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中国房地产价格地区差异的实证研究 摘要 房地产业是一国经济的重要部门，住房是国民的基本生活资 料，因此房地产价格既是一国经济状态的指示器，又是高度关系 民生和社会安定和谐的重大社会问题。纵观世界各国，因房地产 价格狂涨暴跌导致泡沫经济的形成和崩溃对国民经济造成严重伤 害的案例并不少见；再看国内，大量社会成员因房价过高无力购 房而翻吐怨言也时有所闻。因此，对房地产价格闻题必须给予极 大的关注。近年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，同时 各地的房地产价格变化极不均衡，呈现出显著的地区差异。因此 本论文着重对房地产价格的形成及其存在的地区差异进行了实证 研究，旨在揭示各因素在房地产价格形成过程中的影响权重，试 图通过实证分析提出相应的行之有效的政策建议。 本文的逻辑结构是，首先从中国的房地产价格形成机制入手， 分卡斤了影响房地产价格的各个因素，在此基础上，运用中国2 0 个 城市的面板数据，选取地区生产总值、城镇居民人均可支配收入、 市区非农业入口、愚格尔系数、房地产投资完成额、商品住宅竣 工面积六个解释变量，以商品房住宅均价为因变量，建立了城市 商品住宅价格与其影响因素之间的模型，研究结果显示，解释力 最强的是商品房住宅均价滞后一期的对数形式，说明全国房地产 市场都存在一定程度的投机。分别建立东部、中部、西部最优商 品房价格模型，结果显示三大地带的商品住宅价格受到宏观因素 的影响各有不同：东部对商品房住宅均价影响最大的是投机因素， 表明东部地区的投机水平较高，产生了一定的泡沫；从中部的回 归方程来看，影响商品房住宅价格最大的因素是房地产投资完成 额，说明中部的住宅价格主要受到供给因素的影响，与中央政府 政策倾斜有着密切的联系；影响西部商品房住宅价格最大的因素 是人均可支配收入，这说明西部的房地产价格主要还是受到经济 发展水平的影响。此外，文章把地区差异作为虚拟变量引入模型， 从分析结果来看，恩格尔系数对中西部的住宅价格拉动作用比较 明显；房地产投资对中西部住宅价格影响较大。中西部的房地产 市场比较严格遵守供求法则；东部房地产市场由于投机度比较大， 房地产市场存在一定的泡沫，供求原理表现不明显。 针对房地产市场价格存在的显著区域差异以及地方政府行为 偏差，本文提出中央政府应采取区别对待的房地产价格调控思路： 首先，加大宏观政策调控力度，降低房地产市场尤其是东部地区 的房地产投机需求；其次，加快发展西部地区经济，灵活运用住 房供给者补贴政策，平衡各地区住房市场的发展由于经济发展产 生的地区性差别；第三，矫正地方政府在执行中央政府房地产调 控政策中产生的偏差行为。 关键词：房地产价格；地区差异；面板数据 e 叠江p i r i c a li 之e s e a r c ho nt h er e a l e s t a t e p r i c ei nd 珏? f e r e n t p r o v i n c e so fc h i n a a bs t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sak e ys e c t o ro ft h ee c o n o m y , h o u s i n g i st h eb a s i cm e a n so fs u b s i s t e n c en a t i o n a l s ，s or e a le s t a t ep r i c e si st h e s t a t eo fac o u n t r y se c o n o m i ci n d i c a t o r , a n da l s oi sat h em a j o rs o c i a l p r o b l e m st h a th a sh i g hd e g r e eo fr e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h ep e o p l e s l i v e l i h o o da n ds o c i a ls t a b i l i t ya n dh a r m o n y t h r o u g h o u tt h ew o r l d ， d u et os h a r pf a l l i n gi np r o p e r t yp r i c e sl e a dt ot h ef o r m a t i o no ft h e e c o n o m i cb u b b l ec o l l a p s eo ft h en a t i o n a le c o n o m ya n ds e r i o u si n j u r y c a s e sa r en o tu n c o m m o n ；l o o ka tc h i n a ，al a r g en u m