（区域经济学专业论文）中国小产权房的制度安排分析.pdf

t h e a n a l y s i so f t h ei n s t i t u t i o n a l a r r a n g e m e n t sa b o u t h o u s e sw i t h l i m i t e d p r o p e r t yr i g h t si nc h i n a at h e s i s s u b m i t t e di np a r t i a lf u l f i l l m e n to ft h er e q u i r e m e n t f 0 rt h em a d e g r e ei ne c o n o m i c s b y t a nx i uz h i p o s t g r a d u a t ep r o g r a m c o l l e g eo fe c o n o m i cm a n a g e m e n t c e n t r a lc h i n an o r m a l u n i v e r s i t y s u p e r v i s o r ：l i us h e n g hu a n a c a d e m i ct i t l e ：p r o f e s s o r s i g n a t u r e 垃墨墨笔绝， a p p r o v e d m a y 2 0 1 1 5叭5舢2 99刚8iiiiy 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论 原创性声明 本人郑重声明t 所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：黼技 日期：m 1 1 年f 月弓p 日 学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：研 究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅； 学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手 段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 保密论文注释：本学位论文属于保密，在年解密后适用本授权书。 非保密论文注释：本学位论文不属于保密范围，适用本授权书。 作者签名：谁钌呔 日期：1 f 年岁月弓口日 导师签名： 吝ll 毛玛 | 日期：b 年f 月毒。日 本人已经认真阅读“c a l l s 高校学位论文全文数据库发布章程 ，同意将本人的 学位论文提交“c a l l s 高校学位论文全文数据库 中全文发布，并可按“章程”中的 规定享受相关权益。回童途塞握童后溢蜃! 旦主生i 旦二生；旦三生筮查! 作者签名：谁和枝 日期：修1 1 年月如日 导师签名：工乏三 日期：沙年夕月专。日 ： 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 摘要 本文研究的小产权房主要具有三个特点：一是立基之地是农村集体土地，二是 销售对象是组织外部成员，三是其没有获得“两证权属证明，只有乡政府颁发给 买受人的小产权房产权证。在转型国家，容易出现类似于小产权房这样的事实物权， 小产权房是现有制度安排缺失下产权自发演进的产物，相对价格变化、社会中非正 式约束的变迁，以及组织间的互动推进了小产权房现象发展。本文重点从制度供给 不足、制度设计意图扭曲、规则实施刚性不足以及制度变迁存在路径依赖四个方面 剖析了小产权房产生的制度原因，分析了土地所有权人、土地管理权人、土地开发 使用权人以及土地实际使用权人之间的利益博弈。研究表明妥善解决小产权房要花 费大量的信息搜寻成本、监督排他性成本、制度成本和政府管制成本。本文建议重 点保护土地所有权人( 尤其是农民个人) 和土地实际使用权人( 如小产权房买受人) 的利益；通过增加制度供给，清晰小产权房的产权，分步骤分类别的赋予小产权房 以合法地位。小产权房与集体土地之间的关系应认定为小产权房与集体土地使用权 的关系，建议逐步统一城乡建设用地使用权市场，积极探索符合中国国情的统一的 城乡房产市场。坚持以人为本、有利于社会可持续发展、存续保护优先以及慎重对 待的原则是妥善解决小产权房的前提，明晰处于法律边缘的“准商品房 一小产权 房的地位。在转型时期，类似小产权房的事实物权可能还会涌现，我们要以妥善解 决小产权房这种事实物权为契机，适时推进土地制度、住房制度、户籍制度等一系 列制约中国二元结构差异缩小的关键制度改革，保障居民的居住自由、迁徙自由的 权利，实现社会的安宁和谐。 