（人文地理学专业论文）杭州轨道交通对周边商品住宅市场的投资价值影响分析.pdf

摘要 摘要 轨道交通( u r r t ) 随着城市化进程的发展，发挥的作用越来越大，采用u r r t 是有效的改善城市公共交通的途径之一。与此同时，u r r t 的发展给站点周边商 品住宅带来的增值效益，却没有反哺u r r t 的可持续发展。因此，定量分析u r r t 发展对商品住宅的投资价值影响、建立u r r t 发展与周边土地合理利用的关系， 具有重要的应用价值。 论文以杭州市轨道交通为研究对象，围绕交通区位因素，探讨了轨道交通对 商品住宅投资价值的影响。以国内外已有研究成果为基础，以土地价格理论、区 位理论和投资理论为依据，比较了特征价格模型和线性支出系统模型的优缺点 后，确定以特征价格模型实证分析轨道交通对房地产投资价值的影响，得出了商 品住宅投资过程中影响风险因素情况，杭州房地产价格与各个影响因子的函数关 系式，轨道交通的距离效应等，研究成果对杭州市房地产商开发投资和消费者购 房等方面提供参考价值。 关键词：杭州市轨道交通；商品住宅投资价值；特征价格模型 i i 浙江人学硕士学位论文 a b s t r a c t a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to fu r b a n i z a t i o ni nm o d e mc i t i e s ，u r r tp l a y sab i g g e r r o l ei nu r b a nd e v e l o p m e n t i ti se f f e c t i v et oi m p r o v et h eu r b a np u b l i ct r a n s p o r t a t i o n b yu r r t m e a n w h i l e ，t h ed e v e l o p m e n to fu r r te n l a r g e st h ev a l u e a d d e dt ot h e c o m m o d i t yr e s i d e n t i a lh o u s e ，b u tt h e r ew a sn of e e d b a c ko fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t o fu r r t t h e r e f o r e ，i th a si m p o r t a n ta p p l i c a t i o nv a l u et oa n a l y s et h ed e v e l o p m e n to f r a i lt r a n s i ti nc o m m o d i t yr e s i d e n t i a li n v e s t m e n tv a l u e ，a n db u i l dt h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e nr a i lt r a n s i td e v e l o p m e n ta n dr a t i o n a lu t i l i z a t i o no fl a n d t h ec a s eo fp a p e rs t u d yo nh z u r r t , i tt a k e st h ef a c t o ro ft r a f f i cl o c a t i o ni n t o c o n s i d e r a t i o nt od i s c u s st h ee f f e c to nt h er e s i d e n t i a li n v e s t m e n tv a l u eb yu r r t t h e p a p e rb a s e so ne x i s t i n gm s e a r c hr e s u l t sa th o m ea n da b r o a d ，t h el a n dp r i c et h e o r y , l o c a t i o nt h e o r ya n dt h et h e o r yo fi n v e s t m e n t a f t e rc o m p a r i n gt h ea d v a n t a g e sa n d d i s a d v a n t a g e so fl i n e a re x p e n d i t u r ep r i c em o d e la n dh e d o n i cm o d e l ，t h ep a p e r d e t e r m i n e sh p mm o d e lt oa n a l y s i st h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tv a l u eo f u r r t f i n a l l y , d r a ws o m ec o n c l u s i o n sa n dr e g u l a