（国际贸易学专业论文）我国经济适用房非均衡发展研究.pdf

硕f j 学何论文 曼! ! 曼曼曼鼍! 曼曼! i ； i i 一曼一一一曼i i 曼曼 摘要 经济适用房制度是政府实施住房保障解决中低收入家庭住房问题的重要制 度，是加强对弱势群体家庭福利保障的重要手段，也是实现社会公平、减少贫富 差距的重要保证。自1 9 9 8 年我国开始逐步建立和完善以经济适用房为主的多层次 城镇住房供应体系以来，经济适用房为保障中低收入家庭住房发挥了重大的作用。 然而，经济适用房在发展中存在着诸多问题使经济适用房正面临着去与留的两难 境地。 本文以我国经济适用房的非均衡发展作为研究对象，首先介绍了经济适用房 的供求和价格现状，同时发现该政策在实施过程中存在许多问题，如销售对象界 定困难和价格偏高等，并由此分析出其非均衡发展的具体表现。然后通过构建经 济适用房市场非均衡经济模型，采用1 9 9 9 2 0 0 6 年2 9 个省份的面板数据实证分析 影响经济适用房市场供求非均衡发展的因素，得出在影响经济适用房需求的诸因 素中，城镇人均可支配收入弹性最大，国内生产总值弹性次之，经济适用房的价 格弹性最小；而在影响其供给的因素中，竣工房屋造价弹性最大，其次是价格弹 性，投资弹性最低。最后，利用实证回归的结果估算出经济适用房市场的非均衡 度，以此证明从1 9 9 7 年经济适用房制度诞生至今，市场一直是出于非均衡的状态。 基于以上研究，针对经济适用房实施过程中出现的问题和现象，提出了完善、 修订现有经济适用房制度，促进其动态均衡发展的五个方面的政策建议，为政府 科学实施经济适用房的宏观调控提供部分参考依据和现实途径。 关键词：经济适用房；非均衡性；中低收入者 i l a bs t r a c t e c o n o m i c a lh o u s i n gs y s t e mi so n eo ft h ei m p o r t a n th o u s i n gg u a r a n t e ep o l i c i e si n c 1 l i n af o rt h el o w e ra n dm e d i u mi n c o m ef a m i l i e s ，w h i c hn o to n l yc a r le n s u r er i g h t so f p o o rf a m i l i e s ，b u ta l s oc a l ln a r r o wt h ee c o n o m i cd i s p a r i t i e sa n dp r o m o t es o c i a le q u i t y e c o n o m i c a lh o u s i n gs y s t e mh a dp l a y e ds i g n i f i c a n tr o l e s s i n c ei tw a sg r a d u a l l y i m p l e m e n t e di nc h i n ai n 19 9 8 ，h o w e v e r , t h o s ep r o b l e m a t i ci s s u e sa r ep u t t i n gt h e s y s t e mi n t oa d i l e m m aw h e t h e rt ok e e po rd i s c a r d t h i ss t u d ye x a m i n e st h ed i s e q u i l i b r i u md e v e l o p m e n to fe c o n o m i c a lh o u s i n gb y i n v e s t i g a t i n gi t si m p l e m e n t a t i o ni nc h i n a a sac a s es t u d y f i r s t l y , w ei n t r o d u c e dt h e s i t l l a t i o no ft h ea f f o r d a b l eh o u s i n g ss u p p l y , d e m a n da n dp r i c e a tt h es a m et i m e ，w e f o u n dt h a tt h ep o l i c yh a sm a n yp r o b l e m s ，s u c ha sd i f f i c u l t i e si nd e f i n i n gt h et a r g e t c u s t o m e r , h i g hp r i c e ，a n ds oo n t h e nw ea n a l y z e dt h ec h a r a c t e r i s t i c so f i t su n b a l a n c e d d e v e l o p m e n t s e c o n d l y , b a s e do nt h ed i s e q u i l i b r i u mm o d e l ，w ea d o p tt h e 2 