（政治经济学专业论文）我国房地产价格虚高的诱因及对策研究.pdf

西南人学硕士学位论文摘要 我国房地产价格虚高的诱因及对策研究 政治经济学专业硕士研究生张超 指导教师祝志勇教授 摘要 房地产业是我国国民经济的支柱产业，是未来中国经济增长的动力之一，也是未来居民 消费的热点。随着住房的市场化改革，我国的房地产业得到快速发展，居民拥有商品房的人 数不断增长，人均居住面积不断提高，极大的改善了居民的住房条件，同时提高了居民的生活 质量。但是，随着经济的发展和城市化速度的加快，居民的住房需求呈上升趋势，住房供不 应求；伴随着土地等资源价格的上涨以及资产价格上涨带来的房价的上涨，房地产价格趋高 不下。高房价不但成为学者讨论的话题，也成为政府关注的焦点，而且也成为老百姓关心的 热点问题。政府不断出台新举措，加大对房地产市场和房地产商的调控，并加大住房的保障 力度。学者也不断提出看法和建议。可见，房地产价格问题已经成为影响中国社会稳定和和 谐的关键问题之一。本文将对中国房地产价格趋高的原因进行探讨，希望能够找到影响中国 房地产价格虚高的真正诱因，并提出形成一个相对具有竞争环境的房地产市场、适当 调整现有房地产贷款方式、提高土地供给的透明度、国家应有鼓励和抑制的税收 手段、增加供应、增加交易手续、改革税制等合理化建议。 关键字：价格虚高调控 西南人学硕士学位论文a b s t r a c t c h i n a sr e a le s t a t e p “c e se m l ) t vh i g ho f 土n c e n t l v e sa n do o u n t e r 上e a s u r e s p o l i t i c a le c o n o m i c s z h a n g c h a o s u p e r v i s o r p r o f e s s o rz h uz h i y o n g a b s t r a c t t h er e “e s t a t ei n d u s 仃yi sap i l l a ri n d l l s 仃yo fc h i n a sn a t i o n a le c o n o m y ，t h e 如t u r ei st h e 嘶v i n gf o r c ef o rc 1 l i n a se c o n 0 i l l i cg r o w 吐l ，a n di so n eo f 也em t u r er c s i d e n t sc o n s u m p t i o nh o ts p o t s w i t h 也eh o u s i i l gm a r k e t o r i e n t e dr e f o 肌，c h i n a sr a p i dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，m en u i n b e ro f r e s i d e n t sw i t hh o u s i i l g 铲o w i n g ，m ep e rc 印i t al i v i n gs p a c ei n c r e 嬲e dg r c a t l yi m p r o v et h eh o u s i n g c o n d i t i o n so ft h er e s i d e n t s ，w h i l ei m p r o v i n gt h eq u a l n yo fl i f co fr c s i d e 鹏h o w e v e r ，a l o n gw i m e c o n o i n i cd e v c l o p m e n t 锄dm ef 如t e rp a c eo f 岫锄他s i d e n t si nh o u s i n gd c m 锄du p w a r d 仃e n d ， h o u s i n gs h o r t a g e ；a l o n g 谢t 1 1l 锄d 柚do m e rr e s o u r c e s ，a sw e u 硒i n c r e 嬲e si nt 1 1 ep r i c e so fm e 嬲s e t p r i c ei i l f l a t i o nr i s e i l lh o m ep r i c e s ，i n c r c 嬲i n g l yh i g hr e a le s t a t ep r i c e so v e r h i g hp r i c e sw i l l b e c o m et l l es u b j e c to fd i s c u s s i o ni na c a d e m i c s ，h 嬲a l s ob e c o m et h ef o c u so fa t t e n t i o no ft h e g o v e m m e n t ，b u ta l s ob e c o m eh o ti s s u e so fc o n c e mt oo r d i n a r yp e o p l e g o v e m m e n th 舔i n t r o d u c e d n e wm e 粥u r e so n 缸】屺北a le s 饿肌咄e t 锄di n c r c a s e l er e g u l a t i o no fr e a le s t a l e ，h o u s i n g 锄d i n c r e 硒ep r o t e c t i o ne f 如r t s s c h o l a r sh a v ea l s op u tf o n ) i 删v i e w s 锄ds u g g e s t i o l l s c l e a r l y ，m e p r o b