r i t y i tp r o v i d e st h er e f e r e n c ev a l u et oh a n g z h o u r e a le s t a t ed e v e l o p e ra n dc o n s u m e r s k e y w o r d s ：h z u r r t , c o m m o d i t yr e s i d e n t i a li n v e s t m e n tv a l u e ，h e d o n i cp r i c em o d e l i i i 浙江大学研究生学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的 研究成果，也不包含为获得逝姿盘堂或其他教育机构的学位或证书而使用过的材 料。与我同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示 谢意。 学位论文作者签名：书彩翠华签字日期： 如卜年哆月 莎日 i 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解迸姿态堂有权保留并向国家有关部门或机构送交 本论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权逝婆盘茔可以将学位论 文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和传播，可以采用影印、缩印或扫描等复 制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 巾二榉 签字日期：如p 年多月么日 导师签名： 形| i 髫。 签字吼卅9 年多月乡日 致谢 致谢 在论文完成任务之际，首先向我的导师冯友建副教授致以真挚的谢意! 本论 文从选题到研究框架的指导，从写作初稿到修改定稿，无不凝聚着导师的心血和 汗水。 近三年来，冯老师在工作、学习和生活上给予我莫大的关怀和帮助。在学术 研究方面，冯老师以其渊博的学识、严谨的治学态度，给予我指导与启发，通过 一系列的科研项目和课题，所学到的理论知识和实践操作，为我今后走向工作岗 位奠定扎实的基础，使我受益匪浅。在日常生活和待人处事方面给予我的示范作 用和教诲真言，我将终生受益，师恩铭记! 杨耀华 2 0 0 9 2 2 6 绪论 1 绪论 1 1 研究背景及意义 1 1 1 城市轨道交通建设已经进入高速发展阶段 截至2 0 0 9 年1 2 月，我国已有1 0 个城市( 北京、上海、天津、深圳、广州、 武汉、南京等) 拥有共3 1 条城市轨道交通运营线路，运营里程达到8 3 5 5 公里 ( 搜狐网) 。至2 0 1 0 年，线路将达到5 5 条、运营里程达到1 5 0 0 公里。北京、杭 州、成都、上海、重庆、长春等1 5 个城市共有约5 0 条在建轨道交通线路，总里 程达到1 1 5 4 公里。至2 0 1 6 年将新建线路8 9 条，总建设里程为2 5 0 0 公里，到时 我国建成和在建轨道交通线路将达到1 6 8 条，总里程将超过4 4 2 0 公里【1 1 。国务 院批准地铁建设一般依据城市人1 2 数量，g d p 值，地方财政一般预算收入这三 个指标衡量。 1 1 2 城市轨道交通建设产生的效益并未得到合理分配 土地价值的货币表现形式是土地价格。土地价值的构成包括土地物质价值和 资本价值。土地价值增值原因可分为内外部影响增值因素。城市轨道交通建设体 现了土地外部影响的增值价值，城市轨道交通大大改善了沿线土地的交通出行状 况，增加土地需求和效益。同时在城市规划过程中，通过轨道交通改变沿线用地 类型，促进土地集约利用【2 】。 住宅方面，在华盛顿，距离地铁站每增加1 6 0 m ，公寓租金就降低2 5 左右； 在波特兰，轨道交通运行两年后，距车站5 0 0 m 范围内的住房价格比其他地区高 1 0 6 【3 1 。对中国的北京、上海和广州的研究同样证实了轨道交通的显著影响。 然而从全国轨道运营城市以往情况分析，轨道交通给沿线房地产带来的增值 收益大部分被开发商或业主占有。政府的土地收益主要体现在一次性收入的土地 出让金，土地税收收入等方面。而开发商的土地收益可以体现在转让土地收入所 得，出租土地所得，更为重要的是土地增值收益。地产界开发商的共识为买地第 一年亏损，第二年就收支平衡，第三年赚取收益，所以出现了地产商捂地及高溢 绪论 价拿地的现象。在2 0 0 9 年楼市火爆，而新开工的工地却在减少。根据国家统计 局发布的2 0 0 9 年上半年全国房地产市场运行情况显示，上半年房屋的新开工面 积4 7 9 亿平方米，同比下降超1 0 。同期，全国商品房销售面积达到3 4 l 亿平 方米，同比增长超3 0 。同样根据中央电视台的报道，广州2 7 幅2 0 0 7 年出让的 地王中2 4 幅目前还没有开工，都是等待土地升值，如果城市轨道交通规划一条 线路经过捂地周边，自然有更快升值速率。城市轨道交通建设产生的效益并未在 各个主体间得到合理分配。 1 1 3 研究轨道交通对商品住宅投资价值的影响成为需要解决的现实问题 城市交通的建设和运营涉及主体包括政府、交通建设单位、沿线开发商等。 