（人文地理学专业论文）我国城市新建居住区整合研究.pdf

分类编号： 密级： l y8 9 8 5 0 0 单位代码：! q 塑j 学 号：q 丝q q 1 3 天滓l 币苊大掌 研究生学位论文 论文题目：塞型绽金迟程生堂生社金塞践 钱左的接差 学生姓名：塞雪 申请学位级别：熬直堂亟 申请专业名称： 逯猩复数堂论 研究方向： 地理教堂论 指导教师姓名： 富佳民专业技术职称：数握 提交论文日期：2 qq 生生目1 5 目 x 我国城市新建居住区整合研究 第一章绪论 1 1 研究的问题及内容简述 1 1 1 巨变中的中国城市和现代城市居住区的兴起 中国近2 0 多年来的改革开放。不但深刻地改变了中国的命运，还正在对世 界的发展产生越来越深远的影响。生活在中国、或者在世界的任一角落里关注中 国的人，都能真切的感觉到我们国家这种变革的伟大力量。 改革开放以来我国社会经济发生的诸多变化，最集中地体现在我国日新月异 的城市发展当中，而巨变中的中国城市也开始主导我园的经济社会发展。来观察 我国城市正在发生的这种变化，并且分析影响和推动我国城市发生巨变的因素， 主要可以从以下三个大的方面： 第一是快速城市化。快速城市化也是现代文明快速产生、积淀的过程。农业 人口进入城市，不但改变了进城农民本身，而且将我国社会长期存在的以血缘、 地缘等关系维系的传统伦理和人际关系逐步瓦解，转变为一种更纯粹简单的货币 契约关系，为我国城市的工业化和经济发展提供了资源基础1 ；第二是快速城市 化过程中城市社会空间结构的调整；快速的城市化，促进了我国城市地区特别是 大城市地区经济社会的发展，我国城市遭遇了社会重新分化和阶层化的新局面， 并由此影响到城市的社会空间结构，最直接的表现是城市居住空间随阶层化及各 阶层的社会地位及经济承受能力的区别呈现分异的现象。除了居住空间分异，城 市的功能布局也随着城市的发展和城市规划理念的变化而不断演化，主要体现在 城市规模扩大、工业外迁、城市交通的多元化、居住郊区化等等，这些都是当今 中国规模巨大的城市建设开展的动因；第三是我国城市建设与城市经营模式的转 变。在市场经济体制的大框架下，我国的城市建设也不再由政府财政大包大揽， 而是广泛的引入了社会资本对城市建设大量投入，极大的刺激了城市建设的迅猛 发展。经济的市场化快速城市化和快速城市建设相互促进，使房地产业在非常短 的时间里完成了原始积累，并在城市建设中发挥的越来越大的作用。 与此同时，城市的居住区建设和发展也发生了非常大的变化。原来计划经济 体制下作为城市居住区主要形式的“单位社区”逐渐解体，城市居民开始靠自己 l 乇圣学城市化与中国城市化分析陕西人民出版社1 9 9 2 1 我国城市新建居住区整合研究 的经济收入并且依据自己的居住需求和意愿来购买住房，城市居住空间出现分 异；住房商品化促进房地产业迅速完成了原始积累，使之进入了市场化运作的正 常轨道；而伴随我国快速城市化和房地产业市场化的进程，房地产开发成为了我 国城市居住区建设的主要形式。而物业管理的全面引入，也已成为我国城市新建 居住区1 1 l 的另一主要特征。 1 1 2 城市新建居住区可持续发展遭遇的困境 城市新建居住区的兴起，正在最大程度上影响着中国的城市发展。我国现阶 段的城市居住区建设，主要有几方面的特征：其一，物业产权明晰化和物业管理 的兴起。从低租金的福利分房制度，到住房分配货币化的过程中，在建立新体制 的同时，还通过公房出售等手段明晰了多元化的住宅产权。同时，明晰产权为物 业管理的引入创造了前提。作为对房地产在使用过程中进行管理维护的服务行 业，好的物业管理能够延长房地产使用寿命，更好的发挥其功能。物业管理在城 市新建居住区中的普及，适应了经济社会发展的需要；其二，大规模、房地产开 发主导的建设模式。房地产业在2 0 年时间里迅速完成了原始积累的过程，走上 了规模化发展的道路。快速城市化、居住空间分异、家庭小型化，以及城市居民 由于经济条件好转而产生的住房条件改善的需求等因素，使城市的住宅建设及相 关的基础设施配套面临很大的缺口；而城市空间结构的巨大变化如工业外迁、住 宅郊区化等趋势也有效刺激了城市居住区的开发建设。现如今，房地产业在城市 居住区建设过程中扮演着主导者的角色，甚至有时还能凌驾于政府和公众利益之 上，这是一种不太正常的现象。而当今规模巨大的居住区开发建设活动，对现在 乃至未来相当长时间的城市空间结构、城市功能布局以及城市居住社区的发展模 式等方面都会产生非常重大的影响。 房地产开发建设作为一种追求高风险高回报的商业行为，具有正当营利性和 投机性并存的特质。在政府职能缺位的情况下，唯利而且短视的开发目的从经济 上看适合当前城市总体发展的需要，但是无法真正满足使用者( 居民) 对社会 生活空间的多元化需求和居住区长远发展的需要。 1 在本文中，我们讨论的城市新建居住区，特指我国城市中近2 0 年来兴起的，这种以房 地产开发为主要建设手段并引入物业管理的居住区。以后的章节里，在不引起歧义的情况下 简称“城市居住区”或“居住区”。 2 我国城市新建居住区整合研究 1 2 相关文献综述 现在，城市居住区的发展问题日渐成为学术界关注的热点。各学科纷纷从自 己的专业角度出发，试图对我国正蓬勃发展的城市新建居住区进行解读。