b e ro fm e m b e r s o f s o c i e t yu n a b l e t ob u yh o u s e sb e c a u s eo f h i g hh o u s i n gp r i c e sa n dt h e c o m p l a i n t sa lea l s oh e a r d t h e r e f o r e ，t h ep r i c eo fr e a le s t a t em u s tb e g i v e nag r e a td e a lo fc o n c e m i nr e c e n ty e a r s ，c h i n ah a sc o n t i n u o u s l y i n c r e a s e dt h ep r i c eo fr e a le s t a t et r e n d ，w h i l et h er e a le s t a t e p r i c e c h a n g e st h r o u g h o u tt h eg r o s si m b a l a n c e ，s h o w i n gs i g n i f i c a n tr e g i o n a l d i f f e r e n c e s t h e r e f o r e ，t h i sp a p e rf o c u s e so nr e a le s t a t ep r i c e sa n dt h e f o r m a t i o no fr e g i o n a ld i f f e r e n c e se x i s tt h ee m p i r i c a ls t u d yt or e v e a l t h ef a c t o r si nt h ep r o c e s so ft h ef o r m a t i o no ft h ep r i c eo fr e a le s t a t et h e i m p a c to fw e i g h t ，t r y i n gt op u tt h r o u g ht h ee m p i r i c a la n a l y s i so ft h e c o r r e s p o n d i n ge f f e c t i v ep o l i c yr e c o m m e n d a t i o n s i nt h i sp a p e r , t h el o g i cs t r u c t u r ei s ，f i r s to fa l l ，b e g i n n i n gw i t h c h i n a sr e a le s t a t e p r i c ef o r m a t i o nm e c h a n i s m ，a n da n a l y z e st h e i m p a c to fm a c r o e c o n o m i cf a c t o r si np r o p e r t yp r i c e s ，a n do nt h i sb a s i s ， u s et h ep a n e ld a t ao fc h i n a s2 0c i t i e s ，s e l e c ta r e a so ft h eg d p ，t h e u r b a nr e s i d e n t sp e rc a p i t ad i s p o s a b l ei n c o m eo fu r b a n n o n a g r i c u l t u r a l p o p u l a t i o n ，e n g e lc o e f f i c i e n t ，r e a l e s t a t ei n v e s t m e n tc o m p l e t e df o r t h ec o m p l e t i o no fg o o d sr e s i d e n t i a la r e as i xe x p l a n a t o r yv a r i a b l e ，t h e a v e r a g ep r i c ef o rc o m m e r c i a lh o u s i n gu n i t st ot h ed e p e n d e n tv a r i a b l e ， t h ec i t ye s t a b l i s h e dc o m m o d i t yp r i c e sa n dt h e i ri m p a c to nd o m e s t i c f a c t o r sb e t w e e nt h em o d e lr e s u l t so ft h es t u d ys h o w e dt h a tt h em o s t r e s i l i e n