9p r o v i n c e s d a i l e ld a t af r o m19 9 9t o2 0 0 6t oa n a l y z e d f a c t o r sw h i c ha f f e c tt h eu n b a l a n c e d d e v e l o p m e n to fm a r k e t ，a n dg o tc o n c l u s i o n a sf o l l o w s ：a m o n gt h ef a c t o r sw h i c h i m p a c tt h ed e m a n df o ra f f o r d a b l eh o u s i n g ，t h ee l a s t i c i t yo f u r b a np e rc a p i t ad i s p o s a b l e i n c o m ei st h el a r g e s t ，f o l l o w e db yg r o s sd o m e s t i cp r o d u c ta n dp r i c ee l a s t i c i t y ；a m o n g t h ef a c t o r sw h i c hi m p a c tt h es u p p l y , t h ee l a s t i c i t yo ft h ec o n s t r u c t i o nc o s t si s t h e l a r g e s t ，f o l l o w e db yp r i c ee l a s t i c i t y , a n dt h ei n v e s t m e n tf l e x i b i l i t yc o m e sl a s t f i n a l l y , w eu s e dt h ep o s i t i v er e s u l t so fr e g r e s s i o nt oe s t i m a t et h ed i s e q u i l i b r i u md e g r e eo ft h e e c o n o m i c a lh o u s i n gm a r k e t ，w h i c hp r o v e dt h a ts i n c et h ei n c e p t i o no ft h ea f f o r d a b l e h o u s i n gs y s t e mi n 19 9 7 ，t h ee c o n o m i c a lh o u s i n gm a r k e ti sa l w a y so nt h es t a t eo f d i s e q u i l i b r i u m b a s e do nt h ea b o v er e s e a r c h ，w ea f f o r d e dt h ef i v e p o i n tp o l i c yp r o p o s a l st o a m e n dt h ee x i s t i n ge c o n o m i c a lh o u s i n gs y s t e ma n dp r o m o t ei t sd y n a m i c b a l a n c e d d e v e l o p m e n t ，a n da l l t h e s em e t h o d sc a na l s op r o v i d eap r a c t i c a lw a ya n ds o m e r e f e r e n c ef o r t h eg o v e r n m e n t sm a c r o - c o n t r 0 1 k e yw o r d s ：e c o n o m i c a lh o u s i n g ；d i s e q u i l i b r i u m ；l o w e ra n dm e d i u m i n c o m e 1 1 1 我困绎济适用房1 r 均衡z 乏眨研究 曼曼! 曼舅曼皇曼蔓曼! ! ! 曼曼鼍! ! 曼! 曼曼曼曼。 。mi mmmm - i 皇! 曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼 插图索引 图1 1 本文研究分析框架图7 图2 11 9 9 7 2 0 0 6 年中国经济适用房与住宅新开工房屋面积比较1 1 图2 21 9 9 7 2 0 0 6 年中国经济适用房与住宅销售面积对比图1 2 图2 31 9 9 7 2 0 0 6 年中国经济适用房投资与销售情况对比1 2 图2 4 中国历年经济适用房与商品住宅平均销售价格比较1 4 图2 51 9 9 7 2 0 0 6 年我国经济适用房销售价格与城镇人均可支配收入比较图1 4 图3 1 埃奇沃思盒型曲线2 4 图4 11 9 9 7 2 0 0 6 年我国经济适用房实际销售量与模拟交易量对比3 4 图4 21 9 9 7 2 0 0 6 年我国经济适用房市场供求非均衡度图3 6 图4 31 9 9 7 2 0 0 6 年我国经济适用房市场有效供求比较图3 7 v i l 硕f 学位论文 曼曼曼曼曼曼兰曼曼曼! ! ! 