e c i a lr e f l e c t i o no fr e g i o n a ls t r u c t u r e t h em o d e s t r u c t u r e , a n d c h a n g eo fl a n d - u s el i e so ni n d u s t r i a ls t r u c t u r e s ot h ee v t u a t i o no fl a n di n t e n s i v eu s e s h o u l do n 血eb a s eo fd i f t 谛e n ti n d u s t r i a ls t r u c t u r e t h ee c o n o m i c a li n t e n s i v eu s ei s t h ep r e m i s ea n dp u r p o s ew h i l et h es p a c i a li n t e n s i v eu s ei st h ec o m p l e m e n ta n d m e t h o d t h ep a p e rg i v e st h et h e o r t i c a l ，e m p i r i c a la n dc o u n t e r p l a nr e s e a r c ho nt h e s h a n g h a ii n d u s t u i a ld e v o l o p m e n tz o n e s f i r s t l y ，t h ep a p e r i l l u m i n a t e st h em e a n i n g a n dp u r p o s eo ft h er e s e a r c ha n ds u m m a r i z e st h er e s e a r c hs t a t u s q u oo ft h eo ft h e i n d u s r t i a lz o n e s d e v e l o p m e n ta n dl a n di n t e n s i v eu s ea th o m ea n da b r o a d a n dt h e n t h eb a s i cc o n c e p t so ft h ep a p e ri s p u tf o r w a r d i n t h er e s p e c to fs u b s t a n t i a l e v i d e n c e ，t h ep a p e rf i r s ta n a l i z e dt h ep r e s e n tf e a t u r eo ft h el a n di n t e n s i v eu s eo f i n d u s t r t i a lsi ns h a n g h a i ，s e c o n dc o m p a r e dt h ei n t e n s i v el a n du s eo ft h r e et y p i c a l d e v e l o p m e n tz o n e a n d 氆i f da n a n l i z e dt h ei m p l e m e n t a lp l a no nt h ep a t i c u l a ru n i t o n t h eb a s i so ft h et h e o r t i a la n dp r a c i t i a la n a l y s i s ，t h ep r o b l e m sa n dr e a s o n so ft h el a n d i n t e n s i v eu s ew e r eg i v e n f i n a l l yt h er e l e v e n tp l a n n i n gs u g g e s t i o na n dt h er e a s o n a b l e r e l a t i o nb e t w e e nt h ei n d u s t r i a lp l a n n i n ga n ds p a c i a lp l a n n i n gw e r eg i v e n k e yw o r d s ：s h a n g h a i ，i n d u s t r i a ld e v e l o p m e n tz o n e ，l a n di n t e n s i v eu s e 表3 1 表3 2 表3 3 表3 4 表3 5 表3 6 表3 7 表3 8 表3 9 表3 1 0 表4 1 表4 2 表4 3 表4 4 表4 5 表4 6 表4 7 表4 8 表4 9 表4 1 0 表4 1 1 表4 ，1 2 表4 1 3 表4 1 4 表5 1 表5 2 表5 3 表5 4 表5 5 表5 6 表5 7 表录 世界开发区与我国开发区发展阶段与类型比较2 0 改革开放前的上海市主要工业区2 l 上海市郊区1 = 业区的发展演变2 l 市级以上工业开发区工业发展规模变化，2 3 1 9 7 8 - 2 0 0 5 年上海三次产业主要比例关系2 6 我国有关开发区七地整改的政策：2 9 国家级、市级、区级以及海关监督的开发区列表3 0 2 0 0 5 年上海国家级开发区的主要经济指标( 亿元) 3 l 2 0 0 5 年上海市级工业开发区的主要经济指标( 亿元) 3 2 上海区级工业开发区概况3 3 开发区土地集约利用的评价指标体系3 5 开发区土地集约利用的简化评价指标3 7 不同产业类酗的容积率国际参考值。3 8 不同产业类璎的土地产出率国际参考值3 8 上海市级以上工业同区主导产业规划，4 1 上海工业开发区的容积率4 4 上海市丁业开发区投资强度，4 5 上海市1 = 业开发区土地开发进度( 单位：1 0 , 1 2 ) 4 6 上海市1 ：业开发区土地产出率( 单位：亿元平方公里) 4 7 上海工业开发区土地集约利h j 近4 年的变化情况4 8 上海市级以上及海关海关监管的出口加_ 亡区开发建设情况4 8 部分国家和地区工业开发区用地规模对比简表“1 5 2 上海工业开发区与皿洲主要出口加工区的比较5 3 台湾加工出口区历年单位面积的出口额与投资额变化5 4 漕河泾开发区园区概况5 6 开发区现状用地构成表f 5 7 用地规划开发控制强度表5 8 园区内近三年人口统计指标5 9 网区土地效益指标表5 9 闵行经济技术开发区概况6 0 开发区现状瑚地构成表6 1 x 表录 表5 8 表5 9 表5 1 0 表5 1 1 表5 1 2 表5 1 3 表5 1 4 表5 1 5 表5 1 6 表5 1 7 表5 1 8 表5 1 9 表5 2 0 表5 2 l 表5 2 2 表5 2 3 表5 2 4 表5 2 5 表6 1 表6 2 表6 3 表6 4 表6 5 表6 6 表7 1 开发区二期用地规划开发控制强度表6 2 开发区内主要交通干道一览表6 2 开发区内部分一般道路建设指标6 3 开发区内近三年从业人员统计6 3 开发区土地投入产出效益指标6 4 开发区土地使用现状数据( 至2 0 0 5 年) 6 4 金桥出口加工区( 北区) 概况6 6 金桥出口加t 区( 南区) 概况6 6 开发区北区( 不含碧云国际社区) 现状用地构成表6 7 金桥出口加工区二期建设范围内主要用地开发控制强度表6 8 开发区现状建筑总量构成表6 8 开发区土地投入产出效益指标6 9 开发区内近三年从业人员统计6 9 金桥出口加工区土地使用现状数据7 0 用地开发程度7 0 三个工业开发区土地集约程度指标体系比较( 2 0 0 5 年) 7 l 三个区的主导产业的国际参考值7 2 三个开发区的土地集约利用与对策比较7 4 金桥出口加工区4 5 号规划与现状指标7 8 按产业类璋! 划分的容积率比较7 8 金桥出口加工区7 3 号地块规划与现状指标7 9 金桥出口加工区7 3 号产业类型与容积率比较8 0 7 6 号地块规划与现状指标一览表8 1 7 6 号地块容积率指标比较8 2 工业用地单位地块土地集约利用指标控制方式8 6 图录 图录 图1 12 0 0 4 年开发防的分类示意图 图1 2 开发区的分类示意图 图i 3 论文研究框架 图1 4七地报酬三阶段曲线 图3 1 上海- 业开发区的发展及其相关政策演变 图3 2上海工业开发区的发展与上海的快速城市化在空间上的表现 图3 3 上海1 9 7 8 - 2 0 0 5 年三次产业的变化 图3 41 9 9 3 2 0 0 5 年上海中心城区与郊区的工企业数变化 图4 1 容积率与经济集约指标关系 图4 2 容积率的线性分析 图4 3 上海市级以上工业开发区的分类示意图 