（管理科学与工程专业论文）房地产项目全寿命周期的节能管理.pdf

房地产项目全寿命周期的节能管理 研究生：葛春辉指导教师：黄安永 专业：管理科学与工程 摘要 在建筑领域，如何节约能源和提高人居环境的舒适度日前已经成为建筑领域研究的热点 课题。房地产开发项目是城市建设的微观组成元素之一，实施房地产项目的节能对于建筑领 域的能源问题的解决具有重要意义，采用全寿命周期理论分析房地产项目的节能则能提高房 地产项目节能管理的系统性、集成性。 本文将研究对象界定为建筑在全寿命周期内材料生产，建筑施工、建筑物运行维护以及 建筑物拆除等各阶段的能源消耗，而节能即减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费， 更加有效、合理地利用能源。而所谓房地产项目节能管理，也即围绕房地产项目节能而开展 的一系列计划、组织，领导与控制活动。 按照时间维度，本文分析了在房地产项目在设计阶段、施工阶段、运行阶段以及拆除阶 段的能源消耗，并建立了全寿命周期内能源消耗的计算公式，通过运行阶段的能耗调查，本 文认为运行阶段的能源消耗占据了生命周期能耗的绝大多数，并受项目前期规划以及后期管 理方式以及人为使用习惯等因素影响；按照项目参与方的维度，本文分析了政府部门、开发 商，设计单位、施工单位以及物业管理单位在房地产项目节能管理中的具体角色以及节能举 措；按照节能技术维度，本文分析了新型保温隔热技术、节能门窗及幕墙技术、采暖空调节 能技术以及可再生能源利用技术的发展动态。 在此基础上，本文利用系统论的方法建立了基于全寿命周期理论的房地产项目节能评价 指标体系，采用a h p 方法确定指标权重，参考相关法规、行业水准确定评价基准点，建立多 层次、多因素的模糊数学综合评估模型，并进行了模拟评价。 关键词：房地产全寿命周期节能评价体系 e f f e c t i v ee n e r g ym a n a g e m e n td u r i n gar e a le s t a t el r o j e c t s l i f ec y c l e g r a d u a t e ：g ec h u n - h u i t u t o r ：h u a n ga n - y o n g s p e c i a l i t y ：m a n g e m e n t s c i e n c ea n de n g i n e e r i n g a b s t r a c t i th a sb e e naf o c u si nc o n s t r u c t i o nf i e l dt h a tp i 镪e r 垤r e s o l l t c a n di m p r o v eh u m a nl i v i n ge n v i r o n m e n t r e a l e s t a t ei so n eo f t h eu r b a nc o n s l r u e t i o nm i c r o - e s s e n c e s w i t hl i f ec y c l ea n a l y s i s , e f f e c t i v ee n e r g yi nr e a le s t a t ei s s i g n i f i c a n tt os o l v ec o n s l r u e t i o n 北i i 雠p r o b l e m sa n di m p r o v es y s t e m a t i z a t i o na n di n t e g r a t i o no fe f f e e t i v c c n e r 科m a n a g e m e n t t h eo b j e c t sw e i ee n e r l 酣 c o n s u m e di nm a t e r i a l sp r o d u c t i o n , e o n s m m i o n , o p e r a t i o na n dd e m o l i t i o ni nar e a l e s t a t ep r o j e c t sl i f e - c y c l e ，t or e d u c t h el o s s e sa n dw a s t e si nt h ec y c l ea n du 辩e l 翟ye f f e c t i v e l y e f f e c t i v ee n e r g y m a n a g e m e n tw i l l sas e r i e so fp l a n n i n g , o r g a n i z a t i o n , l e a d i n ga n dc o n t r o l l i n gb a s e do nr e a le s 讹p r o j e x t s r e s o l l l c 2 sp r e s e r v a t i o n t h i sp a p e ra n a l y z e dr e a le s t a t ep r o j e 