建设准公共产品的城市轨道交通需要大量资金，资金的提供者为政府，产生的利 益由其他主体享有，这成为制约着轨道交通快速发展的重要原因之一。因此研究 其影响规律及影响程度，然后将这种定性定量研究成果结合市场，清楚土地获得 的增值收益，在合理分配支持轨道交通建设后，才是商品住宅真正具有的投资价 值部分。 1 1 4 课题的研究意义 ( 1 ) 对于政府 如在中国具有轨道交通的城市，每年调整城市基准地价体系时有参考价值； 在新获批建设轨道交通的城市，须引进民间资本投资和运营轨道交通项目，减轻 政府建设u r r t 的财政压力，同时也可增加民间资本的投资渠道，避免目前的投 资涌入股市和楼市，来减少投资风险。 ( 2 ) 对于商品住宅开发商 对于开发商来说，在轨道交通的沿线不同站点周边招拍挂土地、制定开发 策略或者对商品住宅进行定价时，提供参考。 ( 3 ) 对于普通消费者 购房者主要有投资和自住两种目的。投资者衡量的最重要指标就是房屋能否 升值，升值速率；对于购房出租的投资者，租售比是一个重要的参考指标；自住 购房者也关心住宅升值的潜力。现在购房者非常关注轨道交通对沿线商品住宅价 2 绪论 格的影响，很多房地产开发商将轨道交通的牌子，作为宣传的卖点。例如，地铁 沿线成为杭州的近郊楼盘营销的新卖点，位于杭州下沙的福雷德广场宣传时将地 铁一号线下沙方向的规划站点作为广告主图。 绪论 1 2 文献综述 1 2 - 1 国内外研究进展 王颖将主成分分析法运用于特征价格模型，研究的样本范围是轨道交通三号 线各站点为中心，2 5 k m 范围的来进行数据的收集，共取得2 4 个楼盘，2 1 个特 征属性的变量，进行回归分析。得出的结论是轻轨交通作用的权重最高【4 】。 霞飞，蔡蔚采用资产价值法，选用楼盘至轨道交通的出行距离( 最近) 和距 楼盘最近的轨道交通站点至中央商务区的距离这两个因素来建立轨道交通开发 的模型。研究发现上海轨道交通一号线沿线三个样本楼盘开发利益总和就可达到 近3 亿元【5 1 。 吴奇兵等认为轨道交通的外部效应体现在间接提高沿线土地的价值，使商品 住宅及商业地产的开发呈现集聚效应，使沿线土地的房产价格上涨【6 】。 王霞等研究的是北京的轻轨1 3 号线，其样点是取距离轻轨站4 公里，将样 点分为4 个区间，对每个区间范围内的房价和地价进行分析，发现在中心城区， 轻轨的影响较小，而在城郊，影响的程度就较大【7 1 。 邓文斌等同样也对北京轻轨1 3 号线进行分析，其的样本是取距离轻轨站2 公里范围内，采用的模型是特征价格法，并进行半对数回归分析，发现在取值范 围内的楼盘平均每建筑增值额达到近3 0 0 元，取的5 7 个楼盘总增值为近2 5 亿元 【8 】 o 何剑华对轻轨1 3 号线的研究时，将影响效应时分为空间和时间效应，在空 间效应上，其样本的取值范围为站点周边2 公里，分为三个区间，分别是0 5 公 里范围内，0 5 到1 公里范围内，和1 到2 公里范围内，前两个区间的住宅每平 方米单价比第三个区间要分别高出7 0 0 和4 0 0 。在时间效应上，分析了从1 9 9 9 年到2 0 0 4 年，轨道交通施工和开通运营后，在1 公里范围内，住宅单价每平方 米上升了7 8 0 元，至2 0 0 4 年初，1 3 号线对沿线住宅形成的增值效益大概为4 6 到1 1 0 亿之n t g j 。 郑捷奋研究的是深圳地铁一期，运用h p m ，e s h p m ，v c h p m 三个模型进行实 证分析，发现地铁站点周边o 5 公里范围内，商品住宅价值上涨近1 7 ，o 3 公 4 绪论 里范围内上涨超过3 0 ，地铁对沿线房地产的增值效益大大超过建设成本，增值 效益达到近1 9 0 f l o l 。 黄慧明对广州地铁一号线和二号线进行分析，沿线的商品住宅升幅在长期来 看不大，城郊地区的升值比市中心明剐1 1 】。 韦英娜在对成都地铁一号线进行研究时采用定量和定性相结合，定量对定性 进行验证分析，证明从内环到外环，轨道交通的影响程度增大趋势明显【1 2 】。 钟宝华在分析上海轨道交通一号，二号，三号线时，同样采用定性和定量相 结合的方法，研究得出轨通对沿线商品住宅的影响规律是从内环到外环，程度越 来越大，且各站点的影响半径不同，外围区半径会大于中心g _ t 1 3 】。 胡国桥对重庆轨道交通二号线进行分析，发现轨道交通对沿线房地产价值的 影响，分成两个阶段，一是在地铁动工后，房地产价值有一个上升，全面开工是 第一个升值峰点；第二个阶段是轨道交通的开通运营，形成第二个升值峰点。同 样轨道交通经过的区域，从市中心到城郊，影响程度呈现递增的趋势1 4 】。 国外研究方面，b o y c e 等对费城的轨道交通进行研究，提倡郊区房地产开发 与轨道交通发展相结合的积极意义【1 5 】。 c a r v e m 同样研究了华盛顿轨道交通与沿线办公楼房地产开发的相结合所产 生的良好效果【1 6 1 。 b e n j a m i n 和s i r m a n s 在量化分析轨道交通对公寓租金影响后，得出距离各轨 道交通站点每增加1 6 0 米，每套公寓的租金就降低百分之二点五【1 7 】。 r a t n e r 则认为轨道交通发展与城市土地利用相结合，正负面影响进行深入的 分析【1 引。 