（工商管理专业论文）分时度假及其在中国的发展——以沂蒙人家为例的实证性研究.pdf

原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不 包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研 究作出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本人完 全意识到本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名：擗日期：迎 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论 文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分 内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段 保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：襁兰导师签名：日 期：泣生赵 山东大学硕士学位论文 内容提要 分时度假是二十世纪六十年代后期在欧美国家兴起的一种新的旅游度假方式，最初是 作为解决积压房地产的一种手段，推出之后，很快便以其交换性和经济性获得了迅速的发 展，并逐渐演变成为旅游酒店业的新经济形态，成为全球酒店业的业务亮点。 本文首先介绍了分时度假的概念和起源，分析了分时度假的运营机制，指出分时度假 因其经济性而产生，因其交换性而获得了飞速发展。对分时度假国际现状的介绍从五个方 面进行，即购买者现状、市场开发者现状、产品特征现状、经济影响现状、尤其重点介绍 了交换公司现状和法律保障体系现状。 接下来，分析了中国现实引入分时度假的环境，分析了中国分时度假业的市场构成， 指出分时度假在中国有较好发展前景，但目前还受一些约束，尤其法律保障体系不健全， 急需解决。 最后，重点说明沂蒙人家介入分时度假行业的可行性分析，指出在酒店业已成为分时 度假业主力军的情况下，沂蒙人家介入分时度假有其可操作性，并探讨了一些开发产品的 具体思路，这些思路主要侧重于可行性，并从开发商和投资者的角度分析了产品的投资价 值。 关键词：分时度假交换性经济形态现状运行方式实证研究 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t t i m e s h a r ei sak i n do fn e w s t y l eo fe n j o y i n go n e sv a c a t i o n ，w h i c hh a sb e e n r i s e da n d d e v e l o p e ds i n c el a t e6 0 so f 2 0c e n t u r i e s a tf i r s t ，i tw a su s e dt os o l v et h ee s t a t et h a tw a s k e p t t o o l o n gi nt h es t o c k f o ri t se x c h a n g ea n de c o n o m y , i tw a sd e v e l o p e dq u i c k l ya n db e c a m ean e w k i n do f e c o n o m i cm o d ea n da b r i g h ts t a ri ni n t e r n a t i o n a lt o u r i s m t r a d e c o n c e p ta n do r i g i n o ft h et i m e s h a r ev a c a t i o nw e r er e p r e s e n ta tf i r s t w ea n a l y s e di t s m a n a g e r i a lm e c h a n i s m ，a n dp o i n to u tt h a ti tw a s r i s e df o re x c h a n g ea n dd e v e l o p e df o re c o n o m y t h e p r e s e n ts i t u a t i o nw a si n t r o d u c e di nf i v ep a r t s ：s t a t u so fc o n s u m e r , m a r k e te x p l o r e r c h a r a c t e r s o f p r o d u c t i o n ，e f f e c to f e c o n o m y , a n dl e g a lp r o t e c t i o n a n a l y s i n go f e n v i r o n m e n ti nc h i n aw a sf o l l o w e d w ep o i n to u tt h eb r i g h tp r o s p e c t sa sw e l l a st h er e s t r a i