斌s e 啊c o n s u m p t i o ni nd e s i g n , e o n s t r u e t i o r t , o p e r a t i o na n d d e m o l i t i o na n de s t a b l i s h e d 锄e r g 扩c o m 岫p o nc o m p u t ef o r m u l ai nl i f e - c y c l e w i t hi n v e s t i g a t i o ni no p e r a t i o n s ， i tc a l l l eo u tt h a tt h ee o n s t t m p t i o ni no p e r a t i o n sw e t h em a j o ri nl i f e - c y c l e , a f f e c t e db yl n m l e s i g na n d m a n a g e m e n ta n dh u m a nh a b i t s t h i sp a p e ra l s oa n a l y z e dt h er o l e sa n da c t i v i t i e so fg o v e r n m e n t s ，d e v e l o p e r s ， d e s i g n e r s , e o n s l r u c t o r sa n dp r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n i e sd u r i n gr e a le s t a t ep r o j e c t s l i f ec y c l e , a n di n t r o d u c e d l i l en e wm e t h o d st op r e s e r v ee n e r l 日 t ob u i l du pt h ec f f e e t i v cc n e 1 g yp e r f o r m a n c e 煳3 s s m e n ts y s t e m , as e to f i n d i c a t o r si se s t a b l i s h e da n dw e i g h t i se n d o w e d r e f e r r i n gt oa l ls o r t so f r e l a t e ds t a n d a r d sa n dc r i t e r i o n s b e n c h m a r k s 眦a l s og i v e f o l l o w i n gt h e s e , t h i sp a p e rs e t su pam o d e lo f 如z 巧c o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm e t h o df o re f f e c t i v ee n c r l 科p e r f o 咖a n o fr e a l e s t a t ep r o j e c t s k 6 y w o r ( i s ：r e a le s t a t e ，l i f ec y c l e , e f f e e t i v ee n e r g y , e v a l u a t i o ni n d e x 独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名 论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的复印 件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质 论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布( 包括 刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研究生院办理 研究生签导师 东南丈学硕士学位论文 l 绪论 1 i 研究背景和研究意义 随着我国经济的快速发展以及人民的生活水平的逐步提高，能源需求与能源供给的矛盾日益突出常 规能源的过渡消费和低效率利用带来的越来越多的问题正逐渐成为经济进一步发展的瓶颈在建筑领域， 如何节约能源井提高人居环境的舒适度日前已经成为建筑领域研究的热点课题房地产开发项目是城市建 设的微观组成元素之一，实施房地产项目的节能对于建筑领域的能源问题的解决具有重要意义。 尽管我国从上世纪8 0 年代起，政府就开始重视建筑的能耗问题，但建筑节能问题本身是一项复杂的 系统工程，到目前为止建筑节能的形势依然十分严峻。尤其是近几年，诸多开发商在国家倡导建筑节能的 背景下，趁热打铁提出节能口号、绿色口号、生态口号，一时间，房地产市场被节能概念，绿色概念、生 态概念充斥，大有“乱花渐欲迷人眼”的态势。 国外对于建筑节能的研究最早开始于对太阳能利用的研究，在国内，建筑节能的研究始于年代北 方采暖地区的节能。