曼曼! 曼! ! 曼! 曼曼! 曼曼鼍曼曼皇曼曼曼曼曼曼曼皇曼曼m 一 ；mim i o 曼曼曼鼍曼曼曼曼曼曼曼曼 附表索引 表2 1 经济适用住房、商品房和廉租房的比较1 0 表2 21 9 9 7 2 0 0 6 年中国经济适用房投资与销售概况1 3 表4 1 影响经济适用房需求量的因素分析3 2 表4 2 影响经济适用房供给量的因素分析3 3 表4 3 我国经济适用房市场有效供求估计结果表。3 6 v i l l 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献 的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法 律后果由本人承担。 作者签名：砖冶求日期：矿盼，z 月z 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被 查阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编 本学位论文。 本学位论文属于 l 、保密0 ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密司。 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名：彦佬0 、 日期：矽孵年，2 月2 日 导师签轹关劫 日期：加占年砂月纱日 硕l 学化沦支 第1 章绪论 1 1 选题背景及意义 1 1 1 选题背景 1 9 9 8 年，国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设 的通知( 国发 1 9 9 8 2 3 号) ，这是我国住房体制改革的纲领性文件，也是停止住 房实物福利分配，建立以经济适用房为主体的多层次住房供应体系，逐步实现住 房商品化、社会化的市场配置资源目标。经济适用房政策在现实中是解决中低收 入家庭住房需求、缓解城市住房压力、保持社会稳定、拉动经济增长的有效途径。 目前，我国的经济适用房出现了市场发展、监管方式和制度操作等方面突出问题。 按照市场规律，住房市场有均衡与非均衡两种态势运行，作为住房组成部分 的经济适用房也如此。通常，均衡是暂时的，动态均衡是运行的常态 1 】。非均衡 理论认为非均衡是由不同的原因所导致的，虽然理论上均衡是最有效率的，但是 现实中动态均衡是市场运行的主流。通过市场配置和宏观调控最大限度地降低经 济适用居的非均衡程度，促进其动态均衡发展，实现经济适用房有限资源优化配 置和功效最大化，这是政策制定者的意愿，也是购买家庭期望所在。 因此，针对我国经济适用房在实施过程中出现的一些问题，通过运用非均衡 理论和方法对经济适用房的运行态势进行研究，分析经济适用房非均衡运行的原 因，调整和修订经济适用房政策，促进经济适用房的动态均衡发展，使得中低收 入家庭真正享受到政府政策补贴，减少补贴外溢是非常有意义的选题。 1 1 2 选题意义 目前，我国学者从非均衡理论角度研究我国经济适用房态势的文献非常少， 特别是运用非均衡理论的观点对经济适用房的运行规律、供求矛盾、宏观调控等 方面的研究成果更少。由于我国市场经济正处于转型期，我国经济适用房运行其 有明显的非均衡性特征。因此，借鉴现代西方经济学的非均衡理论成果，着眼于 我国经济适用房的现状，在当前经济适用房非均衡运行态势分析的基础上，探讨 经济适用房的宏观调控政策，开展对经济适用房运行的理论研究和实证分析非常 具有价值的。 本文运用非均衡的理论和观点研究分析经济适用房的运行是一个崭新的理论 研究视角，以经济适用房非均衡性运行特征为分析主线，剖析经济适用房的现状 和问题原因，使经济适用房发展趋向动态均衡，减少经济适用房供求矛盾引发的 我困绎济适用房1 r 均衡发展研究 不稳定因素，通过完善、修订相关制度政策，使经济适用房真正发挥作用，减少 寻租和外部性的产生机会具有重要的理论和现实意义。 1 2 国内外研究现状综述 本文试图运用住房市场非均衡理论来研究我国经济适用房发展问题，因此以 下主要从国内外对于住房市场的非均衡研究以及国内学者对经济适用房的研究两 个方面来介绍相关理论成果。 1 2 1 国外住房非均衡研究 非均衡又称非瓦尔拉斯均衡，是与传统的一般均衡理论相悖的新理论，其思 想萌芽于上世纪3 0 年代，后来在以非瓦尔拉斯均衡学派为代表的众多经济学家的 研究下，其思想观念和分析方法，尤其是非均衡经济计量模型得到了广泛的应用 与发展。但是，相对而言，用这一理论来研究住房市场的学者却不是很多。 