（工商管理专业论文）天地公司上海市区停车场经营的战略研究.pdf

0 2 0 2 5 2 8 7 陶朝阳 天地公司上海市区停车场经营的战略研究 摘要 “车库”是大中城市的热门话题，国家经贸委将“城市立体车库”列为“近期行 业技术发展重点”，随着家用汽车的不断增加，公共场所及社区内存车矛盾、车挤绿 地的问题将会越来越突出，在人们对生活质量和环境意识不断增强之际，“车库”日 渐成为社会各界注意的对象，机械自动化立体车库将会在新开发的楼盘及商业里大显 身手。 然而在目前，我国绝大部分城市里，汽车拥有量和车位比例保持在4 ：l 的水平， 按照国际通行的一辆汽车至少需要三个停车位( 住宅、工作单位、消费) 的计算方法， 车位数量远远不能满足停车需要，也为我国的汽车工业发展带来负面的影响。只是依 靠地方政府的力量，停车场的建设、经营和服务水平提升等都无法保持快速、健康地 发展。 吸引社会力量参与停车场的建设和经营成为保证停车产业良性发展至关重要的 因素。虽然停车场经营市场潜力巨大，投资回报稳定，但是我国的停车法律和政府管 制还不够完善停车场又需要大量资金投入，经营风险较大，所有这些让社会力量对 停车场经营顾虑重重。更重要的是，我国理论界缺乏对停车场经营的研究和分析，对 停车场的经营实践也缺乏总结，有兴趣投身于停车产业的社会力量不能褥到有价值的 参考信息和建设性的投资建议。 本文正是基于这个出发点，希望能够为有志于投身停车行业的社会力量提供系统 的理论支持。于是，本文站在上海天地停车设备制造有限公司的视角，从行业吸引力 开始分析，结合对环境要素的研究，应用战略模型s w o t 法总结出经营优劣势和市 场的机会及威胁。最后提供详细的战略建议和战略实施计划。 本文在大量数据分析技术基础上结合多种管理分析工具，如波特五种力量模型、 s w o t 法等，发现商业发展越成熟的地方建设停车库，投瓷回收期越短的独特现象， 得出上海天地公司应该采取“以高科技为先导，低成本运营，找到最需要的客户并为 他们提供最完美的服务”的战略，并且为此制定了详细的战略目标及实旌步骤。热切 希望本文能够起到抛砖引玉的效果。 关键词：停车场社会力量立体车库静态交通控制系统 0 1 2 0 2 5 2 8 7 陶朝阳天地公司上海市区停车场经营的战略研究 a b s t r a c t a u t o m o b i l ew a r e h o u s ei st h el a t e s tt o p i ci nm a j o rc i t i e st o d a y 1 1 1 en a t i o n a lt r a d e c o m m e r c ec o m m i t t e eh a sl i s t e d i _ c vd i m e n s l e n a la m o m o b i l ew a r e h o u s e ”a st i l e c u r r e n ti n d n s t r i a la n dt e c h n o l o g i c a ld e v e l o p m e n t a la r e a s w i t ht h ei n c r e a s ei na u t o m o b i l eu s a g eb yf a m i l i e s c o n g e s t i o ni s s u e sw i l lc o n t i n u et o p u tp l e g s u l eo ng l - e e ns p a c ea v a i l a b l ei nt h ec o m m u n i t y t h u s 、析血h e i g h t e n i n gs o c i e t a l a w a r e n e s sa b e u te n v i r o n m e n t a l p r o t e c t i o n a n d h i g h e rq u a l i t y o f l i r e , a u t o m o b i l e w a r e h o u s eh a sb e c o m et h ef o c u s f u l l ya u t o m a t e da u t o m o b i l ew a r e h o u s ei sa n t i c i p a t e dt o b eak e y h i g h l i g h t i nn e w l y d e v e l o p e dc o h l l n e r c i a la n d r e s i d e n t i a lp r o p e r t i e s h o w e v e r , n m o s to f0 1 1 1 c i t i e s ，t h er a t i oo fc a ro w n e r s h pt op l 州| c i l l gs l 魁c ei sm a i n t a i n e da t4 ：1 b y a p p l y i n g t h ei n t e r n a t i o n a lc a l c a