（人文地理学专业论文）农用土地价格评估的理论与方法研究.pdf

摘要 农用土地作为一种重要的土地利用类型，具有经济、社会、生态功能：同时， 农用土地也是种重要的土地资产，具有经济、社会、生态价值。在快速的城市化 及新农村建设的背景下，农用土地的流转、征收、转用等现象越来越普遍。为了更 好地保障农民的切身利益，建立完善的农用土地市场，提高农用土地的使用效率， 就必须建立合理的农用土地价格体系、评估方法体系。 本文在对国内外农用土地价格评估分析和总结的基础上，采用理论分析与实证 分析相结合、定量分析与定性分析相结合、多学科综合分析研究等方法，对农用土 地的属性和权属及其对农用土地价格的影响因素进行了全面系统的分析，构建了农 用土地价格评估的理论体系，归纳了不同农用土地的各种价格评估的方法和过程， 深入分析了农用土地的经济、社会、生态价值及价格构成，提出了农用土地流转价 格、转用价格、征农价格、征转价格的价格体系，并以河南省济源市为例，基于开 发的农用土地估价信息系统进行了实证研究。本文主要包括以下几个部分： 第一部分是绪论。主要在分析了农用土地价格评估背景、目的和意义，并对国 内外的研究进展及存在问题进行了详细的分析和说明。 第二部分是农用土地的属性和权属分析。农用土地具有经济属性、社会属性和 生态属性，不同的属性决定了农用土地不同的价格构成；农用土地的权属包括集体 土地所有权、集体土地承包经营权、国有农用土地使用权、“四荒地 产权，不同 的农用土地产权具有不同的价格。 第三部分对农用土地的价值构成、价格构成、价格体系及其影响因素等进行了 系统分析。农用土地的价值由经济价值、社会价值和生态价值构成，与此相对应， 农用土地的价格包括经济价格、社会价格、生态价格；由此，农用土地的价格体系 包括农用土地流转价格、转用价格、征农价格、征转价格；影响农用土地价格的因 素包括经济因素、社会因素和生态环境因素，各种因素对农用土地价格有着不同的 影响。 第四部分重点探讨了农用土地价格的理论基础，并分析了各种理论对农用土地 价格评估的作用。农用土地价格评估的理论基础主要有农用土地效用理论( 包括地 租理论、区位理论、土地肥力理论) 、农用土地成本理论、农用土地供求理论等， 这些理论是构建农用土地价格评估方法、建立农用土地评估模型的理论依据。 第五部分在总结国内外有关土地价格评估方法的基础上，结合农用土地的特 点，提出了各种农用土地不同价格的评估方法，并根据农用土地价格评估的需要， 探讨了农用土地估价信息系统的设计与实现。农用土地经济价格主要是由农用土地 的经济价值决定的，其评估的主要方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、 剩余法、收益倍数法等；农用土地社会价格是由农用土地的社会价值决定的，即农 用土地作为农民生存保障功能、社会福利功能和保障粮食安全功能的社会价值，包 括农用土地社会保障价格及社会稳定价格，并分别通过养老保险金、耕地开垦费等 替代方法予以评估；农用土地的生态价格是由农用土地的生态价值决定的，即农用 土地的净化空气、减少污染、保持水土、维护物种多样性等功能的生态价值，主要 通过假设市场评价法、费用支出法、恢复和保护费用法、收益还原法、影子工程法 等方法予以评估。农用土地评估离不开g i s 技术的支持，本文具体探讨了农用土地 估价信息系统的总体设计、数据库设计、详细设计及主要功能的实现，并以m a p g i s 作为基础平台，基于类库的方式进行二次开发予以实现。 第六部分以河南省济源市为例，基于农用土地估价信息系统，在对农用土地进 行综合级别划分的基础上，采用本文设计的评估方法，对各种农用土地的不同价格 进行了评估，并对评估结果的进行了分析。研究结果表明，在各级别经济价格中， 园地价格最高，耕地价格次之，林地最低，同一地类价格随着级别降低而降低；在 各级别社会价格中，耕地最高，园地次之，林地最低，同一地类随着级别降低，价 格也逐渐降低；在各级别生态价格中，林地最高，园地次之，耕地最低，同一地类 价格随着级别降低而降低；在各级别综合价格中，耕地价格最高，园地价格次之， 林地价格最低。这些变化规律符合济源市实际。 第七部分是结论与建议，对全文进行总结，指出了本文存在问题及今后的研究 方向。 关键词：农用土地经济价格；农用土地社会价格；农用土地生态价格； 农用土地价格体系；农用土地；济源市 a b s t r a c t a g r i c u l t u r a ll a n dh a se c o n o m i c s o c i a la n de c o l o g i c a lf u n c t i o n sa sa l li m p o r t a n tl a n du s et y p e ； a g r i c u l t u r a ll a n di sa l s oa l li m p o r t a n tl a n da s s e tw i t he c o n o m i c ，s o c i a l ，a n de c o l o g i c a lv a l u e u n d e r t h eb a c k g r o u n do fr a p i du r b a n i z a t i o na n dn e wr u r