、关键词：中国；小产权房：制度安排；产权 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t t h i sh o u s e s 、枥t hl i m i t e dp r o p e r t yr i g h t sa n a l y z e di nt h i sp a p e rh a v et h r e em a i n c h a r a c t e r i s t i c s ：f i r s t ，h o u s e s 埘也l i m i t e dp r o p e r t yr i g h t sh a v eb u i l ti nt h er u r a ll a n d s e c o n d ，t h e y a r es o l dt on o n f a r m e r sw h oa r ed w e l l e di nc i t y t h i r d ，t h o s eb u y e r sd i dn o t g e tt h es t a t e - o w n e dl a n d u s er i g h tc e r t i f i c a t ea n dt h ep r o p e r t yt i t l ec e r t i f i c a t e ，o n l y h a v i n gt h ec e r t i f i c a t eo ft i t l eo ft h eh o u s e s 、枥ll i m i t e dp r o p e r t yr i g h t sp r o m u l g a t e db y t o w n s h i pg o v e r n m e n t i nt r a n s i t i o nc o u n t r i e s ，i ti su s u a lt oy i e l dt h o s ep r o p e r t yf a c t sl i k e h o u s e sw i t hl i m i t e dp r o p e r t yr i g h t s ，w h i c ha r es p o n t a n e o u se v o l u t i o nb e c a u s eo fl a c k i n g i n s t i t u t i o n a l a r r a n g e m e n t s t h er e l a t i v ep r i c ec h a n g e s ，c h a n g e so ft h ei n f o r m a l c o n s t r a i n t si n s o c i a l ，a n d t h ei n t e r a c t i o n sb e t w e e n o r g a n i z a t i o n sp r o m o t e t h e d e v e l o p m e n to fh o u s e sw i ml i m i t e dp r o p e r t yr i g h t s i no r d e rt oa n a l y z et h ei n s t i t u t i o n a l c a u s e sa b o u th o u s e sw i t l ll i m i t e dp r o p e r t yr i g h t s t h i sp a p e rh a sf o c u s e do nf o u ra s p e c t s a sf o l l o w ：t h ei n a d e q u a t es u p p l yo f i n s t i t u t i o n ，i n t e n t i o n so fi n s t i t u t i o nd e s i g nd i s t o r t e d ， u n r i g g e di m p l e m e n t a t i o no ft h er u l e s ，a n di n s t i t u t i o n a lc h a n g eo ft h el a c ko fp a t h i n d e p e n d e n c e r i g h to ft h eo w n e ro fr u r a ll a n d ，r i g h to ft h es u p e r v i s o ro fr u r a ll a n d ，a n d r i g h to fe x p l o i t a t i o no fp e o p l ea sw e l l 嬲t h ea c t u a l l yu s e ro fr u r a ll a n dh a v es t u c ki n g a m ef o rs c r a m b l i n gi n t e r e s t s ，b e c a u s eo ft h ef u z z yp r o p e r t yr i g h t so fh o u s e s 、砘t h l i m i t e dp r o p e r t yr i g h t s t h ea n a l y s i st o l du st od e a lw i t hh o u s e sw i t hl i m i t