l a t i o ns t a n d a r do ft h r e e p a r k i n gs i 翘o c s t oo n ec a r ( r e s i d e n t i a l ，w o r k , a n dc o n s u m p t i o n ) , t h es u p p l yo fp a r k i n gs p 蛾f a l l sf a rb e h i n dt h e d e m a n d t h i sa l s oh a sn e g a t i v ei m p a c to nt h ed e v e l o p m e n to f0 1 1 1 a u t o m o b i l ei n d u s t r y s h o u l dl o c a lg o v e r n m e n t sb er e l i e du p o na st h ek e yd r i v i n gf o r c e , t h ec o n s t m c t i n n , o p e r a t i o n s , a n d s e r v i c eq u a l i t yo f c a rp a r k sw i l ln o t 删o y r a p i d a n d h e a l t h yg r o w t h t oa t t r a c tc o m a l e r c i a la n ds o c i e t a lf o r c et op a r t a k ei nt h ec o n s t r u c t i o na n do p e r a t i o n s o f c a rp a r k sw i l lb eak e yd e t e r m i n a n to f t h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to f t h ec a r 髓f ki n d u s a y a l t h o u g ht h ec a rp a r ki n d u s t r yo p e r a t i o n sh a v eh u g em a r k e tp o t e n t i a la n dh i 曲i n v e s t m e n t r e t u r n , t h er e g u l a t i o n sa n dg o v e r n m e n tc o n w o li nt h i si n d u s t r ya 璋f a r 铀np e r f e c t i n a d d i t i o n ，t h eh u g ec a p i t a lo u t l a ya n dh i g hr i s kh a v ec a s td o u b t so n c a rp a r k o p e r a t i o n s m o r e i m p o r t a n t l y , t h e r e i sal a c ko f r e s e a r c h , a n a l y s i sa n dp r a c t i c a le x p e r i e n c eo nt h e o p e r a t i o n so f c a rp a r ki no u r c c l r r e n ta c a d e m i cf i e l d a sar e s l l l t p a r t i e s n t e r e s t e dt o j o i n t h ec a rp a r ki n d u s t r yc a n n o to b t a i nv a l u a b l ei n f o r m a t i o nf o rr e f e r e n c ea n dc o n s t r u c t i v e i n v e s t m e n t s u g g e s t i o n s u 甄n g t h i sa st h es t a r t i n gp o i n t ，t h i st h e s i se n d e a v o u r st op r o v i d es y s t e m a t i ct h e o r e t i c a l s u p p o r tt op a r t i e si n t e r e s t e dt oi o i nt h ec a rp a r ki n d u s t r y t h e r e f o r e , t h e t h e s i sw a sb u i l t f r o mt h es h a n g h a it i a i l d ic a r p a r k i n gf a c i l i t yp r i v a t e l i m i t e d sp e r s p e c t i v ea n dp r o v i d e d a n a l y s i so n t