经过几十年的研究与实践，建筑节能的技术、节能材料的生产、节能软件的开发已经 具有了一定的基础。但基于管理层面的房地产项目节能问题研究还较为匮乏，尤其是基于全寿命周期理论 的房地产项目节能问题研究，更是风毛麟角，这正是本文研究的出发点。 1 1 1 研究背景 当前，研究房地产项目全寿命周期的节能问题面临着以下几个方面的背景： ( 1 ) 建筑能源资源消耗巨大在我国，每新建1 亿平方米建筑，就要消耗4 1 5 万吨钢材，2 1 9 8 万吨 水泥，2 4 0 万立方米术材( 见图1 1 ) ，与同条件发达国家相比，我国住宅建设钢材消耗高出1 0 2 5 ， 卫生洁具的耗水量高出3 0 以上，每拌和l 立方米的混凝土要多消耗水泥8 0 公斤”1 。我国住宅外墙能耗是 其4 巧倍，屋顶为2 5 5 5 倍。外窗是i 5 2 2 倍，门窗的空气渗透量是3 6 倍，总能耗是发达国家的3 4 倍”1 。我国新建建筑中9 5 以上仍属于高能耗建筑，既有的近4 0 0 亿m 2 建筑中9 9 为高能耗建筑。1 9 9 6 年，建筑能耗占全国能耗消费总量2 4 1 ，到2 0 0 1 年占占全国能耗消费总量2 7 5 “1 图1 1 新建1 亿平方米建筑资源的消耗量 ( 2 ) 新建建筑面积不断增长在单位建筑能耗巨大的同时，新建建筑面积也不断增长。1 9 9 6 年，我 第一章绪论 国新建建筑面积为1 6 2 亿平方米，到2 0 0 4 年已跃升至2 0 7 亿平方米“，每年的新建建筑面积都以较高的 幅度增长( 见图1 2 ) 超过各发达国家年建成建筑面积的总和“1 。有关研究分析认为。从2 0 0 0 年至2 0 1 5 年是民用建筑发展鼎盛期的中后期，预测到2 0 1 5 年民用建筑保有量的一半是2 0 0 0 年以后新建的在新 建建筑面积持续增长的背景下，如果我们的建筑节能仍然按照原先粗放的方式开展工作，必然使建筑节能 工作陷入被动的局面。 2 5 o o 2 0 0 0 1 5 o o l o o o 5 0 0 0 0 0 ，奠二 。 ，。瑾 1 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 22 0 0 32 0 0 4 + 新建建筑面积( 亿平方米) 图1 2 我国每年新建建筑面积增长 ( 3 ) 人们的能源需求日益增长。多年以来，我国规定只有北方采暖地区的城镇才设置集中供暖设施， 建筑节能也最早从北方地区开始。而在我国南方地区，夏季炎热的问题非常突出，室外气温高，太阳辐射 强度大，相对湿度较大，长期以来。这些地区的居民备受酷热煎熬。上世纪8 0 年代后期开始，南方沿海 地区的经济得到快速增长，人民的物质生活条件得到了巨大改善，人民对所处环境的要求也随之提高，再 也不能忍受酷暑严冬的煎熬，纷纷采用降温、采暖设备来改善条件，冬天室温由1 2 c 、1 6 c 提高到1 8 c 甚至2 0 夏天室温由3 2 降低至2 8 甚至2 0 。居民用电的激增引发了大面积的电荒，2 0 0 3 年底我国 出现2 1 个拉闸限电电网和大面积电荒现象，长江三角洲和珠江三角洲成了。电荒”的最大受害者，能源 形势总体告急”1 表1 1 发达国家的住宅平均寿命 每千人住宅存量每千人新建住宅 国家粗估寿命( 年) ( 1 9 9 1 年，栋) ( 1 9 9 1 年，栋) 比利时 3 9 64 49 0 0 法国 4 6 34 51 0 2 9 德国 4 2 l 6 6 6 3 8 荷兰 3 9 35 57 1 5 西班牙 4 4 l5 77 7 4 英国 4 l l3 11 3 2 6 奥地利4 3 5 5 ，48 0 。6 ( 4 ) 建筑的寿命偏短在我国大拆大建的建设浪潮中，有相当一部分结构完好的建筑，未达到设计 使用年限时就被拆除。建筑的短寿命期现象，一方面是国家经济持续快速增长，对于建筑功能、布局、设 施设备的需求不断提高的结果，另一方面也与相关决策人员缺乏计划性，草率决策，片面追求新、奇、特， 追求标新立异不无关系。统计结果显示，随着经济的高速发展，城市规模迅速膨胀，我国建筑平均寿命不 到3 0 年，而发达国家住宅平均寿命年以上”( 见表1 i ) 。由于建筑消耗大量的能源资源，建筑短寿命 2 东南大学硕 学位论文 的特点无疑是对能源资源的巨大浪费。这更要求相关研究人员以及建设项目的参与者。整合优化能源资源 利用，集成参与人员的各方力量，站在更高的角度审视建筑生命周期内的能源资源消耗 ( 5 ) 建筑节能实践任重道远与发达国家相比，中国的建筑节能虽然起步较晚，但是得到了政府的 普遍重视，尤其是近年来，随着能源形势的严峻，政府对于建筑节能的重视程度得以加大，如编制了建 筑节能“九五”计划和2 0 1 0 年规划 。建设部等四部委联合发布了关于实施民用建筑节能设计标准的通 知，颁布了民用建筑节能管理规定部长令等等，此外，国务院建筑节能管理条例也在起草中 尽管政府在建筑节能法律法规方面以及长期规划方面做出了重要努力，然而节能实践层面的现状始终 不尽人意：2 0 0 0 年，达到建筑节能设计标准的节能建筑只占同期建筑总罱的5 7 。截止2 0 0 1 年底，能够 达到建筑节能设计标准的既有房屋建筑仅占全国既有房屋建筑面积的比重还不到o 7 。