（农业工程专业论文）基于层次分析法的房地产估价理论与方法.pdf

摘要 本文首先介绍了房地产、房地产业、房地产市场和房地产估价的概况，然后在深入仔细 地研究了现有各种估价理论和方法的基础上提出了新的估价方法基于层次分析法的估价 分析法。该法把土地和房产分开，单独估价，然后汇总，便得到待估房地产的价格。在具体 估价过程中，本文从探讨地价的内涵和本质入手，把层次分析法应用于土地分等定级中，严 格按照市场经济中的基本规律来评估地价，并把层次分析法用于房屋成新度的确定中，使整 个估价过程更为科学，估价结果准确合理。 关键词：土地估价，房产估价，房地产估价，层次分析法 a b s t r a c t t h i st h e s i s 。i n - s ti n t r o d u c e st h ec i r c u m s t a n c eo fr e a le s t a t e ，r e a le s t a t ep r o f e s s i o n , r e a le s t a t e m a r k e t , a n dr e a le s t a t e 印p m i s a l , t h e n ，p u t sf o r w a r dan e wm e t h o do f r e a le s t a t ea p p r a i s a l s e p a r a t i n g m e t h o do nt h eb a s eo f t h o r o u g h l ya n da t t e n t i v e l ys t u d y i n gf o re v e r yt h e o r i e sa n dm e t h o d st h a th a v e b e e ne x i s t i n ga tp r e s e n t t h i sn e wm e t h o ds e p a r a t e sh o u s i n gf x o ml a n de s t a t e ，e v a l u a t e se v e r yv a l u e d e p e n d e n t l y , t h e nd r a w st h er e a le s t a t ev a l u ef r o ma d d i n gt h eh o u s i n gv a l u et ot h el a n de s t a t e v a l u e i nt h ec o u r s eo f a p p r a i s a l ，s t a r t i n gf r o mi n t e n s i o na n de g s e n c eo f l a n d - v a i u e , t h i st h e s i sa p p l i e s a n a l y t i ch i e r a r c h ym e t h o dt ol a n dc l a s s i f i c a t i o na n dg r a d u a t i o n u n d e ri m p e r s o n a l i t yf a c t , t h et h e s i s e v a l u a t e sl a n d v a l u ef o l l o w i n gt h eb a s i cr u l eo fm a r k e te c o n o m i c sr i g i d l y ，a n da p p l i e sa n a l y t i c h i e r a r c h ym e t h o dt o c o n f i r m a t i o no fh o u s en e wd e g r e e ，m a k e sw h o l ev a l u a t i o np r o c e s sm o r e s c i e n t i f i c ，v a l u a t i o nr e s u l tm o r ep r e c i s e k e yw o r d s ：l a n de s t a t ea p p r a i s a l ；h o u s i n ga p p r a i s a l ；r e a le s t a t ea p p r a i s a l ；a h r 独创性声明 本人声明所里交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学位或证书而使用过 的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并 表示了谢意。 研究生签名： 栖童牛 时间：2 叩歹年多月日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解中国农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送 交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描等复制手 段保存、汇编学位论文。同意中国农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学 位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生签名：栖童牛 导师签名： 1 参抄水 l i 时间：。