te x p l a i nt h ea v e r a g ep r i c eo fc o m m e r c i a lh o u s i n gu n i t si sal a g t h el o g a r i t h m i cf o r m ，t h ee x i s t e n c eo ft h ep r o p e r t ym a r k e th a v ea c e r t a i nd e g r e eo fs p e c u l a t i o n s e tu pt h ee a s t e r n ，c e n t r a la n dw e s t e m o p t i m a lc o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c em o d e l ，t h er e s u l t ss h o w e dt h a tt h e t h r e e m a j o r a r e a so fr e s i d e n t i a l c o m m o d i t yp r i c e s a f f e c t e d b y m a c r o e c o n o m i cf a c t o r sa r ed i f f e r e n t ：a v e r a g e p r i c eo fc o m m e r c i a l h o u s i n gu n i t so nt h ee a s t e r np a r to ft h em o s ti n f l u e n t i a lf a c t o ri s s p e c u l a t i o nt h a tt h ee a s t e mr e g i o no fr e l a t i v e l y h i g hl e v e l s o f s p e c u l a t i o n ，w h i c hw i l lh a v eac e r t a i nb u b b l e ；f r o mt h ec e n t r a lp a r to f t h er e g r e s s i o ne q u a t i o n ，t h ei m p a c to ft h ep r i c eo f c o m m e r c i a lh o u s i n g u n i t si st h el a r g e s tr e a le s t a t ei n v e s t m e n tc o m p l e t e df o rt h em a i n c e n t r a lr e s i d e n t i a lp r i c e sb y s u p p l yf a c t o r s ，a n dt h ec e n t r a lg o v e r n m e n t p o l i c yp r e f e r e n c e sa r ec l o s e l yl i n k e d ；w e s t e r ni n f l u e n c et h ep r i c eo f c o m m e r c i a lh o u s i n gu n i t sw e r et h e b i g g e s tf a c t o ri s t h e o p e n a l l o c a t i o no fi n c o m e ，t h ew e s t e r np a r to ft h i s r e a le s t a t e p r i c e s p r i m a r il yb yt h ei m p a c to ft h el e v e lo fe c o n o m i cd e v e l o p m e n t i n a d d i t i o n ，t h ea r t i c l et or e g i o n a ld i f f e r e n c e sa st h ei n t r o d u c t i o no f v i r t u a lm o d e lv a r i a b l e sf r o mt h ea n a l y s i sr e s u l t s ，t h ee n g e lc o e f f i c i e n t o fr e s i d e n t i a l p r i c e s i nt h ec e n t r a la n dw e s t e r np u l l i n ge f f e c ti s o b v i o u s ；i n v e s t m e n ti nr e s i d e n t i a lr e a le s t a t ep r i c e st oag r e a t e ri m p a c t o nt h em i d w e s t m i d w e s tr