a lc o n s t r u c t i o n ，t h ep h e n o m e n o n so fl a n d c i r c u l a t i o n ，a c q u i s i t i o n , a n dc o n v e r s i o nh a v eb e c o m ei n c r e a s i n g l yc o m m o n i no r d e rt op r o t e c tt h e v i t a li n t e r e s t so ff a r m e r sb e t t e r , e s t a b l i s has o u n da g r i c u l t u r a ll a n dm a r k e ta n di m p r o v et h e a g r i c u l t u r a ll a n d su t i l i t ye f f i c i e n c y , r a t i o n a lp r i c es y s t e ma n de v a l u a t i o nm e t h o d o l o g ys y s t e mo ft h e a g r i c u l t u r a ll a n dm u s tb ee s t a b l i s h e d b a s e do nt h ea n a l y s i sa n ds u m m a r i z a t i o no fd o m e s t i ca n df o r e i g na g r i c u l t u r a ll a n dp r i c e s ，t h i sp a p e r u s es e v e r a lm e t h o d ss u c ha st h ec o m b i n a t i o n s o ft h e o r e t i c a n a l y s i s a n de m p i r i c a l a n a l y s i s q u a n t i t a t i v ea n a l y s i sa n dq u a l i t a t i v ea n a l y s i s ，a n dm u l t i d i s c i p l i n a r yr e s e a r c ht om a k ea no v e r a l l a n a l y s i so ft h ep r o p e r t ya n do w n e r s h i po ft h ea g r i c u l t u r a ll a n d 雒w e l la si t si m p a c tf a c t o r so nt h e a g r i c u l t u r a ll a n dp r i c e ，b u i l dt h et h e o r ys y s t e mo fa g r i c u l t u r a ll a n dp r i c ee v a l u a t i o n , c o n c l u d et h e m e t h o d sa n dp r o c e s s e sf o re v a l u a t i o no ft h ea g r i c u l t u r a ll a n d sv a r i o u sp r i c e s ，a n a l y z et h ee c o n o m i c ， s o c i a l a n de c o l o g i c a lv a l u e sa sw e l l 豁i t sp r i c es t r u c t u r ed e e p l y , p r o p o s et h ep r i c es y s t e mo f a g r i c u l t u r a ll a n d st r a n s f e rp r i c e ，c o n v e r s i o np r i c e ，a c q u i s i t i o np r i c ea sw e l la sa c q u i s i t i o nt r a n s f e r p r i c e a n dt a k ej i y u a nc i t y 雏a ne x a m p l e f o re m p i r i c a ls t u d yb a s e do nt h ea g r i c u l t u r a ll a n de v a l u a t i o n i n f o r m a t i o ns y s t e m t h i sp a p e ri n c l u d e st h ef o l l o w i n gs e c t i o n s ： t h ef i r s tp a r ti sa l li n t r o d u c t i o nw h i c hm a i n l ya n a l y s i st h eb a c k g r o u n d ，p u r p o s ea n ds i g n i f i c a