图5 1 上海崇明工业园区用地结构示意图 圈4 4 上海丁业开发区的数量与规模变化 图4 5 上海市级以上的工业区土地产出率比较 图5 1 清河泾开发区用地格局图 图5 2开发区土地开发现状图( 源自闵行开发区官方网站) 图5 3 金桥出口加工区产业分示意 图5 4 历年吸引投资额累计值 图5 5三个开发区的十地集约利明对策 图6 1金桥出口加工区4 5 号地块 图6 2 金桥出口加工区7 3 号地块 图6 3 金桥出口加工区76 号地块 图7 1 工业开发区容积率制定方法 图7 2 上海主要开发区规模与产出比较 x ， 5 9 u 黯弱孙勰竹 盯 柏 “ 盯 卯 叭盯似 丌阳 虬踮明 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学位论文作者签名： 豸岳啊 j 枷7 年与月7 弓日 第一章绪论 1 1 研究背景 第一章绪论 1 1 1 上海土地资源的稀缺性和不可再生性 土地作为一种不可再生的资源，是城市开发过程不可缺少的生产要素，其数 量的有限性、位置的不可变更性，决定了它必须走集约利用的道路。我国人口众 多，每年新增人口为1 5 0 0 万。我国人均耕地约1 3 亩，是世界人均耕地的1 3 ， 是前苏联、美国的1 8 ，加拿大的1 2 0 。耕地这一最关键的农业生产力要素质态 和量态都呈衰减趋势。 上海陆域面积为6 3 4 0 平方公里，根据上海“十一五”规划，从目前到2 0 1 0 年，全市工业总量要翻一倍，允许新增的工业用地却不到2 0 0 k m ，而可供开发的 工业用地十分有限。上海市土地资源稀缺的状况是无法改变的，要满足经济社会 发展对土地的基本需求，实现土地资源的可持续利用，唯一的出路是土地的节约 使用、集约利用，切实提高土地资源大利用效率。 1 1 2 我国开发区土地资源利用和管理现状的需要 ( 1 ) 国务院办公厅有关清理整顿开发区的政策和实效 据有关资料显示，在2 0 0 4 年开发 区整顿之前，开发区的土地浪费十分惊 人，全国每公顷投资仅2 4 万元，产值不 足1 3 万元，与法国每公顷9 0 万美元及 新加坡、马来西亚等国1 0 0 万美元左右 的投资密度相比，差距悬殊。在这样的 情况下，国务院出台了国务院办公厅 关于清理整顿各类开发区加强建设用地 图1 12 0 0 4 年开发区的分类示意图 管理的通知( 国办发 2 0 0 3 7 0 号) 和国 务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知，目标针对各 类开发区进行整改，坚决纠正违规擅自设立开发区、盲目扩大丌发区规模的现象， 切实解决开发区过多过滥、违规用地等突出问题。 2 0 0 4 年国家使用宏观调控手段，调控土地使用，经过一个阶段的清理整顿， 第一章绪论 到阶段性检查验收结束时，全圜的开发区数量已经减到2 0 5 3 个，规划酾积压缩 妥l 。3 7 万乎方公篓。开发嚣孩减数量占嚣鸯牙发区葱数魏? o 。l 篱；压缀嫒裂瑟 积占原有规划面积的6 4 5 ；已退出开发区士嫩6 4 1 平方公驻，复耕1 3 2 4 平方 公里，收回闲置土地“6 5 平方公里。 ( 2 ) 上海土地集约希j 塌政蒙的掇波 “三个集中”策略的提出。所谓“三令集孛”策硌，怒指产业向露嚣集中、 土地向规模经营集中和农民向小城镇集中。工业开发区的土地集约利用则集中体 现了前两条：工业向豳区集中和王业用地向规模经营集中。上海在体现“三个集 孛”策蝰辩还套配套及霎重静搡豫馥缨纯方案，舞舀蘸爱在螫定趣实麓夔上海工 业向园隧集中三年行动计划( 2 0 0 4 - 2 0 0 6 ) ，就特别强调在地使用、布局形态、 产业姆向和综合实力等方面要有明显提升。其推进重点也非常突出，即：集中资 源掘好新增顼髫自磷级以上工敛戮送窥产业纂遗集聚，有垮掺透中心城嚣企业调 整和肉麟区集中；绪合郊区薪城、中心镇建设和区划调整；逐步稚透擞并王韭区 和城市化地区零星工业点的调整熊中。 丽“十一五”期间，上海将节约工业用地：整理各类工她用地2 0 平方公里， 海汰甄效雳逸金鼗3 0 0 0 4 0 0 0 家，骋出主连2 0 3 0 平方公整，穗予建设器蒂登 工业同和刨意产业豳。今年上半年，上海已淘汰低效用地的劣势企业近5 0 0 家， 腾出土地4 0 0 0 多亩。另外，平均纯工业用地产出率，要从翻前的4 0 亿元人民币 平方公避，撵毫到2 0 1 0 年豹6 0 纪元人民币平方公里玖上。