虽然各 学科研究的出发点不尽一致，研究方法也多有不同，但毕竟研究对象是相同的。 借鉴各个学科对于城市新建居住区发展的研究成果，对于本文的写作大有裨益。 1 _ 2 _ 1 关于新时期我国城市居住空间的演变的研究 城市居住空间的发展演变一直是国内外相关学术界的研究热点，形成了大量 的理论方法和实证研究材料。从2 0 世纪2 0 年代的芝加哥学派起，通过大半个 世纪的发展，城市居住空间研究领域逐渐形成了包括生态学派、新古典学派、行 为学派、马克思主义学派、制度学派等主要学派2 。各种学派的理论基础各异， 研究重点也不一致，但都形成了自己鲜明的理论体系，并拥有代表性的学科领袖。 表1 ：国外有关城市居住空间研究的主要学派列表 学派名称理论基础研究重点代表学者 伯吉斯，霍伊特， 生态学派人类生态学居住结构的空间模型 哈里斯和厄尔曼 新古典学派新古典经济学 效用最大化，消费者区位优选 阿朗索，穆斯 行为学派行为理论住宅区位的选择和决策行为布朗和摩尔 马克思主义学派历史唯物主义住宅区位与社会力量的相互作用考斯托，哈维 住宅区位与权力集团的冲突弗蒙 制度学派韦伯社会学 住房供给与分配的制约因素帕尔 改革开放以来，随着城市化进程的加快，我国城市居住空间结构发生了巨大 的变化。因此，近年来国内学者对城市居住空间结构的研究主要集中在两个方面： 其一是关于城市居住空间扩张的历史过程、现状特征、演变趋势等方面的实 证研究；其中既有针对特定时期的宏观研究，如张庭伟( 2 0 0 1 ) 对2 0 世纪9 0 年代中国城市空间结构的变化及其动力机制的研究3 ；也有针对特定区域的实证 分析，如田文祝( 1 9 9 7 ) 、张文忠( 2 0 0 2 ) 等对北京城市居住空间结构演变的分 2 刘旺、张文忠国内外城市居住空间研究的回顾与展望人文地理2 0 0 4 ( 6 ) 3 张庭伟1 9 9 0 年代中国城市空间结构的变化及其动力机制城市规划2 0 0 1 ( 7 ) 5 我国城市新建居住区整台研究 析，张蓉对商品住房发展过程中，广州城市空间结构变化的研究等。 其二是关于居住社会空间地域结构驻强州鳘冀蒜萎囊。鬻耐m 维薹羹奏謇童 捌盥竖囊囊薹嘉料羹鞠啪群i 鬟蕊篓雾融酗l 厂婪鞋鞲非一。着秸簧雷望薹童i 。 早在商| 薹囊耄| j 聪矫口j i 霾孽篓拶工豢墨甭带醮嫠娟羲程篇赫硝麓蹦强剥嚣型 智嚣纂等；智檀型c 毫胃耸娑霎窆劳萏霪萋0多户，形成了一个庞大的房地产市场。而建国以来 直到2 0 世纪8 0 年代，由于国家对城市住宅供给主要实行行政分配和低租金的 福利性政策，使房地产业长期处于沉寂、萎缩的状态。十一届三中全会以后，邓 小平同志针对住房商品化作了一系列重要指示。1 9 8 2 年深圳首开先河按土地等 级向土地使用者征收不同标准的使用费；1 9 8 8 年中华人民共和国、宪法修正 案中明确规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，表明房地产业获得 了法律的肯定与保证；1 9 9 2年中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决 定中把房地产业列入予以重点发展的新兴行业。特别是1 9 9 8 年开始停止住房 实物分配后，从此，房地产业的发展可谓一日千里。2 0 0 5 年我国房地产开发投资 已经达到1 5 7 5 9 亿元，比20 0 4 年增长1 9 8 。商品房竣工面积4 8 7 9 3 万平方 米，增长1 4 9 。商品房销售额1 8 0 8 0 亿元。这足以表明房地产业发展的迅猛 程度及其在我国经济和社会发展中占据何等显著的地位1 4 。 表2 ：2 0 0 1 2 0 0 5 年我国房地产投资总额( 数据来源于国家统计局网站) 由此可见，在快速城市化和住房商品化双重刺激下。房地产业开始以惊人的 1 4 张元瑞关于房地产形势的 x 我国城市新建居住区整合研究 居住区可持续发展研究也有很多。如1 9 9 6 年在土耳其伊斯坦布尔召开了联合国 第二届人类住区会议( 简称“人居i i ”大会) ，其目标是探讨两个具有同等全球性 重要意义的主题：“人人享有适当住房”和“城市化进程中人类住区的可持续发 展”5 。在传统住区的篆噬伍剽型堕氨铡：”熟搿趟谴孤翔斟鲕西静静殛f 耐暑 e k 椭i 握氍缸一9 断叫粥剥酩户阶层、新贫困阶层等；同时，“深刻的职业分化使原有的 同一阶层内部出现了具有不同经济地位和利益特点的社会阶层”，原有阶层的角 色也在不断细分化，逐步形成了多个阶层共处的格局。 2 _ 2 - 2 2 社会交往的多元化 当今的中国城市社会，繁荣的经济发展和日益自由开放的社会氛围，有效地 促进了社会活动的丰富。人们可以根据自己的爱好或价值标准等因素自由的选择 喜欢的社会活动，使社会交往也更加多元化；由于社会成员角色的不断分化，并 结成不同角色和阶层的社会群体。“社会位置相近的人们之间的社会交往要比其 社会位置相差大的人们之间德交往普遍”，因此，社会活动的功能也呈现出专门 化的趋势，即：某种社会活动是针对某个社会群体或某个阶层的社会群体而存在 的，社会活动逐渐分化，不同社会群体和阶层间的交往趋向减少。 2 2 2 3 社会文化和价值观念的分化 建国以来很长一段时间，左派的革命文化主宰着我们国家的社会经济生活的 各个方面。