一f 年弓月日 时间： 年；月3 日 第一章绪论 1 1 选题的目的和意义 1 1 1 选题目的 随着房地产市场的发展，房地产估价的范围越来越广泛，无论是土地使用权出让、房地 产转让( 包括买卖、赠与、抵债等) 、租赁、抵押、典当、课税、保险、征用拆迁补偿、分割 析产、拍卖底价、司法诉讼、纠纷仲裁、公证、资产价值证明或记账，还是企业的合资、合 作、联营、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破产清算，以及住房制度改革中的房地 产估价、商品房预售条件中的估价、房地产复核估价等都需要房地产估价。此外房地产估价 也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作。房地产估价的对象包括：土地、 房屋，在建工程等。我国现李亍的房地产估价方法常用的有五神，但都具有局限性。为了更全 面和更准确的估价，经过评析和研究，提出了种新的房地产估价方法一分析法。在具体估 价过程中，把层次分析法应用于土地定级中，严格按照市场经济基本规律来评估地价，并把 层次分析法引入到房屋折旧率的确定中，使整个估价过程更为科学，估价结果更为准确。 1 1 ，2 选题的意义 2 0 0 3 年8 月1 2 丑，国务院发布国发( 2 0 0 3 1 t 8 号文国务院关于促进房地产市场持续健康 发展的通知，明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进 房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需 要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措 施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于 全面建设小康社会加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。按国家统计局统计，2 0 0 2 年。全国房地产开发完成投资7 7 3 6 ，4 亿元，占固定资产投资的1 7 9 ，占g d p 的7 6 。个人 购买新建商品住房支出4 5 0 0 亿元，加上居民购买存量住房和各类建房支出，住房已成为居民 消费的重要内容。房地产业对几十个相关产业都有带动作用，与金融的相互影响日益加深， 与建筑业发展以及扩大社会就业密切相关，已成为国民经济的支牲产业。可以说，从今往后。 中国房地产要稳定发展相当长一段时期，这是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展 的纲领性文件，文件的核心精神是搞活房地产市场。文件中提到要“搞活住房二级市场，规 范发展市场服务”，这就对房地产估价提出了新的要求。房地产估价属于房地产服务业，我国 的房地产估价经过近二十年的发展，逐步彤成了一套通用的理论方法，属于传统估价方法( 市 场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法等) ，注重市场信息，在估算时很少采用 数学模型，基于定量分析的房地产估价方法综合应用的系统研究还少见。因此，本文探讨引 入层次分析法进行探索性应用研究，对我国房地产估价方法的发展与完善将具有一定的理论 意义和现实意义。 1 2 文献综述 房地产估价，全称房地产价格评估，是以房地产为对象，对其客观合理价格的估计、推 测或判断。现代房地产估价起源于英国。英国将为承包商服务的技术人员统称为- t 程师，为 业主服务的技术人员统称为测量师。英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价师利 监理工程师，英国测量师俱乐部成立于1 7 9 2 年，从1 9 4 6 年起，“英国皇家特许测量师学会” 的名称一直沿用至今，目前已发展成为一个拥有5 万余成员的庞大专业团体。受英国影响， 其他国家如德国、美国、日本、韩国等也分别于1 9 3 2 年、1 9 3 5 年、1 9 6 3 年、1 9 7 2 年开始建 立自己的房地产估价带9 度”。”“”。 在我国，房地产估价是在1 9 7 8 年以后改革开放的背景下，随着实行房屋商品化，改革城 镇住房制度和城市土地使用制度，使房地产成为商品可进入市场流通而出现的。其起步虽然 较晚，但是发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。1 9 9 4 年7 月5 日公布的中华人民 共和国城市房地产管理法第三十三条规定：“国家实行房地产价格评估制度”，说明房地产 估价成为国家法定制度；1 9 9 9 年2 月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了中华人民 拭和匡国家标准房地产估价规范，为房地产估价执业制定了国家统一标准。要做好房地产估 价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营， 以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合，要对作为估 价对象的房地产本身以及房地产估价所在的房地产业有全面、深入、正确的认识“1 。 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物及其相应的权益。也就是说，房地产不仅包 括土地和建筑物等实物形态，同时包含着相应的无形形态权益。房地产的存在形态包括土 地、建筑物和房地。