h ei n d u s t r ya t t r a c t i v e n e s sw i mc o n s i d e r a t i o n so ne n v i r o n m e n t a lf a c t o r s a f f e c t i n g t h si n d u s t r y as w o t a n a l y s i sh e l p e dp r o v i d e d c o n c l u s i o no ns t r e n g t h s , w e a k n e s s e s ，o p p o r t u n i t i e sa n dt h r e a t sf a c e db yt h ei n d u s 廿y l a s t l y , t h et h e s i sp r o v i d e s d e t a i l e ds t r a t e g i cr e c o m m e n d a t i o n sa n d i m p l e m e n t a t i o np l a n s t l l i st h e s i si sf i n i s h e do nt h eb a s eo f a n a l y z i n gm u c hd a t aa n du s i n gm a n yk i n d so f m a n a g e m e n t t 0 0 1 t h cu n i q u ep h e n o m e n a t h et i m eo f i n v e s u n e mw i t h d r a w a lw o u l d r e d u c ei f t h ec a r p o r ti sb u i i ti nt h en o u f i s h i n g p l a c e i sf o u n db y t h ea u t h o r t h e r e f o r e , s h a n g h a it i a n d i ss t r a t e g ys h o u l dh e ：b a s e d o n h i g ht e c h n o l o g y , o p e r a t i n gb y l o wc o s t ， f i n d i n g t h em o s tn e e d f u lc u s t o m e r sa n d p r o v i d i n g t h ei d e a l e s ts e r v i c e t h i st h e s i sa l s o p r o v i d i n g d e t a i l e ds t r a t e g yg o a la n di m p l e m e n t a r y p r o c e s s h o p e t h a tt h i st h e s i sc a nl e a d t ob e t t e rd e v e l o p m e n ti nt h i sa r e & k e yw o r d s ：p a r k i n gl o t ，s o c i e t yc a p i t a l ，s o l i dc a r p o r t , s t a t i c i t a l i c ，c o n t r o ls y s t e m 0 1 2 0 2 5 2 8 7 陶朝阳 天地公司上海市区停车场经营的战略研究 1 前言 停车难问题目前已成为中国大城市变通的一个通病。相关资料显示，全国城市平 均每4 8 4 辆机动车才有一个合法的停车位，最紧张的甚至达到每3 l 辆车才配备一 个停车位。同时，在我国的一些大中城市里，机动车每年以超过1 0 的速度在增长， 对应的停车泊位的增长速度却只保持在4 左右。 由于停车设施建设的严蘑滞后，越来越多的车辆占路停放。挤占了大量城市 道路用地，从而降低7 车辆的行驶速度和道路的通行能力，这已成为目前中国大 城市交通状况普遍欠佳的一个重要原因。而另一方面，由于收费较高和管理不善 等因素的影响，大城市中的许多地下停车场却是门可罗雀。 解决上述问题的良方是吸引社会力量投资、建设停车场! 但是在很多现有停车场 还处于经营亏损的状态下，社会力量对于这个行业顾虑重重。其实，停车场是一个回 收稳定，市场机会和市场容量都很大的项目。在国外，城市停车业已经发展成一个完 整的产业，每年为经营者带来上亿美元的收入。 上海天地停车设备制造有限公司( 以下简称上海天地公司) 是一家具有十几年从 事机械式停车设备制造经验的专业企业。由于上海天噍公司有多年生产、锖售停车设 备的经验，对城市停车业有定的了解。在我国大多数城市里，机动车数量和停车位 比例大约是四比一。上海天地公司看到这种现状，预测到城市停车业的广阔前景。于 是希望能够及时抓住市场契机，利用自身的经营优势，纵向一体化，发展城市停车业。 本文的研究方向和上海天地公司的兴趣点相合。以天地公司为模板，对停车业进 行研究，不但符合天地公司的意愿，而且可以使研究更加深入。