b a ec h c 等在对汉城轨道交通五号线对土地价值的影响进行分析时，采用 特征价格模型，来研究轨道交通各站点与商品住宅价格之间的关系1 9 】。 1 2 2 轨道交通对商品住宅投资影响研究 城市轨道交通的建设，加快发展轴的建设完善，强化中心区功能，加快旧城 改造步伐，造成沿线土地的升值，由此出现商品住宅投资的机遇。 国内外学者在分析商品住宅投资机遇过程中，采用的评价方法分为定性、定 量分析两种，定性分析是直接依靠有关知识、经验等主观因素，通过对影响风险 绪论 的各种因素分析，确定存在的风险和定性评估风险大小及发展趋势的一种方法。 定量分析是对已有的资料进行加工整理，建立数学模型，以揭示各变量之间有规 律的联系，从而预测市场经营风险【2 0 1 。 6 绪论 表1 1 常用的风险评价方法比较评价 7 绪论 1 2 3 现有的研究存在的不足 通过阅读国内外的学者对轨道交通与沿线房地产开发方面相关研究，为本文 写作过程提供了重要的理论基础和参考价值。在中国大部分城市的轨道交通建立 时间不长，或正在建设当中，国内学者对城市轨道交通与商品住宅的投资价值影 响的研究，存在一定的不足。目前的理论体系还不完善，随着研究的不断深入， 未来的研究中新问题将层出不穷，这将会引出很多新的研究内容。 ( 1 ) 国内的学者主要以级差地租和房地产价格理论为基础，来分析轨道交 通引起的沿线土地利用模式的变化，侧重于定量分析，同时局限在部分城市，如 北京、上海、广州和深圳等城市轨道交通对住宅房地产价格变化产生的影响，且 较多的分析的现实可运用性和灵活性较差。 ( 2 ) 数据的缺陷还不能通过更加客观的指标体系( 如主成分分析、层次分 析法、因子分析法等) 来确定，中国房地产业的历史短暂，相关性数据并不充分。 ( 3 ) 影响区的范围确定上没有科学的划定。国内的较多研究是仿效国外的 经验，以2 公里范围作为研究对象，有些是距离4 公里。在相应的影响区范围内 作出的规律分析，解释不充分，还需进一步深入研究。 绪论 1 3 研究思路、方法及技术路线 1 3 1 研究思路 本文首先总结了国内外相关领域的研究现状及确定了研究方法及技术路线， 以及分析论文基本理论依据。 其次分析了城市轨道交通发展的状况，包括对北京、上海和杭州的轨道交通 建设情况进行分析。之后对杭州市商品住宅市场的发展特征进行了分析。为本文 的核心内容杭州轨道交通一号线的实证分析做好前期市场分析。 再次，比较了特征价格法和线性支出系统模型的优缺点，了解主成分分析法 和多元回归分析法的过程，确定了特征价格法作为定量计算的实证分析模型，并 确定了特征变量。然后进行杭州轨道交通一号线的实证分析。最后，对本文研究 应用价值作了讨论。 1 3 2 研究方法 ( 1 ) 本文在研究过程中，采用定量和理论分析相结合的方法，以定量分析为 主，定性分析为辅。土地理论分析，商品住宅投资价值分析以定性分析为主，杭 州商品住宅市场发展特征分析以定量分析为主。 ( 2 ) 理论分析和实证研究相结合。实证分析是重点内容。在实证分析中，将 影响因素分为区位特征、楼盘本身特征和环境特征三大类，定量分析了杭州轨道 交通一号线周边商品住宅投资价值的影响。 ( 3 ) 多学科综合的方法 因为轨道交通和房地产投资价值的分析过程中，涉及经济学，管理学等多学 科领域的知识，如房地产价格理论就包含了价格的形成及影响因素等内容【2 3 1 。 9 绪论 1 3 3 研究技术路线 l 研究背景及意义k = = 图1 1 研究技术路线图 1 0 基本理论依据 2 基本理论依据 2 1 城市土地区位理论 经济区位是指某些地区具有节省运输费用和时间，生产率较高和生产成本较 低的区位优势，影响土地经济区位的要素主要有通达性、互赖和排斥性等。 韦伯工业区位论，认为与制造业选择区位有密切关系的主要是运输费用和劳 动成本，在区位选择中应注重寻求工业品生产成本最低点。在综合分析了运费导 向和劳动力导向后，构建了综合工业区位导向理论口3 1 。 德国经济学家约翰冯杜能于1 8 2 6 年提出的孤立国农业和国民经济的关 系，他分析了农业生产中，单位面积土地上如何获得利润最大化，形成杜能圈 理论。杜能认为土地的利用类型和经营集约化程度取决于所在地的经济发展水平 和农产品生产地到消费地之间的距离f 2 3 】。 克里斯塔勒的中心地理论从商品供应，行政管理等职能角度出发，形成的市 场空间格局为三角形，正六边形等。廖什的中心地理论则运用最大利润原则，进 一步对市场系统模型进行分析【2 3 】。 2 2 土地价格理论 土地价格包含土地资源价格( 价格形式的真正地租) 和土地固定资产价格( 土 地资产的折旧和投资利息) ，土地价格即二者之和的资本化【2 4 1 。 2 2 1 土地报酬递减规律 随着单位面积上追加投入劳动和资本，土地报酬先递增然后趋向递减，在递 减后，只有发生重大变革的科学技术，使生产资源组合优化，则又会转向递增。 2 2 2 土地地租理论 马克恩认为，一切地租的占有都是土地所有权借以实现的经济形式，一切地 租都是剩余劳动的产物。地租有分级差地租，是指优，中等土地与劣等土地生产 基本理论依据 价格所决定的一般生产价格之间的差额。它又包括级差地租i 、级差地租和绝 对地租，因土地所有权的作用而形成的地租。新古典城市地租理论，引入报价地 租概念，形成了市场地租曲线【2 4 】。 