通常房地产中的土地及其相应的权益称为“地产”，建筑物及其相应的权 益称为“房产”，房产和地产合成一体构成房地产。我们通常所谓的房地产是指地产、房产以 及地产和房产相结合的房地产的总称。房地产由于其位置固定，不可移动，又称作不动产。 房地产是人类社会最主要的财产，为人类提供从事生产、生活以及一切社会和经济活动的空 间和场所。它既是重要的生产要素，如耕地和厂房；又是最基本的生活资料，如住宅。所以 说房地产是人类一切活动的物质基础和载体”1 。 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有 基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务 业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。房地产 业涉及的范围主要包括投资融资、土地开发、规划和分析、房屋建设、房屋维修和管理、销 售和租赁、抵押与保险、产权转让与管理、房地产市场的管理以及各种有关的服务和行政管 理。“。 房地产业的发展取决于社会和经济发展的需求，同时又是社会进步和经济发展的重要保 证。房地产业作为国民经济的支柱产业，有着重要的作用：( 1 ) 为国民经济的发展提供重要 的物质条件；( 2 ) 可以改善人们的居住和生活条件：( 3 ) 为国家提供财政收入；( 4 ) 促进产 业结构调整；( 5 ) 带动建筑业建材业以及相关产业的发展；( 6 ) 促进金融业发展；( 7 ) 扩大 社会就业：( 8 ) 促迸城市建设资金良性循环，加快城市现代化。 2 对房地产和房地产业有了了解，现在我们来研究房地产估价。 房地产估价是指估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估 价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格 或价值进行估算和判定的活动”1 。 房地产估价包含了时间、对象、目的、原则和程序以及方法等五个耍素。估价的时阐性 是指估价对象在某时间的价格；估价对象。又称为评估的客体，是指需要做出价格估计的 房地产对象；估价的目的是指为达到特定要求的估价：估价的原则和程序是要求房地产的估 价科学、真实和可行，以保证估价的结果公正合理；选择适当的方法是根据待估对象的特点、 估价的目的以及客观条件选择适用方法。 房地产估价的重要性在于：它是为了建立合理的房地产交易秩序，也是促进房地产公平 交易的基本保障，有助于将房地产价格导向正常化。房地产估价的具体作用可以归纳为：( 1 ) 作为房地产所有权和使用权转让的交易依据；( 2 ) 作为借款及融资的抵押担保；( 3 ) 作为征 用拆迁补偿的依据；( 4 ) 土地税、房产税、遗产税等各种税收的确定依据：( 5 ) 作为傈险取 费和理赔的依据；( 6 ) 房地产管理的需要。 房地产估价应遵循一定的原则。就是根据房地产价格形成和运动的客观规律，在其估价 活动中，应当遵循的法则或标准。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具 有认识上的一致性。对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似 性。对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这是房地产估价的最高原则”1 。 明确了估价原则下面我们来看房地产估价方法。 首先看国外的房地产估价方法。 英国主要采用五种房地产估价方法：市场比较法、投资法( 收益法) 、剩余法( 假设开发 法) 、利润法和成本法。早在1 8 9 0 年，英国经济学家阿尔雷德马歇尔( a l f r e d m a r s h a l l ，1 8 4 2 1 9 2 4 ) 就首次明确提出了收益法，他把利率作为连接价值与收益的纽带，给 出了公式；价值= 收益利率。发展到现在，收益法成为房地产估价的三大基本方法之”l 。 美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法和成本法。美国注重技术( 公式化) 和计量。在运用市场比较法时将近期交易信息输入到计算机中并采用回归分析法解出所需 要的市场决定值进杼修正；在运用收益法时，其确定资本化率的方法时采用公式r = y - e ，式中 r 为综合资本化率，y 为贴现率，e 为扣除通货膨胀因素后租金每年增长率( 资本增值率) 。另 一种确定资本化率的方法是投资比例法，即各权益人的投资比重x 收益率= 加权后的收益率。 1 9 8 7 年，美国的九个主要估价团体联合制定了“专业估价工作统一标准”( u n i f o r ms t a n d a r d s o fp r o f e s s i o n a la p p r a i s a lp r a c t i c e ) ，规定了职业道德标准和最低估价标准。统一住宅评 估报告是美国目前最常用的贷款评估表格，要求清楚的确定估价的事项，填写有关事实数据， 并用成本法、市场比较法和收益法来做估价。 德国的不动产评估方法主要有三种：比较法、收益法和成本法。德国的房地产评估价主 要有市场流通值和课税标准价格两种，市场流通值是体现房地产在当前市场条件下的价格， 它是由权益或供求关系决定的：课税标准价格实际上是房地产的普通价值，主要是为财产税、 地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据。此外，加拿大的房地产评估方法也是 三种：直接比较法、成本法和收益法。