l e mh 粥b e c o m ear e a le s t a t ep r i c e sa f 凳c tc h i n a ss o c i a ls t a b i l i t ya n dh a r m o n yo n eo ft h ek e y i s s u e s c h i n a sr e a le s t a t ep r i c e sw i l lm i st r e n dt oe x p l o r et l l er e a s o n sf o rt h eh i g h ，h o p i n gt of i n d a f f e c tc h i n a t sr e a le s t a t ep “c e sa r ea f f e c t i n gc h i l l a si n c r e 船i n g l yh i g i lr e a l i n c e n t i v e s ，a n dp u t f o l n v a r dr e a s o n a b l es u g g e s t i o n s k e y w o r d ：r e a le s t a t ei l o u s i n gp r i c e l l 独创性声明 本人提交的学位论文是在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论 文中引用他人已经发表或出版过的研究成果，文中已加了特别标注。对本研究及 学位论文撰写曾做出贡献的老师、朋友、同仁在文中作了明确说明并表示衷心感 谢。 学位论文作者：引乙起 签字日期： 切。8 年f 月w 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。 本人授权西南大学研究生院( 筹) 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数 据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：口不保密， 口保密期限至年月止) 。 学位论文作者签名：而q 趣 签字日期： 为。乎年r 月功日 导师签名： 签字日期： 栌易 域每其b 西南大学硕士学位论文导论 1 导论 1 1 研究问题的提出 居民的住房问题是关系到居民切身利益的民生问题，享有住房的权利是居民 的基本权利之一。居民是否拥有可以满足自身居住要求的住房，不但与居民的生 活质量和幸福指数密切相关，也与和谐社会的建设及社会的安定团结紧密相关。 一个社会居民对住房的取得方式也是这个社会进行分配的一种途径，体现着社会 公平与否；居民是否有条件和能力取得与生活息息相关的居住权利，也是社会进 步和发展的必然要求。而高房价使普通百姓获得居住的权利受到损害，如何控制 房价的非理性上涨，保障广大消费者的住房需求已经成为中央高层、学者、普通 老百姓共同关心的问题，也成为中国现阶段一个带有普遍性的社会问题。 我国城市房地产价格的“非正常上升”，是由于多种因素造成的。缘于一种双 重压力，地方政府介入城市房地产市场，这种介入客观上推动了城市房地产价格 的非正常上升；目前土地供给制度、地方政府税收制度、以及住房问题上财政政 策和金融政策等制度问题是造成目前房地产价格不正常上升的制度性因素。地方 政府“经营城市”、地方政府的“托市”行为；推动房地产价格上升；“地方政府、 开发商、银行都希望把这个泡沫( 房地产) 越吹越大，这些集团掌握了强势 的话语权，他们更容易来主导市场。对于高房价，普通居民面对的是处于强势的 房地产商，处于弱势的购房者不具有话语权，处于被动的状态，因此，他们的住 房权利得不到保障。面对高房价，政府则指责是房地产开发商不遵守规则和牟取 了暴利，而开发商则认为是由于政府的原因，如政府的政策规制和土地出让，税 收等方面的原因提升了房地产开发成本，导致了房价的上涨。实际上，地方政府 对于土地财政的依赖，开发商对银行贷款的依赖，银行对于开发商的贷款而获得 优质客户需要的依赖共同构成了一个三角关系，具有合谋的嫌疑，三者的造势在一 定程度上拉高了房价，共同分享了房地产价格高涨带来的好处。 高房价所带来的资产价格的高涨效应很容易形成泡沫，不利于整个国民经济的 健康发展和社会的和谐。高房价使普通居民对住房的基本需求无法得到满足，无 法使居民的基本生存权利得到保障。而房地产价格是房地产市场运行状况的重要 指标，也是反映社会资源占有和分配的重要指示器。房价的高位运行使绝大多数 的购房者无力支付高的房价。中国目前的高房价固然有一部分原因是由于经济发 展带来的资源价格上涨所导致的的资产价格上涨，但更主要的原因是由于利益结 构失衡所带来的整个社会房地产价格上涨，以及政府宏观调控的滞后和不到位。 今后中国的房地产价格将继续在高位运行，而住房关系到普通老百姓的切身利益， 因此政府应该有所作为。政府应该规范利益结构，加强宏观调控，保证绝大多数 的购房者的住房需求，能让低收入者能有房住。本文将就中国现阶段房价方面的 。谢家谨：谈当前房地产市场宏观调控的重点，载月月谈2 0 0 5 年第5 期。 l 西南人学硕士学位论文导论 问题进行研究，并提出可行性建议和自己的看法。 1 1 1 研究背景 本文的研究背景是中国的房地产业快速发展，全国各地的房地产普遍照搬深 圳和香港的高地价、高房价的发展模式，在这样的发展模式之下，房地产商获得 了很高的收益；而地方政府通过出卖土地获得财政收入，银行也在房地产快速发 展中获利不浅。在国家对住房制度的一系列制度改革和对房地产市场的宏观调控 下，普通购房者面对不断攀升的房价仍然不能实现原有的住房愿望和满足其原有 需求。政府为了保障广大居民的住房需求，特别是低收入群体和困难群众的住房 需要，不断出台新的调控措施和政策，加大对房地产市场的监督调控力度；同时， 为满足低收入和困难群体的住房需求而不断加大投入。