第六章 土地增值税的核算.ppt

土地增值税的核算,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产，下同)的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。是国家凭借政治权利，参与国有土地增值收益分配的一个税种。,一、土地增值税概述,1适应社会主义市场经济发展的新形势，加强国家对房地产开发交易的调控。2有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，保障国家的土地权益和房地产开发者的合理收益3有利于规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入,土地增值税的开征目的,1土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据2土地增值税实行按次征收3土地增值税实行超率累进税率,我国土地增值税的特点,土地增值税的纳税人是转让房地产并取得收入的单位和个人。单位是指各类企事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。,二、纳税人,有四个不论,1转让国有土地使用权所谓国有土地使用权，是指土地使用人根据国家法律、合同等的规定，对国家所有的土地享有的使用权利。自行转让集体土地是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不纳入土地增值税的征税范围。,三、征税范围,2地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让所谓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。所谓附着物，是指附着于土地上的、不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。,(1)转让的土地，是否属于国家所有，是判定土地增值税征税范围的标准之一。(2)土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定土地增值税征税范围的标准之二。(3)是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。,征税范围的界定,土地增值税实行四级超率累进税率，按转让房地产增值比例的大小，分档定率，超率累进。税率为30、40、50、60。,四、税率,土地增值税四级超率累进税率表,1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20的，应就其全部增值额按规定计税；,五税收优惠,、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税；、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税；,五税收优惠,土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。计税依据为转让房地产取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。,六、土地增值税应纳税额的计算,转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。,(一)收入额的确定,土地增值税计算增值额时准予扣除的项目1取得土地使用权所支付的金额2房地产开发成本3房地产开发费用4旧房及建筑物的评估价格5与转让房地产有关的税金6财政部规定的其他扣除项目,(二)扣除项目,土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。其计算公式为：应纳税额(每级距的土地增值额适用税率),应纳税额的计算公式,在实际工作中，分步计算比较繁琐，大都采用速算法计算。即按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除率计算，其计算公式为：应纳税额土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率,例1某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入1000万元(营业税税率为5，城市维护建设税税率为7，教育费附加征收率为3)。该公司为建造该写字楼支付的地价款为100万元，建造该写字楼的房地产开发成本为200万元(注：该公司因同时建造其他商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出)。该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10。计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税额。,(1)转让收入1000万元(2)扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额为100万元房地产的开发成本为200万元与转让房地产有关的费用为：(100+200)1030(万元)与转让房地产有关的税金为：10005(1+7+3)55(万元)从事房地产开发的加计扣除为：(100+200)2060(万元)扣除项目金额合计为100+200+30+55+60=445(万元),(3)转让房地产的增值额为：1000445555(万元)(4)增值额与扣除项目金额的比例为5554451247(5)应纳土地增值税额为555504451521075(万元),例1的解（续）,例2、某事业单位转让一幢旧办公楼，原造价500万元，经房地产评估机构评定，该楼重置成本价为1500万元，成新度折扣率为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和有关费用为300万元，转让时取得收入为2300万元，各项税金的税率与例相同，另加万分之五的印花税。计算该单位转让办公楼应缴纳的土地增值税税额。,(1)转让收入2300(万元)(2)扣除项目金额：房地产评估价格1500701050(万元)取得土地使用权支付的金额300(万元)与转让房地产有关的税金23005(1+7+3)+230000005=12765(万元)扣除项目金额合计1050+300+12765=147765(万元),例的解,(3)增值额2300147765=82235(万元)(4)增值额与扣除项目金额的比例82235147765=56(5)应纳土地增值税额822354014776552550575(万元),例的解（续）,土地增值税的纳税人，无论是主营还是兼营房地产的开发和销售，均应在“应交税金”科目下设置“应交土地增值税”明细科目进行核算。但由于企业的经营内容不同，对土地增值税的核算也存在一定的差异。,七、土地增值税的会计核算,开发和销售房地产是房地产开发企业的主营业务，按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税，借：营业税金及附加贷：应交税费应交土地增值税,土地增值税的会计核算,转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”等帐户核算的，其转让房地产时应缴纳的土地增值税，借记“固定资产清理”帐户，贷记“应交税金应交土地增值税”帐户。,习题一某房地产开发企业建造一栋住宅楼出售，取得货币收入2300万元，城建税率7%，教育费附加3%。建此住宅支付地价款和相关过户手续费800万元，开发成本700万元，其利息支出50万元可以准确计算分摊，该省政府规定的费用扣除比例为5%。计算其应纳的土地增值税。习题二某非主营房地产业务的企业转让以行政划拨方式取得的土