e d p r o p e r t yr i g h t s a p p r o p r i a t e l y ，t h eg o v e m m e n ta g e n c i e sn e e ds p e e dl a r g ea m o u n tc o s to fi n f o r m a t i o n s e a r c h ，o fe x c l u s i v es u p e r v i s i o n ，o fi n s t i t u t i o n ，o fg o v e r n m e n tr e g u l a t i o n t h ep a p e r s u g g e s t s ：w es h o u l de m p h a s i st h eb e n e f i t so fr i g h to ft h eo w n e ro fr u r a ll a n d ( s u c ha s t h ep e a s a n t r y ) a n dt h ea c t u a l l yu s e ro fr u r a ll a n d ( s u c ha st h eb u y s ) ；、es h o u l dc o m p l e t e a n ds t r e n g t h e ni n t e r r e l a t e di n s t i t u t i o n a la r r a n g e m e n t s ，d e f i n ec l e a r l yt h ep r o p e r t yr i g h to f t h eh o u s e s 淅t hl i m i t e dp r o p e r t yr i g h t s i na 1 1 s t e pb ys t e pt h eh o u s e s 埘廿ll i m i t e d p r o p e r t yr i g h t sa r eo b t a i n e dl e g a ls t a t u s t h er e l a t i o nb e t w e e nt h eh o u s e s 、杭ml i m i t e d p r o p e r t yr i g h t sa n dr u r a ll a n di st h er e l a t i o no ft h eh o u s e sw i t l ll i m i t e dp r o p e r t yr i g h t s a n dr u r a ll a n dr i g h t so fc o n s t r u c t i o n l a n du s e t h ep a p e rs u g g e s t ：l a n dm a r k e ta n d h o u s i n gm a r k e ts h o u l db eu n i t e dr e g a r d l e s so fr e g i o n a li m p e d es u c ha sc i t yo rr u r a la r e a o np e r s i s t i n gp e o p l e o r i e n t e d ，w h i c hi sb e n e f i tt ot h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to f 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s t h es o c i e t y , 器w e l la st h ee x i s t e n c eo fp r i o r i t y , t r e a tc a u t i o u s l yc o n d i t i o nt h a tw e s h o u l dc l a r i t yt h el e g a ls t a t u so f ”d i mc o m m e r c i a lr e s i d e n t i a l b u i l d i n g ”r e s o l v i n g p r o p e r t yf a c t sl i k et h eh o u s e sw i t hl i m i t e dp r o p e r t yr i g h t sa p p r o p r i a t e l ys h o u l db es e r v e d a sa j u n c t u r e ，n e c e s s a r yt op r o p e lt i m e l yt h er e f o r mo fl a n di n s t i t u t i o n ，h o u s i n gs y s t e m h o u s e h o l dr e g i s t r a t i o ns y s t e ma n das e r i e so fc o n s t