（管理科学与工程专业论文）基于自组织理论的房地产业演化研究.pdf

东南大学硕士学位论文 基于自组织理论的房地产业演化研究 研究生：罗为东导师：张建坤 东南大学土木工程学院建设与房地产系 摘要 房地产业与整个宏观经济之间有着很强的联动作用，房地产业对于促进形成中国的主导本! 消费热 点、扩大内需。带动q j 国经济的复苏的动力作用，都表明房地产业在整个中国经济发展中的重要地位。 因此房地产业的健康和可持续发展对于促进和实现中圆经济的可持续发展具有重要意义。近年来 房地产业一直作为具备关注的行业，消费者，开发商、政府等主体站在各自不同的角度，对房地产业发 展的认识有很大的不同，本文将更多地站在一个行业本身这一角度，来对房地产业的演化进行深入的研 究 本文将自组织理论引入到房地产业演化研究当中本身就是一个创新自组织理论将给房地产业演化 的研究提供一个全新的视角。房地产业作为复杂经济系统的重要组成部分，判断其足省为自组织，进而 认识房地产业的内在动力机制，最终判断房地产业的演化有序程度，并根据对房地产业的自组织机制的 认识进行科学合理的调控，从而提高行业的有序度，其理论意义和实践价值都是不可低什的。本文主要 的理论基础有：产业组织理论、波特k 力模颦、耗散结构理论、协同学理论，这些理论共同构成了房地 产业演化研究的理论体系。本文的主要研究内容包括： ( 1 ) 结合产业组织理论和波特五力模犁对房地产业进行了狭义和广义的界定。根据产业组织理论 对产业的定义，将狭义房地产业定义为房地产开发企业的集合，广义房地产业在企业集合基础上又包括 了供应商、购买者，替代品、潜在竞争进入者，构成了波特五力房地产业结构。广义房地产业足本文的 研究对象。 ( 2 ) 分别对房地产业的开放性、非平衡性、非线性、涨落进行了分析，定性地证明了房地产业是 耗散结构：并在定鼍证明房地产业的耗散性方面做了尝试，较完整的构建了房地产业布鲁塞尔器模型， 指出了房地产业失稳走向耗散的条件。 ( 3 ) 建立了房地产业内在动力模型，进而利用协同学的伺服原理得到房地产业的序参晕。根据 序参罩之日j 的协同程度建立了房地产业的有序度模犁，对一 ，幽房地产业近些年来的存序度变化进i i 了实 证，并对变化趋势做出分析说明。井针对提高我幽房地产业有序度提出了一些政策建议。 关键词：房地产业；自组织理论；耗散结构：协同学；序参景；有序度 东南大学硕士学位论文 r e s e a r c ho ne v o l u t i o no fr e a l e s t a t ei n d u s t r yb a s e do n s e l f o r g a n i z a t i o nt h e o r y g r a d u a t es t u d e n t l u ow e i d o n g s u p e r v i s o r a s s o c i a t ep r o f z h a n gj i a n k e n d e p a r t m e n to fc o n s t r u c t i o nm a n a g e m e n ta n dr e a le s t a t e s c h o o lo fc i v i le n g i n e e r i n g , s o u t h e a s tu n i v e l s i t y a b s t r a c t r e a le s t a t ei sv e r yl i n k a g ew i t ht h em a c r o e c o n o m i c r e a le s t a t ei n d u s t r yp r o m o t eo fc h i n a sl e a d i n g c o n s u m e r ，e x p a n d i n gd o m e s t i cd e m a n d ，p r o m o t et h er e c o v e r yo fc h i n a se c o n o m i cp o w e l ，t h e s es h o wt h e i m p o r t a n tp o s i t i o no fr e e le s t a t ei n d u s t r yi nt h ed e v e l o p m e n to fc h i n a se c o n o m y 1 1 k r e f o r n ，t h eh e a l t ha n d s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a s9 1 e a ts i g n i f i c a n c et ot h ep r o m o t i o na n dr e e l i z a t i o no ft h e s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fc h i n a 。