ni nc h i n a ，e s p e c i a l l yt h eu r g e n td e m a n do f l e g a lp r o t e c t i o n a sa ne m p h a s i s ，t h ef e a s i b i l i t ys t u d yo ft i m e - s h a r ev a c a t i o no fy im e n gr e s i d e n tw a s c a r r y o u ta tl a s t i tw a s o p e r a t a b l ef o ry im e n g r e s i d e n tw i t ht h eb a c k g r o u n dt h a tt h ec a t e r i n gu a d eh a s b e e nt h em a i nf o r c eo ft i m e s h a r ev a c a t i o n w e r e p r e s e n t f e a s i b l em e t h o d sf o r d e v e l o p p r o d u c t i o n ，a n da n a l y s et h ei n c o m ef r o mi n v e s t m e n to fd e v e l o p m e n tc o m p a n ya n di n v e s t o r _ k e y w o r d s ：t i m e s h a r e ，e x c h a n g i n g ，e c o n o m i cm o d e ，p r e s e n ts i t u a t i o n ，o p e r a t i o n a lm e t h o d 刖吾 中国经过二十多年的经济改革之后，居民的实际可支配收入己实现了数倍 以上的增长，人民群众在解决了温饱之后，更高层次的需求己逾见增加。在紧 张的工作之余，旅游作为陶治情操、提高生活质量、丰富知识、开拓视野的一 种手段，逾来逾为人们所喜爱。尤其是1 9 9 9 年9 月2 1 日国务院发布了新的节假 日管理办法以来，国民的旅游需求全面释放，旅游已迅速成为国民经济生活中 的热点。这个热点从目前来看，具有以下几个特点：( 1 ) 集中性、季节性强。 从季节看，集中在春秋两季，尤以五一、十一两个黄金周为甚；( 2 ) 各地普遍 重视旅游开发，新兴的旅游景区不断增加，给人们以更多的选择余地；( 3 ) 全 社会已对旅游这一“绿色产业”的美好前景予以认同，政府和各类组织，尤其 是企业加大了管理和投资力度，并积极向国外学习，引进国外先进经验，给合 中国实际进行市场创新、组织创新、制度创新和管理创新。分时度假与产权酒 店作为这一创新的产物，已于几年前在中国悄然登陆，近期更是成为一颗耀眼 的名星，成为旅游酒店业和房地产业的业务亮点和宣传热点，各种概念宣传和 促销宣传频频现于各类媒体，已成为业内人士的焦点话题。许多酒店和房地产 公司跃跃欲试，或欲利用这一手段推销滞存的房产，或利用此手段起到削峰填 谷的作用以均化淡旺季，更有许多商家利用这一概念和手段作为提升企业市场 知名度，促进相关业务拓展，借此达到行业重新洗牌的愿望。 本人目前所效力的山东沂蒙山旅游有限公司，是一家倡导创新精神的旅游 有限公司，成立不到一年，在当地旅游市场已居于垄断地位。公司董事会多次 表达了开拓这一业务的愿望，并委托我作一些前期研究工作。我想作为一个旅 游管理类的m b a ，没有理由不站在这一行业的前沿进行研究和探索，欣然接受 委托，并在导师指导下，将此题目作为我的论文题目 第一章分时度假的概念和发展历程 一、分时度假的概念 分时度假作为一个新生事物，而且专业性比较强，从不同角度认识，对其 有不同的概念。时至今日，分时度假还没有一个在全球范围内普遍接受的概念。 其发展经历了这样一个历史过程：最初是指人们在度假地购买房产时，只购买 部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护，分时使用的一种度 假形式。后来发展为每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权。 这时己产生了专门的交换机构，购买者可以通过加入交换系统实现对不同房产 使用权的交换。目前国际上较为通行的惯例是：将一处住宿设旋( 如饭店，别 墅等) 的住宿单元每年的使用期分为5 2 周，将5 2 周中的5 1 周分时销给不同的 顾客。从国际上看，有两个流传较广的定义，其一为美国佛罗里达洲分时度 假房产法案( r e r le s t a t et i m e s h a m n ga c tc h 7 2 1 f l o r i d a ) 中对分时度假的定义：“所有以会员制、协议、租契、销售或出租 合同、使用许可证、使用权合同或其他方式作出的交易设计和项目的安排，交 易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些方面某些特定年度中低于1 年 的使用权，并且这一协约有效期在三年以上。”