然而政府多次宏观调控的 政策效果不佳，房价上涨的趋势不但没有得到有效的扼制，反而不断的报复性上 涨，普通居民对住房的购买能力由于高房价而受到限制。广大的已购房者由于高 额的房贷长期处于较高的经济负担中，拥有一套可供居住的住房成为许多家庭的 梦想和目标。住房问题已经成为这个社会的主要问题之一，而房价则是这个问题 的核心内容。 1 1 2 研究的目的和意义 本文的研究目的是通过对中国目前房地产价格在高位运行的探讨，主要是对目 前中国房地产市场的现状和今后一段时期内的发展趋势的分析，通过对房地产价 格的状况来分析房地产市场价格的影响因素，形成机制等，形成一系列的政府宏 观调控的可能性和可行性政策建议。本文的研究意义是房地产价格已经成为当前 社会的一个热点问题和民生问题，通过对房地产价格的研究能够帮助我们认识房 地产市场的运行状况，房地产价格的形成机制，并且有助于我们理解导致当前高 房价的原因和影响房价涨落的因素，能够增加对房地产市场的了解，规避在房地 产中的风险，为建设和谐小康社会服务。 1 2 文献综述 1 2 1 房地产业的定义及分类 房地产业又称房地产开发、经营和管理业，它是从事房地产综合开发、经营、 管理和服务的综合性行业，包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理 活动。房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住 宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包 括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管 线以及地面道路等。房产和地产之所以合称房地产，是因为他们很难分开，房屋 必须建在土地上，同时地下的各项设施都是为地上的房屋主体服务的。本文中所 2 西南人学硕士学位论文导论 指的房地产主要研究对象是居民的住房。 1 2 2 房地产价格 房地产价格分广义和狭义的房地产价格，广义的房地产价格是指房地产行业进 行房地产交易的市场价格。包括房地产建筑过程的成本，利润以及后期改造装饰 的费用。而狭义房地产价格是指进行商品房交易的合同价金。一般情况下，决定房 价变化有几个主要因素：开发成本、商品供求关系、金融市场支持等。房价呈现 出一般规律是：房价以开发成本为基础，房价随着商品供求关系的变化而变化，并受 到金融市场的支持、政策导向和市场预期的影响。 1 2 3 房地产市场 狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：包括土地的 出让、转让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房 地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。房地产市场可以分为；房地产 一级市场：是土地交易市场，即土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接 控制和垄断经营；房地产二级市场：即增量房地产交易市场，指房地产经营者与 房地产使用者的纵向流通市场：房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房 地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属 于消费市场的重新配置。 1 2 4 住房政策 所谓住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策， 也不同于行业管理政策。我国的住房政策设计，必须从自己的基本国情出发，建 立有中国特色的住房政策体系。我国住房政策体系应包括四个基本部分：累进制 的房地产税收制度、政策性住房金融制度、廉租房制度、以及以货币工具为主的 房地产市场调控政策。政府有责任保持住房市场的稳定，应通过相继抉择的货币 政策对房地产市场进行调控。政策工具除了常规的利率政策、总量政策、金融监 管以外，还应保持货币政策信息的透明、连续、明确，稳定社会心理预期，切断 “涨价一预期涨价一再涨价”的链条。同时，政府还应保持廉租房政策和住房金 融政策的稳定性，确保低收入家庭不会受到房地产市场调控的影响，中等收入家 庭较少受到影响。 1 3 文章的内容和结构 本文的主要内容是研究房地产价格居高不下的原因，为什么房价会在国家的 不断调控下不但没有下降，反而报复性的上涨。本文通过房地产价格的形成机制 和房价的影响因素，并结合国家一系列的宏观调控政策措施，来综合分析导致高 两南大学硕+ 学位论文 导论 房价的一系列因素的相互作用和对房价的上涨所带来的影响，并根据这些影响来 形成调控房地产价格的建议和措施，维护广大购房者的合法权益，保证绝大多数 居民的住房需求。 在结构安排上在导轮部分将分析本文的研究背景和研究意义以及对本文结构 进行总体论诉：在第二部分，文章将主要分析影响房地产价格的运行状况和房地 产市场的发展史：第四部分在第二部分房地产价格运行状况和第三部分房地产价 格影响因素的分析的基础上，结合政府为稳定房价，保障居民的住房需求和低收 入家庭以及困难群体的住房要求的一系列宏观调控政策做出分析，并对调控的效 果和作用进行分析；第五部分文章对抑制房价过快增长，保障居民的住房需求提 出建议；最后本文将对未来房价的走势和房地产市场的运行状况作出预测。 1 4 研究的方法及创新 1 4 1 微观分析：从房地产价格的构成及房地产价格的影响因素着手分析，以此 找到造成房地产价格上涨的原因和房地产价格上涨会对社会，经济发展以及居民 个人的影响。为本文的第四部分的作好微观铺垫。 1 4 2 宏观分析：通过对国家对房地产市场的一系列宏观调控政策，特别是对为 影响房地产价格走势的调控政策的分析，以此来评价国家宏观政策的效果，成为 本文政策建议的宏观基础。 