根据2 0 0 5 年建 设部调研结果显示：目前我国在严寒的北方地区设计阶段节能达标率为8 0 n , 6 ，但旅工阶段实际达到节能标 准的却只有6 0 n , 6 ；在夏热冬冷的中部地区，两个阶段的数字分别是2 0 0 嘲1 0 ，夏热冬暖的南部地区则为 1 0 0 6 和8 左右。 1 i 2 研究意义 根据以上分析来看，建筑节能离社会寄予的期望尚有距离，建筑节能任重道远。为此，基于寿命周期 理论以城市建设的基本单元房地产开发项目为研究主体分析节能问题，至少具有以下几个方面的意 义： ( 1 ) 提升房地产项目节能管理的系统性。长期以来，由于房地产节能开发过程中，相关参与方之间 的协调运作不够，各参与主体之间往往各自为阵：开发商重视项目的立项、策划、营销等阶段；设计单位 关注的功能设计及技术经济指标；承包商则追逐自身的经济利益，强调项目的工期、质量、成本等传统目 标；物业管理企业则只注重后期的运行维护实际上，房地产项目的节能管理是一项系统性很强的工作， 需要开发商站在战略的角度、以强烈的社会责任感，制定房地产项目节能管理规划；需要设计单位利用自 身的技术优势，对项目的节能设计进行优化；需要承包商注重节能：i ：程的旌工质量，将设计师的节能方案 转化为现实；需要物业管理单位本着物尽其用、合理运行的意识节约能源使用，全寿命周期的节能分析， 将有助于相关参与各方站在系统的、集成的高度去理解节能问题，有利于促成相关参与各方管理目标的相 对统一 ( 2 ) 提升房地产项目节能管理的集成性本研究还将用集成的思想，站在三个维度时间维度、 参与主体维度、技术维度对节能管理进行深入的剖析。时间维度主要是按照项目开发进程，分析设计、施 工，运行、拆除阶段的节能管理 参与主体维度主要是按照参与主体的不同，分析政府、开发商、设计单 位、施工单位、物业管理企业以及其他相关主体的节能管理工作；技术维度主要是按照节能技术的不同， 分析节能的相关技术以及技术发展的新趋势。通过三个维度的分析，节能管理的目标得到分解，参与主体 的职责得到明确，技术的开发更具针对性、系统性由三个维度编织的思维网络，将对房地产项目的节能 管理进行三维深度透视，尤其是时间维度，将抛弃传统节能思维只重视使_ 【 i 阶段能耗的局限，站在更为广 阔的时间点上分析房地产项目的能耗问题。 ( 3 ) 提升房地产项且节能管理的可操作性。本研究还将基于全寿命周期理论，提出房地产项目全寿 命周期节能评价体系。该评价体系拟采用分阶段、分层次的思路，建立评价指标体系并通过典型项目实 3 第一章绪论 证提高指标体系的适用性和可操作性。基于全寿命周期理论建立评价体系，具有两大特色：一是采用寿命 周期理论，按照规划阶段、设计阶段、旖n t 阶段以及运营阶段分阶段评价，实现节能住宅建设的全过程控 箭；二是采用分层次的思路，将评价指标按照多因素进行分解编码，并一改以往评价体系评价内容过多的 不足，只针对房地产项目的能源节约进行评价，针对性更强，预期的可操作性更大。当然，评价体系的建 立并非一蹴而就，其具体应用还需要长期的实践。本文建立评价体系的意义，并不仅仅在于其一般的应用， 而应是本文房地产项目寿命周期节能管理思维的微观体现，是对本文研究思想的一定程度的总结。 据此，研究通过理论结合实际、定性结合定量的总体思路系统分析房地产项目的节能管理，并建立 评价指标体系，最终可以为政府、开发商和其他相关部门的房地产项目节能管理提供借鉴意义。 1 2 国内外研究现状 房地产项目的能耗包括建筑材料的生产和运输、建筑物的建造、建筑物运行( 包括采暖、制冷、照明、 生活等) 以及最终建筑物拆除需要的能耗其中，建筑物运行过程中所消耗的能源占整个建筑能耗的绝大 部分，而在建筑运行能耗中用于改善室内热舒适环境的能耗大约占7 0 左右“。因此，国内外建筑节能研 究的重点都在于如何减少建筑运行能耗，特别是在如何降低室内空间采暖、制冷能耗方面。 1 2 1 国外研究现状 国外对于建筑节能的研究最早开始于对太阳能利用的研究，如建造于1 9 3 9 年的麻省理工学院1 号太 阳房等而对于建筑本身节能的系统研究，则在1 9 7 3 年西方国家的。石油危机”之后，大致经历了三个 阶段： 第一阶段，提倡能源节省阶段( e n e r g y s a v i n g s i n b u i l d i n g s ) ，即以减少能耗为目的，鼓励人们改变过 去铺张的能源使用方式主要原因为6 0 年代末到7 0 年代初，两次中东战争，导致发生石油危机，发达国 家不得不严格限制用能。由于发达国家的建筑能耗、交通能耗以及工业能耗各占其总能耗的三分之一因 此限制建筑能耗首当其冲美国由白宫牵头，降低室内供暖设定温度。美国a s h r a e ( 美国采暖、制冷和 空调工程师协会) 标准也把办公楼空调新风量标准从2 5 5 m ( h 人) 降低到8 5 m 0 ( h 人) 。同时建筑 师加强了建筑物的气密性，门窗的渗透风量降低到换气次数0 5 小时1 次以下，舒适惯了的美国人不得不 忍受寒冷和气闷。学者们开始在舒适健康和节能之间找平衡。 