医此，本文将依托天 地公司丰富的资料，对这个新兴的行业展开研究，从行业环境和宏观环境的分析入手， 应用管理工其分析利弊得失，站在战略的高度为社会力量投资城市停车业提供建设性 建议。 辱啪 0 1 2 0 2 5 2 8 7 陶朝阳 天地公司上海市区停车场经营的战略研究 2 背景资料介绍 2 1 上海天地公司介绍 上海天地停车设备制造有限公司隶属于上海电气( 集团) 总公司，是一家具有十几 年从事机械式停车设备制造经验的专业企业。公司集中了上海机电行业内从事研制、 开发机械式停车库的专业技术人才。自9 0 年代初开始，在引进消化了日本等先进国 家的技术基础上，独立开发了机械式停车库系列产品。公司于9 4 年9 月建成了具有 9 0 年代先进水平的国内第一台电梯式塔库，占地仅有5 0 m 2 就能停放2 4 5 0 辆车；在 9 6 年1 2 月建成了国内第一台三层升降横移式停车库；在9 7 年7 月建成了国内第一 台四层升降横移式停车库；9 8 年1 0 月建成了国内第一台地下一层、地面二层升降横 移式停车库：2 0 0 0 年6 月建成了国内第一台地下一层、地面三层升降横移式停车库。 目前，已投入用户使用1 0 0 0 多个车位( 2 0 多座) ，泊位利用率在7 0 以上。2 0 0 2 年 公司的停车设备销售额达到了1 6 0 0 万元，在全国2 0 0 家同类厂家中排名第1 3 位。公 司具有雄厚的资金和技术实力。 公司具有独立设计、生产制造、安装调试、维修保养一条龙服务能力，深得用户 信赖。已获得国家机械工业局及上海市技术质量监督局首批颁发的资质证书。该公司 产品部分客户名单如下： 表2 1 上海天地公司部分客户一览表 用户名称项目地点设备型式泊位使用备注 与日本日成建筑株式台社技 上海鑫隆房地法华镇路幸福路橘 地面三层升降横穆类链条传动2 89 6 1 2术合作产品 产公司苑公寓 公寓私家车泊车 与日奉日成建筑株式会社技 上海市黄浦区独立式垂直升降类电梯式顶部驱 新闸路地铁口对商3 89 7 5术合作产品 保安公司动链条传动 黄浦交警社会停车库 上海欣安房地地面四层升降搬移类链条+ 钢丝 镇宁路2 0 0 号5 49 7 7欣安大厦商住用车泊车 产公可绳传动 上海郁金香房斜路瑞金南路郁地下一层地面二层升降横移类钢 3 59 8 1 0公寓私家车泊车 地产公司金香花苑丝绳传动 + 上海银杏房地鲁班路南塘浜路银地下一层地面三层升降横移类链 1 0 3o o ，6公离私家车泊车 产公司杏家园条十钢丝绳传动 卜一 0 1 2 0 2 5 2 8 7 陶朝阳天地公司上海市区停车蝣经营的挠略研究 华东建筑设计地面四层升降横移类链条+ 钢缎华东建筑设计研究院自用车 残辑孛鼹激鑫路| 0o l 愿 研究院绳传麓前后捧 泊率 与翻本蠹井掾式会教授零台 ，t 海外磁金陵敢辩路吉祥路金陵内譬式垂直升降类电梯斌底部驱 9 20 1 1 2作产品 公葡灏蕲大厦动钢熊绳传动 金菠嚣际太麓蠢往臻警潘车 ! 上海汇挖房地 鲁班路蘩寡浜箍缝下巍= 屡升降横咎类 2 孵雠登糍私家车鹣车 ! 产公司 上海明辩集豳 盟兴中路嘉善路地下藏= 层升降横移类 3 9n 2 ，1 0公龠私家率泊苹 1 鸯限公司 2 2 我国城市机动车停车现象 八十年代改革开放之翩，我圜城市交通的矛盾童爱表现为动态交通供求矛瘸，静 态交遴淹鏊势不突凄。其溅嚣是豢瓣毂麓车据骞量还缀羝，滋予文革卡每城市遴鼹建 设基本停滞、甚至倒退，道路设盎锻严重滞后于经济建设需要；加之混合交通严爨，交 通管瑗永平较低，邋路交遴秩痔混乱，城市交遥赭堵琥蒙皖较突惑。逶入丸十年我t 随着经济持续快速增长，城审机动车缳商量成倍甚至数十戗增长，不但动态交i 飘供求 还是比较紧张，而鼠静态交通f 田鞭也逐步显现突出出来。停车问题不但供求矛蓐十分 突窭，瑟曼一些派黛蠢采戆瑷象秘翅题阚棒令入深思。 2 2 1 停车需求激增，供求矛盾突出 长期以来，我图城市的机动化程度较低。政府对停车同题的认识滞磁于车辆的发 震速痰，嚣建箨车不是，公共番- 攀设藏缺乏，转车爨建设熬绣变”欠燹f 缀多，篓缀诗， 城市的停车位目前只能满足一半的停率需求。全国机动车僳有量以每年1 0 一1 5 的 速度增长，城市稻入小汽车每年黯增长速度嚣是毒i 鑫2 0 - 3 0 ，预诗全嚣每年簧豢 建约3 0 0 万个停车能，才能逐步盘攀决停牢需求与供应的矛盾。以下以上海市停率情况 为例： 上海枣建藏区率馒总谤1 2 。0 6 万，其中路边公共停车撼位l ，2 3 万个，黯边公共停 车泊蛾1 7 3 万个，配建停车泊位约9 1 万个( 1 9 9 7 单数据) 公效停车做、配建停车 往与壤动率搦骞量之滋癸裂仅为0 0 7 冬o 2 2 ，与瑟蹙汽车熬比分裂霞菇0 + 1 0 与0 。2 9 。 据估算，上海市约有4 万多辆车占路停放，其中心区的占路停车需求高选6 4 对动 态交通的影黼极大。 2 。2 2 京场茏车，资源浪费，亏损经营 0 1 2 0 2 5 2 8 7 陶朝阳 天地公司上海市区停车场经营的战咯研究 在停车问题日益突出的过程中，一些城市也采取了建设公共停车场，加大停车供 应等措施。但由于种种原因，不但停车矛盾未能有效缓解，却又形成了新的问题：投 入巨资兴建的停车场整天空空荡菏，停车率低，经营入不敷出，造成了严重的资源浪 费。 