n c eo f t h ea g r i c u l t u r a ll a n dp r i c ee v a l u a t i o n , a n dm a k ea l ld e t a i l e da n a l y s i sa n de x p l a n a t i o no ft h es t u d y p r o g r e s sa n de x i s t i n gp r o b l e m s t h es e c o n dp a r ti sa l la n a l y s i so nt h eo w n e r s h i pa n dp r o p e r t yo ft h ea g r i c u l t u r a ll a n d a g r i c u l t u r a l l a n dh a se c o n o m i ca t t r i b u t e s ，s o c i a la t t r i b u t e sa n de c o l o g i c a la t t r i b u t e s d i f f e r e n ta t t r i b u t e sd e t e r m i n e t h ed i f f e r e n tp r i c ec o m p o s i t i o no ft h ea g r i c u l t u r a ll a n d ；o w n e r s h i po ft h ea g r i c u l t u r a ll a n di n c l u d e s c o l l e c t i v el a n do w n e r s h i p ，c o l l e c t i v el a n dm a n a g e m e n tr i g h t st r a n s f e r , s t a t e o w n e dl a n du s ef i g h t sa n d ”4m o o r l a n d ”p r o p e r t y d i f f e r e n tp r o p e r t yr i g h t so ft h ea g r i c u l t u r a ll a n dh a v ed i f f e r e n to w n e r s h i p p r i c e s i nt h et h i r dp a r t , v a l u ec o m p o s i t i o n , p r i c ef o r m a t i o n , p r i c es y s t e ma n di t si n f l u e n c i n gf a c t o r sa r e a n a l y z e d t h ev a l u eo f t h ea g r i c u l t u r a ll a n di n c l u d ee c o n o m i cv a l u e ，s o c i a lv a l u ea n de c o l o g i c a lv a l u e ， w h i l et h ea g r i c u l t u r a ll a n dp r i c ei n c l u d e se c o n o m i cp r i c e ，s o c i a lp r i c ea n de c o l o g i c a lp r i c e ； c o r r e s p o n d i n g l y , t h ep r i c es y s t e mo ft h ea g r i c u l t u r a ll a n di n c l u d e st r a n s f e rp r i c e ，c o n v e r s i o np r i c e ， a c q u i s i t i o np r i c ea n da c q u i s i t i o nt r a n s f e rp r i c e ；t h ef a c t o r sa f f e c t i n gt h ep r i c eo f t h ea g r i c u l t u r a ll a n d i n c l u d ee c o n o m i cf a c t o r s ，s o c i a lf a c t o r sa n de c o l o g i c a lf a c t o r s d i f f e r e n tf a c t o r sh a v ed i f f e r e n te f f e c t s o nt h ea g r i c u l t u r a ll a n dp n c c s t h ef o u r t hp a r tf o c u s e so nt h et h e o r e t i c a lb a s i so ft h ea g r i c u l t u r a ll a n dp r i c e s a n da l s oa n a l y z e st h e e f f e c t so fv a r i