e a le s t a t em a r k e t sa r em o r es t r i c t l ya b i d e b yt h el a wo fs u p p l ya n dd e m a n d ；t h ee a s t e mp a r to ft h er e a le s t a t e m a r k e td u et os p e c u l a t i v ec o m p a r i s o n ，t h e r ea r ec e r t a i nr e a le s t a t e m a r k e tb u b b l e ，t h ep r i n c i p l eo fs u p p l ya n dd e m a n dp e r f o r m a n c en o t o b v i o u s 。 a g a i n s tt h er e a le s t a t em a r k e tp r i c e sn o t a b l er e g i o n a ld i f f e r e n c e s a n dt h el o c a lg o v e r n m e n ta c td e v i a t i o n ，t h i sp a p e rp r o p o s e st h ec e n t r a l g o v e r n m e n t s h o u l db et r e a t e d d i f f e r e n t l y t ot h er e a le s t a t e p r i c e c o n t r o li d e a s ：f i r s t ，i n c r e a s et h ei n t e n s i t yo fm a c r o e c o n o m i c r e g u l a t i o na n dc o n t r o lp o l i c y ，l o w e rr e a le s t a t em a r k e tp a r t i c u l a r l yi n t h ee a s t e m r e g i o n o fr e a le s t a t e s p e c u l a t i o nd e m a n d ；s e c o n d l y , a c c e l e r a t et h ed e v e l o p m e n to ft h ew e s t e r nr e g i o n se c o n o m y , h o u s i n g p r o v i d e r sf l e x i b i l i t yi nt h eu s eo fs u b s i d i e sp o l i c y , t h eb a l a n c ei nt h e h o u s i n gm a r k e td u et ot h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m i cd e v e l o p m e n to f d i f f e r e n t r e g i o n s ；t h i r d ，r e m e d y t h ed e v i a n tb e h a v i o ro fl o c a l g o v e r n m e n ti nt h ei m p l e m e n t a t i o no fc o r r e c t i v er e a le s t a t ec o n t r o l p o l i c i e s k e y w o r d s ：r e a le s t a t ep r i c e ；r e g i o n a ld i f f e r e n c e ；p a n e ld a t a 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致 谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果， 也不包含本人为获得浙江工商大学或其它教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献 均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 签名： 盖羔当 日期：加多年f 月相 关于论文使用授权的说明 本学位论文作者完全了解浙江工商大学有关保留、使用学位 论文的规定：浙江工商大学有权保留并向国家有关部门或机构送 交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以将学位论 文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文，并且本人电子文档 的内容和纸质论文的内容相一致。 