（区域经济学专业论文）基于信息不对称理论的住宅交易市场研究.pdf

硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 中文摘要 改革开放以来，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业获得了空前的发 展，尤其是住宅产业以其广阔的市场前景成为国民经济发展中新的增长点，并带动 其它相关产业的发展。住宅交易市场是房地产市场的重要组成部分。由于住宅市场 交易对象的不动性、复杂性等特点导致了其市场中存在着严重的信息不对称，而由 于信息不对称导致的住宅交易市场不透明操作、经营商道德风险、购房者逆向选择、 消费投诉居高不下等情况常有发生，影响住宅市场的健康发展。 那么，对目前住宅交易市场出现的信息不对称现象及带来的问题进行研究具有 深远意义。不仅有利于政府在住宅市场方面的科学管理，而且有利于市场参与各方 的有效参与，进而提高住宅市场交易效率。鉴于住宅市场的重要性，本文从住宅市 场“信息不对称”现象着眼，在信息经济学不对称理论之上，借助模型分析住宅交 易市场存在的信息不对称问题，从政府、开发商、购房者、中介组织角度出发，借 鉴发达国家和地区的成功经验，结合我国国情提出了一些发展对策，希望能促进住 宅交易市场健康、规范、有序地发展。 本文通过四个部分予以论述。第一部分，住宅交易市场的基本概况。主要阐述 住宅交易市场的概念及存在的问题。第二部分，信息不对称理论框架分析。引入信 息经济学理论，对信息不对称的精要进行剖析。第三部分，住宅交易市场信息不对 称问题分析。分别对增量住宅交易市场、存量住宅交易市场和中介服务市场中存在 的问题通过模型进行分析。第四部分，在上述研究的基础上，从政府、开发商、购 房者、中介组织角度提出了发展我国城市住宅市场的具体对策。最后，总结全文， 并指出创新点及有待进一步研究的地方，从而也完成了本文对住宅交易市场信息不 对称的研究。 关键词：住宅交易市场，信息不对称，中介服务 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t s i n c et l l er e f b ma i l d o p e np o l i c y ，m e r e a le s t a t e i 1 1 d u s t 巧h a s o b t a i n e d l e m u ) r e c e d e n t e dd e v e l o p m e n ta s t l l ef o u i l d a t i o n a la i l dt 1 1 e p r e c u r s i v ei n d u s t 巧i n 廿l e n a t i o n me c o n o m y e s p e c i a l l y ，t h eh o u s i n gi n d u s t l 了h 硒b e c o m et l l en e we c o n o m i c 伊o w t h p o i n ti 1 1t l l en a t i o n a le c o n o m yd e v e l o p m e n tb yi t sb r o a dm a r k e tp r o s p e c t ，a n dl e a dm e d e v e l o p m e n to fo t h e rr e l a t e di 芏l d u s t r i e s t h eh o u s i n gm a f k e ti sav e r y 洳l p o r t a n t c o r i l p o n e n to f 也er e a le s t a t em a r k e t i th a v el e dt 0t h es e r i o u si n f o m a t i o na s y m m e 姆 p r o b l e m smm eh o u s i r 培m a r k e t ，b e c a u s et 1 1 e t l 卸够a c t i o no b j e c t so fw h j c hh a st 1 1 e c h 聪衙e r i s t i c so fi n n o b i l i 吼c o m p l e x 时a n ds oo n t h em f 0 姗a t i o na s y n 蚰e 臼了h a s c a u s e dt h eo p e r a t e sn o tt ob c 仃 m s p 2 u r e n t ，t h ea g e n t s m o r a ll l a z a r d ，t h eh o m e _ b u y e r s a d v e r s es e l e c t i o n ，t h ec o n s u m e r s s u i tt os t a ya tah i 9 1 ll e v c la n ds oo n t h e s es i t u a t i o i l s o r e no c c u ra 1 1 da f i e c