第二阶段，强调能量保持阶段( e n e r g yc o n s e r v a t i o ni nb u i l d i n g s ) ，即指提高建筑围护结构的保温、隔 热性能，使其在满足人们对室内热舒适要求的同时，尽量降低能耗。8 0 年代初。美国人发现，七十年代的 限制建筑用能的政策带来一系列后遗症，长时间在新风量不足的办公楼工作的白领们患上了“建筑病综合 征”，室内空气品质劣化问题凸现出来。8 0 年代中期出现了将高新技术尤其是电子，通讯和自动化技术与 传统的建筑结合起来的智能化大楼。智能化大楼中的舒适、健康、安全的室内环境，与o a ( o f f i a u t o m a t i o n ) 、b a ( b u i l d i n g a u t o m a t i o n ) 、c a ( c o m m u n i c a t i o n a u t o m a t i o n ) 具有同等重要的位置，大量电 子设备的采_ l i 进一步加大了空调负荷，拉大了空调负荷学者们又在生产率和节能之间寻找新的平衡 第三阶段，注重能源效率阶段( e n e r g ye f f i c i e n c yi nb u i l d i n g s ) ，即从能源、资源的有效利用的角度研 究建筑节能问题。进入9 0 年代以来，全球温室效应问题成为世人瞩目的焦点。人们开始对自己为了追求 舒适和效益而无节制地消耗地球资源和破坏地球环境的行为进行反思。保护地球资源和环境的可持续发展 4 东南大学硕亡学位论文 理论成为基本国策，建筑节能上升到前所未有的地位。这一时期，人们更多地从能源、资源的有效利用， 提高能源的利用率的角度重新审视，相关学者提出了综合资源规划方法( i r p ，即 n g o r p o r a t er e s o u r c ep l a ) 和需求侧管理技术( d e m a n ds i d em m m g e m e n t ，d s m ，印能源供应方采取有效的激励和诱导措施以及适宜 的运作方式，提高终端朋能效率和用能方式。为减少能源消耗和能源需求所进行的管理活动) 在人们从能源、资源有效利用的角度分析建筑节能问题的同时，各种分析方法、分析思路与分析工具 层出不穷，最为典型的即全寿命周期分析方法( l i f e c y c l e a s s e s s m e n t ) 全寿命周期分析方法( l i f e c y c l e a s s e s s m e n t ) 是一种评价产晶、工艺过程或活动从原材料的采集和加工到生产、运输和销售、使用、回收、 养护、循环利用和最终处理整个生命周期系统有关的环境负荷的过程“。国际环境毒理学和化学学会 ( s e t a c ) 是第一个认识到i , c a 潜在价值的国际组织，在9 0 年代早期。s e t a c 就成立了一个l c a 顾问 组，专门负责, c a 方法论和应_ l j j 方面的工作。 在私营企业，l c a 主要用于产品的比较和改进，国际上较为著名的案例有：布质和易处理婴儿尿布的 比较，塑料杯和纸杯的比较，以及汉堡包聚苯乙烯和纸质包装盒的比较；在政府方面，主要用于公兆政策 的制定，其中最为普遍的是用于环境标志或生态标志标准的确定，许多国家( 如奥地利、加拿大、法国， 德国、北欧国家、荷兰、美国等) 和国际组织( 如欧盟、世界经济与合作组织，国际标准化组织等) 都要 求将l c a 作为制定标志标准的方法。 在国外，l c a 评价方法在建筑领域的已经有了应用案例，成为方案比选，总体评价的重要工具。b a o q i ( 2 0 0 3 ) 基于全寿命周期理论，重点分析了设计阶段、运行阶段的节能管理( e n e r g ym a n a g e m e n t ) 并分 析了目前的应用现状“；k j e a t o n ( 1 9 9 8 ) 对钢筋混凝土结构的办公建筑进行了全寿命周期分析“； i c a d a l b e r t h ( 1 9 9 7 ) 利用l c a 方法分析比较了三类住宅的环境负荷“；c a t a r i n a ( 2 0 0 2 ) 案例分析了某地 能耗建筑的蕴含能耗( e m b o d i e de n e r g y ) 、运行能耗和可回收利用的潜力”1 ；n a l a n i e ( 2 0 0 4 ) 建立了新西 兰住宅的- c a 分析模型“”；m a s i f ( 2 0 0 4 ) 利用l c a 评价方法案例分折了苏格兰住宅“”。 在西方发达国家，政府在建筑节能的推广方面也起着至关重要的作用：日本是一个能源资源极其贫乏 的国家，同时又是世界上仅次于美国的能源消费大国。早在1 9 8 0 年，日本通产省和建设省就颁布了有关 建筑物节能设计、建造的节能法规和措施。1 9 9 2 年又作了修改，进一步强调防止建筑物由墙壁和窗户等处 损失热量，制定了办公楼、宾馆、医院、商店、学校等五类建筑物防止热损失的措旖与标准。在美国，政 府十分重视节能的综合研究能力，劳伦斯伯克利国家实验室下属的各实验机构，分别从事新型建筑材辩、 能源、光源直至灯具等的相关研究太平洋能源中心对建筑材料、灯具的研究、开发、生产，在某些方面 同样具有上述特点。美国住房和城市发展部提供了便于独户住宅翻新或装修时节省能源的高能源效率房屋 抵押贷款。