o u st h e o r i e so na g r i c u l t u r a ll a n dp r i c ee v a l u a t i o n t h et h e o r e t i c a lb a s i so fa g r i c u l t u r a l l a n dp r i c ee v a l u a t i o nm a i n l yi n c l u d ea g r i c u l t u r a ll a n du t i l i t yt h e o r y ( i n c l u d i n gl a n dr e n tt h e o r y , l o c a t i o nt h e o r ya n dl a n df e r t i l i t yt h e o r y ) ，a g r i c u l t u r a ll a n dc o s tt h e o r y , a g r i c u l t u r a ll a n ds u p p l ya n d d e m a n dt h e o r y t h e s et h e o r i e sp r o v i d et h e o r e t i c a lb a s i sf o rc o n s t r u c t i o no fa g r i c u l t u r a ll a n dp r i c e e v a l u a t i o na n de s t a b l i s h m e n to fa g r i c u l t u r a ll a n de v a l u a t i o nm o d e l i nt h ef i f t hp a r t , t h ee v a l u a t i o nm e t h o d sf o ra l lk i n d so fa g r i c u l t u r a ll a n d sa r er a i s e db a s e do nt h e s u m m a r i z a t i o no ft h el a n dp r i c ee v a l u a t i o nm e t h o d sa th o m ea n da b r o a da sw e l la sc o m b i n a t i o no ft h e a t t r i b u t e so fa g r i c u l t u r el a n d m e a n w h i l e ，t h ed e s i g na n di m p l e m e n t a t i o no ft h ea g r i c u l t u r a ll a n d e v a l u a t i o ni n f o r m a t i o ns y s t e ma r ea l s od i s c u s s e di na c c o r d a n c ew i t ht h en e e d so fa g r i c u l t u r a ll a n d p r i c ee v a l u a t i o n t h ee c o n o m i cp r i c eo ft h ea g r i c u l t u r a ll a n di sm a i n l yd e t e r m i n e db yt h eq u a l i t y v a l u eo ft h ea g r i c u l t u r a ll a n d t h em a i ne v a l u a t i o nm e t h o d si n c l u d ei n c o m ea p p r o a c h ，m a r k e t c o m p a r i s o na p p r o a c h ，c o s ta p p r o a c h ，r e s i d u a lm e t h o d ，e a r n i n g sm u l t i p l em e t h o d sa n ds oo n t h es o c i a lp r i c eo ft h ea g r i c u l t u r a ll a n di sd e c i d e db yi t ss o c i a lv a l u ew h i c hr e f e r st op r o v i d e l i v i n gp r o t e c t i o n s o c i a lw e l f a r ef o rf a r m e r sa n dp r o v i d ef o o ds e c u r i t yf o rs o c i e t y t h es o c i a lp r i c eo f t h ea g r i c u l t u r a ll a n di sc o m p o s e db ys o c i a ls e c u r i t yp r i c ea n ds o c i a ls t a b i l i t yp r i c e ，a n di sa s s e s