王鼗撙建乎均建筑 容积率溪提高2 麟。 丽刚刚发布的上海产业布局指南显示，到2 0 0 6 年底，上海各类工业区的数 量要比2 0 0 3 年减少一半左右，慕本形成汽车、钢铁、石化等6 大产业綦搦纽、1 9 令枣缀激上工整嚣发送，乡 蕊5 家左表重蠢黧套速熬格弱。在孛心藏区礤局土， 未来2 年内，老工娥基地和分散工业用地将调整至5 9 平方公里，减少l o 平方公 里，归并调整工业点4 0 0 个左右。同时，整合郊区分散的工姚点，通过2 罐时间， 整会辩势区缀工数送8 g 令，诵熬零星工堑煮1 0 0 0 余令。蕊露，枣缀王效送擎寝 面积的产出率要从现在的3 9 亿元平方公里掩高到2 0 0 6 肇的4 4 亿元平方公 里，市级以上工业隧和6 大产业攮地的产出占仝市工业产出的比例从目前的4 5 左右提寓到2 0 0 6 年的5 5 左右，工业集中度大大提高。 1 2 研究意义 簸带嚣发区本蹇魏是一秘纨袋绞巅霜懿牙菱形式，尽管麸全鏊积上海懿葱 川2 0 0 4 开发区数据比较：g d p 突破6 0 0 0 亿，中国政务信息劂，w w w e e g o v o r g 0 1 2 第一章绪论 围尤其是从国家缎拜发区的情况来看，开发送的土地产出皴盏毫于一般城市缝 域，群发区翡士豫集约程度离予一般缝区，後是瀑分开发嚣，尤其是雀缀竣下静 开发隧，由于盲目攀比、求全求犬的心理和铸种不同因素的影响，仍然存在着土 地闲避、利用率低下的问题。实践证明，开发区在经历丁犬规模的粗放开发后， 一些臻势委在逐步瀵失，主瑰豹数量扩张帮努延发震静黢予已经嚣不遴了，走效 益为中心的内涵怒发展才是现今开发区的藏确之道。开发隧作为我国缀济对外开 发的先导区，其对土地的开发和利用应该成为一种集约的热范。因此如何实现开 发嚣党其是工业拜发区豹地的集终郝薅，是本文研究的谍题。 1 2 1 理论意义 土地评价类型扶对象土可以划分为农业爝她浮徐和城帑_ 薅l 地评价，对农韭用 遣评价髫裁已经裔较成熬和完罄的理论和方法，为区域主堍资源盼合理辩簧提供 了科举依据。城市土地评价近年来也有了较犬的进展，突出表现在进行城市土地 的分簿定级和城市基准地价的研究。然而还缺少对城市土地剩用状况的评价，所 缢，疆究壤泰臻熊终穰凄茏箕楚城泰嚣发酝教其谬秘鸯翻 二完善蟪谬捡理论 体系。 2 2 实践意义 我国城市土蛾集约利用研究才刚刚开始，在理论研究和实际工作中，有关城 市土地利用粗放或集约的概念纛统一界定；城市土地尤其怒工业开发区鬃约利用 的现默程度也缺乏辩学懿评价方法帮综合考援摆括，使城带政麝和建鬻理部门 难戳徽出提高主攮稠用水平、激励集约用缝瓣穗关政策撬施。 通过对上海市工业开发区土地集约利用的评价研究，不仅可为城市开发区的 整顿提供决策依搬，还可以为开发区土地利耀扩展、土地利用方式改避、开发区 发震方淘等提供绞獾，嗣霹j c 垂予攘遴上海乃黧全鏊缄泰拜发嚣蘧资源搿持续蒂j 用具有重要的理论与现实意义：方面，可以改善今后上海市城市工业歼发区土 地资源开发利用的程度，提供城市土地规模的扩展限制性机制；另一方筒对于其 撞雀份城市开发嚣主建资源开发稍弼提撰重黉赞鉴意义。 1 3 研究范围 王泣开发嚣臻农药名穆势不中分统一，滋羔鲎爻主静缀济技寒殍发酝、工韭 区、工业园区、工业小区、出朗加工区、产业园区、高新技术园区、保税区等都 3 第一章绪论 在本文的工业开发区的研究范围内。 本文以上海市的工业开发区为研究对象，按照本文工业开发区的分类，上海 的开发区大部分为工业开发区。 所以除去上海陆家嘴金融贸易区( 全国唯一的上奉贤海湾旅游区、三个农业 园奉贤现代农业园区、南汇现代农业园区、浦东孙桥现代农业园区以外的全 市7 5 个工业开发区，以及9 1 个被撤销的工业开发区都是本文的研究对象。 1 4 研究对象的诠释 1 4 1 开发区 ( 1 ) 开发区概念 开发区( d e v e l o p m e n tz o n e ) 的意思主要有两层：一是新开垦的土地资源区 域；二是挖掘、发现经济潜力的地区。一般是指尚未发挥资源和经济优势需要人 为开发的新区域，以达到社会有限资源通过合理配置产生出最大的社会效益。这 里的开发区资源包括三类：第一类是自然资源，包括土地资源、水资源、矿产资 源、生物资源等；第二类是人力资源，包括劳动力资源、管理技术资源，体现在 人的体力和智力等方面；第三类是资本资源，包括有形资本资源( 基础设施、厂 房、设备等) 、货币资本资源和信息资本资源，开发区的“开发”二字就是要挖 掘、利用、发挥这三类资源。