最权威的定义来自欧盟分时度 假指令( e u r o p e a nv n i o nt i m e s h a r e d i r e c t i e ) 其定义为：“所 有的有效期在三年以上，规定消费者在按某一价格付款以后，将直接或间接获 得在1 年的某些特定时段( 这一期限要在1 周之上) 使用其项目房产的权利的 合同，住宿设施必须是已经建成使用，即将交付使用或即将建成的项目。”( 注 释1 ) 这两个定义的表现形式虽然有较大不同，但其核心要素是基本相同的，即 ( 1 ) 对合同有效期的规定，这一有效期通常不低于3 年：( 2 ) 每年度的使用权 低于1 年，但高于某最低时段( 一般规定为1 周) ，使用权不是普通房地产的租 赁；( 3 ) 合约的标的物是使用权，而不是所有权、管理权。 因此，从本质上看，分时度假是介于房地产品和饭店产品的中间产品。以某 项住宿设旌为例，对其可以进行多种用途的制度安排，其中的一个极端是作为 房地产产品直接出售，即开发商把房产的使用权和所有权一次性销售给消费者， 这样，开发商除了售后服务之外，房产的处置权一次性的转移给了消费者。另 外一个极端的形式是以饭店产品出售，以饭店建筑物寿命4 0 年计，这相当于把 某间客房的使用权分割成1 4 6 0 0 份( 即4 0 * 3 6 5 ) ，来分别销售，消费者每买一 天的产品，就购买了该房间一天的使用权。而分时度假则介于两者之间，以每 年平均使用1 周的标准分时度假产品来说，它相当于将房产使用权分割为5 2 份 销售给不同的消费者；与房地产项目比，它是将房产分割后销售，不如房地产 完整，与饭店产品相比，它分割份数不象饭店那么零碎，所以说，分时度假就 是将房产住宿权按一定程度分割出售的一种商品。另外房地产是涉及产权的， 饭店产品是不涉及产权的，而分时度假者既可能涉及产权也可能不涉及产权。 ( 见注释2 ) 房地产分段时权典型分时度假点数制俱乐部 aaa 饭店 a 图1 - 1 从完全产权到完全使用权的过渡 最新出现的点数制俱乐部则是更贴近饭店产品的一种更为灵活的制度安 排。 二、分时度假的发展 关于最早的分时度假，有两种说法。其一是认为最早的分时度假起源于瑞 士，在2 0 世纪6 0 年代早期，一位名叫亚历山大奈特( a l e x a n d e rn e t t e ) 的德 国人。在他管理的位于瑞士提西诺( t i c n o ) 的饭店中首先创出原始的分时度假 概念。他最初的设想是将度假地房产的股份分割出售给消费者。然后给每个购 房者在度假地免费住宿的权利。在此基础上，他创建了专门经营分时度假产品 的欢乐迈格( h a p i m a g ) 公司，这是一家很成功的企业，在世界分时度假发展 史中占有重要位置。其二认为最早的分时度假公司起源于法国。1 9 6 7 年，法国 著名建筑公司l e sg r a n d st r a r a u xd em a r s e i l l e 设计出全球第一 个标准的分时度假产品。这家公司在位于法国阿尔卑斯山地区的 s u p e 融) e v o l u g 滑雪度假地出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功。 由于后者设计推出的分时度假产品更接近于大家所认可的分时度假概念，因此， 国际上更多地认可法国的起源地位。但是，在2 0 世纪7 0 年代分时度假概念大 规模传入美国以前，分时度假在全球默默无闻，并没有获得更多的观注，其发 展速度也不是很快。 这时人们对分时度假的要求还停留在初级阶段，即主要是由最初的原始需 6 虫丕丕堂鎏主堂垡兰三一竺= = = = 求而产生的。人们希望在一些度假胜地拥有自己可以支配的房产，但是一方面， 由于经济实力的限制和度假地房产的高昂价格，使得多数家庭都无力单独购买 度假地别墅；另一方面，既便有实力购买度假地房产，由于别墅的使用率不高， 使得购买欲望下降。如何既能让人买得起，同时又具有比较强的实用性呢? 将 住宿单元分割出售的分时度假作为一种需求催生的产物，便应运而生了。因此， 是人们对度假地住宿产品经济性的追求直接产生了分时度假产品。 此时销售的分时度假产品的结构模式如下图所示： ；单独的度假房产l t - - ，- - - - - - - - - - - u - - ，- 一 l 固定住宿单元| l 固定住宿时间il 购买房产期限f i 每年固定1 l 每年固定ll 永久或定期l 【，一【。一 图1 - 2 分时度假产品的结构模式 此时产品的特点是：顾客只能在指定的某处房产购买指定的住宿单元的使 用权，即对某住宿单元的使用权在一定期限内是永久购买的。在未来2 0 年4 0 年的时间里，购买者必须每年都要到指定的住宿单元住上一周，购买者对于使 用时间、住宿单元等没有调整的权利。这样非常不方便，尤其是每年都要到同 一个度假地，对购买者的吸引力大大下降，限制了市场的发展( 注释3 ) 。 2 0 世纪7 0 年代，分时度假传入美国后，由于当时正值石油危机，房地产业 萧条，大量商品房积压，客观上为发展分时度假提供了良好的发展机遇，分时 度假甚至被看成是房地产业的救星。精明的美国经营商在进入这一市场不久就 发现了制约分时度假发展的一个瓶颈性问题：产品设计过于僵化，缺乏灵活性， 一旦顾客购买了分时度假产品之后，只能年复一年地到同一度假地去度假，而 人们往往更喜欢每年到不同的度假地去度假。如何解决这个问题呢? 