2 0 世纪6 0 年代，g r e b l e r ( 1 9 7 9 ) 针对住房短缺问题，用非均衡来解释住房问题 【2 1 ；史密斯等( 1 9 8 8 ) 针对美国住房市场的变化问题，分析了美国住房市场的非均衡 问题【3 】；加拿大学者哥德伯戈等( 1 9 9 0 ) 对土地需求供给市场的静态局部分析，建立 了城市土地市场分析的基本框架，研究了土地市场的均衡与供求机制关系【4 】；卡 帕( 1 9 9 6 ) 解释了住房市场的供求均衡与失衡情况【5 】；若菲( 2 0 0 0 ) 阐述了政府住房政 策对住房市场平衡的影唰6 j ；f o l l a i n 等( 2 0 0 0 ) 根据住房的需求状况，对住房的需求 进行了定量估计f 7 】；迪帕斯奎尔等( 2 0 0 2 ) 分析住房运行规律，总结了住房需求的影 响因素【8 】；麦肯齐等( 2 0 0 3 ) 研究了住房需求和供给对非均衡的影响问题，总结出住 房供求受到多因素影响 9 1 。 这些研究都主要集中在土地经济学和城市经济学领域，通过建立市场均衡模 型研究土地市场的均衡与供求机制的关系，建立住房市场均衡模型来分析住房的 均衡与失衡问题。 1 2 2 国内住房非均衡研究 国内对于住房非均衡性的研究起步较晚，主要包括理论和实证研究两个方向： 1 在理论研究方面，大部分学者的分析思路都是从我国住房市场非均衡发展 的现象入手，深入分析其原因，并针对这些原因为政府宏观调控提供政策性意见 和指导： 我国学者朱咏敏( 1 9 9 2 ) 较早地提出和研究住房的非均衡问题【lo 】；茹英杰( 1 9 9 3 ) 分析了我国住房非均衡发展原因及对策【1 1 1 。 黄钟苏( 1 9 9 7 ) 运用非均衡分析方法研究我国住房非均衡问题，认为短边约束 是我国住房运作迟缓的症结所在，为实现新均衡，保证市场顺畅运作，应从价格 2 硕l ：学化论文 皇曼曼曼曼曼曼! 曼曼曼曼! 曼曼曼鼍寰璺皇鼍舅曼曼曼_ _ i i i i i l l 曼舅 和数量两方面调整，前者在于降低成本，后者在于通过金融支持等扩大有效需求， 政府对房产市场的宏观调配和微观规制是必要的【1 2 j 。 陈浮等( 1 9 9 8 ) 认为中国住房存在时空差异非均衡、供给一需求非均衡、价格 一购买力非均衡、投资结构非均衡、市场结构非均衡、市场体系非均衡等六项非 均衡状斜乃j 。 杜莉等( 2 0 0 2 ) 通过研究住房供求非均衡现象，提出实现均衡发展目标及途径， 认为随着住房分配制度的改革，住房的需求上升幅度仍然低于供给的增长速度， 导致国家整体住房的供给过剩，出现了与经济学理论相悖的非均衡现象【1 4 1 。 李勇辉等( 2 0 0 3 ) 研究了住房消费非均衡现状、原因和措蒯”】。陈敏( 2 0 0 3 ) 通 过对住房的供给与需求结构分析，将住房供求结构失衡的原因归结为四个方面： 住宅供给过分集中于高端市场，房地产商对市场趋势的把握有所偏差，土地管理 制度混乱，经济适用房建设落后，并针对这些问题提出了优化住房供需结构的相 关对策【16 1 。 2 相关的实证研究是从近年来才开始的，并且主要都是采用时间序列数据来 做计量分析，其中比较有代表性的文献有： 一： 伍虹( 2 0 0 5 ) 等把上海短期住房市场分为增量房和存量房两个市场，运用非均 衡市场的供需函数模型对其进行了定量实证分析。结果表明住房市场的非均衡程 度很高，因为上海住房市场中需求缺乏价格弹性，而对未来房价的预期使得投资 需求的比重明显上升，同时供给的响应相对较慢，加之幽积土地现象的存在，加 剧了住房市场非均衡的程度【1 7 】。 朱德开等( 2 0 0 7 ) 采用了非均衡计量经济模型对安徽省住房市场供求总量进行 了估计，其结论是：2 0 世纪9 0 年代以来， 住房有效需求与城镇居民收入呈正相关， 安徽省住房市场经常处于非均衡状态。 与住房销售价格也呈正相关；住房有效 供给与商品住宅投资呈正相关，但与住房销售价格呈负相关。1 9 9 8 年以前，住房 市场以有效供给过剩为主；1 9 9 8 年以后，住房市场以有效需求过剩为主，表现为 需求过热。因此，安徽省房地产宏观调控，要从需求入手，引导居民理性购房， 建立合理的住房消费模式【1 8 】。 刘芳( 2 0 0 7 ) 等采用协整分析方法对我国房地产市场供求总量进行了分析，从 定量的角度对房地产市场的非均衡问题进行了研究。研究表明，房地产价格、国 民经济发展水平、城市化水平、经济政策、生产投入等因素在不同程度上影响房 地产市场的供求，而且我国房地产市场有效程度不够【1 9 】。 1 2 3 国内经济适用房研究 自经济适用房制度建立以来，我国学者就对经济适用房问题进行了大量的理 论和实践研究，主要从以下三个方面来论证： 3 我同绎济适用房1 r 均衡发展研究 1 在分析经济适用房取得的成就方面： 印垫华等( 1 9 9 9 ) 指出通过建设经济适用房使国家政策倾斜达到扩大住房供 给、调节住房投资结构和启动住房有效需求的目的【2 0 l 。 马晓茗、曾向阳( 2 0 0 3 ) 总结出了经济适用房政策的五点成效：对过高的商品 房价格起到平抑作用；保障了中低收入居民的购房利益；带动了周边乃至城市商 品房开发水平的提高；经济适用房建设与房改的货币化分配、二级市场开放和发 展住房金融相结合，互相促进，互相推动；促进了住宅建设投资规模的增加；为 住宅建设拉动经济增长发挥了积极作用【2 。 龙奋杰、董黎明( 2 0 0 5 ) 认为经济适用房作为现阶段国家住房建设政策的重要 组成部分，其政策目标主要是为了扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动市 场有效需求；另外，经济适用房建设承担了拉动城市经济增长和与城市普通商品 住宅市场保持和谐发展的目标【2 2 1 。 