s e db y t h em e a n so fm a t u r e de n d o w m e n t , l a n dr e c l a m a t i o nc o s t sa n ds oo n ；t h ee c o l o g i c a lp r i c eo f a g r i c u l t u r a ll a n di s d e t e r m i n e d b yt h ee c o l o g i c a lv a l u eo fa g r i c u l t u r a l l a n dw h i c hr e f e r st ot h e e c o l o g i c a lv a l u e so ft h ec l e a na i r , r e d u c i n gp o l l u t i o n ，s o i la n dw a t e rc o n s e r v a t i o n , m a i n t e n a n c eo ft h e s p e c i e sd i v e r s i t ya n ds o o n i ti s p r i m a r i l ye v a l u a t e dt h r o u g hc o n t i n g e n tv a l u a t i o nm e t h o d ， e x p e n d i t u r er e s t o r a t i o na n dp r o t e c t i o nm e t h o d ，c a p i t a l i z a t i o no fe a r n i n g s ，s h a d o wp r o j e c ta n ds oo n a g r i c u l t u r a ll a n dp r i c ec a n tb ee v a l u a t e dw i t h o u tt h es u p p o r to fg i st e c h n o l o g y ；t h i sp a p e rd i s c u s s e d s p e c i f i c a l l yt h eo v e r a l ld e s i g n ，d a t a b a s ed e s i g na n dd e t a i l e dd e s i g no fa g r i c u l t u r a ll a n de v a l u a t i o n i n f o r m a t i o ns y s t e ma sw e l la st h ei m p l e m e n t a t i o no fi t sm a i nf e a t u r e s m a p g i si su s e da sab a s i c p l a t f o r mt oa c h i e v es e c o n d a r yd e v e l o p m e n tb a s e do nt h ec l a s sl i b r a r i e s i nt h es i x t hp a r t , j i y u a nc i t yo fh e n a np r o v i n c ei st a k e ni l l sa ne x a m p l et 0e v a l u a t ed i f f e r e n t p r i c e so f d i f f e r e n tt y p e so fa g r i c u l t u r a ll a n d sw i t ht h em e t h o dw h i c hi sd e s i g n e di nt h i sp a p e rb a s e do n a g r i c u l t u r a ll a n de v a l u a t i o ni n f o r m a t i o ns y s t e ma sw e l la st oe x p l a i nt h ea p p l i c a t i o no ft h e e v a l u a t i o nr e s u l t s t h es t u d yr e s u l t ss h o wt h a tt h ep r i c eo f t h eg a r d e np l o ti st h eh i g h e s ti na l ll e v e l so f e c o n o m i c a lp r i c e s ，f o l l o w e db yf a r m l a n dp r i c e ，a n dt h ew o o d l a n d sp r i c ei st h el o w e s t t h el o w e rt h e l e v e lf o rt h es a m el a n dt y p e ，t h el o w e rt h ep r i c e ；a b o u ta l ll e v e l so fs o c i a lp r i c e s ，t h ep r i c eo f c u l t