1 4 3 理论研究：在本文的研究中，将价格理论、供求理论、宏观调控理论贯穿 与全文的研究中，为本文提供了理论依据。 1 4 4 经验研究：包括了对不同时期中国房地产价格进行比较分析，由此判断房 地产价格的上涨情况。在本文中，独特的运用了宏观与微观相结合的方法来研究 房地产的价格，并对政府的宏观调控政策的有效性进行了一定程度的分析，相信 这样的研究方法更有助与我们加强对房地产价格的了解，并能够帮助我们对国家 对房地产宏观政策调控的理解和把握。这是本文的创新之处。 4 西南大学硕士学位论文我国房地产市场的发展状况 2 我国房地产市场的发展状况 2 1 我国住房制度和房地产市场发展的历史回顾 2 1 1 第一阶段：1 9 7 8 1 9 9 3 年，试点阶段 1 9 7 8 年邓小平同志提出了关于房改的问题。1 9 7 9 年开始实行向居民全价售房 的试点。1 9 9 1 年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时 期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。1 9 8 2 年开始实行 补贴出售试点，即政府、单位、个人各负担房价的三分之一。1 9 8 6 年以后，掀起 了第一轮房改热潮。1 9 8 6 年2 月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，负 责领导和协调全国的房改工作。这一时期的主要特点是针对传统住房制度的核心 低租金，提出了以大幅度提高租金为基本的改革思路。提出要“从改革公房 低租金制度着手，将实物分配逐步改变为货币分配 ，首次提出要积极组织集资建 房和合作建房，大力发展经济实用的商品住房。 2 1 2 第二阶段：1 9 9 4 1 9 9 8 年，深化城镇住房制度改革阶段 1 9 9 4 年7 月1 8 日，国务院颁发关于深化城镇住房制度改革的决定( 国发 1 9 9 4 】4 3 号) 。内容主要包括：首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保 障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；首次 提出全面推行住房公积金制度；首次提出加强经济适用住房的开发建设，加快解 决中低收入家庭的住房问题；首次提出鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社， 加快城镇危旧住房改造；首次提出严格控制高档房地产开发项目；加大租金改革 力度，并对经济困难户实行减、免、补政策；向高收入职工家庭出售公有住房实 行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价；从1 9 9 5 年开始实施安 居工程，以成本价向中低收入家庭出售；提出加快住房建设和推进城镇住房制度 改革是各级人民政府的重要职责。 2 1 3 第三阶段：1 9 9 8 2 0 0 3 年，停止住房实物分配，实行住房分配货币化阶段 1 9 9 8 年7 月3 日，国务院颁发“国发 1 9 9 8 】2 3 号 文件，要求进一步深化城 镇住房制度改革，加快住房建设。主要内容包括：停止住房实物分配；首次提出 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；对不同收入家庭实 行不同的住房供应政策；首次提出调整住房投资结构，重点发展经济适用住房( 安 居工程) ，加快解决城镇住房困难居民的住房问题；首次明确所有商业银行在所有 城镇均可发放个人住房贷款；首次提出建立业主自治与物业管理企业专业管理相 结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制；首次提出以保持经济适用住房 价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作；继续发 西南大学硕十学傅论文 我国房地产市场的发展状况 展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设；从1 9 9 8 年下半年起，出 售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接；对最低收 入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价；对高收入家庭购 买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状 况确定租售价格；必要时，政府可规定开发企业利润限制幅度；加强地价管理， 建立基准地价定期确定公布制度；继续推进租金改革。 2 1 4 第四阶段：2 0 0 3 年至今，调控房地产市场，建立住房保障制度阶段 针对一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快的 现象，国务院颁发了“国八条”、“新国八条 、“国六条”等一系列重要文件，提 出在高度重视稳定住房价格工作，保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用 住房价格的相对稳定的同时，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。 在稳定房价方面，加大供应，控制需求，通过缓解供求矛盾来稳定房价。在加 大供应方面，重点发展满足当地居民自住房的需求和中低价位、中小套型普通商 品住房，大力调整和改善住房供应结构。规定自2 0 0 6 年6 月1 日起，凡新审批、 新开工的商品住房建设，套型建筑面积9 0 平方米以下住房( 含经济适用住房) 面 积所占比重，必须达到开发建设总面积的7 0 以上，保证中低价位、中小套型普 通商品住房土地供应。