如：上海市人民广场地下停车库：建设之初主要是考虑广场周围占道停车严重， 交通极度拥挤等原因，担建成后经营惨淡，停放率一度仅有5 1 0 ，近6 0 0 泊位的 停车场有时停车不足1 0 辆，连水电费开支都不够，而附近道路上扔存在大量“合法” 停车： 类似现象在其它城市并非罕见，相反，在经营方面，能够使公共停车场有所盈利 或收支平衡的却很少，一些停车场逼迫亏损经营，投资无法回收，以上海九江路东停 车库( 7 2 泊位，投资5 2 0 0 万元) 为例，原预测8 年收回投资，但因停车率过低，为 还贷经营反处于亏损状态，由于经营困难，一些停车场不得不拿出一半面积搞“副业”， 极大地影响了其它投资者的积极性。 2 2 3 主次干道占路停车，动态交通受到影响 停车位虽然不足，但车辆总是要停放的，占路停车因此产生。统计表明，目前我 国各城市占路停车现象非常严重，一些城市存在主要干道占路停车现象，有的城市车 辆占道乱停乱放，严重影响了正常的道路交通。据上海市9 7 年调查，城区8 7 7 6 个公 共泊位中，路内泊位5 9 0 4 个，占总数的6 7 ，路内、路外停车高，设施比例严重失 调。尽管划设了大量的路内车位，但非法乱停车现象扔十分严重，其中淮海路中心区 高峰期间占路停车9 3 0 辆次，其中违章达4 3 0 辆次，占总数的4 6 。其他中心区一些 道路上，经常沿街停满车辆，许多车辆找不到就近的路上车位，就在更远的地区路上 泊车。 不合理的占路停车对动态交通影响很大，我国的城市道路面积普遍不足，城市交 通方式复杂，道路上的动态交通行驶已经很困难，受占路停车的影响，道路能行行车 速度进一步降低，极大地影响了经营效率。以上海市城区5 9 0 4 个路内泊位计算，按 每个泊位占地1 6 平方米、一条次干道横向停4 辆车计，也相当于长达8 公里的次干 道用作城市停车! 另外，车辆在道路上任意地进出，相当于道路上增设了大量的出入 口，对机动车、非机动车和行人交通都形成了干扰，也生了大量的交遁安全隐患。 2 2 4 配建车位难以使用，需求无法就地解决 尽管建设了大量的配建车位，但车辆受道路交通容量的限制，却无法停放到配建 车库中，形成了另一种形式的浪费一动态交通与静态交通不平衡产生的停车问题。 以南京市中心区为例，南京市新街口四环路周围汇集了2 0 家大型商场，商场营 业面积已达4 6 万平方米，成为中华么一商圈，新街口中心不但是居民购物浪费的中 0 1 2 0 2 5 2 8 7 陶朝阳天地公司上海市区停车场经营的战略研究 心，也是城市交通出行中心，受道路容量限制，部分主次道路不得不进行了交通控制， 部分地区划设为步行街区。受此影响，一些大型商场周边道路禁止或限制车辆进出 配建停车场出入口形同虚设，也造成了停车场的大量空置。与此同时，车辆的停车需 求无法就地解决，只能在附近地区需求泊位，增加了中心区的停车矛盾，能否有效地 利用泊位停车位成为城市停车问题的又一课题。 2 2 s 大型交通集敖点停车设旆严重缺乏 大型交通集散点包括机场、车站、旅游景点、主题广场、地铁站、公交枢纽等。 这类公共交通设施主要分布在城市的文明窗口地区、重要形象地区，但是在提高公其 设旌服务水平、加强内部质量管理的同时，它们却经常忽视外部的形象建设，缺乏必 备的停车设旅。由于无法停车，集散点吸引的客流必须在较远的地区停车，步行很长 距离才能到达日的地：由于缺少停车位，集散点附近总是秩序混乱，排队拥挤现象严 重，窗口地区变成重点整治地区：在地铁站与公交枢纽附近，没有停车设施( 包括自 行车停车) 还减少了人们换乘公交出行的积极性，与发展城市政策相背。 2 2 6 其它现象、 停车问题表现的现象还包括： 有位无利、无位无利：这是一个交通与经济之间的关系问题。国外的经验证明， 在机动轮程度高的地区，充足的停车设旖将给周围的商业设施带来无穷商机，而停车 设施不足也会带来经济效益滑坡。实际上，无论是机动车停车还是非机动车停车都是 一样：以南京为例：南京新街口中心区曾采取过禁止自行车驶入停放的管制措施，结 果导致商场销售急剧下降，丽其它商业地区的销售额却得到了增长。以上现象充分说 明，停车问题是一个简单的交通问题而是综合复杂的社会问题、经济问题。 规划停车用地难以实施：在城市各阶段规划中，都不同程度的反映了停车需求， 一些城市还进行了专项停车设施规划，但受停车建设政策、体制、机制等因素影响， 长期以来一直存在着规划停车用地难以实施，甚至转变用地性质的现象。 停车管理与收费混乱：在计划经济体制下，我国的机动车辆使用以公车为主，长 期以来，对公车使用管理不严，对停车场实行免费停车政策：在车辆不断增长，车位 供应紧张的情况下，部分停车场开始实行经营收费，但存在停车管理不力，停车收费 混乱，总体收费水平偏低，不能反映停车成本，路内停车与路外停车收费价格倒挂等 严重问题。 j 卜- 0 1 2 0 2 5 2 8 7 陶朝阳无地公司上海市区停车场经营的战略研究 2 3 在上海市区经营停车场的原因 2 3 1 丰富的社会资源 上海天地公司的客户集中在上海地区。在十多年的经营实践中，天地公司积极向 其他城市推广业务的同时，始终立足于本地，致力做好上海市场。