日本的房地产评估方法主要有三种：成本法、市场比 3 中国农业大学工程硕士论文第一章绪论 较法和收益法“”。 现在来看中国，目前我国房地产估价中常用的估价方法有以下五种“”“： ( 1 ) 市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类 似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ( 2 ) 成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧。以此估算估价对 象的客观合理价格或价值的方法。 ( 3 ) 收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后 累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ( 4 ) 假设开发法：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润 等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。又称剩余法。 ( 5 ) 路线价法：是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平 均水平价格，将此平均水平价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修止 率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。 经过以上的分析和研究，可以发现，目前我国房地产估价方法受英国体系的影响较大， 般注重经验与艺术，注重市场信息，在估算时很少采用数学模型，这一点已引起有关学者 的关注，在这方面作了些研究，不断探讨引入各种数学模型，如模糊数学、回归分析、灰 色预测、层次分析法等，取得一定成果“”“1 ，但基于定量分析的房地产估价方法综合应用的 系统研究还少见。因此，本文探讨引入层次分析法进行探索性应用研究，对我国房地产估价 方法的发展与完善将具有一定的理论意义和现实意义。 1 3 研究内容 ( 1 ) 各种估价方法理论依据的差异； ( 2 ) 各种估价方法的适用性及限制性； ( 。) 各种估价方法的应用比较： ( 4 ) 提出新思路，引入层次分析法： ( 5 ) 层次分析法在房地产估价中的应用。 1 4 技术路线 【：= 竺i 厂= = = ： 层次分析法 4 2 1 房地产价格 2 1 1 房地产价格 第二章房地产估价 房地产价格与任何商品价格一样，是房地产商品可能交换到的货币或者是与其他商品交 换的比例。商品能与其他商品或货币交换的依据是商品的价值。因此，价格可以定义为商品 价值的倾向表现。 商品价值与消耗的社会必要劳动时间有关。因此，一般情况下，商品的价格等于商品的 生产费用或平均社会劳动消耗加平均利润，这是一般的生产价格构成原理，是以马克思阐明 的价值构成原理为依据的。即 钕值= c + v + 辩 式中：c 一生产资料转移价值 p 一劳动者报酬 管一表示积累( 税金和利润) 在市场经济条件下，商品的价值不仅反映在其所消耗的社会劳动的多少，而且取决于商 品的使用效用、稀缺程度，以及消费者有效支付( 购买能力) 等各种因素。 房地产的价格是房地产商品价值的货币表现，与任何商品一样，房地产的价格也有相应 的特征： ( 1 ) 房地产的使用效用是使用者求得生活享用或经济效益； ( 2 ) 房地产的稀缺性是房地产供给相对于需求的短缺程度； ( 3 ) 房地产的有效需求是非常重要的影响因素； ( 4 ) 房地产的可交易性是影响房地产的一个重要方面。 总之，房地产价格是房地产商品的使用效用、相对稀缺程度以及社会有效需求三者相结 合而产生的虬货币表示的交换价值。 2 1 2 房地产价格的特征 房地产价格与一般商品价格相比有如下特征 ( 1 ) 房地产价格可以以交换价格或租金表示； ( 2 ) 房地产价格是房地产权益的价格： ( 3 ) 房地产价格的形式多种多样。 2 2 房地产估价 2 2 1 房地产估价 房地产估价是指估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估 价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上。对房地产在估价时点的客观合理价格 或价值进行估算和判定的活动。 房地产估价包含了时间、对象、目的、原则和程序以及方法等五个要素。估价的时间性 是指估价对象在莱一时问的价格；估价对象，又称为评估的客体，是指需要做出价格估计的 房地产对象；估价的目的是指为达到特定要求的估价；估价的原则和程序是要求房地产的估 价科学、宾实和可行，以保证估价豹结果公正合理；选择适当的方法是根据待估对象的特点、 估价的目的以及客观条件，选择适用方法。 2 2 2 房地产估价的原则 房地产估价应遵循一定的原则，就是根据房地产价格形成和运动的客观规律，在其估价 活动中，应当遵循的法则或标准。 房地产估价的原则是客观正确的经济原理、科学原理和法律准则在房地产商品价格确定 实践中的体现：是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对 象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。对房地产估价总的要求是独立、 客观、公正，这是房地产估价的最高原则。 