2007西宁市商业地产调研报告

2007 西宁市商业地产调研报告 1.基本概况 1.1 西宁简介 西宁是青海省的省会，地处青藏高原河湟谷地南北两山对峙之间，统属祁连山系，黄河支流湟水河自西向东贯穿市区。全市总面积 7665 平方公里，市区面积 350平方公里，建城区面积 75 平方公里。是全省政治、经济、文化、教育、科教和交通和、通讯中心。全市总人口 212.73 万，城镇化率为 59.59。辖城东、城中、城西、城北四个区，大通、湟中、湟源三个县。以及正在建设的西宁（国家级）经济技术开发区和城南新区、海湖新区。 西宁是典型的移民城市，多民族聚集、 多宗教并存。西宁地处黄土高原与青藏高原、农业区与牧业区、汉文化与藏文化的三大结合部，是青藏高原人口唯一超过百万的中心城市，移民人口达 100 万之多，有汉、回、藏、土、蒙古、撒拉等 34 个民族，其中少数民族人口 54。 36 万人，占总人口 25 55。随着西部大开发和现代交通建设步伐的加快， 以西宁为中心辐射全省的交通网络已形成，315、 109 国道贯穿全境，高速公路和一级公路四通八达，铁路向四周延伸，总铺轨里程 1300 余公里。青藏铁路建成通车使西宁成为青藏高原铁路中心枢纽。 西宁是国务院确定的内陆开放城市，先 后与国内外许多城市和地区建立了经贸协作和文化交流关系。每年在西宁举办的“郁佥香节”、“青洽会”，“环青海湖国际公路自行车赛”等节庆活动，进一步扩大了其在中国的知名度和影响力。2006 年地区生产总值达到 281 61 亿元，比上年增长 14 5；完成全社会固定资产投资 141 04 亿元，增长 21 98；地方一般预算收入 14 15 亿元；增长20、 1%；城镇居民人均可支配收入 9334.63 元，增长 11 16；农民人均纯收入2950 99 元，增长 13 82；实现社会消费品零售总额 119 51 亿元，增长 14 5。 西宁在全省有较高的首位度。人口占全省的 38 84，生产总值占全省的43 93， 固定资产投资占全省的 33 61，地方一般预算收入占全省的 33 5，社会消费品零售总额占全省的 66 35。“十一五”时期，我们提出以科学发展观为统领，以构建和谐社会为目标，做强西宁，服务全省，使西宁成为青藏高原区域内投资环境优良的创业城市、生态良好的宜居城市、改革开放的先行城市、内涵丰富的文化城市、和谐稳定的青藏高原区域性现代化中心城市。 1.2 房地产现状综述 2006 年西宁市房地产开发完成投资、施工面积、销售 面积等三大主要指标，从统计数据看，应该是阶段性调整年。 2007 年政策因素各项成本增加、新区开发启动和旧城改造等将拉动房产开发投资新一轮状况： 1.2.1 2006 年房地产开发投资规模同比下降，房屋用途和结构比例保持相对稳定，房产开发处在阶段性调整年，蓄势待发。 (1) 投资总量同比下降： 2006 年西宁市房地产开发投资总额 24.8 亿元，同比下降 3.9%，商品房开发总面积 375 万平方米，同比下降 9.6%，其中住宅 310 万平方米，与去年同期基本持平，占总开发量的 82.5%；办公用房 17 万平方米，同比下 降 39.3%，占总开发量的 4.5%；商业营业用房 50 万平方米，同比下降 15.3%，占总开发量的 13%。 (2) 房地产市场销售快速增长： 西宁市房地产市场销售快速增长，全年累计商品房成交量 (包括预售房屋 )在开发总量降低的情况下，却达到 134.59 万平方米，同比增长 17.34% 。 (3) 商品房销售价格上扬，涨幅呈破浪式： 2006 年 1 9 月，房屋销售价格涨幅比上年同期回落 0.1 个百分点，新建商品房销售价格同比上涨 2.3%，涨幅回落 0.1 个百分点。 