抚顺山居大盘项目策划及赢利模式设计37P

抚顺山居大盘项目策划及赢利模式设计 深圳新摩尔商业管理有限公司董事长 清华大学商业地产总裁班客座教授 杨宝民 2013年 6月 13-16日 致辽宁智森房地产公司 深圳新摩尔商业管理有限公司 目录 一、市场分析结论 二、项目位置 三、项目定位 四、项目成本分析和赢利模式设计 总结 深圳新摩尔商业管理有限公司 抚顺市位于辽宁省东部。东与吉林省接壤，南与本溪市为邻，西与沈阳市交界，北与铁岭地区相连。面积一万一千二百六十七平方公里（ 11267万） 。 抚顺市地处辽宁东部的山地丘陵地带， 地势东高西低 。三面环山，浑河横贯其中。境内主要河流还有东洲河、海新河、古城子河、抚西河等。 抚顺市概况 深圳新摩尔商业管理有限公司 序号 新抚区 顺城区 望花区 东洲区 抚顺县 抚顺县 新宾满族 自治县 清原满族 自治县 面积 （平方公里） 36 277 112 192 214 2350 4287 3921 人口 （万人） 30 49 32 37 40 12 30 34 36 277 112 192 30 49 32 37 0102030405060050100150200250300新抚区 顺城区 望花区 东洲区 抚顺市四城区面积及人口情况 面积 （平方公里） 人口 （万人） 抚顺市城区顺城区面积最大、人口最多，新抚区人口密度最大，其次是望花区 抚顺市概况 深圳新摩尔商业管理有限公司 抚顺市概况 行政区 顺城区 行政区划 河东街道、长春街道、葛布街道、将军堡街道、新华街道、抚顺城街道、前甸镇、河北乡、会元乡 区域定位 抚顺市中心城，商务延展城区 区域功能 行政、金融、文化区 区域产业 第二产业（装配制造）、第三产业 区域规划 一体两翼，旧城区改造 区域布局 文化商贸区、房地产开发区、工业区、农业特产区、休闲度假区 区域概况 深圳新摩尔商业管理有限公司 抚顺市概况 突出西部 提升北部 打造中部 优化东部 治理南部 城市规划 深圳新摩尔商业管理有限公司 抚顺市概况 城市发展的总体目标是： 要把抚顺市建设成为全国重要的高加工度石化基地、以装备制造业为重点的新型工业化城市； 完成老工业基地调整改造， 实现城市转型 ； 通过经济、社会、文化和生态各方面的综合努力，抚顺市将成为辽宁省重要的、以浑河文明（满文化）为主要特色的、并具有山水特点的历史文化旅游名城； 东北经济区内现代化的特大型城市、辽中南地区重要的增长核和经济次中心，在整个东北老工业基地振兴以及辽中南城市群的发展中起到综合性示范作用，成为国内贯彻落实科学发展观和构建和谐社会的典型示范城市。 规划期末 2020年 GDP总量为 2200亿元左右， 人均 GDP达到 1万美元以上 。登记失业率控制在 5%以内。 城市规划 深圳新摩尔商业管理有限公司 抚顺市房地产情况 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 抚顺市经济开发区 137 431 437 878 489东洲区 20 226 102 229 150望花区 44 57 55 59 24顺城区 34 27 242 67 99新抚区 3 6 12 167 710%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2008-2012年抚顺市各城区土地成交情况 整体土地市场情况 自 2008年起，抚顺市土地放量以西部开发区为最，其次为顺城区 深圳新摩尔商业管理有限公司 抚顺市房地产情况 住宅市场情况 序号 项目 项目位置 建筑形态 占地面积 （平方米） 容积率 面积区间 （平方米） 均价 （元 /平方米） 图片 1 远洋城 顺城区将军北街 小高层、多层、洋房、 别墅 1340000 1.12 小高层： 90-120 洋房： 85-120 联排别墅：（待定） 小高层： 4300 多层： 5500 洋房： 6500 2 香山美墅 顺城区将军北山地区 小高层、高层、多层、别墅 110000 1.48 高层： 80-120 洋房： 110-150 别墅： 260左右 高层： 4400 洋房： 5700 别墅： 8500 3 金地富山 葛布北街 高层、洋房、别墅 300000 3.0 高层： 50-90 洋房： 90-140 联排别墅：（待定） 高层： 3750 洋房： 5000 4 万科 金域蓝湾 沈抚路与中兴街交汇处 小高层、高层、洋房 320000 2.2 高层： 80-140 洋房： 140-190 高层： 7000（带装修） 洋房： 7500 5 绿地剑桥 抚顺经济开发区滨河路 2号 多层、高层、小高层、 洋房、别墅 543800 1.13 高层： 50-90 多层 90-120 洋房： 90-130 联排别墅： 210-260 高层： 3700 多层： 4000 洋房： 5000 别墅： 7000 6 旺力城 沈抚大道南旺力大街东 高层、别墅 1566651 1.3 高层： 55-140 联排别墅： 210-260 高层： 4200 别墅： 7500 本项目主要竞争对手 -远洋城 竞争策略 本项目 远洋城 规划容积率 1.8 局部把容积率用足，多层和别墅容积率坐低 高端别墅容积率 0.3 多层 1.0 1.0 200万平方米占地 学校 新华一小和北京大地幼儿园 公园 山体艺术公园 高山公园 会所 体育和艺术会所 会所 远洋城规划图 深圳新摩尔商业管理有限公司 抚顺市房地产市场总结 从以上住宅市场通过实地调查情况来看，远洋城、万科金域蓝湾、香山美墅绿地剑桥等项目销售情况良好，金地富山和旺力城销售情况不是很理想。 