r a i n t sw h i c ha r et h ek e yr e f o r m sf o r n a r r o w i n gt h eg a po fd u a ls t r u c t u r e ，r e s p e c t i n gt h eb a s i ch u m a nr i g h t ss u c ha sm i g r a t e f r e e d o m ，f r e e d o mo fr e s i d e n c e ，w h i c ha r ef a v o r a b l et ot h ef o r m a t i o no fah a n n o i l i o u s s o c i e t y k e y w o r d s ：c h i n a ；h o u s e sw i t hl i m i t e dp r o p e r t yr i g h t s ；i n s t i t u t i o n a la r r a n g e m e n t s ； p r o p e r t yr i g h t 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 摘要 目录 a b s t r a c t 一、绪论。 ( 一) 研究背景1 ( 二) 研究意义2 ( 三) 国内外研究现状2 1 国内研究现状2 2 国外研究现状5 ( 四) 理论基础。7 1 制度及制度变迁理论7 2 产权理论8 3 土地权利制度与土地管理制度9 4 中国特色城乡二元社会经济结构1 2 小产权房的演进与争论 1 4 ( 一) 小产权房的生成与演变过程1 4 ( 二) 小产权房分类和基数1 5 ( 三) 小产权房理论及实践中的论争1 6 三、小产权房产生的制度原因与产权状态 ( 一) 小产权房现存制度安排的缺陷1 9 1 制度供给不足19 2 制度设计意图扭曲。2 3 3 规则实施刚性不足2 6 4 制度变迁存在路径依赖2 9 ( 二) 小产权房产权模糊31 1 小产权房与农村集体土地之间的关系不明3 2 2 小产权房各利益相关方之间的产权关系3 3 四、小产权房产权的制度安排3 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s ( 一) 制度保障土地增值收益合理分配3 5 ( - - ) 增加制度供给3 6 ( 三) 探求多样化的住房供给形式3 6 ( 四) 顺应诱致性制度变迁路径3 7 五、结论 参考文献 致谢 3 9 4 0 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s ( 一) 研究背景 一、绪论 国务院及相关部门明确表态：“小产权”房是违法的。国家建设部在2 0 0 7 年6 月1 8 日发布的关于购买新建商品房的风险提示中提醒：“城镇居民不要购买集 体土地上建设的房屋 。国土资源部自2 0 0 7 年9 月1 5 日起开展了以查处“小产权 房为主要对象的“全国土地执法百日行动 。与此同时，国务院常委会议在关于 严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知中明确规定：“农村住宅用地 只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权 房， 单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。然而，面对不断升高 的房价，有民众迫于无奈，弃逐“明媒正娶 的城市商品房，甘当风险购买“不确 定性”甚高的“小产权 房。“小产权 房既存数量惊人，且不乏市场供求势力。 至2 0 0 7 年上半年，全国“小产权”房面积已达6 6 亿平米，全国“小产权” 房已占到村镇房屋的2 0 。北京已售和在建的“小产权 房将超过1 0 0 0 万平米。 若以每户9 0 平米计，它约涉及到“万户5 0 多万人口的住房问题。仅北京市通州 区的“小产权房占全部住房面积已超过5 0 。此外，西安的小产权房大概占当地 市场的2 5 - - 一3 0 ；而深圳的小产权房约占全市住宅总量一半之多 。面对“小产权” 房问题，学界，国家行政管理莫衷一是。小产权房既存量庞大且不乏供需力量涉及 到数十万购房者的切身利益。鉴于小产权房产权的风险和不确定性，研究小产权房、 明晰处于法律边缘的“准商品房一小产权房地位也成为了众多学者、行政管理人 员的思琢点，大量的研究取得了一定的共识。如倡导以解决小产权房问题为契机， 统筹推进农村集体土地制度改革，尊重农村集体组织分享土地增值收益的权益； 深圳、重庆、广州等城市也在探索妥善解决小产权房，这些理论和实践的努力一定 程度上为清晰界定小产权房属性、明晰国家经济社会改革指明了方向心1 。但是以各 种名义投资建设的立基于农村集体土地之上的准商品房依然处在灰色地带跚，即介 于城市商品房和农民自住房之间。农村建设用地的流转制度改革并未如众多学者所 期盼的那样正在或即将纳入国家法律修改或申请程序。