开发区是随着世界经济的发展和国际分工的深化而 不断发展的。当今世界无论是发展中国家还是发达国家，都越来越重视以开发区 的运作形式发展区域经济、产业经济、外向型经济以及高科技经济，以此来推动 国家或地区经济的发展。因此，狭义的开发区是指在一个国家或地区内划出一定 的地域范围，在经济活动中实行更加开放的特殊政策和灵活措施，提供良好的基 础设旌等优惠条件吸引外商和外资，引进高新技术和管理方法，从而达到一定经 济目的的特殊经济区域。 ( 2 ) 开发区分类 开发区按照三种不同的理论或职能特征可有不同的分类分别是： 4 第一章绪论 图1 2开发区的分类示意图 首先，按照社会劳动地域分工区划理论分类，可分为国家级开发区、省( 市) 级开发区、省内( 地市) 开发区、县( 市) 开发区等。2 0 0 6 年上海区县级以上的工 业开发区共有5 4 家，其中国家级的4 家，海关监管的工业开发区( 以出口加工 区为主) 6 家，市级开发区1 4 家，区级的3 0 家。 其次，按照经营活动的特征划分可分为工业开发区、农业开发区、旅游开发 区、商业开发区等专业开发区。 1 4 2 工业开发区 根据前文开发区的分类中可知，工业开发区是按照开发区经营活动的特征划 分类中的一种。近来，随着开发区的形成和成熟化，人们往往将劳动密集型加工 业为主的开发区改称为工业园区，有时将发展高新技术产业( 包括其加工) 为主 的开发区改称为科技园区。这里所指的工业开发区，为广义的工业开发区概念， 除国家级经济开发区和地方的各类一般开发区外，也意指高新技术开发区。所以， 本文中所涉及的工业开发区，一般是指以能源、原材料工业为主的开发区以及以 制造业为主的开发区、原材料和加工工业比较发达的开发区和高新技术园区。上 海的很多国家级、市级经济开发区( 闵行经济技术开发区、漕河泾新兴技术开发 区、嘉定工业区，松江工业区、青浦工业区等九大市级工业园区) 就属于这一类 型。 第一章绪论 1 4 3 开发区土地集约利用 1 、土地集约利用。 土地集约利用又称土地集约经营，它最初来自农业土地利用。大卫李嘉图等 西方古典政治经济学家首先在地租理论中提出农业土地的集约经营。所谓农业土 地集约经营，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活劳动， 选用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得较高产量和收入的一 种农业经营方式。马克伟主编的土地大辞典中认为“土地集约经营是土地粗 放经营的对称。是指在科学技术进步的基础上，在单位面积土地上集中投放物化 劳动和活劳动，以提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营方式。在建 筑业中，集约经营则是通过对单位土地面积多投放活劳动和物化劳动，来提高土 地利用率，增加建筑物层数，提高土地的经济功能和负荷能力”。国外著名的土 地经济学家查得t 伊利在其所著的土地经济学原理中指出：“对现有已利 用的土地增加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的集约。”中国大百科全书对 农业土地集约利用所下的定义来源于此：“是指在一定面积的土地上，集中地投 入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地 获得高额产量和收入的一种农业经营方式。”f 1 j 上述表述有一个共同点即认为土地集约利用就是增加在土地上的投入，以获 得更多产出的土地丌发经营方式。按照生产要素投入的构成不同，土地集约利用 可分为资金集约型、劳动集约型和技术集约型。 2 、歼发区土地集约利用。 开发区土地利用基本属于城市土地利用的范畴。所以开发区土地集约利用的 概念可以借鉴城市土地集约利用的概念。不妨将之界定为：以合理布局、优化用 地结构和可持续发展等思想为依据，通过增加对开发区现有存量土地的投入、改 善经营管理等途径，不断提高开发区土地的使用效率和经济效益”。 开发区土地集约利用的核心是在现有技术经济水平许可的条件下，不断地增 加存量土地的投入，提高土地的经营管理水平，尽可能提高土地的使用强度和效 率。换句话说，开发区土地集约利用的重点应放在开发区现有土地的再开发和挖 潜改造上宋，走内涵发展的道路。