2 2 3 土地供求理论 决定土地价格的基本条件是供求规律作用。但土地自然供给无弹性，且因土 地没有生产成本，供给上不以生产成本为基础，通常是由需求一方决定的。 2 2 4 城市土地资源配置模型理论 土地资源优化配置基本模式包含期间、区间和产业间配置，称为资源配置的 三维结构框架。由于资源稀缺性和需求无限性，资源期间配置上出现近期与远期 矛盾。资源配置包括国家的总体布局、地区内布局和企业布局。配置过程中应注 重低成本原则，地域分工专业化与综合发展相结合，实行优势互补和协作【2 4 1 。 2 3 商品住宅的投资理论 由于商品住宅的特殊性，存在着不同于其他投资类型的特点，这些特点对从 事房地产投资分析与决策工作起关键作用。 ( i ) 商品住宅投资具有盈利性、商品性、非流动性和风险性等特点 盈利性，商品住宅投资同样追求投资利润。 商品性，商品住宅投资标的物是住宅本身，其出售和出租是实现投资目的 的两种方式。 非流动性，商品住宅不可移动性，在投资交易阶段需较长时间，导致变现 性差。 风险性，由于占用资金多和周转期长，有不能及时收回资金的风险【2 5 1 。 ( 2 ) 商品住宅投资原则应当注重三要素 时机，每个时机的到来，蕴含在政治形势变化，经济发展趋势，人口和收 入的变化等信息之中，应具备高度的敏感性2 5 1 。 地段，所处的地理和社会位置，如所处区位人口素质，配套设施等。 1 2 基本理论依据 质量，住宅质量理所应当是考虑的一个原则。 ( 3 ) 商品住宅投资风险 当社会经济形势出现萧条，c p i 上升，形成购买力风险。变现风险，商品住 宅投资者得适当考虑放弃变现性，等待合适机会出货。投资者具有不同的决策行 为和水平，形成经营性风险。开发一宗楼盘从选址到筹资，规划设计，兴建完工， 最后出售，大概需3 5 年时间，投资成本高，投资回收期长，增加了房屋建筑 物的投资成本，如靠出租获得回报则时间更长【2 6 】。 涉及商品住宅市场投资风险因素主要包括以下几方面： 在经济风险中影响最大的风险因素是市场供求。从开发商角度分析，应加 强统计调查商品住宅市场，提高监控市场风险的能力。注重分析城市化率、居民 居住条件改善指标等指标对住房需求的影响，根据目标消费群的消费特点和偏好 而有针对性的进行项目设计和制定营销策略【2 6 1 。 在管理风险中影响最大的风险因素是管理机制。从开发商角度分析，应注 重企业机制创新，及时调整企业产品档次，根据市场特征变化识别目标顾客。如 滨江金色海岸在杭州顶级公寓市场，其产品品质和营销理念，都给杭州商品住宅 市场带来了变革。 在社会风险中影响最大的风险因素是城市规划。开发商应注重城市布局， 发展战略等来进行商品住宅开发投资的区位和物业类型选择【2 7 1 。如2 0 0 7 年杭州 地铁开工，地铁对楼盘增值带来利好，尤其是远郊楼盘，更是将地铁作为楼盘营 销的大卖点。另外四季青迁徒及政府战略规划向东走的利好消息，使得九堡区块 的住宅和商铺成为购买的热点。 在技术风险中影响最大的风险因素是建筑材料改变。由于房地产投资规模 不断攀升，在供需关系作用下建筑材料价格上升，建筑材料改变所引起的房地产 投资开发的成本的变化应加以考虑【2 7 1 。国务院印发的节能减排综合性工作方 案指出对新建建筑实施建筑能效专项测评，节能不达标的不得办理开竣工验收 备案手续，可见国家大力发展住宅节能技术的政策，也标志着我国住宅建设将告 别粗放型增长模式。 政策风险中影响最大的风险因素分别是金融政策改变。其实在中国大中小 型房地产开发商对信贷资金依赖程度都较高。2 0 0 7 年中国人民银行1 0 次上调存 基本理论依据 款类金融机构人民币存款准备金率，不可避免地再次增加了购房者的负担和抑制 购房需求释放，对上市公司利润影响主要体现在财务费用进一步上升。 在自然风险中影响最大的风险因素是地震。在商品住宅投资过程中，可以 通过购买保险将风险转移给保险公司，来减轻投资的损失。 在国际风险中影响最大的风险因素是国际汇率变化风险。美元的贬值，人 民币的升值，热钱涌入国内能源、交通、房地产领域，导致c p i 上涨，当c p i 涨幅高于利率时，钱放在银行中就是贬值，投机者运用财务杠杆，大量买入房屋 来拉高价格，在一定程度上增加商品住宅的投资风险【2 7 1 。 2 4 城市轨道交通对周边商品住宅投资价值的影响机理 2 4 1 改善周边商品住宅的可达性 根据区位理论和地租理论，土地相对位置区别，到达不同区位的时间和经济 成本的不同，都会产生不同的地租。地价与交通成本具有某种替代性。修建城市 轨道交通设施，一方面大大缩短城市郊区地块与城市中心区域的相对距离。如 2 0 0 9 年1 2 月上海轨道交通7 号线全线试运行，处于宝山区沿线的楼盘至城市中 心的出行时间缩短近2 3 ，如上海大学至城市中心人民广场，未通车前大概需要 1 5 小时，但通车后乘坐地铁仅需要半小时左右，改善了可达性。另一方面，与 城市区域中心相比，城市郊区土地价格较低，居住环境质量较高，能够不断增加 对城市郊区住宅的需求，有益于城市化进程的发展。 2 4 2 城市轨道交通对房地产开发结构及土地开发强度的影响 城市轨道交通使沿线土地具高度可达性，对于交通地理区位较好的土地开发 商品住宅是有利影响。竟标地租理论认为不同用途在不同区位具有不同的支付地 租能力。