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用 地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用 地供应量。继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。加大对闲置 土地的处置力度。严格房地产开发信贷条件。对闲置土地和空置商品房较多的开 发企业，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3 年以上的商品房， 不得作为贷款的抵押物。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购 和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。 在控制需求方面，加大控制投资性购房需求的力度，有效遏制投机炒作。禁止 未竣工的预售商品房再行转让。从2 0 0 6 年6 月1 日起，个人住房按揭贷款首付款 比例不得低于3 0 。对购买自住住房且套型建筑面积9 0 平方米以下的仍执行首付 款比例2 0 的规定。调整住房转让环节营业税政策。从2 0 0 6 年6 月1 日起，对购 买住房不足5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税：个人购 买普通住房超过5 年( 含5 年) 转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通 住房超过5 年( 含5 年) 转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后 的差额征收营业税。合理控制城市房屋拆迁规模和进度，控制被动性住房需求。 在建立住房保障制度方面，强化政府住房保障职能，加快城镇廉租住房制度建 设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决 低收入家庭的住房困难。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房， 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。 国务院于2 0 0 7 年8 月7 日发布的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难 6 西南人学硕士学位论文我国房地产市场的发展状况 的若干意见( 国发【2 0 0 7 2 4 号) 要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作 为维护群众利益的重要工作，作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务 的一项重要职责。重点是加快建立健全城市廉租住房制度，明确城市廉租住房制 度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。全国廉租住房制度保障范围由城市最 低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。积极发展住房租赁市场，鼓励 房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。 2 2 我国房地产价格的现状 2 1 1 2 0 0 7 年房地产销售价格水平和特点 国家发改委、国家统计局调查显示，2 0 0 7 年1 2 月，全国7 0 个大中城市房屋 销售价格同比上涨1 0 5 ，涨幅与上月持平，此前的1 月到1 1 月份，7 0 个大中 城市房屋销售价格同比涨幅分别为5 6 、5 3 、5 9 、5 4 、6 4 、7 1 、7 5 、 8 2 、8 9 、9 5 ，1 0 5 ，房价在经历了年初以5 左右的速度稳步上行后，从 5 月份开始上涨速度加快。 分类别看，2 0 0 7 年1 2 月新建商品住房销售价格同比上涨1 1 4 ，涨幅比1 1 月低0 8 个百分点，环比上涨o 3 ，涨幅比1 1 月低0 7 个百分点，同比及环比涨 幅均比1 1 月有大幅回落。其中，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比 分别上涨3 9 、1 2 1 和1 1 8 ，环比分别上涨0 o 、o 3 和o 2 。二手住房销 售价格同比上涨1 1 4 ，涨幅比上月高2 1 个百分点，环比与上月持平。非住宅 商品房销售价格同比上涨7 o ，涨幅比上月高o 6 个百分点；环比上涨o 1 ，涨 幅比上月低o 3 个百分点。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比 分别上涨8 3 、8 o 和5 2 。 2 2 2 近年来我国房地产业快速发展 一、以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。2 0 0 7 年，全国完成房地产 开发投资2 5 2 8 0 亿元，同比增长3 0 2 ，比上年提高8 4 个百分点。其中，商品 住宅投资1 8 0 1 0 亿元，同比增长3 2 1 ，比上年提高6 8 个百分点；办公楼投资 1 0 3 7 亿元，同比增长1 1 7 ，比上年下降9 3 个百分点；商业营业用房投资2 7 7 6 亿元，同比增长1 7 9 ，比上年提高2 9 个百分点；其他投资3 4 5 7 亿元，同比增 长3 8 1 ，比上年提高2 6 7 个百分点。 二、市场需求总体旺盛。