单纯的从法律角度考虑小产 权房合法性问题，似乎不能解释政令不畅的原因。简单的从社会公平正义的角度为 陈武元，j 、产权房路在何方? 【j 】农村经济：2 0 0 8 ，3 。秦风伟交易费用视角下的“小产权房”解析川滨州学院学报：2 0 0 9 ，8 ：5 7 6 0 。h t t p ：h o u s e s o h u c o r r d n e w s 2 0 0 9 0 7 0 2 2 718 2 8 7 h m l 1 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 利益诉求方的弱者呐喊抵不过实际运行中博弈均衡向更有力量的利益方倾斜。笔者 试以制度经济学相关理论为指导，深入探索小产权房生成和演变历程，分析其产生 的制度原因和产权状态，以揭示小产权房产权制度安排方法，笔者拟对上述小产权 房问题进行解析以求教于方家。 ( 二) 研究意义 小产权房的产权无所谓大小，小产权房某种程度上是相对于城市商品房( 它有 完整的土地使用权证明、房屋所有权证明) 而言的。从小产权房生成到演变为基数 庞大的社会问题，这暴露了我国二元土地制度、住房体系的弊端，土地、住房市场 监管不力，反映了与小产权房相关各利益方之间错综复杂博弈关系，突出了集体土 地所有权人对土地增值收益的理性探寻与拥有土地实际管理权的地方政府矛盾纠 纷。小产权房的产权属性是什么? 业已既存的庞大的“小产权 房突出反映了制度 安排的缺陷? 清晰小产权房产权的制度安排是怎样的? 深入探究这涉及千家万 户民生利益的小产权房问题，不仅对打破城乡二元经济结构，实现城乡统筹发展， 尊重农民权益维护居民自主选择住房的权利有着现实意义，而且对于我国市场经济 制度改革、顺应诱致性制度变迁路径，端正公权力行使等有着一定的理论意义。 ( 三) 国内外研究现状 1 国内研究现状 “小产权”房现象某种程度上是中国特有的问题，近几年来，国内涌现了大量 的与“小产权 房相关的研究文献或著作。他们从不同的角度、领域，代表不同利 益群体解释了“小产权 房的含义、“小产权 房存在的原因、法律性质等。如何 界定“小产权 房? 任辉认为它是指在集体土地上建设并对集体经济组织外的居民 出售的房屋。由于未缴纳土地出让金等费用，其产权证是由乡政府或村委会自制， 而不是由国家房管部门颁发的h 1 。这个概念突出了“小产权”房所立基的土地是“农 村集体土地 ，销售对象是“集体经济组织以外的居民”，从物权形成角度看“小产 权 房没有国家法律授权的产权权属证明。王蓉，刘伟( 2 0 1 0 ) ，程禾( 2 0 0 9 ) 与 此定义类似。秦风伟指出“小产权 房是城市郊区部分集体土地所有人，将集体土 地用于房地产开发修建房屋并出售给城市的购买者，但双方约定没有国家规定的土 地使用权证和房屋所有权证，只有村集体或乡( 镇) 级政府发放的房屋所有证明畸1 。 可见，他的定义与任辉等人类似，只是他强调了“小产权”房销售对象仅是城市的 购买者。罗晓明( 2 0 1 0 ) ，宋宗宇，狄亚娜( 2 0 1 0 ) ，阳雪雅( 2 0 0 8 ) ，文林峰，杨 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 玉珍( 2 0 0 7 ) ，丁悦( 2 0 0 7 ) ，他们强调了“小产权 房立基之地的属性和物权形式， 均未突出销售对象。江奇，谭术魁认为定义“小产权 房时必须具备两个条件，一 是建立在农村集体土地之上；二是非农村村民所有哺1 。笔者认为三者不可少。任辉， 程禾等人的定义比较确切。但是，“小产权 房这种称呼的意义，它的演变历史， 以及在界定时需考虑的外延( 分类) 未十分清楚地展现。 除此之外，有些学者比较了“大产权 房( 或完全产权房) 与“小产权 房 ( 不完全产权房) 的差异，从产权的角度界定了小产权房h 1 。鲁晓明认为依法理产 权无所谓大小，只存在有无的问题。“小产权 房不是一个法律称谓，而是事实上 的称呼，“小产权 房之所以被称为小产权房是由于其立基的土地使用权处分权能 受到限制，而不具有城市商品房那样的流通性，。持此观点的还有陈武元，他将小 产权房的产权限定于只有房屋使用权的不完全产权阳1 。文林峰等人以小产权房只拥 有乡政府或村委会颁发的产权证出发，认定该产权证不合法仅有效，小产权房其实 为无产权房n 训。笔者认为，根据新制度经济学的产权论观点，我们不能笼统的说“小 产权”房是无产权房或是不完全产权房。论述“小产权 房的产权属性时，我们必 须指明对象，分清楚它所体现的人与人之间的关系。一般房地产的产权属性= “地 产的属性+ “房产”的属性，“小产权房定性仍需进一步探究。 对于“小产权房产生的原因，有的学者认为是商品房高价所迫，使得价格相 对低廉的小产权房应需而生n 。刘晓静，刘京晶( 2 0 0 9 ) ，陈婵，何亚琼( 2 0 0 9 ) ， 陈利根，李新庄( 2 0 0 9 ) 等人认为小产权房价格低是其为市场所需的重要原因。傅成 刚，汪发元( 2 0 0 8 ) ，程禾( 2 0 0 9 ) ，王蓉，刘伟( 2 0 1 0 ) ，席阳( 2 0 1 0 ) 也认为价 格低廉，市场需求广阔是其存在的现实原因。