（产业经济学专业论文）城市商务中心区发展研究.pdf

摘要 摘要 随着经济的快速发展，城市商务中心区( c b d ) 作为现代城市核心功能的集 聚区、城市发展水平的重要标志区，成为理论研究的重点和新一轮城市建设的 热点。 目前我国正面临着城市商务中心区( c b d ) 建设的高潮，然而一些城市没有 进行科学的研究，对形象的关注往往超出对自身发展能力的认识，对c b d 的定 位往往贪大求全甚至炒作概念，这些盲目建设带来的是投资的失误和发展的失 衡，结果令人堪忧。 本文在概述了国内外城市商务中心区( c b d ) 发展情况的基础上，对一些典 型的c b d 进行比较分析，预测c b d 未来发展趋势；从区位条件、生产要素、市 场需求、相关支持产业、城市功能、政府行为等方面着手，研究城市c b d 的发 展机制，并通过实证的方法对我国主要城市c b d 的发展水平进行评价，从而为 城市正确定位和建设c b d 提供一定的理论依据；从空间结构模式、集聚模式、 产业配置模式等方面分析城市c b d 的发展模式，并配合一些可供借鉴的案例模 式；通过集聚效应、规模经济效应、学习效应、辐射效应等方面对城市c b d 的 绩效进行探讨，并以上海陆家嘴c b d 为例进行说明。 本文从不同的角度探讨城市商务中心区( c b d ) 的发展，在c b d 的发展机制 上突出对城市功能、相关支撑产业的研究；研究了c b d 的产业配置模式；从经 济社会学的角度，探讨社会资本在c b d 发展过程中的作用，具有一定的创新意 义。结合城市如何定位、规划和建设符合自身条件的c b d ，有哪些可供借鉴的发 展模式，如何更好的增强c b d 的绩效等几个问题，从加强规划、完善基础设施、 完善产业体系、开发人才资源、改善生态环境、政策选择等方面提出建议，为 促进城市商务中心区( c b d ) 的健康快速的发展提供一定理论依据，具有一定的 现实意义。 关键词：c b d ，发展机制，发展模式，绩效 a b s t r a c t a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h ee c o n o m y , c b da st h es y m b o lo fac i t ys h o w si t s i m p o r t a n c ei n c r e a s i n g l y n o w a d a y s ，m a n yc i t i e s i nc h i n ad e v e l o pt h e i ro w nc b d ，b u tm a n yo ft h e m p a i dn oa t t e n t i o nt ot h et h e o r i e sa n dp r i n c i p l e so fc b d a n do v e r e s t i m a t e dt h e i ra b i l i t y t oc o n s t r u c ti t ，t h er e s u l tw i l lb es e r i o u s t h i sp a p e rh a v es u m m a r i z e ds o m ek i n d so fd e v e l o p m e n tp a t t e mo fc b d ，a n d a l s of o r e c a s t e dt h ef u t u r eo fc b d ；t h e na n a l y z e dt h ef o r m a t i o nm e c h a n i s mo fc b d f r o mm a n ya s p e c t ss u c ha st h el o c a t i o n ，p r o d u c t i o nf a c t o r s ，r e l a t e di n d u s t r i e s ，t h e f u n c t i o no fg o v e r n m e n t ，a n da l s ob u i l tam a t h e m a t i c a lm o d e lo fe v a l u a t i o no l lc b d s d e v e l o p m e n ti nc h i n a ；t h e na n a l y z e dm a n yd e v e l o p m e n tp a t t e r n ss u c h a ss p a t i a l s t r u c t u r e ，a g g l o m e r a t i o n ，i n d u s t r i a la l l o c a t i o n ，a n da l s og a v em a n yc a s e s ；t h e n s t u d i e do nt h ep e r f o r m a n c eo fc b df r o mm a n ya s p e c t ss u c ha si n d u s t r i a l a g g l o m e r a t i o n ，s c a l ee c o n o m y , l e a r n i n ge f f e c ta n dr a d i a t i o ne f f e c t ，a n da l s oa n a l y z e d t h ep e r f o r m a n c eo fl u ji a z u ic b di ns h a n g h a i t h ei n n o v a t i o no ft h i sp a p e ri st h a ti ta n a l y z e dt h ed e v e l o p m e n to fc b df r o m m a n yd i f f e r e n ta s p e c t ss u c ha st h ec i t yf u n c t i o n , r e l a t e di n d u s t r i e s ，t h ep a t t e r no f i n d u s t r i a la l l o c a t i o n ，a n di ta l s os t u d i e do nt h es o c i a lc a p i t a lf r o mas o c i o l o g ya n g l e o fv i e w ；i nt h ef i n a l i t y , t h i sp a p e rp u tf o r w a r ds o m es u g g e s t i o n sf o rt h ed e v e l o p m e n t o fc b di nc h i n a , t h eg o v e r n m e n th a v et o s t r e n g t h e np l a n n i n g ，t oi m p r o v e i n f r a s t r u c t u r ec o n s t r u c t i o n ，t o d e v e l o ph u m a nr e s o u r c e s ，t oi m p r o v ee c o l o g i c a l e n v i r o n m e n ta n ds oo n i th a si m p o r t a n tp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e k e yw o r d s ：c b d ，f o r m a t i o nm e c h a n i s m ，d e v e l o p m e n tm o d e l ，p e r f o r m a n c ea n a l y s i s i i 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名： 隶季韦 弘彬罗年弓月日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、己公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学位敝储签名：家辛肇 砌罗年弓月 第1 章绪论 1 1 选题背景和意义 第1 章绪论 2 1 世纪人类进入经济快速发展时代，作为城市综合性经济活动的商务中心 区c b d 发挥越来越重要的作用，并成为人们关注的热点。 现实背景：c b d 是城市经济最富活力的地区，也是城市发展水平的标志，因 此它成为城市战略的新一轮建设热点。目前我国正面临着c b d 建设的高潮，然 而一些城市没有进行科学的研究，对形象的关注往往超出对自身的发展能力的 认识，对c b d 的定位往往贪大求全甚至炒作概念，这些盲目建设带来的是投资 的失误和发展的失衡，结果令人堪忧。c b d 的建设和发展究竟与哪些要素密不可 分? 城市应如何正确的定位和规划适合自身条件的c b d ? 有哪些可以借鉴的发 展模式? 如何促进c b d 达到更好的绩效? 这一系列伴随c b d 的发展而产生的问 题值得我们去思考。 理论背景：国外c b d 具有完整的发展演变历史，很多城市的c b d 在二十世 纪初就已经初步成型，有关c b d 的理论研究也是伴随着这种历程逐步发展成熟， 国外学者主要是从概念、界定、空间结构、c b d 的功能、发展演变及规划等角度 对c b d 的进行研究。我国从8 0 年代初引入c b d 概念以来，理论研究和实际建设 都还处于起步阶段，还没有形成完整的理论体系。国内c b d 的研究主要还是集 中在对国外研究的介绍和借鉴：在c b d 的发展机制上缺少缺乏社会经济的内涵， 对城市功能、相关支撑产业的研究较少；对c b d 发展模式的研究也主要是从空 间结构和集聚方面，缺少在产业配置模式等方面的研究；对c b d 的绩效分析的 文献也较少，这些可能存在的不足将是本文的研究重点。 c b d 是一个空间的概念，最根本的目的是为了促进城市经济的快速和可持续 发展，城市经济的发展反过来又推动着城市空间的演化，决定了c b d 的规模和 层次，这是一个互动的和相互影响的过程，本文拟从城市功能角度探讨c b d 的 发展机制。