i v a t e dl a n di sh i g h e s t , f o l l o w e db yg a r d e np l o ta n dt h e nw o o d l a n d ；a b o u ta l ll e v e lo fe c o l o g i c a l p r i c e s w o o d l a n dp r i c ei sh i g h e s t , f o l l o w e db yg a r d e np l o ta n dt h e nc u l t i v a t e dl a n d ；r e f e r i n gt ot h e c o m p o s i t ep r i c eo fa l lt y p e so fl a n d s ，t h ec u l t i v a t e dl a n d sp r i c ei st h eh i g h e s t , f o l l o w e db yg a r d e np l o t l v a n dt h e nw o o d l a n d s u c hv a r i a t i o nl a w sa r ea p p l i c a b l ef o rt h ea c t u a ll i n eo fj i y u a nc i t y t h es e v e n t hp a r ti sf o rt h ec o n c l u s i o na n dr e c o m m e n d a t i o n sw h i c hi n c l u d e sas u m m a r yo f t h et e x t t h ed e f e c t so f t h i sp a p e ra n dt h ef u t u r er e s e a r c hd i r e c t i o n s k e yw o r d s ：e c o n o m i cp r i c eo ft h ea g r i c u l t u r a ll a n d ；s o c i a lp r i c eo ft h ea g r i c u l t u r a l l a n d ； e c o l o g i c a lp r i c eo ft h ea g r i c u l t u r a ll a n d ；p r i c es y s t e mo ft h ea g r i c u l t u r a l l a n d ； a g r i c u l t u r a ll a n d ；j i y u a nc i t y v 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 作了明确的三三：一，j 主墨一 学位申请水、学位论变作者薹j 各名：竺笆比翌型 一鬻翁蘸誉 学位获得者( 学位论文作者) 签名：! 磁壁 1 1 研究背景 1 1 1 宏观背景 第一章绪论弟一早三百t 匕 ( 1 ) 社会主义新农村建设 社会主义新农村建设是指在社会主义国家制度下，按照新时代的要求，通过对 农村进行经济、政治、文化和社会等方面的建设，实现最终把农村建设成为经济繁 荣、设施完善、环境优美、文明和谐的社会主义新农村的目标。 党的十六届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个 五年规划的建议，明确了今后5 年我国经济社会发展的奋斗目标和行动纲领，提 出了建设社会主义新农村的重大历史任务，为做好当前和今后一个时期的“三农 工作指明了方向。其总体要求是：按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整 洁、管理民主 的要求，扎实推进社会主义新农村建设。 社会主义新农村建设包括经济建设、政治建设、文化建设和社会建设。社会主 义新农村的经济建设，主要指在全面发展农村生产的基础上，建立农民增收长效机 制，千方百计增加农民收入；社会主义新农村的政治建设，主要指在加强农民民主 素质教育的基础上，切实加强农村基层民主制度建设和农村法制建设，引导农民依 法实行自己的民主权利：社会主义新农村的文化建设，主要指在加强农村公共文化 建设的基础上，开展多种形式的、体现农村地方特色的群众文化活动，丰富农民群 众的精神文化生活；社会主义新农村的社会建设，主要指在加大公共财政对农村公 共事业投入的基础上，进一步发展农村的义务教育和职业教育，加强农村医疗卫生 体系建设，建立和完善农村社会保障制度，以期实现农村幼有所教、老有所养、病 有所医的愿望。 社会主义新农村及其附属设施建设需要大量的土地，在目前我国非农建设用地 供应十分紧张的情况下，不可能提供大量的新增非农建设用地用于新农村建设，只 有通过农用土地流转、置换、挂钩，增加农用土地的使用效率，从而为新农村建设 节约出必要的建设空间。新农村建设对农用土地流转提出了紧迫要求，而农用土地 评估是农用土地流转的基础。 ( 2 ) 经济与城镇化的快速发展 所谓城镇化，就是指农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集， 从而使城镇数量增加，城镇规模扩大的一种历史过程。