se c o n o m y r e a je s t a t ei n d u s t r yr e c e i v e sm a n yc o n c e r n si nr e c e n ly e a r s s t a n d i n go nt h e i ro w np e r s p e c t i v e s ，c o n s u m e r s ，d e v e l o p e r sa n dg o v e r n m e n th a sd i f f e r e n tu n d e r s t a n d i n g so n g e a te s t a t ei n d u s t r y t h i sp a p e rw i l lr e s e a r c ho nt h er e v o l u t i o no fr e a le s t a t ei n d u s t r yo na ni n d u s t r yv i e w t h i sp a p e rw i l li n t r o d u c et h es e l f - o r g a n i z a t i o nt h e o r yt ot h er e s e a r c ho ft h ee v o l u t i o no ft h er e a je s t a t e i i sat h e o r e t i c a li n n o v a t i o n a n ds e l f - o r g a n i z a t i o nt h e o r yw i l ip r o v i d ean e wp e r s p e c t i v et ot h er e s e a r c ho nt h e e v o l u t i o no ft h er n a je s t a t ei n d u s t r y a sai m p o r t a n tc o m p o n e n to fc o m p l e xe c o n o m i cs y s t e m ，t h er e s e a r c ho n t h er e v o l u t i o no fr e a le s t a t eh a si m p o r t a n tt h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a lv a l u e ，w h i c hi n c l u d e si u d g ew h e t h e rr c a l e s t a t ei n d u s t r yi ss e l f - o r g a n i z i n g , r e c o g n i z et h ei n t e r n a lm o t i v em e c h a n i s mo fr e e le s t a t ei n d u s t r y ，u l t i m a t e l y d e t e r m i n et h eo r d e rd e g r e ea n di na c c o r d a n c ew i t hu n d e r s t a n d i n go fr e a le s t a t ei n d u s t r y s s e l f - o r g a n i z i n g m e c h a n i s m s ，i m p l e m e n ts c i e n t i f i ca n dr e a s o n a b l er e g u l a t i o na n dc o n t r o js oa st oe n h a n c et h eo r d e rd e f e e t h i s p a p e rh a sm a n yt h e o r e t i c a lb a s i c ss u c ha si n d u s t r i a lo r g a n i z a t i o nt h e o r y ，p o r t e r sf i v ef o r c e sm o d e l ，d i s s i p a t i v e s t r u c t u r e s y n e r g yt h e o r y t h e s et h e o r i e st o g e t h e rc o n s t i t u t et h et h e o r e t i c a ls y s t e mo fr e e le s t a t ee v o l u t i o no t h em a i ns t u d yo ft h i sp a p e ri n c l u d e s ： ( 1 ) c o m b i n i n gi n d u s t r i a lo r g a n i z a t i o na n dt h ep o r t e r sf i v ef o r c e sm o d e l ，t h i sp a p e rd e f i n er e e le s t a t