商业和住宅的地租支付能力较强，随着城市轨道交通的建设，使工业， 商业区，住宅区分开，廊道效应也验证了这点。廊道效应提出廊道效益由中心向 外逐步衰减，遵循距离衰减率，可以用对数衰减函数表示乜8 1 。 轨道交通产生的廊道效应，改变城市人口空间分布模式。配套设施易向轨道 交通沿线影响区域范围内来集聚，从而增加轨道交通沿线住宅的需求量，在城市 1 4 基本理论依据 中形成带状分布格局。如上海轨道交通2 号线的建设，加剧了城市土地利用的空 间分异。2 号线沿线世纪公园站，花木站等商品住宅的档次得到消费者的认可， 且空间距离分异开始集聚。同样根据哈里森的分析，1 8 9 0 - 19 10 年期间美国2 8 个大都市区，轨道交通线路每延伸1 6 公里，将使沿线住宅需求上升3 左右。 2 4 3 轨道交通对周边商品住宅价格增长的促进作用 轨道交通对住宅价格的影响采用三种方法：一是圈定几个距离范围，研究其 住宅价格；一是只圈定一个距离范围；一是给出住宅价格随着距离的增大下降的 系数。 上海1 9 9 5 年通车的地铁1 号线创造莘庄奇迹。莘庄轨道沿线的平均房价从 19 9 1 、年的6 0 0 元m 2 到2 0 0 1 年为3 4 0 0 元m 2 ，增长了近5 倍。年均增长了近 2 0 。而该地区的平均房价10 年仅仅增长了10 2 ，年均增长仅为7 2 。2 0 0 0 年通车的地铁2 号线，一年之内就把偏远地区花木的房价由3 5 0 0 元m 2 快速提 升到5 20 0 元m 钉。 北京2 0 0 3 年开通运营的地铁八通线，这条轨道交通的建设带动通州及沿线 楼盘迅速升温，通州楼盘的均价为从2 0 0 2 年每平方米2 9 0 0 元上涨到2 0 0 3 年每 平方米3 3 0 0 元，2 0 0 4 年的住房成交价格同比再增长1 2 旺9 1 。 城市轨道交通发展状况 3 城市轨道交通发展状况 3 1 轨道交通的种类及特点 城市快速轨道交通按不同的标准可分为轮轨系统与磁悬浮系统，单双轨系统 等。从客运能力大小的角度，可把城市轨道交通分为大运量的城市快速铁路、地 下铁道系统。中运量的轻轨交通系统。小运量的独轨交通【3 0 1 。 表3 1快速轨道交通客运能力大小 资料来源：蔡君时编著城市轨道交通上海：同济大学出版社2 0 0 0 自1 8 6 3 年至1 8 9 9 年，国外有伦敦、美国的纽约和波士顿、布达佩斯、维也 纳以及巴黎等5 个国家的7 座城市建成了地下铁道1 3 0 1 。 中国的北京，第1 条地铁于1 9 6 9 年建成，第2 条环线1 9 8 4 年建成。天津 1 9 8 0 年代建成第一条地铁，上海l 号线于1 9 9 5 年建成，1 9 9 6 年向南延伸到莘庄， 平均日客运量为1 0 0 万人次，占上海市公交总运量的8 t 3 1 1 。 交通工具的运输效率主要体现在运量、速度、成本和投入等方面，轨道交通 的运输效率高。如轻轨每小时运送1 0 0 0 0 3 0 0 0 0 人时，速度可保持每小时4 0 一6 0 公里，而耗能比常规的公交每小时以2 0 5 0 公里速度运送6 0 0 0 。9 0 0 0 人还小【3 l 】。 比较各种交通方式单向通道宽度、容量、运送速度、单位动态占地面积( 参 见表3 2 ) ，表明城市轨道交通人均资源消耗小，环境污染少，具有有效利用土地 资源的优势。 1 6 浙江大学硕士学位论文城市轨道交通发展状况 表3 2 各种交通方式单向通道宽度、容量、运送速度、单位动态占地面积 资料来源：周干峙主编路在何方一一纵谈城市交通北京：中国城市出版社2 0 0 2 从表3 3 分析，可见在机动化出行方式中，轨道交通的人均能源消耗仅次与 公共汽车。 表3 3 各种交通方式人均能源消耗 资料来源：周干峙主编路在何方一一纵谈城市交通北京：中国城市出版社2 0 0 2 3 2 杭州市和北京、上海市轨道交通的发展状况 3 2 1 杭州市城市轨道交通规划 随着杭州经济的发展，城市人1 2 规模不断扩大，交通问题成为需要解决的民 生问题。杭州市自1 9 8 0 年代中期以来，共进行过三次“规划”、四次“预可行性 研究”。2 0 0 0 年和2 0 0 1 年，杭州市分别完成了杭州市城市轨道交通规划和 城市轨道交通发展状况 杭州市轨道交通一期工程预可行性研究。2 0 0 2 年1 月，因杭州市域的扩大( 涵 盖临平、萧山) ，一期工程延伸至临平和萧山，更名为地铁1 号线工程，同时完 成( ( 杭州市地铁1 号线工程预可行性研究报告。2 0 0 3 年1 2 月，地铁试验段开 t 3 2 1 _ 一 。 根据杭州市城市快速轨道交通建设规划，2 0 5 0 年将建成1 0 条线路，建 成总长度为2 7 8 公里的1 0 条线路，预计2 0 1 0 年将有3 条线路穿过主城区。近期 至2 0 1 0 年，杭州将建成快速轨道运营线路8 2 5 公里，基本形成轨道交通网络骨 架。地铁1 号线连接杭州主城和三个副城下沙、临平、江南，同时经过杭州东站 及城站火车站、汽车南站以及九堡客运中心，至2 0 2 0 年所示，完成6 条线路( 1 ， 2 、4 、5 、6 、7 六条线路) ，杭州将建成城市快速轨道运营线路1 6 1 公里，形成 基本完善的轨道交通网络【3 2 1 。 3 2 2 北京城市轨道交通发展现状 1 9 6 9 年1 0 月1 日通车的地铁1 号线。