交换无疑 是解决这个问题的最佳途径。拥有分时度假产品的消费者可以通过建立某种联 系，自已进行交换，但基于消费者人数众多，且地理位置相隔遥远，使得这种 一对一的交换效率极低。一些开发分时度假产品的经营商发现这一问题后，他 们从促销的角度出发，互相间建立交换关系，许诺消费者购买他们的产品，可 与指定的另一家分时度假经营商的产品相交换。这一方法，在一定程度上解决 了这一问题，但仍存着交换不自由( 只能跟指定的有限的几处度假地交换) ，交 7 换不公平，交换没有保障等因难。1 9 7 4 年，全球最早的交换系统出现了，r c i ( r e s o r tc o n d o m i n i u m si n t e r n a t i o n a l ) 公司成立，这是世界上第一个分 时度假交换公司。1 9 7 6 年，i i 成立( i n t e r v a li n t e r n a t i o n a l ) ，这两家公司迄今 仍是全球最具有号召力的分时度假交换公司。拥有度假房产使用权的消费者， 可以将自已的度假房产使用权，通过全球网络交换系统，换取同等级但位于不 同地区的度假房产使用权，分时度假产品的模式随之发生改变。 叵亘噩圃 二亟夏 匣盈垂回 亟垂 匾园翌圃 区歪亟夏 图1 - 3 可交换的分时度假产品的模式 从上图可以看出，尽管消费者还必须在固定长短的时间内消费分时度假产 品，但由于可以通过交换系统进行交换，大大增加了选择的灵活性。从某种程 度上说，交换系统在分时度假市场中的引入，使分时度假产品的发展产生了革 命性的飞跃。分时度假几十年来所获得的蓬勃发展，交换公司在其中起到的作 用是不可磨灭的。 首先，交换公司是消费者实现住宿时间和住宿单元顺利交换的媒介。一家 分时度假公司经申请，验收合格后，可以加入到某交换公司中来，任一购买了 该度假公司分时度假产品的消费者，可直接通过交换公司，而不必经过原度假 公司，实现与交换公司网络内某一度假地分时度假产品的交换，同时这一交换 也不必由两个拥有分时度假产品的消费者直接进行，这就使得这一交换是高效 而且是公平的。 其次，由于交换这一功能在分时度假产品中的重要性。使得开发分时度假 产品的经营商把加入到个全球权威性的交换网络中来作为它们经营成功的战 略之一。这些权威性的交换公司，比如r c i 和i l 在分时度假市场中优先占据了 主导地位，加入他们网络的分时度假产品就易于销售，否则销售就很困难，这 样，这些大的交换公司，就有能力根据自已的愿望制定统一的行业标准，只有 那些达到了行业标准的公司，并经过一系列严格审查，才有可能被接受为会员。 由于交换公司的主要收入之一来自交换佣金，因此他所拥有的个人会员数量和 会员的交换次数决定了交换公司的收入高低，为了增加这两个数量，交换公司 往往会站在消费者的立场上，代表消费者向分时度假经营商提出要求。久而久 之，形成了有利于消费者的行业规范和标准。这就使得消费者的交换有可能在 平等、公正的基础上进行，同时督促分时度假经营商更好的搞好售后服务。 交换公司出现后，分时度假在美国获得了飞速发展，尤其是佛罗里达洲成 为分时度假发展的中心，到了8 0 年代后，交换的概念从美国传回到了欧洲。在 供需两方面因素的推动下，分时度假产品在欧美地区发展和成熟起来，但在这 一时期，分时度假产品只是旅游住宿系统中一个极小的细分市场，推动其发展 的主要动力来自部分经营不善的饭店和房地产开发商，人们更多地是将此产品 看作房地产业的救星而不是一个富有前景的产业。分时度假的发展也与房地产 业呈负相关关系，即房地产业进入低谷时，由房地产转向分时度假的房产增多， 分时度假产品的规模和销量随之增加；反之，房地产业趋于繁荣时，转过来发 展分时度假的房产减少，分时度假业的发展趋于减缓，在1 9 7 7 年，全球9 5 以 上分时度假房产是由房地产业或饭店改造而来的。 这一情况在2 0 世纪8 0 年代中期以后发生了根本变化，随着相关法律逐步健 全，分时度假逐步走入规范化，新建的分时度假地有9 0 以上是专门为适应分 时度假需求开发的，尤其是随着一批世界著名饭店连锁集团的加入，分时度假 房产的质量和管理水平有了大幅度的提高。 整个8 0 年代发展变革的主题仍然是增加消费者选择的灵活性在1 9 8 0 年， 出现了可自由变动住房面积的分时度假产品，1 9 8 7 年，进一步发展为住宿时间 长短可自由选择的产品，这样，顾客在购买产品时，不必局限于原有规定的1 周的时间和固定面积的住宿单元这个变化进一步推动了分时度假产品的发展， 也是供应商适应消费者不断变化的需求的结果比如说，顾客购买了在旺季普通 房间住宿一周的产品以后，可以按原来选择办法实行，也可选择其他办法，如 旺季在双人间住宿3 - 4 天，或者淡季在普通房间中住宿1 0 1 4 天，甚至在一些特 殊的可分割产品中，购买者可以享用整个套房，还可以将房间分割为两套，由 不同的人自由享用。 计算机和通迅技术的突破也为分时度假交换系统的发展提供了有力的支 持。1 9 8 6 年，r c i 在全球建立起跨大西洋的网络联系，使分时度假交换更加方 便。 8 0 年代增加产品灵活性的各种变革，使分进度假产品获得了快速的发展， 但是还远远不能满足消费者对产品灵活性的要求到2 0 世纪末，终于出现了一种 更为灵活的产品：点数制。