e i n d u s t r yf r o mg e n e r a la n dn a r r o wv i e w s a c c o r d i n gt od e f i n i t i o no ft e a le s t a t ei n d u s t r y b yi n d u s t r i a i o r g a n i z a t i o n t h e o r yo f , t h er e a i e s t a t e i n d u s t r yc a nb en a r r o w l yd e f i n e da s ac o l l e c t i o no fl e a je s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s g e n e r a lr e a le s t a t ei n d u s t r ya l s oi n c l u d e ss u p p l i e r s ，b u y e r s ，a l t e r n a t i v e s ，p o t e n t i a l c o m p e t i t i o ne n t r yo nt h eb a s i so fc o l l e c t i o no ft e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s t h e s ep o r t e r sf i v ef o r c e s c o n s t i t u t er e a je s t a t ei n d u s t r ys t r u c t u r e ，g e n e r a lo fr e a le s t a t ei n d u s t r yi st h eo b i e c to ft h i ss t u d y ( 2 ) t h i sp a p e ra n a l y s e st h eo p e n i n g ，n o n - e q u i l i b r i u m ，n o n l i n e a r ，f l u c t u a t i o no fr e a le s t a t ei n d u s t r y ，a n d p r o v et h a t r e a le s t a t ei sd i s s i p a t i v es t r u c t u r eq u a l i t a t i v e l y a n dh a sd o n eat r yt op r o v er e a le s t a t ei n d u s t r y s d i s s i p a t i v eq u a n t i t a t i v e l y t h i sp a p e rc o n s t i t u t eab m s s e l a t o ro fr e a le s t a t ei n d u s t r yc o m p l e t e l y ，a n dp o i n to u t t h ec o n d i t i o n sw h i c hw i l lc a u s et h ei n s t a b i l i t yo fr e a le s t a t ei n d u s t r y 东南大学项士学位论文 ( 3 ) c o m b i n i n gt h es y n e r g e t i ca n dg r e ym o d e lt h e o r y ，c o n v e n t i o n a ld y n a m i c sm e t h o dc o n s t i t u t e st h ei n n e r f o r c em o d e lo fr e a le s t a t ei n d u s t r y u s i n gt h e f i n op r i n c i p l eo fs y n e r g i e s ，t h i sp a p e rg e t st h eo r d e rp a r a m e t e r s a c c o r d i n gt h ec o o r d i n a t i o ne x t e n to fo r d e rp a r a m e t e r s ，t h i sp a p e rc o n s t i t u t eo r d e rd e g r e em o d e lo fr e a le s t a t e i n d u s t r y ，a n dg c tt h cc h a n g et r e n do fo r d e rd e g r e eo fc h i n ar e a le s t a t ei n d u s t r yi nr e c e n ty e a r s ，a n da n a l y s e st h e c h a n g et r e