tt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to f t h eh o u s i n gm a r k e t n e n ，i th a sm ep r o f o u 芏l ds i 盟i f i c a i l c et or e s e a r c ht h ep h e n o m e n o na n dt h ep r o b l e m o ft h ei 1 1 f o m a t i o na s y m m e t r yi i lt l l e p r e s e n tl l o u s i n gm a r k e t ，w h j c h i sn o t o i l l y a d v a l l 衄g e o u st 0t l l eg o v e m m e n t ss c i e n t i f i cm a n a g e m e n ti n 廿1 eh o i l s i n gm a r k e t ，b u ta l s o i sa d v 趾t a g e o u st ot l l ee 彘c t i v ep a n i c i p a t i o no fa l lm 础( e tp a r t i c i p a t i o l l s ，m o r e o v e rr a i s e t l l e 仃趾s a c t i o ne 伍c i e n c yi nt h eh o l l s i n gm a r k e t i i lv i e wo ft 1 1 ef a c tt 1 1 a tt l l eh o u s i n g m a r k e t si m p o r r t a n c e ，t l l i sp a p e rf o c u so nt l l ep h e n o m e n o no ft l l ei 砌 o m a t i o na s y m m e 仃y i n l eh o u s i i l gm a r k e t ，a i l a l y s i st l l ei i l 】b n n a t i o na s y m m e t r i c a lq u e s t i o ni nt h eh o u s i n g m 缸k e t ，b a s e do nt h e 试f o n l l a t i o ne c o n o m i c s 嬲灿t r i c a lt h e o 谢t ht l l ea i do fm o d e l ， p r o p o s es o m ed e v e l o p m e n tc o l l l l t e 肌e 嬲u r e s ，丘o mt h eg o v e 加m e m ，n l ed e v e l o p e r ，t h e h o m e b u y e r ，t l l ei i l t e n n e d i a t eo 玛a 1 1 i z a t i o na n 甜ee 加b 幽g ，p r o f i t 丘0 mt 1 1 es u c c e s s 伽 e x p e r i e n c eo f 也ed e v e l o p e dc o u n 奶，a n dt l l ea r e a ，嘶矽n a t i o n a lc o n d i t i o no fo u rc o u m 瞒 a i l dh o p ct op r o m o t et l l eh o u s i n gm a r k e td e v e l o ph e a l m l y ，s t a n d a r d l ya n do r d e r l y 1 1 1 i sp a p e ri sd i v i d e di n t of - 0 u rp a n s t h ef i r s tp a nt e l l sm eo v e i e wo ft h eh o u s i n g m a r k e t ，w h i c hm a i n l yd i s c u s s e st h eb a s i cc o n c e p t s 锄dp r o b l e m se x i s t i n gi nt h eh o u s i n g m a r k e t t h es e c o n dp a r ti sa b o u tt 1 1 ef i r a m ea n a l y s i so ft l l ei j l f o n n a t i o na s y m m e 訇哕t l l e o r y t l l r o u g ht l l e i i l 仃o d u c t i o no fi n f 0 肌a t i o ne c o n o m i c st l l e o r y ，t l l i sp a na i l 2 l l y z e st l l e e s s e n t i a l so ft 1 1 ei 珂o n n a t i o na