2 0 0 7 年，全国商品住宅竣工面积4 7 8 亿平方米，同 比增长5 ，比上年上升5 8 个百分点；销售面积6 9 1 亿平方米，同比增长2 4 7 ， 比上年上升1 1 6 个百分点，其中，现房销售面积2 1 2 亿平方米，同比增长5 ， 比上年上升1 5 1 个百分点；期房销售面积4 7 9 亿平方米，同比增长3 6 ，比上 年上升4 2 个百分点。4 0 个重点城市1 2 月末累计可售商品住房面积1 4 3 亿平方 米，比上年下降6 ；批准预售商品住房面积2 3 9 亿平方米，同比增长1 0 9 ； 7 西南人学硕十学位论文我国房地产市场的发展状况 登记销售商品住房面积2 6 1 亿平方米，同比增长2 4 4 。与此同时，商品住房空 置面积继续下降，1 2 月全国空置商品住房6 7 5 6 万平方米，同比下降1 6 6 ，降 幅较上年加快8 6 个百分点。 三、部分城市1 2 月份房价环比开始下降。2 0 0 7 年，7 0 个大中城市房屋销售 价格平均涨幅为7 6 ，涨幅比上年快1 8 个百分点；新建商品住房销售价格同比 上涨8 2 ，涨幅比上年快1 8 个百分点。其中，上半年房价涨幅基本平稳，从6 月份开始房价涨幅明显加快，到1 1 月份房价涨幅有所放缓，1 2 月份部分城市房 价环比涨幅开始下降，7 0 个大中城市中环比下降的城市有1 8 个，石家庄、沈阳、 长春、长沙、广州、深圳、南宁、贵阳、昆明、西安等1 0 个城市房价环比涨幅下 降约o 2 。 2 2 3 主要城市房地产价格波动态势 分城市看，2 0 0 7 年1 2 月新建商品住房销售价格同比涨幅较高的主要城市包 括：乌鲁木齐2 5 3 、北海1 9 3 、惠州1 9 。0 、北京1 7 5 、南宁1 7 4 、宁波 1 7 3 、兰州1 6 7 、重庆1 5 9 和长沙1 5 1 等；环比涨幅较高的主要城市包括： 海口4 4 、合肥1 8 、九江1 7 、南充1 6 和桂林1 5 等。新建商品住房销 售价格出现明显下跌的城市为广州和深圳，其环比增幅为负值，分别为1 4 和 0 1 ，这与近期广州、深圳部分楼盘出现大幅降价的局面相吻合。同时，不同区 域城市房价下跌现象进一步扩散，1 2 月份全国7 0 个大中城市中，房价环比增幅 呈负值的城市达2 2 个。从目前的统计数据来看，此轮宏调政策效果开始显现，对 2 0 0 7 年以来持续“高烧”的楼市起到了降温的作用，房地产价格增长开始出现趋 稳迹象。 二手住房销售价格同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐2 4 2 、宁波 1 6 5 、无锡1 5 2 、深圳1 3 9 和长春1 3 1 等；环比涨幅较高的主要城市包括： 宜昌6 。4 、大理4 2 、洛阳2 4 、桂林2 2 和天津1 8 等。一线城市的房价 涨幅趋缓放慢，二线城市房价涨幅居前，显示市场投资热点开始出现转移。一方 面由于一线城市的房价已经在高位运行，二是由于二线城市作为新兴城市对住房 较大的潜在需求的拉动。 2 2 4 房地产价格的构成 房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一，因此，房地产价格具有两重性的 内涵。在房地产价格的构成中，有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成 的价值，另一部分来源于土地租赁的资本化收入。 房地产价格包括总成本和利润两部分，房地产总成本是指企业在开发建设和 国主要参考文献：屠永良房地产经济学文汇出版社，1 9 9 2 ，第六章 潘其源，国中河房地产经营中国建筑工业出版社，1 9 9 l ，第八章 王克忠房地产经济学教程复旦大学出版社，1 9 9 5 年版，p 4 2 0 8 西南大学硕十学位论文我国房地产市场的发展状况 经营房地产过程中所投入的总费用，一般包括：地价、土地开发费、建筑安装工 程造价、税金、利息和其他费用分摊。总成本的大小，主要取决于总成本中所包 含项目的多少和每个项目的实际耗费值。总成本在各个地区和各个时期的差异性 和可变性极大，房地产价格主要是由总成本决定的。利润是房地产开发、经营企 业的投资利益。利润的高低取决于总成本和社会平均利润率这两个因素，在我国 的具体构成是： 一、土地费用：土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。 房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基 本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开 发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅 价格构成中，土地费用约占2 0 以上，并有进一步上升的趋势。2 0 0 7 年，全国土 地价格快速上涨，增幅达到1 3 左右，创5 年来新高。 二、前期工程费：前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性 研究费，地质勘查费以及“三通一平 等土地开发费用。他在整个成本构成中所 占比例相对较低，一般不会超过6 。 三、建筑安装工程费：建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程， 设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装工程费用。他在整个成本构成中 所占比例相对较大。约占整个成本的4 0 左右。 