c b d 的发展还与相关支持产业密切相关，本文将从相关产业链和价值 链分工的角度探讨商务服务业与制造业的互动关系。 城市商务中心区作为产业集群的一种形式，不仅仅是很多企业聚集在一起 的一种表征，更在于潜藏在深层次的社会资本一企业与企业之间、企业与服务 第l 章绪论 机构之间、企业内外所形成的各种网络关系、信任关系、规范制度。本文拟从 一个全新的经济社会学的角度，探讨社会资本在商务中心区发展过程中的作用。 本文还将重点通过集聚效应、规模经济效应、学习效应、辐射效应等方面对城 市商务中心区的绩效进行分析。 本文拟通过探讨城市商务中心区发展问题，从加强规划、完善基础设施、 完善产业体系、开发人才资源、改善生态环境、政策选择等方面为促进城市商 务中心区的发展提出建议。有一定的现实意义。政府是城市的主要管理者和控 制者，从政府可控的角度看，如何通过空间规划的手段引导商务中心区及商务 集聚的形成，是控制区域经济发展的主要手段，也是提升城市在全球城市体系 网络地位的战略手段。希望政府能够实行有效措施和战略，更好地规划、设计 和促进商务中心区的健康发展。 1 2 文献综述 1 2 1 国外c b d 相关研究文献综述 1 c b d 的内涵和定界 c b d 的概念最早是由美国社会学家伯吉斯( b u r g e s se w ) 于1 9 2 3 年在其创立 的城市地域结构的“同心圆模式( c o n c e n t r i cr i n gm o d e l ) ”中提出瞄1 。伯吉斯 认为城市的中心是商业会聚之所，以零售商业、商务办公及娱乐休闲为主要职 能。m u r p h y r e 和j e v a n c e ( 1 9 5 4 ) 将c b d 定义为：c b d 是城市的心脏，是反 映城市中最高地价和最高建筑物的办公楼和零售商店高度集中的地区。特别强 调c b d 是一个高度集约化的地区晗引。他们还认为地价峰值区( t h ep e a ka n dv a l u e i n t e r s e c t i o n ) 是c b d 最明显的特点，提出中心业务指数法c b h i ( 中心商务高度 指数) 和c b i i ( 中心商务强度指数) 来界定c b d 。将c b h i i ，c b i i 5 0 的地区 定为c b d 。但d a v i s ( 1 9 7 2 ) 在对开普敦的研究中认为，m u r p h y ，v a n c e 定义的 c b d 范围太大，于是提出了“硬核( h a r dc o r e ) 的概念：c b h i 4 ，c b i 工 8 0 的地区为“硬核”，也就是真正具有实力的c b d ，其余地区则成为“核缘( c o r e f r i n g e ) 9 1 。 2 c b d 的区位及空间结构理论 2 第1 章绪论 2 0 世纪2 0 至6 0 年代是c b d 理论发展的旺盛时期。c b d 研究的主要理论基 本上围绕着城市空间结构模式及其发展变化而展开。伯吉斯( b u r g e s se w ，1 9 2 3 ) 提出同心圆城市地域结构模式理论，认为圈层结构的中心为城市地理及功能核 心区域，称为c b d 中央商务区。霍依特( h o y t h ，1 9 3 9 ) 提出扇形城市结构理 论，城市不是由城市中心向每个方向均衡发展的n9 | ，其实质是同心圆理论的继 承和发展。哈里斯和乌尔曼( h a r r i s c d ，e u l m a n ，1 9 4 5 ) 提出城市发展的多 核心理论，认为城市并不是均质地围绕单一核心发展，而是通过一组独立的核 心共同发展n6 | 。霍伍德和伯依斯( e d g a r w h o r w o o d ，r o n a l d r b o y c e1 9 5 9 ) 提 出c b d 核一框空间理论，将c b d 分为核与框两个部分，比较它们的构成提出一个 较为完整的c b d 内部结构划分模式n2 | 。2 0 世纪7 0 至8 0 年代，d 克拉克提出城 市结构模式，明确城市中心区有着核心区和边缘区之分，并且城市呈现出多中 心的布局特征。m c m i l l e n d p ，j f m c d o n a l d ( 1 9 9 8 ) 从地价角度，阐述了多数 城市空间结构正在从单中心逐渐向多中心进行演进乜刳。 3 c b d 的功篚 m u r p h y ，v a n c e 和e p s t e i n ( 1 9 5 5 ) 通过对美国9 个大中城市的研究，给出了 c b d 内部结构中的功能比例，认为零售和办公是c b d 的主要功能。他们还根据各 行业的空间分布提出了c b d 内部结构的“圈层论和“短期空间调整过程”理 论，认为由内向外的四个圈层分别为零售业集中区、零售服务业，办公机构、 旅馆业和商业性较弱的商务活动胆3 | 。s c o t t p ( 1 9 5 9 ) 通过对澳大利亚一些地区的 研究，对c b d 的内部结构圈层论作了进一步的补充。认为其有三大功能区组成， 即内部零售区( 以大量的百货店、女装店为特征) 、外部零售店( 以杂品店、个人 服务业等专业化较弱的零售活动为主) 和办公事务区三个相互渗透的地带组成 埋。