2 在探讨现行经济适用房政策中存在的弊端方面： 韩晓芳( 2 0 0 0 ) 对北京市经济适用房政策执行情况进行了调查，归纳出经济适 用房实践中存在销售对象界定、价格、二级市场操作等问题【2 3 1 。 王大友( 2 0 0 0 ) 通过分析经济适用房建设现状，提出建设中应注意解决经济适 用房的规模问题、销售问题及价格管理等问题【2 4 1 。 孙l f i 坌f f ( 2 0 0 3 ) 提出经济适用房政策设计本身存在缺陷，随着政策的实施，其显 现的问题自然层出不穷，其中最重要的原因就是其高昂的运行成本和监督成本【2 5 1 。 刘学平、余鹏( 2 0 0 4 ) 的研究表明，经济适用房政策有损市场公平竞争的失效 行为，无论是在决策还是具体实行环节，政府有关部门和社会对经济适用房政策 的初衷缺乏准确把握，实施方案和执行过程存在混乱【2 6 1 。 张跃松、丁锐( 2 0 0 5 ) 指出目前经济适用房对完全商品房供给的“挤出效应 ， 最终会导致市场活力的丧失和旧体制的复活，经济适用房是现阶段针对中国特定 消费水平所作出的过渡性政策选择，住房改革的大方向是推行商品化、市场化，实 现“自住其力”，切不可混淆政府的住房保证职能与过渡阶段的住房支持职能【2 。7 1 。 汪淑珍( 2 0 0 5 ) 指出由于补贴对象过于宽泛，家庭年收入5 6 万元的上限占人口 总数的6 0 7 0 ，相对于如此庞大的需求，任何数量的补贴都是有限的，可见当 前的经济适用房政策既未实现公共资金配置效率提高的目标，又未实现社会公平 的目标，是一种典型的政府失灵【2 引。 王佑辉( 2 0 0 6 ) 评价我国经济适用房政策效率偏差问题突出，从经济学“价格 歧视”角度出发，由于政府部门在一级土地供给市场上扮演着垄断者的身份，因 此造成经济适用房政策出现偏差的主要原因，就在于实施住房价格歧视的两个条 件未得到有效保证，市场分割标准难以操作，分割手段缺乏效率，分层次住房供 应体系，分割住房市场的标准是居民家庭的收入，但是多元化的收入分配格局， 4 硕l j 学位论文 使我国居民家庭的收入水平透明度极低【2 9 1 。 马强、姜丽美( 2 0 0 6 ) 指出由于混淆了商品房与社会保障房的性质，加之具体 措施不到位，造成了经济适用房既不经济也未能满足低收入居民的住房需求，加 之是居民家庭收入动态变化，使得政府信息取得成本很高；此外经济适用房的建 设用地是由政府划拨，但因透明度低，致使各种“寻租”活动泛滥p 。 刘承丞( 2 0 0 6 ) 也认为消费者会通过程序外的手段来谋取利益，只要这些手段 的成本低于购买经济适用房所获得的收益，这种行为就不会自动消失，出现高收 入者挤走中低收入者的局面，总之获取信息的成本甚至有可能远大于经济适用房 所带来的收益。因此，避开这一能产生巨大信息成本的政策才是根本出路【3 。 3 在提出解决问题的相关建议方面： 陈如勇( 2 0 0 0 ) 认为我国经济适用房在目标定位、产权管理、价格管理、市场 销售等方面存在一些问题，提出了把经济适用房的优惠政策扩展到整个普通住房 市场，实现经济适用房政策与普通住房政策的并轨、取消经济适用房的购买审批 制、上市交易的市场准入制、改变经济适用房“只售不租”的政策、大力发展住 房租赁市场等措施【3 引。 傅熙麟( 2 0 0 1 ) 从科学评估中低收入家庭经济状况，正确引导住房消费需求及 有效增长、合理调整经济适用房开发中的政府职能，充分运用市场机制调节住房 供求关系、正确认识中低收入家庭在实际操作中的复杂性等三个方面对建立经济 适用房科学运作模式进行了剖析【3 引。 沈燕等( 2 0 0 1 ) 通过对国外及周边地区解决中低收入者住房途径研究，分析了 我国目前在解决中低收入者住房方面存在的不足，借鉴国外经验提出我国解决中 低收入者住房的途径【3 引。 张敏( 2 0 0 1 ) 通过比较“人头补贴 与“砖头补贴”，认为前者有着绝对的优势： 第一，能够避免政府对住房市场的直接干预；第二，财政补贴直接转化为消费者 的福利，而不会在建设阶段产生效益流失或转化为生产者剩余；第三，鼓励居民 自置住房；第四，能提高政府的宏观调控效率。因此，从市场经济运行的整体效 率与资源配置的角度来看，“砖头补贴”政策缺乏市场公平与违反效率原则，而“人 头补贴 政策符合市场经济的发展规律【35 1 。 邬滋( 2 0 0 4 ) 也提到在“居者有其屋 问题上，政府的立足点应当是保障户户 有房住，而不是保障户户有房产。针对目前我国以售为主的流通格局已经形成， 不宜急于调整经济适用房的存量结构，而应在增量结构中逐步扩大租赁比重【3 酬。 刘维新( 2 0 0 7 ) 贝j j 介绍了创新经济适用房共有产权体制的基本思路，即坚持公 共财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与受助个人按 份共有产权的经济适用房”制度【37 1 。 