高房价是各国都发生过或正在发生的 问题，并不只是在中国，而小产权房问题则是转型国家尤其是中国的特殊问题，所 以这个原因仅仅是表层的。相应的，笔者认为应该探究供给方面的因素。如中国的 住房供给形式结构等更深层次的原因。大部分的学者从分析小产权房的法律性质出 发，指摘中国二元土地制度。清华大学政治经济学教授蔡继明认为中国农村建设用 地市场与城市用地市场产权的不平等性是小产权错乱难解的阿喀琉斯之踵。余程程 ( 2 0 0 9 ) 认为城乡的二元土地制度使得理性的农民追求不断增值的土地收益行为变 得与法不容。王玉莲指出中国现行的城乡土地二元结构是导致“小产权”房大肆蔓 延的制度根源n 副。丁悦认为中国农村土地流转受限是问题的实质n3 1 。宋宗宇，狄亚 娜( 2 0 1 0 ) 则认为我国二元土地所有权结构是解扣问题的关键。进一步的，顾霞， 吴青骏分析了中国农村宅基地使用权流转受限是“小产权房兴起的原因n 4 1 。王锋 也认为应借“小产权 房反思我国现行农村土地制度改革n 朝。江浩观点是“小产权 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 房之所以不合法，症结在于中国农村集体非农用地使用权不能流转n 引。陈利根，李 新庄则指出了农村土地管理制度的诟病，并以此为视角重点剖析了“小产权”房乱 象丛生的根源n 。上述学者仅从土地权利制度方面或是土地管理制度的法理角度论 述了“小产权 房，而从政府公权力及新制度经济学的角度研究的论著却极少。比 较有代表的是任辉( 2 0 0 9 ) ，黄学里( 2 0 0 9 ) ，王洪亮( 2 0 0 9 ) ，他们就“小产权 房，论述了此现象中紧密相生的各利益主体博弈的关系，考虑了市场在资源配置中 的效率。黄学里还特别在产权论视域下探究了小产权产生的原因，以及尝试重构利 益的路径选择引。秦风伟( 2 0 0 9 ) 则比较了政府干预与不干预“小产权 房时的交易 费用，得出“小产权 房之所以受到青睐，是因为政府干预小产权房交易费用巨高。 除此之外，鲜见以经济学为研究视角阐释小产权房的文献。 考察有关“小产权 房的论著和刊物，一般学者对小产权房持宽容态度，倡导 承认既存事实，维护已购买者利益，尽量避免拆除，减少资源浪费n 钟。上述从法律 视角分析小产权房产生原因的学者一般都建议完善现有土地法律法规，赋予农村集 体组织完整的土地产权来解决这一历史遗留问题啪1 。黄学里建议重新审视农村土地 集体所有制，让农民真正成为土地的主人，并且要根本变革土地流转制度，打破土 地流转的政府独家垄断口。持与此类似观点的还有王洪亮( 2 0 0 9 ) ，徐万刚等人 ( 2 0 1 0 ) ，阳雪雅( 2 0 0 8 ) 等。多数学者以小产权房符不符合规划为分界点，来判 定小产权房的合法性( 即要不要坚决拆除) 。王蓉，刘伟( 2 0 1 0 ) 认为处理“小产 权”房问题的基本前提是承认“小产权”房自始当然合法，例外情况只存在于同公 共利益相冲突的情形。但这种建议面临公共利益界定，以及法的适用、动态变迁问 题。相比于学者观点，国家行政部门或土地资源管理部门则坚持小产权房的违法性， 强调它的社会经济危害性。建设部政策研究中心工作人员文林峰，杨玉珍( 2 0 0 7 ) 撰文“小产权”房不能解决城镇居民住房问题，说“小产权 房侵害了广大农民的 利益，侵害了城市居民利益，给房地产市场造成极大的混乱。北京师范大学经济与 资源管理研究院副院长张琦认为叫停“小产权”房有助规范市场埋副。 基于不同的立场价值取向，小产权房乱象难以科学解释1 。多数学者认可“小 产权”房问题的实质是土地问题，并建议完善相关法律法规，推进农村集体土地使 用权流转，笔者不否认上述观点。但笔者认为要解释、妥善解决“小产权”房问题， 必须要弄清楚农村土地产权束与国有土地产权束存在哪些差别以及这些差别的必 然性，还有要流转，关键是怎样流转? 本文建议清晰小产权房产权制度安排。 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 2 国外研究现状 产权没有“大”与“小 之分，“小产权”房是约定俗成的称号。产权作为新 制度经济学的研究对象已经历了几十年的发展，究竟产权的涵义是怎样的? 牛津 法律大辞典解释“产权是存在于任何客体之中或之上的完全权利。不要把产权视 为单一的权利，而应当把它视为若干独立权利的集合体，其中一些或甚至其中的很 多独立权利可以在不丧失所有权的情况下予以出让”。j 伊特维尔等在新帕尔格 雷夫经济学大辞典中界定产权为一种因社会强制而实现的对某种经济物品的多种 用途进行选择的权利乜劓。德姆塞茨认为产权是在人与人之间的交易中所形成的或者 说是通过竞争所取得的，是在竞争达到均衡时人们所获得的关于稀缺资源的排他性 权利乜5 i 。菲吕博顿和配杰威奇( 1 9 7 2 ) 认为产权是一种行为权利或行为关系，是由 于稀缺资源的存在而引起的人与人之间的关系，而非单纯的人与物之间的关系。 p a v l o se l e f t h e r i a d i s 也认为产权由人与人之间的关系而引起。