n d ，a n ds u p p l ys o m ep o l i c yr e c o m m e n d a t i o n si no r d e rt oi n c r e a s et h eo r d e rd e g r e eo fc h i n ar e a l e s t a t ei n d u s t r y k e y w o r d s ：r e a le s t a t ei n d u s t r yrs e l f - o r g a n i z a t i o nt h e o r y d i s s i p a t i v es t r u c t u r e ，s y n e r g y ，o r d e rp a r a m e t e r o r d e rd e 伊c e i 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用 过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明 并表示了谢意。 研究生躲琴盘日期：型哆 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公粕( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 签名塑概名：鼍 1 1 1 第1 章绪论 1 1 问题的提出、研究意义 i i 1 房地产业的重要地位 第1 章绪论 房地产业从产业特性上。产业链非常长，波及面十分广阔。同时房地产业的基础性地位也决定了 它对其它产业作用的广泛性”j ，在o e c d ( 美国、h 本、英国、澳人利亚) 各国3 5 个产业中除政府服 务业外其余3 4 个产业均与房地产业有关；在巾国4 0 个产业中，除废品及废料业外3 9 个产业均与房地 产业有关。房地产业对原材料消耗型产业如非金属矿物制造业、钢铁业等的后向拉动作用，对生活消费 型、服务型产业如农业、商业等的前向推动作用，对建筑业、金融保险业等产生的需求拉动和供给推动 双向作用，都说明了房地产业在整个宏观经济发展中的特殊地位。从我凼经济发展阶段的特征和特定的 国情实际考察，房地产业自身的健康有序的发展，无疑会对快速形成土导型消费热点并有效扩张内需， 带动经济实现跨越式发展做出贡献。各级政府也纷纷把房地产业作为主导产业类培育和发展。 1 1 2 房地产业发展存在的隐患 房地产业在推动经济发展的同时，也给人们留下出另一种担心，即房地产业发展对其它产业的带动 或推动作用，对凼民经济发展的贡献，如果房地产业发展出现问题，不仪会导致房地产业进入衰退，而 且其资金链断裂将会对金融体系，甚至整个幽民经济产生巨人的冲击。东南旺和日本的金融危机就是一 个的例证”1 。和任何处于发展阶段的市场一样，中囤房地产市场自2 0 世纪8 0 年代末期开始正常发育以 来一直处于大幅度的波动中，尤其是9 0 年代初期的市场过热造成了极人的社会资源浪费。房地产业作 为国民经济的支柱产业，其波动又会带动其它很多行业的波动。保证房地产业的持续稳定发展对整个崮 民经济的持续稳定发展自着重要的意义。近几年房价、地价也在飞速上涨。”。我圜普通住宅( 9 0 平方米) 价格为家庭年收入的1 0 - 2 0 倍，甚至3 0 倍。部分城市爆管商品房空置率在4 i 断上升，但房地产开发投 资和住房投资仍保持高速增长。越来越多的城市像当年热衷于搞开发区建设那样纷纷瞄着“国际化大 都市”或“0 城市”的光环，进行非市场力帚推动的城市c b d 建设。房地产企业异地开发，上市公司、 非房地产企业纷纷涉足房地产开发：盲目追求豪华高档，每套千万元甚至上亿元的别墅、豪宅不断涌现， 脱离实际使用市场和产业支撑，存在着“自房没人住”和“自人没房住”的怪现象。而且，由于房地产 市场信息严重小对称，无论足房地产投资与开发还足房地产购买都存在严重的从众现象。对当前【| 】国房 地产业现状如何评价，对房地产业的未来走势如何把握，学术界、产业界有许多评论，政府和房地产商 也莫衷。足。 冈此加强对房地产业的宏观调控，研究房地产业的运行机制，把握房地产业的未来走势，促进房地 产业的持续健康发展足当务之急。 1 1 3 研究意义 ( 1 ) 理论意义 自组织理论给研究房地产业提供了一个新的视角，以往对房地产业的研究人多足以房地产市场周期 理论判断房地产业的演化阶段，而从产业组织的角度，对房地产业结构、演化行为、内在动力机制等研 究显得不足。 自组织理论作为横断科学在研究并领域的自组织相关问题提供了新的思路，将白组织理论引入房地 产业演化研究- i ，是一个崭新的课题，白组织理论体系小的并个子理论可以解决房地产业演化研究f 的各 第1 章绪论 种不同问题：耗散结构理论可用于定性和定性分析房地产业结构，从而判断房地产业是否满足自组织条 件；协同学理论可用于分析房地产业备子系统及其内部要素的协同作用机理，从而揭示房地产业演化的 动力机制：突变理论通过对房地产业演化突变过程的分析。可作为房地产业演化行为研究的理论支撑； 还有超循环、分形、混沌等理论将分别用于房地产业演化的超循环结合、分形结构、图景。