s y m m e t r ym e o r ) r t h et l l i r d p a ne x p o u n d st 1 1 es t u d yo n i n f 0 m a t i o na s y m m e t r yi nh o u s i n gm a r k e t ，、h i c ha n a 】y s i st l l ef i r s t - c l a l s sh o u s i n gm a r k e t ， t l l es e c o n d a r yh o u s i n gm a r k e ta n dt h ei n t e n t l e d i a d rh o u s i n gm a r k e to nt h em o d e l 硕士学位论文 m a s t e r st h e 8 i s s e p 删t e l y t h ef o u n l lp a np r o p o s e ss o m ec o n c r e t ec o u i l t e m e a s l l r e st 0d e v e l o po u ru r b 孤 h o u s i n gm a r k e t ，丘o mt h ea j l g l ee m b 批go ft l l eg o v e m m e m ，t h ed e v e l o p e r ，廿l e h o m e - b u y e r 锄dt h ei n t e n n e d i a t eo r g 砌z a t i o no nt h ef o u r l d a t i o no fm er e s e a r c h 砒l o v e f i n a l l y s u n u i l a r i z et h e 如ut e x t ，p o i n to u tm ei n n o v a t i o ns p o ta l l dt h ep a r to ft h j sp a p e r w a i t i n gf o r 如r t h e rs t l l d i e s ，t l i u sl l a sa l s oc o m p l e t e dt h i sp a p e rt l l a tt 1 1 er e s e a r c ho nt h e h o u s i n gm a r k e ti 1 1 f o m a t i o na s y m 瑚曲啊 k e yw o r d s ：h o u s i n gm a r k e t ，i o 皿a t i o n2 l s y m m e t r ) r ，i n t e 咖e d i a r ys e n ，i c e 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者张五劈日期：瑶年，月加日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权 中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通 过网络向社会公众提供信息服务。 储签名：砺 日期：璐年勇加日 导师糖事妈竿 日期：妒g 年f 月少日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库 中全文发布，并可按“章程 中的 规定享受相关权益。回童途塞握交卮溢卮! 旦圭生；旦二生；旦三生筮壶! 作者叛云良 日期印忏9 历日u 。 导师签名：* 导 日期：入携年r 月p 日 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 1 研究意义与目的 1 绪论 信息经济学理论和房地产市场都是当前比较热门的研究课题。当今社会已经步 入知识经济时代，信息经济学的发展取得了长足的进步，而房地产业的信息经济仍 然是一个亟待开发的新领域。改革开放以来，房地产业作为国民经济的基础性和先 导性产业获得了空前的发展，尤其是住宅产业以其广阔的市场前景逐渐成为国民经 济发展中新的增长点。随着我国人民生活水平的不断提高，人们对居住条件的要求 和用于住房消费的比例也不断提高，住宅市场的活跃与否是房地产市场持续发展的 关键。而住宅市场由于其交易对象的不动性、复杂性、异质性等特点导致了其市场 中存在着严重的信息不对称问题，而由于信息不对称导致的住宅市场不透明操作、 经营商道德风险、购房者逆向选择、消费投诉居高不下、购房纠纷等情况常有发生， 极大影响了住宅市场的健康有序发展。 那么，如何保持住宅市场的健康、有序、高效运行将是我们所面临的重要课题， 对目前住宅交易市场出现的信息不对称现象及其带来的问题进行研究具有极其深 远的意义。鉴于住宅市场的重要性，从住宅市场“信息不对称 现象着眼，深入研 究，不仅有利于政府在住宅市场方面的科学管理，而且有利于市场参与各方的有效 参与，进而提高住宅市场交易效率，促进住宅市场健康、规范、有序地发展。 因此，笔者针对当前住宅市场交易中出现的一系列问题，拟从信息不对称的角 度对住宅市场进行研究。 