据统计，天地公司 每年的销售收入中超过6 0 来自于本地的客户。由于停车场的经营不但需要资金、技 术等硬件资源，还需要具备政府支持、社会单位合作等软件资源。因此，在上海地区 开展业务是上海天地公司的理想选择。 此外，上海天地公司隶属于上海电气( 集团) 总公司。总公司在上海有者深远的影 响力，天地公司可以充分利用母公司的资源，从而降低进入成本，获得竞争优势。 2 3 2 较高的法定停车收费 表2 2 显示了上海市收费停车场( 库) 计费规定( 暂行) 的相关内容，平均上海 的停车场收费为每小时6 元。实际上，社会上很多单位的收费已经远远超过该规定的 标准。比如，金茂大厦停车库露天停车每小时2 0 元，外滩大楼一侧路边停车场每小 时收费1 0 元2 0 元，等等。这个收费标准是我国所有城市中最高的。 表2 2 上海停车场( 库) 小型车每小时收费标准 场( 库) 等掰平均每小时 收费( 元y 小时 一等停车库二等停车库三等停车库四等停车库五等搏车库六等停车库收费( 元) 地段级别 级地段 i ll o9b768 5 二级地段l o9 87657 5 兰级地段9 876546 5 四级地段 3765 435 5 五级地段 7654 324 5 六级地段 65432 j3 5 注：l 、大型车每小时收费为小型车收费每格加l 元。 2 、特大型车每小时收费为小型车收费每格加2 元。 3 、特种车每小时收费为小型车牧费每格加3 元。 居民收入水平在同一档次的北京和广州，地方政府规定的停车场收费标准要比上 海低很多。比如北京市物价部门规定：四环路内设置的普通露天停车场小型车每小时 2 元大型车每小时4 元。四环路外设置的普通露天停车场小型车每小时l 元。所有 场地，小型车最高收费5 元，、时：广州市的停车场收费为3 _ 8 元小时。平均的停车 0 1 2 0 2 5 2 8 7 陶朝阳 天地公西上海市睡停车场经营的战略研究 场收费j b 京为2 元，j 、时，广州为4 元，小时。 瘸2 1 上海、广州、北京三地停车竣费比较 2 3 3 消费能力强，服务性支出比例较高 根据国家缆计局2 0 0 0 帮韵统计数据。上海市居民的人均可支配收入和人均漓费 髋支出诞远高予其他的全国核心城市，稀在第二位。同时，藩民清赞价格攒数位弼第 一，与广州霸i e 素这溉个人均可支配收入接近的墟索稳比，髓晶零簦指熬摄低。 瀚2 22 0 0 0 年l - - 9 麓核心城市藩琵渡交情嚣 居民消费价格攒数是反映居民家庭所购买生活消费品和支付服务费用价格变动 总趋势和程度的一种综合价格指数。它是通过舆体商晶和服务顼霞的价格变动，进行 分类、分屡计髯出来筑，既反映7 满费撼髑驻务颁曩债格变动豹总趋势，也包含r 具 体商品和服务价格变动的态势。通过居民消费价格指数可以观察和分析消赞品零售价 格窝骚务矮基赞播瓣变动辩落聚生活费霁1 支窭豹彩确疆度，势据鞋瀵豫徐楱交臻瓣辍 工货币工资的影响，计算职工实际工资指数。居民消赞价格指数还媳反映通货膨胀的 0 1 2 0 2 5 2 8 7 鹅赣黼天琏公霹上海枣嚣箨攀蕊经营魏菠酶群宠 霪要攒标。 鬻燕零瓷徐猿攒鼗是发姨蛮鼗、王遭、餐蔹延魏其它零餐垒遂囊城乡器罴、凝美 溪傣爨售釜添淡费纛办公矮菇徐臻交秘趋势麓器凄瓣徐磅搔数。壤麓褰燕零售徐掺搔 数豹蠢熬在于掌援零售霹鑫静乎垮赞穆承平，惫蟹家裁定经济致策挺联依据。 亵菇零黉俊貉豢数熬诗舞方法与嚣瑟瀵费终格豢毂蒸本稷嚣。莛不嚣京是；饔瑟零 售徐揍豢数不短接驻务矮嚣稔揍，毽艇菇不耩予嚣强溪费燕鹃集鞭办公惩品翡徐疆。 通过对嚣氏滚费徐赣豢数鞍窝暴零簧徐疆撂数鳇分爨，凌靛霹 2 主褥遗续论：上海嚣 民熬魏买戆力不鼗上嚣，弱辩缀务倥支澎占惑支窭熬跑重越来越穴。获戳上羧掇霉羧 看出，上海嚣民豹骚务瞧潜费，燹谂获鼹念接受程瘦还是实嚣支蹬承警上帮要离予憩 索嚣广髑。纛同霹，上海黪器爱霹支蘩羧入辍骚全颡犊心城枣戆嚣瓷。在童海经营蒋 攀场，缝够更快被鼹民掰接受，氇缝太丈缩短投资疆报麓。 2 3 4 臻巍簪车演位占公荚停车游位酶魄鲷低 路蠹箨车对驾驶员来滋不懿有方便，省一鹣好懿，嚣蕊珂潋凳费。4 辩健在渡嚣了 曝表夔箨车淤经，每奎跨戆蔽赞毽是嚣露骞糙。手爨在攘多城奄曩，鼹内嫠摹壤象嚣 露产要热不毽魏礴了饕悫交逶，嚣曼太太降低浚费蒋车瑟熬滚辜搴。 嚣筵，鼹臻蠹穆车整镧爱簿懿缄枣，最遥会发怒浚费箨率犍。下袁霰示了我嚣部 分藏蠢骢薅蠹箨攀滚篷鑫公共簿奉澧彼豹跑锈，上海戆赣关篼爨缀恁! 褒2 3 我嚣部务城枣路海箨车滔绽占公共箨率泊霞熬魄铡 2 。二= 二。“；“。2 3 7 “+ 。2 “。”。”2 2 一： |霉港 l 1 7 6 0 i i 一。“。i “。 ；上海；2 7 + 8 0 ! ；一一“。一。i 。一一i l 枣褒 | 嚣： 2 “一。2 一一“一一。， ：垂淡l7 0 ；嚣汉 l6 0 r 一r “一： 成郝 3 6 。 j ；一- r 一一一一一。：2 ；。2 。= = 。= = 一一一一一一一一一； l杭媸 ；6 7 7 0 。=。；茹磷黼_。茹姝_二矗端描=鞘二i 禳建 j6 1 1 0 ；一一”+ 一一一”一一 |长轸 i 9 6 _ 一一一一一一一一j 一一一。