浅谈南京房价.doc

淺談南京房價房价让我们拥有大心脏新浪北京网友“洄游时光的鱼”表示：“现在一套价值300万元的住房，如果用贷款，实际成本恐怕400万元都打不住。房子的使用权最多只有70年，真没法想象买这样的房子自住，以后日子还怎么过，还怎么生孩子？” 看着诸多媒体对房价的讨伐，一些网友则用调侃的口吻，大谈房价飞涨带来的种种好处。“这年头什么都涨价！最开始人们还比较恐慌，大桶大桶地囤积花生油，大捆大捆地买大葱，有时候恨不得自建一个油库。可是现在你会发现，这种情况越来越少了，这都要感谢伟大的房价。” 搜房网网友“杜拉拉昕昕”在帖子中写道，高房价锻炼了所有人的心脏，使大家变得无比坚忍强大。“见识过飞涨的房价，还有什么能够真正触痛我们的大心脏呢？”网友调侃：炒房不过关，不给学位证刚刚过去的儿童节，不少父母都给自家宝贝准备了丰厚礼物，一位网友则给儿子的礼物只是一句话：炒房，要从娃娃抓起。网友“xy521xy”在天涯财经社区发了一则名为“炒房，要从娃娃抓起写在2010的六一”的帖子，语重心长地表示，自己和丈夫没本事、更没胆量买下几套房子做投资，因为有现在的住房，才避免了住到马路桥洞下的悲剧。以上都是網友對於高房價發表的感慨，雖然帶有很大的調侃成份但也表達他們對於高房價的無奈和沮喪。 亚当斯密曾说过：市场经济不是最好的经济模式，但是这是我们迄今所能找到的最好的经济模式。住房是计划经济时期最短缺的资源。它作为一种资源，经过我们的市场经济改革，已经市场化了。一旦一种资源进入市场，它就不会照顾人们的感情，而是根据自己的规律运行。根本不会理会房子到底是生活必需品还是奢侈品。我认为现阶段住宅市场价格过高的合理性方面是由以下几点导致的： 1.自主性需求的高涨 (1)住宅制度改革释放出巨大的潜存需求。在经过较长时期的摸索之后，我国于1998年正式取消福利性实物分房，房地产市场因此而得以全面启动。在实物分房体制下，购买商品房始终不是主流的住房消费模式，这是因为相当一部分住房消费需求都被“沉积”下来了。但在1998年住房制度改革以后，这部分的购买力得以释放，一方面是因为人们在观念上接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式；另一方面，住房抵押贷款制度的迅速发展，大大增强了居民的购买能力，使许多潜在需求有机会转化为现实需求。 (2)高速的国民经济支撑着旺盛的改善型需求。 自从1998年以来，我国经济继续保持着高速的增长，城镇人均可支配收入年均增长达到近10%，由此带动主动改善型需求年均增长6-9%，这也在很大程度上面带动一部分住房消费的增长。 (3)城市化进程的加速带来了许多自动性需求。 加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务之一，2000年我国城市化水平已经达到36%，可以说已经进入城市化的加速时期。其中，最近四五年来沿海城市的城市化率年均提高2个百分点，因而由此带来的自动性需求量极为可观。 (4)城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。同时在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模量在短期内增长很快，由此导致的被动型需求急速增长。据估计，近两年长江三角洲附近几个主要城市的拆迁被动型需求占到总需求量的30%以上，这部分因素在需求因素中也占有不小的比例。 由上面的分析可见，自主性需求在近几年急速扩大，但是由于城市土地固有稀缺性以及房地产开发周期较长(一般超过一年)，造成商品房供应的节奏常常慢于需求的变化。所以，供不应求的市场形式自然就会拉动房价的快速上涨，这在上海、杭州和南京等较发达城市表现得尤为突出。因此，自主性需求扩大是拉动房价上涨的首要原因。 2.成本刚性上升 由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。因此，住房价格持续上涨。 住宅市场价格过高的不合理性的主要原因 一般来说自主性需求的增长是随着社会经济的发展而释放的，不会造成房价的持续快速增长，但投机性需求的介入则加快了房价的上涨速度。据一些研究机构调查，近几年房价上涨较快的东部城市投机性需求占到了全部需求的25%以上，这些投机需求过旺加剧了供求矛盾，加快了房价的上涨速度，最终引起房地产泡沫。这里就引进了一个关于房地产泡沫的问题。 1.房地产泡沫的概念 房地产泡沫，就是指由于虚假的需求造成供求关系失调，使得房价高于房屋真实价值的正常波动范围，即这种高价不是由于真正的需求(对于住房而言，就是居住需求)引起的，而是由于虚假的需求(对于住房而言如投资、投机)引起的，即形成了房地产泡沫。2.房地产泡沫是导致房价居高不下的主要原因之一 由于房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升产生虚假需求信息，影响开发着和消费者的预期，而且由于虚假需求造成的过度供给，又会产生形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产泡沫是由于房地产价格脱离其价值基础而持续上涨的过程和状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此，人们日常所说的房地产泡沫其实就是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分，所以，房地产泡沫的存在就是导致房价居高不下的不合理性的主要原因之一。 