在借鉴国际与国内研究成果的基础上，本文着力解决以下问题： 第一，探索我国住宅交易市场存在的问题。根据信息经济学的信息不对称理论， 寻找出住宅市场存在问题的根源，寻求解决住宅市场问题的根本源头； 第二，探索我国住宅交易市场的健康发展之路。分析我国住宅市场的发展现状 及存在的问题，在此基础上结合国外的成熟经验，寻求我国房地产住宅市场的出路； 第三，明确政府在住宅管理中的职能。在住宅发展过程出现的问题应该由市场 来解决，政府只应起到宏观调控的管理职能。 通过本论文的研究，希望能更加清楚地理解住宅市场的运行机制，同时对政府 在住宅市场方面的管理起到一定的参考作用。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 2 国内外住宅市场的发展及研究动态 1 2 1 国外研究现状 从国外情况看，由于各国经济发展水平不同，住宅市场发展阶段不同，因而其 理论研究重点也不一样。由于大多数市场经济国家住宅政策一直以市场化取向为 主，居民住宅问题解决相对较好，己形成较为完善、发达的住宅市场体系和较成熟 的管理制度和相关政策。由于市场化与公益化固有的矛盾的存在，而公众性影响着 国家政治经济生活的稳定发展和社会安定，住宅市场同样经历着公共政策的不断调 整和规范。因此，住房市场的发展同样被各界广泛关注，国外对于住宅市场的研究 多是在市场发育成熟、各种规章制度健全、配套服务比较完善的前提下进行的。这 一方面的研究论述较多，涉及宏观经济、地区城镇发展、财政、货币金融和建筑等 方向以及各种年鉴、论文汇编、业余杂志、学术专著等。其对住宅市场研究的重点 主要是：( 1 ) 公共住房政策，其中老人和穷人的住房问题受到特别的关注；( 2 ) 住 房的供给与需求平衡问题；( 3 ) 住宅的价格和租金的确定问题；( 4 ) 住房消费的金 融问题等。这些研究对于我国住宅市场的实践和理论有一定的借鉴和参考作用。 1 2 2 国内研究现状和趋势 在改革开放之前，我国不存在住宅市场或者房地产市场，经济界对住宅问题的 理论研究较少。改革开放之后，尤其是市场经济建设全面展开、住宅分配货币化以 来，我国的住宅市场研究才真正起步，理论界对住宅市场的研究也才开始实质性和 尝试性研究。面对从未遇到过的土地及住宅问题，房地产基础理论和土地及金融政 策、市场研究逐渐深入，学术界出现了大量报告和论著。如1 9 9 0 年张秋舫的住 宅经济改革和理论与实践、1 9 9 1 年蔡德容的中国城镇住房一理论、实践与改革 思路、1 9 9 2 年董寿昆的住宅商品化与金融、1 9 9 2 年杨鲁、王育馄的住房改 革：理论的反思与现实的选择、1 9 9 8 年张泓铭等编著的住宅经济学，刘歧的当 代中国住宅经济及近年的吕俊华等编著的中国现代城市住宅、刘洪玉等译著 的房地产开发：原理与程序等。与此同时，商业地产界也通过行业协会、地产 同盟等形式共同解决市场运作中遇到的实际问题和难点，得到一些富有实战经验的 结论和论著，为房地产经济理论研究的深入奠定了基础。随着我国以住宅为主体的 房地产业进入超速发展阶段，商品住宅大量开发建设，住宅市场迅速发育。实践的 发展推动了理论研究的深入开展，大批围绕培育住宅市场的理论文章纷纷发表，其 。刘朝晖：中国城镇住宅市场问题研究 d 华中农业大学，2 0 0 2 年：7 页。 2 中核心是研究如何通过住房制度改革的综合配套，加速培育住宅市场，转换住房发 展的经营机制，有效发挥市场配置住宅资源的基础作用，推动居民住宅商品化、市 场化的进程。主要有以下几个方面：( 1 ) 加快住房制度改革，实现住房分配的货币 化，培育住宅市场消费主体；( 2 ) 推进住宅产业现代化进程，提高住宅生产的工业 化水平；( 3 ) 完善住宅市场体系，健全市场管理规则，培育住宅中介服务支持系统： ( 4 ) 发展住房金融，支持居民住宅消费；( 5 ) 建立房地产市场宏观调控体系，保 障住宅市场的平稳发展；( 6 ) 完善住宅供应体系，为城镇中低收入家庭提供住房保 障；( 7 ) 发展社会化、专业化的物业管理，为消费者解除后顾之忧。目前，国内 也有一些文章介绍了信息不对称理论以及信息不对称在住宅市场上的表现，并将其 应用于解释住宅市场和中介市场中出现的问题。但是现有的研究并没有对住宅市场 的信息不对称问题上加以具体的定量研究。很少有文章对信息不对称是如何对住宅 市场发展产生制约的以及信息不对称是如何对住宅市场产生正面作用和负面作用 的这些问题展开研究，而这些还是有待深入的。 1 3 研究内容与创新之处 本文通过四个部分予以论述： 在第一部分中，住宅交易市场的基本概况及存在的问题。主要阐述了住宅交易 市场的基本概念、信息不对称的特征，主要提出了本文研究的对象为当前我国城市 住宅交易市场，并指出住宅交易市场存在的问题：价格问题、交易效率问题和中介 市场问题。 在第二部分中，信息不对称理论框架分析。引入信息经济学理论，对逆向选择、 道德风险及信息传递进行剖析。 在第三部分中，住宅市场交易问题信息不对称分析。分别对住宅市场存在的主 要问题通过模型结合市场进行分析。 在第四部分中，在上述研究的基础上，从政府、开发商、购房者、中介机构角 度提出了改善我国城市住宅交易市场的信息不对称的具体对策。 最后总结全文，并指出了本文的创新点以及有待进一步研究的部分。 