开发区土地集约利用的最终目标是提高土地的 使用效率和经济效益，并为实现土地可持续利用创造条件。新土地管理法规 定“应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制”。非农业建设用地必 须节约使用土地”，严禁闲置土地。这就要求开发区的建设用地要严格实行计划 n 】中圈人西科牟书编辑部中国大百科全书( 给济学) 2 m 北京：中国丈百科全书出版杜，1 9 8 8 鹋3 6 8 4 6 第一章绪论 管理，防止少批多占，圈大片、晒地皮等闲置痕费土地现象的发生。因此开发区 土地利用必须由项目选择土地转变为以土地选择项目，实现用少量的土地取得大 量的经济效益和社会效益的目的。 需要明确的是，开发区土地集约利用是个动态过程，不是一个静态的目 标。随着经济发展水平和科学技术的进步，开发区用地的效率将会不断地提高。 我们能够达到的开发区土地集约利用的水平也会随之提高。此外，开发区土地的 集约利用不能片面地理解为“见缝插针”或消灭空地。每个开发区应针对各自不 同的自然经济条件和土地利用现状，制定出切实可行的盘活存量土地的措施。 1 5 数据来源与研究方法 1 5 数据来源 本研究的数据来源为三个方面： 第一是历年上海统计年鉴和 2 0 0 6 年上海工业发展报告的相关数据，包 括上海工业发展相关的数据，如工业经济、各区县工企业数据和市级以上工业区 的相关经济指标等，以便支持对宏观层次上海工业开发区发展和土地集约利用的 综合研究。 第二是上海市级以上开发区的综合资料，来自各个开发区的网站。 第三是2 0 0 6 暑期上海市规划局组织的“上海各类园区的调研”的调研基础 资料。其中包括上海市的四个国家级的开发区：漕河泾新兴技术开发区、闵行经 济技术开发区、金桥出口加工区以及张江高新技术园区，以及一个新建的上海市 级工业开发区紫竹科学园区。 1 5 2 研究方法 贯穿本文的有如下研究方法： 1 、归纳研究 每个工业开发区的分布和发展都带有一定的规律性，通过归纳研究的方法， 对于上海市现有的工业开发区现象进行归纳总结，找出隐藏在背后的规律性。 2 、分类研究 对于上海各个不同等级不同区位的工业开发区，按照土地集约性的标准，从 不同的方面如土地投入强度、土地利用程度和土地的发展趋势分析，分类研究后 有利于从工业开发区土地开发的各个侧面分别把握工业开发区土地开发的规律 和用地集约的程度。 7 第一章绪论 3 、比较研究 在本论文中，多次运用到比较研究的方法，无论是宏观层次上的上海工业开发 区的发展演变和现状特征中牵涉到各个工业开发区之问的变化趋势和区位分布 的比较；还是中观层次上各个工业开发区内部土地集约因子之间的比较；亦或是 微观层次中各个工业开发地块上的土地集约指标的特征比较。 4 、定量研究与定性研究相结合 论文将与工业开发区的空间指标与相应因子量化，理性地研究因子对于工业开 发区或是工业开发区的地块的土地集约性的影响程度。同时，在大量文献资料的 整理基础上，以定性的研究为本文的研究方向做主要参考，使研究更有逻辑规律。 本研究中力求体现： l 、静态分析与动态分析的结合 本论文的研究主体是对于当前时间段的上海市工业开发区进行的研究，但大 部分成熟的工业开发区的已有l o 多年的甚至2 0 多年的历史，其土地的开发利用 必定受到历史的影响，因此，在数掘、时日j 所限的基础上，只能对于宏观层次的 工业开发区的时间演变特征进行分析，从而提供上海工业开发区历史演变的特 征。 2 、技术与理论的结合 本文通过s p s s 、g i s 等分析软件，通过相关分析等对于工业开发区的布局特 征进行定量分析，同时运用土地报酬递减理论、区位理论等众多理论对上海工业 开发区的土地集约程度进行了解释和分析。 3 、宏观、中观以及微观分析相结合 无论是分析部分或是对策解析部分，都是从宏观、中观以及微观三个角度入 手，逐层揭示上海工业开发区的土地开发特征、土地集约现状和提高土地集约程 度的对策。 