保密的学位论文在解密后也遵守此规定。 签名：左差墨 导师签名： 日期：夕彩年1 月厅日 浙渡工商大学硕士学位论文 中国虏地产价格地区差异的实证研究 第一章引言 第一节选题背景 房地产业是一豳经济的重要部f 1 ，住房是因民的基本生活资料，因此房地产 价格既是一国经济状态的指示器，又是高度关系民生和社会安定和谐的重大社会 翊题。纵观世界各国，因房地产价格狂涨暴跌导致泡沫经济的形成和崩溃对国民 经济造成严重伤害的案例并不少见；褥看国内，大量社会成员因房价过高无力购 房而口畦怨言也时有所闻。因此，对房地产价格闯题必须给予极大的关注。 近年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，同时各地的房地产价格变 化极不均衡，呈现澎显著的地区差异雾。究竟是什么原因导致这种经济现缘的发 生? 其中隐藏何种规律性的东薅? 这是值得我们深思的。由于土地价格的特殊 性，加之中国国情的特殊性，房地产价格形成问题比一般商品价格要远为复杂， 从而至今仍存在许多未解之迷。例如，对于房价学术界多从纵向角度展开研究， 在空间角度仅限于级差地租理论的逻辑延伸，很少以空间视野从不同区域地理、 地方政府政策的异质性来解析房地产价格形成机制及差异。两不能全面揭示中国 房地产价格上升之迷，也就难以探寻调控房价的有效对策。房地产业本来就是一 个存在着诸多不确定性和市场风险的产业，节节攀升的房地产价格使房地产业获 得了巨大利润，但同时风险也逐渐积聚起来。在此背景下，如果不能全面揭示房 地产价格形成的规律，从根本上解决我国房地产业发展过程中存在的一方两闲置 “广厦千万问”，另一方面众多“寒士”无房所有的问题，这一产业将无法步入 健康和可持续发展的孰道，也不可能预防或规避累积的市场风险。 第二节选题目的和意义 一、选题目的 本文研究的目的在于系统地分析房价地区差异，通过引入区域异质性因素深 函豢菇房手缘徐辏获1 9 8 7 笨的4 0 8 。2 乡彩警方浓灌长劐72 0 0 5 笨戆3 1 6 7 ，7 廷警方涞。掇调壹翌豢，2 0 0 7 年 8 辩伞国7 0 个夫串城市房麟销售价格嗣比1 二涨8 2 ，环比上涨1 4 。特剿是，j ：海、北京、深圳等城市的 房价犹如脱缰的野马直线j 二升。一些艨米房价较低的中西部省会城市后来腐上，房价也上涨了百分之三四 十，全国房价一片飘红。 零在2 0 0 5 年备缝绣臻的1 ：涨嚷凄表郝缝嚣是1 6 ，9 ，串部缝嚣楚1 0 。2 ，强熬缝区惫7 6 。 ，中国统计年鉴2 0 0 6 ) ) ，中国统计出版社。 + 房地产投资增长速度 + 全社会固定资产投资增长速度 图2 - 41 9 8 7 - 2 0 0 5 年中国房地产投资与固定资产投资增长速度 资料来源：国家统计局，中国统计年鉴2 0 0 0 ) ) ，中国统计年鉴2 0 0 6 ，中国统计出版社。 二、交易角度分析 从交易层面上看，1 9 9 2 、1 9 9 3 年的实际商品房销售面积都有大幅度的增长， 其增长速度都达到了0 4 0 以上，分别为0 4 2 、0 5 6 ，销售额分别比上年增长0 7 9 、 1 0 2 。同时商品房平均价格在1 9 9 2 、1 9 9 3 年的增长速度为近1 7 年之最，都在0 2 5 之上，分别为0 2 7 、0 3 0 。到1 9 9 4 年实际销售商品房屋面积增长速度下降很快， 仅为0 0 8 ，销售额增长速度仅为0 1 8 。这说明到1 9 9 4 年房地产投资热度减缓， 并且其减缓速度很快。商品房屋销售额从1 9 8 6 年的11 0 0 9 5 7 万元增长到了2 0 0 4 年的1 0 3 7 5 7 0 6 9 万元，增长了9 4 倍。商品房平均价格从1 9 8 7 年的4 0 8 2 元平方 米增长到了2 0 0 5 年的3 1 6 7 7 元平方米，增长了近8 倍。这反映出房地产市场非 常活跃，交易频繁，但其中也必然有投机炒作的结果，见图2 5 。 1 5 嗍喘涨咣毗喘慨慨眦慨慨 一一一一一一一一一一一 7 c c l 与4 3 2 j k 0 o 0 o 0 0 0 o lti 系数 p lti l n x l m 0 3 9 0 0 4 8一o 0 4 8o 2 6 4 l n x 2旬2 3 70 0 4 60 2 4 30 0 2 20 2 2 40 0 3 2 l f 30 0 1 30 8 0 3 x 4 0 0 0 8 0 0 4 7 0 0 0 70 0 3 9o 0 0 80 0 2 9 i n x 5o 1 7 00 o o oo 1 7 l0 0 0 00 1 5 90 0 0 0 l i l x 61 5 7o 0 0 l国1 5 8o 0 0 l一0 1 7 70 0 0 0 1 1 1 y ( - 1 ) 0 7 6 3o c 1 0 i o0 7 6 5o 0 0 00 7 7 8o o o o d h l ) ( 10 0 8 50 2 8 lo 1 0 00 1 2 8 d i r l x 2o 0 8 l0 a 7 9一o 0 9 50 3 