在这个背景下成长起来的一代人，主动或被动的形成了统一的价值观 念和相对单调的文化评判标准。随着改革开放进程的深入，也在刺激我们的城市 由封闭向开放、由简单向复杂转换，社会成员的伦理价值观、社会政治观、生活 方式观等都在城市社会的不断成长中分化，人与人之间体现出强烈的异质性，并 进一步促进我国城市文化的多元化发展。 1 6 徐晓军我国1 3 x 我国城市新建居住区整合研究 第二章我国城市新建居住区发展的社会羹薹璧冀鎏羹 霎： 誊缝嚣霎墓鬟愿囊翥冀蠢 囊i i 溶拦挥漆地翻崩鬻錾黎囊住囊鬟 妻冀瓣确鲮西靠黼藕辅酲。猷球萌群豁璐秭“鞘拦鲻型整一为篡积弭筇萋辩 蜚。曝蛋剐孵奈掬整翼薹吾斟；雯摊笈露黪舔雒虢摊蟠拍拣酴；鞘甾鞠甜烈荆 搿群醮k 勘i 萍带睡孳带巍丽莉融刚垂郇蔷臣舡。同确濑噬嘲堕鏊颂盈蚴刀针对 整合对象的现状特征制定具备可 行性的阶段目标，分期分阶段逐步实旌。 在实施“居住区整合”的过程中，需要选择适合城市新建居住区特点的整合 模式，要保证居民的参与主体地位，重视政府对整合的支持作用，并广开渠道， 多方拓展资金来源。 最后，对新建城市居住区实臆“居住区整合”，我们需要根据整合对象的特 4 点选择合适的整合策略。实施过程中的整合策略主要包括四个大的方面：1 、进 一步明晰产权；2 、理顺居住区管理体制；3 、引入社区规划制度；4 、实施必要 的物质空间改造。 图1：论文基本思路示意图 圈8 彰型黟鳟芦飞 嗵款竺三夕勺 论文基本思路示意图( 自绘) 4 x 我国城市新建居住区整台研究 随着传统城市社区空间载体不断被新建城市居住区代替，加之城市居民在社 会分化过程中生活方式发生的巨大转变，我们需要在新条件下来思考我国城市居 住空间的发展趋势，从而研究如何在保留传统城市生活中的精髓的同时，更好的 适应城市新建居住区发展的要求。 2 3 城市居住区社区自治的逐渐兴起 2 3 1 我国城市基层民主和社区自治的内涵 社会主义民主的本质是最终实现全体人民当家作主，基层民主是社会主义民 主的重要组成部分，也是社会主义民主最广泛的实践，它能充分体现民主的人民 性、广泛性的实质。在当代中国，基层民主的主要概念和主要内容是，以广大群 众民主参与为主影响基层政治、经济和社会的过程，它至少包括三个方面的内涵： 其一是比较宽泛的群众自我组织和民主政治参与；其二这个参与过程是在基层政 治和社会组织中催生的，不涉及国家政治；其三由于这个参与的结果产生了一定 程度民主的过程、制度和政策结果1 9 。 城市基层民主的主要平台是城市居住区，主要形式是以城市社区居民自治为 基础的，社区群众、社区自治组织与基层政权合作互动，对城市居住区进行治理 的过程。因此我们可以认为，城市基层民主的发展程度直接反映在城市居住区社 区自治发展的水平上。城市基层民主的实质，就是努力完善和健全城市居住区社 区自治的制度和管理体系，促成社区自治的实现。 社区自治，是指不需要外部力量的强制性干预，社区各种利益相关者习惯于 通过民主协商来合作处理社区公共事物，并使社区进入自我教育、自我管理、自 我服务、自我约束秩序的过程。 2 3 2 城市新建居住区发展社区自治的良好契机 改革开放以前，我国的国家与社会几乎是同质同构的。强大的中央集权使国 家对几乎全部的社会经济生活实行着全面而严格的控制，而任何一种独立的社会 力量要么受到压制，要么成为了国家机构的一部分。这种国家与社会合一的组织 形式一直伸入到城市生活的基层，严重压缩了社会自主活动的空间，压抑了社会 1 9 尹维真中国城市基层管理体翻创新中国社会科学出版社2 0 0 3 1 5 我国城市新建居住区整合研究 成员的积极性和创造性，阻碍了社会的发展与进步。 经过改革开放2 0 多年来的发展，我国城市已经从片面注重经济发展和经济 增长的第一阶段，演进到以社会为中心、强调实现社会发展宏观目标的第二阶段， 正准备进入到以人为中心、重视社区发展和社会公平的第三阶段。在市场经济条 件下，政府由过去的全能型转向服务型。政府在经济、社会领域不再履行直接的 管理职能，而是通过制定法律、政策来进行宏观调控，公民的自主权大大增加。 这意味着普通公民的政治参与和对国家权力的制约的公民社会( c s o c i e t y ) 在 中国逐渐兴起2 0 ( 俞可平，2 0 0 2 ) 。 我国政府在论及社区建设的有关文件中，把“以人为本、服务居民”作为社 区建设的首要原则，强调要“坚持以不断满足社区居民的社会需求，提高居民生 活质量和文明程度为宗旨，把服务社区居民作为社区建设的根本出发点和归宿” ( 民政部，2 0 0 0 ) 。在日益注重公众利益，强调“以人为本”和科学发展观的今天， 我们的城市新建居住区迎来了社区自治发展的良好契机。 首先，城市政府开始慢慢缩小自己的直接管辖范围，鼓励和促进基层民主化 的发展，并积极推动在城市居住区发展社区自治的进程”。 其次，城市新建居住区的产权逐步明晰，意味着每一个普通的城市居民都拥 有了独立明晰的权责利，使他们都有机会成为城市社会生活的参与主体，鼓舞了 城市居民参与社会活动的积极性和创造性；同时，居住空间分异的过程将各种拥 有类似背景、身份、利益这也将极大促进城市社区自治的发展。 