地铁2 号线于1 9 8 4 年9 月通车。2 0 0 7 年日运量上升到2 2 0 万人次，运送客运量占北京公交客运总量的6 。2 0 0 8 年运 营线路达到8 条，运营里程达到2 0 0 公里【3 3 1 。 根据中华人民共和国交通运输部辉煌六十年北京交通专题中北京地铁的“黄 金时代”一文中提及北京规划了“三环、四横、五纵、七放射”的轨道交通网络。 到2 0 1 2 年底，将建成4 、6 、8 、9 、1 0 、顺义、亦庄和大兴等8 条线，累计运营 里程达4 0 7 公里。到2 0 1 5 年底，将建成7 、1 4 、大台、昌平和房山等5 条线， 累计运营里程达5 6 1 公里。到时地铁将实现7 个周边新城包括昌平、房山、通州、 亦庄等均有轨交通行。轨道交通日客运量增加近四倍，从2 2 0 万人次到8 0 0 万人 次以上，占公共交通客运量的5 0 ，承担总出行比例由6 上升到2 3 f 3 3 】。 3 2 3 上海城市轨道交通发展现状 上海轨道交通从2 0 0 8 年上半年轨道交通网络日均客运量已占上海公共交通 客运总量的2 2 9 。从2 0 0 8 年1 2 月3 1 号日突破4 0 0 万到2 0 0 9 年1 2 月3 1 号突 破5 0 0 万。2 0 0 9 年轨道交通全年日均客流达到3 5 8 万人次，同比2 0 0 8 年日均3 0 6 8 万人次上升1 6 7 。到2 0 1 0 年，上海地铁要达到4 0 0 公里，到2 0 1 2 年轨道交 城市轨道交通发展状况 通总里程将达到接近5 3 0 公里，日客运量最大可达近1 5 0 0 万人次，日均客运量 达到8 0 0 万人次，占公交客运总量的4 5 。中心城区3 7 人1 2 距地铁站6 0 0 米 以内【3 4 1 。将成为世界十大最长地下轨道交通里程的城市之一。 一号线长度为3 6 8 9 公里，途经站点从莘庄至富锦路。二号线长度为6 8 公 里，途经站点从淞虹路至张江高科，向东延伸至浦东机场，向西将延伸至虹桥机 场。三号线长度为4 0 5 公里，途经站点从上海南站至江杨北路。四号线长度为 2 7 公里。五号线长度为1 7 0 4 公里，途经站点从莘庄至闵行开发区。六号线长度 为3 3 1 公里，途经站点为港城路至灵岩南路。八号线长度为3 7 5 公里，途经站 点从市光路至航天博物馆。九号线长度为2 9 1 4 公里，途经站点从松江新城站至 宜山路站。七号线长度为3 5 公里，途经站点从锦秋路站至龙阳路站。十号线长 度为3 4 公里，途经站点从高速铁路客站至新江湾城站。十一号线长度：3 4 3 公 里，途经站点从主线由嘉定新城到浦东三林，支线在西北段上连接上海国际赛车 场和安亭汽车城【3 5 1 。 1 9 杭州商品住宅市场发展特征及地铁沿线住宅价格状况 4 杭州商品住宅市场发展特征及地铁沿线住宅价格状况 4 1 杭州城市总体规划 城市实施“南拓、北调、东扩、西优”的空间发展战略，布局形态从西湖时代转变 为钱塘江时代( 以钱塘江为轴线的跨江、沿江) ，双心即湖滨、武林广场地区旅游 商业文化服务中心和钱江北岸城市新中心，钱江南岸远景城市商务中心。双轴即东西向 以钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向以主城江南城为轴线的城市发展轴。形成“一 主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带开放式空间结构模式【3 6 1 。各区居住用地布 局如下表4 1 所示： 表4 1 居住用地布局 资料来源：杭州市城市总体规划杭州市规划局2 0 0 1 2 0 2 0 4 2 杭州市商品住宅市场发展特征 进入2 0 0 9 年，主业非房地产的中国人寿，贵州茅台等上市公司参与房产开发，另 外据钱江晚报统计数据显示，2 0 0 9 年通过重组进军房地产行业的上市公司至少达3 0 家。 2 0 0 9 年同样也是央企进军房地产业的一年，至少一半以上的地王被央企拍得。据第一财 经统计，自2 0 0 9 年5 月1 3 日，上海绿地集团以1 2 亿元的总价拍得徐汇区地块起，全 国各地地王频现。自2 0 0 9 年1 2 月来，虽然国务院对房地产市场过热打出一套组合拳， 但并未消退地产商拿地热情，1 2 月3 日，中建国际联合保利兴分别拍得奥体公园南区3 、 4 、5 号地，远洋地产旗下子公司也以4 8 3 亿元拍得亦庄新城地块，溢价率高达4 6 7 3 7 1 。 ! ! ! ! g i ! ! ! ! 型! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 鲨! ! 1 421 杭州市商品住宅市场价格变化特征 杭州亩1 9 9 8 年开始，商品住宅市场率先全国走出低迷状态，出现了量增价升、供 需两旺的“杭州现象”，住宅均价从1 9 9 9 年3 5 7 9 元，m 2 左右上涨为2 0 0 9 年1 4 5 0 7 元m 2 ， 特别是2 0 0 7 年同比上涨了2 0 4 7 近十年的房价均价如下图4 1 所示： 图41 杭州十年房价均价趋势圉 资料来耀：杭州历届房博会成变数据及搜房网 住宅产业已经成为杭州经济的一个重要支柱产业，有力地促进了城市发展和居民居 住杂件的改善。