6 2一o 0 5 20 6 0 8 d h l x 30 0 2 0o 7 1 4 d x 4一o 0 0 70 0 9 80 0 0 60 0 2 7- o 0 0 5 o 0 4 1 d l r l x 5m 1 5 30 0 0 9旬1 5 7o 0 0 6旬1 3 60 0 1 3 d l n x 60 1 3 50 0 7 10 1 4 20 0 4 70 1 9 2 0 0 0 3 d l l l y ( 一1 ) 0 0 3 20 7 8 6o 0 3 80 7 3 4o 0 2 4o 8 3 l l i l t e r c 印t o 1 0 40 8 8 3- o 1 4 7o 7 8 lo 2 5 l0 6 2 6 i 匕0 9 4 60 9 4 60 9 4 5 a d j 呶e d r 2 0 9 4 00 9 4 00 9 4 0 从模型王中我们可以看到，模型的拟合优度虽然比较高，但是在0 0 5 的显著 性水平下，l n x 3 的p 值 o 0 5 ，未能通过t 显著性检验，因此剔除l n x 3 进行回归， 5 2 浙江工商大学硕士学位论文中国房地产价格地区差异的实证研究 得到模型i i 。从模型i i 中我们可以看到，拟合优度没有发生什么变化，调整后的 拟合优度达到了9 4 ，拟合效果比较好，说明该模型可以解释住宅价格的9 4 以 上，但是我们在分析后发现，l n x l 的系数为负，表示地区国民生产总值与住宅价 格成反方向变化，这与理论不符，在之前建模时我们提到过，一个好的模型不仅 仅要考虑拟合优度高不高，也要考虑解释变量的系数是否符合经济原理。因此， 在这里我们剔除l n x l 进行回归，得到模型i i i 。从模型i i i 中我们看到模型的拟合优 度仍然达到了9 4 以上，各解释变量均通过了显著性检验。从各个变量的系数来 说，东部恩格尔系数的系数是0 0 0 2 ，而中西部是0 0 0 8 ，这说明中西部恩格尔系 数对住宅价格拉动作用比较明显；东部房地产投资完成额的系数是0 0 2 3 3 7 5 ，而 中西部是0 1 5 9 4 1 7 ，相差近7 倍，这说明中西部房地产投资对住宅价格影响较大； 商品住宅价格竣工面积的系数东部是0 0 1 4 3 1 6 ，而中西部则是负数，为0 1 7 7 2 5 5 ， 相差很大，东部的房地产竣工面积增加1 0 ，拉动住宅价格上升0 1 ，而西部房 地产竣工面积每上升1 0 ，住宅价格下降1 8 ，这说明西部的房地产市场仍然比 较严格的遵守供求法则，供过于求则价格下降，但是东部房地产市场由于投机度 比较大，房地产市场存在一定的泡沫，因此供求原理表现不明显。 本章主要是面板数据实证分析。未加入地区差异虚拟变量时结果显示，全国 最优模型说明住宅均价确实可以用宏观影响因素进行模拟，解释力最强的是商品 房住宅均价滞后一期的对数形式。而东中西三大地带的住宅均价受到宏观因素的 影响是不同的。从东部、中部及西部的各方程来看，东部对商品房住宅均价影响 最大的是上一期商品住宅均价，也就是投机因素，说明在东部1 2 个城市中，投机 水平较高；从中部的回归方程来看，影响商品房住宅价格最大的因素是房地产投 资，说明中部的房地产价格主要受到供给因素的影响；而西部地区由于经济发展 水平较低，住宅价格主要受居民人均可支配收入的影响。在加入了地区差异虚拟 变量之后，从各个变量的系数来说，中西部恩格尔系数对住宅价格拉动作用比较 明显；中西部房地产投资对住宅价格影响较大；西部的房地产市场仍然比较严格 的遵守供求法则，供过于求则价格下降，但是东部房地产市场由于投机度比较大， 房地产市场存在一定的泡沫，因此供求原理表现不明显。 5 3 浙旺工商大学硕士学位论文中图房地产价格地区差异的实证研究 第五章结论、建议与展望 。 第一节主要结论 通过实证分析，我们可以得到以下几个结论： 一、东部地区12 个城市存在较严重的房地产投机现象，可能导致 房地产市场出现泡沫。东部地区模型中城镇居民入均可支配收入、房地产投 资完成额以及上一期住宅价格对数形式这三个变量大约解释了商品房住宅平均 价格对数形式变动的9 2 ；影响住宅价格的最主要的因索是商品房住宅均价滞后 一期的对数形式，其次是城镇居民人均可支配收入的对数形式，再次是房地产投 资的对数形式，而其他四个因素地区生产总值、城市非农业人翻、恩格尔系数以 及商品住宅竣工面积则对商品住宅均价影响不显著。囊于东部地区经济比较发 达，居民可支配收入也多，同时在东部人们往往把房地产作为投资品。当商品房 价格上升孵，投资收益增加；收入增翔带来投瓷的增加，从而商品房的需求增加， 需求增加价格上升，这样收入进步增加，最终导致价格泡沫。此时，真正想购 房的消费者和价值投资者就会因房价太高而退出市场，最终只剩下投机者。丽当 囡家采取宏观调控措施，提高贷款利率时，房价不降反升。 二、中部地区的住宅价格主要受供给因素影晌。中部地区模型中， 房地产投资完成额和商品住宅竣工蕊积这两个变量大约解释了商品房住宅平均 价格对数形式变动的7 8 ；解释力最强的是房地产投资完成额的对数形式，其次 是商品住宅竣工面积，而其他五个因素地区生产总值、城镇居民入均可支配收入、 城市非农业入口恩格尔系数以及住宅价格上期的对数形式对商品住宅均价影 响不显著。