各方面一致公认的房地产估价原则列举如一f ： ( 1 ) 需求和供给原则 在市场经济条件下，任何商品的价格都取决于需求和供应关系的影响。需求超过供给， 价格就提高；反之，供给超过需求，价格就下降。房地产商品的价格也必然遵循这样的原则。 ( 2 ) 变动原则，又称动态原则 影响房地产价格的因素在不断地变化，房地产的需求随着经济和社会的发展而变化，房 地产价格是在供应和需求不断变化过程中得到价格的暂时统一。因此，房地产价格是随事件 不断变动的。 ( 3 ) 竞争原则 房地产价格是由市场所决定。这是房地产的购买方、销售方以及市场参与方不断地竞争 和相互作用的结果。在市场竞争的作用下，不合理的、超高的利润将受到制约。 ( 4 ) 替代原则 相同效用的房地产可互相替代。因此，一个理智的购买者为一项房地产支付的费用决不 会超过具有相同效用的另一项房地产的费用。房地产价格也与其他商品一样受到替代原则的 制约，不能明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 ( 5 ) 收益递增递减原则，又称报酬递减原则 根据投资收益规律，在初始状态下，收益将随着投资增加而增加，当达到一定界限时， 收益将呈减少趋势。同样，房地产也只有当现有的各生产要素( 通常是指土地、劳力、资本 与管理) 在彼此取得平衡时，才达到最大的生产效率或最佳使用。 6 中国农业大学工程硕士论文第二章房地产估价 ( 6 ) 贡献或边际原则 任何一个生产要素的价值取决于其对产品全部价值的影响。就房地产而言，贡献原则反 映其某一部分的改变对整个房地产的用途和效益所作的贡献。这体现了整体与部分关系，如 果部分或局部的改变对整体有较大的贡献，那么这样的改变是值得的。这也就成为房地产重 建、改建丽增加投资的依据。 ( 7 ) 最大最佳使用原则 房地产的市场价就是指其达到最大最佳使用条件下的价格，至少是已得到购买者所确认 的最大最佳使用。最大最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理 的论证，能使房地产的价值达到最大的一种最可能的使用。 ( 8 ) 预测原则 房地产商品的价格高，使用及价格受环境影响大，且使用寿命长。因此，其价格的确定 必须综合地分析研究未来的情况及有关因素。依靠正确的资料，应用科学的方法进行预测。 ( 9 ) 合法原则 房地产估价必然涉及到各种法规，对每一项房地产估价，必须参照有关法规，应以估价 对象的合法权益为前提进行，估价的每一项依据不能违背法规。因此，估价人员必须熟悉有 关法规，并在估价时遵循法规。 上述各项原则中，前四项是市场经济条件下商品所共有的原则，其后五项原则是一定的 经济原则在房地产方面的体现，也可以说是房地产特有的。 2 ，2 3 房地产估价的程序 房地产估价的程序是指合理地安排估价地全过程，明确估价所包含的各项工作的先后顺 序，具体内容，实施方法以及有机联系等各项工作步骤使估价成为一个科学化、程序化的 完整体系，保证估价的正确性和有效性。 房地产估价的一般程序如图2 - 1 所示。 2 3 房地产估价方法 为了适应各种不同情况和要求。房地产估价没有一个统一的方法，而是必须针对不同情 况和要求采用适当的方法估价。下面介绍一下房地产估价中最常用的市场比较法、成本法、 收益法、假设开发法和路线价法等估价方法。 2 3 ，1 市场比较法 ( 1 ) 基本概念 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类 似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场 7 比较法有多种不同的名称，如比较法、市价比较法或直接销售比较法等。 明确对象 待估对象权益调查估价目的估价e l 期估价要求 上 调查与规划 所霜资料所需人员所需时间所需费用工作计划 土 市场研究与分析 一般情况( 宏观)待估对象( 微观) 国家经济综合情况房地产及其权益 地区资金情况房地产地段位置 城市房地产市场房地产实际情况 社区趋势预测 市场供需情况( f f 价、租金、费用、收入) 上 选择估价方法 市场法成本法收益法剩余法路线价法 必要时可用多种方法 上 分析调查决策 上 价格报告 图2 - 1 房地产估价程序 p i g2 - 1a p p r a l s a if o r m a ii t yo fr 8 ie s t a t ( 2 ) 基本原理 市场比较法是以市场经济理论中的“替代原则”为其理论基础。因为市场中的任何购买 者( 通常是指潜在的理智的购买者) 对其所需购买的房地产的支付额决不会大于其他有完全 相同使用效用的房地产的价格。这个原则是与购买者合理的经济行为完全一致的。因此，如 果市场上有足够可供选择的商品，顾客肯定在同样商品中选择最便宜的。 ( 3 ) 市场比较法估价步骤 市场调查资料( 收集资料、资料验证) 一选择比较对象( 确定比较内容、内容计量与定 级方法) 一分析与调整( 确定各调整系数) 一估价总结。 8 2 3 2 成本法 ( 1 ) 基本概念 成本法是求取估价对象在估价肘点的重置或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法。也可以说是以房地产价格备构成部分的累加为基础来估算房地 产价格的方法。成本法又称原价法、承包商法等。 ( 2 ) 基本原理 成本法估价的理论依据有两个方面。首先是根据生产消耗价值论。任何商品的价格是以 生产者( 卖方) 生产该商品的实际消耗，加上合理的利润以及所支付的税金的总额为依据。 但是按这一价格是生产这一商品的目的和动力，但是这个价格与需求方无直接关系。 