在2 0 0 9 年商品住宅成交价格方面，全年商品住宅成交均价为每平方米 1 4 5 0 7 元，至年底单月成交均价突破每平方米2 0 0 0 0 元 ”】。各月的成交价格和成交面积 如图4 2 和图4 3 所示。 oo 6c ，f “j 几。h u f ) ( r 8 0 0 ( )0 8 0 0 0 - i o o o o “1 0 0 0 01 2 0 0 0 _ ! 丑业l “型世旦1 蛐。二1 6 i j u ( l ! 墟地咀艘蚀旦墟虹吐 2 匀2 i 4 。* 2 圉4 22 0 0 9 年1 月到1 1 月商品住宅价格区问成交分布饼形圉 数据柬豫：青年时报让0 1 0 年1 月1 日) ! ! i ! ! ! ! ! 塑型! i 丛i ! l ! ! 丝! ! ! ! ! ! ! ! 塑 圉4 3 成交的面积段统计表 数据来罪：青年时报( 2 m 0 年1 月7 日) - 9 过击三年的成交均价相比较情况如下表4 2 显示，搂市逐渐走出金融危机的影响 步入上升轨道。 表4 , 22 0 0 6 年- 2 0 0 9 年杭州王城区商品房成交均许同期比较( 元平方米 数据来糠：钱江晚报( 2 0 0 9 年9 月1 0 日和1 0 月1 5 日】 二手房成交均价从年初的每平方米1 1 3 9 00 3 元到1 2 月的每平方米1 7 4 6 3 1 2 元，涨 幅5 33 2 。2 0 0 9 年垒年各个月的成交均价如下圈4 4 所示： 圈4 4 2 0 0 9 年各月杭州二手房成交均价图 数据柬源：钱江晚报( 2 0 0 9 年1 0 月1 5 日) 杭州商品住宅市场发展特征及地铁沿线住宅价格状况 4 2 2 杭州市商品住宅供需的变化特征 进入2 0 0 9 年，杭州商品住宅总体成交比较活跃。供应方面全年共有新推房源4 1 1 万套，同比小幅下降1 5 4 2 ，供应不足；在成交方面，全年成交量保持高位运行，累 计5 4 2 万套，同比涨2 0 5 。其中，2 0 0 9 年5 月达到最高点，- 月度成交超万套。 2 0 0 9 年6 月底杭州主城区上半年已成交一手商品房3 3 2 6 1 套，具体数据与过去三年 相比情况如表4 3 ，购房需求释放及土地价格屡创新高，杭州楼市连续9 个月成交量在 1 3 0 0 - - , 2 1 0 0 套之间徘徊，但从2 0 0 9 年3 月开始重拾上升势头，至五月达最高1 0 0 5 7 套。 表4 32 0 0 6 年- 2 0 0 9 年杭州主城区商品房销售套数同期比较( 单位：套) 数据来源：青年时报( 2 0 0 9 年9 月3 号) 杭州楼市的需求主要有三个方面： 一是城市化进程加快产生的对住房的需求，表4 4 中从城市化率来看，杭州城市化 迅速发展，正处于快速发展阶段，0 6 年已达到6 2 1 。新迁入人1 2 对住房地需求，表 4 4 中从总人1 2 看，杭州市人1 2 自1 9 9 8 年至2 0 0 8 年以年均9 左右的速度增长，增加的 人1 2 带来新增的住房购买力。结婚人1 2 对住房的需求；结婚人1 2 从2 0 0 1 年起每年约为3 万对左右，2 0 0 8 年更接近6 5 0 0 0 人，而其中的大部分都转化为对房产的刚性需求。 二是居民改善居住条件的需求；市区城镇居民人均居住面积不断增长的过程，体现 的是需求的不断增长和住房条件的不断改善。 三是投资性购房需求。表4 4 中显示房地产价格指数以接近8 的比率逐年增长。 另外按发达国家的经验，当人均g d p 超过3 0 0 0 美元，人们对改善住房条件的需求将大 大增加，当人均g d p 超过5 0 0 0 美元，人们对住房消费的需求将是巨大的杭州2 0 0 6 年 人均g d p 已超过5 0 0 0 美元。按照世乔银行的衡量标准，一个国家或地区人均g d p 达 到8 0 0 0 美元以上，为高收入的发展中国家水平【3 9 】。而2 0 0 8 年杭州人均g d p 已超过1 0 0 0 0 u 一 夫兀。 综上所述，目前杭州楼市有旺盛的需求。 塑婆盔堂堡土兰垡丝塞 杭州商品住宅市场发展特征及地铁沿线住宅价格状况 表4 4 影响房价的几组重要数据 数据来源：杭州统计年鉴( 19 9 8 2 0 0 9 ) 2 0 1 0 年上半年，杭州的商品住宅供应较为充足。虽然2 0 0 8 年杭州才出让了1 0 1 2 亩的宅地，按两年后上市的开发规律，2 0 1 0 年的商品住宅供应少，不过，2 0 0 8 年前出 让的地块还有相当部分至今未上市，如远洋地产杭一棉宅地( 1 4 万平方米) 和运河c b d 地块( 6 1 万平方米) ，雅戈尔的转塘地块等都将在2 0 1 0 年上市。据汉嘉机构统计，如表 4 5 所示，2 0 1 0 年上半年，杭州主城区的存量住宅将占到6 7 4 万平方米，总体来说，供 应量将达到2 9 4 万平方米。 塑垩叁兰堡主堂垡鲨茎 杭州商品住宅市场发展特征及地铁沿线住宅价格状况 表4 52 0 1 0 年上半年供应量预测( 单位：万平方米) 数据来源：汉嘉机构 4 3 杭州市地铁沿线板块商品住宅价格状况 杭州市区( 包括萧山，余杭) 预售商品房2 0 0 4 年三季度的均价为每平方米5 7 9 2 元， 而2 0