一 枣宁2 4 8 泓 _ 茹茹；= = 端雀一= j o ；= = ；= = = = 二_ 鞴；：二o ：；描 综上濒述，在上海经藩捧享照务楚惫蘩天蘧公司在内黪撞会力蘩懿疆愿逡撩。 2 一 0 1 2 0 2 5 2 8 7 陶朝阳天地公司上海市区停车场经营的战略研究 3 行业吸引力分析 停车业在我国还是属于新兴行业，从下面的分析我们也可以看到，停车业虽然前 景广阔，但是在我国发展受到很多限制。停车业在中国的发展有没有前途? 是现在介 入停车业，还是留待未来时机成熟? 社会力量开展停车业务有什么注意事项? 准备介 入停车业要观察仟么重点内容? 且看以下分析： 3 1 行业因素分析 行业因素分析包括了新进入者的威胁、购买者讨价还价的能力、供应商讨价还价的 能力、竞争对手分析以及替代品的分析等。对上海天地公司来说，经营停车业务，与 其他行业存在不同的地方。比如不存在购买者，准确地说，汽车是最直接的“消费者”， 对我国汽车的状况的了解有助于停车经营战略的制定。此外，替代品的概念也比较含 期，停车场是基础建设的组成部分，很难找出有替代功熊的“产品”。以下内容将从 新进入者的威胁、我国汽车消费状况、供应商情况、竞争对手分析展开论述。 3 1 1 新进入者的威胁 停车行业还有很多不完善的地方，比如在政府政策等方面；更重要的是，经营停 车场投资很大，回收期长等因素制约了我国的社会力量介入这个行业的经营。目薪， 市场调查反映主要是一些国外的公司看好中国的停车业务，有进入的迹象。如日本、 韩国、香港、欧洲等地的停车相关企业，他们有很大兴趣在中国操作停车业务。 韩国正善停车设备公司是致力于开拓中国停车市场的大型企业集团，目前已经开 始对部分城市展开调查，有可能在近期内于广东的部分城市开始试运营。而芬兰菜公 司正在同深圳的一家企业联系，希望将该国赫尔辛基市使用的移动电话缴付停车费方 式引入深圳。由于对未来中国经济的发展有美好预期，潜在进入者将数量庞大、实力 雄厚。 不同的产业具有不同的运行方式和特定的产业内企业的关系，这些方式和关系有 些是产业自身的特征，有些是产业内企业可以创造的，以阻挡产业外企业的进入。这 些能起到阻止产业外企业进入的因素就称为进入障碍。进入障碍的存在使新进入企业 的进入成本提高，起到降低产业吸引力的作用。停车业的进入障碍主要有以下几点： 独特的资源占有 停车业需要占用大量的土地资源，与其他行业的资源占有上存在着差异。然 而，由于我国房地产的快速发展在城市的可利用的土地逐年减少。以上海为例， 2 0 0 2 年第2 季度，新增经营性项目土地出让面积为t 9 35 7 万平方米，同比增加 1 3 - - 0 1 2 0 2 5 2 8 7 陶朝阳无地公可上海市区停车场经营的战略研究 1 7 3 9 1 万平方米，增幅达8 8 4 5 。2 0 0 2 年上半年为2 6 5 7 万平方米，同比增加 2 4 4 7 2 万平方米， 增幅为1 1 倍多。近来市场纷纭圈地运动如何如何，有的说， 目前在开发商手上的土地，按目前交易规模可供市场孓_ 5 年，如果按未来每年 交易量2 0 0 0 万平方米计算，约6 0 0 0 - - 1 0 0 0 0 万平方米，这一数字是十分惊人的， 也就是说在开发商手中待开发的土地规模至少有几千万平方米。 从以上数据，我们可以看到上海乃至全国范围内，按照目前的土地开发速度， 可以利用的土地资源将越来越少。在城市的中心商务区，土地资源已经利用的比 较充分。 图3 1 上海市各区( 县) 停车场经营单位数量 以上是对上海市各区( 县) 经营具有对外开放性质的停车场的单位的统计资 料。从这些资料，我们可以看出，商业越是繁华的地区，停车场的数量越多。于 是在商业繁华地区，可以建设停车场的空地很少，停车经营的竞争非常激烈。 对资本量的要求 资本密集型产业对一次性投资的最低资本重要求较高，只有具有雄厚资本实 力的企业才能克服由资本量形成的进入障碍。因此，一般而言，资本密集型产业 内的竞争强度比劳动密集型产业要低，产业利润水平也相对高些。但是，停车场 的经营利润率非常低。投资回收期很长，这点是我国停车场的个性所在。 由资本量所形成的进入障碍的作用大小受经济中可提供的社会资本的数量 和社会资本流动性的影响。当经济中可供投资用的社会资本基较多，社会资本流 动性较高，或存在境外大量资本流入的情况下，潜在进入者可以通过对社会资本 的利用来克服自有资本不足的障碍。另外，政府的财政和金融支持，以及一些投 资基金的存在也会有助于潜在进入企业解决进入投资不足的问题。 在我国的很多城市，兴建平面停车场，除工程投资外还需要土地征用费，一 般每个停车位需投资4 万一5 万元，使每个停车位造价高达2 0 万元左右。即使是 可大大降低投资成本的立体停车场( 库) ，每个车位的投资平均在6 - l o 万元人民 币。如上海某宾馆兴建拥有1 4 4 个停车位的自动化立体停车场，总投资1 0 0 0 万 0 | 2 0 2 5 2 8 7 陶朝阳天地公司上海市区停车场经营的战略研究 元左右，平均每个车位造价约为7 万元。 现在建设停车场的主力军是房地产开发商。按照目前我国的政策，开发商建 设停车场还需要交纳配套设旖建设费。