相当数量的州均采取了鼓励公共事业单位提高能源利用效率。组织开展住宅能源利用评价，编 制产品耗能指南，确定节能产品的标识和进行节能j 窗评级等措施 西方发达国家政府还十分重视建筑节能的调查工作。并较早开始了一项名为能源审计( e n e r g ya u d i t ) 的技术“”。1 9 7 6 年英国开始对建筑物的能耗进行调查，在美国，位于华盛顿的国家标准局开始对建筑能耗 进行调查。这种详细调查的目的主要是对已经存在的建筑进行建筑节能改造，也就是最原始的节能潜力研 究，这种技术被称为能源审计( e n e r g y a u d i t ) 能源审计涉及的内容非常详细，主要调查的项目有：建筑 物的分类、所属关系、特征、围护结构状况、采暖与空调系统情况、人员、照明、太阳辐射状况、燃料、 年总能耗、成本，运行维护的程序以及推荐的节能措施与潜力。近些年来能源审计( e n e r g y a u d i t ) 在其他 国家也非常的酱遍。如希腊用了5 年的时间对1 2 0 0 栋建筑进行能源审计，其中包括宾馆、办公楼、商业 5 第一章绪论 建筑、学校、康复中心。印度对首都新德里的5 0 余栋如l o 层的办公楼进行能源审计。 西方发达国家还十分重视建筑的能耗分析与评价在能耗分析方面主要是在建筑设计中分析建筑节 能措施，如新材科、新产品、新设备的应用，建筑朝向、间距和布局，建筑遮阳措施等等。另外，他们还 开发了诸多的软件辅助节能设计，仅能耗分析一项就有不下百种软件。比较有名的有美国的d o e - 2 、 b l a s t 、e 娓r g y p l u s 、t r n s y s ，英国的e s p - r 、s e r i r e s 等等“”在建筑节能相关评价方面，发达 国家主要开发了综合评价指标体系，如美国l e e d 绿色建筑评估体系、英国建筑研究中心的环境评价方法 b r e e a m 、多国g bt o o l 、日本的建筑物综合环境性能评价体系c a s b e e ，澳大利亚的建筑环境评价体 系n a b e r s 、加拿大的b e p a c 、瑞典的e o oe f f e c t 等等 1 2 2 国内研究现状 我国的建筑节能，最早始于北方的采暖地区所谓采暖地区，主要是指一年内日平均气温低于5 的 天数超过9 0 天的地区，大致上以陇海铁路作为分界。陇海线以北的地区为采暖区。北方采暖地区尽管有 集中供暖设施，但室内气温很不均匀，极少数房屋室内气湿过高，大多数室内气温偏低，加上供热效率低、 供热间隔过长，使得室内气温波动很大在这种情形下，我国建筑节能的最早研究始于北方地区。 建筑能耗调查方面。早在1 9 8 9 年，以涂逢祥为首的“中国建筑节能经济技术政策研究”就调查了我 国北方采暖地区和长江沿岸的重庆、宜昌武汉、南京四城市的各种建筑类型的建筑热环境与能耗状况。 近些年来，建筑能耗在全国总能耗中比例逐年增加，建筑节能被广泛重视，不少业内人士进行了小范围的 建筑能耗调查以及相关的节能潜力研究工作：龙惟定等对上海公共建筑能耗现状进行了调查分析，提出用 能量效率作为建筑节能的评价指标；李世朋等曾对北京5 座具有典型意义的旅馆类建筑能耗现状进行了 调查与分析，在他们的分析中把能耗费用分为电费与燃料费，并对各建筑的分支用电进行了比较”1 ：武海 斌等曾对北京市的4 1 0 户城市居民家用空调器的耗电量进行了调查与研究，得出了以建筑面积为自变量的 空调用电量的概算指标计算公式，并对未来家用空调器耗电量进行了分析预测。“；翟超勤等根据其调查结 果，在合理简化的基础上。利用建筑热环境模拟分析软件d c s t 给出了全国各省市家用空调器耗电情况的 估计。 标准规范方面。我国政府从8 0 年代中期起，就加强了对建筑节能工作的指导，并从制定标准和法规 入手1 9 8 6 年建设部颁布了民用建筑节能设计标准( 采暖居住建筑部分) ( j g j 2 6 8 6 ) ，要求在1 9 8 0 1 9 8 1 年当地通用设计的基础上节能3 0 1 9 9 3 年颁布实施的民用建筑热工设计规范( g b 5 0 1 7 - 9 3 ) 以全 年日平均温度5 或2 5 的天数作为辅助指标将全国划分为5 个建筑热工分区：严寒地区、寒冷地区、 夏热冬冷地区、夏热冬暖地区和温和地区( 见图1 3 ) 。1 9 9 6 年颁布了第二阶段民用建筑节能设计标准( 采 暖居住建筑部分) ( j g j 2 6 - 8 6 ，节能5 0 9 6 ) ：为了适应建筑采暖制冷区域总体南移的需要，国家也相应出台 了一系列节能设计规范，如2 0 0 1 年1 0 月建设部颁布了夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 ( j g j l 3 4 - 2 0 0 1 ) ，2 0 0 3 年建设部又颁布的夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准( j g j 7 5 - 2 0 0 3 ) 。此外， 各地区也结合地区气候特点出台了相应的节能设计标准，如2 0 0 1 年7 月江苏省发布的江苏省民用建筑 热环境与节能设计标准( d b 3 2 ，4 7 8 2 0 0 1 ) ，1 9 9 9 年6 月重庆市发布的重庆市新建民用建筑热环境与节 能设计标准等。 