综上所述，我们可以得出以下结论：( 1 ) 非均衡理论的研究在国内外都得到 5 我同绎济适用房1 r 均衡发展研究 了很大发展，研究范围和领域也越来越广，学者们对相关行业进行了大量的非均 衡研究工作，尤其是针对住房相关领域，国外学者使用住房市场的均衡模型来分 析住房的均衡与失衡问题，而国内学者则利用非均衡的计量经济模型对一些城市 房地产市场的非均衡程度进行了衡量，结果表明住房市场的非均衡度受到诸如房 价、居民收入和城市化水平等许多因素的影响。( 2 ) 对于经济适用房的研究，我 国学者主要是从其取得的成就、存在的弊端和建议方面来分析的，我们应当承认 经济适用房的建设确实在平抑商品房价格、保障中低收入居民利益以及拉动经济 增长方面的积极作用，但同时我们对它的建设规模、销售对象、价格和监管等问 题也必须引起重视，并采取宏观调控的一些手段来引导合理消费，保证经济适用 房市场的健康发展。( 3 ) 我们发现，现有文献已经从非均衡理论和方法角度来研 究了住房市场，但使用该方法来分析经济适用房市场的非常少，而实际上经济适 用房作为商品房的一种有效补充，其市场的非均衡性和供求的影响因素也有着与 住房市场类似的特征，因此，使用非均衡理论和方法研究分析经济适用房的运行 状况进行研究和实证分析是非常有价值的选题。 1 3 研究思路与方法 1 3 1 研究思路 本文以我国经济适用房的供求现状、 用房非均衡性发展的具体表现为选题点， 经济适用房市场存在的问题以及经济适 通过对我国经济适用房的市场发展、监 管方式等非均衡现象进行深入分析，归纳出影响我国经济适用房均衡发展的因素， 针对影响我国经济适用房均衡发展的因素提出解决措施和调控对策( 见图1 1 ) 。 本文运用非均衡的理论和方法分析了经济适用房的运行态势，剖析了其存在 问题的原因，并提出了经济适用房动态均衡发展的模式，共由五章组成。第一章 主要阐述论文的选题背景及意义、相关文献综述、研究思路和方法、论文创新点； 第二章简单介绍经济适用房的内涵，通过具体的数据从供给、需求和价格三个方 面分析我国经济适用房发展现状，探讨了经济适用房发展取得的成效，并从经济 适用房市场发展不平衡、监管方式匮乏及制度操作漏洞等三方面来阐述其发展中 存在的问题，从而引出其非均衡性特征的表现；第三章简要介绍房地产市场的非 均衡理论、双曲线市场聚合方程和市场非均衡度的计算方法，为后面的实证分析 建立理论基础；第四章重点从供给和需求两方面分析我国经济适用房非均衡发展 的影响因素，并通过构建我国经济适用房市场非均衡计量经济模型估算我国2 9 个 省市1 9 9 9 2 0 0 6 年经济适用房市场的非均衡程度；第五章根据实证研究的结果针对 性地提出完善、修订现有经济适用房制度和宏观调控对策，促进其动态均衡发展； 最后进行总结和讨论。 6 硕l j 学f 芝论文 曼曼曼! 曼曼曼曼曼量曼曼曼! 曼! ! 曼! 曼! ! 曼曼曼曼! 曼量曼! 曼鼍曼曼曼! ! 曼曼曼曼舅曼量! 曼曼皇曼曼曼曼皇皇曼鼍曼鼍iiii ! 曼曼曼曼皇曼皇! 曼曼皇曼 图1 1 本文研究分析框架图 1 3 2 研究方法 本文主要运用理论联系实际、定性分析和比较分析相结合、图表分析与实证 分析相结合以及非均衡分析等研究方法，其中非均衡( 即非瓦尔拉斯均衡) 分析 方法是本文的主要研究方法。 非均衡方法是相对于瓦尔拉斯均衡方法而言的，瓦尔拉斯均衡的假设是市场 体系中的所有通过价格运动而使供求达到均衡。而非均衡方法是指不存在完善的 市场，不存在灵敏的价格体系的条件下，通过非瓦尔拉斯均衡方法来研究市场体 系达到的均衡。在非均衡状态下，市场上的供求并不一致，在市场供求并不一致 的情况下，由于市场信息不完全等原因，价格不一定能够迅速变化以调整达到均 衡。由此可见，瓦尔拉斯均衡方法通过研究价格摸索达到均衡，而非瓦尔拉斯均 衡方法则是通过研究数量摸索达到均衡。显然，非均衡方法研究达到的均衡并非 市场完善下的均衡，而是市场不完善前提下的均衡【3 引。 因此，此方法适合研究现实市场不完善条件下的我国经济适用房均衡发展问 题。 7 我同绎济适用虏1 r 均衡发腱研究 本文正是基于市场不完善的前提下，通过构建我国经济适用房市场非均衡计 量经济模型，来分析经济适用房的非均衡程度。 1 4 论文创新点 本文创新点在于：在其他学者采用时间序列数据研究住房市场的非均衡程度 的基础上，将非均衡计量分析模型引入经济适用房市场，并通过加入含截面数据 的面板数据，更直接、精确地实证分析了影响其非均衡发展的重要因素；同时， 通过估算经济适用房市场的非均衡度，来判断该市场的有效程度。 8 硕l ：学位论文 第2 章经济适用房的发展现状分析 经济适用房是为了顺应在社会主义市场经济条件下使住宅建设成为新的经济 增长点，使住房成为居民的消费热点的重要政策构思而形成发展的具有广阔前景 的微利住房。 2 1 经济适用房的内涵 根据建设部2 0 0 4 年发布的经济适用住房管理办法规定，“经济适用住房 指的是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质 的政策性商品住房。 其主要特征如下所述： 1 经济适用性 经济性是指经济适用住房的价格相比同层次的商品房价格要低，符合中低收 入者的购买需求。按2 0 0 2 年经济适用住房价格管理办法规定，“经济适用住 房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金，税费减半征收，经济适用住房价格 包括开发成本、税金和利润( 3 以内) 三个部分，住房小区内经营性设施的建设 费用、开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费等多项费用不得计 入房价。