城镇化作为一种社会历史现 象，既是物质文明进步的体现，也是精神文明前进的动力，是社会主义新农村建设 的必要组成部分。 当前，我国经济与城镇化正处于快速发展阶段，但是，这其中也面临许多问题。 我国人口多、底子薄，耕地相对不足，劳动力素质偏低，在实现经济与城镇发展方 式的转变中，遇到很大程度上的制约，特别是如何实现耕地保护与发展的双赢，成 了摆在我国各级政府面前的一项重要任务。为此，我们必须找出一条适合我国经济 与城镇化发展的道路，资源节约、环境友好是我国在众多约束条件下的必然选择， 也是实现城乡和谐稳定发展的必由之路。 当前和今后一段时期是我国经济与城镇化发展的战略机遇期，经济与城镇化发 展对促进全社会的发展，提高全国人民生活质量有巨大的推动作用，但也带来许多 问题。快速发展的城镇经济与城镇化不可避免地要占用大量的农用土地，特别是占 用耕地导致部分农民失去耕地，而如何保障失地农民的日常生活及社会保障成了社 会广泛关注的话题；由于在农用土地征收过程中，对各种关系处理不妥当，造成了 很多严重的社会问题，甚至影响到社会稳定；由于城镇化，大量的农民步入城市， 造成了农用土地的荒芜；经济与城镇化发展也导致了生态环境的破坏，如何恢复遭 到破坏的生态环境，也是当今社会必须面对的问题。而经济与城镇化发展过程一系 列问题的解决，对农村农用土地的流转和交易提出了更高的要求，而农用土地价格 的评估是农用土地交易和流转的基础。 ( 3 ) 社会主义和谐社会的构建 2 2 0 0 4 年9 月1 9 日，中国共产党第十六届中央委员会第四次全体会议上正式提 出了“构建社会主义和谐社会”的概念。2 0 0 5 年以来，中国共产党提出将“和谐社 会 作为执政的战略任务，“和谐 的理念要成为建设“中国特色的社会主义”过 程中的价值取向。“民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与 自然和谐相处 是和谐社会的主要内容。 现在，我国的改革与发展处于关键时期，改革在广度上已涉及经济、政治、文 化等所有领域，在深度上已触及人们具体的经济利益，发展方面己由单纯追求g d p 上升到追求人文g d p 、环保g d p ，实现人口、资源、环境统筹协调发展。国际经验 表明，当一个国家人均g d p 进入1 0 0 0 美元到3 0 0 0 美元的时期，既是黄金发展期， 也是矛盾凸显期，处理得好，能够顺利发展，经济能够很快上一个新台阶，处理不 好，经济将停滞不前或倒退。目前我国己进入人均g d p 3 0 0 0 美元阶段，影响经济社 会发展的各种问题日益显现出来，特别是城乡居民收入差距日益增大，生态环境日 益恶化，由于农用土地流转、征收、征用等原因引起的矛盾不断出现，这对和谐社 会构建造成了很大的冲击和负面影响。这些问题的解决离不开农用土地制度的改革 和完善。 1 1 2 微观背景 ( 1 ) 土地使用权市场交易制度逐步确立 随着土地产权交易制度的建立和发展，农用土地市场日益活跃，土地权属和用 途也不断发生改变，使得从前只作为生产资料的土地，开始建立在以市场需求为导 向，并且向集约化、产业化方向发展。党的十六届三中全会通过的关于完善社会 主义市场经济体制若干问题的决定，提出将加快推进和完善农用土地的分等定级 和估价工作，以全面掌握、科学量化我国农用土地的质量状况，实现土地资源集约 合理利用，提高土地的生产能力和效率。这对农用土地定级和估价工作带来了新的 机遇，也提出了更高的要求。 ( 2 ) 农用土地的市场价值得以实现 农用土地承包、转包、承租、转租、四荒土地( 荒山、荒坡、荒沟和荒滩) 使用 权拍卖以及以土地作为资本进行入股、联营等n 1 流转形式丰富多样。农用土地用途 也由传统的粮食耕作业转向林果等经济作物种植或畜牧业，甚至乡镇住宅、金融、 商业、工业等用地。农用土地转向多用途、多功能发展，其市场价值也得以实现。 ( 3 ) 土地估价方法技术的提高 国土资源部近年来围绕农用土地分等定级和估价工作，在先行试点后制定了 农用地分等规程、农用地定级规程和农用地估价规程三部国家技术标准， 构建了我国农用土地分等、定级、估价的技术体系框架，为农用土地的评估提供了 必要的理论和技术支撑。 ( 4 ) 农用土地市场的逐步扩大 我国农用土地市场的客观存在和日益扩大，首先要求国家及时出台有关法律、 法规和管理措施，以规范农用土地交易行为，防止乱占和滥用农用土地，促进土地 资源的合理利用；其次，合理的交易价格是正常市场交易的基础，而保证农用土地 市场正常发展的关键是搞好农用土地价格评估。因此，随着我国农用土地市场的逐 步完善，农用土地市场将不断扩大，农用土地估价将越来越重要。 1 2 研究的目的和意义 1 2 1 研究目的 我国是一个农业大国，纵观中国历史不难看出，土地问题历来就是一个影响国 家稳定的首要问题，国家的长治久安和经济社会发展与土地问题的解决密切相关瞳1 。 在我国，农用土地市场日益扩大，而农用土地评估理论与实践滞后，缺乏一套完整 的农用土地价格体系。同时，经济与城镇化进程的快速发展使得建设用地规模迅速 扩大，农用土地被大量占用而逐年减少，集体土地所有权益受到损失。因此需要建 立一套完善的农用土地价格评估体系和农用土地价格管理制度，实现农用土地资源 优化配置，使农用土地市场规范化、法治化。