自组织理论 对房地产业的演化提供了全方位的解析自组织理论与房地产业演化的结合是全新的，有着巨大理论和 应用价值，同时研究工作也是一个宏大的系绞工程。 ( 2 ) 实践意义 有助于政府正确实施宏观调控 房地产业对于国民经济的发展具有重要的意义，已日益发展成为占据围民经济重要地位的产业，房 地产业的兴衰涨落，直接影响到国家宏观经济的运行态势。另外经济全球化进一步加快，房地产业的发 展将越来越灵敏地受到全球经济的影响。在这样的经济背景之下，国家对于房地产业的发展进 i 宏观调 控l 二变得非常必要。对于房地产业演化的研究将有利于政府对房地产业发展有正确的了解，进而围绕房 地产业最重要的影响要素序参晕制定相应的宏观调控政策以利于维持房地产业健康持续发展；同 时也自，利于国家正确处理宏观国民经济与产业发展之b j 的关系以及预防由于房地产业盲甘发展带来的 泡沫经济。 有助于房地产业参与者采取正确的经营策略 在房地产市场中，各个主体包括开发商、消费者、投资者、销售商以及中介咨询机构等都希望能够 准确及时地顶测到房地产业演化的状态，从而做出正确的决策制定相应的应对策略，从而能在市场竞 争中处于有利的地位。 1 2 国内外研究成果综述 1 2 1 国外研究现状 国外理论针对房地产业的演化研究主要集中于房地产周期理论研究。早期的房地产周期研究与建筑 周期研究融为一体，主要集i f l 探讨房地产周期的影响冈素，实际上开始了房地产周期波动指标的研究和 应用。h a t w o o d ( 1 9 7 7 ) ”l 提出，经济变化、人【j 迁移、基础设施，特别是道路建设、人u 出生率、银 行贷款、政府政策等冈素均会引起房地产的周期波动：g r e b l e r & b u m s ( 1 9 8 2 ) 以g n p 循环为基准循坏 “1 探讨了建筑波动周期u j 题，同时指出建筑周期受金融政策、住宅政策等宏观经济政策的影响。近年 来对房地产周期理论分析得较为深入的足美幽房地产专家s l e p h e na p y h n 等人。他们在1 9 8 2 年出版的 专著中指出，房地产周期波动从根本上说足r h 供求变动决定的。6 。：r o yw e n z l i c k ( 1 9 8 0 ) 以美幽房地产 市场交易晕为依据，分析了”9 5 1 9 7 3 年共1 8 0 年间的美幽房地产周期波动循环变化i7 1 ：b a r t a s t 和 f e r g u s o n 从实证分析和理论分析两个方面研究了英幽的建筑周期波动”1 。 自组织理论足一个理论群，还没钉形成自己的研究范式。自组织理论是从自然科学领域发展而来的， 因为其都足横断科学，所以在荇领域应用十分广泛，成果颇多。近年来在 j ：会经济 贞域也开始有人母的 麻用，特别足城市规划、产业发展、微观企业等领域心用较多。而将其心用到房地产业的发展的研究下 作i | l ，很少仃人涉足。经过半个多世纪的时间自组织理论l 三成为系统科学- j ，的重要理论，史可望成为 研究房地产业的基础理论。运用自组织对虏地产业演化的研究将土要集- i ，于房地产业本身的自组织行为 和自组织机制，这不同于以往的周期理论。 1 2 2 国内研究现状 2 0 0 0 年刘胜群等人曾发表过房地产系统的耗散结构特征分析，文巾只是针对房地产业耗散结 构性给出了定性的说明没有史深入的模j 魁证明和腐地产业内在动力机制研究。下红镁的基于自组织 理论的住宅虏地广f 1 _ 场系统演化研究是最新的研究房地产住宅市场的自组织演化的文章，论文对住宅 2 第1 章绪论 市场的耗敝结构性、协同动力机制、突变演化路衽以及利用系统动力学模拟仿真房地产业演化等做出了 一定深度的研究。总体来说，自组织理论麻用的领域较广，但不同领域的运用的深度不，房地产业的 自组织研究才刚刚开始，同时房地产业的研究也需要不同的基础理论的人胆尝试，希望本文的研究能够 起到抛砖引玉的作用 1 3 论文主要研究内容与思路 1 3 1 主要研究内容 本文研究采用实证分析与理论分析相结合的方法，把自然科学领域的理论研究成果与结论运用到房 地产业演化的研究中，如耗散、协同等理论。本文首先将给出房地产业的自组织性的必要条件耗散 结构的定性判据和模型证明，继而构建房地产业白组织内在协同动力机制理论分析框架。 1 3 , 2 研究思路 按照文献检索运用耗散结构判定房地产业的自组织性的必要条件建立房地产业各子系统 协同的动力机制理论框架利用序参量模型对我国房地产业演化的有序度进行实证。 1 3 , 3 理论基础 产业组织理论、波特五力模型、耗散结构、协同学、灰色系统理论。 1 4 论文结构 缨搿 主要理论基础 查j 上上 r 。一一一一一。一。 i 暇3 ；拶可一 产业组织理论 “飘* 如2 影 敌特五力模型 。豢。i 、“i 霪秽 耗敞结构垲论 。2 ￥8 鼍罗 怫川学理论 黪零嬲呵 主要研究山窖 ，上上，一一 ； 篮鬻鬻襻秽霹雾缪罗 房地产业的界定 一旦i 房地广业耗散结构 ”锻e 爹 膀地产业内征动力机制槿掣的建市 - 。l 图1 - 1 本论文研究框架 驴 t t 毙 微仃几妙触地 基 彬 ? 