1 6 研究框架 1 6 1 研究框架 第一章绪论 研究背景与目的 研究对象诠释 国外相戈理论与文献综述ii国内相关理论与文献综述 上海i 业开发区总体研究 上海工业丌发区背景与现状 评价指标与 法 纵向比较 横向比较 术开发耳 t 业开发区典型案例研究t h闵行纾济技术开发耳 1 6 2 篇章结构 金桥出口加 区 二个典利地块研究 规划对策 图i 3 论文研究框架 宏观层血的分析 中观层面的比较 微观层血的问题 本文共分为八章，第一章为绪论部分，在分析研究背景的基础上对研究对象 进行界定于诠释，概括全文的研究方法以及数据来源，最终提出研究框架；第二 章为文献综述部分，对国内外城建资金相关的研究及其相关理论进行回顾和总 结，明确土地报酬递减理论是土地集约理论的重要理论基础；第三章主要介绍上 海工业开发区的发展演变和现状背景，为下面几章的研究做整体背景的铺垫；集 中；第四章从了并提出了工业开发区土地集约利用的评价指标并就上海工业开发 区土地集约利用的整体宏观分析，并对上海市级以上的工业开发区进行了纵向和 横向的比较；第五章中观层次对上海市三个国家级的工业开发区的的情况进行了 分析，提出了三个工业开发区的土地集约利用特征不同之处和采取不同的提高手 段：；在第四章则着重对金桥出口加工区的典型地块调研中的土地集约利用的具 9 习祧r奄越r靠型 第一章绪论 体问题进行了空日j 和产业规划的问题分析；第七章在前面几章分析分析的基础上 总结了提高上海工业开发区土地集约利用规划对策。最后一章为结语部分，总结 全文研究成果，揭示本研究的实际价值，最终提出本文有待继续深入研究的若干 问题。 l o 第二章相关理论与文献综述 第二章相关理论与文献综述 2 1 国外相关理论研究 2 1 1 土地集约利用的理论基础土地报酬递减理论 最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。最早是由英国 的古典经济学的创始人威廉配第提出来的。他认为：“一开始土地生产物和劳 动等比例增长，在某一阶段上，土地生产物增长比例可以大于劳动的增长比例， 最后达到最大限度之后，无论怎么样增加劳动，土地生产物也不会增加了”。 著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔还认为：报酬递减规律适用于各 业中为了生产和生活而对土地的利用，显然土地报酬递减规律所阐述的就是土地 的合理投入问题，研究的是土地的合理集约度简言之就是指产量并不一定随着资 本和劳动的增加而相应增加，投资超过了定的限度，追加的收益就会依次递减。 y 盘 量 图1 4 土地报酬三阶段曲线 如图1 4 为说明产量的 变动：总产量( t p ) 的变化 是先由少量渐升至最高 点后转为递减直至 零点。平均产量曲线( a p ) 是一条比较平坦的曲线，初 期上升至d 点达到最高点，这 个d 点与边际产量曲线相交， 过d 点之后，平均产量曲线徐 徐下降至e 点为止。边际产量( m p ) 起初递增迅速，直到最高点m 。此后，递减直 至零点后，边际产量转为负值( 负边际产量) ，这说明变量因素过此点的增加， 无益而有害，致使总产量减少。 报酬递减规律对城市土地集约利用的启示：( 1 ) 在单位面积的城市土地上， 人们为了提高土地利用的集约水平，投入各种生产要素，但土地利用的集约水平 并不是与各种生产要素的在单位面积土地上所投入量成正比的，而要根据报酬递 减规律，找出生产要素的最佳投资点。( 2 ) 报酬递减规律是在其他生产要素固定 在某一水平上，而只研究其中一种生产要素与总产量关系的理想规律。我们在具 第二章相芙理论与文献综述 体研究城市土地集约利用时，面对的是有许多生产要素变动的一个复杂系统，应 根据一定科学方法综合得出土地集约利用范围。( 3 ) 报酬递减律是适用于一定的 技术和社会制度条件下，追加一定的生产要素，会导致收益的增长或减少。从土 地利用的全过程来看，土地报酬的运动规律在正常情况和一般条件下，应该是随 着单位土地面积上生产要素的追加投入，先是递增后趋向递减。在递减后，如果 出现科学技术或社会制度的重大变革，使土地利用在生产资源组合上进一步趋于 合理，则又会转向递增；技术水平与管理水平稳定下来后，将会再度趋于递减。 由此，城市土地集约程度的衡量标准，也将随着社会经济技术条件的变化而变化。 由于受上地利 】报酬递减规律的影响，土地利用集约度不能无限制地提高， 当对土地投入的资本、技术和劳动力达到经济报酬递减点时，此时土地边际效益 等于边际产出，这一临界点就是土地利用集约边界，这时的土地利用为理论上的 集约利用，没有达到集约边界的土地利用为理论上的粗放利用。按照生广要素投 入构成差异，士地集约剧照h 1 分为资会密集犁、劳动密欠犁和技术密集碟二三莉 l 。 李嘉图( d a v i dr i c a r d o ) 等古典经济学家接受了马尔萨斯等人的部分观点， 从而得出了最早研究农业用地集约利用地租理论。