然后，商品的最后成交是要得到买方( 需求方) 的认可，因此，成本法估价的结果从买 方角度来看，仍需符合“替代原则”，即买愿意支付的价格不会高于有同样使用功能或效用的 其他房地产。 如果用成本法确定的重置或更新特估房地产的价格符合买方的支付意愿，这一价格就是 市场价格：反之。如果不符合买方支付意愿，依此价格就不能成交，因此也不能成为市场价。 另外成本法估价考虑有关的一系列外部因素所造成的有形和无形损耗影响的结果。由 此可得成本法的基本估价方法是： 待估房地产重置或更新的现时成本 减：有形损耗 减：功能性损耗 减：无形损耗 等于成本法估价价格 成本法价格公平市价 ( 3 ) 成本法估价步骤 土地估价一房产成本一房产折价一房地产估价。 2 3 3 收益法 ( 1 ) 基本概念 收益法估价是求取估价对象未来的正常挣收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时 点席累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。也可以说是将由待估房地产所 获得的未来的期望净收入以定的利率还原求得的现值作为其价格的方法。 收益法估价有两个关键因素：未来的期望净收入和一定的资本化率。 未来的期望净收入是指由待估房地产在其使用或营运过程中可能获得的总的收入以及必 须支付的各种支出的差额。 资本化率是将未来的期望净收入折算为现值的折现率，或是将未来的期望净收入还原为 现时资本的还原利率。 9 中国农业大学工程硕士论文第二章房地产估价 收益法有很多不同的名称，如收益还原法、收入资本化法、投资法等。 ( 2 ) 基本原理 收益法的应用基于两个原理：资本效益原理和替代原理。 资本效益原理是指投资于有收益的项目的基本目的是为了求得最大或所要求的收益。 收益法估价也遵循替代原理，因为任何投资者或购买者的投资或购买的决策，就是从各 个可能的投资机会或方案中，选择其未来期望收益较大或风险较小的方案。 ( 3 ) 收益法的估价步骤 搜集有关房地产收入和费用的资料一估算毛收入一估算费用一估算净收益一选 用适当的资本化率或折现率一求取收益价格。 2 3 4 假设开发法 ( 1 ) 基本概念 假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和 利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法又称为剩余法、余值 法或倒算法等。 ( 2 ) 基本原理 假设开发法估价的理论依据是已投资或开发建成的房地产价格中各组成部分( 如房价、 地价等) 的相对独立性，因此可根据已知的推求得未知的。即 投资开发或建成房地产价格 减去：投资、开发、建造的一切费用及要求的利润 余值：现有状态的地块或房产的价格 假设开发法的基本原理可直接以计算式表示： 待估地产的价格： 地价= 房地产价- 房价需要支付的其它费用 待估房产的价格： 房价= 房地产价- 地价需要支付的其它费用 ( 3 ) 假设开发法估价步骤 确定待估对象一确定投资开发和建成房地产的价格一确定一切支付和利润一以余 值估价待估对象。 2 3 5 路线价估价法 ( 1 ) 基本概念 路线价估价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其 平均水平价格，将此平均水平价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修 正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的种估价方法。 ( 2 ) 基本原理 路线价估价法的基本理论依据是级差地租原理，城市土地的地段位置有不同的使用效率 l o 中国农业大学工程硕士论文第二章房地产估价 和产生不同的经济效益。城市主要街道，尤其是商业区街道的地块的临街位置直接关系到来 来房地产，尤其是商业房地产的使用效率。地块临街的宽度、进深的长度、地形的形状、临 街的位置等反跌了房地产的使用的方便性和可用性，故应依此进行适当调整才能求得待估 地块的合理价格。 ( 3 ) 路线价估价法的步骤 划分路线价区段一确定标准地块一确定路线价一确定深度系数表一确定其他修 正系数一计算各待估地块地价。 第三章各种估价方法的比较研究和新思路的提出 3 。1各种估价方法理论依据的差异 3 1 1 基本原理的差异 ( 1 ) 市场比较法的基本原理 市场比较法的基本原理是经济学上的替代原理或替代原则，郎在竞争的市场上备经济主 体的行为，一般是以最小的代价( 或费用) 而取得最大的效用( 或利润) 为目标或准则买 方是如此，卖方也是如此。这样通过市场竞争( 卖方与买方之间、卖方与卖方之间、买方与 买方之间以及买卖标的物之间等) ，形成了物品效用与价格的一致。从而使市场上买卖双方可 以通过与市场上同类交易的效用比较进而通过比较最终确定所要交易物品的价格。 ( 2 ) 成本法的基本原理 可分为从买方和卖方的角度看。买方：是替代原理，即买方欲支付的最高价格不能高于 他所预计的重新开发建造该房地产所花费的代价；卖方：是生产费用价值论，即卖方欲接受 的晟低价格不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价。 ( 3 ) 收益法的基本原理 收益法的基本原理是以预期原理为基础。可表述为：将估价时点视为现在，在现在购买 一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断的获取净收益， 若现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该宗房 地产的价格。 ( 4 ) 假设开发法的基本原理 假设开发法的基本原理是市场竞争条件下的平均利润原理和资源最佳最有效利用原则下 的合理经济预期原理。即在市场竞争的条件下，社会投资的结果总会形成一个社会平均利润， 各部门各行业有一平均利润：市场竞争的另一结果是导致资源在法律和政策允许范围内的最 佳最有效利用，并在这一原则前提下，投资者会自觉对开发产品市场营销前景进行预测，对 有关开发成本进行估算，以期达到合理的经济目标。 ( 5 ) 路线价法的基本原理 路线价法的基本原理是基于房地产的可及性和可用性可及性表示土地可以通达的程度， 可用性则反映土地使用价值的大小。 3 1 2 各种估价方法时间价值的差异 任何房地产价格评估方法都是对房地产价值在某一时间或某一期限内货币表现的评定和 估算，货币会随着时间的推移而表现为增值或负增值，货币在单位时间内所产生的增值称为 货币的时间价值。因此，不同的估价方法，对货币的时问价值的考虑也不尽相同。 中国农业大学工程硕士论文第三章各种估价方法的比较研究和新思路的提出 ( 1 ) 市场比较法中的时间价值 市场比较法对时间价值的考虑，是通过不同期日的房地产的价格指数的比较修正来实现 的。这里的价格指数与一般商品的物价指数一样，是价格随时间变化的一个相对数。 ( 2 ) 成本法中的时间价值 成本法中的时间价值，是投入房地产开发经营成本的利息和利润。投入成本主要包括购 置土地的费用、土地开发费用、建筑造价及其专业费用、有关税费等。这些费用应根据各自 发生的实际时间来计算利息和利润。投资无论是贷款还是自有资金，均按贷款利息计算，贷 款利息率根据国家规定的不同年期固定资产贷款利息计算。利润率一般按行业平均利润率计 算，但根据项目风险情况，可适当上调，但上调后的乖j 润率不能高于国家规定的行业最高利 率。 ( 3 ) 收益法的时间价值 收益法的基本原理是房地产租金比之于房地产价格等于银行存款利息比之于存款本金， 根据租金计算房地产价格则相当于根据利息算本金，是将租金( 利息) 还原为价格( 本金) 的过程。收益法的基本思路是将未来各年的纯收益折算为现时( 即评估期日) 的一次性的加 总值，这需要对未来年的收益值进行贴现。 ( 4 ) 假设开发法中的时间价值 在不考虑通货膨胀时，用假设开发法计算房地产价格，需将楼房售价及各项发生的费井 都贴现到估价期b 时的价值。所谓贴现就是以一定的贴现率将未来价值贴现为现值的过程。 如果考虑通货膨胀因素，则在贴现时，还要加上通货膨胀率的影响。 ( 5 ) 路线价估价法中的时间价值 路线价估价法中的时间价值的考虑是其应用资料的期日性和路线价及路线价深度修正指 数表的现时性。 3 2 各种估价方法的适用性和限制性 3 2 1 市场比较法的适用性和限制性 ( 1 ) 适用性 市场法以替代原理为理论依据，按同类交易实例修正对照，计算出评估价格，在房地产 市场比较完善，交易案例较多的地区，可广泛应用。在估价人员对房地产市场较为热悉的前 提下，此法也比较方便和准确，并比其他方法具有现时说服力。 ( 2 ) 限制性 首先，在土地市场不发达的地区，由于交易案例缺乏，使该方法难以应用；其次，在土 地市场刚刚发育的地区，交易行为不规范，如果认为“存在的就是合理的”，则难免以误为范， 估价结果会出现系列误差；最后，该方法虽然利用修正系数，将定性的东西变为相对的量化， 但这种量化毕竟是凭人的主观判断的经验，不同的评估主体对统客体的评判结果往往相差 悬殊。 1 3 中国农业大学工程硕士论文第三章各种估价方法的比较研究和新思路的提出 3 2 2 成本法的适用性和限制性 ( 1 ) 适用性 成本法以土地( 新增建设用地或待拆迁整理土地) 获得价格和投入的开发建设资金为基 本费用成本，再加上应交的税费、投资利息和利润，逼近土地价格，其原理易于理解。在房 地产市场欠发达地区，房地产交易资料和收益资料比较缺乏，用此法评估新增建设用地或拆 迁整理的土地最为合适，并且该法既可用于个别宗地价格评估，也可用于成片土地评估。 ( 2 ) 限制性 但是生产一般产品其价格决不能纯粹看成本，更重要的是要看凝结在商品中的一般人类 劳动，以及市场的供给与需求状况。因为不同的经营水平和经验，会使不用的投资费用产生 不同的收益率，并且以个别价格来决定市场价格，一是理论上有些牵强附会，二是实际操作 上也存在明显的误差。对于目前正在使用的土地，其“成本”因为时间的原因比较模期，从 而使成本法难以应用。同时还因为“成本”构成项目较为繁杂，并且还需考虑货币的时间价 值，如漏失一项成本，则价格会损失一份，在有些地区，不考虑市场因素，仅按成本法来计 算房地产价格，经过市场检验一般认为评估价格偏高，这会给国家带来严重的资产流失。 3 2 3 收益法的适用性和限制性 ( 1 ) 适用性 收益法具有充分的理论依据，常被人们视为最有效的估价方法。它可以广泛适用于持续 收益的房地产。收益法用于宗地评估操作简便，易于理解。 ( 2 ) 限制性 因为该方法是以土地纯收益为基础，故对于没有收益的房地产( 如学校、机关、公吲等 公共用房地产以及居民住宅等) 难以应用。另外，从方法本身而言，收益法以某一固定的资 本被某一固定的资本还原率还原，得出无限年期的房地产( 实质上是土地) 使用权价格，收 益折现法采用的公式也是假设收益和还原利率固定不变，从而使该方法停留在静态基础上， 而事实上，房地产纯收益和还原利率是处不断变化之中的，这就使估算值与实际值出现偏差。 