1 9 9 0 年，已进入分时度假领域的迪尼斯公司率先推 出了点数制顾客购买的不再是某处房产一段时间的使用权，而是购买一定的点 数，以所购买的点数来选择消费标价已折合成点数的住宿和娱乐产品，这种模 式，相当于在度假地引入一种新的流通手段，即以点数作为流通手段代替货币。 在点数制较为普及后，几个使用点数的分时度假公司联合成立了点数制俱乐部 这样的俱乐部一般拥有不止一处度假地房产这些房产存在面积、设施、标识等 方面的差异。这种差异体现在不同的点数上，供应商的所有住宿、娱乐产品均 以点数标价，会员则从供应商那里购买一定的点数，会员可以选择在一年内的 任何时间，网络内任意地点消费，他们对于住宿时间长短，房间大小等可以自 由选择( 注释4 ) 。在点数制俱乐部的基础上，r c i 等一些大交换公司便酝酿成立 了全球点数制网络。这一网络运转正常后，会员消费者可实现在全球范围内的 自由选择，自由消费。只要会员购买分时度假产品的公司加入到全球点数制网 络，会员便自动加入到这一网络，不论你购买的产品在何地，均拥有全球的分 时度假产品消费选择权。 总体而言，分时度假产品的发展经历了这样一个过程。 ( 1 ) 经济性催生了分时度假产品 ( 2 ) 交换概念的引入使分时度假产品获得了质的飞跃。 f 3 ) 点数制和点数制俱乐部是分时度假产品的最新表现形式。 三、分时度假的分支一产权式酒店 产权式酒店是分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的 管理权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托饭店管理方经 营，自己获取红利的经营模式。作为一种全球化的旅游投资工具，是中产阶级 兴起以后的产物。2 0 世纪7 0 年代，欧美发达国家进入丰裕社会，中产家庭成为 社会主流，度假旅游方兴未艾，瑞士企业家亚力山大。耐首先提出“分时度假 酒店( t i m 髂h a r eh o t e l ，也称为时权酒店) ”的概念，即出售一定时间使用酒店 住宿或娱乐设施的权利。该权利可以上市转售，转让或交换。1 9 7 6 年，第一批 真正意义上的分时度假酒店在法国何尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲 传播开来，之后的2 0 年中逐渐向北美，加勒比海地区及太平洋地区发展，其中 的一个分时度假分支演变为现在的产权式酒店。( 注释5 ) 产权酒店除了在起源上与分时度假属于同祖同源之外，它们还在酒店的共 有性质及使用方式上有共同点。如从基本性质上说，它们均属于度假住宅或第 1 0 二住所的范畴：其主要功能不是日常居住，地理位置多毗临风景名胜或邻近海 滨，高尔夫球场等娱乐设施，居室装修与普通住宅有很大不同。 但是，产权酒店与标准分时度假产品的区别还是比较明显。主要有以下几 点区另i j ： 1 、产权方面 分时度假房产的销售可分为有产权和无产权两种，就目前而言，越来越多 的国家和地区把分时度假纳入旅游产品的范畴，因此淡化产权概念而突出其使 用权。产权酒店则不同，它着重突出产权概念，每位业主拥有固定房产的所有 权，作为主人，每年享受若干天的免费住宿权利，将其余时间的住宿权委托酒 店管理方对外出租。 2 、消费者之间的关系 在标准的分时度假产品中，消费者在共享地房产中处于平等的地位，每位 顾客按照自己所购买的时间享有房产的使用权，不同消费者之间除共同使用一 套房产外，没有其他的联系；但在产权酒店的产品设计中，某个消费者购买了 房间的使用权，按照购买时的安排自主选择使用时间，在空余时间内，其他顾 客可以通过酒店预定入住，实际上是租用了原购买者委托饭店经营的房间。这 样，二者在共享房间的方式上有较大区别。分时度假在使用完所购买时段后， 对该度假地房产不存在影响，但产权酒店不同，酒店应将空余时间的出租收入 情况报告购买者，购买者在扣除一些必要的费用后，可以享受租金收益。同时， 产权酒店也可加入交换网络，这样产权酒店就具有了交换与投资的双重功能。 3 、价格差异 正因为分时度假产品往往不涉及产权，只是购买了每年l 周的使用权利， 所以它的价格较低；而产权酒店，消费者是购买了单间客房的所有权，所以价 格相对较高。一般分时度假产品价格在8 0 0 0 美元左右，产权酒店的价格在2 5 万美元左右在付款方式上，分时度假产品要求一次性付清，而产权酒店常联合 金融部门提供购房贷款。 从产权酒店的用途来讲，一般可分为以下几种类型： l 、集团使用型 集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或 公司年会使用。 2 、投资型：购买者的主要目的不是为了使用，而是在获得免费住宿权的同 时，将空余时问交给酒店管理公司出租来获得回报，一般采取分期付款的方式， 由于这类酒店大多位于风景名胜区，客源较为充足，每年的利润分红既可满足 分期付款的费用。 3 、自用投资两用型：投资者在退休前购楼，每年和家人去使用一段时间， 其余时问交酒店管理公司出租获得租金回报：退休后增加使用时间或完全自住， 作为颐养天年的住所。 1 2 第二章分时度假的国际现状 第一节购买者现状 在分时度假最发达的美国，r c i 于1 9 9 8 年发布了一份名为分时度假购买 者：统计特征和购买动机的调查报告， 购买者调查2 0 周之际发布的。