铲 第2 章自组织理论和方法论综述及其应用 第2 章自组织理论和方法论综述及其应用 2 1 系统科学理论和方法 系统科学的兴起是本t i = 纪科学发展的重大事件之一1 = 十世纪以来，科学、技术、哲学和管理方面变 革性的发展是系统科学赖以形成的背景和根源。系统科学是以系统及其机理为对象，研究系统的结构、功 能和演化发展的科学。系统科学的交叉性、横向性和综合性，使它带有骰方法论的性质。在现代科学技术、 社会科学和哲学中，系统科学的思想和理论占自特殊的地位，具有十分重要的意义和作用。它足彻底改变世 界科学图景，使当代科学思维方式发性革命性转变的最富有意义的成果之一。它给自然科学和社会科学提供 了一种跨学科界限，从整体上分析问题、处理问题的新范式、新思想和新方法，为人们认识世界和改造世界 提供了现代化工具。 2 1 1 系统科学的形成和发展完善 4 0 年代出现的系统论、控制论、信息论、运筹学等是早期的系统科学理论，而同时出现的系统工程、系 统分析、管理科学则是系统科学的t 程应用。第次世界人战后，一般系统论、运筹学、控制论、信息论， 以及系统t 程、系统分析和管理科学，相互渗透和融合织出了一幅系统科学从自然界扩展到人类社会，从 基础理论到t 稗j 衄用的五彩缤纷的图景，写出了系统科学从诞生到成长的历程( 图2 一1 ) 。2 0 世纪下半叶以来， 随着科学技术的发展和社会的进步现代t 业、农业、交通、生物、生态、军事和航天等生产规模越来越大， 生产技术起来越复杂，特别足科学研究涉及的专业越柬越多，以及生产过释的自动化使信息与控制理论在 工程技术、生产管理、经济与社会发展规划等许多领域起着越来越重要的作用。 图2 1 系统科学体系框图 总之，系统科学思想内容十分丰富，它既有对文明的继承和发展，使古代伟人思想家们天才猜测建立在 现代科! 的基础上，又有对现代、技术、 会以及经济发胜的概括和总结，足再个领域和学科形成的汇流。 系统科学的发展为现代科学研究提供了十分有用的模式和广阔的发展空问。 4 第2 章自组织理论和方法论综述及其应用 2 1 2 系统科学的方法论性质 任何科学方法论都有它的哲学基础，系统科学的方法论性质，首先表现是以唯物辩证法为哲学依据，它 的基本原理和方法总是从系统观点出发，即着重从整体与要素之问、整体和外部环境之间的相互关系、相互 作用中，既综合又精确地考察对象，并定晕地处理它们之间的关系，以达到屉优化处理f u j 题和解决问题的目 的1 。系统科学并种理论中所包含的方法，如控制论、信息论、集合论、图论、刚络理论、博弈论等。都具 有一般方法论的意义，它们的自杌结合足系统方法论的辅髓所在。其次，系统科学为我们提供的足有机的、 能动的功能性的系统，充分体现了系统的目的性、选择性。系统通过信息，不仪可以“记忆”过去的经验。 把占贮存在自身的结构中，通过它来调节、协调系统的行为和再部分关系，甚至能对环境做出“超前反应”。 这样系统就能使外界环境对它们内部状态的影响缩小到最小程度。 系统科学还提供了一套具有哲学意义和方法论意义的概念和范畴。系统、信息、熵、控制、反馈、功能、 结构、涨落等，这些概念和范畴是人们长期对系统的并种联系和关系认识的成果，是对系统符个方面的本质 所做出的概括和反映。系统科学这些范畴的出现本身就标志着人们对世界的认识已经进入了一个新的阶段， 即从存在到演化，从实体到关系，从实体和属性的认识到对功能和价值认识的新阶段。 2 2 自组织概述 2 0 廿t 纪6 0 年代末耗散结构理论的建立，以系统演化为研究对象的非平衡、非线性热力学登上科学舞台“ 7 0 年代相继诞生的协同学、超循环理论、突变论、混沌理论和分形理论等若干关于系统演化的理论使我们 在系统认识的基础上从认识系统自组织的前提条件入手，深入认识系统演化的动力机制，偶然闪素在系统 演化l 1 的作用。同时从科学上对系统演化的循环发展形式给了，统一。的描述，揭示出系统演化多样性以及系统 组织的相似性、系统演化从混沌到柯序再从有序到混沌的发展全过程。以系统自组织理论为核心的2 0t 纪自 然科学成果，逐渐形成了统韵系统科学，并延伸到自然科学、社会科学的众多领域，成为当代知识和实践 领域关注的热点。自组织理论小仪超越了只限于研究简单物体运动的牛顿力学，而且第一次将生命性，演化、 历史和选择等概念引入了科学为热力学与动力学自然科学与社会科学，乃至科学与人文的综合搭建了新 的桥梁。 2 2 1 自组织理论的哲学基础 事实上，这种自组织思想实际上可从康德的自然观中找到哲学基础康德认为自组织的自然事物 具有这样一些特征：一是它的符部分既足由于其邑部分的作用而存在，又是为了其它部分、为了整体而 存在；是其备部分起交互作用彼此产生，并由于它们之日j 的田果联结而产生整体。只囱- 在这些条件 下而且按照这些规定一个产物才能是一个自- 组织的并且是自组织的物，而作为这样的物，才称为一个 自然目的。 自组织理论作为来自于自然科学的类比与暗示，为经济系统演化的内在动力、秩序之源提供了重要 的思想线索和理论t 具。自组织理论提出了自组织系统和自目i 织过程的基本原理，机制、过程，完整地 描述了自然系统以及礼会系统的自组织、自创新、自演化、自发地从无序走向有序的特征。