3 月份以来，进入房屋销售旺季，新建商品住宅价格出 现反弹 ,呈先涨后落之势，尤其 3 5 月份涨势明显 ,分别上涨6.0%、 6.1%、 5.6%， 6 9 月份有所回落 ,分别上涨 3.2%、 1.2%、 0.7%、 1.5%， 19 月累计上涨 3.1%，涨幅比上年同期扩大 0.4 个百分点。在各类住宅中，普通住宅同比上涨 3.3%，其中多层住宅平均价格为 1933 元 /平方米 ,同比上涨 4.5%，高层住宅平均价格为 2370 元 /平方米 ,同比上涨 2.1%，涨幅分别扩大 1.6 和 0.6 个百分点。非住宅类价格同比涨幅回落。 1 9 月份同比上涨 0.2%，涨幅同比回落 1.7个百分点，其中写字楼价格上涨 0.2%,涨幅回落 2.5 个百分点，商业娱乐用房价格上涨 0.2%，涨幅回落 0.6 个百分点。第四季度价格涨幅又回升状。西宁市住宅平均销售价格为每平方米 1940 元，与上年同期相比上涨 213 元，涨幅为 10.99%。全年完成商品房屋销售额 21.52 亿元，商品房屋平均价格为每平方米 2022 元，其中住宅价格为每平方米 1940 元，分别比上年同期上涨 145 元和 213 元。 1.2.2 2007年西宁市政策、主力消费人群收入增长等因素带来暗潮涌动。 (1) 国税总局 138 号令土地增值税征收，增加房产开发商成本： 房地产业在西宁基本上 是属于地方鼓励投资产业，故过去的几年中，对开发商的土地增值税要么免征，要么缓征。今年 138 号 令的落地，对西宁的开发商造成不同程度的紧张，甚至有的开发商提出：如果收就撤资。不少开发商资金链已经非常紧张，大幅征收可能出现一些企业倒闭的危险。 一些房产商现已动作将增加的成本打入房价。在调研走访中了解到中房银川公司开发的国际村、建辉房产开发的建辉嘉园、甘肃新厦房产公司开发的五一佳苑、青海 电信事业房产开发公司的信园小区、五环地产的五环商厦等已经不同程度加价（加价幅度 50100 元 /平米）。 (2) 城市建设配套费 调整： 西宁新的城市配套费正式出台，配套费取消类别区分，统一按 60 元 /平米，比原来一类用地的 25 元 /平米增加一倍多。禾木地产新开盘（期房）的泰和祥花园住宅均价 2700 元 /平米，办公楼均价 3430 元 /平米。江苏伟业开发的香格里拉二期（多层）也在调整其开盘价。 (3) 主力消费人群收入增长： 西 宁房产的主力消费人群主要集中在事业单位、少数效益高的国有企业、各州县事业单位退休职工及工商个体户，其中事业单位和各州县事业单位人群是西宁“高端” 住宅购买的主力军，去年西宁事业单位普调工资，其购房期望值增加，不少房产开 发商由此产生提价期望，估计在西宁房产销售旺季（ 36 月份）会有大幅提价动作。 (4) 住房结构和消费观念转变： 在 西宁住房制度的住宅商品化改革并没有使企事业单位完全退出了个人住宅投资领域，住房结构商品化程度并不高。去年随着国家房产政策的不断加强，城镇居民住房 消费观念开始转变，个人逐渐上升成商品住宅购买主体，西宁房地产开发企业会逐步成为社会商品住宅的供应主体。房地产住宅投资势必替代企事业单位成为城镇住 宅投资的主体，随着住房消费观念的转变将释放出对房屋的潜在需求基数不断加大，今年将会对西宁商品住宅的价格上 涨和量的需求起着催化作用。 1.2.3 经济支持、政策完善，房地产业发展前景看好。 国家对西部投入的不断加大，尤其是对青海的资源型产业（石油、钾肥、有色金属、水电）投入的加大，推动西宁经济的持续快速发展，为西宁房地产发展奠定了坚实的经济基础。 2006 年西宁市区居民人均可支配收入增长估计超过 15%， 居民可支配收入的增加使其住宅消费能力提高，给西宁房地产业带来了巨大的商机。此外，海湖新区拉大城市框架为西宁房地产的发展创造了广阔的空间，旧城改造 推动了西宁房地产的快速发展，使西宁市房地产业迎来了难得的发展 机遇。预计今年施工与新开工面积将持续增加，新开楼盘不断增加，开发总量不断扩大。 2.