本文的创新之处：在了解我国住宅市场的基础上，运用信息经济学中的信息不 对称理论和模型对住宅交易市场中的增量市场、存量市场和中介服务市场的信息不 对称问题进行了分析，从政府、开发商、购房者、中介机构角度提出了市场发展对 。刘朝晖：中国城镇住宅市场问题研究【d 】华中农业大学2 0 0 2 年：6 页。 3 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 策，并借鉴发达国家和地区的成功经验，结合我国的国情提出了一些可操作的建议， 希望能促进住宅交易市场的进一步发展。 1 4 研究的思路和方法 本文依照“问题研究理论研究实证分析研究策略研究的程序展 开研究。首先提出研究的问题，然后做出理论研究，主要是为分析做理论铺垫，结 合模型分析对住宅交易市场信息不对称问题进行系统分析，最后研究提出解决问题 的对策建议。 本文以信息经济学中的信息不对称理论为依据，采取理论分析与实证研究相结 合的方法，首先收集国内外相关的文献资料，进行理论分析整合，再结合市场进行 评述，采用演绎推理的方法，最后得出了有益的建议及结论。 4 2 住宅交易市场的特征和存在的问题 2 1 住宅交易市场的概念及特征 2 1 1 住宅交易市场的内涵界定 斯宾格勒说：“只有作为整体、作为一种人类住处，城市才有意义”。住宅， 指人类有意识建造的、供经常性生活休息的固定空间，是人类赖以生存的基本物质 条件，也是人们从事各种社会经济文化活动最基本的前提之一。雅典宪章里提出的 城市四大功能之一居住功能就是通过住宅得到实现的。住宅集生存资料、享受资料 与发展资料于一体，是人们不可或缺的消费品。回 市场是人们进行商品交换的场所，是商品交换关系的总和。房地产市场是以房 地产作为交易对象的流通市场，是房地产交易双方经济关系的总和。房地产市场可 分为土地市场和房产市场，而房产市场从交易对象区分，可划分为住宅交易市场与 非住宅交易市场。固 住宅交易市场是以住宅使用权或所有权为交易对象而形成的市场，是住宅交换 关系的总和，是住宅生产和消费的桥梁。住宅交易市场的供给主体是指住宅本身或 其所属的某种权益的出让人，即是住宅市场的卖方。目前，住宅市场的供给主体大 致有三类：一是企业，二是房地产公司，三是旧住宅或其所属的某种权益的所有人， 包括个人、家庭、企事业单位、政府部门等等，它们是住宅市场最主要的供给主体。 住宅交易市场的需求主体是指住宅本身或其所属的某种权益的主体购买人，也就是 住宅市场的买方。在住宅交易市场上，住宅的买卖双方是住宅市场的主体，住宅的 出售过程就是住宅的购买过程，对住宅的卖者来说住宅的出售表现为w g ，目的是 为了实现住宅的价值获得货币。同时，对住宅的购买者来说却表现为仁w ，目的是 为了获得住宅供自己使用。 在住宅市场的运行过程中，各种交易活动由于市场主体和交易性质的不同而分 为不同层次市场。从市场交易层次结构上区分，住宅交易市场可以分为增量市场和 存量市场。住宅增量市场是一手房买卖的市场，即开发商向消费者出售新建住宅所 。清华大学建筑学院万科住区规划研究课题组，万科建筑研究中心万科的主张 m 南京：东南大学出版社， 2 0 0 4 年：5 6 7 3 页 圆郜智贤：城市住宅一级市场供需及发展研究 d 华中农业大学，2 0 0 5 年：l o 页。 非住宅市场：主要足指办公、商用、厂房、仓库等为交易对象而形成的市场 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 有权的场所及所产生的买卖关系的总和。住宅存量市场是住宅产权的再交易市场， 住宅所有者转让其所有权给另一个消费者的场所及所产生的买卖关系的总和。 住宅中介服务市场是指为促进住宅商品顺畅流通而提供的诸如投资开发咨询、 价格评估、住宅转让、租赁、置换代理服务、住宅经纪以及信息传递等服务活动所 形成的服务市场。主要是在买卖双方、租赁双方、资金供需双方、住宅所有者和 使用者之间进行中间活动，为住宅交易提供服务。在房地产市场这样一个不完全竞 争市场，异质性强，结构复杂，普通消费者难以准确评价房地产价格和质量。这种 信息不对称造成市场交易费用的产生，中介服务企业作为一种为市场交易活动提供 便利并增进交易福利的盈利性经济组织而出现，可以帮助节约交易费用，提高市场 运行效率。同样，在住宅交易市场上，住宅中介市场的作用不可忽视。 2 i 2 住宅交易市场的特征 住宅产品的特殊性决定了住宅交易市场不同于一般的商品交易市场，决定了住 宅市场信息结构和信息传导的不完全性、不对称性。住宅交易市场上的信息不对称 是指确定购买业务时，无法完全掌握开发商及其物业的全部有效信息，这种信息劣 势就是信息不对称。具体来说，就是开发商既掌握着包括地理位置、地形、交通情 况、户型在内的公开信息，也掌握着包括产品成本、质量、盈利能力、增值潜力等 隐蔽信息，还有物业管理和后续服务在内的不确定性信息。而购房者则没有这种信 息优势。回 ( 1 ) 住宅产品的异质性，决定了产品私有信息 丰富，信息在不同产品和不同 市场主体之间分布很不均匀，使市场主体获得充分信息的难度加大。世界上没有两 件完全相同的住宅。由于地理位置、区域环境、建造成本、规格、质量及物业管理 等因素的综合作用，使得住宅产品会形成较大的差别。