农用土地价格评估的目的主要表现为 以下几个方面： 4 ( 1 ) 为促进农用土地市场发展，实现城乡土地市场一体化和农用土地使用制 度改革奠定基础 农用土地市场客观存在，农用土地流转或交易行为日益增多。如何流转，如何 作为资产和财产进行经营，是必须要解决的问题。目前我国城乡土地市场是一个“二 元化结构 ，不是一个统一的整体。城乡地价体系被分割，不利于城乡地价的统一 管理，也不利于统一、规范、竞争、有序的土地市场的建立。开展农用土地价格评 估，能够逐步缩短与城镇土地价格评估的距离，并最终与之接轨，实现城乡土地市 场统一管理。农用土地使用制度的改革势在必行，现在做好农用土地估价工作，就 为未来农用土地使用制度创新奠定了基础。 ( 2 ) 为建立科学的农用土地征地补偿方案提供依据 征地制度已实行许多年，但如何体现科学性、合理性仍然是一个大难题。对农 民的补偿标准较低，损害了农村集体和农民个人的利益。从发展趋势看，征地补偿 与安置应以农用土地的真实全面价值为基础，通过开展农用土地估价工作，全面掌 握、合理量化、科学核算农用土地价值，为农用土地征地补偿提供依据。 ( 3 ) 为区域耕地和基本农田保护以及地籍管理提供依据。 农用土地评估可以直接量化农用土地的质量和数量，这就使得占用耕地和补充 耕地在质量上可以进行等级折算，避免因数量平衡但补充耕地在质量上下降而导致 的事实上的占补不平衡，更有利于耕地和基本农田的保护。同时，农用土地评估记 载了土地的地理位置、权属、用途、质量、等级、价格等，有利于保护农村集体土 地所有者、使用者合法权益，便于地籍管理。 ( 4 ) 为建立资源核算制度，推行农用土地的资产化管理奠定基础 我国目前的基本国情是人多地少，农用土地质量总体水平不高，耕地后备资源 不足，土地的生态环境也受到不同程度的污染，因而有必要改革现行的农用土地资 源核算体系，把土地资源消耗纳入到整体国民经济核算体系中，加强对农用土地经 济价值、社会价值及其生态价值的评估，科学量化农用土地资产价值，为推行农用 土地资源的资产化管理奠定基础口3 。 5 ( 5 ) 有利于规范农用土地交易行为，以科学、统一的管理农用土地 农用土地流转市场日趋活跃，农用土地产权主体之间进行所有权、使用权或他 项权利的买卖、转让、租赁、抵押等一系列交易活动，非常重要的一点就是依据农 用土地的价值，从而避免当事人在交易中蒙受损失。所以，农用土地估价有利于规 范农用土地交易行为，保护双方当事人的合法权益。同时，农用土地估价可使政府 土地管理部门及时掌握农用土地市场价格动向，出台有效的农用土地价格调控措 施，通过地价杠杆科学、合理、准确、统一管理农用土地。 1 2 2 研究意义 在当前我国经济和城镇化、农用土地市场日益活跃的背景下，农用土地价格评 估具有重要的理论和实践意义。 ( 1 ) 为理顺农用土地价格体系、培育完善农用土地市场、促进农用土地资产 合理配置、农用土地征用补偿、开展农用土地综合整治、农村集体土地流转等工作 提供依据。 ( 2 ) 为科学量化农用土地数量、质量和分布，为实施耕地占补平衡、基本农 田保护以及地籍管理提供依据。 ( 3 ) 为深化农用土地制度改革提供理论和计量的依据。 ( 4 ) 有利于土地的可持续利用。农用土地价格公开制度可以有效的防止集体 土地流转过程中存在的各种弊端，促进土地的合理持续利用。 ( 5 ) 有利于土地的规模经营。政府有关部门根据科学测算得出的农用土地价 格，可以及时有效的掌握市场资料，便于土地规模经营。 ( 6 ) 有利于增加农民收入，保护农民的合法权益。近年来，农用土地征收补 偿问题已经成为社会普遍关注的一个问题，开展农用土地估价工作，对加速改革征 地补偿制度具有重要意义。 6 1 3 国内外研究进展 1 3 1 国外研究进展 国外农用土地评估体系的产生有2 0 0 0 多年的历史。在古希腊、古埃及、古罗 马等国家的文献资料里，有关于农用土地划分成各种等级的记载h 1 。国外最早申报 农用土地估价见于1 5 世纪莫斯科公园的税册，主要目的是为了给官员、贵族平等 地分封土地、敛取赋税，将耕地分为上、中、下三等，并造册登记。1 7 1 7 年，西欧 奥地利政府建立了土地测定委员会。这一时期西方国家土地评价的代表是俄罗斯， 其土地测定工作十分重视土壤自然属性的研究，1 8 9 5 年国家财产部采取了耕地按 黑麦产量的正常分类方法，将耕地分为最好土地、好地、中等地、下等地和坏地 五等，每等又分为三级。 对农用土地定级估价最早做出全面系统阐述的是1 8 8 6 年俄罗斯道库恰耶夫的 著作尼日格勒州土地鉴定材料，其方法体系目前仍在应用。 在1 9 世纪末以后，世界各国均从不同的方面开始重视农用土地的等级评价， 丰富了农用土地的评价内容3 。 英国是始于2 0 世纪初开始从事区域研究的。r b o u r n e 于1 9 3 1 年发表的区 域调查和大英帝国农业资源估计的关系一文中，提出不同大小等级的土地单位， 并根据土地利用潜力将土地分为7 级陋1 。 德国财政部1 9 3 4 年提出“农用地评价条例，对农用土地定级估价方法作了论 述。此种方法，是以土壤初步评分为基础，进行自然条件的校正以调整区域差异， 得出产量值；再在产量值的基础上，进行自然条件的校正，得到经济值，从而得到 农用土地价格及其等级。 美国的土地评价是随着资源调查和土地利用规划而发