商业调研 老 店“大十字百货”和新崛起的“西单、王府井百货”共同构成了西宁最繁华的商业中心。西大街作为核心商圈的主要街道，两侧品牌店众多，购物人流量高，是西宁 人购物的首选区域。随着城市规划的顺利进行，整体商业向城西迁移的步伐逐渐加快，相信在不久的将来，胜利路将取代西大街成为西宁购物主流街道之首。 2.1 商业项目分布图 2.2 项目调研数据汇总 通过对西宁现有商业物业的调研，统计数据由地图标号汇总为下表： NO.1 商业项目名 坐落地块 建筑资料 商业业态与分布 租金分布 汇通凤凰城 西宁市五四西路 30层商住一体建筑，其中1-5F为商业用房，单层面积4000 m2， 6-30层为住宅，今年 5-6 月交付使用 4-5F为写字楼 1-3F家居城在谈 经营档次： 中档 经营现状： 未开盘 项目其他信息 是否铺位分隔销售 否 销售单 1F： 10000 元 / m2 价 2F： 7000 元 / m2 3F： 5000 元 / m2 均价： 1-3F： 7600 元 / m2 备注 4F 一半和 5F 整层已经出售，作为办公 写字楼。 6F 以上为住宅，起价 2040 元 /m2，逐层递加 35 元 / m2，最高为 2950 元 / m2. (说明： 1-3F 家居城在谈 ) NO.2 商业项目名 坐落地块 建筑资料 商业业态与分布 租金分布 义乌商贸城 西宁市花园北街与东关大街交口 4层商业建筑，总建筑面积约16000m2 1F：男女皮鞋 2F： 家用小电器、百货、文具 3F：廉价服饰 4F：窗帘、床上用品 1F： 220 元 / m2*月 2F： 300 元 / m2*月 3F： 150-180 元 / m2*月 4F： 80-100 元 / m2*月 经营档次： 中低档 经营现状： 好 项目其他信息 是否铺位分隔销售 是 销售单 价 备注 该物业 08 年合同到期，听义东商贸城业主说，政府规划可能做酒店。商场内经营户予以否认， 08 年后可续租。 1F： 7m2内铺，交商场押金 5000元，转让费 50000 元，过户手续费 1500 元，转让后经营缴纳商场租金每季度 4700 元， 200 元税费。 NO.3 商业项目名 坐落地块 建筑资料 商业业态与分布 租金分布 义东商贸城 西宁市花园南街与东关大街交口 4层商业建筑，总建筑面积约14000m2 1F： 2F： 3F： 4F： 经营档次： 中低档 经营现状： 良好 项目其他信息 是否铺位分隔销售 是 销售单价 备注 合同期 20 年，前五年保持 1-4F 每层 160 元 /月的管理费（前 3 年免税金）， 5-10 年后每年最高递增额度不超过 20 元 /月， 10 年后待定。转让费 6000-7000 元一个铺位，平均一个铺位 7-8m2。 NO.4 商业项目名 坐落地块 建筑资料 商业业态与分布 租金分 布 汇通购物广场 西宁市五四大街紧邻交通巷 商住一体，总建筑面积 12.6万， -1F 4F单层面积 4000 -1F 3F：北京华联超市 4F：餐饮、娱乐 经营档次： 中高档 经营现状： 良好 项目其他信息 是否铺位分隔销售 是 销售单价 -1F： 持有 1F： 12000/ 2F： 6000/ 3F： 4000/ 4F： 3880/ 备注 开发商提供 10 年每年 10税前固定回报，其中第一年一次性返还，以后逐年返还 NO.5 商业项目名 坐落地块 建筑资料 商业业态与分布 租金分布 力盟尚都 西宁市五四大街紧邻交通巷 商住一体， -1F 3F为商业用房，单层面积均为 3000 m2 -1F 1F：苏宁电器 2-3F：服饰、家居 经营档次： 中高档 经营现状： 试营业 项目其他信息 是否铺位分隔销售 是 销售单 1F 沿街店面售价： 25000 元 / m2 价 内铺： 13000 元 / m2 备注 6000m2被苏宁拿走（ 10 年租期），合同规定其商场周边不能有类似家电产品大型经营场所。