即使同一幢住宅的不同套室 也存在朝向，楼层等不同。住宅的“个性化 差异，决定了住宅产品的单件性特征， 其住宅交易价格往往是个别交易形成，难以形成市场统一的价格。这种“一地一价 、 “一房一价 的特点，增加了住宅市场主体收集信息的成本，特别是消费者难以得 到入市交易的充分信息。 ( 2 ) 住宅产品形成过程复杂，产品构成因素较多，并涉及多个专业领域，易 识别性较差，一般消费者难以象购买简单商品一样确定住宅的质量。建造住宅从土 地开发，房屋建设直至最终产品的形成，涉及面广，综合性强。例如，涉及的专业 。刘朝晖：中国城镇住宅市场问题研究【d 1 华中农业大学，2 0 0 2 年：1 7 页。 。肖继文、张巍：论 丰宅开发中开发商与顾客之间的信息不对称川，基建优化，2 0 0 6 ( 4 ) 。 辔私有信息：是指市场参与者所拥有的具有独占性质的市场信息，私有信息会促进市场参与者支配价格。 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 知识有城市规划、建筑学、工民建、经济、管理、法律及投资学等方面；涉及的部 门有规划、勘察、设计、施工、金融、市政、供电、供水、商业、房管、人防、文 教、园林、环卫以及基层行政等几十个单位。住宅产品包含建筑质量、配套设施、 环境等众多因素，消费者难于一一把握产品的构成要素，难于识别其合理的市场价 值，因而住宅的需求者( 购房者) 很难在短期内充分认识住宅的质量，易处于信息 劣势。住宅质量的好坏只有住宅的供给者( 开发商) 最清楚，买卖双方对住宅质量 信息的了解存在非对称性。 ( 3 ) 住宅交易市场具有地区性的特点，市场信息的地区性使得信息可比性、 准确性差，难以形成完整、可靠的信息系统。住宅是定着于土地上的，其空间位置 是固定的，这使得住宅市场是一种区域性的市场，对于地区经济、社会发展有较强 的依赖性。由于地区之问的经济差异，政府相关政策的差异，地区之间的文化差异， 异地入市本地化问题，加大了信息统计、发布和流通的难度。而住宅市场通常只有 “景气指数”、地区开发竣工面积、销售面积、投资额等宏观指标反映市场的大体 趋势。对于开发商和个体消费者而言，这些信息难以成为决策行为的充分依据，从 而加大了市场主体搜集和筛选信息的难度。 ( 4 ) 住宅产品权益的预期性形成信息不对称。住宅是不动产，因而其交换方 式上商品是不转移的，而是通过具有法律保证的契约关系转移产权或使用权，是一 种权益的交易。特别是在购置期房的情况下，购房日期与交房日期不一致，从消费 者支付房款到获得房屋的这段时间内，拥有的不是房屋实体而是一段时间后拥有房 屋的权利。在等待的这段时间内，市场态势可能发生多重变化，很难准确把握。有 时，甚至发生重大的影响交易主体利益的变化。对于这些变化，交易主体之间获得 信息的能力差别很大。因此，产生信息不对称的可能性也会大大增加。 可见，住宅产品的特殊性使得住宅交易市场容易产生信息不对称，而且在市场 交易的过程中，开发商掌握的信息比消费者要充分、准确，而且取得信息的能力也 强于消费者。因此，交易双方存在明显的信息不对称，开发商处于信息优势，消费 者处于信息劣势。如果没有完善的管理对策和制度安排，这种信息不对称的结果将 是质量好的住宅有可能逐渐被质量差的住宅淘汰出市场，消费者的利益难免受到损 害，产生大量的纠纷。 。童琳、朱佳林：住宅市场信息不对称问题研究【j 】华中科技大学学报( 城市科学版) ，2 0 0 3 ( 1 2 ) 7 2 2 住宅交易市场存在的问题 尽管现阶段我国住宅市场越来越活跃，但是，毕竟我国住宅市场发展较晚，各 种制度和政策还不够成熟和健全，市场中存在各种各样的问题，信息不对称问题尤 其突出。 2 2 1 中介市场服务问题 我国房地产中介服务起步较晚，在住宅交易市场，信息流通过程中存在各种各 样的问题。而焦点就是中介机构水平参差不齐和为了获取最大利益可能在交易过程 中隐瞒了一些真实信息或者传递虚假信息等不诚信行为。正是信息流通中出现的这 些问题使得住宅市场的发展受到了很大限制，主要表现在以下几个方面： ( 1 ) 中介机构获取信息的问题。市场信息及时准确的采集、整理和发布，是 中介服务业成功的关键因素。然而我国的房地产中介服务相关信息网络系统却很不 健全，市场信息量少，渠道不畅，技术手段落后，方法陈旧，经营方式粗放，从而 影响了中介服务质量的提高。例如，有些中介从所谓的房源公司购买房源信息后未 经核实就直接提供给客户，造成消费者利益受损、市场混乱。据统计，自1 9 9 9 年 以来，房地产部门收到的涉及房地产经纪的投诉8 0 以上都是由此引起的。这主要 是由于直接面对消费者与开发商的代理公司，其人力与信息资源以及获取信息的渠 道相当有限。 因此，信息的可靠性在很大程度上依赖于委托卖房者。同时，委托 卖房者出于自身利益的考虑，可能会刻意隐瞒一些不利于房屋交易的实际情祝，也 使信息不能对称传递。 ( 2 ) 中介机构传递信息的问题。房地产中介在通过各种渠道获取信息并加工、 处理后，也不一定能够将这些信息完全传递到消费者手中。一方面，经营性的房地 产中介在花费一定的成本占有这些信息后，必然希望通过运用这些信息来获取应有 的收益。