2 0 年中， 这份报告是在美国开展对分时度假产品 分时度假业发生了天翻地覆的变化，美 国分时度假从引入发展到全球领先，年销售额从不到3 亿美元增加到3 0 亿美元 以上，分时度假地从2 4 0 个增加1 2 0 0 个以上，拥有分时度假产品的家庭从不到 l o 万增加到1 9 0 万经营分时度假产品的公司由原来的中小企业为主发展成主要 以饭店集团和拥有上亿美元资金的大公司为主在整个行业的不断努力下，行业 的社会信誉也有很大提高。见表2 - 1 ( 注释6 ) 表2 - 1 分时度假：历史与现状 1 9 7 8 芷1 9 9 8 薤 美国年销售额3 亿美元以下3 0 亿美元 产品购买者数量1 0 万人以下1 9 0 万以上 分时度假地 2 4 01 2 0 0 处以上 每周产品平均价格4 5 5 8 万美元7 8 8 4 美元 点数制比例 9 1 ( ) 拥有一处以上 2 8 9 ( ) 产品所占比例 注：“一一“为缺项 资料来源：r c i r c i 的这份调查报告得出如下统计结论： 1 、购买者特征 a 、年龄分时度假产品购买者的平均年龄为5 4 岁，在1 9 9 6 和1 9 9 7 年购 买产品的人，平均年龄为5 2 岁，这批人中2 7 7 在4 0 - 5 0 岁之间，2 5 3 在5 0 6 0 岁之间所有的分时度假者和最近两年购买产品的会员都有半数以上位于4 0 6 0 岁之间，这表明多数会员在超过4 0 岁以后才足够的收入购买分时度假产品。 b 、收入数字表明，分时度假购买者的家庭收入增长显著，1 9 7 8 年，购买 分时度假产品家庭的平均年收入为2 3 万美元，目前上升到6 8 万美元。1 9 9 3 年 和1 9 9 4 年，3 5 的新会员收入在7 5 万美元，2 3 1 的会员收入在1 0 万美元以 上，尽管这其中有工资上涨的因素，但主要原因还在于高收入的购买者增加。 c 、家庭结构8 7 2 的购买者是家庭购买，1 2 8 的人是单身，其中多数 是单身女子f 9 ) ，单身购买者比1 9 7 8 年的7 4 有了提高，但与1 9 9 5 年情况持 平6 5 的会员没有1 8 岁以下和父母生活在一起的小孩。 可见，分时度假产品购买者的收入高于美国家庭平均水平。f 7 2 9 的购买者 年收入在5 万美元以上，而美国平均水平仅有3 4 3 ) 。年龄高于平均水平( 购买 者中7 5 3 是4 5 岁以上，平均水平5 2 1 ) ，教育程度高于平均水平，( 购买者 年龄本科以上为学历占5 7 4 ，平均水平2 4 5 ) 。即购买者最明显的特征是三 高：收入高，年龄高，学历高。( 注释7 ) 2 、购买分时度假产品的原因 报告明确指出了购买分时度假产品的原因。交换机会仍是购买分时度假产 品的主要原因( 8 4 2 ) ，可以为未来度假作准备是第二位原因( 5 9 5 1 ，喜欢所购 买度假地的设旅是第三位原因( 5 2 2 ) ，下文中将会提及，中国居民购买分对度 假的原因与国际相比具有明显的特色。 第二节市场开发者现状 分时度假业近年表现出的显著的发展趋势，就是产业的集中化和饭店企业 的加入。可以说，随着万豪，希尔顿，凯悦，迪斯尼等一个个世界知名品牌的 加入和一批分时度假企业在美国华尔街上市，人们对分时度假业的信心达到了 前所未有的最高点。 一、产业的集中化 从最初发展来看，拥有6 0 0 0 多个度假地的分时度假业，产业高度分散，6 0 0 0 个度假地分属于5 0 0 0 多个分时度假开发商，并且在分时度假领域几乎没有任何 进入壁垒但近年以来，分时度假正在不断走向集中化对行业的集中化发展，可 以从以下三个方面进行探讨： 1 、年销售额集中的情况 1 9 9 4 年，行业前1 0 位的公司销售合计占到了总量的1 5 ，1 9 9 8 年则增长 为3 4 ，份额提高了8 8 。年销售额超过2 0 0 0 万美元的前4 0 位公司，在数量 上仅占总量的1 ，1 9 9 8 年的销售额占总量的5 3 ，是1 9 9 4 年3 2 的1 6 倍。 与行业销售额的大幅增长的情形相反的是，其他经营者的平均销售额在不断下 降除了领先的前4 0 家企业之外，其他企业的年平均销售额则从1 9 9 4 年的9 6 万 美元降到1 9 9 8 年的7 3 万美元，考虑到分时度假产品的平均价格为8 1 0 0 万美元， 7 3 万美元只相当于9 1 个标准单位。见表2 - 3 表2 - 31 9 9 4 年和1 9 9 8 年大公司年销售额占总量比例 1 9 9 4 年1 9 9 8 拉 公司销售 销售额占总量比例( )占总量比例( ) 额 第一位 2 1 24 44 2 5 6 6 前5 位 5 9 11 2 3 1 5 5 82 4 3 前1 0 位 8 7 21 8 2 2 2 0 03 4 4 前2 0 位 1 2 0 22 5 02 8 7 54 4 9 前4 0 位 1 5 5 33 2 43 5 1 25 4 9 行业总量 4 8 0 01 0 06 4 0 01 0 0 行业其他企业平均销售额 0 9 6 0 7 3 资料来源：分时度假世界 2 、拥用会员数量集中化情况 这个集中化情况与销售额的集中化情况大体是相似的，但其集中化程度相 对后者略低一点。