他认为农地集约利用是指在一 定面积土地上，集中投入较多的生产资料和活劳动、使用先进的技术和管理方法， 以求在较小面积土地上获取高额收入的一种农业经营方式。其基本涵义是指增加 土地投入。获得土地最高报酬。一般把单位面积土地上的资本、技术和劳动投入 量看作是土地利用的集约度，表示土地与资本、技术和劳动的结合程度。所投入 资本、技术和劳动越多，则集约度越高，反之，则越低。马克思认为：“在经济 学上，所谓耕地集约化，无非是指资本集中在同一片土地上，而不是分散在若干 毗连的土地”。弘1 国外对与农地集约利用相对应的城市土地集约利用的内涵虽没有明确的定 义，但其土地集约利用的理念始终贯穿在土地利用规划、城市规划及与之相配套 的政策、法规中。 2 1 2 土地集约利用的定量评价研究 由于土地资源优化配置、土地资源持续利用与土地资源集约利用研究的理论 基础、实现目标、实现途径的相同或相似，土地资源优化配置、集约利用和持续 利用三者之问存在相互联系又相互独立的辨证关系。土地资源集约利用与优化配 置的最终目标就是实现土地资源的可持续利用，实现社会、经济、环境的可持续 发展。当前，土地资源可持续利用与优化配置已成为土地科学领域前沿的重要课 1 刘成刚，孙翠兰，当前我国农村土地集约利用存备的问题和对策资源论坛，2 n 0 5 ，4 ：1 0 一1 1 2 马克思马克思资奉论( 第三卷) 【m 】北京：人民 j 版杜，1 9 7 5p 6 0 第二章相关理论与文献综述 题，且取得了较大进展同时，也为土地集约利用研究提供了坚实的理论基础。 如最具影响力德同区位布局理论的形成与发展是土地资源优化配置最原始的理 论基础翻。杜能( 1 8 2 6 ) 发表的孤立国集中阐述了农业土地利用最优区位布局 的思想，特别是基于级差地租理论分圈层确定经营集约化、专业化的布局方法， 对农业、工业、商业土地利用布局的研究具有划时代的意义；1 9 0 9 年，韦伯发 表的工业区位论，对工业用地布局的“区位因素”做了系统论述，特别是将 区位经济分析同集聚规模经济联系起来，为城市土地利用的微观产业布局提供参 考；1 9 3 3 年，克罩斯塔勒发表的中心地理论着眼于区域城市分布和城市间 的关系，对市场、城市的综合布局与土地利用模式进行阐述。在这些理论的指导 下，众多土地利用模式也应运而生如全球土地利用的极地模式( 雷东巴哈德景 德尔，1 9 8 6 ) 、城市土地利用的同心圆模式( e w b u r g e s s ，1 9 2 3 ) 、扇形模式 ( h h o v t ，1 9 3 9 ) 、多核模式( c o h a r r i s ，1 9 4 5 ) 等，对土地持续利用模式设 计具有重要指导意义。综观国际上土地资源优化配置和土地持续利用研究，主要 从土地合理利用的系统分析、评价和综合研究模型三个方面展开。其中，土地合 理利用的系统分析与评价的研究是同步进行的。在2 0 世纪3 0 年代以前，英国、 俄国、德国曾出现了为土地征税而发展起来的土地评价，其中典型的是美国1 9 3 3 年提出的“斯托利指数分等”( s t r ) 和康乃尔评价系统( c o r n e l ls y s t e m ) 、法国 财政部1 9 3 4 年颁布的农地评价条例和德国3 0 年代提出的土地指数分等。美 国2 0 世纪3 0 年代提出的土地利用潜力系统( l c s ) 经完善于1 9 6 1 年提出了第一个 较全面的土地评价系统；自2 0 世纪5 0 年代以来，许多国家积极开展土地评价及 土地利用规划，为了使各国的土地评价在某种形式上得以杯准化，1 9 7 2 年联合 国粮农组织( f a o ) 在荷兰瓦格宁根召开了讨论土地评价的国际专家会议，在此基 础上提出了土地适宜性评价分类系统，1 9 7 6 年f a 0 正式公布了土地评价纲要。 这是世界上土地评价研究广泛开展并趋向成熟的重要标志。但此土地评价的对象 还是农业用地，近几年来，土地评价研究有了更广泛深入的发展，不仅限于农业 用地，在城镇、工业区、旅游区、开发区等均已涉及。随着可持续发展研究的深 入，国际上有关土地利用方面的研究，也都与可持续发展联系起来闭，众多可持 续发展评价的方法也逐渐应用于土地持续利用评价，但均没有形成为大家普遍接 受的指标体系和评价方法。综合研究模型是深入了解土地持续利用变化过程、机 理和环境影响的重要手段，长期以来，研究者在不同领域构造了大