中部地区的收入的增长更多的用予其他消费是的消费，对房地产的需 求不如东部高，近几年由于东部的示范效应以及中部地区经济的发展，中部的房 地产行业处于上升阶段，但中部地区的住宅价格主要受供给因素影响，供给因素 可以解释往宅价格变化的7 8 ，这与近几年中部地区的房改力度加大有着明显关 系。 三、西部地区的住宅价格主要还是受经济发展水平的影响。西部 地区模型中，城镇居民人均可支配收入、房地产投资完成额、商品住宅竣工面积 浙江工商大学硕士学位论文 中因房地产价格地区差异的实证研究 以及上一期住宅价格的对数形式这四个解释变量大约解释了商品房住宅平均价 格对数形式变动的9 3 ；解释力最强的是城镇居民人均可支配收入的对数形式， 其次是商鼎房住宅均价滞后一期的对数形式；再次是商品住宅竣工面积以及房地 产投资额。两其他三个因素造区生产总值、城市菲农业入墨以及恩格尔系数则对 商品住宅均价影响不显著。两部大城市在地区发展中占有更重要的地位，对城市 外围地区的吸引力强，除本地震民购买商品房以外，还会吸弓l 周边地区的消费者， 而这部分群体通常属于收入相对较高的阶层，因而造成西部大城市住宅市场需求 栩对大予供给，刺激了房地产市场的发震，更加大了对房地产消费的需求。僵由 于西部经济发展水平不高，西部地区房地产消费主要受到收入因素的制约。 四、住宅价格带有明显的地区差异，相比于东部，中西部房地产 市场的供求原理比较明显。我们以乘法形式引入地区差异这个虚拟变量，我 们得到模型的拟合优度达到了9 4 以上，解释变量均通过了显著性检验。从各个 变量的系数来说，中西部恩格尔系数对住宅价格拉动传用比较骥显；中透部房地 产投资对住宅价格影响较大；中西部的房地产市场仍然比较严格的遵守供求法 煲| j ，但是东部房地产市场由于投枫度比较大以及地方政府的偏差行为，房地产市 场存在一定的泡沫，因此供求原理表现不明显。 第二节政策建议 社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸 福的重要保证。近年来，我圆综合国力大幅度提高，人民生活显著改善，社会长 期保持稳定。然而我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段，统筹兼顾各方面 利益的任务艰巨而繁重。我困已进入改革发展的关键时期，这将会给我圜发展带 来巨大活办，也必然带来如房地产价格呈现显著地区差异等等问题，因此政府在 宏观调控上责任重大。首先，应该根据不同地区影响房地产价格变动因素的变动 情况，分析当地房地产价格的合理性。其次，当试图采取一定的措施限制某些地 区房价攀升或者鼓励某些地区房地产市场的发展时，应该因地制宣，采取最适合 不同地区地点的政策，这样才能取得最有效的政策效果。具体而言，在住宅房地 产业的价格形成和管理中政府职能至少包括以下方面： 5 5 浙江工商大举硕士学位论文中闽房地产价格地区差异的实证研究 一、加大宏观调控政策，降低投机需求。比如，缩短房产酋付款与 抵押贷款发放的时闻，可以降低房地产投祝者的投褫欲望，防止投规者运用“时 间差 策略，从而减少房地产投机发生的可能性，防患于未然。当然，房产首付 款与抵押贷款发放时闻的缩短同时也要求银行在保证贷款质量与安全的前提下， 设计出高效率、高满意度的信贷程序，为缩短时间做好准备。另一方面，在对房 地产购置的数量上也应该采取有效的措施，以便为房地产投机活动设置严格的关 卡，防止大量买进卖出房产的现象发生，以免扰乱房地产市场，一定程度上保障 中、低收入者的利益，保证房地产市场健康，稳定的发震，使“居者有其屋”的 住房制度在我国得以充分的实现。 二、加快发展西部地区经济。灵活运用住房供给者补贴政策，平衡各 地区住房市场的发展由于经济发展的地区性差别，使居民收入水平与收入结构也 里现出地区性发展不平衡的现状。中低收入阶层在中西部地区以及边疆地区的比 重要高予沿海发达地区，对于这类地区应该给予更大的政策倾斜，适当的将用于 沿海地区的经济适用房建设指标调剂到欠发达的低收入地区，一方面平衡各地区 的住房市场和居民生活水平，另一方面则有利于提高这些地区的经济增长水平。 考虑到这些地区处在一个相对较低水平的消费层次上，这些地区的中低收入阶层 尤其是中等偏下收入的家庭需求弹性与收入弹性都非常低，使用住房消费政策对 消费者直接所得转移将很难起到预期的效果，采用经济适用房扩大供给，促进消 费的作用反丽会更加有效。当然经济适用房不应成为往房市场的主流，市场化供 给仍然是住房市场上不可替代的主体。 三、矫正地方政府在执行中央政府房地产调控政策中产生的偏差 行为。具体来说，政府应从以下几个方面进行矫正： ( 一) 确立地权，明晰土地产权，细化土地使用权。地权包括土地规划权、 土地征用权、土地发展权和土地行政管理权，属国家所有，由政府行使。土地产 权包括现行的所有权、使用权、出租权、转让权和其他与财产有关的权力，是一 束权力。