房地产泡沫的形成过程实质就是因为投机等因素引起的住宅市场房价的持续大幅度上涨运动。房地产泡沫产生的原因主要是投机行为和货币供应。真实的需求是为了满足生产和生活的需要而产生的，是实实在在的，因而不会产生泡沫。投机的需求是为了谋取差价利润。只要有差价，投机人就会有利可赚，他也就有无穷的欲望去购买房产、地产，而无论房产、地产的价格有多高。因此，推动房地产泡沫的需求力量是投机需求。这种虚假的需求在一定条件下极易丧失，当这种虚假的需求丧失时，那么虚高的房价也就无所依托了，就会骤降，即泡沫破裂，那将对国民经济产生极大的伤害。 这种伤害是怎么造成的呢?因为房价骤降，开发商的利益就会造成极大损害，而使其不能如期归还从金融机构贷入的款项，从而损害金融系统的利益。国际货币基金组织实证研究表明，房价暴涨与暴跌之间联系紧密，房价暴涨之后带来暴跌的概率高达40%。大家都知道，购房贷款在金融机构的资产中占有很大比例，而金融机构又是国民经济的调节器，那么金融系统遭受损害后造成的必然是国民经济的衰退。从另一个角度讲，房价虚高会使有真正需求的居民买不起房，那么开发商的产品价值也不能实现。 下面以京這幾年的情況為例，淺談一下我們的想法2009年南京房价走势图2009年南京各区房价走势图从上表可以看出2009年的南京房价增速普遍在30%以上，部分地区甚至达到了60%，房价由一月到六月的10000元左右冲刺到十月份是达到14000元左右，房价一直是稳后爆增，当然过去两年的数据对现在指示器参考的作用。2010年至2011年南京房价走势图2010年至2011年南京房价分布图2010年下半年到2011年上半年房价总体很不稳定，在经过2010年11月到2011年1月的增长后到国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。发布新国八条后一段时间内房价有一定回落，但在3月至4月这一段时间内又开始回升。与2009年极为不同，同样10各月左右的时间，2010下半年至2011年上半年房价走势极为不稳，但房价的增长起点最低为12000元。增长了至两千元，下图是2009年南京gdp走势图，从走势来看房价的走势与gdp的走势基本趋同。房地产行业对gdp的贡献不可低估。经过2009年上半年房价的稳定过后，南京房价开始几涨几落，但从总趋势来看是有一定增长，而且在国务院发布严格的国八条之后，房价经过了短期回落后又开始增长。如果把第二次调控时间同样进行对比的话，（中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%，正式宣告第二次调控开始），发现2010年房价在调控后不降反大幅上升直至2011年一月开始的第三度调控，但房价在调控之前就开始下降，而且在4月份又开始上升，所以调控政策本身会不会对房价走势造成影响本身值得怀疑。国家的调控对房市到底会不会有重大影响当然要随着时间推移更多的房市数据被统计出后方可下结论。在此处针对国八条的内容进行一定的分析来预测下房市。从第一条及第二条的“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。”这两条内容来看限制比较宽松，容易造成漏洞，从去年发生的江苏等地被指将员工宿舍充当保障房的新闻来看，地方政府即使立下誓言保证更多的保障房，在具体实施的过程中也可能偷梁换柱是保障房对房市的冲击极为有限。 从第三条“调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。”通过税收从经济上加大炒房客及开发商炒房成本，使其少利甚至亏本来达到遏制房市过热的问题。但对于开发商可通过统一调价来达到涨价而又不触犯该条例的目的，而且由于严格限制导致供给减少，而刚性需求者的刚性需求仍会保持需求市场的稳定。供给的减少，需求的稳定，开发商可能会通过协调涨价来达到供需稳定。第四条“强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第最新消息 价格 户型 点评二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。”本条通过严格限制炒房者资金流来达到限制炒房者炒房的目的，高额首付款及利率会导致炒房者成本大幅上升，如果市场需求不大，冷淡的市场能使炒房者长期收不回成本，甚至亏本，来达到增大炒房者炒房风险。但这几年是我国人口出生高峰期时出生人口适婚时期，而我国的传统是结婚必须有一套新房，从而这几年房屋需求量估计是很乐观的，刚性需求很大，炒房者由于需求上的炒房风险会减少，而且炒房者一般资金充裕，首付限制不会对其造成很大的压力，刚性需求较大时可以通过风险转嫁到一般消费者身上。 对于第五条“严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。”