另一方面，经营性的房地产中介存在追求利益最大化的动机，就产生了传 递虚假信息以谋求短期表面信誉良好的内在动力，可能利用自身拥有的信息优势欺 骗其他市场参与者获取短期最大利益。 ( 3 ) 消费者获取中介机构信息的问题。我国中介行业起步晚，到目前还没有 形成自己的行业规范，行业内各中介机构之间基本没有信息的提供与交流，行业外 也没有中介机构的情况及信息的流通。中介企业的资质、资金、信用等级等的相关 国熊志飞：信息失衡、交易效率和中介市场症结【d 】南京理工大学，2 0 0 5 年。 。甘文成：关于发展我国房地产中介服务业的几点思考【j 】中国房地产金融，2 0 0 8 ( 8 ) 8 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 信息仅仅可以通过当地相应的行政部门才能了解到。但是，从行政部门获取信息的 难度是相当大的，即使获得所需的信息，也是要付出相当大的信息成本。由于住宅 交易的委托方与中介机构的利益冲突，住宅交易的委托方想要获得中介机构的详实 情况几乎不可能。 2 2 2 市场价格问题 我国现阶段的房地产市场是一个非完全竞争市场，处在市场垄断地位的一方可 以利用自身的垄断优势来改变市场定价，牟取垄断利润，具体的体现就是房产的现 实价明显偏离均衡价。就住宅市场而言，现阶段的房价过高也是由于商品的供给方 利用信息的垄断优势而抬高了市场的定价。 ( 1 ) 住宅市场中商品房供给信息不透明，供给方利用单个消费者对需求信息 掌握不全的情况，发布一些虚假的需求信息，进而抬高房价。房产供给方是如何利 用信息不对称的优势来抬升房价的，可以从图2 1 中得到解释。由于房屋的供给短 期内供给弹性非常小，短期供给曲线为垂直线，供给量相对稳定在q o ，市场的实际 需求曲线为d 。，市场的真实均衡价应该为p o 。现在供给方利用需求方在信息拥有方 面的弱势，发布虚假需求信息，人为将市场的需求曲线抬升到d 。，进而将市场的均 衡价抬升到p l ，利用信息不对称获取垄断利p 。p o 瑚7 。 p p l p o o q oq 。 q 图2 1 ：供需曲线图( q - q 为市场的虚假需求量即影子需求量) ( 2 ) 供给方以虚假广告抬升商品房的价值，进而给商品房的涨价提供借口。 根据政治经济学中商品的价值价格规律，商品房作为现代经济生活中的一种商品， 其市场价格在短期内虽然可以偏离价值，但长期内其价格走势必然围绕价值上下波 。徐志仓：信息4 二对称与房价过高问题研究【j 1 经济师，2 0 0 7 ( 3 ) 。 9 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 动。现实中不少开发商在对商品房进行预售的过程中，增加一些不实的承诺或将本 应该属于商品房内在正常价值的一部分分离出来，作为卖点，以一些虚假广告使消 费者产生商品房的价值已经提升的消费心理。一般而言，购房者对所欲购买的住宅 产品的成本及其同类物业的价格都不甚了解，供给方正是利用此信息优势将商品房 的销售价格长期维持在其实际价值之上较高位，使得消费者愿意以较高的价格来购 买，也使得开发商哄抬房价牟取暴利的可能性有所增加。 2 2 3 交易效率问题 住宅市场交易效率问题主要集中在信息不对称造成交易成本较高，降低了市场 效率。具体表现在以下几个方面： ( 1 ) 住宅交易中信息搜寻的机会成本高，效率低下。住宅交易中，卖房者会 积极向购房者提供对自己有利的信息，而隐瞒对自己不利的信息，甚至可能提供虚 假的信息以欺骗购房者，从而使市场交易的过程偏离买房者的愿望，最终使得处于 住宅交易中不利地位的购房者蒙受经济损失。这样处于信息劣势的购房者要想获得 与卖房者相对称的信息量，就要搜寻相应信息，而购房者获得信息的难度较大，加 之住宅“一地一价”、“一房一价”的特点，使得购房者难以获得充分信息，又增加 了住宅市场主体收集信息的成本，所以为此付出的信息成本较高，降低了市场效率。 ( 2 ) 制定合同的意外成本高。住宅市场交易实际上是产权的交易，合同的签 订至关重要。一个完全的合同应该包含在交易过程中所有可能发生的各种偶然性以 及应该采取的措施和条款，这样，当有一方的行动与合同条款不相符合时，另一方 可以依据合同提出索赔。但是，充分估计将来可能出现的偶然性事件以及如何处理 的沟通成本是非常高的。与其他交易合同相比，房地产交易合同涉及的范围更广泛， 尤其是在期房交易合同中，想要涵盖所有可能发生的情况是非常困难的。因此， 在购买中涉及合同问题时，会考虑更多因素，花费更多时间，从而影响了交易效率。 ( 3 ) 合同执行的法律成本很高。由于信息不对称和人们的有限理性，合同绝 大多数是不完全合同，因此，违反合同是不可避免的。在住宅市场交易中，各方违 约的情况常有出现。通过法律方式解决矛盾的成本是很高的，如在调查取证、法庭 抗辩、强制执行期间都要花费大量的人财物和时间。 这样购买一套住宅，就要付出大量的人力、物力和时间，从而提高了信息搜寻 成本，降低了市场效率。 付燕：房地产市场信息不对称问题研究【d 】对外经济贸易大学，2 0 0 3 年 1 0 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 3 信息不对称理论框架分析 从本质上讲，信息经济学是非对称信息博弈论在经济学上的应用，研究的是非 对称信息情况下的最优契约，故又称契约理论或机制设计理论。