通过强化使用权权益的规定，实现使用者的财产权，使土地产权主体之 间在法律上完全对等。由此可以增强公民保护自己财产的意识和手段。 ( ：) 财权与事权的统一。地方财政支出在近2 0 年中比例变化不大，都稳定 浙江工商大学硕士学位论文 中躅房地产价格地区差异的实证研究 在6 0 以上。分权后地方政府支出比例远高于其收入比例，中央政府和地方政府 的职责、权限与其提供的公共产品的受益范围并不一致，2 0 0 4 年，地方政府支出 比例比其收入比例离2 7 个百分点。这导致中央政府的政策执行超出地方政府的财 力，地方政府无力受撵，因此就会消极执行这些政策，政策博奔产生。此外，地 方政府迫子财政压力会采取各种途径增加财政收入，减轻自身财政压力。这使得 重复建设现象更加严重，当中央政府进行宏观调控时，地方政府如果执行会大大 减少财政收入的来源，因此并不愿意执行。因此，要建立新型中央政府与地方政 府关系，消除政府博弈，二者的财权与事权必须统一，中央政府提供全国性的公 基产品，地方政府提供地方性的公共产品，明确划分各级政府的职责、权限、利 益。只有当地方政府的财政收入与支出范围一致时，中央政府的政策才有可能被 认真执行，政策博弈的成本才可能减少。 ( 三) 正确处理中央政府与地方政府之闻的关系。中央与地方各级政府之间 事权范围划分不清，缺乏规范化、法制化的保障措施，导致地方政府行为不规范， 与中央讨价还价。因此，应以规范的法律制度合理、明确界定各级政府之阕的辜 权范围，构建合理的中央与地方之间的利益分配与协调机制，选择合理的中央与 地方关系模式，合理确定集权与分权的关系。在合理划分中央政府和地方政府事 权的基础上，使中央政府与地方政府关系规范化、法制化。中央政府与地方政府 应在法治基础上形成新型的权利义务关系，调控方式由以政策为基础转向以宪法 和法律为基础。同时要规范中央政府和地方政府的利益分配关系与利益协调机 制。完善以分税制为主要内容的财政分配体制，建立规范的转移支付制度，防止 利益调整中的讨价还价、行政权力滥施等政府行为扭曲现象。 ( 四) 改革地方官员政绩的考核方式。应建立更加科学的考核政绩标准，淡 化经济指标，强化社会指标和生态指标，使政府真正履行公共管理的职能。更重 要的是，赢将自上丽下的选拔制度变为自上而下与自下而上相结合的选举制度， 充分发挥公众在官员考核、升迁中的真正作用。完善法律法规体系，加强对地方 政府行为的法律约束；加强对地方政府的行政监督与约束，强化中央政府对地方 政府制定的政策、计划及行政行为的监督和控制；建立对地方政府行为的监测体 系，通过制定一系列的法律标准、行政标准、经济标准、社会标准和业务标准等 来判断、考核区域经济活动的合法性、合理性和有效性，据以对地方政府进行监 浙江工商大学硕士学位论文 中图房地产价格地区差异的嶷证研究 督与约束；建立地方市场经济秩序评价与考核体系，约束地方政府的反市场行为。 第三节需要进一步探讨的问题 住宅价格地区差异的研究是项十分困难的工作。主要是由于我国在这一领 域的研究还较少，当前的统计指标也不够完善，给数据收集和文献收集豢来了许 多意想不到的困难。国外住宅市场的经过长时间的发展己经较为成熟，形成了一 套体系完整的住宅价格实证研究方法，丽我国的住宅市场发展较晚，统计数据的 层面和范围也很不完善。最终的研究结果虽然达到了一定的理论要求，也比较符 合实际情况，但是这种研究方法是否适用于现今中国的住宅市场仍有待予进一步 的研究，尤其是统计方式的不同以及某些在国外进入解释方程的解释变量在这个 实证中非显著都有可能是研究方法偏差所造成的。另外，论文研究还存在资料的 时问跨度和空间分布有限的问题，从而降低了研究成果的解释力和适用范围。因 此，论文的实证分析仅仅是一个初步研究，焉蘧要做的工作还很多，还有一些深 入的研究需要进行： 首先，模型的本身忽略了城市与年凄的特殊影响。事实上，各个城市都有着 不同的发展水平，房地产市场的发展状况也有很大的差异，影响住宅价格的因素 也会随年度丽变化，因此应当进一步对城市与年度的特殊影响进行分析，可以在 未来的研究中添加其它城市或年份的哑变量进行检验； 其次，该模型未将土地价格以及宏观政策的影响因素列入到方程之中，这些 变量是对住宅价格变动有直接影响力的变量，不考虑这些因素可能会造成数据拐 点的存在两使得方程“失真，在以后的研究中可以考虑加入虚拟变量迸零亍研究； 第三，住宅价格指标有其他的选择。前文也论述了“中房指数 本身所具有 的统计上的优势，它的统计方式接近予国外进行研究所要求的数据，所以这也是 在未来研究中可以继续改进的地方。 浙泼工商大学硕士学位论文中国房地产价格地区差异的实证研究 参考文献： 【l 】包宗华往宅与房地产p 嘲j 艺京：中国建筑工业出版社，2 0 0 2 ：3 5 - 4 0 【2 】曹振良，商晓慧等薯中国房地产业发展与管理研究【m 】。北京：北京大学出版社2 0 0 2 ：3 5 2 【3 】车洪江。房地产市场体制建设研究【润上海：上海社会科学院出版社，2 0 0 0 ：5 6 f 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