有的学者在定义 产权时突出了其社会公允性以及排他性啪3 。阿尔钦称“产权是授予特定的个人某种 权威的方法，利用这种权威，可以从不被禁止的使用方式中，选择任意一种对待物 品的使用方式川剜。张五常强调产权权利束中的转让权啪1 。对于产权定义，经济学 者一般共识是：产权是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可 的行为关系，而非单纯的人与物之间的关系。在一个共同体中，产权制度是一系列 用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位和社会关系。产权制度安排明确了经 济关系中的个人相对于物时的行为规范，该个人必须要遵守他与其他人之间的相互 关系，否则就要承担不遵守这种关系的成本。产权有如下相对的特征，包括产权的 完备性与残缺性、排他性与非排他性、明晰性与模糊性，产权的实物性与价值型， 产权的可分割性、可分离性与可转让性，及产权的延续性和稳定性。根据西方学者 对产权的定义以及特征的分析，笔者认为“小产权”房体现了与之相关的各利益主 一体之间的博弈关系。商品房产权在我国一般由房屋所有权加一定使用年限的土地使 用权证明，二者完整结合才促成不动产产权权属的完全确立。但是“小产权 房立 基于农村集体土地上，其合法的产权只属于集体经济组织内部成员。因农村集体土 地的不可流转性和使用权受限，“小产权 房的产权某种程度上是残缺的、非排他 的、模糊的，这引发了效率损失，外部性、搭便车等诸多经济社会问题。 至于产权的作用，可由科斯定理体现一般。科斯( 1 9 6 0 ) 认为清晰界定的产权是 市场有效配置资源的前提。德姆塞茨( 1 9 6 7 ) 认为产权重要性体现在“事实上它们能 帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期 。产权界定了“人们如何收益 及受损，因而谁必须向谁提供补偿以使他修正对人们所采取的行动”。巴泽尔同样 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 认为产权能“激励人们实现将外部性较大地内在化，与社会相互依赖性相联系的每 一成本和收益，就是一种潜在的外部性，使成本和收益外部化的一个必要条件是， 双方进行权利( 内在化) 的成本必须超过内在化的所得州捌。在一个法制的社会， 对自愿谈判的禁止会使得交易的成本无穷大。当外部性存在时，资源的使用者对有 些成本和收益没有加以考虑，有效地产权安排能使交易中内在化程度增加。 要科学解释“小产权房交易的可能性，我们必须进一步讨论成本。产权以市 场经济关系为背景，而后者的核心范畴是交易。交易即广义上的交换关系是非鲁滨 逊世界必然发生的，且交易是要使用资源的。从社会角度来看，即发生了付出。何 谓交易费用? 科斯( 1 9 3 7 ) 将其定义为“为获得准确的市场信息所需要付出的费用， 以及谈判和经常性契约的费用 。威廉姆森( 1 9 8 5 ) 认为交易费用含括事前的为签 订契约，规定交易双方的权利、责任等所花费的费用：以及为签订契约后解决契约 本身所存在的问题，从改变条款到退出契约所花费的费用。迈克尔迪屈奇( 1 9 9 9 ) 认为调查和信息成本，谈判和决策成本以及制定和实施政策的成本。阿罗说：“它 是经济制度的运行费用 ，他甚至把它比作是物理学中的摩擦力。巴泽尔( 1 9 6 6 ) 认定交易费用是个人交换他们对于经济资产的所有权和确立他们的排他性权利而 支付的费用。张五常的定义更广，它是衡量和明确交易单位特征和实施契约的成本。 “小产权 房这种事实物权节约了交易成本，要清晰小产权房的产权制度安排必须 要比较其节约的交易成本与所带来的利益之间的大小，而且分析交易成本的性质， 交易成本变化的方向也有助于预测政策变迁的可行性。 “小产权”房实质及演变过程，均与制度理论相关。道格拉斯c 诺斯将制度 定义为它是一个社会的博弈规则，进一步规范定义制度是一些人为设计的，型塑人 们互动关系的约束啪，。制度构造了人们与政治、社会或经济领域里交换的激励。它 由正式约束、非正式约束、实施特征构成。t w 舒尔茨认为制度是管束人们行为的 一系列规则。而青木昌彦( 1 9 9 9 ) 则将经济过程比作一个博弈过程，认为制度是由博 弈内生的规则，它既是博弈规则，也是博弈均衡，且突出了制度的自发秩序与“人 为设计两个方面。“小产权”房的出现，一定程度上体现了土地所有权人，土地 管理权人，土地开发使用权人，以及土地实际使用权人等主体间的利益博弈关系。 为什么农民或农村集体经济组织分享土地增值收益的自发行为与现行土地管理法 不容，或者说现行的土地管理政策不能自我实施? 这正反映了制度的特性和制度变 迁存在客观路径。制度变迁的路径分为自上而下的强制性制度变迁和自下而上的诱 致性制度变迁。这种观点对于我们清晰小产权房制度安排有指导意义。 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s ( 四) 理论基础 1 制度及制度变迁理论 不同于新古典经济学，新制度经济学理论建立在人类行为动机是双重的、有限 理性、人的机会主义倾向这三个人的行为假定上。