四、市政公共设施费用：市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建 设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等 的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务 的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。在房地产 开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在2 0 3 0 左右。 五、管理费用：管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经 营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职 工教育费、养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2 。 六、银行贷款利息：房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助 银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利 息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额 度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 七、税费：税费包含两部分：一部分是税金，与房地产开发建设有关的税收 包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费( 营业税， 城市维护建设税和教育费附加) 、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外 国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门 向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费、商品 房交易管理费、大市政配套费、人防费、煤气水电增容费、开发管理费等。在我 国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在1 5 2 5 左右。 八、其他费用：其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销 9 西南大学硕：i 二学位论文我国房地产市场的发展状况 售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过1 0 。 2 2 5 房地产价格虚高的表现 最常用的衡量购买力的指标是房价收入比，所谓房价收入比，是指家庭购房 总价与居民家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力。发达国家一般为3 4 倍，即一个中等收入的家庭用三四年的全部收入可以购买一套中等档次的住房。 美国目前的房价收入比为3 倍多，日本的房价收入比为5 6 倍。1 9 9 8 年国务院在 有关房改的文件中明确提出，房价收入比超过4 倍的，应当获得住房补贴，这说明我 们也是基本认可这一指标。国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比” 应该为3 6 倍，世界银行专家的说法为4 6 倍。超过6 倍即说明房价偏高。2 0 0 7 年底城市家庭平均收入6 1 6 万元，则“房价收入比”为2 1 9 。 一方面是中国最低收入家庭的房价收入比很高，我国的收入比例呈“金字塔 形状，即收入较低者仍占绝大多数，而西方发达国家则呈“菱形，即中产阶层占 大多数，极富和极贫则占极少数：另一方面，政府的土地拍卖价格天天看涨，成 本也随地价而涨，房价必然上涨。“房价收入比”所反映的问题是中低收入阶层的 “居住权利 得不到解决的问题。如果住房问题总是得不到很好的解决，在政府、 开发商和购房者之间，输家总是购房者，那么建立和谐社会的规划也就落不到实 处。按国际上通行的衡量标准，房价的高低主要是相对于住房购买力而言。购买 力也有大小之分，但最有代表性与说服力的应该是普通居民的购买力，超出普通居 民购买力水平的房价就是过高。 租售比超警戒，所谓“租售比 是指每平方米使用面积的月租金与每平方米 建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比 一般界定为1 ：2 0 0 至1 ：3 0 0 。如果租售比低于1 ：3 0 0 ，意味着房产投资价值相 对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1 ：2 0 0 ，表明这一区域房产投资潜力相对 较大，后市看好。租售比无论是高于1 ：2 0 0 还是低于1 ：3 0 0 ，均表明房产价格 偏离理性真实的房产价值。 国内房地产市场一方面房价高企，另一方面国内房地产市场住房空置迅速增 加。所谓的住房空置就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态，而住房 空置率就是在某一时点上空置的住房占某时点所存有住房的比率。从发达国家 的一般标准来说，房地产市场的住房空置率又可以分为一手房市场的住房空置率、 二手房市场的住房空置率、综合住房空置率及住房自然空置率等。据悉，截至2 0 0 6 年3 月，全国商品房空置面积为1 2 3 亿平方米，同比增长2 3 8 。而且，2 0 0 6 年1 季度，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积1 0 3 l 亿平方米，同比增 长2 3 3 ；完成开发土地面积52 8 4 万平方米，增长5 3 3 。