具体情况见下表： 表2 - 41 9 9 4 和1 9 9 8 年大公司年会员数量占总量比例 1 9 9 4 矩1 9 9 8 拒 公司会员数 会员数量 占总量比例( )占总量比例( ) 量 第一位 1 2 2 0 0 03 92 4 0 0 0 05 3 前5 位4 1 3 0 0 01 3 38 3 7 0 0 01 8 6 前l o 位6 2 0 0 0 02 0 01 1 7 0 0 0 02 6 0 前2 0 位8 4 8 0 0 02 7 41 5 9 3 0 0 03 5 4 前4 0 位 1 0 2 5 0 0 03 3 11 8 9 1 0 0 04 2 0 行业总量3 1 0 0 0 01 0 04 0 0 0 0 0 01 0 0 行业其他企业平均会员数6 1 3 资源来源；分时度假世界 3 、度假地集中情况 分时度假地数量也是行业集中化一个指标，由于行业内领导的公司多数开发 规模较大的度假地，所以其拥有的度假地数量占总量的比例并不显著，1 9 9 8 年， 排名前4 0 位的公司平均单个度假地住宿单元数量为1 1 1 个，1 9 9 4 年仅为6 6 个， 上升了8 0 左右，行业领先的企业拥有度假地数量占总量的比例不到2 ，前 4 0 位公司拥有的分时度假地合计不足总量的1 2 ，但这两项指标与1 9 9 4 年相比 还是有较大上升。 4 ，美国公司在分时度假领域中的优势日益明显 1 9 9 4 年，前1 0 位公司有7 家来自美国，其中有两个饭店业的品牌，在当年 前4 0 位的公司中，有4 个饭店品牌，其合计销售额占行业总量的8 ；到1 9 9 8 年，前1 0 位公司中已经没有外国企业，全部是美国企业，其中仍然只有两个饭 店品牌，但在前4 0 位的公司当中，有了6 个饭店业品牌，除了万豪和迪斯尼外， 增加了希尔顿，凯悦，华美达和四季，合计的销售额占行业总量的比例也上升 到了1 3 ，四年中增长了6 4 。 二、新趋势 从近期开发商的发展来看，主要呈现以下几种新趋势： 1 、行业的全球化趋势 目前，已有9 0 多个国家出现分时度假地，会员则广泛分布于1 9 0 多个国家 和地区，按照地区来看，北美洲是最发达地区，拉丁美洲也发展的较早，在二 十世纪七十年代末八十年代初就有了迅速发展；分时度假在2 0 世纪8 0 年代的欧 洲和9 0 年代初的印度有了显著发展，而近期，分时度假增速最为抢眼的地区是 亚太地区，这也和一个地区的经济发展是大体吻合的。 那些行为活跃的销售商在很大程度上是行业扩张的推动者，他们经常在利益 驱动下前往未开发地区销售分时度假产品，走出国门的比例相当大。相比而言， 度假地的开发商多数仍是本国业者，开发商走出国门的趋势不太明显，分析其 原因( 1 ) 交换公司的存在使交换网络己覆盖到全球，人们很容易通过交换公司到 国外分时度假地去度假，也可以直接购买国外的分时度假产品。( 2 ) 各国的有关 法律规范不同，使得跨国开发的难度和风险较大。 2 、大公司的国际化扩张 大公司的国际化扩张在继续，并且在行业内处于较为有利的位置，但是单个 度假地及会员数量占总量的比例还较低，与大的交换公司相比其谈判能力还不 强，例如会员数量最多的阳光地带( s u n t e 硒队) 其会员超过2 4 万。但还不到 r c i 会员的十分之一。 表2 5拥用度假地数量最多的十家公司( 1 9 9 8 年末) 公司名称国家覆盖区域度假地数量 s u n t e r r a 美国全球 8 7 c o s t a m e x 墨西哥区域性 6 0 欢东迈格( h a p i m a g ) 瑞士欧洲美国5 1 m v c l ( 万豪1 美国美国勒比欧洲3 8 c u bl ac o s t a西班牙 区域一欧洲 3 3 f a i r l f i e l dc o m m m u n i t i o s 美国国内 2 8 b l u e g r e e nr e s o r t s美国国内 2 7 t r e n d u e s tr e s o r t s 美国国内2 4 s i l i v e r l e a fr e s o r t s 美国国内2 0 希尔顿度假美国国内2 0 表2 - 6 拥有会员数量晟多的十家公司初( 1 9 9 8 年) 公司名称国家 覆盖区域度假地数量 s u n t e r r a 美国全球8 7 c o s t a m e x 墨西哥区域性6 0 欢东迈格( h a p i m a g ) 瑞士欧洲美国5 1 m v c l ( 万豪)美国美国勒比欧洲 3 8 c l u bl ac o s t a 西班牙 区域一欧洲 3 3 f a i r l f i e l dc o m m m u n i t i o s 美国国内2 8 b l u e g r e e nr e s o r t s 美国国内2 7 t r e n d u e s tr e s o r t s 美国国内2 4 s i l i v e r l e a fr e s o r t s 美国国内2 0 希尔顿度假美国 国内2 0 资料来源分时度假世界 3 、旅蝣类企业尤其是著名饭店品牌的加入 分时度假业的发展先后经历了以销售为中心，以产品为中心，以服务为中 心三个阶段，随着这些阶段的变换，分时度假业的主角也经历了从房地产业为 主转向以旅游娱乐业为主的新变化。随着万豪、迪斯尼、希尔顿、凯悦等饭店 集团的加入，到1 9 9 6 年饭店业进入分时度假业的新结构框架逐步形成。