h e r b e r t 和t h o m a s ( 1 9 8 2 ) 在综合总结前人研究的基础上，提出了一个适用 于中等城市的概念化的c b d 模式：包括初级零售商业区、二级零售业区、商业 办公区、批发业、仓储业区、公共管理、办公区n7 1 。 在2 0 世纪7 0 年代左右，零售功能在c b d 中扮演了一个非常重要的角色。 d a v i e s ( 1 9 7 2 ) 提出了以一般便捷性( g e n e r a la c c e s s i b i l i t y ) 、干线便捷性 ( a r t e r i a la c c e s s i b i l i t y ) 、特殊便捷性( s p e c i a la c c e s s i b i l i t y ) 三类影响因 素为主线的c b d 零售业布局的结构模式阳3 。f r i e d m a n ( 1 9 7 3 ) 检验了在9 1 个美国 大都市区1 9 5 4 至1 9 6 7 年c b d 零售活动绝对水平的变化，指出其意味着整个城 第1 章绪论 市区域的发展水平以及城市的税收收入n3 1 。 但是随着美国城市“郊区化”的发展，其城市的零售业带来了长期市场的 衰退。特别是2 0 世纪9 0 年代以后随着城市规模增加以及经济活动的增强，c b d 的商务办公功能愈益成熟，零售活动份额逐渐减少。学者们又转向了办公楼的 研究( 尤其是租赁方面) 。h o u g h ，k r a t z ，b r e n n a n e t a l 和w e b bf i s h e r ( 1 9 9 6 ) 分 别研究了芝加哥c b d 的办公楼租赁市场。k o n d o 和o h t a ( 2 0 0 0 ) 对东京的c b d 办 公楼租赁市场进行了研究。 4 c b d 的发展、演化相关理论 m u r p h y ，v a n c e 和e p s t e i n ( 1 9 5 5 ) 提出了一种“短期空间调整过程”理论， 通过此过程，c b d 可以在某些方向向前推进，即同化作用圈层，而在其它方向衰 退，即退化作用圈层晗3 | 。典型的同化圈层位于城市中、上层居民住宅区附近， 以新颖别致的商店、汽车展销厅、办公机构总部及新饭店的集中发展为特征。 退化圈层常邻近工业和批发业，与铁路及下层居民住宅区靠近，且以当铺、廉 价服装店、廉价餐馆及汽车站密集为特征。这一理论比较切合实际。华特( 1 9 6 6 ) 提出了着眼于历史背景的“长期变化过程”理论。他对美国波士顿市的c b d 进 行了研究：顾客可以直接到达的批发业区的产品市场、仓库及小制造业工厂对 零售业的引力很强；而地势低矮崎岖，通达性差的地区缺乏对商业及高级住宅 区的吸引力，因而以小规模工厂与低级住宅混合聚集为特征。b o w d e n ( 1 9 7 1 ) 对 旧金山市c b d 的发展分1 8 5 0 、1 9 0 6 及1 9 3 1 年三个时段进行了考察，指出c b d 的空间结构变化存在外围增长( p e r i p h e r a la c c r e t i o n ) ，爆发增长( b u r s t ) 和 分化( s e p a r a t i o n ) 三种增长方式h 1 。 5 对c b d 研究的新趋势 2 0 世纪9 0 年代以后，国外学者更多的是对城市c b d 内部的一些问题进行 研究，如c b d 内的选址( a l p e r o v i c h g1 9 9 4 ，a t a c k j ，r a m a r g o1 9 9 8 口3 ) 、 公共交通及停车问题( v o i t h r1 9 9 8 陋7 。，h e n s h e r d a2 0 0 1n 引，g o u d i e d 2 0 0 2 叫) 、土地价格和土地组合( c o l w e l l p f1 9 9 9 陋3 ) 以及其他一些社会问题。 而且，对于c b d 本身的兴趣越来越少，但将c b d 作为城市系统的一部分的兴趣 却越来越浓。另外，w o n g ( 2 0 0 4 ) 注意到在数字化年代下，城市c b d 由于巨大 技术进步影响下导致城市形态的动态性乜引。 4 第1 章绪论 1 2 2 国内c b d 相关研究文献综述 国内对c b d 的理论研究是从改革开放以后逐步出现的，还处于起步阶段， 主要有以下一些方面： 1 c b d 的概念 我国学者对c b d 的定义具有代表性的有：汤建中( 1 9 9 5 ) 教授认为：c b d 是 城市地域结构的核心，城市经济的灵魂和城市繁华景观的主要标志；c b d 位于城 市中心，围绕地价峰值点周围的第三产业高度集中地区，是以中心商业和中央 商务两大职能为主体的核心功能区，是由符合c b h i ( 中央商务高度指数) 大于 1 和c b i i ( 中央商务强度指数) 大于5 0 的周边街道所包围的连续街区心9 | 。许 学强( 2 0 0 1 ) 认为“金融、贸易、展览、会议、经营管理、旅游机构及设施、 公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等”都是中心商务区的重要职能； c b d 的“商务办公功能升级，向综合化、生态化方向发展”口例。