再次，当前我国的城市社会氛围日渐开放，特别是网络时代的到来，为“革 根文化”2 2 的兴起提供了契机。而国家也清楚的感受到了来自民间自下而上的这 股力量，并开始尝试对这种民意的力量进行有效的引导。两会期闯，中央电视台 的知名主持人和记者们在上级的授意下纷纷开设自己的“网络博客”，用自己亲 身参与的角度来感受两会，引起网民的一片叫好声，许多人非常积极地留言、跟 帖，反映自己身边遇到的问题，或针对某些社会问题提出自己的见地。正如新 闻调查栏目记者柴静在自己的博客中说到的：“两会不止在会场之内，它属于 每一个愿意参与民主政治的公民，而博客就是庶民的会场。”草根文化”的兴起， 2 0 俞可平等中国公民社会的兴起与治理的变迁社会科学文献出版社2 0 0 2 2 1 李学春城市社区自治的社会基础西北师大学报( 社会科学版) 2 0 0 5 ( 2 ) 2 2 孙惠柱“草根文化”的意义文汇报2 0 0 3 0 8 1 9 6 我国城市新建居住区整合研究 让社会中的每个人有更多和更广阔的平台去了解世界以及发表自己的看法，有更 多机会和更强的参与感来关注社会上尚存在的不合理不公平的现象，从而有力地 促进了社会成员民主意识的启蒙。 2 3 3 社区自治对城市新建居住区可持续发展的重大意义 社区自治已经成为我国城市新建居住区发展的必然趋势。从城市发展的长远 目标和普遍价值来看，社区自治对居住区的可持续发展意义重大。这主要体现在 以下几个方面： 其一，社区自治可以有效的降低居住区的管理成本2 3 。我国现行的行政主导 的居住区管理模式有其合理性，但其缺点也显而易见。城市基层行政力量的扩张， 通过强有力的基层政府控制社会，需要较高的政府管理成本。而我国大部分的城 市居住区管理机构普遍存在财力资源不足，人力资源富余的特点。通过社区自治， 可以构建“社会型”居住区，不仅可以通过社会的力量有效地降低管理成本，还 可以充分利用居住区丰富的人力资源，有利于居住区的可持续发展。 其二，产权明晰的城市新建居住区关系到每个居民的切身利益，需要居民们 的共同参与才能持续不断地推进居住区的发展。只有“大家的事大家办，大家的 事大家管”，凡是与居民有关事务的决定，居民都有权参与并影响，能激发和调 动居民的积极性和创造性，同时促进邻里交往和居民间的沟通协作，从而推动居 住区的可持续发展。 其三，社区自治是正视区域发展差异、丰富居住区发展特色的有效手段。社 区自治产生的依据在于区域的差异。由于政府管理和控制城市能力的局限，我国 居住区的发展，从规划设计到开发建设，再到建成后的居住区管理，大都是在一 个雷同的框架下实施，应用的是人为制定的所谓“普适模型”如规范、法律条例 规定等。这种无视区域差异的模式，并不能完全适应居住区可持续发展的需要， 也造成我国的城市居住区逐渐丧失自身的特色。而借助自治手段，居民可以根据 自己居住区发展的特点来制定符合自身发展要求的管理体制，并逐步丰富居住区 发展的特色。 2 3 赵楠论城市中的社区自治吉林大学2 0 0 4 1 7 我国城市新建居住区整合研究 2 3 4 我国城市新建居住区的社区自治发展现状和趋势 白瑞( 2 0 0 5 ) 认为衡量社区自治实现的标志主要有以下几个方面“： a 、社区居民对社区的归属感和认同感。即社区居民多大程度上认同自己所居 住的社区，这是衡量社区自治基层强弱的标志。 b 、社区居民的互动和对社区事务的参与程度。社区居民之间的认知度的高低， 取决于社区居民互动，只有通过社区居民之间不断的交流与合作，增加对公共事 务的关心程度，才能提高对社区事务的参与。 c 、社区中存在的非政府组织力量强大，他们形成一股力量，积极参与社区事 务的决策中，以及对社区事务管理进行的补充和协调，有利的推动社区自治的向 前发展。 d 、社区的行政色彩淡漠。一般来说，行政权力渗入过多的社区，社区居民的 自治意识和参与愿望较低，社区自治的目标无法实现。因此，政府组织的有效退 出是社区自治实现的关键因素。 受历史惯性以及发展我国时间较短等因素的影响，从整体上来说我国城市居 住区的社区自治尚处于发展初期，主要表现在以下三个方面： a 、社区自治组织不发达，自治能力较差。最主要的社区自治组织居民委 员会属于政府自上而下安排的“准政府机构”，在资源、人力都有限的情况下主 要承担了政府及其行政部门下派的各种工作，据统计，“社区居委会一般要承担 的行政性事务有1 4 0 多项”2 5 ，基本上变成了一个行政化的组织，连履行自治职 能尚且困难，更不可能推动社区自治：而业主委员会等虽然自治属性较强，但尚 处于发展初期，且拥有资源较居委会更加有限，自治能力也还有待培育。 b 、社区居民的参与率较低。普通城市居民对社区自治缺乏了解，或者持漠不 关心的态度，很多人认为社区自治只是政府喊的口号，与己关系不大。居民参与 居委会或业主委员会等自治组织工作的意识并不强。 c 、社区自治的外环境还未形成。其一，与实施社区自治相配套的具体操作条 例或法律法规还不完善；其二，社区的社会中介组织发育不成熟。社区中的中介 组织是开展社区自治活动的基础，没有社区中介组织的发育，社区自治也难以实 现。 2 4 白瑞中国城市社区自治研究一一行政社区到公民社区四j l i 大学2 0 0 5 2 5 王艳改革社区居委会，构建新型社区自治组织四川大学2 0 0 5 1 8 我国城市新建居住区整台研究 尽管如此，社区自治的发展业已成为一种必然趋势。