因此其价格明显低于同地段、同档次的商品房。适用性是指经济住房的 建设标准须达到国家规定的要求，能够满足住房的基本居住需求。 2 社会保障性 经济适用住房的社会保障性主要体现在以下几个方面：( 1 ) 经济适用住房是 在市场机制下不能有效解决全体居民住房的情况下，政府为了保障中低收入家庭 的住房利益，通过统一规划来组织建设的住房，政府是该类住房建设的重要参与 者；( 2 ) 在开发建设过程中，享有不同于一般商品房的优惠条件，如建设用地实 行行政划拨，免交土地出让金，相关税费减半征收等，以最大程度地降低建设成 本，让利于民；( 3 ) 实行政府指导价，按保本微利原则规定，使其价格低于同类 商品住房的市场价格，以确保中低收入家庭在经济上可以承受；( 4 ) 供应对象被 限定为符合一定条件的城镇中低收入家庭，而不是面向所有具有住房消费需求的 居民。 3 准商品性 商品是指通过市场交换，进而满足社会消费需求的劳动产品，属于劳动产品、 能够满足社会需要、必须通过市场交换是构成商品的三个基本要素。经济适用住 房具有鲜明的商品性：( 1 ) 经济适用住房属于劳动产品，其价值也由社会必要劳 9 我囝绎济适用虏1 r 均衡发疑研究 动时间决定，其投资资本循环与周转也要经历生产、流通和消费三个环节，同时 要取得金融业的信贷支持，开发模式同样采用招投标的方式。( 2 ) 经济住房的建 设标准须达到国家规定的要求，能够满足住房的基本居住要求。( 3 ) 经济适用住 房的开发建设也必须遵循市场经济运行规律，建立在市场需求的基础上，以销定 产，其销售需要通过市场交换的方式来实现，人们为获得经济适用住房需要支付 相关费用，但是，经济适用住房的商品性又不同于其他一般商品房，具有准商品 性特征。首先，供应对象被限定为符合一定条件的城镇中低收入家庭，而不是面 向所有具有住房消费需求的居民；其次，不具备完全产权，转让必须居住满一定 年限以上，并且补交清土地出让金和有关税费之后，才允许进入市场流通1 3 9 1 。 经济适用住房是我国城镇住房供应体系中的重要组成部分，为了更好地理解 其性质和特征，现将经济适用住房、商品住房和廉租住房作如下比较( 见表2 1 ) ： 表2 1经济适用住房、商品房和廉租房的比较 供应对象不受任何限制 供应主体房地产开发企业 建设方式 限于城镇中低收入家庭限于城镇最低收入家庭 主要包括政府所属机 以政府所属机构和职工 构、房地产开发企业、 单位为主 职工单位和住房合作社 房地产开发企业根据在政府统一规划，统筹在政府统一规划，统筹 市场需求组织建设安排下组织建设安排下组织建设 优惠政策由产业政策决定 价格机制 产权性质 划拨土地、减免税费， 按计划优先发放贷款 划拨土地、减免税费， 政府提供建设资金补助 市场价格，由供应关系实行政府指导价，以保实行政府定价，租金水 决定本微利原则确定平低于成本租金 一定时期内占有权和使 完全产权，入市不受限不完全产权，入市受限 用权，无收益权和处分 制制 权 资料米源：根据参考文献【3 9 】整理所得 2 2 我国经济适用房的发展现状 我国经济适用房自1 9 9 7 年建设至今，已经取得了初步成效。下面分别从供给、 需求和价格三个方面详细介绍其发展情况。 l o 硕i 学化论艾 曼i l l 一一一i 曼曼曼皇! ! 曼! 曼! 曼曼鼍量曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼寰! 曼曼曼曼曼曼曼曼皇曼曼蔓曼! 曼蔓鼍曼曼皇曼曼! 曼曼! 曼曼曼皇曼 2 2 1 经济适用房的供给 1 9 9 7 2 0 0 6 年我国经济适用住房新开工面积累计达到4 3 0 2 6 8 4 万平方米，从 1 9 9 7 年的1 7 2 0 5 7 万平方米增长到了2 0 0 6 年的4 3 7 9 0 3 万平方米，年均增长 1 5 4 5 。与住宅新开工房屋面积相比，其所占比重也由1 9 9 7 年的1 5 6 5 上升至 2 0 0 1 年的1 8 9 8 ，呈稳步攀升的趋势。( 见图2 1 ) 图2 11 9 9 7 2 0 0 6 年中国经济适用房与住宅新开工房屋面积比较 资料来源：中国统计年鉴( 2 0 0 7 ) 尽管2 0 0 2 年之后新开工的经济适用房面积较之前有所下降，同时导致其在住 宅新开工面积中所占比重的下降，但总体来说，我国经济适用住房开发建设增长 平稳，供给呈持续增长的态势。 2 2 2 经济适用房的需求 从1 9 9 7 年我国开始实施经济适用住房政策以来，到2 0 0 6 年底销售面积己累 计到达3 1 1 8 7 4 5 万平方米，年均销售约3 3 1 8 7 万平方米，且其占住房销售面积的 比重不断上升，从1 9 9 7 年的1 5 4 1 提高到2 0 0 2 年的1 6 8 9 ，提高了1 4 5 个百 分点，到2 0 0 3 年由于经济适用房的销售面积有所下降，导致这一比重开始回落， 到2 0 0 6 年仅为6 0 2 ( 见图2 2 ) 。