陈瑛博士( 2 0 0 2 ) 从流量经济学的角度定义c b d 是城市人流、物流、资金流、信息流等经济高度 集中的地区，各种经济流利用地处城市中心部位的有利区位，进行物质和能量 的充分交换和优化组合，凝聚成中心商业和中央商务两大职能板块，它们相互 依存，此消彼长，共同组成城市中能级最高、最富活力的核心功能区。 2 对国外研究的介绍 c b d 概念的外来性质决定了对国外研究的介绍的重要性。楚义芳( 1 9 9 2 ) 首先全面论述了c b d 的功能特征及其定界方法等基础性问题口引。李芳( 1 9 9 4 ) 引、叶明( 1 9 9 6 ) m 3 也对国外c b d 研究作过初步的探讨。王朝晖( 2 0 0 0 ) 等以 专著的形式探讨了国外研究概况，介绍了c b d 定界技术，国外关于c b d 规模、 用地功能、内部结构等主要特征以及国外c b d 的实证研究口5 | 。 3 c b d 区位与空间结构研究 孙一飞( 1 9 9 4 ) 探讨了功能、地价、环境、技术、行为五个因素对于c b d 空 间结构的影响，认为功能需求决定着c b d 空间结构演化的总体格局和方向6 | 。 阎小培( 2 0 0 2 ) 界定了广州市c b d 的范围，进而分析了广州市c b d 空间结构的 形成机制口7 1 。陈瑛博士( 2 0 0 2 ) 从流量经济学的角度对c b d 形成的内在机制进 行了深入的阐述，并且对“c b d 系统”以及“s u b - c b d ”进行了相应的实证分析。 第1 章绪论 秦波( 2 0 0 3 ) 等以重庆市c b d 为例，从c b d 的地域范围的定界入手，综合考虑 基准地价、现状功能单元分布、墨菲指数法、交通网络、用地存量五个因素来 确定c b d 的合理范围，并系统地介绍了c b d 定界的技术路线、研究方法和工作 思路等。 4 对c b d 的功能、发展演变规律的研究 樊绯( 2 0 0 0 ) 啪3 ，原欢翔、王兴中( 2 0 0 2 ) h 的理论总结了西方城市c b d 功能经历了以商业为主的功能混合，专业功能分区的综合功能、商务功能升级 并逐渐走向综合化生态化三个阶段。卢涛博士( 2 0 0 2 ) n 妇对城市的核心进行了 深入的研究，建构了城市核心可持续发展的多学科调适理论。单从商务功能看， 陈联( 1 9 9 5 ) 提出西方城市c b d 功能演变大致经历了商务功能的初步集聚，商 务功能强化和商务功能趋于分散( 逆中心化) 三个阶段h 引。 丁健( 1 9 9 4 ) 从产业发展的角度将c b d 的增长机制归纳为基础型、强动力 型、功能型三种类型h 3 1 ；樊绯( 2 0 0 0 ) 从城市地域结构与功能分区的角度，讨 论了2 0 世纪城市c b d 的演变；原欢翔( 2 0 0 2 ) 分析了c b d 区域变化与类型以 及c b d 内人口居住、商业服务业与中心区就业趋势、零售业空间变化、办公功 能与空间的演化、宾馆市场的演化等问题；郑伯红( 2 0 0 4 ) 等着眼于c b d 的聚 集效应，讨论了重庆解放碑商圈及其演化的过程，验证了c b d 形成与演化的内 在机理h 钊。 5 对c b d 的规划研究 李东君( 1 9 9 7 ) h 朝、黄富厢( 1 9 9 8 ) h 6 1 依托已经实施的陆家嘴c b d 规划， 对其进行了比较完整地评述。朱炜宏( 1 9 9 8 ) 结合北京市历史名城保护的思想， 探讨了分区域、分阶段投资规划的设想，提出了北京市c b d 由市中心c b d 、副中 心c b d 、卫星城镇c b d 构成三级网络式空间规划的构思h 引。袁奇峰( 2 0 0 1 ) 通 过分析珠江新城规划的构想和遇到的问题以及广州市经济地位的变更，提出建 设2 l 世纪广州市中心商务区战略的构想h8 | 。东南大学吴明伟教授等( 1 9 9 9 ) 从 布局、规模、交通和城市设计的角度，对城市商业中心规划和c b d 规划进行了 系统的研究h 引。阎小培( 2 0 0 2 ) 深入探讨了广州市c b d 的区位，新老c b d 用地 功能规划、空间结构和交通组织规划等一系列问题，并提出、探讨了我国特大 城市功能和结构演变的一般规律。 6 第1 章绪论 交通在c b d 的形成中扮演着关键的角色。魏文斌等( 1 9 9 4 ) 总结了我国c b d 的九项交通特性并提出了交通治理的建议瞄0 | 。张俊芳( 1 9 9 5 ) 以北美大城市中 心区c b d 为例，探讨了步行街区和停车设施的发展规划呖1 | 。阎小培等( 2 0 0 2 ) 分析了广州市c b d 交通的现状，并提出了合理组织交通的一些措施。 综观国内外文献资料，国外学者主要是从c b d 概念、界定、空间结构、c b d 的功能、发展演变及规划等角度进行研究。我国自8 0 年代初引入c b d 概念以来， 理论研究和实际建设都还处于起步阶段，还没有形成完整的理论体系。国内c b d 的研究主要还是集中在对国外研究的介绍和借鉴上，在c b d 的发展机制上缺少 缺乏社会经济的内涵，与城市功能、区域发展联系的研究较少；对c b d 发展模 式的研究也主要是从空间结构和集聚方面，缺少在产业配置模式、市场结构方 面的研究。