从2 0 世纪9 0 年代开 始，一些大城市在以往实践的基础上，抓住居委会改革的契机，以改革基层管理 体制为突破口，进行了社区居民自治实践的探索。这些实践都是因地制宜、各具 特色的有益尝试，也引起国内外有关方面的关注，被认为从某种意义上说是中国 民主进程的又一次历史跨越，对中国整个民主建设和政治民主化进程将产生深远 的影响。 1 9 我国城市新建居住区整合研究 第三章城市新建居住区的可持续发展 3 1 城市居住区的可持续发展理念的提出 3 1 1 关于理想城市居住理念的不断诉求 3 1 1 1 “田园城市”与“有机”城市观 英国社会活动家艾比尼泽霍华德( e b e n e 捣rh a w a 喇) 1 9 0 2 年出版了明日 的田园城市。霍华德设想的田园城市包括城市与乡村两个部分。城市的四周为 农业用地所围绕，城市居民经常就近得到新鲜农产品的供应；田园城市居民生活 于此，工作于此：城市的规模必须加以限制，使每户居民都能极为方便地接触乡 村的自然空间。霍华德还设想，若干个田园城市围绕中心城市，构成城市组群， 为“无贫民窟无烟尘的城市群”。霍华德的“田园城市”思想，及与他同时代 的帕特罩克格迪斯( p a t c kg e d d ) 的“有机”城市观z 7 ，代表了1 9 世纪下半 叶开始的人文主义社会思想家对城市发展特别是居住空间的种种思考，虽然他们 的思想在今天看来可能只是类似于空想的理论，但并不能磨灭他们为人类寻找 “理想城市”的进程做出的努力。事实上，比他们稍晚的刘易斯芒福德、伊利 尔沙里宁等城市美学和规划理论家的思想，就受到了霍华德等人的直接影响。 3 1 1 2 “光辉城市”与雅典宪章 面对城市的困境，出身于建筑师的勒柯布西埃主张用先进的工业技术来改 造大城市以适应城市发展的需要。柯布西埃认为解决大城市危机应从根本上改造 大城市，而出路在于运用先进的工程技术减少城市的建筑用地，提高人口密度， 改善城市的环境面貌。他认为应该以较小的用地创造高居住密度的大城市，并且 具有是城市同时拥有阳光和空气的公园、林荫道和巨大公共广场的自由空间。他 认为城市必须集中，只有集中的城市才有生命力，由于拥挤而带来的城市问题完 全可以通过技术手段进行改造而得到解决的。而这种技术手段就是采用大量的高 层建筑来提高密度和建立一个高效率的城市交通系统。他把这种城市发展模式称 2 6 金经元再谈霍华德的明日的田园城市国外城市规划1 9 9 6 ( 4 ) 2 7 金经元帕特里克格迪斯的一生把生物学、社会学、教育学融汇在城市规划之中城 市发展研究1 9 9 6 ( 3 ) 2 0 我国城市新建居住区整合研究 为“光辉城市”2 8 。这种思想反映了大工业发展时代的思维模式，并且在雅典 宪章中将这种城市规划的思维模式固化为一系列“功能主义城市规划理论”。 强调功能分区、注重物质层面的建筑与城市设计，而忽略人的因素对城市的影响， 不重视地域的个性和城市的多样性，使这些理论方法在今天看来有很大的局限 性。 3 1 1 3 “邻里单位”的发展历程 1 9 2 9 年美国建筑师c 佩里在纽约地区规划中首先创造了“邻里单位”。1 9 3 3 年8 月，c i a m 会议通过的雅典宪章确立了物质性邻里理论在居住区规划中 的统治地位，形成以邻里单位为最基本单元的树型城市居住区结构，并以若干邻 里单位围绕城市次中心共同形成的城市居住区单元，与其它功能区一起组成城 市。 在欧洲和美国出现的“睦邻运动”( s e 圳e m e n t sa n dn e i g h b o m 0 0 d m o v e m e n t ) ，促进了五、六十年代以促进社团自治发展为主要内容的社团自治性 邻里理论发展。刘易斯芒福德是社团性邻里理论的倡导者，他的社会改良思想 将邻里理论由单纯注重物质建设拓展至社会方面规划，强调邻里这种构成城市的 予系统的半自治性，认为邻里这种“可见的且自觉的家庭关系的聚合体”( c i u s t e r 0 f v i s b i ea n d n s c i o u sd o m e s t i c 怕l a t i o n s h i p s ) 具有更复杂的社会内容，而恰恰 是因为邻里具有社会意义上的半自治性，使依靠邻里建设和改善来恢复城市结 构，重新找回城市的人文内涵以及改善现代城市的居住环境成为可能8 。 经过大半个世纪的发展，在原有基础上，衍生出许多相关理论如：关注居民 行为需求的人文行为性邻里理论、关注邻里结构网络保护和改善的改善性邻里理 论、强调邻里发展的动态可持续性的社会生态性邻里理论等。邻里单位的内涵早 己脱离原来单纯的物质层面，而成为城市居住空间的基本研究对象。 3 1 2 4 简雅各布与美国大城市的生与死 1 9 6 1 年，简雅各布( j a n ej a b s ) 出版了她的第一本专著美国大城市生 2 8 陈静远西方近现代城市规划中社会思想研究华中科技大学2 0 0 4 2 9 国外城市居住社区的理论与实践评述张京详国外城市规划1 9 9 8 ( 2 ) 墨垦塑立堑堡生垡垦墼盒堕塞一 模式，优化城市土地利重点裂；搿细心掣瑟曼岍磁莲碾澄烂撵历手獠刚蠢郾恻 俐e 目i 涸澎净零忆慨彬交獭i 萋；器茅蠡嗜篷磊溶嶂治馨：隧候疆髭湛蠛强嬉堂爆慕雌涮孵霭聋丝豫峨秀薅 懦冀澎缨溪强拙蟮穿j 唰疆噶鉴甄鲥蓖鞫羹要善毵；恒芒曼嚣甄毵魏酊醯捌固 蠢薅蠖鬻落咙烘凄烘圆i 淫星圆雾燮刮鬯鞑搿陵酗赶；滢涛淄海澜隔攘蛾曙涵獯 港供 政府信 用担保等； “居住区整合”必须重视政府支持，但又不能依赖政府主导。