这些特征运 用到产业演化的研究中，我们就可以发现从自然科学到经济学的有机链条这将为我们提供全新的研究 范式7 。 2 2 2 自组织的概念 自组织理论的核心概念足“自组织”。“自组织”足现代非线性科学和非甲衡态热力学的最令人惊异的发 日l l 之。基于对物种起源、生物进化和社会发胜等过程的深入观察和研究，。些新兴的横向学科从1 i 同的角 度对“自组织”的概念给了了界定： ( 1 ) 从系统论的观点来说，“自组织”是指个系统在内在机制的驱动下自行从简单向复杂、从租糙 5 第2 章自组织理论和方法论综述及其应用 向细致方向发展不断地提高自身的复杂度和精细度的过程”： ( 2 ) 从热力学的观点来说，“自组织”是指一个系统通过与外界交换物质、能晕和信息而不断地降低 自身的熵含鼍，提高其有序度的过程；从统计力学的观点来说，“自组织”是指个系统自发地从最可几状态 向几率较低的方向迁移的过程“； ( 3 ) 从进化论的观点来说，“自组织”是指一个系统在“遗传”，“变异”，和“优胜劣汰”，机制的作用 下，其组织结构和运行模式不断地自我免善，从而不断提高自身对于环境的适应能力的过程1 。 ( 4 ) 从管理学的观点来说，“自组织”是组织出现以后对其演化过程、结果或机理的描述；它是一种有 序结构；它是由于组元自发组织形成的；这个过程需要组织与环境进行不问断的能量、物质或信息的交换， 但环境不对组元的组织进 借定干预”。 ( 5 ) “耗散结构”的创始人普里戈金和他的同事在建立。耗散结构”理论和概念时也使用了“自组织” 的概念，他们并且用这个概念描述了那些自发出现或形成囱序结构的过程，它准确的抓住了贝纳德对流自发 出现有序结构的本质“。 ( 6 ) “协同学”的创始人哈肯给自组织下了一个经典的定义，他说：“如果系统在获得空间的、时问的或 功能的结构过程中没自| 外界的特定干预，我们便说系统是自组织的“。这里的特定一词是指那种结 构和功能并非外界强加给系统的，丽且外界是以非特定的方式作用于系统的。”可以说明的是，。特定”一词 是指，系统的结构和功能并c t ，l - 界强加给系统的，而是系统在内外矛盾的作用下，自行组织、自行创生、自 行演化，自主地从无序走向肯序，形成有序结构的。 2 2 3 自组织理论内涵 ( 1 ) 自组织理论体系 自组织理论是研究自组织现象、规律的学说的一种集合，它还没有成为一个一体的统一的理论，而是一 个理论群“。它包括普利高津等创立的“耗散结构”理论，哈肯等创立的“协同学”理论，托姆创立的“突 变论”数学理论艾根创立的。超循环”理论，以及曼德布罗特创立的“分形”理论以及以洛伦兹为代表的 包 立的“混沌”理论。其前期理论还可以包括朗道的相变理论和计算机理论研究巾的自动机理论“1 。它是系 统科学近年来形成和新发展起来的，并且还在小断发展和完善的、充满活力的理论体系。自组织理论体系中， 耗散结构理论深刻地揭示了自组织现象形成的环境与产生条件；协同学较多地涉及了自组织形成的内在机制； 超循环理论阐述了系统自组织演化的具体形式以及结合发展的过程“；而突变论则着重削析了自组织演化的 途径“：混沌动力学和分形理论则对系统走向自组织过程中的时问复杂性和空1 日j 结构与特性进行了解释和描 述“”。以上这些理论在极短一个时期内相继l u j 世、迅速发展，形成了当今自然科学探索自组织的复杂性演 化的前沿。 自组织系统理论所刻画的系统演化可以概括为：在开放的、远离i z 衡的和有外部物质、能晕、信息 的非特定输入、输出的条件下，系统以其内部子系统之日j 的非线性相互作用为动力即以其子系统之间 的竞争和协同为动力，同时受到内、外涨落的随机启动，产生出集体运动的协同效应，其协同关联所产 生的“序参罩”( 即集体运动的基本模式) 又进步支配了系统内符个子系统的竞争与协同，从而使系 统走入循环、交叉作用井关联于放人的循王f 链罔之i f t ，通过这种自i 效利用物质、能晕和信息的循环过程， 系统便经j j 多种突变、渐变从无序跃变为自序或使有序程度进。步得以提高：于是，系统便从混沌( 平 衡态) 走向柯序，又进- 步演化为包含柯序结构的非f 衡混沌：于是，呈现在人们面前的，便是。幅系 统从简单到复杂、从无序到什序、从低级到高级的自组织演化图景。 6 第2 章自组织理论和方法论综述及其应用 图2 屯自组织理论框架 ( 2 ) 房地产业自组织演化内涵 演化是生态学领域的名讯它是指生物在不同世代之间具有差异的现象，以及解释这些现象的荇种理论。 经济领域冈为有人的参与，属于高度复杂的系统，演化有了更丰富的内涵，它被更多的用来说明系统内在动 力、演变途径、内部结构等等。 自组织演化的内涵非常丰富。自组织理论群可用来描述系统演化的不同方面。本文主要从自组织演 化条件和自组织演化内部动力学机制来描述房地产业的演化情况，本文先是运用耗散结构理论判断房地 产发生自组织演化的条件，而后利用协同学理论建立房地产业自组织演化的子系统协同方程，进而利用 序参量来描述房地产的自组织演化过程。 2 3 自组织与他组织 2 3 1 自组织与他组织的区别 许多天然的或人造的复杂系统都是由大晕的子系统构成的，例如：生命系统、生物群落、生态系统、 人类社会、消费市场以及制造系统等等。