1 9 9 6 年， h f s 收购r c i 后，这一趋势更为明显，以致有许多饭店专家认为分时度假业会 成为饭店业的一个盈利点和利润中心，更会成为宣传卖点。到了二十世纪束， 几乎所有的著名的饭店集团都在考虑或已经引入分时度假业务。见表2 - 7 表2 7涉足分时度假业的主要饭店企业 公司主要商业行为 史丹特r c i 的所有者，以华美达度假别墅品牌在美国拥有6 处分时度假地，以 ( c e x d e n t ) h o n a r dt o h n c h b e 品牌在马耳他拥有分度假房产 万豪国际俱乐部在2 1 个日的地拥有4 1 处分时度假地；是i i 母公司的股东 万豪国际 之一，最近推出豪华品牌( 丽兹一卡尔顿) 和中档品牌 有1 9 处海滨度假地，其中t 6 处是从独立开发商处收购的；1 9 9 8 年在拉斯 希尔顿韦加斯开业了拥有2 3 2 套住宿单元的旗舰店。与p r o m a s 合并可能带来更 多商业机会 在美国有2 处热销的分时度假俱乐部，另外4 处正在拟或建没中，部分房 凯悦 产加盟。 四季美国有1 处分时度假地，2 处正在建设中 迪斯尼度假俱乐部有4 处分时度假地，计划在奥兰多继续扩张 欧洲 希尔顿国际计划与希尔顿合作进入欧洲市场 麦当劳子公司休闲度假管理公司管理b a r r a t t ，s 度假地。最近购买了在欧洲有7 ( m a l d o n a l d ) 处分时度假地的b a r r a t t 的5 0 的股份 资料来源：分时度假世界 饭店业加入到分时度假业，它的优势主要在营销领域。饭店业可以直接提 供一大批具有购买分时度假能力的潜在消费者，而分时度假营销可以为饭店提 供补充客源，提高客房出租率，分时度假的强力销售还可以使饭店的市场覆盖 范围更广。 以饭店为主的度假地发展分时度假产品有以下好处： ( 1 ) 有效的降低开发成本 ( 2 ) 提供服务及物业管理更为方便 ( 3 ) 提高了客房的出租率及设备的利用率，从而提高了经济效益 ( 4 ) 降低了酒店经营的季节性波动 ( 5 ) 给客人提供更多的服务设施，延长客人停留时间，有效的增加收入 在饭店业进入之前，分时度假业在大多数消费者心中是负面形象，特别是对 于经历过了强迫欺诈性销售的人来说更是如此旅游饭店业的加入，则在很大程 度上推动了分时度假业的发展。著名饭店品牌的加入，不仅改变了分时度假业 的形象，而且直接促进了产品的销售，著名品牌的进入可以让他们很容易地在 短期内做出购买决策。 第三节分时度假产品特征现状 一、规模现状 截至1 9 9 4 年，全球共有4 1 4 5 个度假地的2 1 1 4 万个分时度假住宿单元，每 处度假地房产的平均规模为5 0 个住宿单元。但各地分时度假房产规模有明显差 别。见下表 表2 8 分时度假房产规模较大的国家 国家平均每处住宿单元数量 日本1 5 4 波多黎各 1 2 5 多米尼加 8 1 意大利 8 1 荷兰 7 9 资料来源：e 1 v 表2 - 9 分时度假房产规模较小的国家 国家平均每处住宿单元数量 英国 3 2 加拿大 2 9 新西兰1 6 资料来源：e i v 从上表可以看出，平均每处度假房产所拥有的住宿单元数量有较大差距， 最大是日本，最小的为新西兰，相差9 倍。 二、住宿单元面积 根据1 9 9 0 年的统计情况，在所有的分时度假房产中，约有三分之一是标准 间，另外三分之一是单卧室套房，其余是双卧室套房( 2 9 s o ) 。三卧室套房或多 卧室套房( 3 。5 ) 。不同地区分时度假房产存在很大差异，例如，美国只有1 8 。1 的住宿单元是标准间，而欧洲和南美洲则超过5 0 ，在日本则高达8 0 以上， 在美国占主流的是双卧室及多卧室套房，占到总量的4 8 ，而这类房产在欧洲 只有1 6 ，在日本则仅占不到6 。分析该差距存在的原因，在美国，分时度假 房产主要由房地产项目转产的，所以多数房间面积较大；而欧洲大多分时度假 1 9 当銮盔主堡主堂壁鲨塞 房产由酒店客房改造而成，使得房间面积较小；另外，地皮的价格高低，当地 人的经济收入以及生活习性等均影响着住宿单元面积的大小。( 注释8 ) 三、价格 根据1 9 9 5 年对全球分时度假业的一项调查，全球分时度假产品的平均加权 价格是8 5 0 美元，其中占分时度假市场主要地位的美国加权平均价格是9 5 0 0 美 元，因此，实际上其他国家的平均加权价格只有6 5 0 0 美元。其中加拿大，法国， 意大利，墨西哥和美国的加权平均价格为8 5 0 0 美元，西班牙和英国的分时度假 产品的价格在6 0 0 0 美元左右，阿拉伯国家，印度，以色列，南非和韩国的平均 价格为4 0 0 0 美元或更低。 产品的价格随住宿单元情况和季节不同而很大差异根据英国公平交易委员 会的一项调查，反映出不同产品围绕平均价格波动的情况。 表2 1 l 标准单位分时度假产品的平均价格 标准单位淡季平季旺季 标准间( 2 人)3 0 3 53 5 6 04 7 2 0 单卧室套房( 4 人)4 0 1 5 4 6 2 56 3 2 5 双卧室套房( 6 人) 4 8 1 06 5 8 00 6 0 0 三卧室套房( 8 人)5 4 9 07 1 9 09 7 6 0 资料来源；英国公平交易办公室 表2 - 1 2 标准单位分时度假产品