如果单纯追求 由政府主导，很容易因为政府在整合过程中的强势地位而损伤了居民的参与热 情。居民很容易觉得居住区整合的过程与己无关，只是政府的事情。而离开居民 的参与，显然就不符合“居住区整合”的本意了，而整合也不可能起到应有的效 果。 4 2 2 3 多方拓展资金来源 “居住区整合”需要大量资金的投入，在城市新建居住区公共财力普遍不足 的现状下，如何开辟渠道，多方拓展资金来源成为整合实施的重点工作。 “居住区整合”获取资金的途径主要有以下几种可能： a 、政府财政的直接支持。比如可以结合政府的环境整治或其他居住区投资计 划来实旋“居住区整合”。在部分经济较为发达地区的居住区，可以主动向政府 提交整合的具体操作计划，争取政府给予整合经费的补贴。 b 、开辟投融资渠道，吸引外来资金参与整合。以居住区的部分公共设施的经 营收益权作为交换，吸引社会投资介入“居住区整合”的实施过程；也可以由政 府出面，以政府信用作为担保 x 我国城市新建居住区整合研究 3 2 现阶段我国城市新建居住区发展的主要特征 3 2 1 房地产开发主导的建设模式 城市居民巨大的住房需求在极短的时间内成就了中国住宅房地产业。随着国 家房改政策的实施，我国的城市居住区建设己由政府的大规模工业区配套建设， 转变为全面市场化的商品住房开发，这一转变把“效益”同居住区开发直接联系 在了一起，开发者由政府或单位变为以经营房地产获得利润的房地产开发企业， 开发建设的目的也不再仅仅是安置城市居民居住生活。开发者与开发目的的改变 直接导致了开发建设不同的需求和不同的结果。以经营土地和房产获得利润的房 地产开发商，从获得土地开始就具有商品运作的特性，在居住区建设规范的要求 下，努力满足居住者的各种需求，尽量提高入住率，从而获取最大利润：政府作 为调控与管理部门，追求的是城市的良性发展及相应的经济、社会效益。二者在 城市开发这个目标上是一致的，都是使土地达到最大程度的利用。 诚然，城市居住区建设模式的这一转型，在很大程度上调动了社会资金对居 住区建设投资的积极性，促使我国住房建设得以突飞猛进的发展，城市居民的居 住状况得到很大地改善。但需要指出的是，房地产开发商作为一个市场主体，进 行居住区建设的主要目的是为了获得利润，而且在中国房地产行业发展迅速但并 不规范的今天，很多房地产开发商的开发目的是正当营利性和投机性并存的，临 时入市做两个项目捞一笔就撤的所谓“项目公司”比比皆是，难以保证每个开发 商都能自觉的对自己开发的产品负责，所以政府有责任房地产市场尚未成熟的情 况下更多的担负起监管房地产开发规范运作的职能弼。 然而我们看到，由于政府在某些具体操作层厦的失位，我国现行的城市居住 区建设模式并不像设想的那样是由政府、房地产开发商和居民三方合力的结果， 而更多的表现为房地产开发商主导整个建设过程。在设想的新居住区建设体制 下，政府的主要职能应当是追求城市整体的良性发展及其带来的经济效益和社会 效益，特别是居住区发展的社会效益，并从保护城市居民利益的角度调控和监管 房地产开发过程，但许多城市政府在这些职能上往往有不同程度的缺失。 贯穿整个开发过程我们可以看到，房地产开发商从项目策划、区位选择，到 3 9 方可不能让开发商主宰北京中国经济时报2 0 0 3 1 0 1 8 2 6 我国城市新建居住区整合研究 土地获得、开发建设，甚至到建成后的社区发展、物业管理等都拥有了强大的话 语权。首先，虽然我国的土地出让控制在政府手中，但许多城市的政府对土地出 让计划缺乏系统科学决策，并不是真正出于城市整体功能效益最大化的需要来制 定出让计划，甚至还以“经营城市”等冠冕堂皇的理由，主动站在开发商的立场 上想问题，开发商看中哪块地就出让哪块，只求能卖个好价钱；部分不良开发商 在取得土地以后，又开始千方百计在政府层面疏通关系，利用领导的影响力来干 预城市规划行政主管部门的工作，修改设定好的规划设计规定。很多时候开发商 不惜以牺牲住户的利益作为代价，不考虑交通环境，擅自提高居住区开发强度， 以致开发的居住区产品生活环境质量低( 人均绿地面积减少) ，居住密度过高( 人口 密度增高，住宅间距减小) ，交通出行困难，将部分回报率低的服务配套设施偷 梁换柱以最大程度的获取超额利润。而对于此类过程，许多城市的规划管理行政 职能部门缺乏强有力的监管力度；由于我国现有的质量监督机制并不健全，对那 些建设完成后就不复存在的项目公司而言，无法切实有效地对工程质量进行质量 监督及责任追究，导致质量问题屡见不鲜 除了开发过程，房地产开发商的主导地位还反映在其他一些方面。举例而言， 开发商作为住房产品的提供者，虽然由于商品房预售制度的存在，使开发商在建 设尚未完成时就可以公开出售住房，但消费者真正接触自己购买的住房则要到工 程完工前后，这时候购房者并没有可能对自己未来的生活空间提出自己的要求。 而仅凭借开发商对市场需求的判断或个人喜好来建设城市居住区，很容易偏离居 民对居住区的真实需求。