在如何组织、运行和优化这类由人晕单元所构成的系统上，自 然造化与人t 经营之日j 存在明显的分野：以生命现象为代表的自然系统总体上采取上述的“自组织”的 路线：而后者则主要从外部来对系统加以设计、组织和控制，苴模式可称为是“他组织”的模式几乎 所有的人丁系统部足采用“他组织”的模式。事物人体分为组织与非组织两类，具何钉序结构的群体是 组织，否则为非组织。组织又分为自组织与他组织两个子类，皂组织与他组织相比较而存在( 如袁2 一1 ) 。 表2 1组织、非( 无) 组织、自绢织和他组织概念关系 总概念 组织( 钉序化、结构化)非或尤组织( 无序化、混乱化) 涵义事物朝仃序、结构化方向演化的过程事物朝无序、结构瓦解方向演化的过程 级概念自组织他组织自无序他无序 涵义组织力来自事物内组织力来自事物外非绢织作用来自事物非组织作用柬自事物 部的组织过程部的组织过程内部的无序过程外部的无序过程 典掣 生命的生长晶体、机器生命的死亡地震r 的房球倒塌 相比较而高自组织更为根本，而他“l 织足在系统演化到。定阶段上，为对付u 茄增人的复杂性而 进化出柬的。当系统的复杂性在演化过程l 一增n i l 到定程度i i 寸，单纯依靠组分之1 日j 的相作明而引起的 自组织l 二小足以迅速满足系统对组分行为柯效协凋的要求，需要从史高层次处理信息，甚至分化出专门 7 第2 章自组织理论和方法论综述及其应用 从事协调控制的子系统才能解决问题，他组织便应运而生。 2 3 2 自组织和他组织在系统演化过程中的作用 ( 1 ) 从社会经济系统的发展历程来看自组织与他组织过程在系统的形成，演化过程中，具有不 可替代的作用。下面房地产业系统为例来论证其作用。 房地产自人类筑房自住就止存在，而房地产业出现的时间却不长。现只针对新中国成立以来我国的 房地产业演化进行论述。新中幽成立后到改苇开放这段时日j 是= j ；亡全的计划时期，土地瞒出家或者集体所 有而房产由曰家统一管理，房产只对居民出租，没自i 买卖关系。居民只需交纳少罱的租金，而土地出 让也人多是划拨为主，所以说这一时期房地产业没有出现的条件，也就谈不上房地产业的演化了。 改革开放至9 8 房改期白j ，房地产政策柯了报人的变化，土地的出让以协议、划拨为主开始有了 招拍挂形式的土地出让方式。但是拿地环节总体来说还不足很透明。随着犬最商品房的出现，房地产业 也慢慢发展壮大。由于土地出让制度的小规范，房地产政策的小稳定性，市场的小健全。房地产业的发 展也足波三折九十年代初的房地产泡沫给了正在蹒跚学步阶段的房地产业次不小的打击，房地产 业一度陷入低潮，国家对房地业发展也很谨慎，这时的房地产业没有外在的利好的政策刺激，只是作为 一个产业本能地自组织演化虽然缓慢，却让庞地产业生存延续下来。这段时间房地产业可以说更多 是自组织，他组织能力较弱，外界环境存在对房地产业“特定”的下顿较弱。 9 8 房改政策的出台实施可以说是让房地产业获得了新生，被长期抑制的商品房需求短时间之内迸发 出来，势不可挡。在巨大市场需求的支撑下，房地产业在这段时间里有了先量后质的变化，不论是房地 产业市场，容节、开发企业数还足产品本身都自了较大的变化。 在房地产业出现至今先足他组织发展到。定阶段才有了自组织的能力。开始阶段如果没有外界“特 定”干预，按常规艇展到自组织阶段需要很长的时问他组织起到了催化的作用。随着市场的健全，产 业自身的完善，房地产业继而发展到自组织。从房地产的形成到演化发展的不同阶段，环境变化对房地 产业系统作用产生涨落，当系统处于临界点时，涨落通过房地产业子系统的非线性作用以及反馈机制形 成巨涨落，房地产业就可能演化形成新的房地产结构。从无序到有序，从低级有序到高级有序都是伴随 着系统结构的变化而，实现的。 ( 2 ) 从自组织系统内部来看。存在自组织和他组织现象 在任何一个自组织的人系统中，对于小同的子系统而言，一日j 形成自组织后，即形成一种特定的演 化方式后( 是组织自身在演化过程r 1 选择的) ，子系统都必然受到这样的演化方式的制约，如大江东去， 有哪一个水分子能够在总的方向上小顺流而下呢? 囡此，对于系统而苦存在着被整个体系支配、控制 和组织的情况，对该子系统而言，这类似于他编织。当这种模式己经形成后，无论子系统愿意受制于斯， 还足小愿受制于斯，子系统都必然受到整个系统运动模式的支配役使。因此，在整个系统中也存在 局部的他组织情况。但是，自组织 的被支配和役使情况与他组织作为整体组织q t 的子系统被支配被役 使的情况充全小同，自组织小的子系统被支配和役使足。种规律性的支雕和役使，。种以参数方式的支 雕和役使，种无形的影响性的支配( 类似经济过柙r ，无形的于) ，而他组织r l ，的子系统的被支配和役 使则足总系统硬性的、非规律性的、自形的支配和役使。在整个系统巾存在着自组织与他组织的协调 和相互作用。 总之，他组织和自组织在社会经济系统的建构和演化过程叶j 是辨证统- o 自然界中存在夫龟的自组 织系统，虽然系统运i j 效率良好但是自组织系统的形成要经过漫长的自组织演化过程。人类在认识自 然和模仿自然的过程中，人下自然系统和礼会系统，在典系统初建时期，通过他组织过程可以克服了自 组