建议项目容积率不宜超过 2.5。 建议户型区间：小高层： 80-120 洋房： 120-160，联排别墅： 200-350. 顺城区住宅市场未来发展趋势： 住宅土地放量放缓，整体以市场消化存量为主 产品面积将逐渐增大，将逐渐高于改善型居住，分流抚顺市其他区域的高端客户 价格持续上升，在顺城区域逐渐形成 “ 北贵 ” 圈层 深圳新摩尔商业管理有限公司 项目位置 本案 沈吉高速 深圳新摩尔商业管理有限公司 本案 837亩 1.8容积率 总建筑面积预计为 101万平方米 安置区占地建议为 50亩 建筑面积 46585平方米住宅，便利店和社区商业 1000平方米，其余商铺 8035平方米社区商铺建议在商业区，居住人口预测 20000人 以上 。 95.6万平方米物业建议 规划数据 葛步通道 -地块节点现状 葛布深沟和高山路深沟地块节点现状 高山路深沟水潭 高山路深沟地块节点现状 项目地块定位建议 一号地块 二号地块 三号地块 五号 地块 四号地块 一号地块：高尚住宅 二号地块）：本区域高端别墅和洋房 三号地块：邻里中心：（含社区医院，商业，文艺中心 +餐饮 +住宅 +小学 幼儿园 四号地块：回迁安置区高尚居住区 五号地块：高尚社区配备老年人群活动设施和幼儿园 杨宝民先生绘制规划草图 杨宝民先生指导设计院完成的规划设计初步方案 突出区域产品特点，提升整个大盘的居住品质。 该项目在深化设计中。 产品定位初步构想 物业类型 单位：万平方米 独立别墅 2.1万 平方米 （ 其中 3000平方米用于别墅式度假酒店 ） 2 1 联排别墅 10万平方米 10 多层洋房区 20万平方米 20 小高层住房 28万 平方米 28 高层住房 （ 沿着十字路口路边布局 ） 30万平方米 30 安置区 域 含 8350平方米商铺 ） 54260平方米 5.4 小学和幼儿园 小 学 7000平 方米 两个幼儿园 各2500平方米 1。 2 社区邻里中心 （ 包括社区健康服务中心设置在二楼 ，超市一层 ， 文化活动中 心 和电影院 ） 1.5万平方 米 和 1万平方米 1.5 体育会所和书画艺术中心 1.2 万平方米 （ 物业管理公司办公室 ， 警务中心等 ） ，3000平方米高山路会所 1.5 商业街 区 2万 平方 米 1.8 其他配套设施 社区管理中心 ， 垃圾站 ， 菜市场等 0.5 书画艺术中心的管理 重点收藏满族风情和努尔哈赤相关书画和东北山水书画艺术作品，为艺术沙龙服务，丰富居民文化生活。 建设森林艺术公园 建议充分利用林地资源建设森林公园，合理规划登山路径，设置景观亭和观景塔。 塔 建议和鲁迅美术学院合作桃花源主题艺术品 森林公园建议在关键节点进行艺术规划，在项目主要入口和重要节点专题创作生态保护和桃花源主题艺术品。 例如，在项目重要入口请辽宁注明书法家石刻陶渊明的桃花源记。 突出本项目打造抚顺桃花源的主要思路，在城市中享受森林公园的宁静。 潭 和大学合作建立一流的小学和幼儿园 建议和沈阳师范学院或者抚顺示范学院等合作，联合设立一流师资力量的中心学校和幼儿园。 借鉴深圳蔚蓝海岸等和北京师范大学合作的成功经验。 设计结合自然 -高山路内部产品举例 高山路内部保持良好自然生态景观，松树较多，有自然形成的水潭。 本项目高层、小高层形态建议 法式建筑色彩大气精致、端庄典雅，在窗、檐口、立面等部位采用古典的元素和符号，线条装饰简洁流畅，呈现细节上的体贴与完美。营造庄严、尊贵的美感。 本项目多层形态建议 建筑采用成熟硬朗、庄重柔美的纯法式建筑风格。 本项目花园洋房形态建议 新古典主义花园洋房，使住宅在生活之外更具艺术价值、文化价值与收藏价值。 本项目联排别墅形态建议 建筑沿山势层层而进，与自然山水相结合，并由此生成最合理、宜居的社区。 本项目独立别墅形态建议 将法国的浪漫与中国的山水意境完美融合，以新古典主义建筑风格，为抚顺奉献一场东情西韵的奢华人居盛宴。 法式合院别墅 法式合院是在绿城法式排屋基础上升级的一种产品形态，是绿城最新研发产品，法式合院将传承法国古典主义与新古典主义的建筑立面风格并自成一体，使法兰西民族的浪漫主义审美观和恒久居住理念与中式生活习惯有机结合，以打造出合肥翡翠湖玫瑰园独有的建筑美感和人文品位。 项目分期建设建议 在首先进行安置房建设的同时，考虑一期商品房建设。 建议项目一期建设地块 3号地块，二期建设二号地块，三期建设一号地块，四期建设五号地块。 一号地块 三期 二号地块 二期 三号地块 一期 五号 地块 四期 四号地块 项目一期高层部分户型比例 项目一期以高层和小高层为主 建议高层部分 60平方米一室户型占有 30% 80平方米两室户型占有 30% 90平方米两室一厅一卫 35% 120平方米户型 5% 建议一期小高层部分户型比例 60平方米一室户型占有30% 80平方