完全信息和不完全 信息是一组对应的信息结构，对称信息和非对称信息是前者的结构性延伸。在现实 市场中，完全信息结构是根本不存在的。经济行为人面临的从来就是不完全信息和 非对称信息，不完全信息导致无效率配置已是经济学研究的共识。具体说，不完 全信息、非对称信息导致无效率配置结果的中间环节主要有：( 1 ) 搜寻成本和价格 分散；( 2 ) 由于信息不足而导致决策风险的增加；( 3 ) 逆向选择与市场萎缩；( 4 ) 道德风险：( 5 ) 欺骗与意外损失等。住宅交易市场是一个典型的不完全竞争市场， 面临严重的信息问题。 在不同市场主体之间普遍存在的信息不对称的现象，这严重地阻碍市场基本经 济功能的发挥。只是就不同的产品市场而言，信息问题的严重性不同，这与产品特 性密切相关。人类所从事的信息交流、信息服务、信息商品的生产、交换和消费等 一切信息活动，目的是为了克服信息不对称，使各方掌握的信息都尽量充分。罾信 息不对称理论不仅提出了问题，而且寻求解决的办法，使我们对人类进行信息活动 内涵的认识进一步深化。 3 1 信息不对称的理论概述 信息不对称理论( i n f o r m a t i o na s y 衄e t r y ) 是信息经济学研究的核心内容，涉 及到两个重要的概念：非对称信息与信息不对称。 所谓非对称信息( a s y 咖e t r i ci n f o r m a t i o n ) ，指的是某些参与人拥有但另一 些参与人不拥有的信息。 所谓信息不对称( i n f o r 腿t i o na s y 咖e t r y ) ，指的就是在 市场中，信息在相互对应的经济个体之间呈不均匀、不对称的分布状态，经济关系 各方对与标的物相关的信息一方知情( 私有信息) 而另一方不知情。在此非对称信息 环境中，占据信息优势的一方( 称为代理人) 可能会以此在交易中谋求获取最大收 益，而信息劣势方( 称为委托人) 则可能因此受损。 c h w c r t z e b a c h ，m i k ee m i l e s ：m o d e mr e a le s t a t e 【m 】，j o h nw 订e y s o n s ，i n c ，1 9 8 4 。付燕：房地产市场信息不对称问题研究f d 】对外经济贸易大学，2 0 0 3 年。 。张维迎：博弈论与信息经济学 m 上海。卜海人民出版社。1 9 9 6 年：3 9 7 页 1 1 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 3 1 1 信息不对称理论的基本内容 信息不对称理论的基本内容，可以概括为两点：有关交易的信息在交易双方 之间的分布是不对称的，即一方比另一方占有较多的相关信息。交易双方对于各 自在信息占有方面的相对地位是清楚的；这种相关信息占有的不对称状况导致在交 易完成前后分别发生逆向选择和道德风险。 信息不对称是客观存在的，其产生既有主观方面的原因，也有客观方面的原因。 主观方面的原因是不同的经济个体获取信息能力的不对称性。客观方面，经济个体 获取信息的多少与多种社会因素有关，特别是社会分工的发展和专业化程度的提 高，行业专业人员与非专业人员之间的信息差别越来越大，社会成员之间的信息分 布越来越不对称。 信息的不对称性可以从两个角度进行研究：一是非对称信息发生的时间，二是 非对称信息的内容。从非对称发生的时间看，非对称性可能发生在当事人签约之前， 也可能发生在当事人签约之后，分别称为事前不对称和事后不对称。研究事前不对 称的信息对策模型称为逆向选择模型( m o d e lo fa d v e r s e s e l e c t i o n ) ，研究事后不 对称的信息对策模型称为道德风险模型( m o d e lo fm o r a lh a z a r d ) 。事前信息不对 称产生的原因是占据信息优势的一方隐藏了信息( 或知识) ，事后信息不对称产生 的原因是占据信息优势的一方隐藏了行动，而这两种形式的隐藏对另一方都是不利 的。从非对称信息的内容看，非对称信息可能是指某些参与人的行动，也可能指某 些参与人的知识。研究不可观测的行动的模型称为隐藏行动模型，研究不可观测知 识的模型成为隐藏知识模型或隐藏信息模型。不同模型的基本特征可以简单概括 如表3 1 示： 表3 1 ：信息经济学的基本模型 隐藏行动隐藏信息 ( h i d d e na c t i o n )( h i d d e ni n f o r m a t i o n ) 事前 逆向选择模型 信息传递模型 ( e x a n t e ) 信息甄别模型 事后 隐藏行动的道德风险模型隐藏信息的道德风险模型 ( e x p o s t ) 。张维迎：博弈论与信息绛济学 m 上海，卜海人民出版社，1 9 9 6 年：3 9 8 3 9 9 页 1 2 3 1 2 信息不对称的形式 信息不对称的形式随着非对称信息形势和种类的不同而不同，根据其特征我们 可以将其分为三个典型的形式： ( 1 ) 买方与卖方之间的信息差别产生的信息不对称，这类信息不对称存在