对c b d 的绩效分析的文献也较少。而这些可能存在的不足将是本文 在介绍商务中心区发展中研究的重点。 1 3 研究对象 本文将主要从以下几个方面来进行分析和研究：首先回顾国内外c b d 发展 概况和一些典型模式的经验教训，并对c b d 的发展趋势进行展望；其次从区位 条件、生产要素、相关支撑产业、城市功能、政府行为等方面进行探讨c b d 的 发展机制，并就我国主要城市进行c b d 建设的条件进行分类和评析；然后从空 间结构、集聚模式、产业配置等方面研究c b d 的发展模式；再从集聚效应、规 模经济效应、学习效应、辐射效应等方面对c b d 的绩效进行探讨。 1 4 研究思路和方法 1 4 1 研究思路 本文拟从以下一些方面来进行构思：第1 章绪论，介绍论文写作的基本情 况；第2 章对国内外城市c b d 的发展模式进行分析和比较，并展望未来城市商 务中心区的发展趋势；第3 、4 、5 章为本文的核心章节，将从不同的角度对城 市c b d 进行研究和探讨：第3 章研究城市c b d 的发展机制，从区位条件、生产 要素、市场需求、相关支持产业、城市功能、政府行为等方面着手；第4 章从 第1 章绪论 空间结构模式、集聚模式、产业配置模式等几方面探讨城市c b d 的发展模式； 第5 章将重点通过集聚效应、规模经济效应、学习效应、辐射效应等方面对城 市c b d 的绩效进行分析；第6 章为促进城市c b d 的发展提出一些措施和建议， 从加强规划、完善基础设施、完善产业体系、开发人才资源、改善生态环境， 政策选择等方面综合考虑。 1 4 2 研究方法 理论探索与实证研究相结合。国内外c b d 相关理论及案例研究的成果为本 文的分析奠定了丰富的理论基础，本文通过借鉴这些文献资料，剖析城市c b d 的发展问题。 实地考察、调研与数据收集总结相结合。对上海、南京、杭州等城市的c b d 进行实地考察和调研，取得原始数据并进行统计分析；在统计年鉴或权威部门 网站搜集整理相关统计数据。 定性与定量研究相结合。国内外专家学者对c b d 的研究有多年的历史，积 累了大量的研究方法和数据，为本文提供很好的方法论指导；本文结合实际案 例，通过调查得到的实际数据，针对采用的研究方法和建立的计量经济学模型 进行定性和定量分析。 综合产业经济学、区域经济学、发展经济学、社会学、城市发展及城市规 划等多门学科的理论和知识，从多个不同的视角探讨商务中心区的发展问题。 1 5 结构和体系 ( 见下页) 第1 章绪论 9 第2 章国内外城市商务中心区发展模式的比较 第2 章国内外城市商务中心区发展模式的比较 2 1 国内外城市商务中心区发展概述 2 1 1 商务中心区( c b d ) 的内涵与特征 商务中心区的英文为c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t ，简称c b d ，最初起源于 2 0 世纪2 0 年代的美国，意为商业会聚之地。现代意义上的商务中心区是指集中 大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公 寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。 它是现代城市物流、人流、信息流交换互动的集中区，也是城市经济往来、金 融保险、商务贸易、文化交流高度聚集的核心区。商务中心区不仅是一个城市 或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化都市的一个重要标志。 c b d 一般具有以下特征聆“： 第一，国际或者区域最高中心性。c b d 作为城市或区域经济的中心，一般集 中了大量的国内外金融、商务、科技、办公机构。其交通、信息、资金、物资 等都处在沟通网络的枢纽和核心位置上传递互动，辐射节奏迅速快捷。也是高 级管理人员较为集中的地方。如纽约曼哈顿的华尔街，面积不足1 平方公里， 却集中了几十家大银行、保险公司、交易所和上百家公司总部。 第二，密集的人流量。c b d 是整个城市人口密度最大的区域之一，每天都有 大量的人口出入于此。主要包括工作人口，在c b d 内的住宅、公寓中居住的人 口，以及由于公共交通换乘、旅游、购物形成的人流等。 第三，便捷的可达性。c b d 一般位于城市的经济重心，该区域交通四通八达， 是城市公共交通的换乘中心，每天都有大量的人群在该区域集中和疏散。如东 京新宿，有9 条地铁线路由此经过。 第四，服务集中性。c b d 是第三产业高度集中区域。这里聚集了大量的金融、 服务、商业等机构和众多的公司总部( 运营中心、代表处) 。这些都属于当今经 济时代最先进、最发达的第三产业。 第五，较高的地价和租金。建造现代c b d 直接带来的就是房地产业凸现的 1 0 第2 章国内外城市商务中心区发展模式的比较 高值化。现代c b d 大多处在城市的繁华地带，一般需要占地3 至5 平方公里。 因其突出的交通通信优势和卓越的服务功能而成为城市的商业宝地。巨大的需 求空间，使c b d 的地产和房产价格上扬攀高。