6 东南大学硕上学位论文 图i 3 建筑热工设计分区及节能区域发展示意图 全寿命周期评价( l c a ) 在建筑领域中的应用方面，目前在国内尚未得到推广应用，部分学者进行 了理论探究。2 0 0 2 年清华大学张智慧教授主持了国家自然科学基金资助项目“建筑工程生命周期环境影响 评价理论与方法的研究”，该课题基于l c a 理论。从工程的材料、建筑物使用阶段设备运行以及建设场地 三个方面分析了建筑工程在建设、使用、乃至拆除全寿命过程中对资源环境的影响。龚志起，张智慧( 2 0 0 4 ) 运用寿命周期评价方法( l c a ) ，以水泥、钢材、平板玻璃为例，对建筑材料的环境影响进行了评价”1 。 张丽，刘长滨( 2 0 0 5 ) 构建了建筑产品全寿命周期环境影响评价模型。研究认为，l c a 方法在国内评价建 筑产品的环境影响过程中。关于系统边界的确定、清单分析中数据的获取、数据的精确性，评价标准的统 一等方面还存在较丈困难“。王恩茂( 2 0 0 6 ) 利用全寿命周期费用( “、c ) 分析工具，对节能住宅的费用 构成进行了理论分析。综合相关文献，笔者认为，全寿命周期评价方法在国内建筑领域的项目方案的比 选、经济效益的分析等方面具有良好的应用前景。但是在当前数据收集基础还薄弱，理论研究还有待加强 的情形下。全寿命周期理论应用还具有较大的困难。 在建筑能耗模拟的软件开发方面，清华大学建筑技术系经过1 5 年的持续开发，完成了d e s t 建筑能耗 软件的开发。目前该软件已有多个版本。包括住宅能耗分析与优化设计版d e s t - h 、住宅能耗评估版d e s t - e 以及大型公共建筑设计与空调系统优化分析的d e s t - c ( 见图1 4 ) ，软件的应用前景也较为乐观，包括国 家大剧院、国家主体育馆( 鸟巢) 、国家游泳中心等总计超过1 0 0 0 万m 2 以上的建筑应用d e s t 进行了能耗 模拟。 7 第一章绪论 图1 4 能耗模拟软件d e s t 系统界面 在节能建筑相关的评估体系方面。主要有：商品住宅性能认定中住宅的经济性能中关于节能、节 水，节地、节材的评价：针对于。绿色奥运”出台的绿色奥运建筑评价标准；2 0 0 2 年开始实施的中 国生态住宅技术评估手册；2 0 0 5 年l o 月印发的绿色建筑技术导则以及2 0 0 6 年颁布的绿色建筑评 价标准；此外。各省市也根据各地实情出台了相关的评价标准，如2 0 0 3 年颁布的江苏省节能小区评估 标准，上海市生态型住宅小区技术实施细则等等。虽然我国已具有了与节能建筑、绿色建筑相关的评 价标准，然而由于评价标准出台时间短，市场认同度还不够。此外，由于我国气候条件复杂，全国范围的 相关评价标准如需应用，还应紧密结合当地的实际情况，这也造成了推广应用方面的困难。 而从研究成果的重要反映指标公开发表的论文数量来看，在“中国期刊网w y w c n k i t o m c n ”进 行国内文献检索。检索结果见圈1 5 、图1 6 。可见，国内有关建筑节能方面的学术成果呈明显上升趋势， 而有关全寿命周期建筑节能方面的学术成果则屈指可数。 图1 5 关键词“建筑+ 节能”文献检索结果 8 东南大学硕士学位论文 1 2 l o 8 6 4 2 o 1 9 9 61 9 9 71 9 9 8 1 9 9 92 0 0 02 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 互圃 图1 6 关键词。建筑+ 节能+ 生命周期”文献检索结果 综合以上国内研究现状，笔者认为国内建筑节能的研究还存在以下几个方面的不足； ( 1 ) 国内的建筑节能研究始于北方，近年来，建筑采暖区域逐渐往南移，对于夏热冬冷地区、夏热 冬暖地区乃至温和地区的建筑节能的措施与途径还缺少相应的研究； ( 2 ) 建筑物运行过程中所消耗的能源虽然占整个建筑能耗的绝大部分，但唯运行能耗是论的思维已 经严重影响到了建筑节能的整体利益。有必要站在寿命周期的角度对节能问题进行重新审视； ( 3 ) 近年来。虽然有少数学者运用全寿命周期费用( l c c ) 对节能住宅进行分析，但只停留丁二理论 层面。此外全寿命周期能源分析( l c e a ) 与全寿命周期费用( l c c ) 还有所差异采用全寿命周期能源分 析e a ) 的方法分析建筑能源消耗问题更为直接明了： ( 4 ) 经过十几年的努力，我国在建筑能耗分析软件的编制方面取得了领先水平，然而，由于能耗分 析软件对于气象资料的依赖性很大，如美国的d o e - 2 需要提供当地逐月的气象数据”，能耗分析软件的 推广应用还有待时日 ( 5 ) 尽管我国已经制定了与建筑节能相关的评价体系，但相关的评价体系还均未采用全寿命周期分 析思维。与此相对应。发达国家的评估体系几乎无一不采用全寿命周期理论。 总之，基于全寿命周期理论，以房地产开发项目为研究主体分析节能问题，有利于站在更高的思维角 度审视节能问题，有利于整合参与各方资源促进节能目标的实现。