开发商采用带租约销售， 3000 m2自己持有，剩余可卖 。 NO.6 商业项目名 坐落地块 建筑资料 商业业态与分布 租金分布 万通购物广场 西宁市五四大街紧邻交通巷 商住一体， -2F 4F 商业用房，地面 4 层建筑面积 5 万m2 大型购物中心 经营档次： 经营现状： 关闭 项目其他信息 是否铺位分隔销售 是 销售单价 1F： 20000/ 2F： 10000/ 3F： 8000/ 4F： 6000/ 备注 05 年开盘，开发商提供 12 年的返租回报，返租 12 年提供头 3 年一次性返还税前 9.8，以后 3-6 年 10%， 7 10 年提 供固定 11返还， 11 12 年提供固定 12返还，按季度返还。由于开发商对商业运营不甚了解，至2006 年底亏损 1 亿元。 NO.7 商业项目名 坐落地块 建筑资料 商业业态与分布 租金分布 国际儿童城 西宁市五四大街与微波巷交口 商住一体，1-4F为商业用房，单层面积规划与儿童相关的全部用品 1F 沿街商铺380元 / m2*月，内铺 200 元 / 1800 m2 m2*月， 2F 租金160元 / m2*月。 经营档次： 中档 经营现状： 未经营 项目其他信息 是否铺位分隔销售 不详 销售单价 备注 其业态规划在西宁唯其一家。 NO.8 商业项目名 坐落地块 建筑资料 商业业态与分布 租金分布 建国（国际）酒店 建国路与七一路交口处 建筑设计为地下 2 层，地上20 层，总建筑面积 30244 m2 产权式酒店 经营档次： 4 星级酒店 经营现状： 试营业 项目其他信息 是否铺位分隔销售 是 销售单价 3860 元 / m2 备注 西宁唯一一家产权式酒店， 9 年稳定回报，年回报率11.1%；并且每年 15 天免费人住权益，四十年无限升值保障。投资者一年之后可以自由退出 ，同时获得本金和收益；每年 15 天免费入住，汇通集团按期给付租金，现购现返一年租金；九年后收回所有成本和利润后，汇通集团可原价回购。由于政府干涉，该项目出售 1/2 后停止销售。 2.3 沿街商铺调研数据汇总 街道名称 经营业态 面积、租金描述 转让费 西大街南侧 女子服饰 面积： 100m2 租金： 30 万 /年 转让费： 8 万 男士西服 面积： 70 m2 租金： 24.8万 /年 转让费： 7 万 牛仔专卖 面积： 60 m2 租金： 20万 /年 转让费： 6 万 西大街北侧 女子服 饰 面积： 30 m2 租金： 1 万/月 转让费： 7 万 女子服饰 面积： 30 m2 租金： 1.4万 /月 转让费： 7 万 小百货 面积： 15 m2 租金： 6-7万 /年 无转让费 街道名称 经营业态 面积、租金描述 转让费 胜利路南侧 烟酒百货 面积： 70 m2 租金： 90 元 / m2*月 不转让 虫草专卖 面积： 75 m2 租金： 80 元 / m2*月 不转让 烟酒百货 面积： 20m2 租金： 58 元/ m2*月 不转让 胜利路北侧 服饰 租金： 70-80 元 / m2*月 不转让 名烟名酒 面积： 210 m2 租金： 17.8万 /年 不转让 小百货 租金： 70 元 / m2*月 不转让 2.4 小型专业服饰市场 民主街市场： 人流量高，以低档服饰零售为主。靠近市场中间位置一般的铺位，面积 120 m2，租金大致 3.5 万 /年；靠近市场进出口位置较好的铺位，面积 6 m2 ，租金大致 2.5万 /年。 商业巷市场： 作为胜利路与五四路直通的巷弄式服饰街，人流量很高，经营服装类档次教低，环境较差。相对位置较好的进出口，面积在 10-15 m2，租金 4.5-5 万 /年；中间 位置的店铺 135 m2，租金 20 万 /年。 3.