3 2 4 假设开发法的适用性和限制性 ( 1 ) 适用性 在合理经济预期的基础上，利用经济剩余原理，将开发者利润规定至某一限度，而剩余 部分作为土地这种生产要素的价格，理论上比较合理，也符合目前我国价格监督和管理的政 策，因此它足以应用于拟开发成熟她的生地的价格，或拟发展为商品楼房的土地价格，也适 用于现实房地产交易价格中求取地价。 ( 2 ) 限制性 虽然房地产价值具有可分性，但房地产整体功能是难以分开的，不同区位的房地产其总 体效用中土地与房屋的贡献比例是不同的，事实上，土地价格的决定因素是区位，而房屋的 结构性或材料价值对房地产整体价格的作用是较为固定的，但其功能性和效用性所决定的价 1 4 格难以揭示。 3 2 5 路线价法的适用性和限制性 ( 1 ) 适用性 路线价法是种较为有效的大量估价的方法，主要使用于土地估价。将各宗土地的深度 指数、宽度和深度等资料输入微机，一般他们是比较固定的，如果路线价又变动，则以新的 路线价取代原来的路线价。如此，则每宗土地的价格可以在较短的时间内算出来。路线价法 对城镇功能区分明显、街道系统完整、宗地规则且排列整齐的城镇实行大量估价，比其他方 法更为适合。 ( 2 ) 限制性 对于布局分散，没有功能区分，街道不系统、不完整的城镇，用路线价法进行土地估价， 则效果不好或根本不能使用。 3 3 各种估价方法的应用比较 3 3 ，1 从市场角度分析各种估价方法的运用 从房地产市场的角度来看房地产市场可分为产品市场和要素市场。 ( 1 ) 产品市场 即土地产品房地产直接作为商品的市场，按其交易形式又可分为租赁市场和买卖市场。 立足于租赁市场，可用收益法求取房地产豹价格，如有直接房地产纯租金资料，可选用房地 产综合还原利率，求取房地产价格；用纯土地资料计算地价，对房地产出租资料、柜台出租 资料等采用租金剥离法求算地价；用房地产入股资料，计算联营期内的房地产价格等。利用 收益法求算得房地产价格，是以其收益为依据的，因此，可称为收益价格。所谓房地产买卖 市场，是指房地产作为商品的买卖市场，立足于买卖市场，可用市场比较法求取待估房地产 的价格，如直接用同一供给圈相同用途的房地产交易资料，比较得出待估对象的价格。利用 市场法得出的评估价格，可以称之为比准价格。 ( 2 ) 房地产要素市场 是视房地产为生产要素或经济要素，从经营的角度来分析房地产的价格。首先，从房地 产开发经营的角度来看，土地持有者立足于卖方的角度，在由卖方决定的市场上，他就是保 守的估价，也应该是一种成本价格，这种价格可以称为积算价格用其作为土地出让或转让 的底价最为合适；土地要素购买者( 如房地产开发商) ，在他决定的市场上( 一般是供过于求) ， 站在买方的角度，他会对开发后楼价做出预测，并对各项费率做出预算，在保证其应得预期 利润的情况下，他才情愿以某价格购买土地要素。因此，用剩余法在买方市场上购买土地 要素的价格，实际上是一种预算价格。其次，在非房地产开发企业经营中清产核资和抵押 贷款等经济活动，其房地产如果从市场的角度考虑，可以认为是供方市场。其评估价格可用 成本法得出，被认为是积算价格：企业兼并等经济活动，一般认为被兼并企业由于经营不善、 中国农业大学工程硕士论文第三章各种估价方法的比较研究和新母路的提出 一i i | | 债务过重等原因而迫于无奈才被兼并，而兼并方则主要是为了获得被兼并方企业的地皮和厂 房，用咀扩大自身企业的生产经营规模，他可以认为是种房地产买方市场，也就是说，兼 并方具有决定权，他必须从自身利益出发，进行预算，基本公式为： 被兼并企业房地产价值= 兼并方支付给被兼并企业职工丁资和各项补偿费用及债务偿还 额一被兼并企业设备及其他固定资产现值 获得的被兼并企业地皮的单位地价为： 被兼并企业地皮的单位地价= ( 房地产价值一厂房现值) 被兼并土地面积 由此可见，房地产评估的不同方法都是对房地产市场或房地产价格形式机制不同侧面的 分析和计算，其结果难免与有片面性和局限性，但必须经过市场机制最终形成房地产价格。 因此，为了使估价结果更接近市场现时价格，估价结果的最终确定，还要充分考虑房地产市 场条件。不同评估方法评估结果与房地产市场现时价值的关系可用图3 - 1 表示。 房地产市场 产品i 一市场 厂 厂 卖方市场 i 成 j 本 i 法 上 积算价格 房地产价格 豳3 - 1 不同评估方法结果与市场价格关系圈 f i g3 - 11 8 5 uj to fd i f f e r a n ta p p r a j s a im e t h o da n df j g u r eo fm a r k e tp r j c e ，eja t j o n s h i p 3 3 2 从方法选择上比较各估价方法的应用 如何根据有关基础资料选择合适的估价方法，需要对房地产价格的形成或影响因素以及 其他有关条件进行综合考虑，对此学者有不同觅解”“。 借鉴国外房地产评估方法选择的经验，结合我国房地产评估方法选择的实践，提山评估 方法选择时需考虑的条件或指标为：房地产区位条件、市场条件、现状条件、估价目的以及 处理计划等。上述条件不同组合下的方法选择如图3 - 2 所示。 榭剩余法 黼方f 1 野 一卢一 a 1 商服中心 a 区位条件a 2 一般区域 a 3 边缘区域 b 1 发达 b 区位条件 b 2 一般 b 3 不发达 a 1 ( a 2 ) b c l ( c 2 ) d 1 e 一收益法 c l 商业 a b l c d l e 一市场法 c 现状用途c 2 工业 c 3 住宅 d 1 维持现状 d 2 征用开发 d 处理计划 d 3 拆迂翻新 d 4 房地产管理 a 2 ( a 3 ) b 2 ( b 3 ) c 2 ( c 3 ) d 2 ( d 3 ) e 一剩余法 其他组合可视具体情 况而选取方法 e 1 房地产交易 e 估价目的e 2 房地产税收 e 3 房地产金融、企业改革