如曾经盛行过的所谓“欧陆风”、大草坪、人工湖面等 “现代化情节”作祟的畸形审美，许多都是房地产开发商单方面倡导下的产物4 0 。 另外，房地产开发商在居住区建设时，缺乏区域层面上统筹资源配置的考虑。常 见同一区域内不同开发主体的居住区之间相互隔离，不但使服务配套设施等资源 得不到充分利用，而且对城市整体的功能布局及易达性等都造成较大的影响。 从上面论述可以看出，房地产开发主导的居住区建设模式存在着一些消极因 素，而这些消极因素对于居住区发展的影响是深远的。如何从根本上解决这些问 题，将成为城市新建居住区实现可持续发展的一个值得探究的课题。 4 0 史铮我国城市住宅小区的建设分析广西社会科学2 0 0 4 ( 7 ) 2 7 我国城市新建居住区整合研究 3 _ 2 - 2 “树形”结构的居住空间组织模式 中国城市居住空间组织模式的原型来自邻里单位模式，从2 0 世纪5 0 年代 起完整模仿原苏联的居住街坊模式，到6 0 年代基于邻里单位概念发展起来的居 住小区规划理论，再随着国家试点小区的推行和成熟，居住空间逐步形成“小 区罐l 团- 院落”的三级组织结构或“小区院落”的二级组织结构。居住空间组织 模式本身并没有脱离“功能主义”城市规划理念的束缚，即：以一个小学的服务 人口限定居住空间的人口规模，以公共设施服务半径限定居住空间的用地规模， 小区内只容纳单一的居住功能：这种以功能纯化、等级化为特点的居住空间组织 结构本文称之为“居住小区模式”。目前，这种模式正借着大规模住宅建设的东 风在我国城市中蓬勃发展起来。 克里斯托弗亚历山大( c h r i s t o p h e r a i 似a n d e r ) 在诠释其著名观点“城市不是 一棵树”时指出；“城市应当通过一种复杂的网络结构来组织城市空间，使城市 在多项功能和多种因素的交错重叠中获取城市活力。”4 1 而“居住小区模式”正 是把居住空间机械地分解为住宅、道路、服务设旌、绿地等一系列子系统，道路 宽度、绿地大小、服务设施规模等也根据等级层层分解、逐级缩小，从而将各个 子系统分解成等级化的树形结构。这种模式是在住宅匮乏、住宅建设以满足居住 功能为主的背景下成长起来并逐步走向成熟的。它简化了居住空间的组织要素， 忽略或舍弃了与人的居住生活相对应的含混复杂的内在机理。然而当城市对居住 区的要求由单纯满足功能和数量，向追求良好的物质环境与方便舒适的多元化生 活方式并重的更高层次发展时，这种“居住小区模式”的弊端就日益显现出来了。 图2 ：亚历山大用“数字组合模型”说明复杂网络结构的优点( 自绘) 2 甜“1 h 瓠然 123 45 6 12 3 4 5 6 蔓杂一箍篱簟畦暴 亚历山大的。数字模型论。 4 1a 1 e x a n d e rc h r i s t o p h c r - an e w 愉f y o f u r b a nd e s i g n o x f o r du n i v e f s i t yp r c s s 1 9 8 7 2 8 我国城市新建居住区整合研究 首先，从环境行为学和行为建筑学的角度看，要营造适宜邻里交往、并满足 居民控制和认知居住环境的需要，有必要将单个居住区控制在一定规模内。相关 研究表明，人的视力能力在超过1 3 0 m 1 4 0 m 就无法分辨其他人的轮廓、衣服、 年龄、性别等，由此在传统街区中通常将1 3 0 m 1 4 0 m 作为街与街之间的距离： f 吉伯德指出文雅的城市空间范围不应大于1 3 7 m ；4 2 c 亚历山大也在建筑模 式语言一书中讨论的多种居住空间模式中则提出“人的认知邻里范围直径应不 超过2 7 4 m ”4 3 。同济大学的周俭等学者通过研究提出我国居住小区规模应该不 超过1 5 0 m 的空间范围或4 万平方米的用地规模，其结论与国外学者的研究成果 也相近“。而通过对入选中国小康住宅示范工程集萃和中国城市居住小区 建设试点丛书规划设计篇中的城市居住小区进行统计。在总计的4 4 个小区中， 用地规模在1 0 万平方米以上的小区占到总数的8 1 8 1 。可见从居住者对所居 住环境的控制能力和认知能力看，我国通常的居住小区规模是明显偏大的。 其次，“居住小区模式”设计上过于机械，功能纯化的倾向明显。其一，在 功能布局和配置配套设施时并不重视物质环境与居民生活的对应关系。比如把公 共活动设施布置在居住区的正中位置，而并非依据对人流聚集程度或便捷度来布 局；其二，各种配套设施设计缺乏在场地上、功能上进行拓展的可能。忽视对非 正式交往场所的培育，很难做到功能上的复合交叉。比如居住区内道路单纯担负 交通职能，实际上是对道路复合功能( 交往、购物、游憩等) 的浪费； 再次，随着城市居住空间分异的发展，我国的城市新建居住区伴生出居住隔 离的新现象4 5 。居住隔离使强势阶层有可能垄断城市里的优势资源，把包括区位、 教育、自然环境等等，势必引起城市资源分配的不公平性，从而激化社会矛盾。 而“居住小区模式”居住空间组织结构中等级划分严格，每个子系统都自成体系 且各自封闭、缺乏相互协调的特点，不但无益于改善城市社会的居住隔离现象， 相反还从一定程度上推动了这种趋势的发展。 