漏洞同第三条，地方政府对本条的是否严格执行会大大影响预期效果，保障房本身过于宽泛，是地方政府有很大的漏洞可钻，来达到既满足了政绩，又充分减少保障房对房地产市场的冲击，来达到保证刚性需求的稳定， 对于第六条“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”本条的重点在于“原则上”这个词性质上模糊，为指导性意见，可以按照，也可以不按照去做。从而留下了给官员在执行严格性上留下了遗患。具体影响须看当地官员具体执行力度上。 对于第七条“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。”由于各目标控制于当地政府手中，目标的定制与实施都掌控在地方政府手中，就相当于让地方政府自己出题给自己考试，执行效力是个未知数，具体要看各地方政府官员具体的实施过程，但此条留下了更为重大的漏洞，会极大减少国八条的执行力度与效果。最后一条“坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。”本条通过引导居民消费观念来达到减少由于虚假消息造成房地产市场较大扰动，使供求关系稳衡，减少集聚效应。但引导居民消费观念是一个长期的过程，短期内难以见效，而且我国消费者向来的问题是跌时不买，涨时抢购，信息社会消息极为发达，即使没有假消息市场上本身价格的扰动也会造成消费者不良消费心理的集体爆发，扰乱正常的消费秩序。 以上对国八条本身漏洞的分析奠定了对南京房价预测的基础，国八条本身的漏洞会导致其执行力度的降低，南京房价估计会在扰动中继续增长，稳定南京的房地产市场人物十分艰巨。讓我們看一下南京市民的對於持續走高的想法。作为上个月刚刚结束的南京春季房产交易会的承办方，365地产家居网在展会期间抽样调查了3500位市民，其中有990人接受了调查并提供了完整资料。该网站对调查数据进行统计分析发现，由于政策调控的影响仍在持续，13.05%的市民表示要在一年后买房；13.93%的人表示将持续观望；33.38%的人表示下半年若降价，将会在一年内出手购房；计划半年买房的人有29.1%；打算在1-3个月内买房的市民占10.58%，且这些购房者多数是刚性需求。大部分市民表示，楼市调控政策前景尚不明朗，而且也没有发现特别合适的楼盘，所以暂时选择持币观望。购房板块：半数选择江宁河西通过对购房者计划购房区域的调查发现，选择在江宁和河西板块购房的市民较多，分别占比为21.17%和19.71%；选择在城中购房的市民占9.45%；选择在江北购房的市民仅占7.49%。数据还显示，为改善住房条件而购房的比例最大，占40.21%，不过结婚购房和定居购房的刚性需求分别占27.34%和25.22%。心理价位：八成人接受单价上限1.5万调查结果还显示，71%的受访者所能接受的房屋总价为150万以内，其中总价在60万-100万之间是购买需求较多的房源，有近五成的市民愿意购买这一价格段的房子。在单价方面，47.26%的市民能接受单价5001元-10000元之间的房价，31.85%的市民能接受10001元-15000元的房价。总体来说，有近8成的市民认为房子单价在15000元以内较为理想。此外，仅有1.82%的受访者能接受单价在20000元以上，还有5.07%的市民没有明确的价格意向。而以南京目前的房价水平来看，除了江宁与江北板块，主城内多数片区的房价都突破了1.5万的“心理线”，仅有城北、宁南等地段的少数楼盘尚未“达线”。 面對如此嚴峻的形式我認為買房不如租房。租房是个观念问题，中国人的传统观念跟外国不同，不能忍受一直租房生活，其实在中国这种国情下，反而比国外更应该租房，因为中国的房子只有七十年产权（还有很多房子只有50年）。一个人集二代甚至三代的积蓄换来的房子，贷款才还完不久，并且为之严重降低生活质量的房子，到头来还要被收走，冤不冤呐，搞不好到时候来个拆迁保卫战害得个家破人亡什么的就更加不值。租房反倒省事，既不用担心将来有一天房产寿命会到期，又不会影响生活质量，把多余的钱用来保健、旅游、学习、教育子女、穿好的、吃好的、玩好的，这样多好啊？当然可能你会担心，租房的人总是居无定所，随时会房主赶走，但我告诉你这只是暂时的，要不了多久，就会出台租赁法严格保护租客利益，到时候短期内拖欠房租、不同意涨租金、要求房主将生活用品提供齐全等等这些诉求都会得到法律保护，到时候租客就是爷，房东反而很被动，就跟现在西方文明国家一样。让那些炒房客炒去吧，炒得越凶，租房房源越多，租金越便宜，等到房产寿命到期全被收走的时候，倒霉自然降临。 所以，如果资金不充裕，就转变观念，租房，绝对没错。下面是我們組對於完善廉租房制度的建议：1.尽力增加廉租住房的数量 一方面，可充分利用现有房地产市场上的存量房源。包括：（1）腾退的并符合当地人民政府规定的廉租房标准的原公有住房；（2）最低收入家庭承租的符合当地人民政府规定的建筑面积（或者使用面积）和装修标准的现租赁公有住房。 另一方面，保证廉租房的增量房源逐步扩大。一是政府、单位、民政部门出资兴建或购买的用于廉租的住房以及其他渠道形成的符合廉租房标准的住房。二是采用集资“廉建”方式。对职工住房困难且生活用地富余的工业企业，经有关部门批准允许其职工采取集资合作的方式建设住房，国家减免建设过程中的有关费税，建成的住房只能由住房困难且参与集资的职工享用，而不能在市场上销售。 2.确保廉租房制度的建设有稳定的资金来源 目前，廉租房制度实施过程中最大的一个瓶颈就是资金不足，廉租房资金的主要来源是政府的财政支持，如果没有政府的支持，廉租