如曼哈顿c b d 的住宅和商业用房 的成交额占美国房地市场中此类房成交额的4 0 ，曼哈顿的地产估价约占纽约地 产估价总额的5 3 。 第六，环境布局现代人文化。在c b d 区域不仅拥有城市最先进最完备的基 础设施及规模宏大、错落有致的建筑群，而且具备优越的人居环境和人文景观， 在空间立面直观形象地体现了整个城市的经济和精神面貌。上海的陆家嘴与巴 黎的拉德方斯特别强调和关注人与自然的协调一致、和谐美观，其卓越的人居 环境己成为城市的标识和观光景观。 2 1 2 商务中心区( c b d ) 的分类 按c b d 的辐射范围，c b d 可分为以下几类瞄2 j ： 第一类，国际性c b d 。是一个国际性的金融、贸易、高级零售、信息、管理、 会展中心。其建设的目的在于向世界展示一国强有力的经济实力和全球经济格 局中的核心地位，具有较强的国际辐射性和知名度。如曼哈顿c b d 等。 第二类，国家级、大地区级c b d 。它是一个国家或大地区的商务集聚地，是 地区经济中枢和核心，具有很大的经济辐射作用。如我国的上海、北京等特大 城市适合建设国家级c b d ，深圳、广州等国内大城市、副省级城市比较适合大地 区c b d 的建设。 第三类，地域级( 市、县) c b d 。该层次的c b d 更多的是指地方商业中心概念。 它的开放性和辐射面更小。地方性c b d 打造过程中相对前面两者来说更偏重于 商业的发展，以商业积聚的人气来支撑商务。如大连c b d 、杭州武林c b d 等。 2 1 3 商务中心区( c b d ) 的发展阶段 世界城市发展史的多样性，决定了商务中心区的发展过程的多样性。从世界 范围来看，商务中心区的发展大致经历了如下几个阶段： 第一，以商业和贸易为中心的初期发展阶段。2 0 世纪2 0 年代以前为c b d 发 展的初期阶段，它主要是以商业和贸易为中心，兼有仓储业、批发业、服务和 娱乐业等混合功能。这个时期c b d 发展的特点是城市功能较为集中，交通便利， 第2 章国内外城市商务中心区发展模式的比较 人流、车流量大，昼夜间人口数量变化大，城市地价处于峰值状态，土地利用 率高，并保持有向c b d 外围地带急速扩展的趋势。 第二，商业、办公逐步分化的中期发展阶段。2 0 世纪2 0 年代至7 0 年代， 由于早期城市商业、办公等功能高度集中在市中心区，产生了城市中心区用地 紧张、人口过分集中、交通拥挤、建筑密集度高等缺陷，影响城市的有效运转， 导致办公等商务功能逐步从商业贸易职能中脱离，形成新的功能分区。 第三，商务功能独立和提升的高级发展阶段。从2 0 世纪7 0 年代开始，西 方发达国家开始关注环境问题，城市产业信息化、商贸化和金融地位的持续提 高，要求城市提供更多环境良好的商务空间。传统的c b d 开始转向侧重于商务 办公环境的新型综合开发模式。 从c b d 的发展阶段来看，2 0 世纪7 0 年代以前c b d 属于传统模式，2 0 世纪 7 0 年代以后，c b d 发展进入新的阶段。 表2 1 传统c b d 与现代c b d 的比较分析 传统c b d 现代c b d 以零售商业、娱乐业为主，附有部以商务办公( 信息产业) 为主体，辅以 功能结构 门办公、管理职能 相应的服务设施 以商业零售、城市居民公众活动为参与全球、区域经济的发展与竞争 职能 特征 以城市中心区为中心，传统建筑为以高层、超高层写字楼为特征标志 形象特征 标志，商业活动为特征 城市交通的一部分，城市交通网核相对独立的交通单元，强调交通效率 交通特征 心区，强调人的尺度 活动方式以商业行为为导向的公共活动以“人一机”对话方式进行信息交换 参与者普通“城市人”c b d 职员为主 活动特征强调人与人的交往强调运作效率 建设方式逐步扩大、积累一次性规划建设或大规模更新改造 资料来源：城市规划与城市发展赵和生，东南大学出版社，1 9 9 9 8 2 2 国外城市商务中心区的若干模式比较 第2 章国内外城市商务中一t l , 区发展模式的比较 本文从形成渊源、发展模式、发展战略和实践经验等方面对国际典型的商 务中心区美国的曼哈顿c b d 、法国的拉德方斯c b d 、英国的伦敦c b d 和日本的新 宿c b d 进行比较分析。 2 2 1 美国的曼哈顿c b d 曼哈顿是纽约市的中心区，曼哈顿c b d 主要分布在该区内曼哈顿岛上的老 城( d o w n t o w n ) 、中城( m i d t o w n ) 及正在兴起的巴特利花园城( b a t t e r yp a r k c i t y ) ，这里银行、保险公司、证券交易所及大公司总部云集，是世界上就业密 度最高的地区。 1 形成渊源 自发形成，初期是商业中心，后来逐渐演变成c b d 。 2 发展模式 曼哈顿是不大的岛屿，临海，扩展受到地域上的一定限制，导致了典型的 单核心高强度发展模式。 西岸高速路 中城 老城 巴特利花园城 图2 1 曼哈顿c b d 核心高强度发展模式哺引 为解决曼哈顿c b d 因产业不平衡而产生的矛盾，纽约市政府对格林威治街 和第五大街采取了一些调控手段，改善投资环境。非中心化办公正悄然流行， 与曼哈顿地区仅一河之隔的长岛成为大公司的新选择。