何谓制度，道格拉斯c 诺斯( 1 9 9 0 ) 认为制度是一些人为设计的，型塑人们互动关系的约束。制度构造了人们与政治、 社会或经济领域里交换的激励。它由正式约束、非正式约束、实施特征构成。它是 人类强加在他们相互关系上的一种结构，而这才决定了构成人类经济活动和价格理 论甚至整个新古典经济理论基础的激励机制。卢现祥认为制度是一种约束人们行为 的规则，人们不断重复博弈产生这些规则，且它们至少符合多数人的利益( 公平性) 、 效率性、基于人有机会主义行为倾向的假设它们对人的行为构成约束b 。t w 舒尔 茨认为制度是管束人们行为的一系列规则。青木昌彦( 1 9 9 9 ) 则将经济过程比作一个 博弈过程，重复博弈进行的主要方式是拥有共有信念的自我维持系统，简单的说他 将制度看做是种演化的历程。他继而指出制度是博弈内生的规则，它既是博弈规则， 也是博弈均衡，且突出了制度的自发秩序与“人为设计”两个方面。 道格拉斯c 诺斯( 1 9 9 0 ) 认为历史是重要的，是社会制度的连续性将现在、未 来、过去连结在了一起。制度通过建立一个人们互动的稳定( 但非一定有效的) 结 构来减少不确定性。不过制度的稳定性并不否认其时刻处在边际变迁中这一客观事 实。不管是惯例、行为规范、还是成文法、民事主体之间的契约均处在演化之中， 这不断改变着人们可能的选择。制度变迁过程是复杂的，正式规则、非正式约束、 实施的有效特性变迁一般是渐进的。( 除了革命或政变之外) 剧烈的制度变迁不常 见，按照道格拉斯c 诺斯的解释是因为正式约束和非正式约束相互作用，嵌入在 习俗、传统和行为准则中的非正式约束使得正式约束变迁是非剧烈的口引。 小产权房的出现，定程度上体现了农民、农村集体经济组织、地方政府、开 发商、城市购房者等主体间的利益博弈关系。为什么农民或农村集体经济组织分享 土地增值收益的自发行为与现行土地管理法不容，或者说现行的土地管理政策不能 自我实施? 多数学者建议改革中国土地二元制度，赋予农村集体组织对于集体土地 完整的产权。但是这一建议至此仍没有上升为国家的行动计划。这反映解决小产权 房问题决不能仅单纯的寄希望于政府的良善，必须要结合中国国情充分认识n d , 产 权房所涉及到的各项政策间、以及正式规则和非正式规则之间的互动，继而考察制 度的绩效。衡量制度绩效是一方面，边际提高制度的社会效益则是另一方面，因为 后者要综合考虑改革成本和收益的大小。 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 制度变迁的路径分为自上而下的强制性制度变迁和自下而上的诱致性制度变 迁。至于制度变迁的源泉道格拉斯c 诺斯认为是相对价格的变化，后者产生了构 建更有效率制度的激励。如果相对价格变化成功激励了个人追求短期利益而长期背 离社会福利，则可能引致无效率制度长期存在。同样制度变迁，并不一定意味着能 抵制能推进生产能力提高的制度向降低生产能力因素的制度方向变迁。 2 产权理论 产权作为新制度经济学的研究对象已经历了几十年的发展，但西方学者对产权 的界定并不一致。资源( 尤其是经济资源) 稀缺，因而隐性或公开的竞争无处不在， 而产权则可以看做是对人的自利倾向所引致的危害社会的竞争的约束。牛津法律 大辞典解释“产权是存在于任何客体之中或之上的完全权利。不要把产权视为单 一的权利，而应当把它视为若干独立权利的集合体，其中一些或甚至其中的很多独 立权利可以在不丧失所有权的情况下予以出让”。新帕尔格雷夫经济学大辞典解 释“产权为一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权 利 。德姆塞茨认为产权是在人与人之间的交易中所形成的或者说是通过竞争所取 得的，是在竞争达到均衡时人们所获得的关于稀缺资源的排他性权利。菲吕博顿和 配杰威奇( 1 9 7 2 ) 认为产权为一种行为权利或行为关系，是由于稀缺资源的存在而 引起的人与人之间的关系，而非单纯的人与物之间的关系。p a v l o se l e f i h e r i a d i s ( 1 9 9 6 ) 也认为产权由人与人之间的关系而引起。阿尔钦( 1 9 9 1 ) 认为产权是授予特定个人 的某种权威的方法，利用这种权威，可以从不被禁止的使用方式中，选择任意一种 对待物品的使用方式。经济学者们一般都存在这样的共识，即产权反映的是人与人 基于物而发生的关系，而非单纯的人与物的关系。随着经济学与社会学学科的融合， 周雪光( 2 0 0 5 ) 在总结相关社会关系网研究成果的基础上突出了产权是一束关系的 论断，某种程度上解释了大量模糊产权存在的现状。产权安排确定了人们相应于物 时的相互关系，共同体中产权明确了个人相对于稀缺资源使用时的地位和社会关 系。产权的属性包括明晰性与模糊性、实物性与价值性，延续性和稳定性等多种对 应的属性关系。根据产权的定义及其特征的分析，笔者认为“小产权 房体现了与 之相关的各利益主体之间的博弈关系。商品房产权在我国一般由房屋所有权加一定 使用年限的土地使用权证明，二者完整结合才促成不动产产权权属的完全确立。但 是“小产权”房立基于农村集体土地上，