在车位最缺乏的上海市中心区，新建住宅 一般都是占地面积不足2 万平方米而层数超过3 0 层的高层建筑，每平方米车位 的配套设施建设费就是3 6 0 元。 此外，车位建在地面需要算容积率。这样就会挤占开发商可销售商品房的面 积，车位目前在广州比较难卖，即使可以卖出去，也基本是保本价，与出售商品 房的收入相比可算是无年l f 可图。如果建在地下。虽然不用算容积率，但地下建两 层是比较划算的，如果建三层或者更多，从经济角度看，在施工的技术难度、蒇 工成本和施工时间上都不划算。地下两层全部傲停车位也是不够用的，尤其是在 市中心区的高层物业。 当然，停车场经营者可以考虑车位本身的升值玎能。理论上我国各大城市的 车会越来越多，鉴于城市里可用来建设停车位的空闻很有限，车位应该升值。但 如果各级地方政府出台优惠措籀使停车位盼供应能够满足市场需要，或者出于缓 解城市内交通压力和环境压力，将来出台限制汽车入户或入城的措施，这对车位 投资者来说，都是无法预测和控制的风险。另外，目前车位基本没有单独出售， 而是作为配套设施出售给商品房业主的，业主如果将来要转让商品房，还必需找 到一位也同时愿意购买车位的新买主在变现上也不容易。糟反，如果租车位。 虽然每月要支付6 0 0 元租金，但不用先掏1 8 万元购买款，不用每月交管理费， 不用操心车位价格的升跌，并且想用蒇租，不用就不租。 上海目前有大约3 0 0 0 多个公共停车场，但没有一个完全靠出租停车位收费 来收回投资的，原因就是停车场的比较收益太差或投资停车场的机会成本太高。 上海天地公司正在力推机械立体式停车场，负责该设备市场推广的营业工程 事业部的一位先生介绍。投资建设一个4 0 个车位的停车场，如果是传统自走式 的，年投资回报率大约是5 。如果是机械立体式的，比传统的停车场年收入高 4 1 7 。回收年限少7 4 2 ，此外省地、环保、美观，很适合在北京、上海、广 州等地少人稠的地方推广。可以说，机械式停车场是未来我国城市停车业的发展 方向。 2 0 0 2 年l o 月，在上海动物园对面由上海中圆房地产有限公司开发的虹桥中 圆小区，刚刚兴建了一个地下立体车库，平均每个车位需要费用g 5 6 万元。具体 的数据如下： 表3 1 虹桥中圆小区地下停车库建设成本一览表 l 面积( 平 层数车位数车库价格土建成本安装成本总费用i l 方米) ( 个)( 万元)( 万元)( 万元)( 万元) 0 | 2 0 2 5 2 8 7 陶朝阳天地公张上海市医停车蝤经营的战略研究 三 二臣 至l 至： 至i 三 注；率库价格没有包括l | ； 费系统和清防设备静价格。 较离熬转移成本 转移成本对上海天地公司来说，是指邋出障礴和退溆成本。一般瓶言，径产 监发展逑稷孛，一里领先垒鼗成臻蟪度过了产业熬弓 避阶段，凝产鼗优厚教获程 能力和未来获利潜力将吸引大量的新的投资者。i 藏着投资者的进入，党争出糯并 日虢激烈，产业独占局面消失。隧饕产韭逐渐地落入成熟，产业平热莉滤将逐步 降低。此时，如巢产业内企业能够在产业获利潜力降低的同时将自己的投资转移 到萁他产娩。就能将产业的竞争强度维持禚可承受的范慝内。毽是如采在产业成 熟玲段，域当产娩邑处予过壤竞争状溅射，经济中存在不可克服豹退避障碍藏太 高的退出成本，产业内的企业就无法根据获利状况和竞争强度理智蛾作出退出的 决繁。 如果霄公司蒙上海天地公司一样，希鬟在将来经营停车场业务，主要的退出 豫碍存在予三个方面。这三个因素酌存在，导致了较高豹转移壤本。 制度辣碍。我嚣很多豹地方政府，已毁深深她感受到城市停车闽题的严重， + 也正谯想办法解决此类问题。一旦经营者在进入这个行业艏，发现投资随报 率过低，就有虿链作毽退出该嚣业静决策。然两，这与政府部门的努力方向 相背，难保政府部门不会在制度上或远用行政手段进行干预。 信息障碍。企盈盈务懿藏功运窭，不僵涉及裂墨有业务主的资滚豹成功牧回， 还涉及到收脑的资源能成功地科投入新的业势，实现资源在业务之间的转移。 这要求企业能根据各产业实际存在的进入和遮出障礴静形式_ 稀强度选择恰当 豹转移孵规翻转移方式。霞霉憋停车撑业，旋较长购时间景，都可镌处于一 个不党备的市场环境中，经营者将缺瓮足够的信息，使企业失去一些较好的 退出瓣掇，逢或较毫熬运如残奉。 经济障碍。这方面的影响，表现在三个方面。首先。企业的业务之间存在战 赂性瀚互补关系。上海天地公司是希黧秘用森嚣多警静链售梳戳耪车设备舱 经验，实现纵向一体化的战略。然而，开展一项新北务将为企监的经营带来 多方面的影确。如果一虽决定退出停率场的经营，原有酶经营优势丧失殆尽， 瑟最越婷车场设备浆销售梅成受疆鳆影媲。其次，企业人贤在馈绪上的骧礴。 业务的退出赢接影响到拟退出蛾务人员的利菔和感情，这种影响还会波及到 荚谴熬韭务。控裁苓好，有胃憝蹲公司接镑箨车设备熬羡一& 造藏抒壶；羧看， 企业资产的专门化较强。专门性资产缺乏被远用于其他用途的可能性，因此， 不可能按其备产蠢能力酶资产成坊遣渡密辩餐子这黧资产上靛资濂。燕子这 个尴尬状态的企业无疑将会尽可能迪延长这姥资产的使用时厕，以至予使资 0 1 2 0 2 5 2 8 7 陶朝阳天地公司上海市区停车场经营的战略研究 产的价值完全丧失，企业失去利用原有资产的价值发展其他业务的机会。 3 1 2 消费者因素 消费者是指进行停车消费