地产调研 3.1 住宅市场 3.1.1 套型结构 2006 年，西宁商品房市场套型面积以 90-144 平方米为主，占市场总供求的65-70%，价格基本保持在 1900 元 /平方米左右， 90 平方米以下尤其是 60 平方米以下住宅，市场需求量较小，同时市场供给中 60 平方米以下大多数为高层公寓式住宅，因此较其他套型，均价相对较高。 (表 3-1) 套型 面 积（万平方米） 套 数（套） 成交 均价 （元） 批准 预售 占比 （ %） 实 际 销 售 占比 （ %） 批 准预 售 占比 （ %） 实 际销 售 占比 （ %） 60 3.62 2 1.99 1 557 4 439 3 2079 60-80 7.48 5 3.60 2 997 7 486 4 1871 80-90 15.44 10 11.83 8 1754 13 1365 10 2085 90-100 16.33 11 19.92 13 1700 13 2095 15 1898 100-120 38.73 26 44.22 28 3548 26 4018 30 1798 120-144 41.37 27 44.07 28 3130 23 3379 25 1937 144-180 21.50 14 21.81 14 1394 11 1405 10 2054 180 7.25 5 8.21 5 355 3 330 2 2515 合 计 151.72 100 155.64 100 13435 100 13517 100 1902 表 3-1： 2006 年住宅套型与成交均价统计表 3.1.2 价位结构 从 2006 年批准预售商品房的情况看，市场供给价位以 2000-3000 元 /平方米为主，而市场实际成交中以 1500-2500 元 /平方米为主。其中 2000-2500 元 /平方米价位段，供求总量相对平衡，而 1000-2000 元 /平方米价位段供应总量明显小于成交总量， 2500 元 /平方米以上价位段供应总量明显大于成交总量， 1000 元 /平方米以下价位段，在供求总量中均占有较小的比重。 (表 3-2) 1000 1000-1500 1500-2000 2000-2500 2500-3000 3000 批准预售面积 2.32 33.13 30.23 42.37 42.62 实际销售面积 4.28 39.54 47.94 41.86 20.23 1.19 批准预售套数 208 3230 2724 3600 3673 实际销售套数 14 335 3622 4239 3577 107 表 3-2： 2006 年住宅销售价格与套数统计表 3.1.3 区域结构 从 2006 年的成交量来看，以城西区的成交量较大，占全市成交量的 33%；城东区和城北区成交量基本相当，占比分别是 17%和 18%；城中区和经济技术开发区成交量基本相当，占比均为 12%；城南新区成交量最少，仅占 8%。各区成交均价，城东区 1868 元 /平方米与全市均价必将接近，城南新区 1334 元 /平方米，为全市最低；城西区 2193 元 /平方米，为全市最高，城中区 2114 元 /平方米位居第二，由于这两个区主要以高层建筑为主，而且这两个区基础设施及环境配套等方面较其他各城区好，因此需求较为旺盛，房价相对较高。城北区和经济技术开发区均价分别为 1609 元 /平方米和 1489 元 /平方米，均低于全市均价。 (表 3-3) 城 区 面 积 占 比 套 数 占 比 城东区 26.06 17 2110 18 城西区 52.10 33 4306 32 城南新区 12.94 8 964 7 城北区 27.55 18 2565 19 城中区 18.10 12 1616 12 经济技术开发区 18.91 12 1656 12 表 3-3： 2006 年住宅区域与套数统计表 3.1.4 投资者类型 根据市场调研数据和楼盘走