而以全寿命周期理论为基础建立房地产 项目的节能评价指标体系也将更具有实际意义 1 j 本文研究的对象、方法与内容 本文的选题来源于江苏省建设厅招标项目( 编号j s 2 0 0 s z b 4 ) 江苏省节能省地型住宅技术体系及产 业发展政策研究。招标课题历时一年，研究了节能省地型住宅的内涵外延、技术支撑体系、节能省地型 住宅评价体系以及产业发展政策五大方面的内容，研究结果已经通过了专家的鉴定。招标课题的研究成果 是本文研究的重要研究基础与技术支撑，而本文的研究也是该课题子课题。 房地产项目全寿命周期的节能管理涵盖的内容十分广泛，一方面全寿命周期理论在建筑领域的应用至 今尚不成熟，另一方面，房地产项目的节能管理也是系统而复杂。正因为如此，本课题的研究具有较大的 难度。事实上，本文的研究方法与招标课题虽然较为相同但研究对象、研究内容与研究框架还有所差异。 9 第一章绪论 1 3 1 本文研究的对象 本文以房地产项目为研究对象运厢寿命周期评价的理论与方法，对房地产开发的节能问题在以下几 个方面进行研究：( 1 ) 分析房地产项目节能管理系统以及节能管理的目标体系、法律法规体系；( 2 ) 以时 间为轴线，分析房地产开发项目在规划阶段、设计阶段，施工阶段、运行阶段、拆除阶段的节能管理，由 于运行阶段的能耗占据了建筑能耗的绝大多数，本文将特别针对运行阶段的能耗进行调查；( 3 ) 以参与各 方为轴线。分析房地产开发相关参与方( 政府部门，建设单位、规划设计单位、施工单位、物业管理企业 等) 在节能管理中的地位、作朋以及责、权、利；( 4 ) 以技术为轴线，分析房地产开发项目在节能方面所 采用的一般技术、先进技术以及前沿技术：( 5 ) 整合时间轴、参与各方轴以及技术轴，在此基础上，基于 寿命周期评价理论，建立房地产项目的节能评价指标体系，并进行模拟评价 1 3 2 本文研究方法 本研究主要采用的研究方法有： ( 1 ) 借鉴国内外最新研究成果通过搜集和查阅相关资料，分析国内外研究现状借鉴国内外房地 产开发项目在节能技术、节能评价，寿命周期分析方法在建筑领域应用等方面的相关研究成果。 ( 2 ) 问卷调查与访谈。在理论分析的基础上，设计调查问卷，分析评价现阶段房地产项目在运行阶 段的能耗状况，分析影响现阶段节能工作开展的关键因素以及相关参与各方的利益症结所在。 ( 3 ) 比较研究。主要是对国内外房地产节能开发的现状、节能技术发展现状、节能的评价体系进行 比较分析，寻找我国房地产项目节能管理的不足并为进一步提出改进措施打下基础。 ( 4 ) 实证分析。本研究的最后一章将建立基于寿命周期的房地产项目节能评价体系，建立的评价体 系将进一步应用于实践，模拟评价后进一步对评价体系进行修正。 1 3 3 本文研究的框架 论文将按照文献检索描述房地产项目的节能管理系统分析全寿命周期各阶段的节能管理一 一各相关主体在节能管理中的工作节能的相关技术分析一建立房地产项目全寿命周期的节能评价 指标体系的技术路线进行，研究框架如下( 见图1 5 ) 。 l o 东南大学硕士学位论文 1 绪论 研究背景和意义 国内外研究现状 研究对象、方法、内容 上上 2 房地产项目节能管理概念 与系统 节能、节能管理 房地产项目常能管理 房地产项目节能管理系 统( 目标、法律法规) 上 3 全寿命周期的节能分析4 相关各方节能管理5 房地产项目节能技术 全寿命周期节能模型政府部门 新璎保温隔热技术 设计阶段的节能分析 开发商 节能- j 窗及幕墙技术 建造阶段的节能分析设计单位采暖空调节能技术 运行阶段的节能分析 旋工单位 可再生能源利用技术 拆除阶段的节能分析 物业管理单位绿色照明技术 l 8 全寿命期节能评价体系 目标和原则 层次结构 建立指标体系 权重确定 模拟评价 1 4 本章小结 图1 5 论文的研究框架 房地产开发项目的节能管理是当前研究的热点之一，运用全寿命周期理论对房地产开发项目节能管理 进行指导更是热点与难点本文介绍了房地产开发项目全寿命周期节能管理的研究背景和意义、国内外相 关研究的动态以及本文研究的对象、方法以及总体研究框架。 第二章房地产项目节能管理概念与系统 2 房地产项目的节能管理概念与系统 2 1 节能、节能管理等相关概念 2 1 1 能源与建筑能源消耗 根据中华人民共和国节约能源法第二条的规定：。能源，是指煤炭、原油、天然气、电力、焦炭、 煤气、热力、成品油、液化石油气、生物质能和其他直接或者通过加工、转换而取得有用能的各种瓷源。” 能源有多种分类方法”1 ： ( 1 ) 根据能源是否经过加工或转换，可以分为一次能源与二次能源。凡自然界现成存在，可直接取 得而又不改变其基本形态的能源称为一次能源，或称初级能源。由一次能源经过加工或转换成另一种形态 的能源产品叫做二次能源，也称为次级能源( 见表2 1 ) 表2 i 能源分类 一次能源二次能源 汽油( g a s o l i n e ) 原油( p e t r o l e u m ) 柴油( d i e s e l ) 燃料油( r e s i d u a lo n ) 原油( p e t r o l e u m ) 天然气( n a t u r a lg a s ) 电( e l e c t r i c i t y ) 煤( c o _ a 1 ) 铀( u r a