与此同时，经济适用住房的销售额也在不断上 升，从1 9 9 7 年的1 3 2 9 亿元上升到了2 0 0 6 年的5 7 6 9 亿元( 图2 3 ) 。这些都说 明了消费者对经济适用住房的需求不断增加。 我田绎济适用房1 r 均衡发腱研究 图2 21 9 9 7 2 0 0 6 年中国经济适用房与住宅销售面积对比图 资料来源：中国统计年鉴( 2 0 0 7 ) 同时从图2 3 可以看出，我国经济适用住房的供给略大于需求，并且从表2 1 可知，经济适用住房的销售增长率明显大于投资增长率，这说明了我国经济适用 住房市场上的需求是消费拉动的有效需求。 图2 31 9 9 7 2 0 0 6 年中国经济适用房投资与销售情况对比 资料来源：中国统计年鉴( 2 0 0 7 ) 但同时需要注意到的是，经济适用房企业投资完成额和销售额虽然几乎每年 较往年都有所增长，但这一增长率在逐步降低，从表2 2 可以看出，经济适用房 销售额在1 9 9 9 年增长率为7 1 1 8 ，而到了2 0 0 6 年这一增长率仅为8 7 5 ，企业 投资完成额( 除2 0 0 6 年以外) 也呈现出增长率逐年下降的趋势。我们认为，这一 1 2 硕i ：学位论文 现象产生的原因主要是：第一，前几年经济适用房企业投资完成额和销售额的基 数较低，从而发展余地较大，加之经济适用房价格相对商品房较低，引发了消费 者的购买欲望，因此在其发展初期呈现出高速发展之势，而经过几年发展以后， 各方人士能对经济适用房进行较为理性的认识，开发商和购房者开始对其投资获 利、配套等进行多方面考虑，不再轻易出手购房，这在一定程度上使其企业投资 完成额和销售额的增长幅度有所下降；第二，经济适用房政策实施之初，由政府 下达建设计划，政府对其采取一种鼓励发展的态度，因此其呈现初较大增长幅度， 而近年来，随着政府对经济适用房认识的深入及对房地产市场泡沫的警惕，政府 政策取向发生了一些变化，2 0 0 2 年中国人民银行和国务院先后出台文件，对房地 产市场秩序进行整顿和规范，对信贷规模进行严格控制，严格了开发商贷款的条 件，从而使经济适用房的投资规模受到一定的影响。 表2 21 9 9 7 2 0 0 6 年中国经济适用房投资与销售概况 1 9 9 7 1 8 5 4 9 5 9 一 1 3 2 9 3 9 9 一 1 9 9 82 7 0 8 5 2 34 6 0 2 1 7 2 4 8 2 82 9 7 4 1 9 9 94 3 7 0 2 1 1 6 1 3 5 2 9 5 2 5 3 67 1 1 8 2 0 0 05 4 2 4 3 6 52 4 1 4 0 , 4 5 19 6 0 6 5 3 0 8 2 0 0 1 5 9 9 6 4 6 41 0 5 5 4 9 8 6 6 2 51 0 3 3 2 0 0 25 8 9 0 4 4 51 7 7 5 1 3 6 6 2 83 0 1 2 0 0 36 2 1 9 8 3 3 5 5 9 5 5 4 6 0 3 47 9 7 2 0 0 46 0 6 3 8 8 02 5 4 8 3 3 9 811 2 8 4 2 0 0 55 1 9 1 8 0 61 4 3 8 5 3 0 5 0 1l9 7 4 2 0 0 66 9 6 8 3 9 73 4 2 2 5 7 6 9 0 0 98 7 5 数据米源：中国统计年鉴( 2 0 0 7 ) ) ) ，其中增长率通过计算得出。 2 2 3 经济适用房的价格 据中国统计局相关资料显示，2 0 0 6 年我国商品住宅平均销售价格为每平方米 3 1 1 9 元，比1 9 9 7 年的1 7 9 0 元平方米增加了1 3 2 9 元，年均增长率为7 4 3 。由 于商品住宅的市场消费需求趋旺，地价的飘升和房屋造价的提高，带动了商品住 宅销售价格的上涨，从而也带来了经济适用房价格的进一步上涨。同时，较旺的 市场消费需求的拉动，建材等辅助材料价格的上涨，房地产附加值的增加，各类 型楼盘和巨大的资本金争相入主，土地取得成本的加大，又必然导致房价的上浮。 2 0 0 6 年我国经济适用住房平均销售价格为每平方米1 7 2 9 元，比1 9 9 7 年的1 0 9 7 我同绎济适用房1 r 均衡发展研究 元增加6 3 2 元，年均增长5 7 6 。总的来说，近几年来我国经济适用住房的平均 销售价格维持了一个缓慢增长的态势( 见图2 4 ) ，属于合理的增长范围。 图2 4 中国历年经济适用房与商品住宅平均销售价格比较 数据来源：中国统计年鉴( 2 0 0 7 ) 另一方面，从我国城镇居民家庭人均可支配收入情况来看，1 9 9 7 2 0 0 6 年人 均可支配收入年平均增长速度为1 2 7 9 ，远远高于经济适用房的房价年均增长速 度5 7 6 ，这也表明我国经济适用房房价上涨幅度不大，还在城镇居民的可接受 范围内( 见图2 5 ) 。 图2 51 9 9 7 2 0 0 6 年我国经济适用房销售价格与城镇人均可支配收入比较图 数据来源： 成本利润率 销售利润率。如果企业以成 本或销售利润率作为衡量标准，那么资本利润率有可能达到2 0 甚至更多，如以 资本利润率作为衡量标准，则开发企业几乎无利可图。 2 监管手段落后 1 9 我阳绎济适用虏1 r 均衡发眨研究 目前，政府行政部门对经济适