在居住区营造越来越强调以人为本，追求居民与居住环境协调互动的今天， 我们有必要以多种规模结构和规划模式来应对多元化社会发展和人们对多样化 城市生活的需求，从而使居住空间的塑造真正想关怀人的生活与心灵的新型居住 4 2 史铮我国城市住宅小区的建设分析广西社会科学2 0 0 4 ( 7 ) 4 3 张目、王伟强论城市设计的理性思考方法规划师2 0 0 6 ( 0 1 ) 4 4 周俭、蒋丹鸿、刘煜住宅区用地规模及规划设计问题探讨城市规划1 9 9 9 ( 1 ) 4 5 李晓蕴、朱传耿我国对城市社区分异的研究综述城市发展研究2 0 0 5 ( 5 ) 我国城市新建居住区整合研究 区模式发展。 3 2 3 住房产权逐步明晰 在计划经济体制下的国民收入要素分配中，居民收入中有很大一部分被国家 留下统筹安排，如医疗、养老、住房等，其中住房比重很大。而改革开放以后， 住房商品化的进程切断了旧的“实物分房”住房体制延续的脐带，同时也奠定了 新的住房体制的基础。住房新体制的建立，以确立以住宅为商品进行市场交易为 标志，而真正的商品化住宅市场是以明晰的多元化住宅产权主题格局为前提的， 住房商品化恰恰创造了这一前提。由于住房商品化引起住房产权主体的变化，从 而莫定了新住房制度的基础，使我国城市居民真正拥有了自己的住房。4 6 另外， 住房体制改革过程中，对原体制下的遗留的住房产权问题，如“房改房”、单位 集资建房、合作社用房等等，都作了相应的清查和处理，以保证城市居住区住房 产权的明晰。目前，我国的城市住房产权状况总体上来说处于“产权多元化、产 权部分明晰”的阶段，产权多元化是指：随着住房体制改革的深入，我国城市住 房产权由原来的“产权全部归国家或企事业单位所有”的单一产权构成分化为包 括政策优惠住房( 含出售的公房、安居工程房、经济适用房等) 、商品住房、城镇 居民私建住房、只租不售公房等在内的多种产权；“产权部分明晰”则主要是指： 就城市新建居住区里某一单体建筑中的特定房屋产权而言，由于居民购买该房屋 并用于私人使用，则明确其为私有产权。但是，一个居住区由一幢幢单体建筑物 组成，每一幢单体建筑又由若干位业主或使用人共同拥有使用。因此，在居住区 内存在大量尚未完全明确的产权。这种产权形态，既不同于私有产权也不是集体 产权，是一种复合形态的所有权，即建筑物区分所有权。近年来，法律界、社会 学界及社会各界人士都在热议关于建筑物区分所有权立法的问题，2 0 0 5 年颁布 的“物权法”草案，其中也以很大的篇幅进一步明晰城市居住区住房的各项产权 并尝试制定对应的法律依据来适应城市住房产权不断明晰的需要。 住房产权的逐步明晰是住房制度改革的重要成就。最直接的表现是改观了原 来住房公有时期权责利不清导致的“公地悲剧”，使城市居民开始学会珍惜和热 爱自己的家园，这意味着我国的城市居住区真正拥有了基层民主自治的土壤。国 4 6 吴建华我国城镇居住物业产权探析华中师范大学2 0 0 4 我国城市新建居住区整合研究 量的不断提高，物业管理业得以迅剥薜心j 昨鞋鲤凼丑器”嚣蛩醪必骣毅塑珲挈 玉再琢舍为载体馆。 震瓿粟晰鏊辩鄹啦甄j 隶确稽煽揣i 错率婪强沁振泯撒j 蚀噶澎灌逮逆 鞘钓瞄驯罄彗勤鞋滤蕤鞋弹塾匡垂迥煎熬盼娃到即的酪舀衙酗丽蛀弗。釉啪甜酮 野刚咱殚雏椠践，翳犁艇婪业謦舷始型酗蝉戡瑟雏釉辐二畚芊聂挥羼番套黼 麓妪苄套傧雀恽毕雀，下 发展“居住小组”等居民自发组织，如武汉市江汉 区的“门栋自治”7 3 _ 一以门栋为单位进行小范围的民主化和自治管理，逐步提 高居民的参与程度和民主意识，同时还和谐了邻里关系，鼓励了志愿精神。 我们在发展居住区自治组织的过程中，可以针对不同地区的情况，有所创新 的采取不同的策略。 5 2 3 鼓励物业管理的多元化发展 物业公司作为一个深入参与居住区事务的组织，具有“服务居民、管理物业” 的特性。因此，在整合居住区管理体制时，也应当把物业管理作为考虑的重点。 从整体上看，我国现在的物业管理水平还很低。如何摆正物业公司“服务居民、 管理物业”的自曳定位，走多元化发展之路，成为决定物业管理行业发展前景的 主要影响因素。对于物业管理的多元化发展，我们可以尝试“业主自管+ 专业公 司实施”、“区域公共物业管理”等多种物业管理新模式。 所谓“业主自管+ 专业公司实施”，是指由居民本身来承担一部分的物业维护 工作，同时通过自治组织内部的民主协商，决定将其他不能承担的物业管理工作 承包给相关专业公司；或聘请专门的管理公司，来将各项物业服务分别承包给相 关专业公司。这种模式可以促进物业管理公司向专业化、规模化发展，有效地提 升物业管理行业的整体水平。但是，它需要居住区自治达到一个较高的水平，同 时也离不开相关专业公司的经营水平和业务能力的提高。 “区域公共物业管理”7 4 ，是上海在物业管理上的新探索，指“在同一区域内 的多个居住区，针对公用非市政道路、场地及其他配套设施设备，实施管理和维 7 2董月玲回龙观实验社区自治最具希望的地方社区2 0 0 5 ( 7 ) 下 7 3余坤明、陈伟东“门栋自治”；社区自治的新拓展华东师大城市社区建设研究中心 7 4 刘笑一结束“各人自扫门前雪”上海探索住区公共物管新模式中国房地产报2 0 0 5 ( 2 x 我国城市新建居住区整合研究 相应的服务标准。对经济承受能力差或者居民有能力自己完成部分简单维护的居 住区，物业公司应当削减部