尽管一些地方的房 价上涨有所放缓，即全国平均房价上涨幅度有所下落。目前国内的房地产市场空 置率过高同时又房价过高的现象，只能说明国内房地产市场人为操纵价格与房地 。郑睿祺，刘洪玉房价收入比的性质与合理取值范围中国房地产，2 0 0 2 ( 8 ) 1 0 西南人学硕士学位论文 我国房地产市场的发展状况 产炒作的严重性。 2 3 房地产价格虚高的影响 2 3 1 高房价对经济社会的影响 首先，房价的高位运行必然会导致整个国内经济产业结构逆选择、传统的粗 放型增长方式难以转变、各城市竞争力严重削弱。就中国情况来说，产业结构失 衡是不争的事实。国内的一些制造业及出口企业，也纷纷进入房地产，其原因就 是房地产行业的高利润。当全国所有行业都涌向一个房地产业时，将会导致房地 产业出现泡沫，即房地产价格暴涨之后价格暴跌，并引发整个社会的经济危机。 尽管房地产市场的周期性会让这种危机向后延展，但这并不能阻止危机的到来。 如果不能有效控制房地产市场过热，中国产业结构的调整、经济增长方式的转变 就不可能实现。即使房地产泡沫不是那样快的破灭，但房价的高企必然影响所在 城市的竞争力。因为，房价高企不仅增加了企业的营运成本，也增加了城市居民 的生活成本。对于企业来说，成本就增加，新的企业不敢进入，原有的企业也只 能纷纷退出。2 0 世纪8 0 年代，香港地区的制造业、中小企业纷纷退出香港地区 迁往内地；近年来，上海沿海一线的企业也纷纷迁入内地，也是房价高企弱化城 市竞争力的结果。对城市居民来说，房价过高，使生活成本急剧上升，新的劳动 力人口无法源源不断流入城市。特别是当一个城市房价高得让居民无法承受时， 那些潜力较高、竞争力较好的劳动力人口更是会流出该城市，从而导致该城市竞 争力严重下降。 其次，房价高企也必然强化地方政府进一步所谓的经营城市。近几年来，中 国打造城市竞争力一直陷入在一个误区中，即中国的不少官员一谈到城市竞争力 就是如何来经营城市。其实，对一个城市来说，政府的职责是什么? 政府的主要功 能在于服务，通过政府权力来保护企业与民众的产权，保护合约的有效履行，保 证民众的财富不受到侵犯与掠夺，并以此来为企业创造好的经营环境，为城市居 民提供生活便利的条件。如果地方政府经营城市，那么政府的行为就与其功能和 职责根本上背离。因为，政府要经营城市，那么政府就介入到了经济利益链中成 为经济利益的争夺者，会运用权力来与企业、民众争夺资源。一旦政府的权力陷 入市场的运作中，如果这种权力监管不严，那么政府就必然利用其掌握的权力来 掠夺企业财富、掠夺民众的财富。既然政府的行为如此，那么在企业与企业之间、 企业与民众之间、民众与民众之间的利益关系就会背离市场法则，而通过非市场 的方式进行。特别是这种经营城市转化为一种企业行为时，社会的秩序，法律的 尊严，居民的合法权益都将受到破坏，这不仅恶化了整个企业经营的环境，也恶 化了城市居民的生存条件。近几年来，许多城市g d p 迅速增长、城市财政收入迅 速膨胀、城市规模也快速扩张，但是这些成绩多是以国有土地为政策背景，借助 于这种政策背景对农民利益的掠夺，对居民城市利益的掠夺而建立起来的。可以 两南大学硕士学位论文 我国房地产市场的发展状况 说，也正是地方政府这种对城市的经营，使得中国在极短的时期，社会财富向少 数聚积、向少数企业聚积，导致了中国有史以来最大的一次社会财富严重的分配 不公，不少城市与村镇的社会矛盾也由此而不断地激化。 再次，高房价严重威胁着中国的金融体系安全，构成了对中国金融稳定性的 巨大威胁。目前，国内银行界有一种普遍的认识，认为银行对房地产的贷款是一 种优质资产，特别是个人住房消费信贷的资产更是优质资产。这种看法是建立以 下几个前提条件上的：一是房地产市场的价格只升不跌；二是银行的利率水平永 远保持在现在基础上；三是中国的经济繁荣不会出现周期性变化。但是，上述的 三个前提都是有条件的、不确定的，也是会变化的。任何国家的经济繁荣都是周 期性的，不可能永远线性上升。即使是中国的转轨经济，也曾出现过多次经济周 期性的波动。如果一个国家经济出现周期性的波动，那么房地产行业要想持续繁 荣也是不可能的。二是利率水平永远不会处于目前的状态下。可以说，国内的房 地产市场之所以能够持续发展这样快，市场的供求关系如此繁荣，最重要的原因 是政府对利率管制所带来的结果。如果不是政府把金融市场的利率控制在如此低 的水平，国内房地产市场炒作也就不会这样严重，因为高利率必然使炒作成本上 升。房价持续上涨导致高房价，使居民购房不得不依赖银行金融支持。个人住房 按揭贷款的增加使整个银行体系的风险也在累积：首先，个人家庭住房贷款者， 即使无力偿还贷款，银行也无权拍卖房产抵债，使房贷存在隐性呆坏帐风险；一 旦高房价泡沫破灭，房价下跌，需求就急剧下降，房价再持续下跌，形成恶性循 环。银行的资金将面临流动性风险，若这两方面的风险蔓延，将足以威胁整个国 家的金融体系安全。再次，房地产过热将吸引大量资金进入，加大了金融风险的 集聚，使房地产开发投资隐含的金融风险更大。房地产开发中银行中长期贷款的 增加，导致金融风险的集聚。因为随着房价的迅速攀升，使商品房空置面积不断 扩大，导致占压银行资金偏多，长期贷款增加，使货币信贷的潜在压力增大，削 弱了货币信贷作为主要政策手段对经济的调控能力。最后，房价持续上涨会使住 房由消费品演变为投资品和投机品。房产投资具有相对长期的特征，而房产投机 却是一种短期行为。房产投资、特别是投机势必会导致很高的房产空置率，这不 仅会导致土地与房产资源的闲置和浪费，而且还会吸引大量现金流量集中于房地 产部门，进而引起金融部门流动性下降和全社会金融风险增加。美国房地产市场 的次贷危机的经验教训值得我们借鉴和学习。 第四，影响国民经济整体过热和经济的泡沫化。目前房地产行业在我国国民 经济中的地位显著上升，由于房地产行业的高度产业联动性，房地产价格上涨过 快，会导致对水泥、钢材等多种原材料的需求快速增长，价格上扬，而这又反过 来推动房地产成本上升，价格进