近年来交通便利，环境 优美的长岛正在发展成为一个景观办公区，与曼哈顿c b d 遥相呼应。 3 发展战略1 5 4 1 纽约是美国最大的城市，是全球的金融中心和经济中心，曼哈顿是纽约市 第2 章国内外城市商务中心区发展模式的比较 的中心区。纽约的城市建设是强大的自由市场机制与地方政府规划部门的区划 法规相互作用的结果。规划工作的任务是给私人投资者创造一个良好的市场条 件，通过提供更高的密度和降低税收等法规政策来为开发商营造富有吸引力的 规划及经济条件，使开发商能够有利可图从而促进开发的成功。在这种背景下 远离现有的优势区位将意味着承担巨大的风险。因此，纽约的c b d 发展战略即 是中心区高强度开发的曼哈顿战略。 4 实践经验5 5 1 第一，政府超前的规划和适时调控的关键性作用。在曼哈顿c b d 发展过程 中遇到不平衡的矛盾时，纽约市政府及时采取了一些调控手段，改善投资环境， 平衡其产业与配套、生产与生活的发展，不断增强c b d 的吸引力和活力。 第二，全岛以带状公园分隔建筑群，不仅创造绿色生态环境，而且建造了 各种丰富多彩的商业服务设施，有良好的城市景观。 2 2 2 法国的拉德方斯c b d 拉德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1 9 5 8 年建设 开发，全区规划用地7 5 0 公顷，先期开发2 5 0 公顷，其中商务区1 6 0 公顷公园 区( 以住宅区为主) 9 0 公顷，是巴黎最大的副都心，拥有现代化的商务办公楼 公寓和各种商业服务设施。法国5 0 的最大的企业和1 1 的银行总部已经落户在 这里。 1 形成渊源 政府引导形成，当地政府出于保护巴黎老城的目的而将各公司迁出巴黎， 在新的地段建成c b d 。 2 发展模式 拉德方斯：了_ 吨巴黎 图2 2 巴黎轴线式发展模式畸3 3 巴黎的外围是郊区和一些新兴城市，这些广阔地区的持续开发，逐步形成 1 4 第2 章国内外城市商务中心区发展模式的比较 了平行的、分别位于巴黎南北两侧的郊区增长极和新城结合带，最终南北两轴 发展成为交通和工业走廊。拉德方斯c b d 位于上述南北两轴之间，是呈东西走 向的发展轴，最西至拉德方斯区，形成了轴线扩展模式。 3 发展战略 巴黎是法国的首都，是法国的政治和经济文化中心。巴黎c b d 是指巴黎中 心区和拉德方斯副都心，是明显的双核心结构。这与巴黎政府制定的由东向西 发展的构想是一致的。法国的规划运作有它自己的特色政府职能，相对而言是 高度集中的地方与国家政府职能相结合，共同控制房地产市场。通过在拉德方 斯的环境营造，成功地吸引投资，并且大量有效的交通建设，形成与巴黎市中 心直接的、强有力的联系，塑造出轴向发展走廊。这包含着城市空间上的卓越 价值，将城市的历史现在及未来完美地组织在一起，拉德方斯轴线扩展被誉为 当今最具典型意义的以空间形态发展为重要依据的商务扩展战略。这种战略需 要强有力的规划控制及政府在前期大规模的资金投入为代价。 4 实践经验 第一，重视基础设施的建设和各项公共设施的配套。独特的地下交通系统 的设计，将行人与车流彻底分开互不干扰。既满足了步行交通的需要，又提供 了游憩娱乐的空间。 第二，拥有优越的区位条件，巴黎c b d 位于巴黎城市中轴线上和首都所处 的社会、经济、文化中心的位置，并且与著名名胜卢浮宫、协和广场、凯旋门 遥相呼应。 第三，协调理念的广泛运用。拉德方斯的规划强调区域协调和均衡发展， 不仅包括产业和经济布局，也包括环境保护、居住条件、服务设施、社会安全、 教育水平、文化娱乐等涉及人们生活质量等方面。同时，c b d 区内的建筑方面达 到商业与住宅结合的复合样式。 2 2 3 英国的伦敦c b d 伦敦是英国的首都，是世界上最古老的金融中心。伦敦的金融保险就业人 员达到8 5 万人，其中一半人集中在c b d 。同时，伦敦也是世界最大的外汇交易 市场、保险市场、黄金市场、贷款中心、债券市场和股票交易中心。 第2 章国内外城市商务中心区发展模式的比较 1 形成渊源 伦敦发展一直以来沿引阿伯克隆比的规划思想，这是一种典型的英国传统 思想以保守均衡为目标，为此伦敦市区范围的c b d 一直有严格的规划和法规控 制。 2 发展模式 伦敦的老c b d 由伦敦城( t h ec i t y ) 和西敏寺城( w e s te n d ) 两个相对独立的 城市中心区构成，但由于用地竞争地价上升、公共交通、城市空间形态、历史 文化风貌保护要求较高等制约性因素，限制其进一步发展，促使其结合码头区 城市更新，开发道克兰堪那瑞为c b d 新中心。 3 发展战略 伦敦市区范围一直有严格的规划控制，避免高密度影响社区模式、高层化 破坏空间环境，这导致了“抑制性区划战略”的形成。抑制战略很强的保护和 保留现存城市肌理的性质对于旧城保护而言其作用是积极的和值得肯定的，但 它也一定程度上制约了城市的更新及后工业经济的发展，使城市失去了一些增 长的活力和商机。为了推进这一地区全面的开发活动，1 9 8 1 年在伦敦内城东部 的道克兰全区实行“自由企业区战略”，采取框架式开发以替代传统意义上的规 划控制。道克兰堪那瑞港口( c a n a r yw h a r f ) 被规划为中央商务扩展区。 4 实践经验i 靳i 第